房地產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略決策指導(dǎo)06年度福建房地產(chǎn)精英高峰論壇形課件

房地產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略決策指導(dǎo)06年度福建房地產(chǎn)精英高峰論壇形07年度房地產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略決策指導(dǎo) 06年度福建房地產(chǎn)精英高峰論壇形勢(shì)與政策中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)去向何方？國(guó)家建設(shè)部政策研究中心主任時(shí)間：年月日地點(diǎn)：白鷺洲寶龍大酒店報(bào)名電話：房地產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略決策指導(dǎo)06年度福建房地產(chǎn)精英高峰論壇形房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值鏈及其活動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值鏈及其活動(dòng)項(xiàng)目決策規(guī)劃設(shè)計(jì)建設(shè)施工市場(chǎng)銷售物業(yè)管理施工/監(jiān)理材料設(shè)備采購(gòu)招標(biāo)銷售策劃項(xiàng)目策劃取得土地建筑設(shè)計(jì)市政設(shè)計(jì)物業(yè)服務(wù)廣告銷售投資分析誰(shuí)做得更好值不值得做各階段的價(jià)值活動(dòng)，都有專業(yè)化公司提供服務(wù)。企業(yè)邊界的確定企業(yè)邊界的確定企業(yè)做什么別人做什么社會(huì)分工專業(yè)化程度控制成本企業(yè)實(shí)力和戰(zhàn)略采取戰(zhàn)略聯(lián)盟、聯(lián)合采購(gòu)、合作開發(fā)等更優(yōu)的合作競(jìng)爭(zhēng)方式整合產(chǎn)業(yè)鏈價(jià)價(jià)值值活活動(dòng)動(dòng)企企業(yè)業(yè)價(jià)價(jià)值值鏈鏈集成整合集成整合市場(chǎng)調(diào)查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的職能會(huì)趨于專業(yè)化，主要體現(xiàn)在決策和投資和對(duì)各階段價(jià)值活動(dòng)的資源整合和控制上報(bào)批/審核辦理規(guī)劃證投資計(jì)劃竣工驗(yàn)收出租房地產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略決策指導(dǎo)06年度福建房地產(chǎn)精英高峰論壇形房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈第一步就是項(xiàng)目決策房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈第一步就是項(xiàng)目決策走對(duì)了方向走對(duì)了方向,你已經(jīng)成功了你已經(jīng)成功了50%.走錯(cuò)了方向走錯(cuò)了方向,你離成功越來(lái)越遠(yuǎn)你離成功越來(lái)越遠(yuǎn),而且將會(huì)付出沉重代價(jià)而且將會(huì)付出沉重代價(jià)正確的決策正確的決策, ,是企業(yè)全體生死存亡的命脈是企業(yè)全體生死存亡的命脈! !房地產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略決策指導(dǎo)06年度福建房地產(chǎn)精英高峰論壇形 學(xué)者陳淮？官員陳淮？學(xué)者陳淮？官員陳淮？ 代言消費(fèi)者？代言開發(fā)商？代言消費(fèi)者？代言開發(fā)商？ 代言政府部門？還是代言利益集團(tuán)？代言政府部門？還是代言利益集團(tuán)？我們?yōu)槭裁葱枰惢次覀優(yōu)槭裁葱枰惢?國(guó)家建設(shè)部政策研究中心主任,是頭銜還是實(shí)力?中國(guó)人民大學(xué)博士生導(dǎo)師中國(guó)人民大學(xué)博士生導(dǎo)師,是學(xué)者還是行家是學(xué)者還是行家?國(guó)家級(jí)有特殊貢獻(xiàn)專家國(guó)家級(jí)有特殊貢獻(xiàn)專家是否可以給我們切身的指導(dǎo)是否可以給我們切身的指導(dǎo)?請(qǐng)看一個(gè)真實(shí)的陳淮，請(qǐng)看一個(gè)真實(shí)的陳淮， 將會(huì)帶來(lái)什么戰(zhàn)略分析？將會(huì)帶來(lái)什么戰(zhàn)略分析？陳淮是誰(shuí)陳淮是誰(shuí)?房地產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略決策指導(dǎo)06年度福建房地產(chǎn)精英高峰論壇形陳 淮 建設(shè)部政策研究中心主任陳淮，男，1987年在中國(guó)人民大學(xué)獲博士學(xué)位，1993年獲研究員職稱，為國(guó)家級(jí)有特殊貢獻(xiàn)專家，曾任國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)研究所副所長(zhǎng)，現(xiàn)任建設(shè)部政策研究中心主任，現(xiàn)任建設(shè)部政策研究中心主任，中國(guó)城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院研究生院城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)系系主任，中國(guó)中國(guó)城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院研究生院城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)系系主任，中國(guó)人民大學(xué)博士生導(dǎo)師人民大學(xué)博士生導(dǎo)師；曾于1987年至1989在日本東海大學(xué)作訪問(wèn)學(xué)者，1992年至1993年在美國(guó)斯坦福大學(xué)作客座研究員；出版有工業(yè)化中國(guó)面臨的挑戰(zhàn)、日本產(chǎn)業(yè)政策研究、對(duì)話“ 十五”中國(guó)中長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略再審視、走過(guò)世紀(jì)之交：戰(zhàn)略與政策研究、熱點(diǎn)隨想、 大道至簡(jiǎn)給EMBA講經(jīng)濟(jì)學(xué)等專著十余部，公開發(fā)表論文數(shù)百篇；主要研究領(lǐng)域：工業(yè)化理論、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)理論、區(qū)域經(jīng)濟(jì)理論、人口就業(yè)理論等；曾獲國(guó)家科技進(jìn)步二等獎(jiǎng)（集體）、國(guó)家發(fā)展獎(jiǎng)一、二等獎(jiǎng)（集體）、國(guó)家教委優(yōu)秀著作獎(jiǎng)（個(gè)人）、遼寧省社會(huì)科學(xué)一等獎(jiǎng)（個(gè)人）；主持過(guò)跨世紀(jì)戰(zhàn)略發(fā)展過(guò)程中的中國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)研究、世紀(jì)末的中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、過(guò)剩經(jīng)濟(jì)：形勢(shì)與對(duì)策、重要基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)的資產(chǎn)重組研究、1999：中國(guó)中長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略再審視、中國(guó)國(guó)有投資公司在發(fā)展與改革過(guò)程中的戰(zhàn)略定位、保障國(guó)家石油安全的戰(zhàn)略思路等重大課題研究。房地產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略決策指導(dǎo)06年度福建房地產(chǎn)精英高峰論壇形怎樣看待房地產(chǎn)調(diào)控政策房地產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略決策指導(dǎo)06年度福建房地產(chǎn)精英高峰論壇形政策的根本目的政策的根本目的是讓老百姓都住上房子！是讓老百姓都住上房子！ 房地產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略決策指導(dǎo)06年度福建房地產(chǎn)精英高峰論壇形【內(nèi)容提要】【內(nèi)容提要】對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控目標(biāo)有四個(gè)方面，房?jī)r(jià)只是其一。平均房?jī)r(jià)下降并不一定意味著實(shí)際買房的價(jià)格就下降。政策的最重要和最基本依據(jù)是客觀規(guī)律，而不是人們的主觀愿望。政策的根本目的是讓人民群眾住上房子。鼓勵(lì)老百姓依靠市場(chǎng)獲取住房的政策仍將是政策體系的主要取向。中國(guó)居民住房的改善速度是全世界200余年城市化史上沒(méi)有過(guò)的奇跡。這才是真實(shí)的政策效果?？梢钥隙ǖ卣f(shuō)，政府將不斷運(yùn)用金融、財(cái)政、行政、法律等手段來(lái)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。 房地產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略決策指導(dǎo)06年度福建房地產(chǎn)精英高峰論壇形一、調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策目標(biāo)是多重的一、調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策目標(biāo)是多重的一是投資規(guī)模過(guò)大；二是房?jī)r(jià)上漲過(guò)快；三是供給結(jié)構(gòu)不合理；四是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序存在著混亂。房地產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略決策指導(dǎo)06年度福建房地產(chǎn)精英高峰論壇形從長(zhǎng)期看，調(diào)控政策的取向還包括調(diào)整富人和窮人在資源占有上的關(guān)系，維護(hù)社會(huì)公平。例如，通過(guò)稅賦等手段抑制富人過(guò)度占有資源，特別是占有優(yōu)質(zhì)資源；通過(guò)完善住房保障體系來(lái)幫助中等收入、低收入和特困群體獲得住房及改善住房條件；推進(jìn)資源節(jié)約，例如發(fā)展節(jié)能省地型住宅，抑制奢侈性住房消費(fèi)，鼓勵(lì)適度合理消費(fèi)；加快存量資源的優(yōu)化配置，例如推進(jìn)現(xiàn)有住房市場(chǎng)化流動(dòng)，提高既有城市住房資源的利用效率；完善市場(chǎng)體系，例如形成一級(jí)市場(chǎng)、二級(jí)市場(chǎng)、租賃市場(chǎng)和中介市場(chǎng)之間的合理結(jié)構(gòu)關(guān)系等。房地產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略決策指導(dǎo)06年度福建房地產(chǎn)精英高峰論壇形二、政策與房?jī)r(jià)漲跌之間存在復(fù)雜關(guān)系二、政策與房?jī)r(jià)漲跌之間存在復(fù)雜關(guān)系調(diào)控政策當(dāng)然要涉及到房?jī)r(jià)。其目的在于穩(wěn)定房?jī)r(jià)和抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲?！胺€(wěn)定”和“抑制過(guò)快上漲”的直接結(jié)果并非就一定是“降價(jià)”。例如政策規(guī)定對(duì)非普通住房征營(yíng)業(yè)稅，這顯然會(huì)提高而不是降低買方價(jià)格，這會(huì)極大抑制投機(jī)性需求和炒作，有助于房?jī)r(jià)穩(wěn)定。房地產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略決策指導(dǎo)06年度福建房地產(chǎn)精英高峰論壇形政策明確規(guī)定，要停止別墅供地和嚴(yán)控高檔住房用地，增加中低價(jià)位住房的土地供應(yīng)量。供給結(jié)構(gòu)改變的結(jié)果必然是平均房?jī)r(jià)下降。但平均房?jī)r(jià)下降并不一定意味著人們實(shí)際買房的價(jià)格就下降。房地產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略決策指導(dǎo)06年度福建房地產(chǎn)精英高峰論壇形有些目前人們熱衷的樓盤，近期不一定跌，但5年后也許會(huì)跌。反之也一樣。一個(gè)明顯例證是，5年前的“明星”樓盤人們現(xiàn)在還看得上嗎？目前調(diào)控房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，但廣州很多住房的價(jià)格和1999年相比是下滑很多的。房地產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略決策指導(dǎo)06年度福建房地產(chǎn)精英高峰論壇形普通居民在購(gòu)房中面臨的風(fēng)險(xiǎn)不僅僅是房?jī)r(jià)漲跌的風(fēng)險(xiǎn)，還包括利率變化、稅制改革、匯率變化、收入水平變化等風(fēng)險(xiǎn)。這些風(fēng)險(xiǎn)中，任何一項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)在長(zhǎng)達(dá)20年左右的按揭期間或長(zhǎng)期持有期間，累積起來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)都可能遠(yuǎn)超過(guò)房?jī)r(jià)變化帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略決策指導(dǎo)06年度福建房地產(chǎn)精英高峰論壇形三、政策的根本依據(jù)是客觀規(guī)律三、政策的根本依據(jù)是客觀規(guī)律制定調(diào)控政策最重要和最基本依據(jù)是客觀規(guī)律，而不是哪一部分人的主觀愿望。人們希望一年中只有春天，但那是辦不到的事。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，政策和市場(chǎng)的基本關(guān)系是，政策是補(bǔ)充、修正市場(chǎng)機(jī)制不足的。離開市場(chǎng)的具體情況是無(wú)所謂政策的。房地產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略決策指導(dǎo)06年度福建房地產(chǎn)精英高峰論壇形我國(guó)住房問(wèn)題中，最需要政府政策的部分是完善住房保障體系。這部分資源的配置原則和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、市場(chǎng)價(jià)格無(wú)關(guān)，或無(wú)直接關(guān)系。房地產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略決策指導(dǎo)06年度福建房地產(chǎn)精英高峰論壇形解決窮人住房要靠政策，也就是住房保障體系。住房保障體系是政府提供的公共產(chǎn)品，而不是市場(chǎng)提供的競(jìng)爭(zhēng)性產(chǎn)品。依靠“市場(chǎng)”以及市場(chǎng)中的“價(jià)格”信息，是無(wú)法制定出能夠保障真正困難和特困群體住房需求的政策的。 房地產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略決策指導(dǎo)06年度福建房地產(chǎn)精英高峰論壇形四、鼓勵(lì)而不是限制老百姓買房子四、鼓勵(lì)而不是限制老百姓買房子 仍是調(diào)控政策的主要取向仍是調(diào)控政策的主要取向鼓勵(lì)而不是限制老百姓合理的住房消費(fèi)、促進(jìn)住房制度向市場(chǎng)化方向轉(zhuǎn)變，這是政策的一貫取向。就是在目前的調(diào)控政策中，居民購(gòu)買普通住房的按揭貸款利率仍可按正常利率“打九折”，契稅也享受減半征收的優(yōu)惠。可以說(shuō)，進(jìn)一步鼓勵(lì)老百姓依靠市場(chǎng)獲取住房的政策仍將是政策體系的主要取向。 房地產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略決策指導(dǎo)06年度福建房地產(chǎn)精英高峰論壇形五、當(dāng)前政策本質(zhì)上是一種預(yù)防性政策五、當(dāng)前政策本質(zhì)上是一種預(yù)防性政策市場(chǎng)價(jià)格的漲落波動(dòng)、供大于求和供不應(yīng)求的交替出現(xiàn)，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下是一種正常和不可避免的現(xiàn)象。如果這個(gè)波動(dòng)或交替可能會(huì)影響到社會(huì)穩(wěn)定或社會(huì)整體利益，那么政府有責(zé)任有預(yù)見(jiàn)采取政策措施加以防止。房地產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略決策指導(dǎo)06年度福建房地產(chǎn)精英高峰論壇形目前的調(diào)控政策，從本質(zhì)上說(shuō)仍是一種“預(yù)見(jiàn)性”、“預(yù)防性”的政策。例如，前一段時(shí)間，一些城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)問(wèn)題，政策就將抑制局部問(wèn)題擴(kuò)大為全局性問(wèn)題，以此防止一個(gè)產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)影響國(guó)民經(jīng)濟(jì)整體的平衡關(guān)系，規(guī)范市場(chǎng)以避免出現(xiàn)資源配置的不公平和低效率。房地產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略決策指導(dǎo)06年度福建房地產(chǎn)精英高峰論壇形1980年以來(lái)，中國(guó)城市人口增長(zhǎng)了167，城鎮(zhèn)居民人均住房面積從不足5平方米擴(kuò)大到了25平方米，這是全世界過(guò)去200余年城市化歷史上沒(méi)有過(guò)的奇跡。這才是真實(shí)的政策效果。房地產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略決策指導(dǎo)06年度福建房地產(chǎn)精英高峰論壇形任何政策制定者的認(rèn)識(shí)都是有局限性的，任何政策都是有缺陷的。美國(guó)的能源政策要是沒(méi)有缺陷就不會(huì)有加州電力危機(jī)，歐洲的社保政策要是沒(méi)有缺陷就不會(huì)成為其財(cái)政和社會(huì)的包袱。全世界的政府都是不斷從失誤、不足中找出教訓(xùn)，完善政策的。房地產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略決策指導(dǎo)06年度福建房地產(chǎn)精英高峰論壇形中國(guó)現(xiàn)在面臨的住房問(wèn)題是一個(gè)復(fù)雜的問(wèn)題。過(guò)去包含在企業(yè)內(nèi)部、單位內(nèi)部的住房短缺被級(jí)別、工齡、廠齡以及其他限制性因素掩蓋了?，F(xiàn)在這個(gè)被掩蓋的需求釋放到了市場(chǎng)中，直接面對(duì)價(jià)格一個(gè)選擇條件?？梢哉f(shuō)，供給者、需求者、政府都沒(méi)有充分經(jīng)驗(yàn)。我們大家都需要探索和積累經(jīng)驗(yàn)。政府需要，政策需要，市場(chǎng)和消費(fèi)者也需要?？梢钥隙ǖ卣f(shuō)，就是目前的政策也不可避免地存在缺陷，更不要說(shuō)以前的政策。房地產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略決策指導(dǎo)06年度福建房地產(chǎn)精英高峰論壇形六、對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控是一項(xiàng)長(zhǎng)期政策六、對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控是一項(xiàng)長(zhǎng)期政策房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策不存在何時(shí)結(jié)束的問(wèn)題。政府將不斷運(yùn)用金融、財(cái)政、行政、法律等手段來(lái)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。房地產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略決策指導(dǎo)06年度福建房地產(chǎn)精英高峰論壇形以金融和財(cái)政手段進(jìn)行調(diào)控，也并非只有提高利率和取消契稅優(yōu)惠一個(gè)方向或方式。例如，為解決低收入群體住房問(wèn)題，政府可對(duì)其“貼息”，“貼息”可以“降低”購(gòu)房者利息負(fù)擔(dān)。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，和房地產(chǎn)有關(guān)的稅收改革和方向?qū)⒈囟ㄊ翘岣叱钟协h(huán)節(jié)的稅賦，降低流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅賦，包括契稅，也就是“減稅”。房地產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略決策指導(dǎo)06年度福建房地產(chǎn)精英高峰論壇形影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的財(cái)政、貨幣手段也并非就只是利率和契稅。以稅為例，就包括對(duì)土地等要素征稅、對(duì)開發(fā)環(huán)節(jié)征稅、對(duì)持有環(huán)節(jié)征稅和對(duì)流轉(zhuǎn)交易環(huán)節(jié)征稅四個(gè)方面。對(duì)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)動(dòng)用稅收手段，也包括營(yíng)業(yè)稅、契稅、個(gè)人所得稅和資本利得稅等多種選擇。房地產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略決策指導(dǎo)06年度福建房地產(chǎn)精英高峰論壇形 應(yīng)當(dāng)看到，在宏觀調(diào)控體系中，政府動(dòng)用包括利率在內(nèi)的貨幣手段，包括稅收在內(nèi)的財(cái)政手段，并非就是針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)。例如，影響中國(guó)利率決策的因素，首先包括國(guó)民經(jīng)濟(jì)的總量平衡關(guān)系，也就是總供給和總需求之間關(guān)系；國(guó)際市場(chǎng)的價(jià)格水平以及中國(guó)自身的價(jià)格水平變化；國(guó)際貨幣的利率水平等。別夸大對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控在整個(gè)宏觀調(diào)控政策體系中的地位。 房地產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略決策指導(dǎo)06年度福建房地產(chǎn)精英高峰論壇形人類 我們對(duì)這個(gè)世界知道多少？What really human being knows on this world?房地產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略決策指導(dǎo)06年度福建房地產(chǎn)精英高峰論壇形 謝謝THANK YOU 房地產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略決策指導(dǎo)06年度福建房地產(chǎn)精英高峰論壇形