電大《物業(yè)管理實務(2)》2026-2027期末試題及答案

電大物業(yè)管理實務（2）2026-2027期末試題及答案（試卷號2226）一、多項選擇題（5小題，每小題3分，共15分）1. 依據(jù)物業(yè)權屬關系分類，可將物業(yè)分為（）oA.國有產權物業(yè)B.社團產權物業(yè)C.集體產權物業(yè)D.區(qū)分所有權建筑物業(yè)2. 美國學者羅伯特.C.凱爾等根據(jù)不同物業(yè)的管理所需要具備的知識不同將物業(yè)分為（）。這種 劃分方法也是目前國外普遍采用的劃分方法。A.居住物業(yè)B.商用物業(yè)C.工業(yè)物業(yè)D.特殊用途物業(yè)3. 依據(jù)權屬的經濟性質分類，可將物業(yè)分為（）。A.國有產權物業(yè)B.集體產權物業(yè)C.股份制產權物業(yè)D.個人私有產權物業(yè)4. 在市場經濟體制下，房地產作為商品，其分類的依據(jù)，在生產、流通、消費各經濟運行環(huán)節(jié)中， 應充分體現(xiàn)在（）的特點與要求。A.商品屬性B.社會屬性C.房屋建筑自然性D.房屋建筑使用性質5. 從特種物業(yè)的經營管理性質看，有些是公益性的，如（）oA.政府物業(yè)B.文教、衛(wèi)生、體育物業(yè)C.娛樂、酒店物業(yè) D.會展物業(yè)二、填空題（20個空，每空1分，共20分）6. 工業(yè)產品的需求增加了，必然導致工業(yè)物業(yè)的需求增加；反過來，凡是引起工業(yè)產品需求下降的 因素也將引起工業(yè)物業(yè)需求的降低，這就是引致需求。7. 物流企業(yè)的配送中心不僅承擔物流作業(yè)，而且往往也兼有采購和批發(fā)的職能，實際上是一種配送 中心。8. 居住物業(yè)管理的目標有經濟效益的目標、社會效益的目標、環(huán)境效益的目標、心理效益的目標。9. 現(xiàn)代寫字樓的保安管理有兩種方式：一種是封閉式管理，另一種方式是開放式管理。10. 新建居住物業(yè)一般實行封閉或半封閉式的物業(yè)管理；原有的居住物業(yè)也在進行半封閉式的改造及 逐步引入物業(yè)管理；而舊城區(qū)中的居住小區(qū)在物業(yè)管理上是狹窄的，粗放的，急需進行改進。11. 新物業(yè)管理條例規(guī)定“業(yè)主大會決定木條例第十一條第（五）項和第（六）項規(guī)定的事項， 應當經專有部分占建筑物總而積2/3以上的業(yè)主且占總人數(shù)2/3以上的業(yè)主同意”。12. 服務性公寓是一類以營利為目的，建成單元式結構的，按照“家”的要求來配置設施和設備，按 酒店方式管理的滿足社會需要的特殊居住物業(yè)。13. 多層住宅，即不設電梯而用樓梯組織垂直交通的3至6層住宅。14. 英業(yè)管理已經在房地產實行社會化管理，一般不干涉，而由住宅中介機構住宅管理協(xié)會負責協(xié)調。15. 醫(yī)院的服務管理中屬于專業(yè)性的、技術性的工作，應由醫(yī)院來完成，屬于服務性的工作，可以由 物業(yè)管理公司來承擔。三、判斷并改正錯誤題(首先判斷正誤，如有錯誤還須改正。5小題.每小題3分，共15分)16. 條例第四十條規(guī)定“物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內的專項服務業(yè)務委托給專業(yè)性服務企業(yè)，但不得將該區(qū)域內的全部物業(yè)管理一并委托給他人”。()答：正確。17. 某服裝店鋪每月固定租金為600元，百分比提成為年收入的5%,如年銷售收入為300000元收入 的租戶，按稅約規(guī)定營業(yè)額不超過120000元的不予提成，則該租戶該年應支付的租金是9000元。答：錯誤,應將“9000”改為“16200元”18. 美國學者羅伯特.C.凱爾等根據(jù)不同物業(yè)的管理所需要具備的知識不同將物業(yè)分為居住物業(yè)、 商用物業(yè)、工業(yè)物業(yè)、特殊用途物業(yè)。()答：正確。19. 某雜貨鋪每月固定租金為400元，百分比提成為年收入的5%,則年銷售收入為90000元收入的 租戶，該年要交的固定基本租金為4800元。()答：正確20. 辦公物業(yè)是物業(yè)的基本類型之一，也是目前物業(yè)管理業(yè)務覆蓋而最廣的業(yè)務類型。答：錯誤，應將“辦公物業(yè)”改為“居住物業(yè)”。四、問答題(4小題，每小題5分，共20分)21. 物業(yè)管理中常見的控制方法有哪些？(1) 監(jiān)督檢查法。監(jiān)督檢查法就是由上而下，對管理的各個崗位、各個環(huán)節(jié)進行質量監(jiān)督與檢查，并 針對監(jiān)督檢查發(fā)現(xiàn)的問題及時采取糾正措施。監(jiān)督檢查是所有物業(yè)服務公司最大量采用的一種監(jiān)控方法。(2) 匯報控制法。而匯報控制就是由下而上的信息反饋與控制。匯報木身對于匯報者就是一種控制， 你必須掌握情況，必須對匯報的真實性負責，并對存在的問題提出解決措施。(3) 統(tǒng)計分析法。統(tǒng)計分析法就是利用數(shù)學統(tǒng)計的方法，分析管理質量變動情況，尋找存在問題，提 出解決問題的措施，使管理質量控制在合理的水平上。(4) 競爭激勵法。市場是一種競爭，管理也是一種競爭，只有在競爭中，才能真正實現(xiàn)對管理質量的 控制。(5) 信息監(jiān)控法。信息技術控制是利用現(xiàn)代計算機網絡技術對管理質量要素進行控制的一種方法。智 能化樓宇的誕生使管理發(fā)生翻天覆地的變化，人們可以在監(jiān)控室里清楚地看到各種設備的運行情況，各種 會議、報告、請示、批復都可以在網上進行。(6) 總結提高法。如果從月度總結、年度總結的形式主義圈子跳出來，仔細思考總結的本意、目的、 以及應該達到的結果。運用總結這種形式，其實是管理質量控制中非常重要的一種手段。22. 物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)承接查驗時應注意的事項有哪些？答案要點：物業(yè)服務企業(yè)在承接查驗時應注意以下兒個方而的問題：(1) 物業(yè)服務企業(yè)應選派素質好、業(yè)務精、對工作認真負責的管理人員及技術人員參加驗收工作。(2) 物業(yè)服務企業(yè)既應從今后物業(yè)維護保養(yǎng)管理的角度進行驗收，也應站在業(yè)主的立場上，對物業(yè)進 行嚴格的驗收，以維護業(yè)主的合法權益。(3) 承接查驗中若發(fā)現(xiàn)問題，應明確記錄在案，約定期限督促開發(fā)商對存在的問題加固補強、整修， 直到完全合格。(4) 落實物業(yè)的保修事宜。根據(jù)建筑工程保修的有關規(guī)定，由開發(fā)商負責保修，向物業(yè)服務企業(yè)交付 保修保證金，或由物業(yè)服務企業(yè)負責保修，開發(fā)商一次性撥付保修費用。(5) 開發(fā)商應向物業(yè)服務企業(yè)移交整套圖紙資料，包括產權資料和技術資料。(6) 物業(yè)服務企業(yè)接受的只是對物業(yè)的經營管理權以及政府賦予的有關權利。(7) 承接查驗符合要求后，物業(yè)服務企業(yè)應簽署驗收合格憑證，簽發(fā)接管文件。當物業(yè)服務企業(yè)簽發(fā)了接管文件，辦理了必要的手續(xù)以后，整個物業(yè)驗收與接管工作即完成。23. 物業(yè)裝飾裝修管理要求有哪些？答案要點：為確保物業(yè)安全和全體業(yè)主的合法權益，物業(yè)裝飾裝修管理應重點檢查：(1) 有無變動建筑主體和承重結構。(2) 有無將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房間。(3) 有無擴大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體。(4) 有無損壞房屋原有節(jié)能設施，降低節(jié)能效果。(5) 有無其他影響建筑結構和使用安全的行為。(6) 有無未經有關單位批準的下列行為： 搭建建筑物、構筑物； 改變住宅外立而，在非承重外墻上開門、窗； 拆改供暖管道和設施； 拆改燃氣管道和設施； 超過設計標準或者規(guī)范增加樓而荷載的； 改動衛(wèi)生間、廚房間防水層的。同時，還應注意檢查以下方而： 施工現(xiàn)場有無采取必要的安全防護和消防措施，有無擅自動用明火和進行焊接作業(yè)等； 有無任意刨鑿樓地面、穿鑿梁柱等； 新砌隔墻是否采用輕質材料等； 是否符合物業(yè)裝修公共及室外統(tǒng)一要求(如空調室外機的安裝和排水的統(tǒng)一要求、陽臺欄桿的統(tǒng)一 要求等)； 物業(yè)裝修方案和材料的選擇是否符合環(huán)保、節(jié)能的要求。24. 物業(yè)檔案在物業(yè)管理中的作用如何？答案要點：物業(yè)檔案最重要是內容是物業(yè)管理專門檔案，它包括兩個部分：一部分是物業(yè)本身的檔案，包括開發(fā) 建設成果的記錄和物業(yè)公司接管后對物業(yè)進行維修養(yǎng)護和更新改造情況記錄；另一部分是物業(yè)業(yè)主和住用 人的檔案，包括業(yè)主、住戶的姓名、家庭成員情況、工作單位、聯(lián)絡電話或地址、租金、管理費繳交情況 等。物業(yè)檔案的作用主要體現(xiàn)在這兩部分檔案上(1) 物業(yè)本身的檔案是物業(yè)管理中維修養(yǎng)護、更新所必不可少的重要依據(jù)。(2) 物業(yè)業(yè)主和住用人檔案是物業(yè)管理公司開展管理服務的前提和基礎。通過這部分檔案，物業(yè)管理 公司可以全面了解物業(yè)業(yè)主和住用人的情況和需求，從而為物業(yè)業(yè)主和住用人提供各種有針對性的服務和 開展適當?shù)慕洜I活動。(3) 物業(yè)檔案具有一定的憑證作用。比如安全監(jiān)控錄像檔案，它真實地記錄著某時某刻有何人進出過 該幢大樓，當有必要查詢當時該幢大樓檔案室的出入情況時，安全錄像檔案就是最有力的憑證。五、應用題(2小題，其中25小題為方案設計題。26小題為案例分析題，每小題15分，共30分)25. 方案設計題請編制一個車輛管理方案。參考答案：為確保小區(qū)車輛安全，為業(yè)戶提供良好的車輛保管服務，特制定本標準。(1) 小區(qū)停車場實行日夜24h值班制度，由小區(qū)安全管理員負責管理，車輛可以隨時進出、停放。(2) 本小區(qū)停車場實行有償使用，車主須憑車輛進出小區(qū)的磁卡(月卡或一次性卡0進入停車場。(3) 車輛進入：車輛進入停車場應一停二慢，必須服從管理員的指揮和安排，取得管理員同意后方可 進入。(4) 車輛停放：車輛停放時必須服從管理員指揮，注意前后左右車輛的安全，在規(guī)定位置上停放，并 與周圍車輛保持適當距離，不得對其他車輛的進出和其他車位的使用造成阻礙，車主必須鎖好車門，調整 好防盜系統(tǒng)至警備狀態(tài)，車內貴重物品須隨身帶走，車主停好車輛后須立即離開停車場，不得在他人車輛 旁停留。管理員應指揮車輛停放，查看車輛有無上鎖，有無外部破損，應通知車主并登記，不服從指揮、 亂停放車輛的按照交通亂停放車輛有關規(guī)定給予處罰。停車場車位分固定車位和非固定車位，車主按類使 用車位。(5) 駛離：車輛駛離停車場時應注意周圍車輛的安全，緩慢駛離，并在出口處向管理員交回停車牌， 管理員核對牌號相符，收回停車牌、收取停車費后方可駛離。(6) 管理員值班期間應認真負責，熱情服務，不得會客、喝酒、睡覺，不得離開，不得讓親朋好友和 其他無關人員進入停車場，嚴格核對駛離車輛的牌號，對車主的合理要求應給予滿足。管理員交接班時應 辦理交接手續(xù)，核實停車場內車輛與登記記錄相符，并列簽字交接。(7) 停車場內不得試剎車、練習車、修理車輛，禁止裝載有毒、易燃、易爆物品和其他危險品的車輛 停放。26. 案例分析題“榮罡模式”的工業(yè)物業(yè)管理體系“榮罡模式”的工業(yè)物業(yè)管理體系，即依托集團優(yōu)勢，適應中小民營科技企業(yè)需求，為廣大業(yè)主、承 租人搭建一個綜合性的服務平臺，為業(yè)主和承租人營造一個省心、安心、舒心的發(fā)展空間?！皹s罡模式”是天津市榮罡物業(yè)管理有限公司創(chuàng)建的工業(yè)物業(yè)管理模式，該公司管理著擁有22萬平 方米工業(yè)廠房的兩個鑫茂民營科技園，園內已進駐企業(yè)近300家，從業(yè)人員4000余人，年創(chuàng)科工貿總收 入40億元人民幣。企業(yè)作為生產經營單位，除了內部管理和接受國家工商、稅務、物價等部門的管理外，還需要生產、 后勤服務、社會公共事務等多方面的的協(xié)調。因此，工業(yè)物業(yè)管理存在著基礎服務、延伸服務和小區(qū)企業(yè) 文化建設服務三大需求。.基礎服務除住宅物業(yè)服務內容外，還包括直接保障正常生產的供電、給排水、 電梯、消防、通訊、信息網絡等設施、設備的維護；企業(yè)消防安全檢查和室內電檢；為保障企業(yè)正常生產 秩序對來訪人員的嚴格管理；為企業(yè)產品、貨物的安全出入對各類車輛的管理；生產廢棄物的清運、書刊 信報和郵件的收發(fā)等等。延伸服務包括根據(jù)生產需求對廠房、辦公用房的裝修改造；車輛的落戶年審；會 務服務、員工就餐，以及與市政、衛(wèi)生、交通、治安、供水、供電、供熱、街道等行政部門相關事務的協(xié) 調。工業(yè)小區(qū)是一個中小民營企業(yè)的集合，企業(yè)作為生產經營實體，有企業(yè)宣傳、擴大業(yè)務、與其他企業(yè) 交流和參政議政的需求，因此園區(qū)企業(yè)文化建設也成為工業(yè)物業(yè)管理的重要內容。以上這一切決定了工業(yè)物業(yè)管理有其特殊的使命，它不僅僅是一種服務，更重要的是通過服務去支持 服務對象的發(fā)展，間接產生社會效益?；谶@一認識，公司圍繞以上三大服務內容，探索出一套被稱為“榮 罡模式”的工業(yè)物業(yè)管理體系，即依托集團優(yōu)勢，適應中小民營科技企業(yè)需求，為廣大業(yè)主、承租人搭建 一個綜合性的服務平臺，為業(yè)主和承租人營造一個省心、安心、舒心的發(fā)展空間。為了使企業(yè)安心生產和經營，公司主動與轄區(qū)各行政主管部門建立聯(lián)系，定期匯總企業(yè)在經營和發(fā)展 中遇到的困難，積極幫助他們與工商、稅務、公安、電力、消防、環(huán)保等相關部門協(xié)調解決；接受各政府 職能部門的委托，將與企業(yè)相關的文件、通告、規(guī)定、管理辦法等及時傳達給企業(yè)。作為物業(yè)服務的延伸， 小區(qū)內引進銀行、郵局、倉儲運輸、商務中心、會務中心、產品展示中心、汽修、餐飲、家政等服務業(yè)， 還為駐園企業(yè)提供法律代理、代辦證照、融資擔保、參股合作、企劃、孵化等配套服務。公司和業(yè)主委員 會在工商聯(lián)組織的支持下，在小區(qū)建立了工商聯(lián)基層組織，擴大了物業(yè)管理服務內容和業(yè)主委員會的工作 職能。公司和業(yè)主委員會定期組織企業(yè)家聯(lián)誼會、企業(yè)發(fā)展研討會、經貿洽談會、安全生產培訓班等活動， 加強企業(yè)間的橫向交流和資源共享。還通過問卷調查了解企業(yè)需求，聘請專家、教授、相關部門領導等為 企業(yè)家舉辦中小企業(yè)如何發(fā)展、如何轉型、如何借殼上市、如何開辟市場及法律知識、銷售技巧、企業(yè)文 化等專題講座，為企業(yè)家開闊思路，豐富知識。公司還通過商會組織為企業(yè)協(xié)調解決了大量的經營和 發(fā)展中遇到的實際困難。通過公司的這些服務，駐園企業(yè)感受到一種大家庭的溫暖，一位先期人駐的企業(yè)家說：“鑫茂民營科 技園如同一條船，園區(qū)每個企業(yè)都是船上的一名水手，大家共同努力一定能把船駛向希望的彼岸?！眴栴}：(1) 什么是“榮罡模式” ？它是否有存在的價值？為什么？(8分)(2) “榮罡模式”給工業(yè)物業(yè)服務企業(yè)什么啟示？(7分)答案要點；(1) “榮罡模式”是天津市榮罡物業(yè)管理有限公司創(chuàng)建的工業(yè)物業(yè)管理模式，即依托集團優(yōu)勢，適應 中小民營科技企業(yè)需求，為廣大業(yè)主、承租人搭建一個綜合性的服務平臺，為業(yè)主和承租人營造一個省心、 安心、舒心的發(fā)展空間?！皹s罡模式”有其存在的價值，主要是因為：一該模式適應了工業(yè)物業(yè)經營管理與工商業(yè)廠商的企業(yè) 經營管理按各自的運營規(guī)律分開運營的需要，更好地發(fā)揮雙方的積極性，并提高了各白運營效率和經濟效 益；二是目前大量的工業(yè)物業(yè)特別是工業(yè)園區(qū)物業(yè)處于傳統(tǒng)的管理方式下低效運營的狀態(tài)下，還需要新的 專業(yè)化、市場的工業(yè)物業(yè)運營方式才能改變這一落后狀態(tài)。(2) 主要啟示是：一是工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理將逐步實現(xiàn)專業(yè)化市場；二是工業(yè)物業(yè)經營管理與工商業(yè)廠 商的企業(yè)經營管理按各白的運營規(guī)律分開運營將是必然趨勢；三是說明工業(yè)物業(yè)管理主要內容在基礎服 務、延伸服務和小區(qū)企業(yè)文化建設服務三大需求領域。四是工業(yè)物業(yè)經營管理服務的需求是客觀存在并且 空間巨大。(注意：此題為開放式答題，答案意思相近，并能白圓其說也算對)