部分房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè).ppt

房地產(chǎn)概論 政法管理系主講 張勇2011年10月 第一部分 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè) 第一節(jié)房地產(chǎn)的基本概念 一 房地產(chǎn)的概念狹義 房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的合稱 又稱不動產(chǎn) 廣義 房地產(chǎn)是指土地 建筑物及其地上定著物及其衍生的權(quán)利 是實物 權(quán)益 區(qū)位三者的綜合體 房地產(chǎn)是個復合性的概念 具有兩個鮮明特點 1 房和地在物質(zhì)形態(tài)上的不可分性 2 物質(zhì)形態(tài)上的不可分性導致衍生權(quán)利的耦合性 蘊含于實體中的各種權(quán)利 如所有權(quán) 使用權(quán) 租賃權(quán) 抵押權(quán)及他項權(quán)利 二 土地的概念土地是一個空間 但該空間不是平面的 而是三維立體的 具體是指地球的陸地表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間 三 建筑物的概念指人工建筑而成 由建筑材料 建筑構(gòu)配件和建筑設備等組成的整體物 廣義 房屋和構(gòu)筑物 狹義 房屋房屋是指有基礎 墻 頂 門 窗 起著遮風避雨 保溫隔熱 抵御野獸或他人侵襲等作用 供人們在里面居住 工作 學習 娛樂 儲藏物品或進行其他活動的建筑物一般是由建筑材料 建筑構(gòu)配件和建筑設備 如給水 排水 采暖 通風與空調(diào) 燃氣 電梯 電氣等設備 等組成的空間場所 構(gòu)筑物是指人們一般不直接在里面進行生產(chǎn)和生活活動的建筑物 如煙囪 水塔 水井 道路 橋梁 隧道 水壩等 四 其他土地定著物的概念建筑物以外的土地定著物 是指附屬于或結(jié)合于土地或建筑物 從而成為土地或建筑物的從物 應在房地產(chǎn)交易中隨著土地或建筑物的轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)讓的物 但當事人另有約定的除外 注意 其他土地定著物與土地或建筑物在物理上不可分離 或者雖然可以分離 但這種分離是不經(jīng)濟的 或者分離后會破壞土地 建筑物的完整性 使用價值或功能 或者會使土地 建筑物的價值明顯減損 五 物業(yè)的概念 物業(yè) 一詞來自于香港方言 它評自RealProperty或RealEstate 表示房地產(chǎn)或不動產(chǎn) 在港澳及東南亞一些國家 物業(yè)一詞往往作為房地產(chǎn)或不動產(chǎn)的別稱或同義詞 一般認為 物業(yè) 指的是已經(jīng)建成并竣工驗收投入使用的各類房屋建筑及其所屬配套設施與場地 具體是指單元性的房地產(chǎn) 它既可以是單元性的地產(chǎn) 也可以是單元性的房產(chǎn) 既可以是一套住宅 也可以是一棟樓宇或房屋 因此物業(yè)所涉及的范圍非常廣泛 一個完整的物業(yè)一般包括四個構(gòu)成部分 建筑物本體 附屬設備 公共設施和建筑地塊 注意 盡管物業(yè)詞常常作為房地產(chǎn)的同義詞 但是物業(yè)的概念與房地產(chǎn)的概念在很多方面還存在著差別 一般來說 房地產(chǎn)一詞涉及宏觀領域泛指一個國家或地區(qū)的整個房地產(chǎn) 而物業(yè)則是一個微觀的概念 它一般是指一個單項的房地產(chǎn) 或一項具體的實物資產(chǎn) 第二節(jié)房地產(chǎn)實物 權(quán)益 區(qū)位的含義 一 房地產(chǎn)實物的含義指房地產(chǎn)中看得見 摸得著的部分 例如 土地的形狀 地形 地勢 土壤 地基 平整程度等 建筑物的外觀 建筑結(jié)構(gòu) 設施設備 裝飾裝修等 房地產(chǎn)實物可進一步分為有形的實體 該實體的質(zhì)量 該實體組合完成的功能等方面 如 以一幢房屋為例 其有形的實體 就該房屋的建筑結(jié)構(gòu)而言 是指它是磚木結(jié)構(gòu)的 還是磚混結(jié)構(gòu) 鋼筋灌凝土結(jié)構(gòu)或者鋼結(jié)構(gòu)的 實體的質(zhì)量 假如該房屋是磚木結(jié)構(gòu)的 則是指它是采用什么質(zhì)量的磚和木材建造的 或者其施工質(zhì)量如何 組合完成的功能 假如該房屋是磚木結(jié)構(gòu) 采用的磚和木材的質(zhì)量也相同 并且施工質(zhì)量也是相同的 則是指它的空間布局如何 例如住宅的戶型如何 二 房地產(chǎn)權(quán)益的含義房地產(chǎn)權(quán)益是指房地產(chǎn)中無形的 不可觸摸的部分 是基于房地產(chǎn)實物而衍生出來的權(quán)利 rights 利益 intorests 和好處 benofits 房地產(chǎn)權(quán)益以房地產(chǎn)權(quán)利為基礎 包括 房地產(chǎn)的各種權(quán)利 權(quán)利體系或權(quán)利束 例如 所有權(quán) 建設用地使用權(quán) 地役權(quán) 抵押權(quán) 租賃權(quán)等 受到其他房地產(chǎn)權(quán)利限制的房地產(chǎn)權(quán)利 同一宗房地產(chǎn)上可能同時存在著多種房地產(chǎn)權(quán)利 例如 設立了地役權(quán) 抵押權(quán)的房屋所有權(quán)或建設用地使用權(quán) 受到房地產(chǎn)權(quán)利以外的各種因素限制的房地產(chǎn)權(quán)利 例如 城市總體規(guī)劃對土地用途 容積率 建筑高度 建筑密度 綠地率等的限制 房地產(chǎn)被人民法院查封從而其處分受到限制 房地產(chǎn)的額外利益或收益 例如 屋頂 也稱為樓頂 屋蓋 或外墻面可出售或出租給廣告公司做廣告獲取收入 以房地產(chǎn)權(quán)利的種類為例 我國目前主要有所有權(quán) 建設用地使用權(quán) 地役權(quán) 宅基地使用權(quán) 土地承包經(jīng)營權(quán) 用益物權(quán) 抵押權(quán) 擔保物權(quán) 和租賃權(quán) 債權(quán) 可參閱 中華人民共和國物權(quán)法 三 房地產(chǎn)區(qū)位的含義房地產(chǎn)區(qū)位 Location 是指一宗房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或者事物在空間方位和距離上的關(guān)系 包括位置 交通 周圍環(huán)境和景觀 外部配套設施等方面 1 一宗房地產(chǎn)的位置 是指該宗房地產(chǎn)所在的地方 包括 坐落 該宗房地產(chǎn)所在的具體地點 如門牌號等 方位 該宗房地產(chǎn)所在的方向和位置 特別是在所在區(qū)域 如城市 住宅小區(qū) 十字路口地區(qū)等 中的方向和位置 距離 該宗房地產(chǎn)與有關(guān)場所 如市中心 汽車客運站 火車站 機場 碼頭 政府機關(guān) 同行業(yè) 工作地 居住地等 的遠近 朝向 該宗房地產(chǎn)的建筑物正門或房門窗戶等正對著的方向 樓層 當該宗房地產(chǎn)為某幢房屋中的某層 某套時 其所在的樓層 2 一宗房地產(chǎn)的交通 是指進出該宗房地產(chǎn)的方便程度 通達性 accesibility 可分為從其他地方到達該宗房地產(chǎn)的可及性和從該宗房地產(chǎn)去往其他地方的便捷性 用 可及性 表達由 外 到 內(nèi) 進來 的方便程度 用 便捷性 表達由 內(nèi) 到 外 出去 的方便程度 是為了更好地衡量和描述一宗房地產(chǎn)的交通 某些房地產(chǎn)由于受單行道 道路隔離帶 立交橋 交通出入口方位等的影響 其由外到內(nèi)的方便程度與由內(nèi)到外的方便程度是不同的 3 一宗房地產(chǎn)的周圍環(huán)境和景觀 是指該宗房地產(chǎn)周圍的自然環(huán)境 人文環(huán)境和景觀 其中 人文環(huán)境包括該宗房地產(chǎn)所在地區(qū)的聲譽 居民特征 如職業(yè) 收入水平 文化程度 宗教信仰等 治安狀況 如犯罪率 相鄰房地產(chǎn)的利用狀況 如用途 等 4 一宗房地產(chǎn)的外部配套設施 是指該宗房地產(chǎn)外部的基礎設施和公共服務設施 如果是該宗房地產(chǎn)內(nèi)部的配套設施 則屬于該宗房地產(chǎn)的實物因素 基礎設施一般是指道路 供水 排水 雨水 污水 供電 供氣 供熱 通信 有線電視等設施 公共服務設施一般是指教育 如幼兒園 中小學 醫(yī)療衛(wèi)生 如醫(yī)院 文化 體育 商業(yè)服務 金融郵電 社區(qū)服務 市政公用和行政管理等設施 注意 雖然任何資產(chǎn)在某一時點都有一個具體的位置 但房地產(chǎn)不可移動 其位置固定不變 其他資產(chǎn)可以移動 其位置能夠改變 因此 區(qū)位對價值的決定作用幾乎是房地產(chǎn)所獨有的 不排除相同的商品在不同的購物環(huán)境中的售價不同 location locationAndlocation 是西方認為的投資房地產(chǎn)的三大秘訣 即 第一是區(qū)位 第二是區(qū)位 第三還是區(qū)位 當然 區(qū)位并不能代表房地產(chǎn)的一切 但它強調(diào)了區(qū)位對房地產(chǎn)的極端重要性 一般你能夠改變房地產(chǎn)除了區(qū)位以外的東西 但你改變不了房地產(chǎn)的區(qū)位 這就是為何區(qū)位對房地產(chǎn)如此重要的原因 兩宗實物和權(quán)益狀況相同的房地產(chǎn) 如果它們的位置 交通 周圍環(huán)境和景觀 外部配套設施等區(qū)位狀況不同 價值會有很大的不同 第三節(jié)不動產(chǎn)與動產(chǎn)的區(qū)分 一 動產(chǎn)與不動產(chǎn)概念在法律上 通常把財產(chǎn)或者物分為不動產(chǎn)和動產(chǎn)兩大類 例如 物權(quán)法 第二條規(guī)定 本法所稱物 包括不動產(chǎn)和動產(chǎn) 法國民法典第五百一十六條規(guī)定 一切財產(chǎn) 或為動產(chǎn) 或為不動產(chǎn) 一種財產(chǎn)是屬于動產(chǎn)還是屬于不動產(chǎn) 一般是根據(jù)其實物是否可以自由移動來判別的 凡是自行能夠移動或者用外力能夠移動 并且其性質(zhì)和價位不會改變的財產(chǎn) 像牲畜 家禽和汽車 家具 器物之類 屬于動產(chǎn) 反之 不能移動的財產(chǎn) 像土地 房屋及附著于土地 房屋上不可分離的部分 如樹木和給水 排水 采暖 電梯等設備 屬于不動產(chǎn) 關(guān)于不動產(chǎn)的定義及其范圍 擔保法 第九十二條的規(guī)定是 本法所稱不動產(chǎn)是指土地以及房屋 林木等地上定著物 中國臺灣地區(qū)民法第六十六條的規(guī)定是 稱不動產(chǎn)者 謂土地及其定著物 不動產(chǎn)之出產(chǎn)物尚未分離者 為該不動產(chǎn)之部分 日本民法典第八十六條的規(guī)定是 土地及其定著物為不動產(chǎn) 意大利民法典第八百一十二條的規(guī)定是 土地 泉水 河流 樹木 房屋和其他建筑物 即使是臨時附著于土地的建筑物以及在一般情況下那些或是自然或是人為地與土地結(jié)為一體的物品是不動產(chǎn) 固定河岸或者河床之上并且為永久使用而建造的磨坊 浴場以及其他漂浮在水面上的建筑視為不動產(chǎn) 二 區(qū)分動產(chǎn)與不動產(chǎn)1 物權(quán)生效方式不同 不動產(chǎn)物權(quán)的設立 變更 轉(zhuǎn)讓和消滅 未經(jīng)登記 不發(fā)生效力 動產(chǎn)物權(quán)的設立和轉(zhuǎn)讓 自交付時發(fā)生效力 2 權(quán)利派生的種類不同 動產(chǎn)可以派生出質(zhì)權(quán) 留置權(quán) 而不動產(chǎn)可以派生出地上權(quán) 永佃權(quán) 典權(quán) 抵押權(quán) 3 司法管轄不同 不動產(chǎn)產(chǎn)生的糾紛由不動產(chǎn)所在地法院專屬管轄 即實行屬地主義的管轄原則 而動產(chǎn)則一般實行屬人主義的管轄原則 由動產(chǎn)權(quán)利人所在地的法院管轄 4 對他人的權(quán)利限制不同 不動產(chǎn)所有人和使用人為自己土地利用的方便 可以通過相鄰權(quán)或設定地役權(quán)而使用他人的土地 而動產(chǎn)不存在該權(quán)利 第四節(jié)房地產(chǎn)的特征 房地產(chǎn)的特性主要取決于土地的特性 是以土地的特性為基礎的 房地產(chǎn)主要有不可移動 獨一無二 壽命長久 價值量大 供給有限 用途多樣 相互影響 易受限制 難以變現(xiàn)和保值增值十個特性 一 不可移動性不可移動特性也稱為位置固定性 是房地產(chǎn)最重要的一個特性 也是房地產(chǎn)區(qū)別于其他財產(chǎn)的主要之處 房地產(chǎn)的不可移動主要是其自然地理位置固定不變 房地產(chǎn)的社會經(jīng)濟位置在經(jīng)過一段時間之后可能會發(fā)生變化 因為對外交通 外部配套設施等 均可以影響房地產(chǎn)的社會經(jīng)濟位置 而這些通常是隨著城市建設和發(fā)展而發(fā)生變化的 特別是在中國目前城市建設和發(fā)展變化較大較快的情況下 房地產(chǎn)的不可移動特性決定了任何一宗房地產(chǎn)只能就地開發(fā) 利用或消費 并且要受制于其所在的空間環(huán)境 當?shù)氐闹贫日?社會經(jīng)濟發(fā)展狀況及鄰里關(guān)系等 而不像其他產(chǎn)品 原料地 生產(chǎn)地和消費地可以不在同一個地方 可以在不同地區(qū)之間調(diào)劑余缺 從生產(chǎn)地或者供給過剩 價格較低的地區(qū) 運送到消費地或者供給稀缺 價格較高的地區(qū) 由干人們無法把房地產(chǎn)價格較低地區(qū)的房地產(chǎn)搬到房地產(chǎn)價格較高的地區(qū)去 所以房地產(chǎn)市場不是一個全國性市場 更不是一個全球性市場 而是一個地區(qū)性市場 房地產(chǎn)的供求狀況 價格水平及價格走勢等都是地區(qū)性的 在不同地區(qū)之間可能不同 甚至其變動是反方向的 一般一個城市的房地產(chǎn)市場可視為一個市場 但特大城市的東西南北中各個方向 其房地產(chǎn)供求狀況也會有很大的不同 可細分為若干個市場 二 獨一無二性獨一無二特性也稱為獨特性 異質(zhì)性 非同質(zhì)性 個別性 房地產(chǎn)不像工廠生產(chǎn)出來的汽車 電視機等產(chǎn)品那樣整齊劃一 每宗房地產(chǎn)都有自己的獨特之處 如同沒有兩個完全相同的人那樣 沒有兩宗完全相同的房地產(chǎn) 即使兩處的建筑物可能一模一樣 但由于它們的位置 朝向 地形 地勢 周圍環(huán)境和景觀等的不同 該兩宗房地產(chǎn)實質(zhì)上也是不相同的 房地產(chǎn)的獨一無二特性 使得房地產(chǎn)市場上難以出現(xiàn)相同房地產(chǎn)的大量供給 房地產(chǎn)之間不能完全替代 房地產(chǎn)市場不是完全競爭的市場 房地產(chǎn)價格千差萬別并容易受個別因素的影響 此外 盡管有樣板房 樣板間 售樓書 沙盤 照片等 房地產(chǎn)交易不適宜采取樣品交易方式 而必須到交易對象實地觀察 感受或體驗 房地產(chǎn)估價也必須到估價對象實地查看 三 壽命長久性壽命長久特性也稱為耐久性 對于土地而言 也稱為不可毀滅性 永續(xù)性 盡管土地可能塌陷 被洪水淹沒或者發(fā)生荒漠化 鹽演化等 但它在地球表面所標明的場所 作為空間是永存的 實際上 人們對土地只要給予適當保護 土地的生產(chǎn)力或利用價值一般不會喪失 能夠一次又一次地被反復利用 而其他物品 都會在使用中磨損 經(jīng)過一定期限或者較長久的使用之后 最終會報廢 喪失使用價值 建筑物雖然不像土地那樣具有不可毀滅性 但其壽命通常可達數(shù)十年甚至上百年 在正常情況下 建筑物很少發(fā)生自然倒塌 通常是為了土地的更好利用或更高價值才會被拆除 由于壽命長久 房地產(chǎn)可以給其所有者帶來持續(xù)不斷的利益 但需要指出的是 從具體使用者的角度看 土地在某些情況下是有壽命的 例如在中國通過出讓方式取得的建設用地使用權(quán)是有使用期限的 目前 建設用地使用權(quán)出讓的最高年限 居住用地為70年 工業(yè)用地為50年 教育 科技 文化 衛(wèi)生 體育用地為50年 商業(yè) 旅游 娛樂用地為40年 綜合或者其他用地為50年 以出讓方式取得建設用地使用權(quán)的 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后 受讓人的使用期限不得超過原出讓合同約定的使用期限減去原土地使用者已經(jīng)使用期限后的剩余期限 建設用地使用權(quán)期間屆滿 除了住宅建設用地使用權(quán)自動續(xù)期之外 非住宅建設用地使用權(quán)人未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但依法未獲批準的 建設用地使用權(quán)由國家無償收回 對此點的認識在房地產(chǎn)估價上具有重要的意義 例如 坐落位置很好 建筑物狀況也很好的房地產(chǎn) 可能由于土地使用期限較短而價值較低 四 價值量大與一般物品相比 房地產(chǎn)不僅單價高 而且總價大 從單價高來看 每平方米土地或每平方米建筑面積房屋的價格 少則數(shù)百元 多則數(shù)千元甚至上萬元 繁華商業(yè)地段經(jīng)常有 寸土寸金 之說 從總價上來看 房地產(chǎn)不可以按照平方米之類的小單位零星消費 必須有一定的規(guī)模 如面積 因此 可供利用的一塊土地或者一套住房的價值 比一件家具或者一臺電視機的價值要大得多 一般在十萬元以上 對于普通居民來說 購買一套普通商品住宅通常需要其一生的積蓄 至于一幢別墅 一座商場的價值就更大了 通常為上百萬元 甚至上千萬 上億元 五 供給有限性土地是大自然的產(chǎn)物 人工生產(chǎn)不出來 地表面積基本上是固定不變的 因此土地總量不能增加 土地的這種特性被稱為有限性 不可再生性 不增性 由于土地不能增加 特別是區(qū)位較好的土地供給有限 導致了建筑物特別是區(qū)位較好的建筑物數(shù)量也是有限的 房地產(chǎn)的供給有限特性 使得房地產(chǎn)具有獨占性 一定區(qū)位特別是好區(qū)位的房地產(chǎn)被人占用之后 占用者可以獲得生產(chǎn)或生活的場所 享受特定的光 熱 空氣 雨水和風景 如海水 陽光 沙灘 或者可以支配相關(guān)的自然資源和生產(chǎn)力 在市場經(jīng)濟中 除了占用者之外 他人除非支付相當?shù)拇鷥r 否則無法享有 進一步來看 房地產(chǎn)具有供給有限的特性 本質(zhì)上還不在于土地總量不能增加 目前 相對于人類的需要來說 土地總量還是較豐富的 如果沒有不可移動特性 土地總量不能增加就沒有這么重要 因此 房地產(chǎn)具有供給有限特性 主要是因為房地產(chǎn)的不可移動特性造成了房地產(chǎn)供給不能集中于一處 這是房地產(chǎn)供給均一般物品供給的最主要區(qū)別 要增加房地產(chǎn)供給 一是向更遠的平面方向發(fā)展 例如向郊區(qū)擴展 二是向更高的立體方面發(fā)展 例如增加容積率或建筑高度 建筑密度 但這些又要受到耕地保護 環(huán)境保護 交通等基礎設施條件 包括容量 城鄉(xiāng)規(guī)劃 資金 建筑技術(shù)等的約束 六 用途多樣性用途多樣特性也稱為用途的竟爭 轉(zhuǎn)換及并存的可能性 主要是空地所具有的特性 土地上一旦建造了建筑物 用途即被限定 通常難以改變 因為可能受到原有建筑結(jié)構(gòu)等的限制而不能改變 或者改變的費用很高而在經(jīng)濟上不可行 當然 也有隨著交通條件 周圍環(huán)境等的變化 將原廠房改造為辦公樓 超級市場或者拆除重新利用的大量實例 多數(shù)土地就其本身來看 可以有多種不同的用途 如可用于林業(yè) 農(nóng)業(yè) 工業(yè) 居住 辦公 商業(yè)等 如果愿意的話 即使是城市商業(yè)中心的土地 也可以用來種植農(nóng)作物 而且該農(nóng)作物可能與在農(nóng)地上生長得一樣好 在不同用途中還可以選擇不同的利用方式 例如居住用途有普通住宅 高檔公寓和別墅 有老年公寓 青年公肖和學生公寓 既可以建平房也可以建多層樓房或者高層建筑 房地產(chǎn)雖然具有用途多樣的特性 但現(xiàn)實中房地產(chǎn)的用途并不是可以隨意決定的 房地產(chǎn)的利用一方面要符合城市規(guī)劃等的規(guī)定 另一方面存在著不同用途以及利用方式之間的競爭和優(yōu)選問題 在市場經(jīng)濟中 房地產(chǎn)擁有者趨向于將其房地產(chǎn)用于預期可以獲得最高收益的用途和利用方式 因此 房地產(chǎn)估價中有 合法原則 和 最高最佳利用原則 分別見本書第五章第三 四節(jié) 從經(jīng)濟角度看 土地利用選擇的先后順序一般是 商業(yè) 辦公 居住 工業(yè) 耕地 牧場 放牧地 森林 不毛荒地 七 相互影響性一般物品的使用基本上是孤立的 相互間較少有影響 并由于可以移動 即使有影響 也易于排除 影響通常是暫時的 而房地產(chǎn)由于不可移動 其用途 建筑高度 外觀等利用狀況通常會對周圍其他房地產(chǎn)甚至社會公眾利益產(chǎn)生較大和較長久的影響 反之 周圍房地產(chǎn)的利用狀況也會對該房地產(chǎn)產(chǎn)生影響 例如 影響到采光 日照 通風 視野 可視性 使環(huán)境美化或者帶來人流 噪聲 異味等 因此 房地產(chǎn)具有相互影響的特性 從而一宗房地產(chǎn)的價值不僅與其自身的狀況直接相關(guān) 而且與其周圍房地產(chǎn)的狀況密切相關(guān) 受其周圍房地產(chǎn)利用的影響 例如 在一幢住宅附近建造一座工廠或者垃圾站 公共廁所 可導致該住宅的價值降低 而如果在該住宅旁邊興建一個花園 開辟一塊綠地 則可使其價值升高 修筑一條道路或者建造一個購物中心 對其周圍房地產(chǎn)的價值也有很大的影響 正是由于房地產(chǎn)具有相互影響特性 產(chǎn)生了 相鄰關(guān)系 并且法律規(guī)定 不動產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應當按照有利生產(chǎn) 方便生活 團結(jié)互助 公平合理的原則 正確處理相鄰關(guān)系 進一步來看 房地產(chǎn)利用存在經(jīng)濟學里所講的 外部性 外部性也稱為外部效應 外部影響 是指某個經(jīng)濟行為主體 生產(chǎn)者或消費者 進行生產(chǎn)或消費等活動時 對其他經(jīng)濟行為主體帶來的影響 外部性分為有利的外部性和有害的外部性 有利的外部性也稱為正的外部性 外部經(jīng)濟 是指某個經(jīng)濟行為主體的活動使他人或社會受益 而受益者無需為此花費代價 例如 某人在自己的住宅周圍種植花草樹木 美化環(huán)境 其鄰居也因賞心悅目和空氣新鮮而受益 但不會為此向他支付任何費用 有害的外部性也稱為負的外部性 外部不經(jīng)濟 是指某個經(jīng)濟行為主體的活動使他人或社會受損 而該經(jīng)濟行為主體卻沒有為此承擔成本 例如 工廠向河流排放廢水 汽車產(chǎn)生噪聲 污染了環(huán)境使他人受害 但可能并沒有因此向受害者支付任何補償費 八 易受限制性房地產(chǎn)由于具有不可移動 相互影響的特性 并且是各種生產(chǎn) 生活活動都不可缺少的基礎要素 關(guān)系民生及社會 經(jīng)濟穩(wěn)定 所以世界上幾乎所有的國家和地區(qū) 即使是那些標榜 私有財產(chǎn) 神圣不可侵犯 的私有制國家和地區(qū) 對房地產(chǎn)的利用 交易等都有一些限制 甚至是嚴格管制的 政府對房地產(chǎn)的限制一般是通過下列4種特權(quán)來實現(xiàn)的 l 管制權(quán) Policepower 政府為了增進公眾安全 健康 道德和一般福利 可以直接對房地產(chǎn)的利用作出限制 例如 通過城市規(guī)劃規(guī)定用途 容積率 建筑高度 建筑密度 綠地率 限制在居住區(qū)內(nèi)建設某些工業(yè)或商業(yè)設施等 2 征收權(quán) eminentdomin 政府為了公共利益的需要 例如修公路 建學校等 可以強制取得單位和個人的房地產(chǎn) 哪怕是違反了被征收單位和個人的意愿 但要對被征收單位和個人給予公正 合理的 just fair 補償 3 征稅權(quán) taxation 政府為了增加財政收入等 可以對房地產(chǎn)征稅或提高房地產(chǎn)稅收 只要這些稅收是公平課征的 4 充公權(quán) escheat 政府在房地產(chǎn)業(yè)主死亡或消失而無繼承人的情況下 可以無償收回房地產(chǎn) 房地產(chǎn)易受限制的特性還表現(xiàn)在 由于房地產(chǎn)不可移動 不可搬走 不可攜帶 不可隱藏 難以變現(xiàn) 所以難以逃避未來制度 政策等變化的影響 這一點既說明了房地產(chǎn)投資的風險性 也說明了政府制定長遠房地產(chǎn)政策的重要性 一般地說 在社會動亂 戰(zhàn)爭年代 房地產(chǎn)價格低落 而動產(chǎn)特別是食品 黃金的價格暴漲 在社會安定 經(jīng)濟發(fā)展時期 房地產(chǎn)價格往往有上漲的趨勢 而動產(chǎn)的價格趨于平穩(wěn)或者低落 不考慮通貨膨脹因素 九 難以變現(xiàn)性難以變現(xiàn)也稱為變現(xiàn)能力弱 流動性差 變現(xiàn)能力是指在沒有過多損失的條件下 將非現(xiàn)金財產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的速度 凡是能夠隨時 迅速地轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金且沒有損失或者損失較小的 稱為變現(xiàn)能力強 反之 稱為變現(xiàn)能力弱 房地產(chǎn)由于具有獨一無二 價值量大 易受限制等特性 加上交易手續(xù)較復雜 交易稅費較多等原因 使得同一宗房地產(chǎn)的買賣不會頻繁發(fā)生 一旦需要出售 通常需要較長的時間才能脫手 例如 需要數(shù)月甚至一兩年才能找到合適的買者 討價還價的時間一般也較長 因此 房地產(chǎn)與股票 債券 黃金等相比 變現(xiàn)能力弱 當需要將房地產(chǎn)快速變現(xiàn)時 通常要以一定幅度的降價為代價才能實現(xiàn) 有時即使作了一定幅度的降價 在短期內(nèi)也可能找不到買者 值得注意的是 這里只是講一定幅度的降價 沒有講無限度地降價 從理論上講 沒有賣不出去的商品 只有賣不出去的價格 只要價格低到一定程度 總會有人購買 另外 對于房地產(chǎn)持有人來說 有時可以采取房地產(chǎn)抵押貸款的辦法來解決所需資金問題 十 保值增值性房地產(chǎn)由于土地面積不能增加 交通等基礎設施不斷完善 人口增加等 其價值通?？梢缘玫奖３?甚至隨著時間的推移 價值會自然增加 即自然增值 引起房地產(chǎn)價格上漲的原因主要有以下5個方面 房地產(chǎn)擁有者自己對房地產(chǎn)進行投資改良 外部經(jīng)濟 需求增加導致稀缺性增加 通貨膨脹 房地產(chǎn)使用管制改變 其中 房地產(chǎn)擁有者自己對房地產(chǎn)進行投資改良所引起的房地產(chǎn)價格上漲 不是房地產(chǎn)的自然增值 通貨膨脹所引起的房地產(chǎn)價格上漲 不是真正的房地產(chǎn)增值 而是房地產(chǎn)保值 外部經(jīng)濟 需求增加導致稀缺性增加 房地產(chǎn)使用管制改變所引起的房地產(chǎn)價格上漲 是真正的房地產(chǎn)自然增值 房地產(chǎn)通常具有保值功能 因為它能抵御通貨膨脹 某項投資是保值性的 意味著所投入資金的增值速度能抵消貨幣的貶值速度 房地產(chǎn)的保值增值特性是從房地產(chǎn)價格變化的總體趨勢來講的 房地產(chǎn)價格是波浪式上漲的 不排除隨著社會經(jīng)濟發(fā)展的波動而波動 房地產(chǎn)本身的功能變得落后或者環(huán)境惡化 景觀被破壞導致的房地產(chǎn)貶值 甚至過度投機 房地產(chǎn)價格泡沫破滅后出現(xiàn)的房地產(chǎn)價格大幅度下跌 在某些情況下 房地產(chǎn)價格出現(xiàn)長時期的連續(xù)下跌也是可能的 第五節(jié)房地產(chǎn)的分類 一 按用途分類按照房地產(chǎn)的用途 首先可把房地產(chǎn)分為居住房地產(chǎn)和非居住房地產(chǎn)兩大類 非居住房地產(chǎn)又可分為商業(yè)房地產(chǎn) 辦公房地產(chǎn) 工業(yè)房地產(chǎn) 農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)和特殊用途房地產(chǎn) 具體可細分為下列10類 1 居住房地產(chǎn) 是指供家庭或個人居住使用的房地產(chǎn) 又可分為住宅和集體宿舍兩類 住宅是指供家庭居住使用的房地產(chǎn) 又可分為普通住宅 高檔公寓和別墅 集體宿舍又可分為單身職工宿舍 學生宿舍等 2 辦公房地產(chǎn) 是指供處理各種事務性工作使用的房地產(chǎn) 即辦公樓 義可分為商務辦公樓 俗稱寫字樓 和行政辦公樓兩類 3 商業(yè)房地產(chǎn) 是指供出售商品使用的房地產(chǎn) 包括商業(yè)店鋪 百貨商場 購物中心 超級市場 批發(fā)市場等 4 旅館房地產(chǎn) 是指供旅客住宿使用的房地產(chǎn) 包括賓館 飯店 酒店 度假村 旅店 招待所等 5 餐飲房地產(chǎn) 是指供顧客用餐使用的房地產(chǎn) 包括酒樓 美食城 餐館 快餐店等 6 體育和娛樂房地產(chǎn) 是指供人健身 消遣使用的房地產(chǎn) 包括體育場館 保齡球館 高爾夫球場 滑雪場 影劇院 游樂場 娛樂城 康樂中心等 7 工業(yè)房地產(chǎn) 是指供工業(yè)生產(chǎn)使用或直接為工業(yè)生產(chǎn)服務的房地產(chǎn) 包括廠房 倉庫等 工業(yè)房地產(chǎn)按照用途 又可分為主要生產(chǎn)廠房 輔助生產(chǎn)廠房 動力用廠房 儲存用房屋 運輸用房屋 企業(yè)辦公用房 其他 如水泵房 污水處理站等 8 農(nóng)業(yè)房地產(chǎn) 是指供農(nóng)業(yè)生產(chǎn)使用或直接為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)服務的房地產(chǎn) 包括農(nóng)地 農(nóng)場 林場 牧場 果園 種子庫 拖拉機站 飼養(yǎng)牲畜用房等 9 特殊用途房地產(chǎn) 包括汽車站 火車站 機場 碼頭 醫(yī)院 學校 博物館 教堂 寺廟 墓地等 10 綜合用途房地產(chǎn) 是指具有上述兩種以上 含兩種 用途的房地產(chǎn) 如商住樓 二 按經(jīng)營使用方式分類房地產(chǎn)的經(jīng)營使用方式主要有銷售 出租 營業(yè)和自用四種 相應地可把房地產(chǎn)分為銷售的房地產(chǎn) 出租的房地產(chǎn) 營業(yè)的房地產(chǎn)和自用的房地產(chǎn)四類 有的房地產(chǎn)既可以銷售 也可以出租或營業(yè) 如商店 餐館 有的房地產(chǎn)可以出租或銷售 也可以自用 如公寓 寫字樓 有的房地產(chǎn)主要是營業(yè) 如旅館 影劇院 有的房地產(chǎn)主要是自用 如行政辦公樓 學校 特殊廠房 這種分類對于選用估價方法是很有用的 例如 可銷售的房地產(chǎn)可以采用市場法估價 出租或營業(yè)的房地產(chǎn)可以采用收益法估價 僅適用于自用的房地產(chǎn)主要采用成本法估價 三 按開發(fā)程度分類按照房地產(chǎn)的開發(fā)程度 可把房地產(chǎn)分為下列5類 1 生地 是指不具有城市基礎設施的土地 例如荒地 農(nóng)地 2 毛地 是指具有一定的城市基礎設施 有待征收的房屋 尚未完成房屋拆遷補償?shù)耐恋?3 熟地 是指具有較完善的城市基礎設施且場地平整 能直接在其上建造建筑物的土地 按照基礎設施完備程度 熟地又可分為 三通一平 五通一平 七通一平 等的土地 三通一平 一般是指通路 通水 通電和場地平整 五通一平 一般是指具有了道路 供水 排水 電力 電信等基礎設施條件以及場地平整 七通一平 一般是指具有了道路 供水 排水 電力 電信 燃氣 熱力等基礎設施條件以及場地平整 4 在建工程 是指建筑物已開始建造但尚未建成 不具備使用條件的房地產(chǎn) 該房地產(chǎn)不一定正在開發(fā)建設之中 也可能停工了多年 因此在建工程包括停緩建工程 另外 有些在建工程從另一角度通常又被稱為 房地產(chǎn)開發(fā)項目 在實際估價中 判定是否為在建工程 以是否完成工程竣工驗收為標志 未完成工程竣工驗收的 即為在建工程 完成工程竣工驗收的 應當有工程竣工驗收報告 在建工程可以按照工程進度 如形象進度 投資進度 投資完成額 工作量進度 完成工程量 工期進度等進行分類 例如 按照形象進度可以把在建工程分為 基礎某層 正負零 結(jié)構(gòu)某層 結(jié)構(gòu)封頂 完成外裝修等 5 現(xiàn)房 是指已建造完成 可直接使用的建筑物及其占用范圍內(nèi)的土地 現(xiàn)房按照新舊程度 又可分為新的房地產(chǎn) 簡稱新房 和舊的房地產(chǎn) 簡稱舊房 其中 新房按照裝飾裝修狀況 又可分為毛坯房 粗裝修房和精裝修房 第六節(jié)房地產(chǎn)業(yè) 一 房地產(chǎn)業(yè)的涵義房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā) 經(jīng)營和管理等各類經(jīng)濟活動的行業(yè) 是國民經(jīng)濟中具有生產(chǎn)和服務兩種職能的獨立產(chǎn)業(yè)部門 它體現(xiàn)了房地產(chǎn)經(jīng)營過程各種參與者之間的經(jīng)濟關(guān)系 具體而言是進行房地產(chǎn)投資 開發(fā) 經(jīng)營 管理 服務的行業(yè) 屬于第三產(chǎn)業(yè) 是具有基礎性 先導性 帶動性和風險性的產(chǎn)業(yè) 房地產(chǎn)業(yè)的主要經(jīng)濟活動貫穿于房地產(chǎn)生產(chǎn) 交換 分配 消費諸環(huán)節(jié)之中 具體來說 在生產(chǎn)過程中 主要是房地產(chǎn)投資開發(fā) 包括 土地開發(fā)和再開發(fā) 房屋開發(fā)和供應等 在流通過程中 主要是房地產(chǎn)市場交易 包括地產(chǎn)和房產(chǎn)的買賣 租賃 抵押 典當?shù)冉?jīng)營活動 在分配過程中 主要是通過房地產(chǎn)市場交換 使其產(chǎn)品進入消費領域的中間環(huán)節(jié) 它不是指房地產(chǎn)實物分配 而是國民收入分配和再分配實現(xiàn)的重要途徑 例如工業(yè)廠房 倉庫等通過交換進入生產(chǎn)經(jīng)營單位 實現(xiàn)房地產(chǎn)生產(chǎn)要素的分配 住宅通過市場購買進入家庭使用 實現(xiàn)工資分配中屬于個人的住房消費資料分配等 在消費過程中 主要是指房屋使用過程中的物業(yè)管理 包括房屋的養(yǎng)護 維修 綠化 環(huán)境等服務性管理 此外 由于房地產(chǎn)生產(chǎn)經(jīng)營活動的特殊性 必然廣泛存在與此緊密相關(guān)的各類中介服務 包括房地產(chǎn)咨詢 房地產(chǎn)經(jīng)紀 房地產(chǎn)評估等 隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 房地產(chǎn)中介服務業(yè)也迅速發(fā)展起來 業(yè)已成為房地產(chǎn)業(yè)的重要組成部分 同時 也由于房地產(chǎn)是價值量巨大的產(chǎn)品 其開發(fā)經(jīng)營活動更需金融業(yè)的支持 如開發(fā)貸款 購房抵押貸款和住房公積金制度等 所以房地產(chǎn)金融也成為房地產(chǎn)業(yè)的有機組成部分 由上分析可見 廣義的房地產(chǎn)業(yè)的內(nèi)涵應包括 土地開發(fā)經(jīng)營業(yè) 房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè) 房地產(chǎn)中介服務業(yè) 房地產(chǎn)金融業(yè)和物業(yè)管理服務行業(yè) 正是由于房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟活動的復雜性 多樣性和特殊性 在經(jīng)營活動中必然涉及多方面的利益 因而體現(xiàn)了房地產(chǎn)生產(chǎn) 交換 分配 消費諸過程中復雜的各種各樣的經(jīng)濟權(quán)利關(guān)系 現(xiàn)實生活中涉房經(jīng)濟利益矛盾特別多 也正是由于上述復雜關(guān)系及其特殊性所引起的 所以 在理解房地產(chǎn)業(yè)這個概念時 不能僅僅從其經(jīng)營對象出發(fā) 而是應從更深層次上理解和掌握其所體現(xiàn)的經(jīng)濟關(guān)系 二 房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)屬性這里所說的行業(yè)屬性是專指房地產(chǎn)業(yè)在三次產(chǎn)業(yè)劃分中屬于哪一類產(chǎn)業(yè) 按國際上通用的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)理論 順次劃分為第一次產(chǎn)業(yè) 第二次產(chǎn)業(yè)和第三次產(chǎn)業(yè)三大產(chǎn)業(yè) 第一產(chǎn)業(yè)主要是農(nóng)業(yè)和采礦業(yè) 其特征是直接向大自然索取產(chǎn)品的產(chǎn)業(yè) 生產(chǎn)過程中大自然參與成分較大 第二產(chǎn)業(yè)主要是工業(yè)和建筑業(yè) 其產(chǎn)業(yè)特征是加工制造的產(chǎn)業(yè) 通過人類勞動改變物質(zhì)原有的自然形態(tài) 以生產(chǎn)出人們所需要的各類產(chǎn)品 第三產(chǎn)業(yè)主要是流通行業(yè)和各類服務行業(yè) 其產(chǎn)業(yè)特征并不直接生產(chǎn)產(chǎn)品 而是通過物資的流通和勞動服務活動 為人們的生產(chǎn)和生活提供服務 來改善和提高生產(chǎn)效率和人們的生活水平 在國民經(jīng)濟的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)體系中 房地產(chǎn)業(yè)應是屬于第三產(chǎn)業(yè)的一個重要產(chǎn)業(yè)部門 這是因為房地產(chǎn)業(yè)具有第三產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)特征 其一 房地產(chǎn)的投資開發(fā)活動 主要是從事的是資源的整合 組織和管理等服務活動 并不直接建造房屋本身 土地開發(fā) 規(guī)劃設計和房屋建造 則是委托給設計院和建筑公司承擔的 房地產(chǎn)開發(fā)公司是為房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)服務的 其二 房地產(chǎn)銷售經(jīng)營活動 直接從屬于流通領域 而流通行業(yè)理應劃歸第三產(chǎn)業(yè) 其三 房地產(chǎn)業(yè)中的一些分支行業(yè) 如房地產(chǎn)中介服務業(yè) 房地產(chǎn)金融業(yè)和物業(yè)管理等服務行業(yè) 更是第三產(chǎn)業(yè)的直接組成部分 可見 房地產(chǎn)業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè) 在現(xiàn)實生活中 房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)往往容易混淆 因此有必要把二者作比較分析 實際上 房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)是國民經(jīng)濟中兩個既有密切聯(lián)系 又有實質(zhì)區(qū)別的產(chǎn)業(yè)部門 一方面 由于二者的經(jīng)營對象都是土地 房屋等不動產(chǎn) 在經(jīng)營過程中互相滲透和交叉 存在著緊密相聯(lián)的關(guān)系 可以說 建筑業(yè)是房地產(chǎn)業(yè)的物質(zhì)基礎 而房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展又起著促進建筑業(yè)發(fā)展的作用 只有相互協(xié)作 才能順利完成房地產(chǎn)開發(fā)任務 另一方面 二者的產(chǎn)業(yè)屬性 投入內(nèi)容 經(jīng)營方式和經(jīng)濟活動領域等又存在著較大區(qū)別 建筑業(yè)直接從事房屋生產(chǎn)和其他建筑物的建造 改造 裝修 安裝等物質(zhì)生產(chǎn)活動 主要經(jīng)營領域是房屋等建筑物的生產(chǎn) 在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中屬于第二產(chǎn)業(yè)范疇 而房地產(chǎn)業(yè)主要從事房地產(chǎn)投資開發(fā) 商品房銷售 經(jīng)營管理等經(jīng)濟活動 主要提供的是為生產(chǎn) 流通和消費服務的服務性勞動 本質(zhì)上屬于服務性行業(yè) 因而歸屬于第三產(chǎn)業(yè)范疇 正確認識二者的關(guān)系 既要明確不同的產(chǎn)業(yè)屬性 不致混淆 又要看到二者的聯(lián)系 充分發(fā)揮相互配合 相互促進的作用 三 房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)特性房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟的獨立產(chǎn)業(yè)部門 同其它產(chǎn)業(yè)相比 具有其獨特的產(chǎn)業(yè)特性 主要表現(xiàn)在以下幾個方面 1 先導性和基礎性從房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位和作用來看 房地產(chǎn)業(yè)是一個先導性 基礎性產(chǎn)業(yè) 房地產(chǎn)商品是社會必需的生產(chǎn)資料和生活資料 涉及社會生產(chǎn)和再生產(chǎn)以及教育 科學 文化 衛(wèi)生等各行各業(yè) 是各種社會經(jīng)濟活動運行的基礎 物質(zhì)載體和空間條件 因而以房地產(chǎn)為經(jīng)營對象的房地產(chǎn)業(yè)也就必然處于基礎性產(chǎn)業(yè)的地位 同時 又由于房地產(chǎn)開發(fā)是城市開發(fā) 工業(yè) 商業(yè)以及其它各行各業(yè)開發(fā)的先導 因而房地產(chǎn)業(yè)也就成為先導性產(chǎn)業(yè) 例如 城市開發(fā)和經(jīng)營 必先進行道路 交通 房屋等基礎設施建設 工業(yè)園區(qū)開發(fā) 必先進行廠房及配套設施建設 繁榮商業(yè) 必先建設商鋪 開辦學校 必先建設校舍等等 房地產(chǎn)業(yè)的這種先導性作用 是其它產(chǎn)業(yè)所無法取代的 2 綜合性和關(guān)聯(lián)性從房地產(chǎn)業(yè)與其它產(chǎn)業(yè)的關(guān)系來看 它是一個具有高度綜合性和關(guān)聯(lián)性行業(yè) 呈現(xiàn)出支柱產(chǎn)業(yè)的特征 房地產(chǎn)業(yè)的綜合性 主要體現(xiàn)在它是橫跨生產(chǎn) 流通和消費各個領域的產(chǎn)業(yè)部門 它以流通領域和服務領域為主 服務于生產(chǎn)和消費 但又參與房地產(chǎn)開發(fā)建設的決策 組織和管理 兼有部分生產(chǎn)職能 房地產(chǎn)商品的租售活動則直接屬于流通領域 而在房地產(chǎn)的使用過程中 提供房屋養(yǎng)護 維修等物業(yè)管理服務 則屬于消費領域 可見 房地產(chǎn)業(yè)是與各行各業(yè) 各部門 各領域密切聯(lián)系的多學科相結(jié)合的知識密集型產(chǎn)業(yè)部門 這種高度綜合性 是與其它產(chǎn)業(yè)相比有很大區(qū)別的 房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)性 則體現(xiàn)在它是與眾多產(chǎn)業(yè)部門密切相關(guān)的產(chǎn)業(yè)部門 房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈特別長 產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度特別大 具有高度關(guān)聯(lián)性 房地產(chǎn)業(yè)聯(lián)系著國民經(jīng)濟的方方面面 據(jù)統(tǒng)計與此相關(guān)的產(chǎn)業(yè)和部門達50多個 相關(guān)的產(chǎn)品 部門品件多達成百上千種 例如 與上游產(chǎn)業(yè)部門相聯(lián)系的有 建材工業(yè) 冶金 化工 森林 機械 儀表等生產(chǎn)資料工業(yè)部門 與中游產(chǎn)業(yè)部門相聯(lián)系的有 建筑工業(yè) 建筑機械工業(yè) 安裝 裝潢 廚廁潔具 園林綠化以及金融業(yè)等 與下游產(chǎn)業(yè)部門相聯(lián)系的有 家用電器 家具 通信工具等民用工業(yè) 以及商業(yè) 文化 教育等配套設施和其他服務業(yè)等 這種高度關(guān)聯(lián)性 必然使房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展具有帶動其他產(chǎn)業(yè)和整個國民經(jīng)濟增長的重大作用 從而具備支柱產(chǎn)業(yè)的特征 3 資金密集型和高風險性從房地產(chǎn)業(yè)的投資過程來看 它是一個高投資和高風險并存的行業(yè) 房地產(chǎn)業(yè)是一個資金密集型行業(yè) 由于房地產(chǎn)的價值量大 建設周期長 資金占用多 它的經(jīng)濟活動是一個大量資金運作的過程 一個房地產(chǎn)建設項目 投入的資金少則數(shù)千萬 多則數(shù)億 十幾億元 并且需要一個較長的周期才能收回 與其它一般產(chǎn)業(yè)相比 房地產(chǎn)業(yè)是一個高投資行業(yè) 由于房地產(chǎn)投資周期長及其固定性 變現(xiàn)能力差等特點 因而涉及的風險也相對較大 不但有自然風險 而且有市場風險 利率風險 經(jīng)營風險 財務風險甚至政策法律風險等 在投資過程中都可能會遇到 這些風險的存在將對房地產(chǎn)投資目標的實現(xiàn)產(chǎn)生巨大影響 因此 房地產(chǎn)投資決策顯得尤為重要 如果投資決策準確 可以帶來較大的收益 獲得豐厚的回報 反之 一旦房地產(chǎn)投資決策失誤 大量樓盤空置 資金積壓 不僅給開發(fā)商帶來巨大損失 而且還會因拖欠銀行貨款造成不良資產(chǎn) 引發(fā)金融危機 所以 房地產(chǎn)投資更應加強風險管理 4 級差收益型和區(qū)域性從經(jīng)濟活動的范圍來看 房地產(chǎn)業(yè)又是一個區(qū)域差異巨大 級差收益明顯 地區(qū)性特別強的行業(yè) 由于房地產(chǎn)的空間固定性 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展比起其他行業(yè)更多地受制于區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展水平 一般來說 地區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展水平高 發(fā)展速度快 房地產(chǎn)業(yè)相應發(fā)展也比較快 而地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平低 發(fā)展速度慢 相應房地產(chǎn)業(yè)也發(fā)展較慢 中國現(xiàn)階段地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展嚴重不平衡 因而反映在房地產(chǎn)業(yè)方面 東部沿海地區(qū)發(fā)展較快 西部地區(qū)相對發(fā)展較慢 近年來 隨著西部大開發(fā) 西部地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)也加快了發(fā)展步伐 即使在同一地區(qū) 由于微觀區(qū)位的不同 也使房地產(chǎn)價值出現(xiàn)巨大的分異 例如市中心地區(qū)與城市郊區(qū)的土地區(qū)位不同 形成房地產(chǎn)價格差異甚大 級差收益也相差巨大 此外 房地產(chǎn)業(yè)的區(qū)域性還造成房地產(chǎn)市場的地區(qū)性特別強 一般商品可以運送到國內(nèi)各個地區(qū) 甚至世界各國去銷售 市場供給和需求可以在全國甚至全世界范圍內(nèi)得到平衡 而房地產(chǎn)由于其空間的固定性 只能在一個地區(qū)范圍內(nèi)供給和銷售 市場供求之間必須在地區(qū)內(nèi)實現(xiàn)平衡 由此出現(xiàn)地區(qū)間房地產(chǎn)市場的巨大差異 認識這一特點 對于區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)全面 協(xié)調(diào)和持續(xù)發(fā)展具有深遠意義 5 權(quán)利主導型和制約性從社會經(jīng)濟政治關(guān)系看 房地產(chǎn)是一種權(quán)利主導型的商品 房地產(chǎn)業(yè)是受政府政策影響較大 并與法律制度緊密相關(guān)的行業(yè) 這種制約性主要體現(xiàn)在以下幾方面 首先 是權(quán)利關(guān)系的復雜性所引起 在房地產(chǎn)經(jīng)營中 無論是土地的出讓 轉(zhuǎn)讓 還是房產(chǎn)的買賣 租賃 抵押 繼承等 都不像一般商品那樣簡單的物質(zhì)交換就可完成 而是一種當事人之間復雜的權(quán)利關(guān)系的變化 所以 其交易活動必須主要依靠契約 法律法規(guī)制約和規(guī)范 其次 是房地產(chǎn)業(yè)的外部性特點的制約 由于房地產(chǎn)的不可移動性 使用周期的長期性和價格和巨額性 與城市開發(fā)經(jīng)營 功能布局 生態(tài)環(huán)境等關(guān)系特別密切 因而房地產(chǎn)開發(fā)必須嚴格按照城市規(guī)劃 土地使用規(guī)劃以及城市經(jīng)濟社會發(fā)展的方針政策來進行 這使得房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展必然受到相當大的制約 例如 上海市中心地區(qū)高樓林立 高層建筑過多 迫使該市政府不得不把容積率規(guī)定為2 5 以此控制層高和建筑密度 這對開發(fā)商的規(guī)劃設計 經(jīng)濟效益和房價產(chǎn)生重大影響 再次 是運作規(guī)范性的制約 由于房地產(chǎn)業(yè)本身的高度綜合性和與其它產(chǎn)業(yè)的高度關(guān)聯(lián)性的特點 對其它產(chǎn)業(yè)和整個國民經(jīng)濟的發(fā)展影響巨大 必須由法律法規(guī)和相關(guān)政策進行宏觀調(diào)控 協(xié)調(diào)與各產(chǎn)業(yè)之間 經(jīng)濟主體之間的關(guān)系 保證房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展 從而更好地發(fā)揮其在國民經(jīng)濟增長中的作用 四 房地產(chǎn)業(yè)的分類房地產(chǎn)業(yè)大致可劃分為房地產(chǎn)投資開發(fā)業(yè) 房地產(chǎn)中介服務業(yè)和物業(yè)管理行業(yè) 1 房地產(chǎn)投資開發(fā)業(yè)房地產(chǎn)投資開發(fā)是指在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上投資進行基礎設施 房屋建設的行為 房地產(chǎn)投資開發(fā)需要土地 建筑材料 城市基礎設施 公共配套設施 勞動力 資金和專業(yè)人員經(jīng)驗等諸多方面 房地產(chǎn)投資開發(fā)除了取得土地 建造房屋然后預售或出售新建的房屋這種方式 還有購買房屋后出租 購買房屋后出租一段時間再轉(zhuǎn)讓 或者購買房地產(chǎn)后等待一段時間再轉(zhuǎn)讓 開發(fā)也不僅是建造新房屋 還有把土地 生地 毛地 變?yōu)榻ㄔO熟地之后轉(zhuǎn)讓 有對舊房屋進行裝修改造 有接手在建工程后繼續(xù)開發(fā)等 房地產(chǎn)開發(fā)具有資金量大 回報率高 風險大 附加值高 產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性強等特點 2 房地產(chǎn)中介服務業(yè) 1 房地產(chǎn)咨詢業(yè)房地產(chǎn)咨詢是指為有關(guān)房地產(chǎn)活動的當事人提供法律 法規(guī) 政策 信息 技術(shù)等方面服務的經(jīng)營活動 現(xiàn)實中的具體業(yè)務有接受當事人的委托進行房地產(chǎn)市場調(diào)查研究 房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究 房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃等 2 房地產(chǎn)價格評估業(yè)房地產(chǎn)價格評估是指專業(yè)房地產(chǎn)估價人員根據(jù)特定的估價目的 遵循公認的估價原則 按照嚴謹?shù)墓纼r程序 運用科學的估價方法 在對影響房地產(chǎn)價值的因素進行綜合分析的基礎上 對房地產(chǎn)在特定時點的價值進行測算和判定的活動 目前 中國的房地產(chǎn)估價制度 房地產(chǎn)估價人員執(zhí)業(yè)資格認證制度等已經(jīng)確立 房地產(chǎn)估價隊伍也已初具規(guī)模 3 房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀是指以收取傭金為目的 為促成他人房地產(chǎn)交易而從事居間 代理等經(jīng)紀業(yè)務的經(jīng)濟活動 目前主要業(yè)務是接受房地產(chǎn)開發(fā)商的委托 銷售其開發(fā)的新商品房 房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務 不僅是代理新房的買賣 還包括代理舊房的買賣 不僅代理房地產(chǎn)的買賣 還代理房地產(chǎn)的租賃等業(yè)務 3 物業(yè)管理行業(yè)物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè) 由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定 對房屋及配套的設施設備和相關(guān)場地進行維修 養(yǎng)護 管理 維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動 物業(yè)管理是一種經(jīng)營型 企業(yè)化的管理 通過質(zhì)價相符的有償服務和一業(yè)為主 多種經(jīng)營來實現(xiàn)獨立核算 自負盈虧 自我發(fā)展和自我完善 物業(yè)管理是伴隨著現(xiàn)代市場經(jīng)濟體制的確立而產(chǎn)生并發(fā)展起來的一個行業(yè) 并且是通過對計劃經(jīng)濟體制下傳統(tǒng)的房屋管理體制的不斷改革替代而最終確立的物業(yè)管理新體制 五 房地產(chǎn)業(yè)的地位與作用作用 可以為國民經(jīng)濟的發(fā)展提供重要的物質(zhì)條件 可以改善人們的居住和生活條件 可以改善投資環(huán)境 加快改革開放的步伐 通過綜合開發(fā) 避免分散建設的弊端 有利于城市規(guī)劃的實施 可以為城市建設開辟重要的積累資金渠道 可以帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè) 如建筑 建材 化工 輕工 電器等工業(yè)的發(fā)展 有利于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的合理調(diào)整 有利于深化住房制度的改革 調(diào)整消費結(jié)構(gòu) 有利于吸引外資 加速經(jīng)濟建設 可以擴大就業(yè)面 地位 房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟發(fā)展的一個基本的生產(chǎn)要素 房地產(chǎn)業(yè)是發(fā)展國民經(jīng)濟和改善人民生活的基礎產(chǎn)業(yè)之一 由于房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高 帶動力強 已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)