宜昌長江三峽游輪中心項目修建性詳細規(guī)劃設計任務書.doc

宜昌長江三峽游輪中心項目修建性詳細規(guī)劃設計任務書(草稿1)一、規(guī)劃背景為了貫徹落實省委省政府“兩圈一帶”戰(zhàn)略，推進宜昌現(xiàn)代化特大城市建設、加快建設三峽旅游度假區(qū)，更好地利用規(guī)劃區(qū)內山、河、水、壩、島、城等優(yōu)質組合特征，按國際一流、國內領先的水平規(guī)劃、建設、經營好宜昌長江三峽游輪中心項目，湖北宜昌長江三峽游輪中心開發(fā)有限公司委托澳大利亞PTW公司開展宜昌長江三峽游輪中心項目修建性詳細規(guī)劃的編制工作。二、規(guī)劃設計任務本次規(guī)劃設計的主要任務是，在宜昌市城市總體規(guī)劃的引領下，在克而瑞(中國)信息技術有限公司編制的宜昌三峽游輪中心項目咨詢報告的基礎上，對項目地塊進行的建設深化和細化設計，用于指導項目的施工圖設計。其編制深度要達到中華人民共和國建設部、湖北省及宜昌市規(guī)劃局關于編制“修建性詳細規(guī)劃”有關規(guī)章和規(guī)定的要求。三、規(guī)劃范圍宜昌長江三峽游輪中心項目擬建于西陵區(qū)夜明珠和夷陵區(qū)蝦子溝一帶，地塊位于宜昌市西陵區(qū)和夷陵區(qū)平湖半島風景區(qū)內，黃柏河左岸。項目用地總面積為400514平方米（約600畝）。用地范圍按照行政區(qū)域劃分為兩宗用地，一宗地位于西陵區(qū)夜明珠，用地面積144719平方米（下稱A地塊，約217畝）；另一宗地位于夷陵區(qū)蝦子溝，用地面積約255795平方米（下稱B地塊，約383畝）。四、設計依據(jù)1、宜昌市城市總體規(guī)劃（2011-2030年）；2、城市規(guī)劃編制辦法（中華人民共和國建設部令第146號）；3、城市規(guī)劃編制辦法及實施細則（中華人民共和國建設部建規(guī)1995333號）；4、湖北省修建性詳細規(guī)劃編制技術規(guī)定（修訂稿）（2001.11.23）5、宜昌市城鄉(xiāng)規(guī)劃管理技術規(guī)定(2010年版)；6、本地塊規(guī)劃用地地形圖；7、克而瑞(中國)信息技術有限公司編制的宜昌三峽游輪中心項目咨詢報告。五、規(guī)劃經濟技術指標見附件。六、規(guī)劃設計目標通過深入研究宜昌悠久的歷史底蘊，感受流淌在這一區(qū)域內深厚而特別的巴楚人文氣息，把握宜昌現(xiàn)代文明強烈的跳動脈搏，細心傾聽宜昌要實現(xiàn)第三次騰飛的心聲，充分發(fā)掘長江三峽區(qū)域蘊藏的優(yōu)質自然資源秉賦，突出宜昌地處三峽入口，山水妖嬈、風光迷離、水電之都、交通要津之特色，通過規(guī)劃，營造出國際一流、國內領先的三峽平湖國家級旅游休閑度假目的地，建設好宜昌長江三峽游輪母港，塑造長江三峽西陵峽口環(huán)境舒適優(yōu)雅、空氣清新宜人的高端旅游新區(qū)形象，彰顯宜昌鮮明的城市個性。宜昌長江三峽游輪中心項目的建成，將有力推進宜昌市平湖新區(qū)的城市經濟發(fā)展，極大地改善城市面貌，極大地滿足不斷增長的旅游休閑經濟、文化、生活消費需求，推動城市物質文明和精神文明建設，從而更好地促進宜昌市政治、經濟、社會的全面飛速發(fā)展。七、規(guī)劃設計原則1、充分體現(xiàn)宜昌平湖地區(qū)濱江城市特點，突出區(qū)內山、河、水、壩、島奇妙融合的這一特有的自然風貌，堅持城市建設與生態(tài)保護并舉，人文景觀與自然景觀并重，投入與產出基本平衡，項目建成后可持續(xù)穩(wěn)健運行、發(fā)展的原則，運用新理念、新視野、新技術、新材料，高水平規(guī)劃、高水平設計這一項目。2、規(guī)劃設計應符合國家和地方的相關法律、法規(guī)、規(guī)范、規(guī)章及宜昌市城鄉(xiāng)規(guī)劃管理技術規(guī)定的要求。3、堅持統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、因地制宜、配套建設的原則，充分體現(xiàn)規(guī)劃的整體性、分期實施的有序性，以及規(guī)劃最終建設的完整性，體現(xiàn)現(xiàn)代風貌，彰顯地方特色。4、注重規(guī)劃的協(xié)調性，強化規(guī)劃地塊與周邊環(huán)境的相互聯(lián)系、相互滲透，注重環(huán)境效益、社會效益、經濟效益協(xié)調共贏。八、規(guī)劃設計要求1、總體規(guī)劃在規(guī)劃方案中應立足當?shù)貙嶋H情況和市場狀況，積極運用創(chuàng)新的理念和定位，同時充分考慮市場的需求和項目的經濟性，把適用性、經濟效益與超前性、美觀性良好結合以作為項目的成功要素，確保本項目對市場的引導作用和競爭優(yōu)勢。規(guī)劃設計中應注意結構清晰、流線順暢、聯(lián)系便捷，注意營造富有文化特色的旅游休閑氛圍。具體規(guī)劃中應重點根據(jù)環(huán)境、建筑形式和景觀的美觀協(xié)調，體現(xiàn)地塊規(guī)劃的科學性、超前性等特點，注重發(fā)揮環(huán)境的優(yōu)勢，結合地塊形狀考慮建筑布局的采光、景觀視距和風向要求?？傮w布置應符合科學、合理、經濟、美觀的要求，各項技術經濟指標符合有關規(guī)范及文件規(guī)定。2、景觀要求景觀設計應有明確的主題，綠化、環(huán)保、休閑必須體現(xiàn)以人為本的宗旨。綠化應從純觀賞性向功能化轉變，做到人與自然、建筑與環(huán)境在色彩、形態(tài)上的和諧統(tǒng)一，動靜結合，同時考慮空間層次的豐富性。結合現(xiàn)有河湖水域等組織生態(tài)和景觀系統(tǒng)，突出城市化的個性特征，以完整的整體設計，使優(yōu)美的自然環(huán)境同現(xiàn)代氣息融為一體，突顯重點景觀地段的城市形象特色。明確湖岸保護線和綠化保護線的具體位置。在景觀設計上要求著重考慮立面和外觀，注意建筑材料的選用，力求美觀大方，但又相對經濟實用。3、城市設計特點三峽游輪中心碼頭(游輪母港)的規(guī)劃設計要充分運用現(xiàn)代化綜合交通運輸?shù)睦砟詈投ㄎ?，要注重交通樞紐和平湖半島風景區(qū)旅游目的地的有機結合。注重考慮人在室外公共活動空間的視線直覺感受和空間尺度，營造宜人的環(huán)境；考慮設置體現(xiàn)城市形象的標志性建筑；充分考慮整個區(qū)域的無障礙設計；適度利用地下空間；保障該地區(qū)在分期實施過程中，各階段的城市設計均具有相對完整性。九、規(guī)劃成果的主要內容(包括但不限于以下內容)（一）規(guī)劃說明書、現(xiàn)狀條件分析；、規(guī)劃原則和總體構思；、用地布局；、空間組織和景觀特色要求；、道路和綠地系統(tǒng)規(guī)劃；、各項專業(yè)工程規(guī)劃及管網綜合；、豎向規(guī)劃；8、分期建設規(guī)劃；9、主要技術經濟指標，一般應包括以下各項：1)總用地面積；2)總建筑面積；3)各類建筑總面積，平均層數(shù)；4)容積率、建筑密度；5)建筑容積率、建筑密度；6)綠地率。10、工程量及投資估算。（二）圖紙、規(guī)劃地段位置圖。標明規(guī)劃地段在城市的位置以及周圍地區(qū)的關系；、規(guī)劃地段現(xiàn)狀圖。圖紙比例為150012000，標明自然地形地貌、道路、綠化、工程管線及各類用地和建筑的范圍、性質、層數(shù)、質量等；、彩色規(guī)劃總平面圖。比例尺同上，圖上應標明規(guī)劃建筑、綠地、道路、廣場、停車場、河湖水面的位置和范圍。、道路交通規(guī)劃圖。比例尺同上，圖上應標明道路紅線位置、橫斷面，道路交叉點坐標、標高、停車場用地界線；、豎向規(guī)劃圖。比例尺同上，圖上標明道路交叉點、變坡點控制高程、室外地坪規(guī)劃標高；、單項或綜合工程管網規(guī)劃圖。比例尺同上，圖上應標明各類市政公用設施管線的平面位置、管徑、主要控制點標高，以及有關設施和構筑物位置；7、重點區(qū)域放大平面圖；8、主要、典型建筑的效果圖；9、相關建筑立面建設方案；10、鳥瞰及透視圖；11、電子沙盤。十、工作要求1、設計單位要深入了解規(guī)劃地塊現(xiàn)狀，充分搜集相關意見，聽取相關部門的情況介紹，做到心中有數(shù)。2、設計單位應充分應用現(xiàn)化通訊手段，隨時保持同委托方密切的聯(lián)系和溝通。以會議形式向委托方進行中間匯報和溝通不少于2次，會議初步定在初步規(guī)劃方案完成后和送審規(guī)劃方案提交前。在進行會議匯報和溝通前要準備匯報材料和提交匯報討論的成果電子文件。3、根據(jù)要求向市規(guī)劃管理部門、市委市政府作規(guī)劃成果匯報，并按政府或市規(guī)劃管理部門對規(guī)劃成果進行修編，形成報批成果文本文件25套，電子文件一套。4、本規(guī)劃編制工作要求在2013年12月31日前完成。附件：宜昌長江三峽游輪中心項目修建性詳細規(guī)劃設計經濟技術指標湖北宜昌長江三峽游輪中心開發(fā)有限公司二一三年八月十九日宜昌長江三峽游輪中心項目修建性詳細規(guī)劃設計經濟技術指標（本指標由克而瑞（中國）信息技術有限公司提供）附件：第一篇 背景篇一、開發(fā)條件：（一）有利條件：景觀資源：正南望江、江景開闊，景觀資源具有稀缺性、唯一性和不可復制性。（二）不利條件：1、蝦子溝片區(qū)有土地的高差硬傷，夜明珠路與沿江貨運碼頭整體存在近10米的土地高低差。2、夜明珠片區(qū)4號地塊內北側有山坡，沿夜明珠路西側有高約30米的山坡。為了解決高差問題，建議將蝦子溝片區(qū)打造階梯式地形，將高差劣勢變?yōu)槿皟?yōu)勢；夜明珠片區(qū)的山坡建議平整作業(yè)，有利于規(guī)模性土地開發(fā)。二、上位規(guī)劃研究根據(jù)宜昌市城市總體規(guī)劃（2011-2030），本案所在的平湖半島TBD板塊緊鄰市中心板塊，定位為以旅游和文化功能為引擎，帶動區(qū)域綜合化發(fā)展，成為城市空間的重要拓展區(qū)域。第二篇 定位篇基于本項目優(yōu)越的地理位置，定位為以旅游集群為核心功能，集酒店集群、商業(yè)集群、居住集群和商務辦公集群的濱水旅游休閑綜合體。2大功能，5大集群，以游輪客運中心為核心引擎，打造三峽游輪新區(qū)大門，樹立城市新名片、塑造區(qū)域新形象。一、核心功能：旅游集群（一）三峽游輪客運中心（建筑面積約57000）形象定位：三峽游輪新區(qū)門戶世界級長江游輪港區(qū)通過打造配備國際領先設施、國際化服務的世界級游輪客運中心（夜明珠)，發(fā)揮旅游集散作用，吸引普通旅游客群人流，導入游輪旅游經濟、宜昌旅游新生活，打造宜昌城市名片，帶動新區(qū)跨越式發(fā)展。（二）游艇俱樂部（建筑面積約10000）形象定位：國際私人領海會游艇俱樂部國內外峰層人士圈層聚集地通過國際化私人游艇游艇休閑碼頭（蝦子溝）的打造、引入國際頂尖游艇設備，國際高端游艇俱樂部運營商，舉辦高檔“游艇嘉年華”活動，打造國內外峰層人士的圈層聚集地。建筑內容包括游艇停泊碼頭、游艇會所、游艇出租服務中心、游艇駕駛體驗中心。二、衍生功能：酒店集群、商業(yè)集群、居住集群、商務辦公集群1、酒店集群：五星級酒店、文化客棧、經濟型酒店；2、商業(yè)集群：濱水文化休閑特色商業(yè)街、鄰里中心、旅游特色商業(yè)街；3、居住集群：普通住宅、親水獨棟別墅、聯(lián)排別墅、疊加別墅、花園洋房；4、商務辦公集群：標準寫字樓。第三篇 規(guī)劃設計篇一、規(guī)劃布局（一）經濟技術指標地塊編號用地屬性占地面積(畝)占地面積()容積率建筑面積()備注1#地塊居住用地3582383641.4953563542#地塊268003#地塊商服用地40683811.623435004#地塊商服用地103475960.878600395#地塊居住用地71429011.50071394建設持有型物業(yè)6#地塊劃撥用地642383641.32957000（地塊劃分示意圖）（二）物業(yè)配比指標物業(yè)類型建筑面積(萬)物業(yè)配比運營方式住宅35.661%銷售商業(yè)47%持有辦公23%持有酒店13.623%持有其他3.25%持有總占地面積：424042（636畝）總建筑面積：588287綜合容積率：1.387（三）整體規(guī)劃布局二、投資測算一級開發(fā)總成本：182023萬元二級開發(fā)總成本：233663萬元總投資：415686萬元息稅后總收入：417732萬元利潤額：2047萬元利潤率：0.5%三、設計要求（一）住宅設計要求1、經濟指標：1、2號地塊住宅總建筑面積：356354（僅供參考）住宅物業(yè)配比功能類型容積率占地面積占地比例建筑面積建面比例高層37866033%23598066%疊加15244022%5244015%聯(lián)排0.84767320%3813811%獨棟（二線濱江）0.53098713%154944%獨棟（一線濱江）0.52860412%143024%2、高層物業(yè)（1）高層物業(yè)定位：一線濱江標桿公寓（2）戶型配置原則：80-1102房、110-1403房為主，結合考慮項目區(qū)域升級的定位，及快速回籠資金的財務要求，建議面積段適度放大，但以140以內為主。建議140以下戶型注重戶型實用性，保證得房率；140以上客戶注重居住品質，以私密性實現(xiàn)為目標。戶型尺度建議：層高為3.2m。主要功能空間的尺度隨面積放大而拉伸，同時次要空間面寬增加。戶型功能建議：兼顧功能配置與居住舒適度1）80-1102房：放大客廳尺度，主臥套房設計，增設公共衛(wèi)生間；2）130-1403房：在保證主臥套房及收納空間配置時，大橫廳處理。（3）建筑設計原則建筑風格建議：現(xiàn)代濱江風格?，F(xiàn)代濱江風格，明亮且線條清晰的建筑立面質感強，外觀簡潔，色彩柔和，但簡潔之處卻見豐盛。立面材質建議：采用石材、真石漆及玻璃幕墻。建筑立面基座采用石材，主體選用真石漆（仿石涂料），局部采用玻璃幕墻。立面色系建議：以淺色外墻為主色調，中和了現(xiàn)代風格剛性表現(xiàn)方式。3、疊加別墅物業(yè)（1）疊加別墅定位：夷陵區(qū)江景疊加別墅。（2）戶型配置原則面積段建議：150-170戶型面積段。注：有天有地，前庭后院，獨門獨戶概念，私家車位車庫化建筑層數(shù)建筑層數(shù)建議：4層建筑形態(tài)建議：新古典主義風格，在立面效果上呈矩形及正方體結合的表現(xiàn)，線條簡潔，秩序感強；并以淺色系將立面剛性表現(xiàn)中和，而不顯得十分強硬。（建筑形態(tài)示意參考）4、聯(lián)排別墅物業(yè)（1）聯(lián)排別墅定位：一線臨江聯(lián)排別墅。（2）戶型配置原則面積段建議：160-250戶型面積段。注：兼顧私有與公共空間，大面寬短進深，私家庭院，利用豎向空間構造，增加疊加親地性，激活上層空間溢價，實現(xiàn)聯(lián)排別墅價值。建筑層數(shù)建議：2層（地上）。建筑形態(tài)建議：現(xiàn)代建筑風格?，F(xiàn)代風格建筑，審美需求的導向、追求空間和形式的文化內涵、人與自然和諧需求。（建筑形態(tài)示意參考）5、獨棟別墅物業(yè)（1）獨棟別墅定位：一線沿江獨棟親水別墅。（2）戶型配置原則戶型面積建議：350-450戶型面積段，以符合高端人群生活方式舒適完備為營造重點。注：臨水區(qū)域，景觀資源稀缺，地段價值高，資源高度私有，空間尺度強調儀式感，休閑社交功能。建筑層數(shù)建議：2層（地上）。建筑形態(tài)建議：現(xiàn)代建筑風格?，F(xiàn)代風格建筑，審美需求的導向、追求空間和形式的文化內涵、人與自然和諧需求。（建筑形態(tài)示意參考）（二）商業(yè)設計要求1、經濟指標：商業(yè)總建筑面積：35164（僅供參考）商業(yè)物業(yè)配比功能類型容積率占地面積建筑面積鄰里中心2500010000濱水商業(yè)0.831455251642、濱江商業(yè)濱江商業(yè)定位：濱水文化商業(yè)街區(qū)。以餐飲為主，服務及零售為輔的中高檔休閑濱水特色BLOCK街區(qū)。商鋪面積建議：參照濱江同類業(yè)態(tài)商鋪面積段，建議本案商鋪面積段為100-200以及局部的300-400。1）輕餐飲商鋪面積以100-150為主，休閑餐飲等商鋪面積可以適量放大至200左右；2）品牌旗艦店等功能性商鋪面積在300-400。注：考慮濱江商業(yè)定位較高端，商鋪面積不宜過小。商鋪層數(shù)建議：1-3層。注：獨棟式商業(yè)由于整棟的考慮，因此可單棟3層設置，品牌進駐，但需注意餐飲業(yè)態(tài)可單層布置也可單棟2層布置，便于人流導入消費即可。商業(yè)業(yè)態(tài)建議：休閑餐飲、藝術文化特色店、時尚精品店、零售品牌旗艦店等。建筑形態(tài)建議：多棟1-3層的獨棟建筑，形成高低錯落的天際線注：1）根據(jù)招商需要，每棟獨棟建筑層數(shù)、體量可不一樣；2）不同層數(shù)的建筑相鄰布置，形成高低錯落的天際線。(建筑形態(tài)示意參考)3、鄰里中心鄰里中心商業(yè)定位：悠活鄰里中心。集服務、餐飲、零售為一體的中高檔社區(qū)商業(yè)，圍繞居住配套功能，從“油鹽醬醋茶”到“衣食住行閑”,充分滿足市民物質文化生活需求。商業(yè)面積建議：輕餐飲面積200-250左右，服務類商鋪（如便利店、洗衣房等）面積控制在50-100。商業(yè)業(yè)態(tài)建議：銀行、書店、郵政、餐飲、洗衣房、美容美發(fā)等。建筑形態(tài)建議：集中式商業(yè)建筑形態(tài)。（三）酒店設計要求1、經濟指標：酒店總建筑面積：32937（僅供參考）酒店物業(yè)配比功能類型容積率占地面積建筑面積五星級酒店1.61513323500文化客棧0.61572894372、五星級酒店五星級酒店定位：五星級國際度假精品酒店，世界旅游度假人士的遷徙地。國際化設計，國際化設備品牌，國際化服務體驗，宜昌新地標。酒店面積建議：參照五星級酒店標準，建議單套客房平均面積70，客房總建筑面積10500（僅供參考）。注：配套面積占比約60%（僅供參考）。酒店客房數(shù)建議：參照五星級酒店標準，建議客房數(shù)約150間（僅供參考）。建筑形態(tài)建議：單棟現(xiàn)代風格地標建筑。（建筑形態(tài)示意參考）3、文化客棧文化客棧定位：文化旅途會所。這里不僅僅滿足個性化旅宿的需求，也有區(qū)別于城市生活的特色文化，同時有提供一切游戲、休閑、演出設備，這里不僅是旅社，更是旅途會所。酒店面積建議：參照烏鎮(zhèn)等客棧類面積段，建議本案客棧面積段為1600左右。酒店層數(shù)建議：2-3層（可參考烏鎮(zhèn)客棧）。建筑形態(tài)建議：多棟2-3層的獨棟建筑（可參考烏鎮(zhèn)客棧）。注：1）根據(jù)后期運營招商的因素，每棟獨棟建筑層數(shù)、體量可不一樣。(建筑形態(tài)示意參考)（四）游輪中心設計要求1、經濟指標：游輪中心綜合體總建筑面積：57000（僅供參考）。游輪中心綜合體物業(yè)配比功能類型容積率占地面積建筑面積航站樓-80000旅游商業(yè)2500010000快捷酒店1.250006000標準辦公2.5800020000停車庫-180002、旅游商業(yè)旅游商業(yè)定位：精品旅游體驗區(qū)。小而精的店鋪不僅是優(yōu)質的購物體驗，更是文化享受，圍繞宜昌特色商品體驗功能，打造精品旅游體驗。商鋪面積建議：平均面積60-80。理由：1）小面積商鋪控制總價，有利于銷售型商業(yè)快速去化。目前市場銷售型商業(yè)成交面積段主要集中在30-80，去化量大，客戶總價承受能力強；2）商鋪面積設計應結合招商需求考慮，根據(jù)業(yè)態(tài)配置調整商鋪面積。注：60-80為商鋪的平均面積段，不代表銷售型商鋪的主力面積段，主力面積段設置應結合招商需要考慮。商鋪層數(shù)建議：控制在2層。注：市場成交數(shù)據(jù)顯示，3層及其以上商鋪銷售單價明顯下降，去化速度放緩，1-2層商鋪單價高且去化能力強，合理保障溢價實現(xiàn)。商業(yè)業(yè)態(tài)建議：圍繞宜昌特色商品體驗功能，以零售購物為主。（建筑形態(tài)示意參考）3、標準辦公標準辦公定位：甲級精致商務寫字樓。甲級精致商務，生態(tài)化辦公環(huán)境，全功能商業(yè)配套服務。面積配置建議：標準層面積1500-2000，戶型面積以250-400，輔助戶型以100-200。建筑形態(tài)建議：現(xiàn)代風格。現(xiàn)代風格，玻璃幕墻為主要材質，凸顯現(xiàn)代、商務、國際化形象。（建筑形態(tài)示意參考）4、精品酒店精品酒店定位：主題性boutique hotel。可打造游輪主題的精品酒店。酒店面積建議：本案面積段為6000左右。酒店層數(shù)建議：3-4層（可參考杭州西溪悅椿酒店）。建筑形態(tài)建議：單棟多層建筑（可參考杭州西溪悅椿酒店）。