《物業(yè)管理方案》word版.doc

物業(yè)服務(wù)合同第一章 總 則第一條 本合同當(dāng)事人 甲方：山東中煙工業(yè)公司濟南卷煙廠 乙方：濟南正大永和物業(yè)管理有限公司 為做好濟南卷煙廠的物業(yè)管理工作，保障濟南卷煙廠的生產(chǎn)即各項工作正常進行，創(chuàng)建安全、整潔、優(yōu)美、文明的廠區(qū)環(huán)境，根據(jù)中華人民共和國合同法、物業(yè)管理條例等有關(guān)法律、法規(guī)，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，甲方將濟南卷煙廠（室外部分）（以下簡稱本物業(yè)）委托乙方實施物業(yè)管理，訂立本合同。 第二條 物業(yè)管理區(qū)域基本情況 物業(yè)類型：工業(yè)區(qū) 座落位置：濟南市高新區(qū)科航路2006號 占地面積： 平方米 建筑面積： 平方米綠化面積： 平方米第三條 乙方提供物業(yè)服務(wù)的業(yè)主為山東中煙工業(yè)公司濟南卷煙廠。第二章 物業(yè)服務(wù)內(nèi)容第四條 甲方委托乙方實施物業(yè)管理的范圍和內(nèi)容為：1、 廠區(qū)道路和廣場的清潔衛(wèi)生和保潔，其中廠區(qū)道路面積約11萬平方米。2、 綠地保潔，綠化面積： 平方米。3、 公共配套設(shè)施和場地（大門電動伸縮門、旗桿和護欄、天然氣閥門圍欄、停車場、運動場）的清潔衛(wèi)生和保潔。4、 景觀（主體廣場噴泉、立柱、雕塑、景觀燈、山景等）的清潔衛(wèi)生和保潔。5、 人工景觀湖及噴泉保潔。6、 清排污和垃圾分類收集。7、 戶外照明（路燈）的日常巡查和保潔。8、 樓宇外墻和玻璃幕墻的清潔。9、 重大節(jié)日、重大活動戶外花卉擺放和養(yǎng)護管理。10、 廠區(qū)停車場管理。物業(yè)管理的具體范圍和內(nèi)容詳見本合同附件一。第五條 甲方授權(quán)乙方管理的其他事項：外來施工單位施工過程中環(huán)境衛(wèi)生保護的監(jiān)督和協(xié)調(diào)； 第三章 物業(yè)服務(wù)要求和標(biāo)準(zhǔn)第六條 本物業(yè)的服務(wù)要求和標(biāo)準(zhǔn)見本合同附件一。 第四章 雙方權(quán)利義務(wù)第七條 甲方權(quán)利義務(wù) 1、代表和維護產(chǎn)權(quán)人、使用人的合法權(quán)益；2、審定乙方制定的物業(yè)管理制度、物業(yè)管理方案、物業(yè)管理服務(wù)年度計劃、財務(wù)預(yù)算，監(jiān)督乙方管理服務(wù)方案及制度的執(zhí)行情況，提出合理化的改進意見； 3、負(fù)責(zé)在合同生效之日起10日內(nèi)向乙方免費提供120平方米的管理用房和相關(guān)物業(yè)管理資料供乙方使用。 4、定期聽取乙方關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同履行情況的報告；5、對乙方違反法規(guī)、規(guī)章的行為，提請有關(guān)部門處理；6、有權(quán)依據(jù)本合同附件四約定的監(jiān)管考核辦法，對乙方進行處罰；7、協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳、文化活動；8、協(xié)調(diào)、配合乙方共同處理本合同生效前發(fā)生的相關(guān)遺留問題；9、負(fù)責(zé)廠區(qū)公共責(zé)任險等保險事宜。第八條 乙方權(quán)利義務(wù)1、按照物業(yè)服務(wù)要求和標(biāo)準(zhǔn)，對物業(yè)實施管理和提供專業(yè)化服務(wù)，達(dá)到合同約定的相關(guān)目標(biāo)和指標(biāo)；2、根據(jù)有關(guān)法律及本合同的約定，制定物業(yè)管理方案和制度并負(fù)責(zé)實施；3、可選聘專業(yè)公司承擔(dān)本物業(yè)的專項管理業(yè)務(wù)，但不得將本物業(yè)服務(wù)合同義務(wù)的全部轉(zhuǎn)移給第三方，乙方在轉(zhuǎn)包的基礎(chǔ)上對甲方承擔(dān)責(zé)任。乙方選聘的專業(yè)公司必須具備相應(yīng)的專業(yè)資質(zhì)；4、依照本合同約定按時向甲方收取物業(yè)服務(wù)費；5、不得擅自占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設(shè)施設(shè)備、場地或改變其用途，不得擅自在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)從事物業(yè)服務(wù)以外的經(jīng)營活動；6、遵守各項法律規(guī)定，依據(jù)本合同約定的委托管理服務(wù)范圍和內(nèi)容自主經(jīng)營，自負(fù)盈虧，并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。對屬乙方責(zé)任而導(dǎo)致的人身傷亡、勞動糾紛、設(shè)備事故等，由乙方承擔(dān)全部責(zé)任。7、向業(yè)主、物業(yè)使用人、外來施工單位等告知物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)衛(wèi)保護的有關(guān)規(guī)定，當(dāng)以上人員在乙方物業(yè)管理區(qū)域范圍內(nèi)進行施工或其他工作時，告知其有關(guān)的限制條件，并負(fù)責(zé)監(jiān)督；對業(yè)主、物業(yè)使用人、外來施工單位等破壞乙方物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境的行為，提請甲方有關(guān)部門處理。8、本合同終止后十日內(nèi)，乙方必須向甲方移交管理的全部物業(yè)、物業(yè)管理用房和物業(yè)相關(guān)資料。第五章 物業(yè)服務(wù)費用第九條 本物業(yè)的管理服務(wù)費用，甲方按如下標(biāo)準(zhǔn)支付：1、依據(jù)本合同第四條1-6項服務(wù)內(nèi)容的物業(yè)服務(wù)費，按每年 元，月均服務(wù)費 元；按月支付，甲方在每月底支付當(dāng)月費用。2、外墻清洗費用：根據(jù)市場價格，按實際發(fā)生的工程量單獨結(jié)算。3、重大節(jié)日、重大活動戶外花卉擺放：根據(jù)甲方要求，乙方制定實施方案和費用預(yù)算，經(jīng)甲方書面批準(zhǔn)后實施，按甲方批準(zhǔn)的費用單獨結(jié)算。第十條 乙方如接收甲方委托，提供本合同約定委托事項外的專項服務(wù)，專項服務(wù)的內(nèi)容和費用另行約定。第十一條 灑水車等大型設(shè)備的運行、維護費用由甲方承擔(dān)。第六章 物業(yè)服務(wù)期限第十二條 委托服務(wù)期限自2008年3月1日起至2008年12月31日止。第七章 違約責(zé)任第十三條 甲方違反合同第十條義務(wù)的約定，使乙方未完成規(guī)定管理目標(biāo)，乙方有權(quán)要求甲方在十日內(nèi)解決，逾期未解決的，乙方有權(quán)解除合同，造成乙方的經(jīng)濟損失，甲方應(yīng)給予乙方經(jīng)濟賠償。第十四條 乙方違反本合同第八條義務(wù)和第三章的約定，未能達(dá)到約定的管理目標(biāo)，甲方有權(quán)要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有權(quán)按照本合同附件四（物業(yè)管理監(jiān)管考核辦法）的規(guī)定對乙方進行處罰，造成甲方的經(jīng)濟損失，乙方應(yīng)給予甲方經(jīng)濟賠償。第十五條 乙方違反本合同的約定，擅自提高收費標(biāo)準(zhǔn)的，甲方有權(quán)要求乙方清退；造成甲方經(jīng)濟損失的，乙方應(yīng)給予甲方經(jīng)濟賠償。第十六條 任何一方無正當(dāng)理由提前解除合同的，應(yīng)向?qū)Ψ街Ц兑既f元的違約金；由于毀約造成的經(jīng)濟損失超過違約金的，還應(yīng)給予賠償。第十七條 如果因乙方未能妥善處理與其員工的勞動關(guān)系，造成乙方員工罷工、滋事或者去甲方及甲方的上級單位、當(dāng)?shù)攸h委政府無理取鬧，影響甲方正常生產(chǎn)或給甲方造成經(jīng)濟損失、社會不良影響的，視為乙方違約，每出現(xiàn)一次乙方向甲方繳納違約金10000元，甲方有權(quán)解除合同，并終止甲方與乙方及其有關(guān)聯(lián)關(guān)系的單位一切經(jīng)濟合作活動。甲方有權(quán)在支付物業(yè)服務(wù)費用時扣除上述違約金。第十八條 因違約而需解除本合同的，提出解除合同的一方應(yīng)及時通知對方，合同自書面通知到達(dá)對方時即行解除，并在二十日內(nèi)辦理交接。如有異議，可請求人民法院或仲裁機構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力。第八章 附則第十九條 自本合同生效之日起3日內(nèi)，雙方辦理完交接驗收手續(xù)。第二十條 本合同一式四份，甲乙雙方各執(zhí)兩份，具有同等法律效力。第二十一條 雙方可對本合同的條款進行補充，以書面形式簽訂補充協(xié)議，補充協(xié)議與本合同具有同等效力。第二十二條 本合同之附件均為本合同有效組成部分。第二十三條 本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使合同無法履行時，雙方應(yīng)按有關(guān)法律規(guī)定及時協(xié)商處理。第二十四條 本合同在履行中如發(fā)生爭議，經(jīng)雙方協(xié)商仍不能解決的，可向人民法院提起訴訟。第二十五條 合同期滿本合同自然終止，雙方如續(xù)訂合同，應(yīng)在該合同期滿前30日內(nèi)向?qū)Ψ教岢鰰嬉庖姟５诙鶙l 本合同自簽訂之日起生效。甲方簽章： 乙方簽章：代表人： 代表人：年 月 日附件：一、 濟南卷煙廠物業(yè)管理（室外部分）委托管理服務(wù)計劃書；二、 濟南卷煙廠物業(yè)管理（室外部分）人員編制與辭聘人員資格評審管理辦法；三、 濟南卷煙廠物業(yè)管理（室外部分）費用預(yù)算；四、 濟南卷煙廠物業(yè)管理（室外部分）監(jiān)管考核辦法。附件一 濟南卷煙廠物業(yè)管理（室外部分）委托管理服務(wù)計劃書一、 物業(yè)服務(wù)的范圍和內(nèi)容：序號范圍工作內(nèi)容數(shù)量1廠區(qū)戶外保潔道路、廣場和綠地道路面積約11萬平方米，廣場面積約1萬平米2景觀清潔主體廣場噴泉、立柱、雕塑、景觀燈、山景、湖內(nèi)噴泉、水系噴泉的清潔；條形水系和人工湖的清潔、注水、清池；主體廣場噴泉1個、立柱8個、雕塑1個、景觀燈10個、山景1個、人工湖1328平方米、湖內(nèi)噴泉3個、條形水系6個和水系噴泉2個3大理石面清潔保養(yǎng)國旗臺底座平面、中心廣場花池平面大理石面積2858平方米4不銹鋼養(yǎng)護大門口伸縮門、國旗護欄、聯(lián)合工房外墻門框和天然氣閥門圍欄清洗保養(yǎng)不銹鋼面積235平方米5金魚金魚喂養(yǎng)（含飼料）、金魚病害預(yù)防和治療6垃圾雨、污水井清污、疏通，井蓋刷漆、垃圾收集分類；雨、污水井172個、垃圾桶26組7慶典重大節(jié)日、重大活動花卉擺放。按業(yè)主要求8安防器材監(jiān)控器、室外消防栓的日常清潔監(jiān)控器13個、室外消防栓64個，9標(biāo)示系統(tǒng)標(biāo)示牌、廣告牌清理廠內(nèi)廣告牌、標(biāo)示牌142個10運動場籃球場、網(wǎng)球場衛(wèi)生清理和保潔籃球架四個、網(wǎng)球架兩個、網(wǎng)球場圍網(wǎng)、地面面積3400平方米二、 工具配備序號范圍工作內(nèi)容需用工具1廠區(qū)戶外保潔道路、廣場和綠地掃路車、長把掃帚、鐵簸箕、小苕帚、垃圾車、抹布、鐵锨、雪推2景觀清潔主體廣場噴泉、立柱、雕塑、景觀燈、山景、湖內(nèi)噴泉、水系噴泉的清潔；條形水系和人工湖的清潔、注水、清池；高壓水槍、升降平臺、打撈網(wǎng)、拖把、抹布、鐵簸箕、小苕帚、水桶、安全帶、頭盔3大理石面清潔保養(yǎng)國旗臺底座平面、中心廣場花池平面清洗保養(yǎng)拖布、塵推、大理石臘、抹布、水桶4不銹鋼養(yǎng)護大門口伸縮門、國旗護欄、聯(lián)合工房外墻門框和天然氣閥門圍欄清洗保養(yǎng)抹布、不銹鋼油、水桶5金魚金魚喂養(yǎng)（含飼料）、金魚病害預(yù)防和治療顆粒飼料、消毒品（生石灰、漂白粉、氯化鈉）6停車場停車場管理與保潔；長把掃帚、鐵簸箕、小苕帚、垃圾車、抹布、鐵锨、雪推7垃圾雨、污水井清污、疏通，井蓋刷漆、垃圾收集分類；清潔車、垃圾袋、抹布、鐵锨、消殺藥品8慶典重大節(jié)日、重大活動花卉擺放。9安防器材監(jiān)控器、室外消防栓的日常清潔抹布、水桶10標(biāo)示系統(tǒng)標(biāo)示牌、廣告牌清理人字梯、抹布、水桶11運動場籃球場、網(wǎng)球場衛(wèi)生清理和保潔長把掃帚、鐵簸箕、小苕帚、垃圾車、抹布、鐵锨、雪推、推水器三、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：根據(jù)甲方提出的物業(yè)服務(wù)要求和標(biāo)準(zhǔn)，我方制定如下服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：（一） 基本標(biāo)準(zhǔn)：1、 根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同中明確的責(zé)任義務(wù)關(guān)系，實施物業(yè)管理服務(wù)；2、 管理人員、專業(yè)操作人員全部持證上崗；3、 提供完善的物業(yè)管理方案，建立健全的物業(yè)管理實施細(xì)則及內(nèi)部管理制度。4、 嚴(yán)格履行勞動合同法規(guī)定的用工管理手續(xù)，對管理和服務(wù)人員進行考核。5、 嚴(yán)格要求管理服務(wù)人員統(tǒng)一著裝，佩帶工牌，行為規(guī)范，服務(wù)主動熱情。6、 每季度一次征詢業(yè)主度物業(yè)服務(wù)的意見，對業(yè)主提出的合理建議及時整改。（二） 保潔服務(wù)要求和標(biāo)準(zhǔn)：1、 清潔衛(wèi)生實行責(zé)任制，由專職的清潔人員和明確責(zé)任范圍，實行標(biāo)準(zhǔn)化情節(jié)保潔。2、 房屋外觀：完好整潔，每年組織清洗外墻一次。3、 廠區(qū)道路路面和綠地：道路暢通、路面平坦，每日清掃一次，循環(huán)保潔，地面垃圾滯留時間不得超過1小時，無污漬和積水；綠地?zé)o紙屑、煙頭等廢棄物。4、 環(huán)衛(wèi)設(shè)備設(shè)施完備完好，保持垃圾桶及周圍清潔、無異味，垃圾日產(chǎn)日晴。5、 對有毒、有害工業(yè)垃圾嚴(yán)格按規(guī)定粉狀，不得與其他垃圾混雜。6、 定期殺蟲滅鼠（每月一次）。7、 排水、排污通暢，明溝無雜物、無積水，每季度檢查清理一次并有記錄，制定汛期應(yīng)急預(yù)案。8、 保持景觀原貌，每月清潔兩次。9、 大理石面（國旗臺底座平面、中心廣場花池平面和聯(lián)合工房玻璃幕墻根平面）每天清掃擦拭一次，每半年保養(yǎng)一次。目視無灰塵，明亮清潔。10、 大門口伸縮門（兩處）、國旗護欄和天然氣閥門圍欄每天抹塵一次，每周保養(yǎng)一次。目視無灰塵，明亮清潔。11、 停車場：地面每天清掃保潔，場地整潔，目視無垃圾；頂棚每月清潔一次，目視無積塵。（三） 人工景觀湖及噴泉清潔要求和標(biāo)準(zhǔn)1、 景觀湖內(nèi)水質(zhì)達(dá)到三類水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)以上，無雜草、無雜物、無異味。2、 水面每天清理一次，確保水面無漂浮物。3、 水底淤泥、雜物每年清理兩次。4、 景觀湖內(nèi)雕塑每周清理兩次，目視無灰塵。5、 噴泉每天定時開放，觀察噴泉噴水情況是否良好，確保噴泉能隨時開放。6、 每周檢查噴泉噴頭和管線一次，確保噴泉無人為損壞。7、 湖內(nèi)金魚每天投放適量飼料喂養(yǎng)一次，嚴(yán)禁私人喂食和捕撈。8、 為防止發(fā)生金魚大規(guī)模死亡事件，定期投放適當(dāng)藥品，確保湖內(nèi)金魚成活率在90%以上。（四） 花卉擺放養(yǎng)護管理要求和標(biāo)準(zhǔn)1、 重大節(jié)日和重大活動前對景觀設(shè)施、照明設(shè)施進行安全、功能檢查，保證節(jié)日和活動期間運行正常。2、 對節(jié)日和活動期間擺放的花卉安排專人每天養(yǎng)護、澆灌。附件二 濟南卷煙廠物業(yè)管理（室外部分）人員編制及辭聘人員資格評審管理辦法為加強廠區(qū)物業(yè)人員管理，確保聘用或辭退的物業(yè)人員符合廠區(qū)管理需要，保證其正常運行，根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的要求，制訂本辦法。一、 人員編制及保潔員分工：1、崗位設(shè)置：序號崗位人數(shù)1項目經(jīng)理12主管23保潔員224垃圾收集2合計27人2、保潔員分工：分工責(zé)任面積（平方米）人數(shù)備注1、廠區(qū)北大門區(qū)域 5193.812、主體廣場區(qū)域8055.523、聯(lián)合工房前東西馬路5068.414、聯(lián)合工房西環(huán)道區(qū)域5801.815、綜合辦公樓一周6246.416、聯(lián)合工房東環(huán)道5681.417、聯(lián)合工房正門口副道區(qū)域550118、人工湖區(qū)域3186.5819、物流廣場區(qū)域14419.69210、物流東西道10486.25211、污水處理站及指揮部一周6718.14112、廢品庫一周6113.84113、動力中心一周6988.88114、倉儲倉庫一周5000115、西大門內(nèi)外區(qū)域及南北小道5768.55116、東環(huán)道路5000117、成品庫廣場7083.7218、煙葉廣場60001合計22人二、管理服務(wù)人員的素質(zhì)要求1、項目經(jīng)理、專業(yè)操作人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或者崗位證書。2、學(xué)歷要求：項目經(jīng)理須具有大專以上學(xué)歷，主管須具有中專以上學(xué)歷，保潔服務(wù)人員須具備初中以上文化程度。3、年齡、性別要求：服務(wù)于本項目的員工年齡女性應(yīng)不超過45周歲，男性應(yīng)不超過50周歲，高空作業(yè)等工作應(yīng)安排男性員工，男性員工應(yīng)占總員工數(shù)的三分之一。三、管理辦法1、物業(yè)服務(wù)人員的招聘、辭退、日常管理由濟南正大永和物業(yè)管理有限公司（乙方）負(fù)責(zé)。乙方應(yīng)根據(jù)國家勞動合同法的法律法規(guī)建立健全勞動人事制度，如乙方員工與乙方發(fā)生勞動糾紛由乙方負(fù)責(zé)承擔(dān)全部責(zé)任。2、乙方應(yīng)按照本項目的人員編制和素質(zhì)要求招募配置物業(yè)服務(wù)人員，確保人員在崗率95以上（輪休除外），如缺崗人員超過一個月的，濟南卷煙廠（甲方）有權(quán)從物業(yè)服務(wù)費中扣除缺崗人員相應(yīng)的費用。3、甲方行管處每月聽取一次乙方關(guān)于物業(yè)服務(wù)人員管理、流動等方面的匯報。附件三 濟南卷煙廠物業(yè)管理（室外部分）費用預(yù)算前言預(yù)算依據(jù)：1、國家建設(shè)部、山東省、濟南市有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)文件；2、濟南卷煙廠相關(guān)資料和實地考察情況；3、行業(yè)專業(yè)經(jīng)驗和案例；4、物業(yè)管理有關(guān)規(guī)范和程序。5、不配備大型掃路車，純?nèi)斯で鍜?。預(yù)算構(gòu)成：1、定編人員的工資和福利2、工裝費3、辦公費用4、工具及清潔耗材費用5、管理酬金6、稅金日常運作費用（一）崗位設(shè)置及基本工資：序號崗位人數(shù)工資標(biāo)準(zhǔn)（元）月工資小計（元）年工資小計（元）1項目經(jīng)理120002000240002主管215003000360003保潔員22760167202006404垃圾收集2760152018240合計2723240278880（二）員工福利序號項目名稱計算方法月費用（元）年費用（元）1社會保險（養(yǎng)老、失業(yè)、生育、工傷及醫(yī)保）（2000元/月1人+1500元/月2人+1139/月24人）31.8%10282.84123394.082福利基金基本工資14%3253.6039043.203合計13536.44162437.28（三）員工工裝：序號名稱數(shù)量（套）單價（元）小計（元）折舊年限月折舊年折舊1管理人員3人12180216029010802工作人員24人9690864023604320合計4505400（四）辦公通訊費：500元/月；（五）辦公用具（3年折舊）：2000元/36月=55.56元/月。（六）工具、設(shè)備及清潔耗材費用：6.1大笤帚：每人每月2把22人6.80元/把299.20元/月6.2小笤帚：每人每月2把22人5.50元/把242.00元/月6.3鐵簸箕：每人每3個月1個22人6.50元/把/3個月47.67元/月6.4鐵锨：每人每12個月1把22人15元/把/12個月27.50元/月6.5敵敵畏：每月5瓶8.00元/瓶40元/月6.6魚食：每天2公斤3.6元/公斤30.5天219.60元/月6.7 大垃圾袋：26個大垃圾桶1個/日0.95元/個30.5天753.35元/月6.8小垃圾袋：22組小垃圾桶1個/日0.25元/個30.5天167.75元/月6.9不銹鋼保護液：每年1桶210元/桶（25公斤/桶）/12個月17.50元/月電動門保護液：每年1桶210元/桶（25公斤/桶）/12個月17.50元/月6.10包皮布：每月10公斤5.5元/公斤55.00元/月6.11 15米液壓升降平臺：20000元/臺/12個月/8年=208.40元/月 清潔三輪車：每年維護保養(yǎng)費用300元/12個月25元/月*4輛=100.00元/月工礦車：每年維護保養(yǎng)費用200元/12個月16.67元/月*6輛=100.00元/月噴霧器：每年維護保養(yǎng)費用80元/12個月6.7元/月*4=26.80元/月安全帽：2個15元/個/12月2.50元/月安全帶：2根/月18元/根/12月3.00元/月6.12手提垃圾桶：每年2個21人25元/個/12個月87.50元/月6.13花池大理石打蠟：每年1桶280元/桶/12個月23.34元/月打蠟拖把：每年6把2人40元/把/12個月=40.00元/月塵 推：每年6把2人40元/把/12個月=40.00元/月橡膠手套：10人5元/副/月50.00元/月6.14 圓拖把：每年5把10人4.5元/把/12個月=18.75元/月方拖把：每年5把10人16.5元/把/12個月=68.75元/月6.15 蛇皮管：120元/盤/12個月2=20.00元/月6.16高壓水槍：200元/個2個/12月/3年折舊=11.00元/月6.17推水器：200元/個/12個月=16.70元/月6.18下水道井清淤：172個約計200.00元/月6.19下水道井蓋油漆：172個（方形）+644個（圓形）約計475元/月。耗材費小計：3378.8元/月（七）直接費用匯總序號名稱月度合計年度合計1員工工資23240.00278880.002員工福利13536.44162437.283員工工裝450.005400.004辦公費用500.006000.005辦公用具（折舊）55.56666.726清潔工具及耗材3378.8040545.607總計41160.80493929.60（八）管理酬金41160.80104116.08元/月（九）稅金45276.88元/月5.552512.86元/月（十）管理費用總額月費用總額：47789.74元年費用總額：573476.88元單價： 47789.74元120000=0.39元/月十一、年度總費用：573476.88元/年。備注重大節(jié)日、重大活動戶外花卉擺放：根據(jù)甲方要求，乙方制定實施方案和費用預(yù)算，經(jīng)甲方書面批準(zhǔn)后實施，按照甲方批準(zhǔn)的費用單獨結(jié)算。附件四 濟南卷煙廠物業(yè)管理（室外部分）監(jiān)管考核辦法為加強對物業(yè)區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理工作質(zhì)量的監(jiān)督檢查，確保區(qū)域內(nèi)各項工作的順利進行，根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的規(guī)定，特制訂本監(jiān)督辦法。一、督查的組織由山東中煙工業(yè)公司濟南卷煙廠自行指派或組建督查小組。二、督查的方式及實施根據(jù)本物業(yè)合同的實際情況，督查分為日常督查、重點巡查和臨時抽查三種方式。（一） 日常督查1、檢查小組成員每日對院內(nèi)衛(wèi)生方面進行督查并詳細(xì)記錄督查情況。2、根據(jù)督查的情況對物業(yè)管理狀況進行評價，對發(fā)現(xiàn)的問題，及時提出整改意見、建議，并根據(jù)規(guī)定予以相應(yīng)的處罰。（二）重點督查1、檢查小組成員會同物業(yè)管理人員進行重點督查。主要包括：道路、廣場、綠化帶、雕塑、景觀湖、噴泉、路燈、停車場、運動場地等方面。2、根據(jù)督查的情況對物業(yè)管理狀況進行評價，對發(fā)現(xiàn)的問題，及時提出整改意見、建議，并根據(jù)規(guī)定予以相應(yīng)的處罰。（三）臨時抽查督查小組領(lǐng)導(dǎo)對管理人員的督查工作進行不定期的臨時抽查，根據(jù)抽查意見評價管理人員工作情況，及時調(diào)整、解決、改進督查工作中存在的問題。四、督查信息反饋制度要通過建立信息反饋制度，及時反映工作中存在的問題，密切合作，強化管理。（一）物業(yè)巡查人員要每日將巡查中發(fā)現(xiàn)的問題及時向本部門有關(guān)主管人員報告。（二）物業(yè)部門主管人員每周將保潔、維修、綠化等方面的情況定期向督查小組成員做統(tǒng)一匯報。（三）督查小組成員每周定期將本周物業(yè)督查情況向督查小組領(lǐng)導(dǎo)做匯總報告。（四）對于重大突發(fā)性事件、事故，如火災(zāi)、水患、人員發(fā)生傷亡等情況，必須立即上報，及時掌握、反饋有關(guān)信息。五、督查處罰督查小組在物業(yè)管理督查中，發(fā)現(xiàn)問題，除限期整改外，可根據(jù)處罰標(biāo)準(zhǔn)對物業(yè)管理公司予以一定額度的罰款。（一）凡發(fā)現(xiàn)下列問題之一的，視情節(jié)嚴(yán)重每次處罰50-100元。1、保潔、維修及綠化人員未按規(guī)定到崗的、不穿工裝、不佩帶工號牌的、不堅守值班崗位或脫崗。2、室外衛(wèi)生沒有達(dá)到保潔服務(wù)要求和標(biāo)準(zhǔn)的。3、垃圾超過桶高。兩天以上無人清倒的。4、對有毒、有害工業(yè)垃圾未分類收集的。5、各類景觀兩周內(nèi)沒有清掃，影響景觀效果的。6、大理石地面和不銹鋼表面出現(xiàn)嚴(yán)重積塵的。7、湖內(nèi)水質(zhì)發(fā)出較大異味的。8、物業(yè)工作人員在工作中，態(tài)度蠻橫、頂撞業(yè)主或客人，造成惡劣影響的。（二）凡發(fā)現(xiàn)下列問題之一的，視情節(jié)嚴(yán)重每次處罰100-200元。1、因保潔不當(dāng)造成墻面、地面及其他有關(guān)設(shè)施損壞的。2、未按物業(yè)服務(wù)合同的規(guī)定，擅自辭聘人員，造成工作影響的。3、雨季因排水溝不暢，造成院內(nèi)積水嚴(yán)重，影響工作生活的。4、因工作人員工作失誤，造成噴泉損壞，不能正常開放的。5、湖內(nèi)發(fā)生大規(guī)模金魚死亡的（非乙方工作失誤原因除外）。6、重大節(jié)日和重大活動前，未檢查室外照明設(shè)施，影響節(jié)日和活動期間運行正常的。7、對節(jié)日和活動期間對擺放花卉未按時澆水，造成花卉死亡的。8、工作人員在工作中，對業(yè)主使用暴力的。（三）從重處罰內(nèi)容1、對用電、高空作業(yè)、司機等特殊工種，乙方必須安排具備相應(yīng)資格的員工持證上崗，如果因為乙方未按規(guī)定用工或因員工違規(guī)操作造成安全責(zé)任事故的，由乙方承擔(dān)全部責(zé)任。2、乙方應(yīng)保證其員工在上崗前已經(jīng)過適當(dāng)培訓(xùn)，并遵守甲方有關(guān)管理規(guī)定，愛護設(shè)備、消防和公共設(shè)施，如果乙方員工造成甲方設(shè)施設(shè)備的損壞，乙方應(yīng)照價賠償，給甲方造成損失的，由乙方承擔(dān)賠償責(zé)任；如果乙方員工出現(xiàn)偷竊、打架斗毆事件，每出現(xiàn)一次，按每人500元/次處罰。3、乙方人員所派人員出現(xiàn)人數(shù)不足情形，影響工作或不足人數(shù)超過一個月的，甲方有權(quán)扣除不足人員相應(yīng)的費用。4、如果因乙方未能妥善處理與其員工的勞動關(guān)系，造成乙方員工罷工、滋事或者去甲方及甲方的上級單位、當(dāng)?shù)攸h委政府無理取鬧，影響甲方正常生產(chǎn)或給甲方造成經(jīng)濟損失、社會不良影響的，視為乙方違約，每出現(xiàn)一次乙方向甲方交納違約金10000元，甲方有權(quán)解除合同，并終止甲方與乙方及其有關(guān)聯(lián)關(guān)系的單位一切經(jīng)濟合作活動。甲方有權(quán)在支付物業(yè)服務(wù)費用時扣除上述違約金。（四）對于未盡事宜發(fā)現(xiàn)問題的，經(jīng)督查小組與物業(yè)管理公司磋商，可根據(jù)實際情況予以處罰。對于情節(jié)極為嚴(yán)重、造成惡劣影響的，可根據(jù)實際情況從嚴(yán)加倍處罰乃至解除合同。六、處罰費用的管理（一）督查處罰額分為50、100、150、200四擋及從重處罰內(nèi)容。（二）督查小組成員查實違規(guī)問題后，由督查小組統(tǒng)一填發(fā)處罰通知單（一式兩份），經(jīng)督查小組領(lǐng)導(dǎo)和物業(yè)管理項目經(jīng)理簽字后，雙方各留一份，罰款額在結(jié)算時從物業(yè)管理費中扣除。（三）每月向物業(yè)管理公司匯總通報督查處罰情況。四、管理制度：1、員工行為準(zhǔn)則 （1）自覺遵守公司員工守則和甲方管理規(guī)責(zé)。 （2）不遲到、不早退、遇下雪天氣，提前半小時到崗。 （3）愛護工具節(jié)約使用物料。 （4）服從安排，對有爭議的安排先服從后申報，不得擅自離崗。 （5）上班不準(zhǔn)吸煙、酗酒、會客、聊天。 （6）對撿拾物品，按規(guī)定上交，不得私分占用。 （7）工服整齊、不吃異味食品、不用有怪味的化妝品。 （8）有禮貌，熱情幫助需要幫助的客戶，但不要過份熱情。 （9）遇突發(fā)事件，不慌不亂、注意安全、保證自身安全和客戶安全后按程序處理。 （10）精神振作、舉止端正，工作態(tài)度不卑不亢。 （11）不倚墻靠物，不袖手、背手、插手。 2、儀 表 儀 容 （1）頭發(fā)要整潔，頭飾不許過大，過多。 （2）服裝襯衫要常換，保持干凈，整潔。 （3）不準(zhǔn)紋身，不留胡須，不留指甲，不染指甲。 （4）皮鞋干凈光亮，常上油 （5）不準(zhǔn)備帶多余手飾（結(jié)婚戒指除外） （6）不準(zhǔn)留怪發(fā)式、染黑色以外的頭發(fā)。 （7）不準(zhǔn)在上崗時間吃任何有異味食品，噴怪味香水。 3、著 裝 （1）清潔員上崗必須按規(guī)定著工裝上崗，保持整齊 （2）上衣扣子扣好，不挽袖，內(nèi)衣帶不外露，胸牌端正。 （3）腳穿黑色布鞋或皮鞋，穿白襪或肉色絲襪。 （4）外圍員工統(tǒng)一著裝，不得穿著自己服裝。 （5）在環(huán)境較差的場所工作，不許裸露（男不許光背，女不許裸露四肢） 4、禮 貌 用 語 （1）“您好”、“請”、“對不起”“謝謝”“先生”“女士”“小姐”“沒關(guān)系”“不客氣”。 （2）與人交談先說“您好” （3）要求對方時應(yīng)先說“請”結(jié)束問話時說“謝謝”失誤時一定說“對不起” （4）給對方添麻煩時說“對不起” （5）對本公司領(lǐng)導(dǎo)在每天第一次見面稱“您早”前面加上XX經(jīng)理或XX主任 （6）遇到總經(jīng)理、副經(jīng)理時身邊有客人不要招呼，停留原地等領(lǐng)導(dǎo)過去后，再干自己的工作。 5、安全操作規(guī)程 （1）牢固樹立“安全第一”的思想，確保安全操作。 （2）在超過2米高處操作時，必須雙腳踏在凳子上，不得單腳踏在凳子上，以免摔傷。 （3）在使用機器時，不得用濕手接觸電源插座，以免觸電。 （4）不得私自撥動任何機器設(shè)備及開關(guān)，以免發(fā)生故障。 （5）在不會使用機器時，不得私自開動機器，以免發(fā)生意外事故。 （6）應(yīng)嚴(yán)格遵守防火制度，不得動用明火，以免發(fā)生火災(zāi)。 （7）在操作與安全發(fā)生矛盾時，應(yīng)先服從安全，以安全為重。 （8）室外人員在推垃圾車、上垃圾時，應(yīng)小心操作，以免傷及身體。 6、管理規(guī)范 （1）遵紀(jì)守法，遵守員工手冊和公司的各項規(guī)章制度。 （2）遵守部門考勤制度和保潔操作程序。 （3）履行職責(zé)，按時上下班，不遲到、早退，不曠工離崗，不做本職工作無關(guān)的事。 （4）上班穿工服、戴工號牌、儀表整潔、精神飽滿。 （5）文明服務(wù)，禮貌待人。 （6）服務(wù)態(tài)度端正，有較強的奉獻(xiàn)精神。 （7）工作時間不準(zhǔn)脫崗、串崗、大聲喧嘩等。 （8）未經(jīng)許可，不得擅入辦公區(qū)域。 （9）不做有損公司形象的事，不收取住戶或業(yè)主的錢物。 （10）絕對服從上級的領(lǐng)導(dǎo)、團結(jié)同事、互相幫助。 （11）愛護公物，損壞、遺失工具照價陪償。 （12）愛崗敬業(yè)，在規(guī)定時間保質(zhì)保量完成任務(wù)。 （13）做好每日工作記錄。7、考勤規(guī)定 （一）日?？记冢?（1）嚴(yán)格執(zhí)行部門作息時間表，現(xiàn)行為： 上午7：0011：00，下午 13：0017：00 （2）員工上下班按規(guī)定簽到，須提前10分鐘到部門列隊、點名出席班前、后例會。 （3）員工應(yīng)親自簽到，不得委托他人代簽，如有代簽及擅自涂改情況發(fā)生均按有關(guān)規(guī)定處罰。 （4）員工按規(guī)定上下班，不得無故遲到、早退，如有遲到早退將均按員工手冊有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 （5）員工請假（包括病、事、婚、傷、喪、產(chǎn)假等）均按員工手冊有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 （6）員工應(yīng)服從上級安排的加班否則視為曠工。 （二） 公休： （1）員工采用輪休制，每周工作五天，日期當(dāng)月固定。 （2）員工休息日有所屬部門領(lǐng)導(dǎo)按月安排。 （3）部門主管在月底前將下月排休表以書面的形式報物管處。 （4）員工須換休時可在指定范圍內(nèi)自找對象，并提前填寫換休單，由雙方簽名后上交部門，待批準(zhǔn)后方可換休。 （5）未經(jīng)部門批準(zhǔn)，不可以加班或攢公休，自愿加班按盡義務(wù)考慮。 （三）班次： （1）員工的班次采用輪換制。 （2）員工的換班原則與換休做法相同。 （四）節(jié)假日： （1）逢政府規(guī)定的節(jié)假日時，原則上趕上工休的可以休息；未趕上工休的補休，但以能否排開工作為準(zhǔn)。 （2）節(jié)假日補休審批手續(xù)要提前填寫書面補休申請，由部門審批。 （3）其他休假手續(xù)均按員工手冊有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。8、工具交接制度 （1）保潔部工具的管理與發(fā)放，由倉管員登記造冊，統(tǒng)一管理。 （2）各崗位工具由各崗位、領(lǐng)班負(fù)責(zé)，工具落實到人。 （3）倉管員每周清點抽查一次各崗位工具。 （4）丟失或使用不當(dāng)造成工具損壞，由責(zé)任人照價賠償，查不出直接責(zé)任人由當(dāng)值領(lǐng)班和倉管員承擔(dān)。 9、保潔物品申購領(lǐng)用、使用制度 （1）倉管員每月制定出每月保潔物品消耗量，并上報部門主管審批，由部門送至公司采購。 （2）申購物品的時間為每月兩次。 （3）領(lǐng)用物品時間為每周二、五，由班長填寫領(lǐng)料單，部門主管審核。 （4）價值超過100元高值物品的領(lǐng)用（含租借）必須經(jīng)過部門主管同意方可辦理。 （5）在設(shè)備使用前，要了解設(shè)備的使用性能、特點。 （6）操作前，先清理場地，防止接線板、電機進水或因電線卷入設(shè)備中而損壞設(shè)備。 （7）高壓水槍不能在脫水的情況下操作。 （8）使用設(shè)備時發(fā)生故障，不得強行繼續(xù)操作，違者罰款。五、各崗位的崗位職責(zé)：（一）項目經(jīng)理的崗位職責(zé)：1、負(fù)責(zé)監(jiān)督執(zhí)行公司的各項規(guī)章制度，制定部門規(guī)定。 2、負(fù)責(zé)制定責(zé)任區(qū)內(nèi)清掃管理的實施方案。 3、負(fù)責(zé)制定責(zé)任區(qū)內(nèi)各清潔項的實施執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)。 4、負(fù)責(zé)編制人員的計劃安排。 5、負(fù)責(zé)制定消殺服務(wù)實施方案。 6、負(fù)責(zé)核實工具用品的申購計劃。 7、定期巡查責(zé)任區(qū)域，檢查保潔和綠化任務(wù)完成的情況。 8、對一些專用設(shè)備進行使用指導(dǎo)。 9、負(fù)責(zé)處理涉內(nèi)外糾紛、投訴。 10、負(fù)責(zé)各種清潔業(yè)務(wù)的接洽。 11、負(fù)責(zé)對員工進行業(yè)務(wù)培訓(xùn)和考核工作。 12、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他任務(wù)。（二）監(jiān)察主管的崗位職責(zé)：1、負(fù)責(zé)監(jiān)督執(zhí)行公司及部門的各項規(guī)章制度。 2、負(fù)責(zé)檢查保潔員的儀容儀表和到崗情況，作好考核評估記錄。 3、負(fù)責(zé)檢查所轄范圍各責(zé)任區(qū)的清潔衛(wèi)生狀況。4、負(fù)責(zé)隨時檢查保潔員的工作狀況，及時調(diào)整各種工具及人力的配置。5、負(fù)責(zé)對保潔員的工作態(tài)度和工作質(zhì)量作出恰當(dāng)?shù)呐u、糾正、指導(dǎo)，并作出正確的評估。6、負(fù)責(zé)對清潔工具、設(shè)備的使用維護進行指導(dǎo)。7、負(fù)責(zé)檢查設(shè)備、工具的清潔保養(yǎng)工作。8、協(xié)助處理涉內(nèi)外糾紛、投訴。9、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他任務(wù)。（三）保潔班長的崗位職責(zé)：1、負(fù)責(zé)日常工具用品的收發(fā)工作。 2、根據(jù)當(dāng)日工作任務(wù)，負(fù)責(zé)每日工作的分配指派。3、負(fù)責(zé)每日工作記錄的填寫及交接班工作。 4、負(fù)責(zé)部門物料每月定期盤點工作，及時結(jié)出月末庫存數(shù)據(jù)和消耗數(shù)量。 5、負(fù)責(zé)部門工具報損（廢）的核實工作。 6、負(fù)責(zé)辦理工具用品的租借工作。 7、完成領(lǐng)導(dǎo)臨時交辦的其他任務(wù)。（四）保潔員的崗位職責(zé)：1、負(fù)責(zé)責(zé)任區(qū)域的清掃保潔。 2、負(fù)責(zé)垃圾的收集、轉(zhuǎn)運集中。 3、負(fù)責(zé)垃圾桶的清洗工作。 4、負(fù)責(zé)垃圾站的衛(wèi)生及消殺工作。 5、對責(zé)任區(qū)內(nèi)發(fā)生的違章現(xiàn)象進行勸阻和及時匯報。 6、負(fù)責(zé)工具設(shè)備的清潔及保養(yǎng)工作。7、負(fù)責(zé)集中突擊性衛(wèi)生的清理工作。8、完成領(lǐng)導(dǎo)臨時交辦的其他任務(wù)。（五）停車場管理員的崗位職責(zé)：1、禮貌待人、熱情周到； 2、隨時巡查車輛停放情況及車輛的車況，遇有門未鎖、燈未關(guān)、漏油、漏水等現(xiàn)象發(fā)生時，及時上報； 3、停車場內(nèi)無貨物堆積、道路阻塞現(xiàn)象； 4、停車場內(nèi)地面無水、無油、無污、無紙屑、無煙頭等雜物； 5、停車場道路平整無坑、無尖銳物、無金屬釘狀物； 6、停車場內(nèi)消防器械及設(shè)施均配備齊全； 7. 轄區(qū)內(nèi)交通事故年發(fā)生率不超過2%，丟失事故發(fā)生率為0%。山東中煙工業(yè)公司濟南卷煙廠新廠物業(yè)管理處物業(yè)管理考核辦法一、目的為加強公司內(nèi)部管理，激勵員工的工作積極性，使公司的各項規(guī)章制度得到貫徹執(zhí)行，制定本辦法。二、適用范圍公司全體員工。三、原則1、制度面前，人人平等。2、堅持“四不講”，不講條件，不講情面，不講照顧，不講客觀，獎罰分明。3、物業(yè)管理經(jīng)理行使對物業(yè)管理人員的考核權(quán)，對公司負(fù)責(zé)，公司對物業(yè)管理經(jīng)理考核，各主管對員工進行考核。四、考核時間：每月26-28日前由物業(yè)管理經(jīng)理向?qū)Ω鲘徫还芾砣藛T進行打分考核。各主管對各崗位進行打分考核并公司審查、備案。五、考核內(nèi)容：1、公司規(guī)章制度執(zhí)行情況。2、崗位考核執(zhí)行情況。六、考核辦法：1、物業(yè)管理人員各崗位工資由標(biāo)準(zhǔn)工資和考核工資組成，其中考核工資根據(jù)公司對各崗位的工作要求中劃定考核工資。具體物管經(jīng)理每月200元,主管、班長為每月100元，保潔員為每月50元，作為當(dāng)月的考核工資，其余為標(biāo)準(zhǔn)工資。2、工作考核實行100分/人、月制考核，全面達(dá)標(biāo)為100分。3、得分為90-100分者，得全月考核工資。4、得分為80-89分者，扣全月考核工資30%。5、得分為70-79分者，扣全月考核工資50%。6、得分為60-69分者，扣全月考核工資。7、得分為60分以下者，扣全月考核工資，另扣標(biāo)準(zhǔn)工資的10%。七、考核通則1、獎勵（1）對公司提高管理和服務(wù)質(zhì)量有突出貢獻(xiàn)，使公司增加收入上2萬元或減少損失2萬元以上者，獎550分/次。特別突出，晉升一級工資。（2）工作業(yè)績突出，受到業(yè)主/使用人書面感謝表揚者，獎510分/次。（3）參加行業(yè)、區(qū)、市級競賽獲獎，為公司爭得榮譽者，給予通報表揚，獎510分/次，獲市級嘉獎，獎15分/次，記功一次。（4）見義勇為，事跡突出者，給予通報表揚，獎510分/次，特別突出者，加倍獎勵。（5）拾金不昧，獎110分/次，數(shù)額巨大，加倍獎勵。（6）積極提合理化建議，對公司物業(yè)服務(wù)工作有實際收獲和較好推動作用，獎520分/次。（7）及時制止治安、消防及其它突發(fā)事件，保護了生命財產(chǎn)安全，減少經(jīng)濟損失，獎520分/次。（8）精打細(xì)算、修舊利廢、厲行節(jié)約、降低物管成本有較大成果，獎520分/次。（9）對設(shè)施設(shè)備進行技改，延長設(shè)施設(shè)備使用壽命、相關(guān)消耗下降有明顯效果者，獎520分/次，特別突出者，加倍獎勵。（10）堅持原則，檢舉、揭發(fā)損害公司利益的行為，事跡突出者，獎520分/次，特別突出者，加倍獎勵。2、考核（1）遲到、早退、曠工，按考勤制度規(guī)定執(zhí)行。（2）著裝不規(guī)范、佩戴不完整，扣1分/次。（3）姿態(tài)不端正、行為不規(guī)范，扣1分/次（項）。（4）語言粗俗，服務(wù)被業(yè)主有效投訴，扣5分/次（項）。（5）不服從指揮，未按時完成上級交辦任務(wù)，扣3分/次（項）。（6）破壞團結(jié)、撥是弄非，工作推委、拖拉，扣3分/次（項）。（7）工作期間，干與本職工作無關(guān)之事，扣3分/次。（8）當(dāng)班飲酒或酒后上班者（因公飲酒者，酒后不得上班，不在本考核之列），扣5分/次。（9）當(dāng)班吃零食，禁區(qū)內(nèi)吸煙者，扣5分/次。（10）串崗、脫崗者，扣5分/次；若給公司或業(yè)主造成損失的，另行處理。（11）當(dāng)班吵架、打架、賭博者，扣10分/次，情節(jié)嚴(yán)重者，另行處理。（12）當(dāng)班期間睡崗者，扣10分/次。（13）無故不參加例會、訓(xùn)練、培訓(xùn)者，扣2分/次。（14）記錄不準(zhǔn)確，各類資料上報不及時者，扣2分/次。（15）弄虛作假，隱瞞實情，包庇、縱容下屬者，扣5分/次。（16）限期整改不及時，未達(dá)要求者，扣3分/次。（17）泄露公司機密、造謠、誹謗、打擊、報復(fù)他人者，扣1020分/次。（18）工作場地不干凈、整潔，工作區(qū)域10平方米內(nèi)發(fā)現(xiàn)煙頭、紙屑，扣1分/次（處）。（19）故意刁難業(yè)主，向服務(wù)對象吃、喝、卡、拿、要，收取好處費，除退出非法所得、賠禮道歉外，另扣20分/次，情節(jié)嚴(yán)重者予辭退。（20）主管負(fù)責(zé)人督查不嚴(yán)，導(dǎo)致工作出現(xiàn)大的失誤，影響公司形象或造成較大經(jīng)濟損失，扣520分/次或另行處理。（21）業(yè)主（使用人）投訴、咨詢時認(rèn)為不屬于本職責(zé)范圍而不理睬、不引導(dǎo)者，扣2分/次。（22）各種考核事件如果有屬于直接上級平時督導(dǎo)不周的原因，或此事是由其他人員、其他部門檢舉者，其直接上級應(yīng)受相應(yīng)考核。（23）各級員工對所屬人員的各種考核，如果有涉及知情不報或蓄意護短者，將受到被考核人相同的考核。八、考核細(xì)則1、項目經(jīng)理考核評分細(xì)則（1）所管理物業(yè)范圍內(nèi)發(fā)生安全責(zé)任事故，根據(jù)事故責(zé)任大小扣20分/次或予行政處理，或按有關(guān)法律、法規(guī)處理。（2）所管轄物業(yè)配套設(shè)施、設(shè)備完好率>95%，每降1個百分點，扣5分/個百分點。（3）所管轄物業(yè)各項管理、服務(wù)規(guī)范未建立、健全，每缺一項，扣1分/項。（4）每半年由公司調(diào)查一次業(yè)主滿意率，未達(dá)規(guī)定值，每降1個百分點，扣5分/個百分點。（5）員工培訓(xùn)不符合有關(guān)規(guī)定，扣5分/次。（6）未經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)同意，擅作主張，給業(yè)主或公司造成一定損失，扣520分/次，情節(jié)嚴(yán)重，另行處理。（7）違反公司人事管理制度和財務(wù)管理制度，扣1020分/次。（8）工作失職、瀆職，經(jīng)考評，不能勝任本職工作者，予降職或其它處理。2、主管考核評分細(xì)則（1）及時收集、整理、統(tǒng)計業(yè)主/用戶資料，未做到，扣2分/次（戶）。（2）認(rèn)真耐心接待投訴，及時處理并跟蹤督促解決，未做到，扣2分/次。（3）積極主動配合收費員催收各類款項，未做到，扣2分/次。（4）定期回訪，加強溝通，及時反饋信息，未做到，扣2分/次。（5）保持記錄完整、及時、有效，未做到，扣2分/次（項）。（6）管理好業(yè)主檔案，不遺失、不泄密，未做到，扣5分/次（項）。（7）按要求檢查考核各工種的工作完成情況，未做到，扣1分/次（項）。（8）客戶報事投訴未及時處理，扣5分/次（項）。（9）未按期回訪業(yè)主/使用人，扣1分/次。（10）保持工作臺面干凈、整潔，違規(guī)一次，扣1分/次。3、班長考核評分細(xì)則（1）所管轄物業(yè)出現(xiàn)安全責(zé)任事故，扣520分/次，未采取補救措施或處理不及時，扣 20分/次，隱瞞不報，加倍處理。（2）不堅持原則，督導(dǎo)不嚴(yán)，包庇、縱容下屬，扣5分/次。（3）所管部門被業(yè)主/使用人有效投訴，扣5分/次。（4）未按要求組織員工學(xué)習(xí)、培訓(xùn)、未作好記錄，扣5分/次。（5）制度不健全，扣1分/次。（6）抽查夜間值勤低于4次/月，扣2分/次。（7）不定期培訓(xùn)員工，低于4次/月，扣2分/次。4、停車場管理員考核評分細(xì)則（1）未按時交接班，記錄不全或不清晰，扣1分/次（項）。（2）未按規(guī)定巡邏和詳細(xì)記錄巡邏時間情況，扣1分/次（項）。（3）未按規(guī)定對人員、物品進出進行有效控制，扣2分/次（項）。（4）當(dāng)班期間，發(fā)生治安、消防事件未得到及時妥善處理，扣1020分/次。（5）衣物及其他生活用品的存放不符合要求，扣1分/次（項）。（6）擅自動用警具，有損公司形象者，扣5分/次，造成嚴(yán)重后果者，另行處理。（7）當(dāng)班期間，出現(xiàn)安全責(zé)任事故者，扣520分/次（項）。（8）其他有違本部門規(guī)章制度的行為，按相應(yīng)規(guī)定處理。5、保潔員考核評分細(xì)則（1）地面（含臺階、溝、花臺等）不干凈、清潔，扣1分/次（處）。（2）側(cè)面（含門、欄桿、墻面、墻上附件等）有灰塵、蛛網(wǎng)、亂貼亂畫（用工具能做到處），扣1分/次（處）。（3）頂面（含燈、燈罩、屋頂?shù)龋┣鍧嵨醋鰪氐?，不干凈，?分/次（處）。（4）垃圾（果皮箱）外有污水漬、桶內(nèi)有異味，扣1分/次（處）。（5）垃圾清運不及時，存放時間超過2小時以上，扣1分/次（處）。6、維修工考核評分細(xì)則（1）未做好對設(shè)施設(shè)備的檢查，處理不及時，扣1分/次（項）。（2）不熟悉本崗位工作環(huán)境，違反各專業(yè)操作規(guī)程或工作標(biāo)準(zhǔn)，扣2分/次（項）。（3）未保持工作環(huán)境和設(shè)施設(shè)備整潔，未做好有關(guān)記錄，扣1分/次。（4）未完成日常定期巡檢、記錄不完整、不準(zhǔn)確，扣1分/次。未記錄，扣2分/次。（5）未按規(guī)定完成臨時交辦工作任務(wù)，扣15分/次（項）。（6）檢、維修前，未做預(yù)案，擅做主張，給業(yè)主或公司造成損失，損害公司形象者，扣520分/次（項），后果嚴(yán)重者，另行處理。7、司機的考核辦法：（1）駕駛員必須遵守中華人民共和國道路交通管理條例及有關(guān)交通安全管理的規(guī)章規(guī)則，文明開車，不準(zhǔn)危險駕車，如因違反交通規(guī)則而發(fā)生事故的，駕駛員應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)后果和責(zé)任。駕駛員酒后駕車或私自用車造成的一切違章或交通事故后果均由駕駛員本人承擔(dān)，并給予行政處罰。（15分） （2）駕駛員應(yīng)愛惜車輛，平時要注意車輛的保養(yǎng)，經(jīng)常檢查車輛的主要機件。每月至少用半天時間對自己所開車輛進行檢修，確保車輛正常行駛。每天抽適當(dāng)時間擦洗自己所開車輛，以保持車輛的清潔(包括車內(nèi)、車外和引擎的清潔)。出車前，要例行檢查車輛的水、電、油及其他性能是否正常，發(fā)現(xiàn)不正常時，要立即加補或調(diào)整。出車回來，要檢查存油量，發(fā)現(xiàn)存油不足時，應(yīng)立即加油，不得出車時才臨時去加油。（15分） 第三條 駕駛員發(fā)現(xiàn)所駕車輛有故障時要立即檢修。不會檢修的，應(yīng)立即報告經(jīng)理，并提出具體的維修意見(包括維修項目和大致需要的經(jīng)費等)。未經(jīng)批準(zhǔn)，不許私自將車輛送廠維修，違者費用不予報銷。（15分） 第四條 停放車輛，一定要注意停放在規(guī)定地點和位置。駕駛員離開車輛時，要鎖好保險鎖，防止車輛被盜。不準(zhǔn)私自用車。（15分）第五條 駕駛員要準(zhǔn)時出車，不得誤點。出車后，按要求作好行車記錄（15分） 第六條 上班不得遲到早退，不得無故曠工（10分）。 第七條 駕駛員未經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，不得將車輛隨便交給其他人駕駛；如市分行領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)同意將車交給其他駕駛員駕駛，嚴(yán)禁將車輛交給無證人員駕駛或練習(xí)開車。（15分） 九、本辦法解釋權(quán)屬于本公司，自2008年元月一日起實施，未涉及到的考核事項參照相關(guān)管理辦法執(zhí)行。