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1、工業(yè)園物業(yè)管理條例第一章 總 則 第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理行為，維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本省實際情況，制定本條例。 第二條 本省行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動適用本條例。 新建住宅區(qū)和配套設(shè)施比較齊全的原有住宅區(qū)，應(yīng)當(dāng)實行物業(yè)管理。 配套設(shè)施不全的原有住宅區(qū)，由當(dāng)?shù)厝嗣裾M織整治，逐步創(chuàng)造條件，實行物業(yè)管理。 配套設(shè)施比較齊全的大廈、工業(yè)區(qū)等其他物業(yè)，推行物業(yè)管理。 第三條 省人民政府建設(shè)行政主管部門是本省物業(yè)管理行政主管部門。 市、縣(市、 區(qū))建設(shè)(房產(chǎn))行政主管部門是本行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理行政主管部門，其具體職責(zé)由同級人民政府確定。 縣級以上地方人民政府的其他
2、有關(guān)部門，應(yīng)當(dāng)依照各自的職責(zé)分工，共同做好有關(guān)管理工作。 第四條 縣級以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)扶持物業(yè)管理行業(yè)，逐步建立專業(yè)化、社會化和市場化的物業(yè)管理機(jī)制，提高物業(yè)管理水平。 物業(yè)管理企業(yè)按照國家和省有關(guān)規(guī)定享受第三產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠政策。第二章 業(yè)主自治管理 第五條 業(yè)主通過業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會和業(yè)主委員會對物業(yè)實施自治管理。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少的，物業(yè)管理的組織形式可以由業(yè)主自主決定。 業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。業(yè)主人數(shù)較多的，可以推選業(yè)主代表，組成業(yè)主代表大會(以下統(tǒng)稱業(yè)主大會)。 第六條 業(yè)主享有下列權(quán)利： (一)參加業(yè)主大會，對有關(guān)業(yè)主利益的重大事項進(jìn)行表決； (二)業(yè)主委
3、員會的選舉權(quán)和被選舉權(quán)； (三)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作； (四)選擇物業(yè)管理企業(yè)； (五)與物業(yè)管理費用相符的服務(wù)； (六)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)活動； (七)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。 業(yè)主承擔(dān)下列義務(wù)： (一)遵守物業(yè)管理的法律、法規(guī)和規(guī)章； (二)遵守業(yè)主公約； (三)遵守業(yè)主大會和業(yè)主委員會的有關(guān)決定； (四)按照合同約定交納物業(yè)管理服務(wù)費； (五)按照國家和省有關(guān)規(guī)定交納維修基金； (六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。 第七條 業(yè)主大會行使下列職權(quán)： (一)審議、修改、通過業(yè)主公約和業(yè)主委員會章程； (二)選舉、撤換業(yè)主委員會的組成人員； (三)審議業(yè)主委員會的工作報告： (四)監(jiān)督業(yè)
4、主委員會的工作， 改變或者撤銷業(yè)主委員會不適當(dāng)?shù)臎Q定； (五)審議批準(zhǔn)業(yè)主委員會選聘或者解聘物業(yè)管理企業(yè)的報告； (六)決定有關(guān)業(yè)主共同利益的重大事項。 第八條 業(yè)主大會由業(yè)主委員會負(fù)責(zé)召集，每年至少召開一次。經(jīng)擁有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)百分之三十以上投票權(quán)數(shù)的業(yè)主提議，可以臨時召開業(yè)主大會，業(yè)主委員會在接到提議后十五日內(nèi)應(yīng)當(dāng)就所提議題召開業(yè)主大會。 業(yè)主的投票權(quán)數(shù)，普通住宅房屋實行一戶一票；其他物業(yè)按照其擁有物業(yè)的建筑面積計算。具體計算規(guī)則由設(shè)區(qū)的市人民政府物業(yè)管理行政主管部門制定。 召開業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)以上投票權(quán)的業(yè)主出席。 業(yè)主大會決定事項，應(yīng)當(dāng)以出席業(yè)主大會的業(yè)主的投票權(quán)數(shù)過半數(shù)通過。 第
5、九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)， 已交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到百分之五十，或者已交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到百分之三十不足百分之五十，但使用已超過一年的，應(yīng)當(dāng)依照本條例規(guī)定召開首次業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。 物業(yè)所在地的物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)業(yè)主召開首次業(yè)主大會。 第十條 業(yè)主委員會是在物業(yè)管理活動中代表和維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益的組織，對業(yè)主大會負(fù)責(zé)。業(yè)主委員會履行下列職責(zé)： (一)召集和主持業(yè)主大會； (二)擬定業(yè)主公約草案、業(yè)主委員會章程草案及其修訂草案并報業(yè)主大會通過； (三)經(jīng)業(yè)主大會批準(zhǔn)，選聘或者解聘物業(yè)管理企業(yè)，并經(jīng)業(yè)主大會對合同條款審查同意后，負(fù)責(zé)與物業(yè)管理企業(yè)訂立、變更或者解除物業(yè)
6、管理合同； (四)經(jīng)業(yè)主大會批準(zhǔn)，負(fù)責(zé)維修基金的管理和使用，當(dāng)維修基金不足時，進(jìn)行續(xù)籌； (五)審定物業(yè)管理企業(yè)提出的年度工作計劃和物業(yè)管理重大措施； (六)聽取業(yè)主、使用人的意見和建議，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)活動； (七)執(zhí)行業(yè)主大會的有關(guān)決定； (八)接受業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理行政主管部門的監(jiān)督； (九)督促業(yè)主和使用人遵守業(yè)主公約和有關(guān)規(guī)定； (十)業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。 第十一條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會委員的人數(shù)應(yīng)當(dāng)是五至十五名的單數(shù)，其組成人員不得在物業(yè)管理企業(yè)中兼職。業(yè)主委員會委員每屆任期三年，可以連選連任。 業(yè)主委員會可以通過選舉產(chǎn)生主任一名和副主任若干
7、名，業(yè)主委員會會議由主任或者主任委托的副主任召集，召開會議必須有過半數(shù)委員出席，所作決定須經(jīng)業(yè)主委員會全體委員半數(shù)以上同意。 業(yè)主委員會不得從事經(jīng)營活動。 第十二條 首次業(yè)主大會選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會， 自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，到當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理行政主管部門登記確認(rèn)。登記確認(rèn)日期為業(yè)主委員會成立日期。 業(yè)主委員會登記的有關(guān)事項發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)辦理變更登記。 業(yè)主委員會因物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)滅失等原因終止的，應(yīng)當(dāng)辦理注銷登記。 第十三條 業(yè)主公約是業(yè)主共同訂立的有關(guān)物業(yè)使用、維修、管理等方面的行為守則，對全體業(yè)主和使用人具有約束力。 業(yè)主公約和業(yè)主委員會章程自業(yè)主大會審議通過之日起生效，并應(yīng)當(dāng)在生效之
8、日起十五日內(nèi)報物業(yè)管理行政主管部門備案。 第十四條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定、應(yīng)當(dāng)予以公布，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主和使用人具有約束力。 業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，不得與法律、法規(guī)、規(guī)章相抵觸。 省人民政府建設(shè)行政主管部門可以制定業(yè)主公約和業(yè)主委員會章程的示范文本。第三章 物業(yè)管理企業(yè) 第十五條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照之日起三十日內(nèi)，持有關(guān)文件向登記機(jī)關(guān)所在地的物業(yè)管理行政主管部門備案。 物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)對備案的物業(yè)管理企業(yè)核定資質(zhì)等級。未領(lǐng)取物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級證書的，不得從事物業(yè)管理服務(wù)活動。 有關(guān)資質(zhì)管理的具體規(guī)定由省人民政府建設(shè)行政主管部門制定。 第
9、十六條 物業(yè)管理企業(yè)享有下列權(quán)利： (一)依照法律、法規(guī)、規(guī)章和合同的約定，制定物業(yè)管理工作制度； (二)收取物業(yè)管理服務(wù)費用； (三)制止違章搭建或者其他侵害業(yè)主公共利益的行為，并可以向人民法院提起民事訴訟； (四)選聘專業(yè)公司承擔(dān)專項經(jīng)營業(yè)務(wù)； (五)拒絕任何形式的攤派； (六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。 物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)下列義務(wù)： (一)執(zhí)行物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)； (二)履行物業(yè)管理合同，提供物業(yè)管理服務(wù)，維護(hù)業(yè)主利益； (三)接受業(yè)主、業(yè)主委員會的監(jiān)督； (四)定期公布物業(yè)管理公共服務(wù)費和使用維修基金的收支賬目，接受質(zhì)詢和審計； (五)接受政府有關(guān)行政主管部門的監(jiān)督管理； (六)
10、法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。第四章 物業(yè)管理服務(wù)與收費 第十七條 新建物業(yè)出售前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)選聘物業(yè)管理企業(yè)，承擔(dān)物業(yè)出售后至業(yè)主委員會正式簽訂物業(yè)管理合同前的前期物業(yè)管理服務(wù)。 新建物業(yè)出售時，建設(shè)單位選聘的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)與物業(yè)購買人簽訂前期物業(yè)管理協(xié)議。 物業(yè)交付使用后，業(yè)主或者業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時續(xù)聘或者重新選聘物業(yè)管理企業(yè)，并簽訂物業(yè)管理合同。 第十八條 前期物業(yè)管理協(xié)議和物業(yè)管理合同的主要內(nèi)容包括： (一)當(dāng)事人和物業(yè)的基本情況； (二)雙方的權(quán)利和義務(wù)； (三)物業(yè)管理服務(wù)事項和服務(wù)質(zhì)量要求； (四)物業(yè)管理服務(wù)費的標(biāo)準(zhǔn)和收取辦法； (五)物業(yè)管理服務(wù)用房的使用、管理和收入分配辦法
11、； (六)維修基金的管理和使用； (七)合同的有效期限、合同終止和解除的約定； (八)違約責(zé)任及解決糾紛的途徑； (九)雙方當(dāng)事人約定的其他事項。 第十九條 前條規(guī)定的物業(yè)管理服務(wù)事項主要包括以下內(nèi)容： (一)物業(yè)共用部位和物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的日常維護(hù)和管理； (二)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)日常環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理； (三)協(xié)助管理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序、安全防范、消防、交通等事項； (四)物業(yè)裝飾裝修的安全性能、垃圾清運等管理服務(wù)； (五)應(yīng)業(yè)主要求進(jìn)行的室內(nèi)特約維修服務(wù)； (六)物業(yè)檔案資料的管理。 前期物業(yè)管理協(xié)議和物業(yè)管理合同中沒有特別約定的物業(yè)管理服務(wù)事項，當(dāng)事人不承擔(dān)責(zé)任。 第二十條 一個物業(yè)管
12、理區(qū)域內(nèi)，只能選聘一家物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)。 物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務(wù)工作委托專業(yè)公司實施，但不得將物業(yè)的整體或者主要管理服務(wù)責(zé)任委托給他人。 第二十一條 物業(yè)管理行業(yè)應(yīng)當(dāng)建立和完善市場競爭機(jī)制。鼓勵建設(shè)單位或者業(yè)主委員會通過招標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。 第二十二條 物業(yè)管理服務(wù)費用是指物業(yè)管理企業(yè)提供公共服務(wù)的費用及提供代辦服務(wù)、特約服務(wù)的費用。收取物業(yè)管理服務(wù)費，應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及與服務(wù)質(zhì)量相適應(yīng)的原則。鼓勵物業(yè)管理企業(yè)開展價格競爭。禁止價格壟斷等不正當(dāng)競爭行為。 普通住宅的物業(yè)管理公共服務(wù)費實行政府指導(dǎo)價，其他物業(yè)的公共服務(wù)費由當(dāng)事人在前期物業(yè)管理協(xié)議或者物業(yè)
13、管理合同中協(xié)商確定。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)業(yè)主的要求，提供代辦服務(wù)和特約服務(wù)的費用，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主協(xié)商確定。 確定政府指導(dǎo)價應(yīng)當(dāng)依法舉行價格聽證會，以物業(yè)管理服務(wù)的合理成本為基礎(chǔ)，并考慮業(yè)主的經(jīng)濟(jì)承受能力進(jìn)行綜合測算。 第二十三條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、環(huán)衛(wèi)、通信、有線電視等單位向業(yè)主或者使用人收取費用等服務(wù)事項，可以委托給物業(yè)管理企業(yè)實施，雙方應(yīng)當(dāng)簽訂有償服務(wù)合同。 任何單位和個人不應(yīng)當(dāng)就同一服務(wù)內(nèi)容，向業(yè)主、使用人或者物業(yè)管理企業(yè)重復(fù)收費。 第二十四條 物業(yè)管理服務(wù)費由物業(yè)管理企業(yè)按照前期物業(yè)管理協(xié)議或者物業(yè)管理合同的約定向業(yè)主收取。 新建物業(yè)中未售出且未使用的部分，其物業(yè)管理服務(wù)費
14、由建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)約定，沒有約定或約定不明的，按物業(yè)管理服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)的百分之五十承擔(dān)。 物業(yè)出租或者以其他方式交他人使用的，物業(yè)管理服務(wù)費可以由業(yè)主或者使用人交納，但業(yè)主負(fù)最終交納責(zé)任。 第二十五條 物業(yè)管理企業(yè)收費的項目、標(biāo)準(zhǔn)和收支情況，應(yīng)當(dāng)按照合同的約定，定期向業(yè)主公布，并接受業(yè)主委員會的監(jiān)督和質(zhì)詢。第五章 物業(yè)的使用和維護(hù)第二十六條 新建物業(yè)在規(guī)劃建設(shè)時，應(yīng)當(dāng)建設(shè)必要的物業(yè)管理配套設(shè)施，制定物業(yè)管理實施方案并報物業(yè)管理行政主管部門備案。建成后，物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)進(jìn)行物業(yè)管理配套設(shè)施驗收。 開發(fā)建設(shè)單位在移交住宅區(qū)時，應(yīng)當(dāng)按照住宅區(qū)總建筑面積的千分之三至千分之四無償提供物業(yè)管理服
15、務(wù)用房，其產(chǎn)權(quán)屬該住宅區(qū)全體業(yè)主共有。 配套使用的附屬設(shè)施、附屬設(shè)備、共用部位屬全體業(yè)主所有。 第二十七條 物業(yè)管理企業(yè)接管物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)與委托方按照物業(yè)管理行政主管部門制定的物業(yè)接管驗收辦法進(jìn)行接管驗收。 物業(yè)管理委托方應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定向物業(yè)管理企業(yè)移交相應(yīng)的物業(yè)檔案資料。 物業(yè)管理合同或者前期物業(yè)管理協(xié)議終止時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)檔案資料移交給物業(yè)管理委托方或者其指定的物業(yè)管理企業(yè)。第二十八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：(一)損壞房屋承重結(jié)構(gòu)，擅自改變房屋用途； (二)占用或者損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，擅自移動共用設(shè)施設(shè)備； (三)私搭亂建； (四)侵占綠地、毀壞綠化； (五)隨意傾
16、倒或者拋棄垃圾、雜物； (六)堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，超標(biāo)準(zhǔn)排放污染物質(zhì)或者發(fā)出超標(biāo)準(zhǔn)的噪聲和振動； (七)未經(jīng)批準(zhǔn)擺攤設(shè)點； (八)無序停放車輛； (九)在建筑物或者構(gòu)筑物上亂懸掛、亂張貼、亂涂寫、亂刻畫； (十)利用物業(yè)從事危害公共利益或者侵害他人正當(dāng)權(quán)益的活動； (十一)在消防通道上設(shè)置路障，損壞或者挪用消防設(shè)施； (十二)法律、法規(guī)和業(yè)主公約禁止的其他行為。 第二十九條 業(yè)主或者使用人裝飾裝修房屋，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修的禁止行為和注意事項告知業(yè)主或者使用人。物業(yè)管理企業(yè)發(fā)現(xiàn)業(yè)主或者使用人有損壞承重結(jié)構(gòu)等行為時，應(yīng)當(dāng)及時勸阻，并向有關(guān)主管部門
17、報告。 第三十條 物業(yè)應(yīng)當(dāng)按照設(shè)計用途使用。因特殊情況需要改變物業(yè)使用性質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)符合城市規(guī)劃和物業(yè)安全的要求，并報有關(guān)土管部門批準(zhǔn)。 第三十一條 任何單位和個人不得擅自占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地。因物業(yè)維修或者公共利益需要臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)，并在約定的期限內(nèi)恢復(fù)原狀。造成損失的，應(yīng)當(dāng)給予相應(yīng)賠償。 第三十二條 利用物業(yè)設(shè)置廣告等經(jīng)營性設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主委員會的書面同意后， 由物業(yè)管理企業(yè)向有關(guān)部門辦理報批手續(xù)。經(jīng)批準(zhǔn)設(shè)置的經(jīng)營性設(shè)施的收益，在扣除物業(yè)管理企業(yè)代辦費用后，應(yīng)當(dāng)將收益的30用于補貼物業(yè)管理公共服務(wù)費，收益的70納入維修基金，但合
18、同另有約定的除外。 第三十三條 業(yè)主、業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)對物業(yè)定期維修養(yǎng)護(hù)。 當(dāng)出現(xiàn)危及安全、影響觀瞻、侵害公共利益或者影響他人正常使用的情況時，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時維修養(yǎng)護(hù)。 物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)時，相關(guān)業(yè)主和使用人必須給予配合。因阻撓維修養(yǎng)護(hù)造成物業(yè)損壞或財產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)或者賠償。 第三十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的市政公用設(shè)施和相關(guān)設(shè)備設(shè)施，按規(guī)定應(yīng)當(dāng)由市政、供水、供電、供氣、通訊、環(huán)衛(wèi)、綠化等部門維修養(yǎng)護(hù)的，原有職責(zé)和養(yǎng)護(hù)渠道不變。相關(guān)部門委托物業(yè)管理企業(yè)代為維修養(yǎng)護(hù)的，應(yīng)當(dāng)支付維修養(yǎng)護(hù)費用。 第三十五條 房屋在國家規(guī)定的保修期滿以后的維修責(zé)任，按照下列規(guī)定承擔(dān)： (一)房屋室內(nèi)部分，由業(yè)主自行維修； (二)房屋的外墻面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、機(jī)電設(shè)備、共用天線、
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