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1、,,房地產(chǎn)金融與物業(yè)評估,胡 峰 DTZ戴德梁行估價及顧問部 董事,一、房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道 二、物業(yè)評估 三、案例 四、公司介紹,主要議題,國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道,房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，作為典型的資本密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)對金融市場具有高度的依賴，而發(fā)展滯后的房地產(chǎn)融資市場必然會危及房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。 資金是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生命線，房地產(chǎn)融資也成為業(yè)內(nèi)最受關(guān)注的議題，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的理論探討與實踐嘗試將成為今后一個時期房地產(chǎn)業(yè)的主旋律。,直接投資 銀行貸款 合作開發(fā) 居民住房按揭 項目公司收購 國內(nèi)上市 ,傳統(tǒng)融資方式,海外上市(IPO或借殼) 房地產(chǎn)信托基金(REIT) 房地產(chǎn)
2、金融租賃 可換股債券 信托產(chǎn)品 海外及國內(nèi)私募 保險資金 ,非傳統(tǒng)融資,房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道,國內(nèi)上市,海外上市及私募 (IPO&REIT),融資渠道優(yōu)勢對比,受國家宏觀調(diào)控政策影響較大 國內(nèi)上市條件限制較多 市場化程度不夠 投資者認(rèn)可度不高,受國家宏觀調(diào)控政策影響小 融資規(guī)模大 市場認(rèn)可度高 企業(yè)知名度高提升 后續(xù)融資渠道方式廣泛,上市利與弊,利,弊,創(chuàng)造公司的市場價值 加強公司的聲譽和財務(wù)信譽 增加公眾對公司及其產(chǎn)品的關(guān)注 股票期權(quán)計劃 再融資能力強 利用公司的股票進行收購活動 增加股票流動性 吸引高素質(zhì)人才,對公眾股東的負責(zé)度更高 需要保持股息和利潤的增長勢頭 需要嚴(yán)格遵守監(jiān)管機構(gòu)管理條規(guī)
3、 提升業(yè)績標(biāo)準(zhǔn)而造成成本升高 媒體的關(guān)注造成隱私的損失 在上市后對公司控制力有所下降 需支付上市及上市后維護成本,與,選擇合適的上市平臺,香港上市的財務(wù)要求,將上市的公司需要具備以下三項財務(wù)準(zhǔn)則其中一項:,美國上市的財務(wù)要求,英國上市的財務(wù)要求,業(yè)務(wù)記錄要求 至少具有三年的營業(yè)和收入記錄，但英國上市管理局擁有酌情權(quán)，可在某些情況下容許較短的業(yè)績期 上市發(fā)行人必須申報在上市之前三年內(nèi)進行的重大兼并收購活動 大部份公司（包括業(yè)務(wù)多元化公司）如符合適合上市之規(guī)定，都可以申請在倫敦上市 最低公眾持股量及市值 在上市時的最低市值為700,000英鎊 公眾所持有的股份比率不少于25% 未來展望 公司必須證
4、明在目前及未來至少十二個月內(nèi)擁有足夠的營運資金 公司必須能夠于不受擁有控股權(quán)股東影響下，獨立地經(jīng)營業(yè)務(wù)，并以市場的公平價格進行交易 須簡述對未來的計劃和前景 若公司選擇在上市文件中提供盈利預(yù)測或已經(jīng)公開其盈利預(yù)測，則必須有保薦人和會計師的報告,將上市的公司需要具備以下三項財務(wù)準(zhǔn)則其中一項:,新加坡上市的財務(wù)要求,韓國上市的財務(wù)要求,究竟到那一個境外地方上市比較好？,除財務(wù)要求或上市所需的費用外，還有以下其中一些地方需要注意： 成功上市個案 擬上市公司的股票是否為該地點的投資者所歡迎； 該上市地點能否提供便捷的再融資渠道； 擬上市公司在哪個地點上市能爭取到較高的發(fā)行價格； 市場平均市盈率 上市后
5、每年所需要的費用，如在美國上市，除審計外，還需要每年內(nèi)部審計 上市需要時間,上市后的維護,除了一般各個地方上市的要求外，例如公司需要發(fā)布年報、重大的關(guān)聯(lián)交易等。公司上市后還需要做一些維護工作，令公司的透明度增加及投資者對公司的動向更為了解，維護工作范圍可包括： 解釋集團主要策略及業(yè)務(wù)目標(biāo)； 確保公司信息發(fā)放遵從上市公司守則； 有系統(tǒng)地監(jiān)察雜志文稿，定期與媒體溝通，建立良好關(guān)系 ； 輿基金經(jīng)理溝通從而影響傳媒對公司正面認(rèn)受性； 對管理層進行如何面對傳媒的培訓(xùn).,為什么要物業(yè)評估,一、法律法規(guī)的要求 香港證券市場的監(jiān)管架構(gòu) 香港法律第32章公司條例 公司股份公開上市的監(jiān)管要求 證券及期貨事務(wù)監(jiān)察委
6、員會(證監(jiān)會) 負責(zé)執(zhí)行監(jiān)管香港證券期貨市場的法例 根據(jù)公司條例規(guī)定所提出的豁免 監(jiān)管權(quán)力賦予香港聯(lián)合交易所有限公司 香港交易及結(jié)算所有限公司為上市過程的監(jiān)管人,二、會計準(zhǔn)則根據(jù)美國會計準(zhǔn)則、香港會計準(zhǔn)則及國際會計準(zhǔn)則需要對固定資產(chǎn)作公允值的評估。 根據(jù)美國會計準(zhǔn)則、香港會計準(zhǔn)則及國際會計準(zhǔn)則，公司需要對所有有關(guān)的投資性物業(yè)作估值。,為什么要物業(yè)評估,三、企業(yè)、投資者的融資需要,資產(chǎn)買/賣協(xié)議 內(nèi)部參考 合作 并購/收購 私募 對物業(yè)盡職調(diào)查、企業(yè)融資及物業(yè)項目對價要求，需要獨立的第三方評估機構(gòu),為什么要物業(yè)評估,,在香港聯(lián)合交易所的上市規(guī)則中，對評估的要求體現(xiàn)在其總則中的第五章,其中清楚地列
7、明了對所有新上市公司擁有或租賃的房地產(chǎn)都必須評估的要求和細則。主要對象是重組上市范圍內(nèi)資產(chǎn)中所有物業(yè)資產(chǎn)評估（包括長期投資公司的物業(yè)資產(chǎn)），包括房屋建筑物(擁有及租賃)、土地使用權(quán)(擁有及租賃)、構(gòu)筑物、在建工程。 香港特別行政區(qū)的評估機構(gòu)（測計師行）的工作范圍主要注重房屋和土地，同時也可承擔(dān)機械設(shè)備和商業(yè)(無形資產(chǎn))評估。在上市過程中如有特殊行業(yè)和因上市過程中的特殊用途（招股前期的路演等）所需，香港測計師行可對機械設(shè)備、庫存資產(chǎn)、商標(biāo)和特定收費權(quán)或其它無形資產(chǎn)的權(quán)益進行評估。,香港的物業(yè)評估機構(gòu)工作范圍：,物業(yè)評估的方法,比較法 比較法考慮到近期類似物業(yè)在市場上的轉(zhuǎn)手價，再作適合調(diào)整，以反映
8、被估值物業(yè)與可資比較物業(yè)在地點、面積、樓齡、現(xiàn)況及其它相關(guān)條件的不同處。在成熟物業(yè)市場猶為合適。 收益法 收益法適用于有收益/潛在收益的房地產(chǎn), 預(yù)計待估物業(yè)未來的正常凈收益，選用適當(dāng)資本化率將其折現(xiàn)到估值日后累加，以估算物業(yè)的客觀合理價格/價值。 成本法 成本法求取待估物業(yè)在估值日的重新構(gòu)建價格扣除折舊的客觀合理價格/價值, 一般用于既無收益及/或很少市場交易，及有獨特設(shè)計或只針對個別用戶的特殊用途而建的房地產(chǎn)。另外，成本法也適用于市場不完善或細小市場上無法適用市場比較法進行估價的房地產(chǎn)。 余值法 余值法是將某一待估土地上全部建筑物的銷售價格減去正常建造成本、正常利潤、稅金、利息，從而求得該
9、地塊價格。,2009/2010年大陸房地產(chǎn)企業(yè)在港股IPO列表（12支）,單位：港幣元,,禹洲地產(chǎn)股份有限公司,明發(fā)集團（國際）有限公司,中國春天百貨集團有限公司,中駿置業(yè)控股有限公司,陽光房地產(chǎn)基金項目,睿富房地產(chǎn)投資信托基金項目,雅詩閣公寓信托項目,富邦一號、富邦二號 ,新光一號、駿馬一號,駿馬一號涵蓋三棟大樓，其中國產(chǎn)實業(yè)大樓及中鼎大樓皆為企業(yè)總部大樓。國產(chǎn)實業(yè)大樓鄰近五鐵共構(gòu)之站前商圈，高鐵通車、機場捷運及雙子星大樓開發(fā)計劃等，中鼎大樓位于敦南精華商業(yè)區(qū)，地理區(qū)位優(yōu)越，商業(yè)氣息濃厚，漢偉信息大樓則位于廠辦群聚之中和工業(yè)區(qū)，北二高及東西向快速道路大為提高其交通可及性。,1784年成立，DTZ英國控股公司于1987年于英國倫敦交易所上市 歐洲最大的房地產(chǎn)顧問公司 管理層穩(wěn)定、財務(wù)健全 組成策略伙伴以迎合全球營商環(huán)境一體 公司穩(wěn)步持續(xù)發(fā)展,戴德梁行簡介,業(yè)務(wù)遍及全球43個國家，共148個城市，超過10,000名員工為顧客服務(wù),,全球網(wǎng)絡(luò),歐洲、中東及非洲 亞太 美洲,,亞太區(qū)域網(wǎng)絡(luò),,,,大中華網(wǎng)絡(luò),,,,,,,,,,,,,,,,,Thank you！,
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