戴德梁行沈陽(yáng)融豐水鏡營(yíng)銷策劃構(gòu)想.ppt

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1、|融豐水鏡閣|營(yíng)銷策劃構(gòu)想,,,,二OO七年 一月,,致沈陽(yáng)融豐置業(yè)發(fā)展有限公司,戴德梁行沈陽(yáng)團(tuán)隊(duì),2002年進(jìn)沈陽(yáng)市場(chǎng) 2004年分公司建立 調(diào)研/策劃/代理/物業(yè) 在職員工90余人 累計(jì)服務(wù)項(xiàng)目近200萬(wàn)平 高端住宅/寫字樓/酒店式公寓/商業(yè) 華新/萬(wàn)恒/瑪莉藍(lán)/和泰/穗港/昌鑫 2006年海悅國(guó)際大廈6個(gè)月完成90%銷售 2006年南湖五金工具市場(chǎng)開盤實(shí)現(xiàn)70%銷售 2007年期待新的突破,1,市場(chǎng)如是說(shuō),成功是怎樣煉成的,,市場(chǎng)分析/目標(biāo)客群鎖定,2,夢(mèng)，愿望的達(dá)成,,市場(chǎng)定位,3,產(chǎn)品價(jià)值論,,產(chǎn)品策略,4,好酒勤吆喝,,營(yíng)銷推廣策略,1,市場(chǎng)如是說(shuō),,市場(chǎng)分析/目標(biāo)客群鎖定,市場(chǎng)競(jìng)

2、爭(zhēng)與消費(fèi)心理,,本項(xiàng)目,市場(chǎng)供給,1,市場(chǎng)如是說(shuō),周邊供給114萬(wàn)平，已消化約40萬(wàn)平,面積分析,1,市場(chǎng)如是說(shuō),面積跨度大，目標(biāo)客群涵蓋多個(gè)階層,戶型分析,1,市場(chǎng)如是說(shuō),二室配比占據(jù)絕對(duì)主力,開間設(shè)計(jì),1,市場(chǎng)如是說(shuō),二室主臥3.3-3.4米 三室主臥3.6米 二室客廳3.9-4米 三室客廳4.2-4.5米,窗設(shè)計(jì),1,市場(chǎng)如是說(shuō),臥室多為飄窗，客廳多為落地窗,銷售價(jià)格,1,市場(chǎng)如是說(shuō),隨工程進(jìn)展，整體均價(jià)接近4500元,臨街商業(yè),1,市場(chǎng)如是說(shuō),臨云峰街為2層商業(yè),1,市場(chǎng)如是說(shuō),市場(chǎng)表現(xiàn),客群不局限在鐵西區(qū)，和平區(qū)、皇姑區(qū)人群增多,最高價(jià)超過(guò)5000元大關(guān)，鐵西不乏實(shí)力客群,,,面積范

3、圍跨度大，面積配比多而全,,,產(chǎn)品設(shè)計(jì)雷同，主打景觀或地鐵，個(gè)性特征不突出,區(qū)域市場(chǎng)漸趨成熟，競(jìng)爭(zhēng)范圍漸趨擴(kuò)大,,2年中價(jià)格漲幅較大，市民逐漸接受每年500元的漲幅,,人群鎖定,（客戶群年齡段分析）,1,市場(chǎng)如是說(shuō),前提： 有支付能力 有購(gòu)買欲望,40-50歲構(gòu)成了高端購(gòu)買的主力人群,生活圈,1,市場(chǎng)如是說(shuō),生活圈失衡，期望和諧,1,市場(chǎng)如是說(shuō),李先生： 年齡：40-50歲 職業(yè)：律師/公務(wù)員/私企老板/職業(yè)經(jīng)理人/教授 收入：年薪12萬(wàn),,生意場(chǎng) 高峰期/應(yīng)酬/迷失 家 庭 信任危機(jī)/代溝 朋友圈 淡出/孤獨(dú) 生 理 亞健康 ED 力不從心 心 理 生不逢時(shí)/焦慮/貪念/懷舊,40-50群關(guān)

4、鍵詞,角色轉(zhuǎn)換過(guò)程中的尷尬，是否能涅磐重生？,心理健康投資與生理健康投資同樣重要！,1,市場(chǎng)如是說(shuō),市場(chǎng)機(jī)會(huì),高端產(chǎn)品缺乏,,特色產(chǎn)品缺乏,,小而精,,,客群集中------高端,,獨(dú)特附加值----配套,,人性化管理----物業(yè),,大而全,,心理健康------理念,,|長(zhǎng)尾法則|告訴我們成功只因?yàn)橄茸吡艘徊?|2-8定律|是不敗的法則,找準(zhǔn)了20%的人群，就能消化我們80%的產(chǎn)品,先行一步，就能創(chuàng)造出屬于我們自己的USP,1,市場(chǎng)如是說(shuō),把握時(shí)機(jī),,,,市 場(chǎng) 接 受 度,時(shí)間,2,夢(mèng)，愿望的達(dá)成,,市場(chǎng)定位,是你收藏了她，還是她收藏了你！,雙向選擇的博弈,馬斯洛的禮物,2,市場(chǎng)定位,2,

5、市場(chǎng)定位,孕 旅美畫家 李自健作品,|水鏡閣|是一個(gè)藝術(shù)品，不是流水作業(yè)的產(chǎn)品,|水鏡閣|凝聚的是開發(fā)商的心血和心愿,|水鏡閣|只為懂得欣賞她的人而準(zhǔn)備,|水鏡閣|給你的不是房子，不是家，也不是 簡(jiǎn)單的生活品質(zhì)，而是一種心境,夢(mèng)，愿望的達(dá)成,核心價(jià)值觀,2,市場(chǎng)定位,人本位思想,心愿的達(dá)成,市場(chǎng)定位,“人文 和諧 新生態(tài)”,|融豐水鏡閣|,2,市場(chǎng)定位,案名釋義,2,市場(chǎng)定位,|融豐水鏡閣|,融豐 品牌樹立與品牌延續(xù),水，道家思想中“上善若水，水利萬(wàn)物而不爭(zhēng)..又無(wú)堅(jiān)不摧”，正符合本項(xiàng)目人群低調(diào)、重視情操陶冶的特征，所謂“大隱隱于市”,,,鏡，水也是一面鏡子，是對(duì)人內(nèi)心深處渴望的折射,,

6、水鏡，水鏡先生是三國(guó)孔明的老師司馬徽的號(hào)，也是尊稱，“知人”也,,閣 陛下、殿下、閣下，只有達(dá)官貴人方稱閣下，閣較苑/庭/軒 更能體現(xiàn)尊貴,,3,產(chǎn)品價(jià)值論,,產(chǎn)品策略,告別性價(jià)比，因?yàn)樗撬囆g(shù)品，她有了生命,3,產(chǎn)品策略,水鏡閣 生命的價(jià)值,不是始點(diǎn)、不是終點(diǎn)，而是看風(fēng)景的心情,規(guī)劃風(fēng)格,戶型配比,園林景觀,智能配套,專屬會(huì)所,物業(yè)服務(wù),產(chǎn)品附加,,,,,,,,,3,產(chǎn)品策略,水鏡閣 生命的構(gòu)成,3,產(chǎn)品策略,水鏡閣 生命的布局,不可不談的40度,,,,,40度夾角,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,不可不用的深度,穹頂空間,下沉廣場(chǎng),,B1,B2,現(xiàn)代風(fēng)格 簡(jiǎn)約板式 雙圍合*,

7、立面 面磚 局部玻璃幕 采光 短進(jìn)深 10.5-11米 全一梯2戶 客廳大露臺(tái) 底層 全躍帶私家花園 頂層 全躍帶屋頂平臺(tái),建筑設(shè)計(jì),3,產(chǎn)品策略,平層全一衛(wèi)設(shè)計(jì),,3,產(chǎn)品策略,戶型比例,（平方米）,總戶數(shù)約750套,,,,,,,面積瘦身,飄窗,3,產(chǎn)品策略,先露臺(tái) 后封閉,,,,,,,3,產(chǎn)品策略,電梯設(shè)計(jì),專署性,尊貴感,,,雙門電梯,立體園林 少量水景 高株植物 私家花園 健身器材 *,3,產(chǎn)品策略,園林景觀,智能設(shè)施,智能IC卡,,,樓宇對(duì)講,,閉路監(jiān)控,,巡更系統(tǒng),專屬會(huì)所,3,產(chǎn)品策略,插花訓(xùn)練室,廚藝培訓(xùn)室,中醫(yī)按摩室,茶藝棋牌室,技能培訓(xùn),,健康保健,太極拳培訓(xùn),網(wǎng)絡(luò)培訓(xùn),網(wǎng)

8、絡(luò)平臺(tái),,,,陶冶情操,,專屬會(huì)所,3,產(chǎn)品策略,DV視聽室,讀報(bào)室,推桿室,交誼舞中心,,針對(duì)性,,實(shí)用性,,持續(xù)性,*,摒棄：健身中心 游泳館 麻將室 幼兒園 干洗擴(kuò)印 社區(qū)超市,氧吧,物業(yè)管理,社區(qū)活動(dòng)的組織者,,,,3,產(chǎn)品策略,網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)的維護(hù)者,社區(qū)管理的執(zhí)行者,港式管理,人性化服務(wù),專業(yè)化隊(duì)伍,社區(qū)基金的運(yùn)營(yíng)者,職能：,產(chǎn)品附加,3,產(chǎn)品策略,3,產(chǎn)品策略,其他,車位配比：規(guī)劃停車位 配比1：0.6,裝修標(biāo)準(zhǔn)：清水房 提供菜單式裝修方案,物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：高檔物業(yè)進(jìn)駐 物業(yè)費(fèi)1.5元/,,,,,網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃：云峰街、北四路2層商業(yè) 愛工街1層商業(yè) 面積分割為80平、150-300平左右,,健康基金：提供100萬(wàn)健康基金,,地鐵商業(yè)：地下連接 便民并挖掘商業(yè)價(jià)值,4,好酒勤吆喝,,營(yíng)銷推廣策略,合理運(yùn)用營(yíng)銷手段，達(dá)到事半功倍的效果！,4,好酒勤吆喝,事件營(yíng)銷+行業(yè)引導(dǎo)+老客戶口碑,營(yíng)銷推廣策略,價(jià)格策略,階段增幅200元/,,4,好酒勤吆喝,銷售計(jì)劃,保證物業(yè)前期介入 保證形象包裝及時(shí)到位,,,4,好酒勤吆喝,若有幸合作，必全力以赴！,戴德梁行愿與發(fā)展商共享成果！,