中國房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯繳培訓課件.ppt

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1、,,,2010年度房地產(chǎn)企業(yè) 所得稅匯算清繳培訓,二一年十二月,主講：注冊稅務師 注冊會計師,陳亞強,沁園春 房 神州大地，萬人蝸居，億人盼房。望市內(nèi)郊外，空樓大廈，售樓中心，炒房滔滔。祖孫三代，傾盡所有，難與房價試比高。 須鈔票，清儲蓄貸款，分外心焦。 樓價如此虛高，逼無數(shù)白領競折腰。昔秦皇漢武，聞所未聞；唐宗宋祖，緊捏錢包。一代天驕，成吉思汗，只好蝸居蒙古包。 俱往矣，數(shù)天價樓盤，還看今朝？,1、高房價成為社會輿論的焦點； 2、國家調(diào)控房地產(chǎn)市場的三大手段： 土地 金融 稅收 3、國家對房地產(chǎn)企業(yè)稅收政策趨于偏緊； 4、切實做好2010年企業(yè)所得稅匯繳工作； 5、企業(yè)所得稅申報表要

2、做一些改動。,2010房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯繳宏觀形勢,通過培訓，使地產(chǎn)的相關企業(yè)財稅人員能夠做到：在正確的時間將正確的稅額交與正確的稅務機關，避免因未按規(guī)定納稅造成企業(yè)財務損失或給企業(yè)領導和相關人員帶來法律風險。,培訓要達到的目的,1、企業(yè)所得稅匯繳的關鍵 2、企業(yè)所得稅收入總額的規(guī)定 3、不征稅收入的規(guī)定 4、免稅收入稅務處理的規(guī)定 5、稅前扣除的規(guī)定 6、關于預提費用的處理 7、稅前扣除中的發(fā)票問題 8、財產(chǎn)損失的稅前扣除 9、預繳稅款的稅前扣除 10、以前年度虧損的彌補 11、企業(yè)會計準則所得稅準則 會計處理,,收入的稅務處理,,稅前扣除的稅務處理,,企業(yè)所得稅匯繳的基礎,課程內(nèi)容框架,

3、依法納稅 準確納稅,,多繳稅：企業(yè)受損 少繳稅：企業(yè)違法,一、企業(yè)所得稅匯繳的基本要求,1、正確核算應納稅所得額 是企業(yè)所得稅正確匯繳的關鍵 2、應納稅所得額=會計利潤納稅調(diào)整事項 （間接法體現(xiàn)的邏輯關系）。 3、應納稅所得額=收入總額不征稅收入免稅收入 各項扣除允許彌補的以前年度虧損（企業(yè)所得稅法體現(xiàn)的邏輯關系）,二、企業(yè)所得稅匯繳的關鍵,企業(yè)所得稅收入總額的一般規(guī)定 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務銷售開發(fā)產(chǎn)品取得收入的特殊規(guī)定 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務銷售開發(fā)產(chǎn)品取得收入稅務處理中容易出現(xiàn)的問題,三、企業(yè)所得稅收入總額的規(guī)定,1、企業(yè)所得稅收入總額的一般規(guī)定,第六條 企業(yè)以貨幣形式和非貨幣形式從

4、各種來源取得的收入，為收入總額。包括： （一）銷售貨物收入； （二）提供勞務收入； （三）轉讓財產(chǎn)收入； （四）股息、紅利等權益性投資收益； （五）利息收入； （六）租金收入； （七）特許權使用費收入； （八）接受捐贈收入； （九）其他收入。,,企業(yè)所得稅法,1、企業(yè)所得稅收入總額的一般規(guī)定,企業(yè)所得稅法 實施條例 12條,收入的形式,,貨幣形式：,非貨幣形式：,現(xiàn)金、銀行存款、應收賬款、應收票據(jù)、準備持有至到期的債券投資以及債務的豁免等。,固定資產(chǎn)、生物資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、股權投資、存貨、不準備持有至到期的債券投資、勞務以及有關權益等。,按照公允價值確定收入額 公允價值，是指按照市場價格確定的價

5、值（條例第13條第2款）,,,,1、企業(yè)所得稅收入總額的一般規(guī)定,銷售貨物收入，是指企業(yè)銷售商品、產(chǎn)品、原材料、包裝物、低值易耗品以及其他存貨取得的收入。 提供勞務收入，是指企業(yè)從事建筑安裝、修理修配、交通運輸、倉儲租賃、金融保險、郵電通信、咨詢經(jīng)紀、文化體育、科學研究、技術服務、教育培訓、餐飲住宿、中介代理、衛(wèi)生保健、社區(qū)服務、旅游、娛樂、加工以及其他勞務服務活動取得的收入。 轉讓財產(chǎn)收入，是指企業(yè)轉讓固定資產(chǎn)、生物資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、股權、債權等財產(chǎn)取得的收入。 股息、紅利等權益性投資收益，是指企業(yè)因權益性投資從被投資方取得的收入。利息收入，是指企業(yè)將資金提供他人使用但不構成權益性投資，或者因

6、他人占用本企業(yè)資金取得的收入，包括存款利息、貸款利息、債券利息、欠款利息等收入。,,企業(yè)所得稅法 實施條例 1418條,股息：按照被投資方作出利潤分配決定的日期確認收入的實現(xiàn)。 利息：按照合同約定的債務人應付利息的日期確認收入的實現(xiàn)。,注意：,權責發(fā)生制,1、企業(yè)所得稅收入總額的一般規(guī)定,企業(yè)所得稅法 實施條例 1922條,,租金收入，是指企業(yè)提供固定資產(chǎn)、包裝物或者其他有形資產(chǎn)的使用權取得的收入。按照合同約定的承租人應付租金的日期確認收入的實現(xiàn)。 特許權使用費收入，是指企業(yè)提供專利權、非專利技術、商標權、著作權以及其他特許權的使用權取得的收入。按照合同約定的特許權使用人應付特許權使用費的日期

7、確認收入的實現(xiàn)。 接受捐贈收入，是指企業(yè)接受的來自其他企業(yè)、組織或者個人無償給予的貨幣性資產(chǎn)、非貨幣性資產(chǎn)。按照實際收到捐贈資產(chǎn)的日期確認收入的實現(xiàn)。收付實現(xiàn)制 其他收入，包括企業(yè)資產(chǎn)溢余收入、逾期未退包裝物押金收入、確實無法償付的應付款項、已作壞賬損失處理后又收回的應收款項、債務重組收入、補貼收入、違約金收入、匯兌收益等。,視同銷售的稅務處理（31號文第7條）,視同銷售的范圍,視同銷售 收入確認的方法,,將開發(fā)產(chǎn)品用于,職工福利,對外投資,分配給股東或投資人,抵償債務,換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等,獎勵,捐 贈,贊助,,不再包括開發(fā)企業(yè)自用,按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)

8、品市場銷售價格確定,由主管稅務機關參照當?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定,按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。成本利潤率不得低于15%，具體比例由主管稅務機關確定,,2、房地產(chǎn)企業(yè)銷售開發(fā)產(chǎn)品確認收入的特殊規(guī)定,預租行為收入的確認（31號文第10條）,預租的定義,收入確認時點,收入確認金額,房地產(chǎn)企業(yè)新建的開發(fā)產(chǎn)品在尚未完工或辦理房地產(chǎn)初始登記、取得產(chǎn)權證前，與承租人簽訂租賃預約協(xié)議,將房屋出租,開發(fā)產(chǎn)品交付承租人使用之日起 ,確認收入的實現(xiàn),按預租價款確認收入,2、房地產(chǎn)企業(yè)銷售開發(fā)產(chǎn)品確認收入的特殊規(guī)定,第一條：交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根據(jù)實施條例第九條規(guī)定的收入

9、與費用配比原則，出租人可在租賃期內(nèi)，分期均勻計入相關年度收入,預收租金的收入處理,國家稅務總局關于貫徹落實企業(yè)所得稅法若干稅收問題的通知 國稅函201079號,2、房地產(chǎn)企業(yè)銷售開發(fā)產(chǎn)品確認收入的特殊規(guī)定,3、房地產(chǎn)企業(yè)收入申報表的填報,（1）銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品 進行季度申報 時的填報方法,第一條 第（一）款 企業(yè)本期取得的銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品收入額按照規(guī)定的計稅毛利率計算的預計毛利額，季度預繳申報時填報在企業(yè)所得稅月（季）度預繳納稅申報表（A類）第4行“利潤總額”。,執(zhí)行國家稅務總局關于企業(yè)所得稅年度納稅申報表的補充通知（國稅函【2008】1081） 北京市國家稅務局、北京市地方稅務局轉發(fā)國

10、家稅務總局關于印發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法的通知的通知（京國稅發(fā)【2009】92號） 附件4房地產(chǎn)企業(yè)所得稅納稅申報口徑的規(guī)定：,,國稅函2008635號：可以減除期間費用、稅金及符合稅法規(guī)定的虧損,銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品 季度申報,（京國稅發(fā)【2009】92號） 附件4房地產(chǎn)企業(yè)所得稅納稅申報口徑的規(guī)定： 第一條第（二）款： 年度匯算清繳申報時的處理 銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品收入額的填報 企業(yè)取得的銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品收入額，年度匯算清繳申報時填報在企業(yè)所得稅年度納稅申報表（A類）第1行“營業(yè)收入”欄和附表一（1）收入明細表第4行“銷售貨物”及附表三納稅調(diào)整項目明細表第19行“其他”欄第4

11、列“調(diào)減金額”。,3、房地產(chǎn)企業(yè)收入申報表的填報,（2）銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品 進行年度匯算清繳申報 時的填報方法,收入的填報,銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品收入額的填報,,可作為業(yè)務招待費計算基數(shù),銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品收入額的填報,與主表對應一致,企業(yè)所得稅年度納稅申報表附表三,,,如果營業(yè)收入填的是0，此處也填0,銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品收入額的填報,京國稅發(fā)【2009】92號） 附件4房地產(chǎn)企業(yè)所得稅納稅申報口徑的規(guī)定： 第一條第（二）款： 年度匯算清繳申報時的處理 預計毛利額的填報 企業(yè)取得的銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品收入額按照規(guī)定的計稅毛利率計算的預計毛利額，年度匯算清繳申報時填報在附表三納稅調(diào)整項目明細表第52

12、行“房地產(chǎn)企業(yè)預售收入計算的預計利潤”欄第3列“調(diào)增金額”。,3、房地產(chǎn)企業(yè)收入申報表的填報,（2）銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品 進行年度匯算清繳申報 時的填報方法,預計毛利額的填報,企業(yè)所得稅年度納稅申報表附表三,銷售未完工產(chǎn)品預計毛利額的填報,3、房地產(chǎn)企業(yè)收入申報表的填報,（2）銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品 進行年度匯算清繳申報 時的填報方法,京國稅發(fā)【2009】92號） 附件4房地產(chǎn)企業(yè)所得稅納稅申報口徑的規(guī)定： 第一條第（二）款： 年度匯算清繳申報時的處理 銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品實際繳納的營業(yè)稅金及附加、土地增值稅的填報 企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品實際繳納的營業(yè)稅金及附加、土地增值稅，如果會計處理時未計入營業(yè)

13、稅金及附加等科目核算，季度預繳申報時，其數(shù)額在企業(yè)所得稅月（季）度預繳納稅申報表（A類）第4行“利潤總額”欄減除；年度匯算清繳申報時填入附表三納稅調(diào)整項目明細表第19行“其他”欄第4列“調(diào)減金額”。,稅金的填報,,國稅函2008635號：可以減除期間費用、稅金及符合稅法規(guī)定的虧損,,銷售未完工產(chǎn)品繳納的營業(yè)稅及附加、土增稅，會計上未計入營業(yè)稅金及附加科目核算的，在此減除,預繳營業(yè)稅、土增稅的處理季度預繳申報,預繳營業(yè)稅、土增稅的處理年度匯算清繳,4、房地產(chǎn)企業(yè)收入稅務處理中容易出現(xiàn)的問題,（1）預售房款未按規(guī)定預繳稅款,預售房款記入“應付賬款”“其他應付款”等往來科目歸集，不通過“預收賬款”科

14、目核算，長期掛賬不結轉收入； 將預收房款混為購房定金，不結轉收入； 分開開票，一部分預售房款開預收款發(fā)票交財務入賬，將另一部分預售房款開具收據(jù)入銷售部，不入企業(yè)財務賬，形成賬外小金庫。,（2）隱匿銷售收入或視同銷售不作收入,銷售收入確認不及時，長期掛在“預收賬款”科目，以未清算、未決算為由拖延繳納企業(yè)所得稅； 只計商品房收入，車庫銷售不計收入； 將部分樓的開發(fā)權整體轉讓給其他具有開發(fā)資質的企業(yè)，按照約定收取轉讓費，卻不按規(guī)定作收入，而是掛往來賬，甚至私設賬外賬； 先租后售的房產(chǎn)，收取的租金不記收入； 以開發(fā)的房屋向建筑商抵賬，不進行收入的確認； 以房屋抵頂?shù)貎r款，賠償給原住戶的房屋不作收入處理

15、； 合作建造開發(fā)產(chǎn)品以房屋抵頂投資額、以土地使用權、股權等權利換取開發(fā)產(chǎn)品不作收入處理；,3、房地產(chǎn)企業(yè)收入稅務處理中容易出現(xiàn)的問題,視同銷售房屋不記收入； 視同銷售房屋價格偏低； 價外費用（如代物業(yè)收取的有線電視初裝費、燃氣管道安裝費、防盜門、封閉陽臺等開具了自己的發(fā)票）不記收入； 與關聯(lián)方之間的出售、出租業(yè)務，或掛往來、或隨意作價； 代建工程、提供勞務過程中節(jié)省的材料、下腳料、報廢工程或產(chǎn)品的殘料、按合同留歸開發(fā)企業(yè)所有的，不作收入處理； 收取的拆遷安置補償費列“其他應付款”，不結轉營業(yè)收入； 其他收入如客戶放棄的購房定金、沒收的違約保證金、施工方延誤工期的罰款收入、政府給予的安全獎、優(yōu)質

16、獎等不入“營業(yè)外收入”核算。,（2）隱匿銷售收入或視同銷售不作收入,3、房地產(chǎn)企業(yè)收入稅務處理中容易出現(xiàn)的問題,1、企業(yè)所得稅收入總額中不征稅收入的一般規(guī)定 2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入總額中不征稅收入的特殊規(guī)定 3、房地產(chǎn)企業(yè)不征稅收入的中容易出現(xiàn)的問題,四、企業(yè)所得稅收入總額中不征稅收入的規(guī)定,1、企業(yè)所得稅收入總額中不征稅收入的一般規(guī)定,第七條 收入總額中的下列收入為不征稅收入： （一）財政撥款； （二）依法收取并納入財政管理的行政事業(yè)性 收費、政府性基金； （三）國務院規(guī)定的其他不征稅收入。,,企業(yè)所得稅法,1、企業(yè)所得稅收入總額中不征稅收入的一般規(guī)定,財政撥款，是指各級人民政府對納

17、入預算管理的事業(yè)單位、社會團體等組織撥付的財政資金，但國務院和國務院財政、稅務主管部門另有規(guī)定的除外。 行政事業(yè)性收費，是指依照法律法規(guī)等有關規(guī)定，按照國務院規(guī)定程序批準，在實施社會公共管理，以及在向公民、法人或者其他組織提供特定公共服務過程中，向特定對象收取并納入財政管理的費用。政府性基金，是指企業(yè)依照法律、行政法規(guī)等有關規(guī)定，代政府收取的具有專項用途的財政資金。 國務院規(guī)定的其他不征稅收入，是指企業(yè)取得的，由國務院財政、稅務主管部門規(guī)定專項用途并經(jīng)國務院批準的財政性資金。,企業(yè)所得稅法 實施條例 26條,,不征稅收入解釋,1、企業(yè)所得稅收入總額中不征稅收入的一般規(guī)定,財稅2008151號,

18、企業(yè)取得的各類財政性資金，除屬于國家投資和資金使用后要求歸還本金的以外，均應計入企業(yè)當年收入總額 企業(yè)取得的由國務院財政、稅務主管部門規(guī)定專項用途并經(jīng)國務院批準的財政性資金，準予作為不征稅收入，在計算應納稅所得額時從收入總額中減除。,財政性資金：指企業(yè)取得的來源于政府及其有關部門的財政補助、補貼、貸款貼息，以及其他各類財政專項資金，包括直接減免的增值稅和即征即退、先征后退、先征后返的各種稅收，但不包括企業(yè)按規(guī)定取得的出口退稅款； 國家投資：指國家以投資者身份投入企業(yè)、并按有關規(guī)定相應增加企業(yè)實收資本（股本）的直接投資。,1、企業(yè)所得稅收入總額中不征稅收入的一般規(guī)定,財稅200987號文,一、對

19、企業(yè)在2008年1月1日至2010年12月31日期間從縣級以上各級人民政府財政部門及其他部門取得的應計入收入總額的財政性資金，凡同時符合以下條件的，可以作為不征稅收入，在計算應納稅所得額時從收入總額中減除： 企業(yè)能夠提供資金撥付文件，且文件中規(guī)定該資金的專項用途； 財政部門或其他撥付資金的政府部門對該資金有專門的資金管理辦法或具體管理要求； 企業(yè)對該資金以及該資金發(fā)生的支出單獨進行核算。 二、根據(jù)實施條例第二十八條的規(guī)定，上述不征稅收入用于支出所形成的費用，不得在計算應納稅所得額時扣除；用于支出所形成的資產(chǎn)，其計算的折舊、攤銷不得在計算應納稅所得額時扣除。,2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入總額中不征稅收

20、入的特殊規(guī)定,（1）不征稅收入中沒有對房地產(chǎn)企業(yè)做出特殊性的規(guī)定 （2）房地產(chǎn)企業(yè)收入中，沒有符合不征稅收入條件的收入,3、房地產(chǎn)企業(yè)不征稅收入中容易出現(xiàn)的問題,第五條企業(yè)代有關部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的，應按規(guī)定全部確認為銷售收入；未納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項進行管理。 國稅發(fā)200931號,,法律規(guī)定：,(2)企業(yè)代有關部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費用和附加，作為不征稅收入處理,1、關于免稅收入的一般規(guī)定 2、關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)免稅收入的具體規(guī)定 3、房地產(chǎn)企業(yè)免稅收入的稅務處理

21、中出現(xiàn)的問題,五、收入總額中關于免稅收入的規(guī)定,1、關于收入總額中免稅收入的一般規(guī)定,（1）、國債利息收入：企業(yè)持有國務院財政部門發(fā)行的國債取得的利息收入。 （2）、符合條件的居民企業(yè)之間的股息、紅利等權益性投資收益：居民企業(yè)直接投資于其他居民企業(yè)取得的投資收益，不包括連續(xù)持有居民企業(yè)公開發(fā)行并上市流通的股票不足12個月取得的投資收益。 （3）在中國境內(nèi)設立機構、場所的非居民企業(yè)從居民企業(yè)取得與該機構、場所有實際聯(lián)系的股息、紅利等權益性投資收益。 （4）符合條件的非營利組織的收入，除國務院財政、稅務主管部門另有規(guī)定的外，不包括非營利組織從事營利性活動取得的收入。,企業(yè)所得稅法第26條 企業(yè)的下

22、列收入為免稅收入,1、關于收入總額中免稅收入的一般規(guī)定,（1）國債利息收入：企業(yè)持有國務院財政部門發(fā)行的國債取得的利息收入。 （2）符合條件的居民企業(yè)之間的股息、紅利等權益性投資收益：指居民企業(yè)直接投資于其他居民企業(yè)取得的投資收益。不包括連續(xù)持有居民企業(yè)公開發(fā)行并上市流通的股票不足12個月取得的投資收益。 （3）符合條件的非營利組織，是指同時符合下列條件的組織： 依法履行非營利組織登記手續(xù)； 從事公益性或者非營利性活動； 取得的收入除用于與該組織有關的、合理的支出外，全部用于登記核定或者章程規(guī)定的公益性或者非營利性事業(yè)； 財產(chǎn)及其孳息不用于分配； 按照登記核定或者章程規(guī)定，該組織注銷后的剩余財

23、產(chǎn)用于公益性或者非營利性目的，或者由登記管理機關轉贈給與該組織性質、宗旨相同的組織，并向社會公告； 投入人對投入該組織的財產(chǎn)不保留或者享有任何財產(chǎn)權利； 工作人員工資福利開支控制在規(guī)定的比例內(nèi)，不變相分配該組織的財產(chǎn)。,,實施條例 8284條,1、關于收入總額中免稅收入的一般規(guī)定,關于執(zhí)行企業(yè)所得稅優(yōu)惠政策若干問題的通知 （財稅200969號）,第四條 2008年1月1日以后，居民企業(yè)之間分配屬于2007年度及以前年度的累積未分配利潤而形成的股息、紅利等權益性投資收益，均應按照企業(yè)所得稅法第二十六條及實施條例第十七條、第八十三條的規(guī)定處理。,即：可以作為免稅收入處理,2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入總額

24、中免稅收入的特殊規(guī)定,關于非營利組織免稅資格認定管理有關問題的通知（財稅2009123號） 關于非營利組織企業(yè)所得稅免稅收入問題的通知（財稅2009122號）,房地產(chǎn)企業(yè)屬于營利性組織，上述規(guī)定不適用于房地產(chǎn)企業(yè) 稅務總局對房地產(chǎn)企業(yè)免稅收入無特殊規(guī)定,3、房地產(chǎn)企業(yè)免稅收入的稅務處理中出現(xiàn)的問題,（1）股票二級市場取得的所得未繳納企業(yè)所得稅,房地產(chǎn)企業(yè),,投資A股票,,2010年2月20日以30元/股購入， 2010年5月30日分紅2元/股 2010年8月5日以40元/股轉讓,,連續(xù)持有未超過12個月， 股息要繳稅,,,轉讓利得10元/股要繳稅,,投資B股票,2009年2月20日以30元/

25、股購入， 2010年5月30日分紅2元/股 2010年8月5日以40元/股轉讓,,,轉讓利得10元/股要繳稅,,連續(xù)持有超過12個月， 股息不繳稅,個人投資股票取得的所得暫免征收個人所得稅,,稅收分析,財稅字199861號,3、房地產(chǎn)企業(yè)免稅收入的稅務處理中出現(xiàn)的問題,（2）購買企業(yè)證券投資基金取得的所得未繳納企業(yè)所得稅,房地產(chǎn)企業(yè),購買證券投資基金稅收分析,2010年2月20日以1.1元/份申購， 2010年5月30日分紅0.05元/份 2010年8月5日以1.2元/份贖回,,暫不征收企業(yè)所得稅（財稅20081 ）,,贖回價與申購價之間的差價所得， 應繳納企業(yè)所得稅,,財稅字199855號第

26、3條,個人買賣投資基金不征收個人所得稅,,1、關于企業(yè)所得稅稅前扣除的一般規(guī)定 2、關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅前扣除的特殊規(guī)定 3、關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅前扣除稅務處理中具體問題的處理,六、企業(yè)所得稅稅前扣除的規(guī)定,1、企業(yè)所得稅稅前扣除的一般規(guī)定,企業(yè)所得稅法第八條 企業(yè)實際發(fā)生的與取得收入有關的、合理的支出，包括成本、費用、稅金、損失和其他支出，準予在計算應納稅所得額時扣除。,原則,1、實際發(fā)生 2、與取得收入直接相關 3、不允許重復扣除 4、支出要合理：,,內(nèi)容,1、成本 2、費用 3、稅金 4、損失 5、其他支出,,符合生產(chǎn)經(jīng)營活動常規(guī) 必要和正常的支出,,1、企業(yè)所得稅稅前扣除的一般規(guī)定,（

27、1）成本：企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營活動中發(fā)生的銷售成本 銷貨成本、業(yè)務支出以及其他耗費； （2）費用：企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營活動中發(fā)生的銷售費用、管理費用和財務費用，已經(jīng)計入成本的有關費用除外； （3）稅金：企業(yè)發(fā)生的除企業(yè)所得稅和允許抵扣的增值稅以外的各項稅金及其附加； （4）損失：企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營活動中發(fā)生的固定資產(chǎn)和存貨的盤虧、毀損、報廢損失，轉讓財產(chǎn)損失，呆賬損失，壞賬損失自然災害等不可抗力因素造成的損失以及其他損失； （5）其他支出：除成本、費用、稅金、損失外，企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營活動中發(fā)生的與生產(chǎn)經(jīng)營活動有關的、合理的支出。,,實施條例 2933條,1、文件依據(jù)：,國稅函20093號,2、合理工資的判定標準

28、,企業(yè)制訂了較為規(guī)范的員工工資薪金制度； 工資制度 企業(yè)所制訂的工資薪金制度符合行業(yè)及地區(qū)水平；薪資水平 企業(yè)在一定時期所發(fā)放的工資薪金是相對固定的，工資薪金的調(diào)整是有序進行的；有序調(diào)整 企業(yè)對實際發(fā)放的工資薪金，已依法履行了代扣代繳個人所得稅義務；依法扣稅 有關工資薪金的安排，不以減少或逃避稅款為目的。合理商業(yè)目的,1、企業(yè)所得稅稅前扣除的一般規(guī)定-工資,3、 工資總額的組成,實際發(fā)放的工資總額。不包括：職工福利費、職工教育經(jīng)費、工會經(jīng)費以及養(yǎng)老保險費、醫(yī)療保險費、失業(yè)保險費、工傷保險費、生育保險費等社會保險費和住房公積金,不得超過政府有關部門給予的限定數(shù)額；超過部分，不得計入工資薪金總額

29、，也不得稅前扣除,國有企業(yè),私營企業(yè),,,,1、企業(yè)所得稅稅前扣除的一般規(guī)定-工資,職工福利費的內(nèi)容：,尚未實行分離辦社會職能的企業(yè)，內(nèi)設福利部門所發(fā)生的設備、設施和人員費用，包括職工食堂、職工浴室、理發(fā)室、醫(yī)務所、托兒所、療養(yǎng)院等集體福利部門的設備、設施及維修保養(yǎng)費用和福利部門工作人員的工資薪金、社會保險費、住房公積金、勞務費等。 為職工衛(wèi)生保健、生活、住房、交通等所發(fā)放的各項補貼和非貨幣性福利，包括企業(yè)向職工發(fā)放的因公外地就醫(yī)費用、未實行醫(yī)療統(tǒng)籌企業(yè)職工醫(yī)療費用、職工供養(yǎng)直系親屬醫(yī)療補貼、供暖費補貼、職工防暑降溫費、職工困難補貼、救濟費、職工食堂經(jīng)費補貼、職工交通補貼等。 按照其他規(guī)定發(fā)生

30、的其他職工福利費，包括喪葬補助費、撫恤費、安家費、探親假路費等。,國稅函20093號文 第3條,1、企業(yè)所得稅稅前扣除的一般規(guī)定-三項費用的扣除,實施條例的規(guī)定：43條,企業(yè)發(fā)生的與生產(chǎn)經(jīng)營活動有關的業(yè)務招待費支出，按照發(fā)生額的60%扣除，但最高不得超過當年銷售（營業(yè)）收入的5,政策要點,強調(diào)實際發(fā)生 強調(diào)與生產(chǎn)經(jīng)營有關 雙重標準孰低原則 銷售收入包括：包括銷售貨物收入、勞務收入、出租財產(chǎn)收入、轉讓無形資產(chǎn)使用權收入、視同銷售收入等 ，但不包括稅務機關查補的收入。預售收入有地區(qū)差異需區(qū)別對待！,,國稅函2009202號,1、企業(yè)所得稅稅前扣除的一般規(guī)定-業(yè)務招待費的扣除,實施條例的規(guī)定：44條

31、,企業(yè)發(fā)生的符合條件的廣告費和業(yè)務宣傳費支出，除國務院財政、稅務主管部門另有規(guī)定外，不超過當年銷售（營業(yè)）收入15%的部分，準予扣除；超過部分，準予在以后納稅年度結轉扣除。,政策要點,強調(diào)實際發(fā)生 不能理解為廣告費和業(yè)務宣傳費的扣除限額分別為當年銷售收入的15%。,包括視同銷售收入國稅函2009202號 ,1、企業(yè)所得稅稅前扣除的一般規(guī)定 -廣告費和業(yè)務宣傳費的扣除,企業(yè)參加財產(chǎn)保險，按照規(guī)定繳納的保險費，準予扣除。,實施條例的規(guī)定-46條,財產(chǎn)保險費的范圍,按照中華人民共和國保險法及財產(chǎn)保險公司保險條款和保險費率管理辦法規(guī)定繳納的財產(chǎn)保險費 。,為職工家庭投保的財產(chǎn)保險費不允許稅前扣除,1、

32、企業(yè)所得稅稅前扣除的一般規(guī)定-財產(chǎn)保險費的扣除,根據(jù)生產(chǎn)經(jīng)營活動的需要租入固定資產(chǎn)支付的租賃費,可以扣除,實施條例的規(guī)定：47條,經(jīng)營租賃方式租入,租賃期限均勻扣除,融資租賃方式租入,按照規(guī)定構成融資租入固定資產(chǎn)價值的部分應當提取折舊費用，分期扣除,,,,,1、企業(yè)所得稅稅前扣除的一般規(guī)定-租賃費的扣除,租賃費還能稅前扣除嗎？？,,,實施條例的規(guī)定：48條,企業(yè)發(fā)生的合理的勞動保護支出，準予扣除。,勞保費的具體內(nèi)容,確因特殊工作環(huán)境需要為雇員配備或提供工作服、手套、安全保護用品、防暑降溫用品等所發(fā)生的支出。 國稅函（1996）673號文：,政策要點,勞動保護支出屬于非現(xiàn)金支出，必須取得

33、正式發(fā)票?，F(xiàn)金發(fā)放的勞保費不允許稅前扣除 勞動保護用品是保護勞動者安全健康的一種預防性輔助措施，不是生活福利待遇。 非因工作需要和國家規(guī)定以外的帶有普遍福利性質的勞動保護支出，應界定為福利費支出,1、企業(yè)所得稅稅前扣除的一般規(guī)定-勞動保護費的扣除,國稅函20093號文作為福利費,,,人人有份：福利 車間公用：勞保,銀行人人有份的行服是勞動保護費還是福利費？？,財稅200927號,自2008年1月1日起，為在本企業(yè)任職或者受雇的全體員工支付的補充養(yǎng)老保險費、補充醫(yī)療保險費，分別在不超過職工工資總額5%標準內(nèi)的部分，在計算應納稅所得額時準予扣除；超過的部分，不予扣除。,政策要點：,從2008年1月

34、1日起執(zhí)行 必須為本企業(yè)的在職職工支付 標準：為工資總額的5%以內(nèi)，超過部分不準扣除，也不準結轉以后年度扣除,1、企業(yè)所得稅稅前扣除的一般規(guī)定 -補充養(yǎng)老保險和補充醫(yī)療保險,實施條例53條,企業(yè)發(fā)生的公益性捐贈支出，不超過年度利潤總額12%的部分，準予扣除。,扣除條件：條例51條,（1）通過公益性社會團體或者縣級以上人民政府及其部門捐出 （2）符合公益事業(yè)捐贈法關于公益事業(yè)捐贈的規(guī)定 1）救助災害、救濟貧困、扶助殘疾人等困難的社會群體 和個人的活動； 2）教育、科學、文化、衛(wèi)生、體育事業(yè)； 3）環(huán)境保護、社會公共設施建設； 4）促進社會發(fā)展和進步的其他社會公

35、共和福利事業(yè)。,,財稅2008160號文,會計口徑,1、企業(yè)所得稅稅前扣除的一般規(guī)定-公益性捐贈的扣除,依法登記 不以營利為目的 全部資產(chǎn)及其增值為該法人所有 收益和營運結余用于該法人設立目的的事業(yè) 終止后的剩余財產(chǎn)不歸屬任何個人或者營利組織 不經(jīng)營與其設立目的無關的業(yè)務 有健全的財務會計制度 捐贈者不以任何形式參與社會團體財產(chǎn)的分配； 3年內(nèi)未受到行政處罰； 在民政部門依法登記3年以上，申請前連續(xù)2年年度檢查合格 ； 1年 登記年限3年，社會組織評估等級在3A（含）以上； 公益性社會團體（不含基金會）在民政部門依法登記3年以上，凈資產(chǎn)不低于登記的活動資金數(shù)額，申請前連續(xù)2年年度檢查合格。,,

36、實施條例52條,,財稅2008160號,1、企業(yè)所得稅稅前扣除的一般規(guī)定-公益性捐贈的扣除,（3）接受捐贈的主體必須規(guī)定的條件(實施條例52條和財稅2008160號文第4條),（4）取得加蓋就收捐贈單位蓋章的公益性捐贈票據(jù) （5）通過公益性群眾團體的公益事業(yè)捐贈支出也可扣除(財稅2009124號文) （6）上海世博會結束之前，向上海世博會的捐贈可以全額扣除，除此之外的捐贈只能按會計利潤的12%以內(nèi)據(jù)實扣除(國稅函2009202號),1、企業(yè)所得稅稅前扣除的一般規(guī)定-公益性捐贈的扣除,如會員費、合理的會議費、差旅費、違約金、訴訟費用、銀行罰息、匯兌損失等，均準予扣除。,1、企業(yè)所得稅稅前扣除的一

37、般規(guī)定其他扣除項目,（1）、向投資者支付的股息、紅利等權益性投資收益款項。 （2）、企業(yè)所得稅稅款。 （3）、稅收滯納金。 （4）、罰金、罰款和被沒收財物的損失。 （5）、超過規(guī)定標準的捐贈支出。 （6）、贊助支出，是指企業(yè)發(fā)生的與生產(chǎn)經(jīng)營活動無關的各種非廣告性質支出。（7）、未經(jīng)核定的準備金支出。 （8）、企業(yè)之間支付的管理費、企業(yè)內(nèi)營業(yè)機構之間支付的租金和特許權使用費，以及非銀行企業(yè)內(nèi)營業(yè)機構之間支付的利息，不得扣除。 （9）、與取得收入無關的其他支出。,1、企業(yè)所得稅稅前扣除的一般規(guī)定不得稅前扣除的項目,完工開發(fā)產(chǎn)品,,及時結算計稅成本，計算此前銷售收入（預售收入）的實際毛利額，將其實際

38、毛利額與預計毛利額之間的差額，計入企業(yè)當年本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額。 即：及時將預計毛利調(diào)整為實際毛利(文件第9條),未完工開發(fā)產(chǎn)品,,1、銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入（預售收入），按預計計稅毛利率分季（或月）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額 2、計稅毛利率(文件第8條)： 開發(fā)項目位于省會城市和計劃單列市政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15 開發(fā)項目位于地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%。 開發(fā)項目位于其他地區(qū)的，不得低于5%。 經(jīng)濟適用房、限價房和危改房的，不得低于3%。,年度納稅申報時，企業(yè)須出具該項開發(fā)產(chǎn)品實際毛利額與預計毛利額之間差異調(diào)整情況的報告和稅務機關需

39、要的其他相關資料。(文件第9條) 京國稅發(fā)（2009）92號文要求報送“開發(fā)產(chǎn)品(成本對象)完工情況表(一)、(二)”,2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅前扣除的特殊規(guī)定,2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅前扣除的特殊規(guī)定,國稅函2010201號,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造、開發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品，無論工程質量是否通過驗收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續(xù)以及會計決算手續(xù)，當企業(yè)開始辦理開發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）、或已開始實際投入使用時，為開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用，應視為開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應按規(guī)定及時結算開發(fā)產(chǎn)品計稅成本，并計算企業(yè)當年度應納稅所得額。,工程是否通過驗收 是否辦理完工備案手續(xù) 是否辦理會計決算手續(xù),

40、,不影響企業(yè)所得稅完工產(chǎn)品的確認！,計稅成本（第25條） 在開發(fā)、建造開發(fā)產(chǎn)品過程中所發(fā)生的按照稅收規(guī)定進行核算與計量的應歸入某項成本對象的各項費用.,會計成本 在開發(fā)、建造開發(fā)產(chǎn)品過程中所發(fā)生的按照會計規(guī)定進行核算與計量的應歸入某項成本對象的各項費用.,,(一)計稅成本對象,成本對象由企業(yè)在開工之前合理確定，并報主管稅務機關備案。成本對象一經(jīng)確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對象的，應征得主管稅務機關同意。（26條）,2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅前扣除的特殊規(guī)定,可否銷售原則,分類歸集原則,功能區(qū)分原則,定價差異原則,成本差異原則,權益區(qū)分原則,開發(fā)產(chǎn)品能夠對外經(jīng)營銷售的，作為獨立的計稅成

41、本對象；否則，先作為過渡性成本對象進行歸集，然后再將其相關成本攤入能對外經(jīng)營銷售的成本對象,同一開發(fā)地點、竣工時間相近、產(chǎn)品結構類型無明顯差異的群體開發(fā)的項目，作為一個成本對象,開發(fā)項目某組成部分相對獨立，且具有不同使用功能時，可以作為獨立的成本對象,開發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類型或功能不同等而導致其預期售價存在較大差異的，應分別作為成本對象,開發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導致其建造成本出現(xiàn)較大差異的，分別作為成本對象,開發(fā)項目屬于受托代建的或多方合作開發(fā)的，應結合上述原則分別劃分成本對象,,,,,,,,,,,,,計稅成本對象的確定原則(第 26條),2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅前扣除的特殊規(guī)定,（二）計稅成

42、本對象確定原則,（三）計稅成本支出的6大內(nèi)容（31號文第27條）,（1）土地征用費及拆遷補償費,（2）前期工程費,（3）建筑安裝工程費,為取得土地開發(fā)使用權而發(fā)生的各項費用，主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補償費、危房補償費等 。,指項目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質勘察、測繪、規(guī)劃、設計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。,指開發(fā)項目開發(fā)過程中發(fā)生的各項建筑安裝費用。主要包括開發(fā)項目建筑工程費和開發(fā)項目安裝工程費等。,,,,2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅前扣除的特

43、殊規(guī)定,(4) 基礎設施建設費,(5) 公共配套設施費,(6) 開發(fā)間接費,指開發(fā)項目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項基礎設施支出，主要包括開發(fā)項目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費。,指開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的、獨立的、非營利性的，且產(chǎn)權屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設施支出。,為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉房攤銷以及項目營銷設施建造費等 。,,,,（三）計稅成本支出的

44、6大內(nèi)容（31號文第27條）,2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅前扣除的特殊規(guī)定,（2）條文規(guī)定合作他方的稅務處理 37條,處理時間,首次取得開發(fā)產(chǎn)品時,處理方法,分解為轉讓土地使用權和購入開發(fā)產(chǎn)品兩項經(jīng)濟業(yè)務。 按應從該項目取得的開發(fā)產(chǎn)品【包括首次取得的和以后應取得】的市場公允價值計算土地使用權轉讓所得或損失 。,（六）合作建房的稅務處理（31號文第31、36、37條）,2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅前扣除的特殊規(guī)定,扣除的基本方法和內(nèi)容 （第11、12和14條）,1、按規(guī)定區(qū)分期間費用和開發(fā)產(chǎn)品計稅成本,2、按規(guī)定區(qū)分已銷和未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本,,,可售面積單位工程成本=成本對象總成本成本對象總可售面積已銷開發(fā)產(chǎn)

45、品的計稅成本=已實現(xiàn)銷售的可售面積可售面積單位工程成本,已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本的計算公式,期間費用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅準予當期按規(guī)定扣除,,,可售面積：取得了商品房預售許可證、可以進行預售和銷售的商品房面積。,2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅前扣除的特殊規(guī)定,（七）成本費用的扣除,可以稅前扣除,法律規(guī)定,維修費用的內(nèi)容,日常的維護、保養(yǎng)、修理 費用,扣除的原則,實際發(fā)生原則 不允許預提！,1、尚未出售的已完工開發(fā)產(chǎn)品 2、按照有關法律、法規(guī)或合同規(guī)定對已售開發(fā)產(chǎn)品 3、開發(fā)產(chǎn)品包括共用部位、共用設施設備,維修費用范圍,2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅前扣除的特殊規(guī)定,（七）成本費用的扣除-

46、-維修費用的扣除 第15條,企業(yè)將已計入銷售收入的共用部位、共用設施設備維修基金按規(guī)定移交給有關部門、單位的，應于移交時扣除。,2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅前扣除的特殊規(guī)定,（七）成本費用的扣除--維修基金的扣除 31號文第16條,范圍：開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等,1. 非營利性且產(chǎn)權屬于全體業(yè)主； 2.無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位,視為公共配套設施,可以計入開發(fā)成本 稅前扣除,1.屬于營利性；2.產(chǎn)權歸企業(yè)所有；3.未明確產(chǎn)權歸屬 4.無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位,應單獨核算成本,自用: 按建造固定資產(chǎn)處理,非自用: 一律按建造開發(fā)產(chǎn)品處

47、理,,,,,,2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅前扣除的特殊規(guī)定,（七）成本費用的扣除配套設施的扣除 第17條,單獨建造的停車場所，作為成本對象單獨核算,利用地下基礎設施形成的停車場所，作為公共配套設施進行處理,2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅前扣除的特殊規(guī)定,（七）成本費用的扣除停車場所的稅務處理 第33條,房地產(chǎn)企業(yè)為業(yè)主提供按揭貸款擔保，向銀行提供的保證金,不得減除銷售收入,不得作為費用稅前扣除,實際發(fā)生損失時可據(jù)實扣除,,2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅前扣除的特殊規(guī)定,（七）成本費用的扣除按揭貸款保證金的稅務處理（第19條）,不再做視同銷售處理,實際使用時間累積超過12個月的，可在稅前扣除自用開發(fā)產(chǎn)品的折舊費用,實際使用

48、時間累計未超過12個月又銷售的，不得在稅前扣除折舊費用,2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅前扣除的特殊規(guī)定,（七）成本費用的扣除自用開發(fā)產(chǎn)品的稅務處理（第24條）,3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅前扣除稅務處理中出現(xiàn)的具體問題的處理,（1）成本劃分 不清,不按規(guī)定計算期間費用和開發(fā)產(chǎn)品成本，擅自擴大期間費用； 將未竣工驗收產(chǎn)品的成本并入產(chǎn)品銷售成本； 未取得建筑商合法憑證前，將預計建筑成本轉為銷售成本； 返還給建筑商的貨款不沖減銷售成本； 立項作為經(jīng)營資產(chǎn)的項目不及時結轉，或并入可售面積計算銷售成本； 企業(yè)自用房產(chǎn)僅分攤前期工程費、基礎設施費等費用，而土地成本、借款利息、建筑安裝等費用由出售房分攤； 建筑成本重復入賬，

49、在取得建筑發(fā)票結轉完工成本入賬的同時，又簽訂虛假單項合同，或者將建材發(fā)票重復進入開發(fā)成本。,,3、房地產(chǎn)企業(yè)稅前扣除稅務處理中出現(xiàn)的具體問題,（2）借款費用稅前列支不規(guī)范,將利息支出全額在“財務費用”科目中直接列支； 向關聯(lián)企業(yè)借款全額在稅前列支； 借款給關聯(lián)企業(yè)長期掛“應收賬款”、“其他應收款”等往來賬務，不按照獨立企業(yè)往來結算應收利息； 通過其他企業(yè)或個人拆借資金在“財務費用”列支。,,3、房地產(chǎn)企業(yè)稅前扣除稅務處理中出現(xiàn)的具體問題,（3）虛列成本,虛列拆遷補償費； 簽訂虛假合同、協(xié)議，虛列、多列或重復列支成本費用； 資本性支出直接列入當期成本； 擴大期間費用列支范圍及標準。,,1、企業(yè)所

50、得稅關于預提費用稅務處理的一般規(guī)定 2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)關于預提費用稅務處理的特殊規(guī)定 3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)關于預提費用稅務處理中出現(xiàn)的具體問題的處理,七、企業(yè)所得稅關于預提費用的處理,1、企業(yè)所得稅關于預提費用稅務處理的一般規(guī)定,第四十五條企業(yè)依照法律、行政法規(guī)有關規(guī)定提取的用于環(huán)境保護、生態(tài)恢復等方面的專項資金，準予扣除。上述專項資金提取后改變用途的，不得扣除。,實施條例,,3、房地產(chǎn)企業(yè)預提費用稅務處理中出現(xiàn)的具體問題,（1）、預提的數(shù)額無依據(jù)或依據(jù)不充分 （2）、會計制度未向稅務機關備案 （3）、已經(jīng)備案的會計制度中沒有3項預提費用的種類、計算比例,1、發(fā)票的一般規(guī)定 2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)關

51、于發(fā)票問題的特殊規(guī)定 3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅前扣除中發(fā)票出現(xiàn)的具體問題的處理,八、企業(yè)所得稅稅前扣除中的發(fā)票問題,1、發(fā)票的一般規(guī)定,發(fā)票管理辦法 財政部令1993第6號,第20條銷售商品、提供服務以及從事其他經(jīng)營活動的單位和個人，對外發(fā)生經(jīng)營業(yè)務收取款項，收款方應向付款方開具發(fā)票；特殊情況下由付款方向收款方開具發(fā)票。 第21條所有單位和從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的個人在購買商品、接受服務以及從事其他經(jīng)營活動支付款項時，應當向收款方取得發(fā)票。取得發(fā)票時，不得要求變更品名和金額。 第22條不符合規(guī)定的發(fā)票，不得作為財務報銷憑證，任何單位和個人有權拒收。 第23條開具發(fā)票應當按照規(guī)定的時限、順序，逐欄、全部

52、聯(lián)次一次性如實開具，并加蓋單位財務印章或者發(fā)票專用章。,,2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)關于發(fā)票問題的特殊規(guī)定,國稅發(fā) 【2010】92號,（一）整治一批重點對象。要結合稅收專項檢查工作和本地實際，在房地產(chǎn)、醫(yī)藥經(jīng)銷行業(yè)等必查行業(yè)之外確定若干個重點行業(yè)，在轄區(qū)內(nèi)發(fā)票違法行為比較集中的地區(qū)和領域中確定若干個重點區(qū)域，進行發(fā)票使用情況的重點檢查。對重點行業(yè)、區(qū)域的整治，要摸清該行業(yè)、區(qū)域中存在的共性問題，制定不同的檢查工作方案，有針對性地開展檢查處理工作。 （二）查辦一批重點案件。對查處制售假發(fā)票案件中發(fā)現(xiàn)的虛假發(fā)票線索和信息，要認真梳理和整理，深入追查購買、使用虛假發(fā)票的納稅人；對新類型發(fā)票違法案件，要密切

53、關注其新特征、新動向，并對準問題進行解剖式檢查，爭取查辦一批典型案件；對跨地區(qū)的重大案件，應當迅速發(fā)函委托相關地區(qū)稅務機關予以協(xié)查，受托地稅務機關應當及時將協(xié)查結果反饋委托地稅務機關，不得敷衍應付。在查辦案件過程中，要切實做到“查賬必查票”、“查案必查票”。 （三）檢查一批重點稅源。要采用自查、抽查和重點檢查相結合的檢查方法。自查工作要與宣傳輔導相結合，積極引導納稅人查找問題、糾正過錯、主動規(guī)范用票行為。抽查要結合實際情況，準確選擇檢查對象和項目，有針對性地進行發(fā)票使用情況檢查。重點檢查要查清企業(yè)存在的發(fā)票違法問題并依法妥善處理，從而全面規(guī)范企業(yè)的用票行為。,,3、房地產(chǎn)企業(yè)稅前扣除中發(fā)票出現(xiàn)

54、的具體問題,簽訂虛假單項合同，取得虛開發(fā)票，加大建安工程費 市場上購買虛假發(fā)票入賬 取得舊版作廢發(fā)票入賬 涂改、偽造、自行填開發(fā)票入賬 沒有填寫用品、規(guī)格、數(shù)量和單價 發(fā)票無抬頭或抬頭不規(guī)范 大額費用發(fā)票未有采購清單和采購合同，采購合同未計稅貼花 取得第三方開具的發(fā)票入賬 取得開具內(nèi)容不實的發(fā)票入賬,1、稅金扣除的一般規(guī)定 2、稅金扣除的特殊規(guī)定 3、房地產(chǎn)企業(yè)稅金扣除中出現(xiàn)的具體問題的處理,九、稅金的扣除,1、稅金扣除的一般規(guī)定,第八條 企業(yè)實際發(fā)生的與取得收入有關的、合理的支出，包括成本、費用、稅金、損失和其他支出準予在計算應納稅所得額時扣除。,企業(yè)所得稅法,,稅金，是指企業(yè)發(fā)生的除企業(yè)所

55、得稅和允許抵扣的增值稅以外的各項稅金及其附加。,實施條例 31條,,2、房地產(chǎn)稅金扣除的特殊規(guī)定,第十二條企業(yè)發(fā)生的期間費用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅準予當期按規(guī)定扣除。 國稅發(fā)（2009）31號文,1、財產(chǎn)損失稅前扣除的一般規(guī)定 2、財產(chǎn)損失稅前扣除辦法改革動向 3、財產(chǎn)損失稅前扣除的特殊規(guī)定 4、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財產(chǎn)損失稅前扣除中出現(xiàn)的具體問題的處理,十、財產(chǎn)損失的稅前扣除,1、財產(chǎn)損失稅前扣除的一般規(guī)定,企業(yè)所得稅法,第八條 企業(yè)實際發(fā)生的與取得收入有關的、合理的支出，包括成本、費用、稅金、損失和其他支出，準予在計算應納稅所得額時扣除。,1、財產(chǎn)損失稅前扣除的一般規(guī)

56、定,第三十二條企業(yè)所得稅法第八條所稱損失，是指企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營活動中發(fā)生的固定資產(chǎn)和存貨的盤虧、毀損、報廢損失，轉讓財產(chǎn)損失，呆賬損失，壞賬損失，自然災害等不可抗力因素造成的損失以及其他損失。企業(yè)發(fā)生的損失，減除責任人賠償和保險賠款后的余額，依照國務院財政、稅務主管部門的規(guī)定扣除。企業(yè)已經(jīng)作為損失處理的資產(chǎn)，在以后納稅年度又全部收回或者部分收回時，應當計入當期收入。,企業(yè)所得稅法實施條例,財稅200957號,（1）、資產(chǎn)損失的內(nèi)容,現(xiàn)金損失 存款損失 壞賬損失 貸款損失 股權投資損失 固定資產(chǎn)損失 存貨損失 自然災害損失 其他損失,,,,,盤虧損失 毀損損失 報廢損失 被盜損失,1、財產(chǎn)損失稅前

57、扣除的一般規(guī)定,（2）、可以稅前扣除的損失額,現(xiàn)金損失=現(xiàn)金短缺金額-責任人賠償金額,存款損失=因法定存款機構依法破產(chǎn)、清算或者政府責令停業(yè)、關閉確實不能收回的金額,壞賬損失=應收/預付賬款-可收回金額,貸款損失=貸款類債權未能收回的金額或國務院專案批準核銷的金額,股權投資損失=股權投資額-可收回金額,固定資產(chǎn)或存貨 盤虧損失=賬面凈值或存貨成本-責任人賠償金額,固定資產(chǎn)或存貨的損毀報廢損失=賬面凈值或存貨成本-殘值-保險賠款額-責任人賠償金額,固定資產(chǎn)或存貨被盜損失=賬面凈值或存貨成本-保險賠款額-責任人賠償金額,,存貨中的進項稅可作為損失一并扣除,,1.以后年度收回時,計入收回年度的應稅所

58、得 2.境外機構發(fā)生資產(chǎn)損失形成的虧損, 計算境內(nèi)應稅所得時不得扣除,財稅200957號,1、財產(chǎn)損失稅前扣除的一般規(guī)定,（1）、審批,資產(chǎn)損失,自行計算扣除,經(jīng)審批后扣除,實際發(fā)生,,,,正常經(jīng)營中因銷售、轉讓、變賣資產(chǎn)發(fā)生的損失 各項存貨的正常損耗 固定資產(chǎn)正常報廢清理的損失 生產(chǎn)性生物資產(chǎn)正常死亡發(fā)生的資產(chǎn)損失 通過證交所、銀行間市場買賣債券、股票、基金以及金融衍生品的損失 其他經(jīng)稅務總局確認不需經(jīng)稅務機關審批的資產(chǎn)損失,上述6項損失以外的損失 無法準確辨別是否屬于自行計算扣除的資產(chǎn)損失，向稅務提出審批申請,,,1.不層層審批 2.即報即批: 30個工作日 3.申請受理截止日: 本年度終

59、了后第45日 4.特殊原因可延期申請,原則:公正 透明 廉潔 高效 方便納稅人 不改變企業(yè)依法申報的責任,,與收入相關,國稅發(fā)200988號,1、財產(chǎn)損失稅前扣除的一般規(guī)定,（2）證據(jù),外部證據(jù),內(nèi)部證據(jù),1司法機關的判決或者裁定； 2公安機關的立案結案證明、回復； 3工商部門的注銷、吊銷及停業(yè)證明； 4企業(yè)的破產(chǎn)清算公告或清償文件； 5行政機關的公文； 6國家及授權專業(yè)技術鑒定部門的鑒定報告； 7具有法定資質的中介機構的經(jīng)濟鑒定證明； 8經(jīng)濟仲裁機構的仲裁文書； 9保險公司的出險調(diào)查單、理賠計算單等； 10符合法律條件的其他證據(jù)。,1會計核算資料和原始憑證； 2資產(chǎn)盤點表； 3相關經(jīng)濟行為的

60、業(yè)務合同； 4企業(yè)內(nèi)部技術鑒定部門的鑒定文件或資料； 5企業(yè)內(nèi)部核批文件及有關情況說明； 6對責任人的責任認定及賠償情況說明； 7企業(yè)負責人和財務負責人承擔法律責任的聲明。,,,,會計核算健全 內(nèi)部控制完善,,前提,國稅發(fā)200988號,1、財產(chǎn)損失稅前扣除的一般規(guī)定,第四十二條 下列股權和債權不得確認為在企業(yè)所得稅前扣除的損失： （一）債務人或者擔保人有經(jīng)濟償還能力，不論何種原因，未按期償還的企業(yè)債權； （二）違反法律、法規(guī)的規(guī)定，以各種形式、借口逃廢或者懸空的企業(yè)債權； （三）行政干預逃廢或者懸空的企業(yè)債權； （四）企業(yè)未向債務人和擔保人追償?shù)膫鶛啵?（五）企業(yè)發(fā)生非經(jīng)營活動的債權； （六

61、）國家規(guī)定可以從事貸款業(yè)務以外的企業(yè)因資金直接拆借而發(fā)生的損失； （七）其他不應當核銷的企業(yè)債權和股權。,國稅發(fā)200988號,1、財產(chǎn)損失稅前扣除的一般規(guī)定,2、財產(chǎn)損失稅前扣除辦法改革動向,（1）取消事前審批制 （2）全部實行申報制,改革動向,,利弊分析,（1）減輕了企業(yè)的負擔 （2）加大了企業(yè)的風險,,雙刃劍,22條 因國家無償收回土地使用權而形成的損失，可作為財產(chǎn)損失按有關規(guī)定在稅前扣除 。,23條 開發(fā)產(chǎn)品（以成本對象為計量單位）整體報廢或毀損，其凈損失按有關規(guī)定審核確認后準予在稅前扣除。,3、房地產(chǎn)企業(yè)財產(chǎn)損失稅前扣除的特殊規(guī)定,19條企業(yè)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，凡約定企業(yè)

62、為購買方的按揭貸款提供擔保的，其銷售開發(fā)產(chǎn)品時向銀行提供的保證金（擔保金）不得從銷售收入中減除，也不得作為費用在當期稅前扣除，但實際發(fā)生損失時可據(jù)實扣除。,37條企業(yè)以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權投資其他企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項目的，企業(yè)應在首次取得開發(fā)產(chǎn)品時，將其分解為轉讓土地使用權和購入開發(fā)產(chǎn)品兩項經(jīng)濟業(yè)務進行所得稅處理，并按應從該項目取得的開發(fā)產(chǎn)品（包括首次取得的和以后應取得的）的市場公允價值計算確認土地使用權轉讓所得或損失。,,國稅發(fā) （2009） 31號文,1、彌補以前年度虧損的一般規(guī)定 2、彌補以前年度虧損的特殊規(guī)定 3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)彌補以前年度虧損中出現(xiàn)的具體問題,十一、以前年度虧

63、損的彌補,1、彌補以前年度虧損的一般規(guī)定,第十八條 企業(yè)納稅年度發(fā)生的虧損，準予向以后年度結轉，用以后年度的所得彌補，但結轉年限最長不得超過五年。,企業(yè)所得稅法,第十條企業(yè)所得稅法第五條所稱虧損，是指企業(yè)依照企業(yè)所得稅法和本條例的規(guī)定將每一納稅年度的收入總額減除不征稅收入、免稅收入和各項扣除后小于零的數(shù)額。,,,企業(yè)所得稅法 實施條例,2、彌補以前年度虧損的特殊規(guī)定,國家稅務總局關于查增應納稅所得額彌補以前年度虧損處理問題的公告 國家稅務總局公告2010年第20號,一、根據(jù)中華人民共和國企業(yè)所得稅法（以下簡稱企業(yè)所得稅法）第五條的規(guī)定，稅務機關對企業(yè)以前年度納稅情況進行檢查時調(diào)增的應納稅所得額

64、，凡企業(yè)以前年度發(fā)生虧損、且該虧損屬于企業(yè)所得稅法規(guī)定允許彌補的，應允許調(diào)增的應納稅所得額彌補該虧損。彌補該虧損后仍有余額的，按照企業(yè)所得稅法規(guī)定計算繳納企業(yè)所得稅。對檢查調(diào)增的應納稅所得額應根據(jù)其情節(jié)，依照中華人民共和國稅收征收管理法有關規(guī)定進行處理或處罰。二、本規(guī)定自2010年12月1日開始執(zhí)行。以前（含2008年度之前）沒有處理的事項，按本規(guī)定執(zhí)行。,3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)彌補以前年度虧損中出現(xiàn)的具體問題,（1）、人為調(diào)節(jié)利潤，推遲獲利年度 （2）、不同稅收待遇的虧損盈利相混淆 （3）、彌補數(shù)額的計算不準確,,稅法口徑！ 建立虧損彌補臺賬,實務中預繳企業(yè)所得稅的處理,1、作為一項待攤銷費用,

65、（1）按稅法規(guī)定發(fā)生納稅義務時，計提的所得稅，借記“長期待攤費用”，貸記“應交稅費應交所得稅”。 （2）預收款項確認為收入時，借記“預收賬款”，貸記“經(jīng)營收入”。同時，對已繳納的所得稅，借記“所得稅”，貸記“長期待攤費用”。,2、全部計入當期損益,計提預繳數(shù)額時，借記“所得稅”，貸記“應交稅金應交所得稅”,實務中預繳企業(yè)所得稅的處理,3、計入遞延稅款或遞延所得稅資產(chǎn),(1)取得預收款項繳納所得稅時，按預收款項和預計利潤率計算稅頗，借記“遞延稅款（或遞延所得稅資產(chǎn)）”，貸記“應交稅金應交所得稅”；實際繳納時，借記“應交稅金”，貸記“銀行存款”。 (2)預收款項確認為收入時，借記“所得稅”，貸記“遞延稅款（或遞延所得稅資產(chǎn)）”。,大家辛苦了， 謝謝！,2010-12,手機：15952601333 E-mail：,陳亞強：,