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1、物 業(yè) 管 理 知 識 培 訓(xùn) 物 業(yè) 管 理 理 念 物 業(yè) 管 理 的 權(quán) 屬 及 義 務(wù) l 何 謂 物 業(yè) 管 理 的 權(quán) 屬 ? 物 業(yè) 管 理 權(quán) 屬 是 指 物 業(yè) 管 理 法 律 規(guī) 范或 物 業(yè) 管 理 合 同 所 規(guī) 定 的 , 物 業(yè) 管 理 法 律主 體 享 有 的 作 出 某 種 行 為 的 可 能 性 。 l 何 謂 物 業(yè) 管 理 的 義 務(wù) ? 物 業(yè) 管 理 義 務(wù) 是 指 物 業(yè) 管 理 法 律 規(guī)定 或 合 同 約 定 的 , 物 業(yè) 管 理 法 律 主 題 所 承擔 的 某 種 行 為 的 必 要 性 或 責 任 。 物 業(yè) 管 理 權(quán) 屬 和 義 務(wù)
2、兩 者 之 間 關(guān) 系 在 物 業(yè) 管 理 法 律 關(guān) 系 的 權(quán) 利 和 義 務(wù) 中 , 權(quán) 利 主 體 一 般 是 特 定 的 , 如 物 業(yè) 公 司 , 物 業(yè) 所 及 其 戶 職 員 等 ; 義 務(wù) 主 體 有 時 是特 定 的 , 如 各 銀 行 客 , 裝 修 承 辦 商 等 , 有 時 是 不 特 定 的 , 如 維 護 公 共 設(shè) 施 (綠 化 、公 共 水 電 設(shè) 施 )的 外 觀 統(tǒng) 一 , 結(jié) 構(gòu) 安 全 , 質(zhì) 量 好 。 總 之 權(quán) 利 主 體 和 義 務(wù) 主 體 經(jīng) 常 處 于 交 叉狀 態(tài) , 如 物 業(yè) 公 司 須 要 在 使 用 法 定 管 理權(quán) 利 的 同
3、時 , 又 負 有 不 侵 害 合 用 者 合 法權(quán) 利 和 義 務(wù) , 如 承 擔 大 樓 清 潔 等 。 權(quán) 利人 在 自 己 合 法 權(quán) 益 受 到 侵 害 時 , 有 要 求停 止 侵 害 和 得 到 賠 償 的 權(quán) 利 。 行 使 這 種權(quán) 利 的 形 式 , 可 直 接 向 侵 害 人 或 主 管 部門 要 求 , 也 可 向 司 法 機 關(guān) 提 出 , 起 給 予維 護 保 障 。 現(xiàn) 代 物 業(yè) 管 理 與 傳 統(tǒng) 房 產(chǎn) 管 理 的 區(qū) 別 現(xiàn) 代 物 業(yè) 管 理 傳 統(tǒng) 物 業(yè) 管 理管 理 單 位 性質(zhì) 企 業(yè) 單 位 事 業(yè) 單 位物 業(yè) 產(chǎn) 權(quán) 產(chǎn) 權(quán) 多 元 化 產(chǎn)
4、 權(quán) 單 一管 理 手 段 經(jīng) 濟 手 段 行 政 手 段管 理 任 務(wù) 維 修 養(yǎng) 護 ， 綜 合 服 務(wù) 維 修 養(yǎng) 護管 理 經(jīng) 費 收 取 管 理 費 ， 多 種 經(jīng)營 低 租 金 ， 大 量 的 財 政 補貼服 務(wù) 性 質(zhì) 有 償 服 務(wù) 無 償 服 務(wù) 物 業(yè) 管 理 與 傳 統(tǒng) 房 管 的 區(qū) 別 管 理 手 段 的 區(qū) 別 管 理 單 位 性 質(zhì) 的 區(qū) 別 物 業(yè) 產(chǎn) 權(quán) 的 區(qū) 別 管 理 方 式 的 區(qū) 別 管 理 經(jīng) 費 的 區(qū) 別 服 務(wù) 性 質(zhì) 的 區(qū) 別 物 業(yè) 管 理 的 基 礎(chǔ) 知 識 物 業(yè) ： 指 主 體 建 筑 及 其 附 屬 設(shè) 施 以 及 相 關(guān) 之
5、 場 地 。管 理 ： 受 發(fā) 展 商 的 委 托 ， 按 照 法 律 和 管 理 公 約 標 準 ， 投 入 人 力 和 物 力 來 處 理 因 物 業(yè) 的 使 用 而 產(chǎn) 生 的 各 種 問 題 。 所 有 這 類 處 理 問 題 的 活 動 ， 稱 為 物 業(yè) 管 理 。 物 業(yè) 管 理 的 工 作 范 1、 日 常 事 務(wù) 的 管 理 。 2、 清 潔 運 行 、 保 安 、 維 修 保 養(yǎng) 。 3、 財 務(wù) 管 理 及 物 業(yè) 保 險 。 4、 對 外 事 務(wù) 活 動 ， 包 括 與 政 府 各 部 門 的 溝 通 。 5、 管 理 人 員 的 配 置 。 物 業(yè) 管 理 工 作 的
6、 宗 旨 1、 有 計 劃 地 進 行 維 修 保 養(yǎng) ， 保 持 和 提 高 物 業(yè) 價 值 。2、 建 立 高 效 率 的 管 理 架 構(gòu) ， 降 低 管 理 成 本 。 3、 確 保 管 理 公 司 與 和 政 府 各 部 門 的 良 好 關(guān) 系 。4、 提 供 不 間 斷 的 優(yōu) 質(zhì) 服 務(wù) 。 物 管 公 司 與 發(fā) 展 的 關(guān) 系 物 管 公 司 是 發(fā) 展 商 的 中 介 人 ， 緩 沖發(fā) 展 商 與 政 府 部 門 、 總 包 商 、 監(jiān) 理 公 司及 客 戶 之 間 的 關(guān) 系 。 物 管 公 司 發(fā) 展 商 委 托 之 物 業(yè) 管 理 服務(wù) 提 供 人 。 物 業(yè) 管 理
7、員 工 的 權(quán) 力 和 職 責 所 有 物 業(yè) 管 理 職 員 必 須 清 楚 法 律 賦予 他 的 權(quán) 力 及 責 任 ， 任 何 不 適 當 的 行 動都 可 能 抵 觸 法 律 。 有 關(guān) 物 業(yè) 管 理 人 員 之 職 責 ， 請 參 閱“ 各 部 員 工 崗 位 職 責 ” 。 管 理 意 念 與 敬 業(yè) 精 神 一 、 海 外 先 進 管 理 意 念 二 、 體 現(xiàn) 敬 業(yè) 精 神 之 八 字 修 養(yǎng) 八 字 修 養(yǎng) 忍 服 自 進耐 從 律 取 海 外 先 進 管 理 意 念1、 生 活 求 存 ， 服 務(wù) 與 被 服 務(wù) 的 正 確 概 念 。 2、 “ 客 戶 是 上 帝 ”
8、 的 真 正 含 義 及 透 徹 理 解 。 現(xiàn) 代 物 業(yè) 管 理 的 基 本 環(huán) 節(jié) 物 業(yè) 管 理 是 一 個 復(fù) 雜 完 整 的 系 統(tǒng) ，根 據(jù) 物 業(yè) 管 理 的 先 后 順 序 ， 現(xiàn) 代 物 業(yè) 管理 的 基 本 環(huán) 節(jié) 大 至 上 由 以 下 幾 個 環(huán) 節(jié) 組成 。 物 業(yè) 規(guī) 章 制 度 與 員 工 紀 律 公 共 契 約 的 概 念 用 戶 手 冊 遷 入 程 序 保 安 與 消 防 條 例 員 工 守 則 與 員 工 紀 律 守 則 物 業(yè) 管 理 的 超 前 介 入 即 在 物 業(yè) 規(guī) 定 設(shè) 計 或 開 發(fā) 建 設(shè) 時 管理 公 司 就 介 入 ， 參 與 物 業(yè)
9、 的 設(shè) 計 ， 建 設(shè)配 套 和 工 程 質(zhì) 量 ， 為 物 業(yè) 投 入 使 用 后 提供 優(yōu) 良 管 理 創(chuàng) 造 條 件 。 組 建 物 業(yè) 管 理 公 司 為 了 在 物 業(yè) 交 付 使 用 時 能 獲 得 一 個良 好 及 時 的 管 理 ， 必 須 在 物 業(yè) 交 付 使 用前 就 落 實 物 業(yè) 管 理 企 來 的 設(shè) 立 。 物 業(yè) 管 理 人 員 的 培 訓(xùn) 為 了 適 應(yīng) 物 業(yè) 管 理 專 業(yè) 化 和 現(xiàn) 代 化的 需 要 ， 必 須 對 從 事 物 業(yè) 管 理 的 工 作 人員 進 行 專 業(yè) 技 術(shù) 和 職 業(yè) 道 德 的 培 訓(xùn) ， 并對 其 上 崗 資 質(zhì) 予 以
10、確 認 （ 物 業(yè) 管 理 員 ，保 安 員 的 上 崗 證 ） 。 制 定 物 業(yè) 管 理 的 規(guī) 章 制 度 這 是 實 施 和 規(guī) 范 物 業(yè) 管 理 行 為 必 要條 件 ， 內(nèi) 容 應(yīng) 包 括 物 業(yè) 管 理 公 司 的 職 責和 業(yè) 主 /使 用 人 的 權(quán) 益 、 義 務(wù) 、 責 任 兩 大類 （ 公 共 契 約 、 住 戶 手 冊 、 裝 修 手 冊 ） 。 物 業(yè) 的 驗 收 與 接 管 即 按 照 有 關(guān) 工 程 驗 收 的 技 術(shù) 規(guī) 范 和質(zhì) 量 標 準 ， 對 已 可 交 付 的 物 業(yè) 進 行 驗 收 ，將 隱 患 消 除 在 入 住 之 前 ， 這 對 以 后 物
11、 業(yè)的 使 用 與 養(yǎng) 護 至 關(guān) 重 要 （ 大 樓 圖 紙 、 設(shè)備 資 料 、 合 格 證 書 、 保 養(yǎng) 合 同 ） 。 迎 接 業(yè) 主 /住 戶 入 住 在 住 戶 入 住 之 前 營 造 一 個 使 之 滿 意的 工 作 ， 生 活 環(huán) 境 ， 包 括 提 供 清 潔 衛(wèi) 生 、室 內(nèi) 檢 查 、 治 安 服 務(wù) 、 整 潔 環(huán) 境 以 及 解決 施 工 建 設(shè) 中 存 在 的 各 種 遺 留 問 題 等 等 。 物 業(yè) 管 理 主 要 服 務(wù) 內(nèi) 容物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容 員 工 培 訓(xùn) 接 收 物 業(yè) 樓 宇 交 付 遺 漏 跟 進 維 修 保 養(yǎng) 保 安 控 制 遷 入 控 制 消 防 控 制 財 務(wù) 管 理 大 樓 清 潔 保 險 事 項 投 訴 處 理 綜 合 服 務(wù) 定 期 匯 報 突 發(fā) 事 件 檔 案 管 理 外 部 聯(lián) 絡(luò) 法 律 法 規(guī) 禮 貌 守 信 真 心 智 慧 仔 細 誠 實 實 干 努 力 知 識 經(jīng) 驗配 合 作 為 有 志 者 事 盡 成 事 半 功 倍合 作 成 功 謝 謝 ！
戴德梁行物業(yè)管理理念
