資產評估-房地產宏觀管理政策

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1、中 國 房 地 產 行 業(yè)宏 觀 調 控 政 策19782013 2012-2013年 新 政v 1、 二 套 房 貸 上 升 至 7成 ， 貸 款 利 率 為 標 準 利 率 的 1.1倍 起 ，不 允 許 公 積 金 貸 款v 2、 北 京 追 繳 二 手 房 交 易 中 的 個 人 所 得 稅 ， 按 可 計 算 收 益20%計 征v 3、 對 于 一 線 城 市 ， 非 本 市 戶 籍 的 需 提 供 連 續(xù) 36個 月 以 上 的繳 稅 證 明 、 住 房 公 積 金 證 明v 4、 一 線 城 市 ， 要 求 月 收 入 是 貸 款 月 還 款 額 的 二 倍 以 上 ， 控制 貸

2、 款 規(guī) 模v 5、 土 地 增 值 稅 是 否 調 整 和 追 繳 v 6、 全 國 住 房 信 息 聯(lián) 網v “ 被 離 婚 ” 、 “ 被 結 婚 ” 、 房 叔 房 嬸 新 國 八 條 細 則 (2011.1.26)v 1、 二 套 房 房 貸 首 付 比 例 提 高 至 60% 2、 對 個 人 購 買 住 房 不 足 5年 轉 手 交 易 ， 統(tǒng) 一 按 銷售 收 入 全 額 征 稅 ， 個 人 所 得 稅 3、 本 地 3套 房 和 外 地 2套 房 家 庭 將 停 購 4、 商 業(yè) 銀 行 暫 停 發(fā) 放 居 民 家 庭 購 買 第 三 套 及 以 上住 房 貸 款 5、 囤

3、地 捂 盤 房 企 將 停 發(fā) 股 票 債 券 停 貸 6、 落 實 住 房 保 障 和 穩(wěn) 定 房 價 工 作 的 約 談 問 責 機 制 7、 在 一 定 時 期 內 ， 要 從 嚴 制 定 和 執(zhí) 行 住 房 限 購 措施 8、 堅 持 和 強 化 輿 論 引 導 歷 史 回 顧 （ 19782010）v 1978 1983年 政 策 目 標 ： 修 改 十 年 規(guī) 劃 指 標 ，調 整 、 改 革 、 整 頓 ； 政 策 內 容 ：開 始 住 房 制 度 改 革 ； 調 整 產業(yè) 結 構 ， 下 放 管 理 權 ；v 1984年 政 策 目 標 ： 發(fā) 展 房 地 產 業(yè) ；v 政 策

4、 內 容 ： 發(fā) 布 城 建 綜 合 開 發(fā) 暫 行 辦 法 ， 推 行 商 品化 試 點 ；v 1985 1987年 政 策 目 標 ： 防 止 盲 目 發(fā) 展 商 品 住宅 ； 政 策 內 容 ： 加 強 商 品 房 住 宅 計 劃 管 理 ， 公 有住 房 補 貼 出 售 ； v1988年 政 策 目 標 ： 擴 大 房 地 產 業(yè) 發(fā) 展 ， 實現 住 房 制 度 改 革 政 策 內 容 ： 修 改 憲 法 ，允 許 土 地 批 租 ； 全 國 城 鎮(zhèn) 分 期 分 批 推 行 住 房制 度 改 革 ； 房 地 產 市 場 ；v 1989年 政 策 目 標 ： 加 強 房 地 產 市 場

5、 管 理 ；v 政 策 內 容 ： 發(fā) 布 關 于 加 強 房 地 產 市 場 管理 的 通 知 ， 規(guī) 范 市 場 行 為 ， 整 頓 市 場 秩 序 ；壓 縮 固 定 資 產 規(guī) 模 ， 緊 縮 銀 根 ； v1990年 政 策 目 標 ： 加 強 治 理 整 頓 ； 推 進 土地 使 用 制 度 改 革 ； 政 策 內 容 ： 治 理 整 頓 ， 大規(guī) 模 清 理 在 建 項 目 ； 頒 布 深 化 企 業(yè) 經 營 機 制改 革 的 通 知 ； 緊 縮 銀 根 ； 發(fā) 布 土 地 管 理 法實 施 條 例 ；v1991年 政 策 目 標 ： 規(guī) 范 產 地 產 業(yè) 發(fā) 展 ： 深化 住

6、房 制 度 改 革 ； 政 策 內 容 ： 房 地 產 市 場 建設 全 面 起 步 ； 房 改 開 始 在 全 國 范 圍 內 全 面 推行 ； v 1992年 政 策 目 標 ： 加 快 房 地 產 業(yè) 發(fā) 展 ；v政 策 內 容 ： 加 強 “ 治 理 整 頓 ” ； 房 地 產 價 格 ；擴 大 市 場 調 控 范 圍 ；v 海 南 房 地 產 市 場 破 滅v 1993年 政 策 目 標 ： 理 順 房 地 產 業(yè) ， 促 進房 地 產 業(yè) 健 康 發(fā) 展 ；v政 策 內 容 ： 開 始 進 行 宏 觀 調 整 ； 控 制 投 資 規(guī)模 ， 調 整 投 資 結 構 ， 規(guī) 范 市 場

7、 行 為 ， 調 節(jié) 房地 產 經 營 收 益 。 v 1994年 政 策 目 標 ： 加 強 宏 觀 調 控 ， 深 化住 房 制 度 改 革 ； 政 策 內 容 ： 發(fā) 布 國 務 院 關于 繼 續(xù) 加 強 定 資 產 投 資 宏 觀 調 控 的 通 知 和 國 務 院 關 于 深 化 城 鎮(zhèn) 住 房 制 度 改 革 的 決定 ； 進 入 調 控 、 消 化 、 穩(wěn) 定 的 發(fā) 展 階 段 ；開 展 房 地 產 開 發(fā) 經 營 機 構 全 面 檢 查 ； 整 頓 金融 秩 序 ； v1995年 政 策 目 標 ： 規(guī) 范 房 地 產 市 場 ； v政 策 內 容 ： 加 強 房 地 產 市

8、 場 的 宏 觀 管 理 ； 頒布 房 地 產 管 理 法 、 增 值 稅 法 ； 整 頓金 融 秩 序 ； 開 始 實 施 安 居 工 程 ；v 1996年 全 面 推 行 住 房 公 積 金 制 度 ； 租 金 改革 和 公 有 住 房 出 售 有 了 新 的 進 展 ； 政 策 性 貸款 制 度 開 始 建 立 ； 安 居 工 程 順 利 推 進 ； v1997年 實 行 適 度 從 緊 的 財 政 政 策 和 貨 幣 政策 ； v1998年 政 策 目 標 ： 促 進 房 地 產 業(yè) 發(fā) 展 ；v政 策 內 容 ： 要 求 從 1998年 下 半 年 起 停 止 住 房實 物 分 配

9、， 逐 步 實 行 住 房 分 配 貨 幣 化 ； 同 時調 整 住 房 投 資 結 構 ， 重 點 發(fā) 展 經 濟 適 用 住 房 ，建 立 以 經 濟 適 用 住 房 為 主 的 住 房 供 應 體 系 ；房 地 產 開 發(fā) 資 金 結 構 得 到 調 整 ； v1999年 實 行 積 極 財 政 政 策 ， 啟 動 住 房 消 費 ，深 化 落 實 住 房 分 配 貨 幣 化 改 革 ； 鼓 勵 個 人 換購 住 房 ， 免 個 人 所 得 稅 ； 調 整 房 地 產 市 場 若干 政 策 ； 啟 動 房 地 產 市 場 ， 免 征 產 易 營 業(yè) 稅 ，契 稅 減 半 ；v 2000年

10、 啟 動 住 房 消 費 ， 促 進 房 地 產 業(yè) 發(fā) 展 。對 住 房 公 積 金 貨 款 的 個 人 和 銀 行 都 免 稅 。 租賃 所 取 得 收 入 稅 收 稅 率 減 少 ； v2001年 政 策 目 標 ： 促 進 房 地 產 業(yè) 發(fā) 展 ； 促進 消 化 積 壓 房 ； 政 策 內 容 ： 對 住 房 消 費 采 用扶 持 政 策 ， 積 極 促 進 房 地 產 業(yè) 發(fā) 展 ； 加 大 房地 產 開 發(fā) 投 資 力 度 ， 拉 動 經 濟 增 長 。 消 化 積壓 商 品 房 政 策 ， 對 1998年 6月 30日 以 前 的 商 業(yè)用 房 、 寫 字 樓 、 住 房 免

11、營 業(yè) 稅 、 契 稅 ， 行 政事 業(yè) 性 收 費 ； v2002年 ： 央 行 認 為 局 部 投 資 增 幅 過 大 ， 加 強房 地 產 市 場 的 宏 觀 調 控 ， 強 化 土 地 供 應 管 理 ，嚴 格 控 制 土 地 供 應 總 量 。 恢 復 征 收 土 地 增 值稅 。v2003年 6月 ： 出 臺 121號 文 件 。 加 強 房 地 產 信貸 ， 四 證 取 得 后 才 能 發(fā) 放 貸 款 ； 提 高 第 二 套住 房 的 首 付 比 例 ； v2004年 4月 ： 存 款 準 備 金 利 率 上 調 ， 從 7%提高 到 7.5%。 上 海 打 擊 上 海 房 地

12、產 投 資 行 為 ，對 高 爾 夫 球 場 、 會 展 中 心 、 物 流 園 區(qū) 、 大 型購 物 中 心 等 項 目 進 行 清 理 ， 抑 制 房 地 產 投 資過 快 的 增 長 ;v增 加 政 府 對 土 地 市 場 的 調 控 力 度 ， 加 息 ， 金融 機 構 一 年 期 基 準 利 率 將 上 調 0.27個 百 分 點 上 海 房 價 出 現 明 顯 下 降 ,最 大 降 幅 超 過 20%;v除 上 海 之 外 ,全 國 各 地 房 價 繼 續(xù) 大 肆 上 漲 。 v 2005年 v 3月 ： 房 貸 優(yōu) 惠 政 策 取 消 調 控 涉 及 消 費 層 面v 3月 ：

13、房 地 產 稅 改 革 深 入 調 控 觸 及 交 易 環(huán) 節(jié) ;國 八 條 出 臺 調 控 上 升 到 政 治 高 度 （ 舊 國 八 條 ）v 5月 ： 關 于 加 強 房 地 產 稅 收 管 理 的 通 知 從稅 收 入 手 整 頓 房 地 產 市 場 v 9月 ： 銀 監(jiān) 會 212號 文 件 收 緊 房 地 產 信 托v 10月 ： 國 稅 總 局 重 申 二 手 房 交 納 個 稅v 市 場 反 應 :房 價 繼 續(xù) 上 漲 。 v 2006年 v 4月 ： 房 貸 利 率 再 次 上 調 調 控 卷 土 重 來v 5月 ： 國 六 條 出 臺 新 一 輪 調 控 大 幕 開 啟v

14、 5月 ： 國 務 院 出 臺 限 制 套 型 90/70政 策 從 供 應 環(huán)節(jié) 改 善 房 地 產 供 求 關 系v 5月 ： 國 稅 總 局 出 臺 二 手 房 營 業(yè) 稅 政 策 開 始 著手 整 頓 二 手 房 市 場v 8月 ： 央 行 再 次 加 息 宏 觀 調 控 動 用 金 融 手 段v 8月 ： 建 設 部 出 臺 廉 租 房 管 理 實 施 辦 法 逐 步 落實 住 房 保 障 政 策v 市 場 反 應 ： 房 價 繼 續(xù) 上 漲 ， 漲 幅 相 對 平 穩(wěn) ， 中 小 戶型 增 加 。 v 2007年v 1月 ： 國 稅 總 局 清 算 土 地 增 值 稅 標 志 20

15、07年 新一 輪 調 控 的 開 始v 3月 ： 通 過 物 權 法 10月 1日 起 執(zhí) 行v 3月 ： 央 行 2007年 首 度 再 次 加 息 （ 全 年 共 計 6次 加 息 ，10次 上 調 存 款 準 備 金 ）v 6月 ： 加 強 外 資 管 理 進 一 步 扼 制 房 地 產 市 場 外資 過 熱 v 8月 ： 國 發(fā) 2007 24號 文 件 ， 回 歸 保 障 、 健 全 廉租 住 房 制 度 標 志 著 政 策 調 控 思 路 的 轉 變v 9月 ： 央 行 規(guī) 定 以 家 庭 為 單 位 ， 第 2套 住 房 貸 款 首 付不 得 低 于 40%， 利 率 不 得 低

16、 于 基 準 利 率 的 1.1倍v 市 場 反 應 :當 年 市 場 價 格 暴 漲 ， 地 王 頻 現 ， 政 策 出臺 后 ， 全 國 房 價 出 現 下 跌 。 v 2008年 v 1月 ： 國 務 院 重 拳 打 擊 囤 地v 3月 ： 免 征 出 租 廉 租 住 房 租 金 收 入 的 營 業(yè) 稅 、 房 產稅 ， 住 房 用 地 城 鎮(zhèn) 土 地 使 用 稅 和 免 征 廉 租 房 和 經 濟適 用 住 房 的 印 花 稅v 4月 ： 國 家 稅 務 總 局 關 于 房 地 產 開 發(fā) 企 業(yè) 所 得 稅預 繳 問 題 的 通 知 v 10月 ： 財 政 部 繼 續(xù) 加 大 保 障

17、 民 生 投 入 力 度 切 實 解決 低 收 入 群 眾 基 本 生 活 降 低 真 實 購 房 需 求 的置 業(yè) 門 檻 ， 降 貸 款 利 息 0.27個 百 分 點 ， 降 準 備 金 率1個 百 分 點 ， 宣 告 著 政 府 由 “ 控 制 ” 向 “ 救 市 ” 的態(tài) 度 轉 變 。v 市 場 反 應 ： 其 他 金 融 政 策 權 限 松 綁 ， 09年 樓 市 復 蘇 ，后 繼 續(xù) 大 漲 。 v 2009年v 1月 ： 四 大 國 有 銀 行 宣 布 ： 只 要 2008年 10月 27日 前執(zhí) 行 基 準 利 率 0.85倍 優(yōu) 惠 、 無 不 良 信 用 記 錄 的 優(yōu)

18、 質客 戶 ， 原 則 上 都 可 以 申 請 七 折 優(yōu) 惠 利 率 。v 1月 ： 住 房 與 城 鄉(xiāng) 建 設 部 要 求 住 房 與 城 鄉(xiāng) 建 設 系 統(tǒng)在 2009年 要 做 好 9個 方 面 的 工 作 。 其 中 全 面 推 進 保證 性 住 房 建 設 和 促 進 房 地 產 市 場 健 康 穩(wěn) 定 發(fā) 展 ， 這兩 條 被 普 遍 認 為 是 2009年 我 國 房 地 產 政 策 發(fā) 展 的 主線 v5月 ： 國 務 院 發(fā) 布 的 關 于 調 整 固 定 資 產 投 資項 目 資 本 金 比 例 的 通 知 中 明 確 ， 保 障 性 住房 和 普 通 商 品 住 房 項

19、 目 的 最 低 資 本 金 比 例 為20%， 其 他 房 地 產 開 發(fā) 項 目 的 最 低 資 本 金 比 例為 30%。v這 是 自 2004年 以 來 執(zhí) 行 35%自 有 資 本 金 貸 款 比例 后 的 首 次 下 調 ， 已 恢 復 到 1996年 開 始 實 行資 本 金 制 度 時 的 水 平 ， 從 而 預 示 著 緊 縮 了 數年 的 房 地 產 信 貸 政 策 開 始 “ 松 綁 ” 。 v市 場 反 應 :v房 地 產 市 場 成 交 量 快 速 恢 復 ， 價 格波 動 上 揚 v2010年v1月 ： 國 十 一 條v國 務 院 發(fā) 布 關 于 促 進 房 地 產

20、 市 場 平 穩(wěn) 健 康 發(fā)展 的 通 知 ， 明 確 二 套 房 貸 首 付 不 能 低 于 40%，貸 款 利 率 嚴 格 按 照 風 險 定 價 ， 同 時 要 求 增 加 保障 性 住 房 和 普 通 商 品 住 房 有 效 供 給 ； 省 級 政 府負 總 責 是 該 政 策 的 重 要 關 注 點 。v市 場 反 應 :繼 續(xù) 產 生 高 價 地 王 ,3月 后 房 價 飆 升 。v v 9月 ： 史 上 最 嚴 厲 房 產 調 控 政 策v ：v ： 要 在 一 定 時 間 內 限 定 居 民家 庭 購 房 套 數 。v ： 我 國 將 加 快 推 進 房 產 稅 改革 試 點

21、， 并 逐 步 擴 大 到 全 國 。v ： 對 有違 法 違 規(guī) 記 錄 的 房 地 產 開 發(fā) 企 業(yè) ， 要 暫 停 其 發(fā) 行 股票 、 公 司 債 券 和 新 購 置 土 地 ， 各 商 業(yè) 銀 行 停 止 對 其發(fā) 放 新 開 發(fā) 項 目 貸 款 和 貸 款 展 期 。 城 市 2011年 度 新 建 住 房 價 格 控 制 目 標北 京 新 建 普 通 住 房 價 格 與 2010年 相 比 穩(wěn) 中 有 降上 海 全 市 新 建 住 房 價 格 漲 幅 低 于 全 市 年 度 生 產 總 值 和 城 鄉(xiāng) 居 民 人 均 可 支配 收 入 的 增 長 水 平天 津 新 建 住 房

22、價 格 漲 幅 低 于 年 度 城 鎮(zhèn) 居 民 人 均 可 支 配 收 入 增 幅重 慶 主 城 區(qū) 新 建 住 房 價 格 漲 幅 低 于 年 度 主 城 區(qū) 城 市 居 民 人 均 可 支 配 收 入增 速 和 城 鎮(zhèn) 職 工 工 資 收 入 增 速 的 平 均 值廣 東廣 州 新 建 住 房 價 格 漲 幅 要 低 于 年 度 GDP增 幅 和 城 市 居 民 人 均 可 支配 收 入 增 幅 ， 而 新 建 住 房 是 指 新 建 商 品 住 房 、 限 價 房 和 經 濟 適 用房 。 從 化 、 增 城 另 行 公 布 深 圳 新 建 住 房 價 格 指 數 的 漲 幅 低 于 年

23、 度 GDP和 常 住 人 口 人 均 可 支 配 收 入 的增 速 三 輪 樓 市 調 控 2011.1.26 調 控 措 施表 述 2010.9.29 調 控 措 施表 述 2010.4.17 國 十 條 表 述首 套 房 首 付 比 例 30%以 上 不 分 住 房 大 小 ， 一 律 要 求 首套 貸 款 首 付 要 30%及 以上 。 要 求 對 購 買 首 套 住 房 建 筑 面 積 在 90平 方米 以 上 的 ， 貸 款 首 付 款 比 例 不 得 低于 30%。第 二 套 及 以 上 住 房貸 款 對 貸 款 購 買 第 二 套 住 房 的家 庭 ， 首 付 款 比 例 不低

24、 于 60%， 貸 款 利 率 不低 于 基 準 利 率 的 1.1倍 。 不 分 地 區(qū) ， 要 求 各 商 業(yè) 銀 行一 律 暫 停 發(fā) 放 居 民 家 庭第 三 套 及 以 上 住 房 貸 款 。 在 商 品 住 房 價 格 過 高 、 上 漲 過 快 、 供 應緊 張 的 地 區(qū) ， 商 業(yè) 銀 行 可 根 據 風 險狀 況 ， 暫 停 發(fā) 放 購 買 第 三 套 及 以 上住 房 貸 款 。非 本 地 居 民 購 房 擁 有 1套 及 以 上 住 房 的 非 當地 戶 籍 居 民 家 庭 、 無法 提 供 一 定 年 限 當 地納 稅 證 明 或 社 會 保 險 繳 納 證 明 的

25、非 當 地 戶籍 居 民 家 庭 ， 暫 停 在本 行 政 區(qū) 域 內 向 其 售房 。 對 不 能 提 供 一 年 以 上 當 地 納稅 證 明 或 社 會 保 險 繳 納證 明 的 非 本 地 居 民 暫 停發(fā) 放 購 房 貸 款 。 非 本 地 居 民 住 房 貸 款 未 做 明 確 限 制 。限 購 各 直 轄 市 、 計 劃 單 列 市 、省 會 城 市 和 房 價 過 高 、上 漲 過 快 的 城 市 ， 在一 定 時 期 內 ， 要 從 嚴制 定 和 執(zhí) 行 住 房 限 購措 施 。 對 于 房 價 過 高 、 上 漲 過 快 、供 應 緊 張 的 城 市 ， 要 在一 定 時

26、間 內 限 定 居 民 家庭 購 房 套 數 。 只 有 后 來 北 京 版 調 控 細 則 中 采 取 限 購 措施 ， 要 求 同 一 家 庭 在 北 京 只 能 購 買一 套 住 房 。問 責 對 于 執(zhí) 行 差 別 化 住 房 信 貸 、稅 收 政 策 不 到 位 ， 房地 產 相 關 稅 收 征 管 不力 ， 以 及 個 人 住 房 信息 系 統(tǒng) 建 設 滯 后 等 問 題 ， 也 納 入 約 談 問 責范 圍 。 明 確 要 求 地 方 政 府 未 出 臺 新政 細 則 的 要 出 細 則 ， 已經 出 臺 細 則 的 要 完 善 。 停 留 于 空 泛 問 責 。 近 年 來 房

27、 價 走 勢v 2011年 3月 50個 大 中 城 市 房 價 環(huán) 比 上 漲v 2011年 2月 70個 城 市 中 8個 房 價 環(huán) 比 下 降v 2011年 1月 70個 城 市 中 68個 房 價 同 比 上 漲v 2010年 12月 70個 大 中 城 市 房 價 環(huán) 比 上 漲 6.4%v 2010年 11月 70個 大 中 城 市 房 價 環(huán) 比 上 漲 7.7%v 2010年 10月 70個 大 中 城 市 房 價 同 比 上 漲 8.6%v 2010年 9月 70大 中 城 市 房 價 同 比 上 漲 9.1%v 2010年 8月 70大 中 城 市 房 價 同 比 上 漲 11.7%v 2010年 7月 70大 中 城 市 房 價 同 比 上 漲