物業(yè)管理員情景練習(xí)題

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1、物業(yè)管理員情景練習(xí)題 1．某物業(yè)公司通過投標(biāo)方式，中標(biāo)贏得新建成的興隆家園住宅小區(qū)物業(yè)管理權(quán)，該公司在接管驗收時，應(yīng)該檢驗?zāi)男┚唧w資料？ 　　答：新建房屋接管驗收應(yīng)驗交的資料：1、產(chǎn)權(quán)資料；項目批準(zhǔn)文件；用地批準(zhǔn)文件；建筑執(zhí)照；拆遷資料。2、技術(shù)資料：14項。 　　 2．小王是剛分配到某物業(yè)管理公司地大學(xué)畢業(yè)生，他不清楚新建房屋接管驗收主體工程時怎樣注意質(zhì)量與使用功能地檢驗，你能告訴他嗎？ 　　答：主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量與使用功能地檢驗：1、地基基礎(chǔ)的沉降不得超過允許變形值；2、鋼筋混凝土構(gòu)件產(chǎn)生變形、裂縫、不得超過規(guī)定值；3、木結(jié)構(gòu)應(yīng)結(jié)點牢固；4、磚石結(jié)構(gòu)有足夠的強度；5、抗震設(shè)防的房屋

2、必須符合設(shè)計規(guī)范。 　　 3．某物業(yè)管理公司經(jīng)理安排老李去接管驗收新建房屋的屋面工程，你知道屋面工程接管驗收的具體標(biāo)準(zhǔn)嗎？ 　　答：屋面工程接管驗收的標(biāo)準(zhǔn)：1、符合屋面工程及驗收規(guī)范的規(guī)定，排水暢通，無積水，不滲漏；2、平屋面應(yīng)有隔熱保溫措施，3層以上房屋在公用部位設(shè)置屋面檢修孔；3、陽臺和3層以上房屋的屋面應(yīng)有組織排水，出水口、檐溝、落水管應(yīng)安裝牢固，接口平密，不滲漏。 4．工程部老陳被經(jīng)理安排負責(zé)新建小區(qū)樓地面工程的驗收標(biāo)準(zhǔn)，假如有一天經(jīng)理安排你去接管驗收新建房屋的樓地面工程，你知道應(yīng)該怎樣檢驗嗎？ 　　答：樓地面驗收應(yīng)檢驗：1、面層與基層必須粘結(jié)牢固，不空鼓；2、衛(wèi)生間、陽

3、臺、盥洗間地面不應(yīng)有積水，不允許倒泛水和滲漏；3、木樓地面應(yīng)平整牢固。 5．泰然房地產(chǎn)開發(fā)公司交付給某物業(yè)管理公司二期精裝修商品住宅樓，公司經(jīng)理安排物業(yè)管理員小魯去接管驗收新交付二期工程的裝修質(zhì)量，你知道他應(yīng)該注意哪些方面嗎？ 　　答：裝修應(yīng)注意的方面：1、門窗安裝平正牢固，開關(guān)靈活，縫隙嚴(yán)密；2、進戶門不得使用膠合板制作，門鎖應(yīng)安裝牢固；3、木裝修工程應(yīng)表面光潔，線條順直，對縫嚴(yán)密；4、摸灰應(yīng)表面平整，不應(yīng)有空鼓、裂縫和氣泡；5、飾面磚應(yīng)表面潔凈，粘貼牢固，無缺棱掉角；6、油漆、刷漿應(yīng)色澤一致，表面不應(yīng)有脫皮。 6．水、衛(wèi)、消防常常給物業(yè)管理公司日后管理工作帶來許多麻煩，要確保

4、物業(yè)正常使用功能，為日后管理創(chuàng)造條件，在物業(yè)接管驗收時應(yīng)該做好水、衛(wèi)、消防管理驗收工作。你知道該怎樣做嗎？ 　　答：水、衛(wèi)、消防接管驗收工作應(yīng)該：1、管道應(yīng)安裝牢固，控制部件啟閉靈活，無滴漏。2、高位水箱進水管與水箱檢驗口的設(shè)置應(yīng)便于檢修。3、衛(wèi)生間、廚房內(nèi)的排污管應(yīng)分設(shè)，出戶管不宜超過8M，不應(yīng)使用陶瓷管、塑料管。排水必須流暢；4、衛(wèi)生器具質(zhì)量良好，接口不得滲漏；5、水泵安裝應(yīng)平穩(wěn)；6、消防設(shè)施必須符合防火規(guī)范，并且有消防部門檢驗合格簽證。 7．某住宅小區(qū)剛剛開始辦理入住手續(xù)，物業(yè)管理公司經(jīng)理安排老張負責(zé)建立業(yè)主檔案，你能告訴他怎樣建立嗎？ 　　答：建立業(yè)主檔案：業(yè)主的姓名、家庭成

5、員情況、工作單位，平時聯(lián)系的電話或地址，收繳管理費的情況，物業(yè)的使用或維修養(yǎng)護情況等。 8．你知道物業(yè)委托管理階段信息的檔案應(yīng)收集哪些資料？ 　　答：委托管理階段檔案應(yīng)收集的資料：1、委托管理招標(biāo)文件；2、物業(yè)管理投標(biāo)文件；3、物業(yè)委托管理合同。 9．某物業(yè)管理公司接管了一項服裝城商業(yè)場所物業(yè)管理工作，目前正處于招商階段，經(jīng)理讓你把招商階段信息資料收集一下，存入檔案室，你知道收集哪些資料嗎？ 　　答：招商階段信息資料收集：1、招租物業(yè)的平面圖紙；2、招租許可證及委托書；3、租金及管理費策算書；4、租賃合同；5、廣告策劃資料。 10．用戶入戶信息資料對物業(yè)管理公司日后管理工

6、作有很重要的參考作用，你知道用戶入戶信息檔案資料的主要內(nèi)容嗎？ 　　答：用戶入戶信息檔案資料：1、入戶通知書、入戶須知；2、公共契約；3、用戶資料；4、業(yè)主委員會章程；5、用戶手冊；6、用戶進戶驗收表和交費單。 11．物業(yè)檔案資料管理員小李剛剛接管檔案管理工作不久，經(jīng)理要她銷毀原有過期的檔案資料，她一時無從下手，你能幫助她做好檔案銷毀工作嗎？ 　　答：檔案的銷毀：根據(jù)文檔的保存期限和性質(zhì)，定期對過期和作廢的文檔進行剔除和銷毀防止檔案的堆積和混淆。經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)可銷毀，同時建立清單備查。 12．住戶手冊屬于物業(yè)管理常用規(guī)章制度的一種，經(jīng)理讓新來的大學(xué)生小楊起草住戶手冊，他不知

7、道該寫哪些內(nèi)容，請你告送他住戶手冊包括的具體內(nèi)容。 　　答：住戶手冊包括的內(nèi)容：1、居住區(qū)域情況；2、物業(yè)管理區(qū)域機構(gòu)；3、業(yè)主（住戶）須知；4、物業(yè)管理區(qū)域的管理規(guī)定；5、綜合服務(wù)。 13．物業(yè)管理員小楊正在起草住戶手冊，當(dāng)寫到物業(yè)區(qū)域管理機構(gòu)時只寫了物業(yè)公司的介紹，請你幫他把內(nèi)容補充完整。 　　答：物業(yè)區(qū)域管理機構(gòu)的內(nèi)容：1、物業(yè)管理公司介紹；2、物業(yè)管理的具體工作職責(zé)；3、業(yè)主委員會的權(quán)利及作用；4、居民委員會的工作范圍。 14．物業(yè)管理費用構(gòu)成大致可分為兩大類，你知道是哪兩類嗎？ 　　答：物業(yè)管理費用的構(gòu)成：物業(yè)管理費用的構(gòu)成分為兩大類：一類是管理費用，用自有費用支出

8、。另一類是公用設(shè)施及公用資源費用的支出，物業(yè)管理企業(yè)向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人或物業(yè)使用人代繳、代交。 15．新來的會計員小陳把收益性物業(yè)管理中的收入列入保證金和準(zhǔn)備金，你認為這樣對嗎？你能告訴他物業(yè)管理及服務(wù)人員的工資和福利都包括哪些明細科目？ 　　答：不對，收益性物業(yè)管理中的收入包括租金收入和其他經(jīng)營性收入（不含保證金和準(zhǔn)備金）。人工費包括：工資、補貼、勞保福利、保險費、統(tǒng)籌費和公積金。 16．收益性物業(yè)管理中公共設(shè)施設(shè)備日常運作、維修及保養(yǎng)費，該項費用在物業(yè)經(jīng)營費用中占較大比例，你知道具體分哪幾項嗎？ 　　答：公共設(shè)施設(shè)備日常運作、維修及保養(yǎng)費主要包括：1、維修與保養(yǎng)費；2、室內(nèi)裝修費

9、；3、生活用水和污水排放費；4、能源費；5、康樂設(shè)施費；6、雜項費。 17．保險費項目包括物業(yè)本身的保險，人工醫(yī)療保險和失業(yè)保險人員費用中占支出，你能列出收益性物業(yè)保險項目具體類型嗎？ 　　答：保險項目的類型：1、火險；2、火險附加險；3、全損險；4、鍋爐險；5、財產(chǎn)損毀責(zé)任保險；6、租金損失保險。 中國最大的資料庫下載 18．對收益性物業(yè)房產(chǎn)稅如何征繳，你知道具體規(guī)定嗎？ 　　答：房產(chǎn)稅征收：對收益性物業(yè)來說，業(yè)主應(yīng)繳納房產(chǎn)稅。我國城市房產(chǎn)稅的征收分為租金征收和按房產(chǎn)原值征收兩種情況，按年計征，分期繳納。確定該項費用的預(yù)算以月為基礎(chǔ)，每月留出來房產(chǎn)稅供需要繳納該稅項時使用。

10、 19．新來的物業(yè)管理員小宋對“固定費用隨著物業(yè)管理企業(yè)所接管物業(yè)數(shù)量的變動成反比變動”這句話不十分理解，請你向他解釋清楚。 　　答：固定費用其總額并不隨所管物業(yè)的數(shù)量增減而增減。就單位建筑面積所分?jǐn)偟馁M用來看，則隨著物業(yè)的數(shù)量增加，每平方米建筑面積分?jǐn)偟馁M用就隨之減少。因此，物業(yè)管理企業(yè)多接管一些物業(yè)，相對就可降低日常管理費收費標(biāo)準(zhǔn)。 20．地基屬于隱蔽工程，發(fā)現(xiàn)問題采取補救措施都很困難，因此，平時要足夠重視，要做好養(yǎng)護工作，你知道注意哪些方面嗎？ 　　答：地基基礎(chǔ)的養(yǎng)護應(yīng)注意：1、堅決杜絕不合理荷載的產(chǎn)生；2、防止地基浸水；3、保證勒腳完好無損；4、防止地基凍害。 21

11、．樓地面工程常見的材料多種多樣，要針對材料特性做好相應(yīng)的養(yǎng)護工作，請你告送工程部新來的小王應(yīng)注意哪些方面？ 　　答：樓地面工程的養(yǎng)護：1、保證經(jīng)常用水房間的有效防水；2、避免室內(nèi)受潮與蟲害；3、加強對二次裝修的科學(xué)管理；4、控制與消除裝飾材料的副作用。 22．門窗是保證房屋使用正常、通風(fēng)良好的重要途徑。你知道門窗工程的養(yǎng)護應(yīng)重點注意哪幾個方面嗎？ 　　答：門窗工程的養(yǎng)護應(yīng)重點注意幾個方面：1、嚴(yán)格遵守使用常識與操作規(guī)范；2、經(jīng)常清潔檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理；3、定期更換易損部件，保持整體狀況良好；4、北方地區(qū)外門窗冬季使用管理；5、加強窗臺與暖氣的使用管理。 23．屋面工程在房屋

12、中的作用主要是維護、防水、保溫，最容易受到破壞的是防水層，請你回答怎樣建立以養(yǎng)為主的保養(yǎng)制度。 　　答：屋面工程維修養(yǎng)護：防水層的養(yǎng)護是屋面工程維修養(yǎng)護的中心內(nèi)容，在使用中需要有一個完整的保養(yǎng)制度，以養(yǎng)為主，延長使用壽命。1、定期清掃，保證各種設(shè)施處于有效狀態(tài)；2、定期檢查、記錄，并對發(fā)現(xiàn)的問題及時處理；3、建立大修、中修、小修制度；4、加強屋面使用的管理；5、建議建立專業(yè)維修保養(yǎng)隊伍。 24．某小區(qū)業(yè)主擅自將通風(fēng)道拆除，造成通風(fēng)道中中段堵塞，作為物業(yè)管理公司應(yīng)怎樣注意養(yǎng)護管理通風(fēng)道。 　　答：通風(fēng)道的養(yǎng)護管理應(yīng)該注意：1、住戶在安裝抽油煙機通風(fēng)器時，須小心操作，不要亂打亂鑿，造成損

13、害；2、不要往通風(fēng)道里扔磚頭、石塊或在通風(fēng)道上掛東西，擋住風(fēng)口，堵塞通道；3、物業(yè)管理企業(yè)每年應(yīng)逐戶對通風(fēng)道的使用情況及有無裂縫破損、堵塞等情況進行檢查。發(fā)現(xiàn)不正確的使用行為要及時制止，發(fā)現(xiàn)損壞要認真記錄，及時修復(fù)；4、檢查時可在樓頂通風(fēng)道出屋面處測通風(fēng)道的通風(fēng)狀況，并用鉛絲懸掛大錘放入通風(fēng)道檢查是否暢通。如有擅自拆除，勒令恢復(fù)原樣；5、通風(fēng)道發(fā)現(xiàn)小裂縫應(yīng)及時用水泥砂漿填補，嚴(yán)重損壞的在房屋大修時應(yīng)徹底更換。 25．垃圾道是公用設(shè)施，又是藏污納垢的地方，住戶對其往往愛護不夠，你知道平時養(yǎng)護中應(yīng)注意哪些問題嗎？ 　　答：垃圾道平時養(yǎng)護中應(yīng)注意：1、指定專人負責(zé)垃圾清運，保持垃圾道暢通；2

14、、搬運重物時要注意保護好垃圾道，避免碰撞，平時不要用重物敲擊垃圾道；3、不要往垃圾道中傾倒體積較大或長度較長的垃圾；4、垃圾道出現(xiàn)堵塞時應(yīng)盡快組織人員疏通，否則越堵越嚴(yán)，疏通起來更加費時費力；5、垃圾斗、出垃圾門每兩年應(yīng)重新油漆一遍，防止銹蝕，延長其壽命，降低維修費用；6、垃圾道出現(xiàn)小的破損要及時用水泥砂漿或混凝土修補，防止其擴大。 26．翻修工程具有類似建筑工程的技術(shù)特征和房屋更新改造的性質(zhì)，請你回答翻修工程項目主要有哪些？ 　　答：翻修工程項目主要有：1、主體結(jié)構(gòu)全部或大部分嚴(yán)重損壞，喪失正常使用功能，有倒塌危險的房屋；2、因自然災(zāi)害破壞嚴(yán)重，不能繼續(xù)使用的房屋；3、主體結(jié)構(gòu)、圍護

15、結(jié)構(gòu)簡陋，無修理價值的房屋；4、地處陡峭易滑坡地區(qū)或地外地勢低洼長期積水又無法排出地區(qū)的房屋；5、國家基建規(guī)劃范圍內(nèi)需要拆遷恢復(fù)的房屋。 27．在房屋維修技術(shù)管理中，制定方案必須具備的有關(guān)資料有哪些？ 　　答：房屋維修技術(shù)管理中方案必須具備的有關(guān)資料：1、批準(zhǔn)的計劃文件；2、技術(shù)鑒定書；3、城市規(guī)劃部門的紅線圖；4、修建標(biāo)準(zhǔn)擊使用功能要求；5、城市有關(guān)水、電、器等管線資料。 28．水泵、水箱和消防設(shè)備對業(yè)主或使用人日常生活、生命財產(chǎn)安全關(guān)系重大，你知道該怎樣加強日常性保養(yǎng)嗎？ 　　答：水泵和水箱設(shè)備的日常性保養(yǎng)一般每月或每季保養(yǎng)一次，并定期列入大修或者更新計劃。消防設(shè)備的日常性

16、保養(yǎng)：對消防專用水箱在規(guī)定期限內(nèi)調(diào)水、放水，以防止出現(xiàn)缺水、阻塞、水質(zhì)腐臭消防泵應(yīng)定期試泵。 29．電梯設(shè)備歷來受到國家有關(guān)部門格外重視，作為物業(yè)管理公司應(yīng)該怎樣對電梯設(shè)備進行日常保養(yǎng)？ 　　答：電梯設(shè)備的日常保養(yǎng)：對電梯按片專人分管，每周加油、保養(yǎng)和檢查。運行電梯發(fā)生故障時由保養(yǎng)單位的專業(yè)人員負責(zé)搶修。電梯設(shè)備的大修、更新由電梯維修公司進行。 30．西馬莊住宅小區(qū)由于居民把雜物投入下水道，使下水變成上水，致使四棟家屬樓居民飲水用后鬧肚子，你知道對排水系統(tǒng)該怎樣管理嗎？ 　　答：排水系統(tǒng)的管理：1、定期對排水管道進行養(yǎng)護、清通；2、教育住戶不要把雜物投入下水道、防止堵塞；3、定

17、期檢查排水管道和節(jié)門，發(fā)現(xiàn)隱患及時處理；4、室外排水溝渠應(yīng)定期檢查和清掃，清除淤泥和雜物。 31．室內(nèi)排水管道堵塞，使業(yè)主居住的房間從地漏漫溢外淌，假如你是維修人員，知道怎樣清通嗎？ 　　答：室內(nèi)排水管道堵塞地清除：管道堵塞會造成流水不暢，排泄不通，嚴(yán)重地會在地漏、水池、馬桶等處漫溢外淌。根據(jù)具體情況判斷堵塞物的位置，在靠近的檢查口，清掃口，屋頂通氣管等處，采用人工或機械疏通；如無效時，則采用尖鏨剔洞疏通，或采用“開天窗”的辦法，進行大開挖，排除堵塞。 32．排水管道堵塞將給業(yè)主或使用人帶來很多麻煩，如果發(fā)生室外排水管堵塞現(xiàn)象，你知道應(yīng)該怎樣機型維修嗎？ 　　答：室外排水管道的

18、維修：1、管道坡度搞反形成倒返水。維修方法是按原設(shè)計圖紙和規(guī)范要求返工重做。2、管道堵塞。維修時用毛竹片進行疏通，再用中間扎有刺鐵絲球的麻繩來回拉刷，同時放水沖淤；如還疏通不了時，在堵塞位置上進行破土開挖，采用局部起管疏通。 33．如果高位水箱及浮球閥出現(xiàn)常見故障，你能找出故障產(chǎn)生原因和維修方法嗎？ 　　答：高位水箱及浮球閥的常見故障、產(chǎn)生原因及維修方法： 設(shè)備名稱 常見故障 產(chǎn)生原因 維修方法 水箱 滲漏 裂縫 灌注環(huán)氧樹脂 球閥 關(guān)不住 球閥不出水 膠皮磨損 挑桿銹蝕、水眼被堵 換膠皮墊 除銹疏眼 34．生活飲用水的質(zhì)量直接關(guān)系到人們的身體健康，對高位水箱進行清洗消毒，

19、你知道是怎樣規(guī)定的嗎？ 　　答：高位水箱的清洗消毒：高位水箱由于多種原因?qū)е庐愇锴秩攵斐伤|(zhì)污染，每年進行一次水箱清洗工作，每三年進行一次水箱消毒工作。 35．我國消防管理的方針是“預(yù)防為主，防消結(jié)合”。消防設(shè)備保證隨時有效地供水至關(guān)重要，物業(yè)管理公司應(yīng)該怎樣加強對消防設(shè)備維修管理哪？ 　　答：消防設(shè)備維修管理：1、對于室內(nèi)消防設(shè)備與室內(nèi)供水管道部分的維修相同，室外的管道，應(yīng)做好冬季防凍保溫工作；2、對于消防栓接圈的封閉及水龍帶，應(yīng)按有關(guān)規(guī)定進行定時檢查、保養(yǎng)及試驗工作，不合格的應(yīng)及時更換；3、儲水池應(yīng)存足夠的水量，并隨時補足；離心泵及其電機，定時檢查保養(yǎng)并設(shè)置備用水泵。 3

20、6．門衛(wèi)是物業(yè)安全的第一衛(wèi)士，在物業(yè)治安管理中具有極其重要的作用，你知道如何做好門衛(wèi)工作嗎？ 　　答：門衛(wèi)的工作除治安管理職能外，更重要的是為用戶及客人提供各種服務(wù)：1、提供引導(dǎo)服務(wù)及簡單咨詢服務(wù)。2、幫助用戶及客人有秩序地乘電梯出入。3、當(dāng)大堂人流過多擁擠時，引導(dǎo)部分客人從消防電梯廳進出。4、客人攜帶較多物品時，為其提供必要的幫助。5、為老弱病殘及需要幫助的用戶提供必要的可行的服務(wù)。 37．巡邏是物業(yè)安全的又一保障，必須加強保安巡邏，消除各種不安全因素，請你說出對巡邏范圍和巡邏方式有哪些具體規(guī)定？ 　　答：巡邏治安管理：1、巡邏范圍只限定為公共地方，如綠化區(qū)、公共走廊、電梯廳、通道

21、、洗手間等。未經(jīng)許可，不許進入用戶的房間內(nèi)。2、巡邏方式主要有定時和不定時巡邏、穿制服和著便衣巡邏、白天和夜間巡邏等方式。 38．北京某物業(yè)小區(qū)治安班長王昌兵接到業(yè)主報案：犯罪嫌疑人入室搶劫后留下可疑爆炸物，立即沖上去抱起可疑爆炸物，三分鐘下20樓，假如有一天，你遇到這種情況你會怎樣緊急處理？ 　　答：對爆炸及可疑爆炸物品的緊急處理：1、迅速報警，不要輕易動可疑爆炸物，盡可能保護、控制現(xiàn)場，并立即通知公司領(lǐng)導(dǎo)和各部門經(jīng)理人員到場。2、各部門人員到現(xiàn)場后的職責(zé)：布置以可疑爆炸物或爆炸物為中心的警界線，控制現(xiàn)場；同時報告公安機關(guān)。3、工程部立即關(guān)閉可能引起惡性事故的設(shè)備，撤走可以移動的貴重

22、物品。4、總經(jīng)理、副總經(jīng)理立即組織臨時指揮部，組織指揮各項工作，統(tǒng)一指令采取撲救，布置善后工作。5、值班經(jīng)理、客務(wù)經(jīng)理傳達指揮部的指示，協(xié)調(diào)工作，記錄現(xiàn)場處理經(jīng)過，安定客人情緒，疏散客人及貴重物品。6、辦公室做好搶救傷員的準(zhǔn)備與急救中心聯(lián)系。要求物業(yè)公司員工沉著、冷靜，聽從指揮，堅守崗位，配合排除險情。 39．我國消防管理的方針“預(yù)防為主，防消結(jié)合”一旦要發(fā)生火警時你知道應(yīng)急措施嗎？ 　　答：發(fā)生火警時的應(yīng)急措施：1、打“119”并報告上級；2、組織人員搶救，并查找原因；3、控制火勢；4、組織群眾撤離危險區(qū)；5、嚴(yán)防壞人趁火打劫；6、協(xié)助有關(guān)部門做好善后處理工作。 40．火災(zāi)起初

23、階段是滅火的最佳時期，你掌握常用的滅火方法嗎？ 　　答：滅火通常有四種方法：1、冷卻法；2、窒息法；3、隔離法；4、抑制法。 41．固體廢棄物污染的防治有哪些措施？ 　　答：固體廢棄物污染的防治內(nèi)容和措施：1、全過程管理防治必須貫穿于從產(chǎn)生、排放、收集、輸出、儲存，綜合利用、處理到最終處置的全過程進行管理。2、實行“三化”減量化、資源化、無害化。3、集中防治與分散防治相結(jié)合，集中防治是物業(yè)管理公司的職責(zé)；分散防治是業(yè)主和使用人應(yīng)盡的義務(wù)。建設(shè)區(qū)域性的地下隱蔽拉機房、生活垃圾壓縮收集站、有機垃圾再生處理機等。 42．噪聲污染妨礙人們的工作，學(xué)習(xí)和生活，你知道產(chǎn)生噪聲污染的類型嗎？

24、并說出物業(yè)環(huán)境噪聲污染的控制方法。 　　答：噪聲污染的產(chǎn)生：1、車輛交通噪聲；2、建筑施工噪聲；3、社會生活噪聲。噪聲污染的控制：1、禁止在住宅，文教區(qū)設(shè)立產(chǎn)生噪聲污染的生產(chǎn)、經(jīng)營項目；2、禁止在夜間規(guī)定不得作業(yè)的時間（一般指晚上10：00－次日晨6：00）內(nèi)從事施工作業(yè)；3、禁止機動車、船在禁止鳴笛區(qū)域內(nèi)鳴笛；4、從事娛樂性文化娛樂活動。應(yīng)采取有效措施控制音響。 43．物業(yè)管理企業(yè)保潔機構(gòu)設(shè)置，無論規(guī)模大小都只設(shè)一個清潔班，這個說法對嗎？ 　　答：不對。設(shè)置物業(yè)管理企業(yè)保潔機構(gòu)：最簡單的是設(shè)置一個公共衛(wèi)生清潔班，直接由公衛(wèi)主任或部門經(jīng)理負責(zé)。對于一個規(guī)模較大的物業(yè)管理公司而言，其保

25、結(jié)部一般分設(shè)三個班（組）；樓宇清潔服務(wù)班（組）、公共區(qū)域清潔班（組）、高空外墻清潔班（組）。 44．請你說出物業(yè)管理公司保潔管理操作要求是什么？ 　　答： 保潔管理的操作細則要求可分為每日管理、每周管理和每月管理要求，以便在管理中進行定量、定期檢查考核。 45．保潔管理除了實行生活垃圾分類袋裝化以外，還包括哪些具體措施？ 　　答：保潔管理的具體措施：1、實行生活垃圾分類袋裝化；2、進行超前的宣傳教育；3、配備必要的硬件設(shè)施。4、經(jīng)濟處罰及典型暴光。 46．物業(yè)管理公司綠化部門只設(shè)綠化養(yǎng)護組兼帶管理職責(zé)，對嗎？你認為應(yīng)該怎樣設(shè)置。 　　答：設(shè)置物業(yè)管理公司綠化管理機構(gòu)：根

26、據(jù)實際出發(fā)，可設(shè)專門部門，也可與清潔部門合并，綠化部門一般至少設(shè)一個養(yǎng)護組兼帶管理職責(zé)，如果需要，也可設(shè)花圃組和服務(wù)組?；ㄆ越M和服務(wù)組均可直接對外經(jīng)營，為公司創(chuàng)收。 47．技術(shù)工人是綠化工作中的實際操作者，你了解綠化養(yǎng)護操作與管理的基本方法和要求嗎？ 　　答：綠化養(yǎng)護與管理的操作：1、澆水；2、施肥；3、除雜草、松土；4、修剪整形；5、除病蟲；6、樹木等技術(shù)管理。 48．居住區(qū)物業(yè)的綠地是普通綠化的重點，是居住小區(qū)中不可缺少的有機組成部分，你知道居住區(qū)綠地種類嗎？ 　　答：居住區(qū)綠化的類型：1、小區(qū)級綠地（稱小游園）；2、公共綠地（組團綠地）；3、宅旁綠地；道路綠地；5、公共建

27、筑專用綠地。 49．你了解綠化養(yǎng)護管理的質(zhì)量要求嗎？請你說出對樹木、樹形、綠籬、花壇和草坪的質(zhì)量要求。 　　答：綠化養(yǎng)護管理質(zhì)量要求：1、樹木無枯枝；2、樹形無傾斜；3、綠籬無缺枝；4、花壇無垃圾；5、草坪無雜草。 50．某居住小區(qū)剛剛建成入住，計劃在“七一”紀(jì)念黨的生日，開展文體娛樂活動，他們在制定方案以前，應(yīng)該調(diào)查了解哪些情況？ 　　答：要使制訂的文體活動方案切實可行，必須做好調(diào)查分析：1、了解管區(qū)內(nèi)有多少人對文體活動感情興趣。2、掌握管區(qū)內(nèi)可供開展文體活動的場地和設(shè)施。3、掌握管區(qū)能動員出來運動器械及樂器設(shè)備。4、資金預(yù)算和籌措。 51．某物業(yè)管理公司策劃開展文體娛

28、樂活動，以便物業(yè)管理人員與管區(qū)業(yè)主之間增強了解與溝通，融洽關(guān)系，推進合作，你能為他們設(shè)計活動項目嗎？ 　　答：一、設(shè)計一般性活動項目：1。體育項目；2。健身氣功；3。文體活動。二、設(shè)計主題性活動項目：1。以節(jié)日為主題的活動；2。以紀(jì)念日為主題的活動；3。以重大事件為主題的活動。 52．你所在的物業(yè)管理公司經(jīng)理讓你制定一份在管區(qū)內(nèi)舉行國慶節(jié)慶?；顒拥姆桨?，請問制定文體娛樂活動方案的具體步驟是什么？ 　　答：制訂活動方案的步驟：1、人員組織；2、方案構(gòu)思；3、匯總討論；4、征求意見；5、報領(lǐng)導(dǎo)審批。 53．管理文體娛樂活動，嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)章制度，你知道物業(yè)管理內(nèi)部有關(guān)規(guī)章制度的種類嗎？

29、 　　答：有關(guān)規(guī)章制度的種類：1、《員工守則》；2、場館人員的《崗位職責(zé)》；3、《考核獎懲辦法》；4、各種《檢查制度》。 　　54．開展任何活動都必須制定規(guī)章制度，那么，落實文體規(guī)章制度方法有哪些？ 　　答：落實文體規(guī)章制度的方法：1、加強檢查，及時發(fā)現(xiàn)問題；2、獎優(yōu)罰劣；3、開除不合格員工。 　　 　　下面這是補充的題目 二、案例題： 1、某寫字樓原物業(yè)管理公司合同期滿后不在續(xù)聘，由新中標(biāo)的某物業(yè)管理公司接管該寫字樓的物業(yè)管理工作，該公司在接管寫字樓時應(yīng)按什么標(biāo)準(zhǔn)進行接管驗收？ 2、你知道什么是自然解聘嗎？某物業(yè)管理公司負責(zé)美好家園小區(qū)物業(yè)管理工作。目前由于某種原因打

30、算終止委托管理合同，你說可以嗎？如果可以該怎樣做好撤管工作？ 3、物業(yè)檔案資料收集時應(yīng)按保證內(nèi)容的豐富及渠道的廣泛，在施工及驗收階段的信息都包括哪些內(nèi)容？ 4、 某物業(yè)管理公司新來的小馬，要建立物業(yè)日常管理信息檔案資料，他只收集了業(yè)主租戶變動更換情況和各部門工作記錄。請你告訴他還應(yīng)該補充哪些資料？ 5、指示性通知一般用于上級對所屬下級指示布署工作。你知道通知的正文應(yīng)由哪幾個部分組成？你能擬寫一份指示性通知嗎？ 6、告知性通知也叫發(fā)布性通知，你知道它的作用嗎？請你代表某物業(yè)管理公司擬寫一份“入戶通知書”。 7、計劃的種類很多，平時說的方案、安排、打算、設(shè)想、規(guī)劃等，都可以稱為計劃。你知

31、道計劃的格式嗎？某住宅小區(qū)經(jīng)常發(fā)生自行車被盜案件，業(yè)主對物業(yè)管理公司的治安保衛(wèi)工作強烈不滿，請你協(xié)助起草一份加強治安管理的工作計劃。 8、張先生在房展會上咨詢一套看好的樓房，他想知道居住區(qū)域的概況和業(yè)主須知的具體內(nèi)容，你能告訴他嗎？ 9、王先生是剛剛搬入小區(qū)的業(yè)主，他很想知道物業(yè)管理區(qū)域的管理規(guī)定，你作為一個物業(yè)管理人員，請詳細告訴王先生有關(guān)具體內(nèi)容。 10、御景園小區(qū)業(yè)主委員會通過招標(biāo)方式選聘一家新的物業(yè)管理公司，無論采取什么方式選聘物業(yè)管理企業(yè)都應(yīng)該簽訂物業(yè)管理委托合同。請你列出物業(yè)管理委托合同應(yīng)具備的主要條款。 11、《合同法》第十條對合同采用的形式作了哪些明確規(guī)定？請你寫出物業(yè)

32、租賃合同應(yīng)包括的具體內(nèi)容。 12、業(yè)主張先生擅自將自己閑置的小區(qū)商品住房對外出租，受到有關(guān)部門的查處，你知道房屋租賃的特別規(guī)定嗎？ 13、國家紀(jì)委、建設(shè)部計價費（1996）266號文《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》中第八條明確規(guī)定了住宅小區(qū)公共性服務(wù)收費的費用構(gòu)成，請你詳列具體內(nèi)容。 14、你知道不可遇見費和法定稅費的比率嗎？請你列出收益性物業(yè)管理中經(jīng)營費用的具體項目。 15、業(yè)主有享受物業(yè)管理公司提供服務(wù)的權(quán)利，同時也有承擔(dān)費用繳納費用的義務(wù)，如果業(yè)主不按期繳納管理費，你知道該怎樣追討？ 16、在物業(yè)管理員培訓(xùn)班上，小趙是剛剛畢業(yè)的高中學(xué)生，對定額指標(biāo)，經(jīng)費指標(biāo)，服務(wù)指標(biāo)和

33、安全指標(biāo)常?；煜?，請你告訴他這幾項指標(biāo)的具體內(nèi)容。 17、某物業(yè)管理公司工程部經(jīng)理在員工培訓(xùn)時問到：房屋質(zhì)量等級鑒定與房屋安全檢查的基本任務(wù)是什么？他讓小周回答，小周沒能回答上來，你能回答這個問題嗎？ 18、確保房屋住用安全，是房屋維修的最基本方針與原則 。作為物業(yè)管理企業(yè)必須切實做好制定危房鑒定標(biāo)準(zhǔn)、建立健全危房鑒定機構(gòu)和危房處理措施工作，你知道這幾項工作的具體內(nèi)容嗎？ 19、物業(yè)公司沒有自己的維修隊伍，能否在社會上隨便找一個？維修施工管理工作的基本內(nèi)容有哪些？ 20、作為物業(yè)管理公司工程部管理人員，應(yīng)該掌握房屋附屬設(shè)備日常性保養(yǎng)的內(nèi)容。你掌握這方面的知識嗎？ 21、房屋附屬設(shè)備維

34、修類型根據(jù)設(shè)施的完損狀況分為零修工程，中修工程，大修工程，你知道它們具體內(nèi)容嗎？ 22、如果你被聘為工程部主管，你知道給水系統(tǒng)的管理養(yǎng)護和維修的內(nèi)容嗎？ 23、給排水設(shè)備驗收，執(zhí)行國家驗收規(guī)范，凡不合格者不能接管，你知道驗收時應(yīng)該注意哪些問題？ 24、水泵房是提供生活用水和消防用水的要地，應(yīng)該怎樣制定相應(yīng)的規(guī)章制度，嚴(yán)格加強管理？ 25、供電設(shè)備的管理與供電設(shè)備的維護、保養(yǎng)都包括哪些內(nèi)容？ 26、電梯的管理和維護直接關(guān)系到千家萬戶的安全和乘坐方便，如何做好電梯的管理與維護工作？請你告訴我。 27、暢春園物業(yè)管理公司采用擇優(yōu)聘用的方法，從公司工作人員中選聘保安部經(jīng)理。如果你準(zhǔn)備參與競

35、爭這個職位，請你回答一個保安部經(jīng)理的職責(zé)是什么？[page] 28、新來的保安員小李被分配到欣龍大廈做門衛(wèi)工作，大廈門衛(wèi)保安的職責(zé)和工作要求都包括哪些？請你告訴他。 29、環(huán)宇物業(yè)管理公司要求保安部人員24小時負責(zé)管區(qū)的安全保衛(wèi)工作，保安部采取“四班三輪轉(zhuǎn)”的方式分班，每個班都有消防、巡邏、門衛(wèi)、電視監(jiān)控、車輛管理員等。如出現(xiàn)人員空缺，由班長替班。今天消防中心一名監(jiān)控員請假，班長在頂替消防監(jiān)控員工作時應(yīng)履行哪些職責(zé)？ 30、某住宅小區(qū)發(fā)生失竊案件，假若你是值班經(jīng)理，你會怎樣處理？ 31、 物業(yè)管理企業(yè)全體員工都是業(yè)務(wù)消防員，都要掌握各種器材操作技術(shù)和使用方式。你了解滅火器的種類，性能和

36、使用方法嗎？消防栓你會使用嗎？ 32、物業(yè)管理員小李被臨時安排替補停車場門衛(wèi)老楊值班，小李不了解停車場門衛(wèi)的職責(zé)，你能告訴他嗎？ 33、物業(yè)管理人員應(yīng)該知道水體污染防止的途徑，尤其是加強生活飲用水及其衛(wèi)生管理，按照有關(guān)規(guī)定應(yīng)該履行哪些職責(zé)？ 34、你了解污水三級處理技術(shù)嗎？ 35、假如有一天讓你擔(dān)任保潔主管工作，你知道他的崗位責(zé)任嗎？ 36、你知道綠化主管的責(zé)任嗎？他與綠化技術(shù)人員的責(zé)任有何不同？ 37、某小區(qū)要搞一個新年聯(lián)歡活動，你作為這次活動的主辦者，在實施活動前應(yīng)了解的主要工作內(nèi)容包括哪些？ 38、作為物業(yè)管理公司，在開展管區(qū)內(nèi)文體娛樂活動時制定管理規(guī)章制度的基本思路是什么

37、？ 39、管理者的素質(zhì)和水平?jīng)Q定了管理工作的效果。因此，開展文體娛樂活動主要負責(zé)人的素質(zhì)很重要。請你說出選擇活動主要負責(zé)人的條件及對一般工作人員培訓(xùn)的主要內(nèi)容。 40、開展文體娛樂活動時，發(fā)現(xiàn)違章行為，糾正、處理違章的主要方法和主要措施是什么？ 答案: 1、原有房屋的接管驗收標(biāo)準(zhǔn)：質(zhì)量與使用功能的檢驗1)用危險房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)和國家有關(guān)規(guī)定作檢驗依據(jù)；2)從外觀檢查建筑物整體變異狀態(tài)； 3)檢查房屋結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備的完好與損壞程度4)檢查房屋使用情況，評估房屋現(xiàn)有價值、建立資料檔案。危險和損壞問題的處理：1)屬有危險的房屋，應(yīng)由移交人負責(zé)排險解危后，方可接管。2)屬有損壞的房

38、屋，由移交人和接管單位協(xié)商解決。3)屬法院判決沒收并通知接管的房屋，按法院判決處理。 2、自然解聘是物業(yè)管理委托合同期滿后不再被續(xù)聘，首次聘用一般不超過2年。提前解聘：在合同期間內(nèi)，由于某種原因，合同雙方或單方提出終止合同的履行。合同期滿后不再被續(xù)聘或提前解聘一旦發(fā)生，業(yè)主委員會應(yīng)盡快選聘新的物業(yè)管理企業(yè)。原物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)整理全部檔案資料，清理帳目，做好移交準(zhǔn)備，繼續(xù)做好有關(guān)物業(yè)移交前的各項工作。 3、施工及驗收階段信息：1)竣工圖；2)竣工工程項目一覽表；3)設(shè)備技術(shù)清單；4)設(shè)備技術(shù)手冊、使用說明及質(zhì)保證明；5)設(shè)備安裝調(diào)試記錄；6)土建施工記錄；7)建（構(gòu)）筑物監(jiān)測記錄；8)

39、隱蔽工程的驗收記錄；9)工程事故發(fā)生及處理記錄；10)圖紙會審記錄、設(shè)計變更通知；11)重要技術(shù)決定和文件；12)驗收計劃和會議紀(jì)要；13)驗收記錄；14)返修記錄；15)驗收總結(jié)報告。 4、日常管理信息包括：1)業(yè)主、租戶變動、更換情況；2)各部門工作規(guī)范，管理制度；3)各部門工作記錄；4)大、中、小修記錄；5)維修承包合同及預(yù)決算；6)保安、清潔、綠化承包合同等資料；7)用戶來往信件、投訴及處理資料；8)年度工作計劃、總結(jié)、報告；9)人事檔案；10)保險資料；11)法律法規(guī)文件；12)財務(wù)報表、工資報表、管理費、租金收交憑證等資料。 [page] 5、指示性通知的正文應(yīng)由通知的依

40、據(jù)（原因、目的、意義）、主體、結(jié)尾三個部分組成。1)通知的依據(jù)說明為了解決什么問題要發(fā)什么通知； 2)通知的主體部分是通知的具體事項；3)結(jié)尾一般是提出要求，如“以上通知，望遵照執(zhí)行” 例文：關(guān)于貫徹執(zhí)行“國家勞動和社會保障部第6號令”的通知 各物業(yè)管理單位： 根據(jù)勞動和社會保障部6號令精神，物業(yè)管理員“必須從取得相應(yīng)職業(yè)資格證書的人員中錄用?！苯?jīng)北京市一年試點培訓(xùn)，目前勞動和社會保障部已授權(quán)各省、市、自治區(qū)勞動和社會保障局（廳）負責(zé)組織物業(yè)管理員培訓(xùn)工作。今后求職者未取得相應(yīng)職業(yè)資格證書的不得就業(yè)；已在規(guī)定職業(yè)崗位工作，而未取得職業(yè)資格證書的人員，應(yīng)在規(guī)定的時間內(nèi)取得證書。請各物

41、業(yè)管理單位與有關(guān)培訓(xùn)單位聯(lián)系，組織尚未持證的員工參加培訓(xùn)。 ⅹⅹ市職業(yè)技能培訓(xùn)指導(dǎo)中心 2002年5月20日 6、 告知性通知的作用：這類通知在傳達和告知需要下級單位、平行單位或不相隸屬單位知道或者辦理的事項時使用。 入戶通知書 ⅹⅹ先生（或女士） 您好！我們熱忱歡迎您入住ⅹⅹⅹ小區(qū)！ 您所認構(gòu)的ⅹ號樓ⅹ層ⅹ室，已經(jīng)驗收合格，準(zhǔn)予入住。 一、請您按入戶通知書、入戶手續(xù)書、收樓須知和收費通知辦理入住手續(xù)，辦理地點ⅹⅹⅹ小區(qū)ⅹ號樓ⅹ門ⅹ號。屆時有關(guān)部門將到現(xiàn)場 集中辦公。二、為了確保您在辦理手續(xù)過程中順利快捷，請按規(guī)定時間前來辦理（各樓辦理時間表略）。 如屆時您不能前來

42、辦理，請您及時與我公司聯(lián)系，落實補辦的辦法。聯(lián)系電話ⅹⅹ 特此通知 ⅹⅹⅹ房地產(chǎn)開發(fā)公司 ⅹⅹⅹ物業(yè)管理公司 2002年6月10日 7、1)標(biāo)題。標(biāo)題通常包括單位名稱、有效期限和計劃種類。 2)正文，包括指導(dǎo)思想、任務(wù)要求、具體指標(biāo)、實施辦法、注意事項。 3)落款，一般只寫制定日期，寫在右下方。 例文： 關(guān)于加強管區(qū)治安管理工作計劃 近日來，小區(qū)業(yè)主常常在晚上6-7點鐘左右發(fā)生自行車失竊案件，為加強治安管理，打擊犯罪確保業(yè)主財產(chǎn)安全，特制定如下計劃： 一、教育業(yè)主增強防范意識，回來后自覺將自行車存入指定存車處并把車鎖好。 二、增派2名保安人員，加強對存車處附近的巡邏。

43、三、封閉不經(jīng)常走人、沒有設(shè)置門衛(wèi)有小門。 四、加強領(lǐng)導(dǎo)干部值班巡視制度，發(fā)現(xiàn)問題及時解決。 五、把失竊案件降低到10%以下，業(yè)主對治安管理的滿意率達到90%以上。 ⅹⅹⅹ物業(yè)管理公司 2002年年6月1日 8、居住區(qū)域概況：1)地理位置及特點。2)建筑及其附屬設(shè)施的建筑面積和占地面積。3)居住人口、戶數(shù)及其構(gòu)成。4)公交線路和郵電通信狀況。業(yè)主須知：1)按規(guī)定辦理入住手續(xù)。2)裝修房屋之前應(yīng)向管理處提出申請。3)明確房屋維修的責(zé)任。4)按時交納管理費。5)物業(yè)管理公司的各種服務(wù)項目。 9、物業(yè)管理區(qū)域的管理規(guī)定： 1)管理原則；2)保護住戶的合法利益；3)住戶有權(quán)合理使用部

44、分公共設(shè)施，也有義務(wù)維護；4)對破壞公共設(shè)施等不道德行為，物業(yè)管理公司有權(quán)規(guī)勸，直至追究民事或刑事責(zé)任。5)按規(guī)定使用供電、供水設(shè)備；6)陽臺及樓宇裝置物的要求。7)排氣扇、空調(diào)機安裝要求；8)垃圾的排放方式；9)治安保衛(wèi)工作的要求；10)車輛停放管理辦法；11)綠化、美化管理；12)消防措施及管理；13)日常維修類的劃分；14)各項服務(wù)的收費標(biāo)準(zhǔn)、收費方法。 10、合同主要條款：1)標(biāo)的（指接管的物業(yè)）；2)數(shù)量和質(zhì)量；3)托管事項及相關(guān)費用；4)履行的期限、地點和方式；5)根據(jù)法律規(guī)定，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)；6)當(dāng)事人一方要求必須規(guī)定的條款；7)違約責(zé)任。 11、《合同法》第十

45、條對合同采用的形式做出了明確的規(guī)定，基于高效價值取向，有些合同可以采用口頭形式，而基于安全價值取向，有些合同必須采用書面形式。物業(yè)租賃合同包括以下內(nèi)容：1)租賃物業(yè)的名稱；2)數(shù)量；3)用途；4)租賃期限；5)租金及租金支付期限和方式；6)租賃物業(yè)的維修；7)違約責(zé)任。 12、房屋租賃的特別規(guī)定：第一、房屋租賃應(yīng)向房產(chǎn)管理部門備案；第二、房屋所有人將以劃撥方式取得國有土地上建成的房屋出租的，應(yīng)當(dāng)將租金中所含土地收益上繳國家。第三、住室用房的租賃，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行政府規(guī)定的租賃政策。1)出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)履行通知義務(wù)。2)出租人出賣租賃房屋，承租人享有優(yōu)先購買權(quán)。3)承租人租賃期間死亡的生

46、前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。 13、住宅小區(qū)公共性服務(wù)收費的費用構(gòu)成：1)管理、服務(wù)人員的工資和福利費；2)公共設(shè)施、設(shè)備日常運行、維修及保養(yǎng)費；3)綠化管理費；4)清潔衛(wèi)生費；5)保安費；6)辦公費；7)物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費；8)法定稅費。 14、不可預(yù)見費一般按前七項費用之和的5%計算。單獨設(shè)帳，支出要嚴(yán)格控制。法定稅費包括營業(yè)稅、城市建設(shè)維護稅和教育費附加，兩稅一費合計為經(jīng)營總收入的5。5%計稅，按月繳納。經(jīng)營費用的具體項目：1)人工費；2)公共設(shè)施設(shè)備日常運行、維修及保養(yǎng)費；3)綠化管理費；4)清潔衛(wèi)生費；5)保安費；6)辦公費；7)固定資產(chǎn)折舊費；8

47、)不可預(yù)見費；9)法定稅費；10)企業(yè)管理費及利潤；11)保險費；12)房產(chǎn)稅。 15、如果業(yè)主(使用人)不能如期繳納管理費，物業(yè)管理公司應(yīng)進行催款。1)一般性追討：上月拖欠后，物業(yè)管理企業(yè)在第二個月發(fā)催款通知單時，將上個月費用、滯納金以及本月費用通知業(yè)主。如果第二個月仍拖欠，在第三個月再次發(fā)催款通知單，限期三天內(nèi)繳清。三天后將根據(jù)物業(yè)管理公約停止對其服務(wù)。2)針對性追討對于費用大戶，要親自登門勸導(dǎo)，對“釘子戶”應(yīng)按法律執(zhí)行，對“困難戶”考慮適當(dāng)優(yōu)惠。3)區(qū)別性追討不同情況不同對待催款書面記錄是法庭解決時的物證程序。催款通知書 電話與業(yè)主溝通 最后通知書按法律程序裁決 16、1）定

48、額指標(biāo)：勞動效率要100%完全達到或超過人工定額，材料消耗要不超過或低于材料消耗定額。2）經(jīng)費指標(biāo)：房屋維修服務(wù)經(jīng)費可通過各種方式籌集。房屋租金和按規(guī)定提取的維修費是兩種渠道；小修養(yǎng)護經(jīng)費只通過收取物業(yè)管理服務(wù)費籌集。3）服務(wù)指標(biāo)：走訪查房率每月走訪查房50%以上，每月養(yǎng)護計劃率要求達到80%以上。4）安全指標(biāo)：是房屋維修日常服務(wù)的首要指標(biāo)。建設(shè)部規(guī)定，杜絕塌房死人事故；杜絕重大傷亡事故，年職工負傷事故率小于千分之三。 17、房屋的質(zhì)量等級鑒定，是按統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，統(tǒng)一的項目，統(tǒng)一的方法，對現(xiàn)有整棟房屋進行的綜合性的完損等級評定。房屋質(zhì)量鑒定的基本任務(wù)是要搞清房屋的質(zhì)量狀況和分布，為房屋的管

49、理、保養(yǎng)、修繕提供基本資料依據(jù)。房屋的安全檢查基本任務(wù)就是通過對房屋的經(jīng)常性檢查，了解房屋完損狀況，發(fā)現(xiàn)隱患，及時采取搶修加固和排除險情的措施。 18、危險房屋的管理：1)制定危房鑒定標(biāo)準(zhǔn)，危房的劃分要根據(jù)房屋構(gòu)件損壞范圍的大小、程度以及對周圍環(huán)境、整個房屋的危害程度而定。一般可以考慮三中情況：整棟危房、局部危房、危險點。2)建立健全危房鑒定機構(gòu)，除政府有權(quán)威性的危險房屋的鑒定機構(gòu)外，各物業(yè)管理企業(yè)也應(yīng)設(shè)立房屋安全鑒定部門或指定專門技術(shù)人員負責(zé)此項工作，確認房屋的建筑質(zhì)量及安全可靠程度。3)危房處理措施：第一,觀察使用。第 二,處理使用。第三,停止使用。第四,整體拆除。 19

50、、物業(yè)管理企業(yè)自己沒有維修隊伍?？梢詫Ψ课莸木S修工程實行招標(biāo)，或以承包方式把房屋的維修養(yǎng)護承包給專業(yè)維修隊伍。無論哪種情況，施工管理的基本內(nèi)容都是一致的，包括施工計劃管理，施工組織管理，施工調(diào)度與施工現(xiàn)場管理，施工質(zhì)量與施工安全管理，施工機械設(shè)備與施工材料管理，成本核算管理等。 20、掌握房屋附屬設(shè)備日常性保養(yǎng)的內(nèi)容：1)衛(wèi)生和電氣設(shè)備的日常性保養(yǎng)：物業(yè)管理企業(yè)負責(zé)管區(qū)內(nèi)的計劃養(yǎng)護、零星報修和改善添裝任務(wù)。2)水泵和水箱設(shè)備的日常性保養(yǎng)：一般每月或每季度保養(yǎng)一次，并定期列入大修或更新計劃。3)消防設(shè)備的日常性保養(yǎng)：在規(guī)定期限內(nèi)調(diào)水、放水，以防止出現(xiàn)缺水、阻塞、水質(zhì)腐臭等現(xiàn)象，消防泵應(yīng)定期

51、試泵。4)暖氣設(shè)備和其他特種設(shè)備的日常性保養(yǎng)：在冬季供暖期鍋爐生火前和?；鸷髮ε瘹庠O(shè)備進行全面檢查、維修和養(yǎng)護，做好設(shè)備和管道的包扎防凍工作。5)電梯設(shè)備的日常性保養(yǎng)；對電梯設(shè)備按片專人分管，每周加油、保養(yǎng)和檢查。運行電梯須急修時，由保養(yǎng)單位的專業(yè)人員負責(zé)，電梯設(shè)備的大修和更新，發(fā)包給電梯維修公司進行。 21、零星維修工程：1)零星維修工程是指對設(shè)備進行日常的保養(yǎng)、檢修及排除運行故障而進行的局部維修。通常只要修復(fù)、更換少量易損零件，調(diào)整較少部分機件和精度。2)中修工程是指設(shè)備進行正常的和定期的全面檢修，對設(shè)備部分解體修理和更換少量磨損零件，保證設(shè)備達到應(yīng)有的標(biāo)準(zhǔn)，更換率一般在10%—30

52、%。3)大修工程是指對設(shè)備進行定期的全面檢修，對設(shè)備要全部解體更換主要部件，使設(shè)備基本恢復(fù)原有性能，更換率一般超過30%。 22、給水系統(tǒng)的管理：1)建立正常的供水、用水制度。2)對供水設(shè)施進行經(jīng)常性維護檢查。3)采用節(jié)水型水箱配件、水龍頭。4)消防水泵要定期試泵，至少每年進行一次。給水系統(tǒng)的養(yǎng)護：1)給水管道的檢查；2)保溫防凍工作；3)對凍裂事故的處理。給水系統(tǒng)的維修：明裝管道沿管線檢查，對于埋地管道，進行觀察，對地面長期潮濕、冒水的管段進行聽漏，參考原圖紙準(zhǔn)確地確定滲漏位置，進行開挖修理。維修方法：1)哈夫夾堵漏法；2)換管法。 23、嚴(yán)格給排水設(shè)備驗收接管制度1)管道應(yīng)安裝

53、牢固，控制部件啟閉靈活、無滴漏。2)高水位箱進水管與水箱檢查出口的設(shè)置應(yīng)便于檢修。3)衛(wèi)生間、廚房內(nèi)的排污管應(yīng)分設(shè)，出戶管長不宜超過8米，不應(yīng)使用陶瓷管、塑料管。4)衛(wèi)生器具質(zhì)量好，接口不得滲透。5)水泵安裝平穩(wěn)，運行時無較大震動。6)消防設(shè)施必須符合要求，有消防部門的檢驗合格簽證。 24、水泵房管理1)水泵房及地下水池、消防系統(tǒng)全部機電設(shè)備由機電專業(yè)人員負責(zé)，定期檢查、保養(yǎng)。2)水泵房內(nèi)機電設(shè)備的操作由機電組人員進行，其他人員不得操作，無關(guān)人員不準(zhǔn)進入。3)生活水泵、消防水泵、恒壓水泵在正常情況下，選擇開關(guān)位置及自動位置，所有操作標(biāo)志應(yīng)簡單明確。4)生活水泵應(yīng)在規(guī)定的時間輪換使用，定期

54、檢查擦洗。5)消防泵按定期保養(yǎng)規(guī)定，每半年進行一次自動和手動操作檢查，每年進行一次全面檢查。6)水泵房應(yīng)每周打掃一次衛(wèi)生，水泵及管道每半月清洗一次。 25、電力系統(tǒng)的管理與維護：供電設(shè)備的管理應(yīng)掌握的資料：1)供電范圍內(nèi)各建筑物的構(gòu)造方式、用電內(nèi)容及要求。2)供電方式、電壓等級、用電容量、分配方案、配線方法。3)全部電器平面圖、系統(tǒng)圖和原理圖。4)各階段的驗收證明書、變更記錄。5)核對實際安裝的線路及設(shè)備的數(shù)量是否與圖紙要求一致。6)正式使用后，掌握主要用電設(shè)備數(shù)量、容量、使用規(guī)律與負荷變動情況。掌握資料后應(yīng)制定管理辦法，管理辦法一般包括：〈1〉定期巡視維護檢測；〈2〉建立設(shè)備檔案；〈3

55、〉宣傳安全用電合理用電的知識和應(yīng)遵守的用電規(guī)定。供電設(shè)備的維護與保養(yǎng)：對供電設(shè)備的維護可分為日常巡視維護和定期檢查保養(yǎng)兩個方面。 26、電梯的管理與維護。一、掌握電梯操作、保養(yǎng)和維修的基本內(nèi)容：1)制定電梯安全維修保養(yǎng)的規(guī)章制度。2)對電梯運行人員和維修人員進行業(yè)務(wù)培訓(xùn)，堅持勞動主管部門的資質(zhì)審查、持證上崗制度。3)落實保修和安全年檢工作。4)電梯的故障修理必須由經(jīng)勞動部門審查認可的單位和人員承擔(dān)。5)堅持定期檢查維護保養(yǎng)工作計劃，健全電梯設(shè)備檔案及修理記錄。6)電梯鑰匙要有專人管理，停梯須出告示。7)電梯運行管理中發(fā)生任何故障時，要首先救護乘客出梯。8)做好耗電計量及收費工作。9)保持

56、機房、井道、轎廂的清潔及空氣流通10)定人定時對軌道、門導(dǎo)軌進行清潔，加油潤滑。二、熟悉電梯操作、保養(yǎng)和維修的基本制度：1)電梯工作制度，嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)程和巡回檢查制度，監(jiān)視和掌握各機的運行動態(tài)，按時完成定期保養(yǎng)和維修工作。2)電梯維修、保養(yǎng)操作規(guī)程：〈1〉電梯停駛保養(yǎng)時，首先切斷控制電源，確保安全?！?〉電梯檢修和保養(yǎng)時必須掛牌，確認轎箱內(nèi)無乘客后，方可停機?！?〉在轎箱頂維修和保養(yǎng)時，除了判斷故障和調(diào)試需要外，禁止快車運行〈4〉井底作業(yè)時，禁止關(guān)閉廳門，擺設(shè)告示牌〈5〉電梯凡是轉(zhuǎn)動機件均須加油潤滑。 27、1)制定保安部工作計劃，建立健全各項保安工作制度；2)主持部門工作例會，組

57、織全體保安員開展各項治安保衛(wèi)工作；3)組織對較大案件的調(diào)查處理工作；4)監(jiān)督考察本部門各崗位保安員的工作表現(xiàn)，處理有關(guān)保安工作方面的投訴；5)完成總經(jīng)理下達的其它任務(wù)。 28、1)疏通車輛和人員進出，維護門前交通秩序，保證車輛及行人安全；2)嚴(yán)格制止閑雜人員、小商販、推銷人員進入管區(qū)；3)發(fā)現(xiàn)可疑人和可疑事，應(yīng)及時處理并迅速報告領(lǐng)導(dǎo)；4)認真履行值班登記制度，詳細記錄值班中所發(fā)生的各種情況；5)堅持執(zhí)行客戶大宗及貴重物品憑證出入制度，確?？蛻糌敭a(chǎn)安全；6)認真做好非辦公時間人員出入登記工作；7)積極配合其他保安員做好各項安全防范工作，把好管區(qū)的大門關(guān)。 29、嚴(yán)格遵守監(jiān)控室的工作要

58、求，服從消防主管的直接領(lǐng)導(dǎo)；2)按時上下班，當(dāng)班時不準(zhǔn)睡覺，不得擅離崗位；3)嚴(yán)格按照規(guī)定時間和范圍集中精力嚴(yán)密觀察，對可疑情況做好記錄和錄像；4)根據(jù)他人提供的情況及從屏幕中觀察到的可疑情況，進行定時、定位、定人及時錄像并做好紀(jì)錄；5)對電話報案及發(fā)現(xiàn)各種案件、火災(zāi)和事故等，迅速按照程序上報處理；6)在當(dāng)班時不準(zhǔn)做與工作無關(guān)的事，嚴(yán)守工作紀(jì)律；7)監(jiān)控室嚴(yán)禁無關(guān)人員入內(nèi)，其它部門人員因工作需要進監(jiān)控室應(yīng)做好登記；8)愛護設(shè)備，延長設(shè)備的使用壽命，不得擅自拆裝設(shè)備；9)監(jiān)控室所監(jiān)控范圍及攝像頭的開關(guān)時間均屬保密，嚴(yán)禁向無關(guān)人員介紹監(jiān)控情況。 30、發(fā)生失竊案件的處理：1)保安部接到報案后

59、，內(nèi)保員或值班經(jīng)理迅速趕到現(xiàn)場。2)攜帶好所需用品。3)認真聽取失主細節(jié)說明，詢問丟失物品的特征。4)留下與丟失案件中的有關(guān)人員。5)客人明確要求向公安機關(guān)報案或丟失財務(wù)價值較大的，應(yīng)立即報告公安機關(guān)同時保護好現(xiàn)場。6)失主不要求報公安機關(guān)，保安部要隨同失主迅速趕赴現(xiàn)場。7)如現(xiàn)場完好，立即進行拍照。8)注意發(fā)現(xiàn)有關(guān)犯罪分子遺留或拋棄的物品等，如有發(fā)現(xiàn)，小心提取，以備技術(shù)鑒定用。9)如需提取客人物品做鑒定，必須征得客人同意。10)找案件涉及人員談話，調(diào)查了解摸排出重點人。11)現(xiàn)場的時間狀態(tài)的回憶。12)接觸現(xiàn)場有誰進入離開等情況。13)對排出的重點人員要盡快取證。14)處理時擺事實，講道理，

60、重證據(jù)，注意政策。15)查清問題后處理時向公司領(lǐng)導(dǎo)介紹請示批準(zhǔn)后方可處理。 31、滅火器的種類有：1)二氧化碳滅火器：適于撲滅電氣、油類及酸類火災(zāi)。使用方法：一手拿噴筒口對著火源，另一只手打開開關(guān)滅火。2)泡沫滅火器。適于撲滅油類或其他火災(zāi)，但不適于撲滅忌水和帶電物質(zhì)的火災(zāi)。使用方法：先將滅火器倒置搖晃后，打開開關(guān)對火源噴射滅火。3)干粉滅火器適于撲滅電器設(shè)備火災(zāi)和其他固體物質(zhì)火災(zāi)。使用方法：拔下鉛封，用力壓下壓把滅火。消防栓的使用：消防栓是固定設(shè)置在高層樓房內(nèi)關(guān)鍵部位墻壁上的噴水消防設(shè)備，主要構(gòu)成有：消防柜、水龍帶、水槍。使用方法：打開消防柜，展開水龍帶，開啟供水開關(guān)，手握水槍，噴射高

61、壓水滅火。 32、停車場門衛(wèi)的職責(zé)：停車場（庫）門衛(wèi)一般需設(shè)兩人，一人登記收費，一人指揮車輛出入和停放，其職責(zé)是：1)嚴(yán)格交接班制度；2)對進出車輛登記，收費和車況檢查記錄；3)指揮車輛的進出和停放；4)對違章車輛制止糾正；5)發(fā)現(xiàn)漏水、漏油，及時通知車主；6)搞好停車場（庫）衛(wèi)生；7)定期檢查消防設(shè)施是否完好有效，不準(zhǔn)使用消防水源洗車；8)閑雜人員不準(zhǔn)入內(nèi)。 33、水體污染防治的途徑：1)加強污水排放的控制；2)對已排污水的處理；3)加強生活飲用水二次供水衛(wèi)生管理。物業(yè)管理公司按規(guī)定履行下列職責(zé)：1)專人負責(zé)設(shè)施管理；2)保證使用材料符合《生活引用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》；3)每年度至少清洗

62、水箱兩次；4)對凈水設(shè)施及時更換或者維護；5)抽檢水樣，每半年對水質(zhì)檢測一次；6)設(shè)施環(huán)境清掃保潔；7)對水箱加蓋、加鎖；8)直接從事二次供水設(shè)施清洗消毒的工作人員，必須每年體檢一次；9)禁止毀壞設(shè)施污染水質(zhì)行為。 34、污水三級處理技術(shù)：1)污水一級處理：將污水中懸浮性固體物通過物理法，初步凈化水質(zhì)。2)污水二級處理：利用生化作用原理對污水進行深層次的處理。3)污水三級處理：利用生物脫氮等方法對污水進行更深層次處理和凈化，實現(xiàn)水的再利用。 35、保潔主管職責(zé)：1)編制計劃安排工作；2)編制班次檢查指導(dǎo)；3)分配及控制清潔用品及用量；4)接洽業(yè)務(wù)，為公司創(chuàng)收；5)定期匯報；6)巡視

63、抽查，發(fā)現(xiàn)死角及時解決。 36、 綠化部主管職責(zé)：1)制定工作規(guī)劃；2)開展創(chuàng)收工作；3)考核部署工作；4)組織培訓(xùn)。綠化技術(shù)人員：1)制定技術(shù)措施；2)實施培訓(xùn)；3)技術(shù)指導(dǎo)和檢查；4)對外技術(shù)業(yè)務(wù)。 37、1)公布方案，建立機構(gòu)，培訓(xùn)工作人員。2)依照方案布置任務(wù)，分別實施。3)隨時掌握工作進程，協(xié)調(diào)各方面關(guān)系。4)妥善解決突發(fā)性問題。5)及時向領(lǐng)導(dǎo)匯報，尋求支持與幫助。6)廣泛宣傳動員住區(qū)人員積極參加。7)經(jīng)費的使用和管理。8)活動總結(jié)。 38、制定規(guī)章制度的基本思路：1)學(xué)習(xí)有關(guān)法律、法規(guī)。2)確定規(guī)章制度約束及管理的重點：分析住區(qū)人員狀況；分析外來人員狀況；了解管區(qū)

64、周邊治安秩序狀況。3)考察管區(qū)內(nèi)設(shè)施及器材狀況。4)搜集有關(guān)材料。5)起草各項規(guī)章制度。6)公布實施 39、開展活動主要負責(zé)人的條件：1)思想素質(zhì)，政治思想覺悟高、有奉獻精神、知法守法。2)業(yè)務(wù)素質(zhì)，懂經(jīng)營會管理，有市場觀念和服務(wù)意識，熟悉所負責(zé)項目的業(yè)務(wù)知識。3)有開拓進取精神，有社交和協(xié)調(diào)能力。4)身體健康。對一般工作人員培訓(xùn)的主要內(nèi)容：1)思想政治教育，包括法律知識、職業(yè)道德、服務(wù)意識；2)管理知識培訓(xùn)；3)服務(wù)技能培訓(xùn)；4)設(shè)備設(shè)施使用方法培訓(xùn)；5)規(guī)章制度培訓(xùn)。 40、糾正違章行為的主要方法：1)勸阻：勸說阻止即將發(fā)生的違章行為。2)制止：制止正在發(fā)生的違章行為。3)查處：調(diào)查處理已經(jīng)發(fā)生過的違章行為。處理違章行為的主要措施：1)警告：用于情節(jié)較輕的。2)罰款：對已造成損壞的。3)提起民事訴訟：對要求按民法規(guī)定處理的。4)刑事處理：對情節(jié)特別嚴(yán)重的。