房屋租賃有關(guān)稅收政策解讀

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1、Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,*,單擊此處編輯母版標題樣式,單擊此處編輯母版文本樣式,第二級,第三級,第四級,第五級,房屋租賃,有關(guān)稅收政策解讀,按照國家稅收法律法規(guī)和有關(guān)文件的規(guī)定，單位或者個人出租房屋應(yīng)繳納的稅種涉及到：營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加、印花稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅等。,為了配合國家住房制度改革，支持住房租賃市場的健康穩(wěn)定發(fā)展

2、，國家稅務(wù)總局對住房租賃市場有關(guān)稅收政策出臺了一系列的減免稅優(yōu)惠政策。大幅度降底了房屋租賃的稅負。,房屋租賃稅收的具體規(guī)定如下：,一、營業(yè)稅,（一）概述,根據(jù)中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例的規(guī)定，在中華人民共和國境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)（包括出租房屋）的單位和個人，為營業(yè)稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當依照條例繳納營業(yè)稅。,單位和個人出租房屋，適用“服務(wù)業(yè)”稅目，以租金收入為計稅依據(jù)，按照規(guī)定的稅率計算應(yīng)納營業(yè)稅稅額。,營業(yè)稅稅額=租金收入,5%,（二）個人出租房屋的優(yōu)惠政策,1.稅率優(yōu)惠,財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整住房租賃市場稅收政策的通知（財稅2000125號）規(guī)定，從2001年1月1日起，對個人按市場價格出

3、租的居民住房，其應(yīng)繳納的營業(yè)稅暫減按3%的稅率征收。,財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房 經(jīng)濟適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知（財稅200824號）規(guī)定，從2008年3月1日起，對個人出租住房，不區(qū)分用途，在3稅率的基礎(chǔ)上減半征收營業(yè)稅。,即：營業(yè)稅稅額=個人租金收入,1.5%,2.起征點的規(guī)定,深圳市個人出租房屋起征點由原來5000元調(diào)整為20000元。,即：,月租金收入,20000元的，不征營業(yè)稅；,月租金收入20000元的，按1.5%稅率征收營業(yè)稅。,（三）納稅義務(wù)發(fā)生時間,1.基本規(guī)定,營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)并收訖營業(yè)收入款項或者取得索

4、取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當天。國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定的，從其規(guī)定。,收訖營業(yè)收入款項，是指納稅人應(yīng)稅行為發(fā)生過程中或者完成后收取的款項。,取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當天，為書面合同確定的付款日期的當天；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為應(yīng)稅行為完成的當天。,2.特殊規(guī)定（預(yù)收租金的處理）,根據(jù)中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則第二十五條第二款規(guī)定，納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務(wù)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當天。,3.注意事項（定金和免租期處理）,定金：,對于收到的房租定金，會計和稅務(wù)上的處理基本上是一致的，在取得時不確認收入，只有當定金抵交房租時才按

5、規(guī)定確認收入繳納稅款。,免租期：,會計處理：根據(jù)會計準則的相關(guān)規(guī)定，出租人應(yīng)將租金總額在整個租賃期內(nèi)，按直線法或其他合理的方法進行分配，免租期內(nèi)應(yīng)確認租金收入。,稅務(wù)處理：免租期內(nèi)未產(chǎn)生納稅義務(wù)不繳營業(yè)稅。,二、城市維護建設(shè)稅,（一）納稅人：凡繳納增值稅、消費稅、營業(yè)稅的單位和個人，均是城市維護建設(shè)稅的納稅人。,（二）稅率：以繳納增值稅、消費稅、營業(yè)稅稅額為計稅依據(jù)，自2010年12月1日起，深圳市城市維護建設(shè)稅稅率由1調(diào)整為7。,三、教育費附加,（一）繳費人：凡繳納增值稅、消費稅、營業(yè)稅的單位和個人，均應(yīng)當依照規(guī)定繳納教育費附加。,（二）繳費比例：以繳納增值稅、消費稅、營業(yè)稅稅額為計算依據(jù)，

6、按3%繳納。,四、地方教育附加,（一）繳費人：從2011年1月1日起，凡繳納增值稅、消費稅、營業(yè)稅的單位和個人，均應(yīng)當依照規(guī)定繳納地方教育附加。,（二）繳費比例：以繳納增值稅、消費稅、營業(yè)稅稅額為計算依據(jù)，按2%繳納。,舉例：深圳王某個人出租房屋，2012年6月份租金收入為8000元，7月份租金為21000元，請計算王某6、7月份應(yīng)繳納的營業(yè)額、城市維護建設(shè)稅、教育費附加和地方教育附加。,6月份：,不繳營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加和地方教育附加（不夠營業(yè)稅起征點）。,7月份：,營業(yè)稅=21000,1.5%=315（元）,城市維護建設(shè)稅=3157%=22.05（元）,教育費附加=3153%

7、=9.45（元）,地方教育附加=3152%=6.3（元）,五、印花稅,根據(jù)中華人民共和國印花稅暫行條例的規(guī)定，簽訂房屋租賃合同的單位和個人均為印花稅的納稅義務(wù)人，合同各方當事人應(yīng)各自繳納印花稅。,納稅人簽訂房屋租賃合同的，適用“財產(chǎn)租賃合同”稅目，按租賃金額的1計算繳納印花稅。,印花稅=租賃金額1。,特殊規(guī)定：,稅額不足一元的按一元計稅貼花。,對于一些只規(guī)定了月（天）租金標準而沒有有租賃期限的，年內(nèi)繼續(xù)租用的，可按當年租賃之日至年未的租金總額計算貼花，以后年度使用的，按當年度的租賃總額計算貼花，直到合同結(jié)束為止。,稅收優(yōu)惠：,根據(jù)財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房 經(jīng)濟適用住房和住房租賃有關(guān)稅收

8、政策的通知（財稅200824號）的規(guī)定，從2008年3月1日起，對個人出租、承租住房簽訂的租賃合同，免征印花稅。,六、房產(chǎn)稅,房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)為征稅對象，依照房產(chǎn)的計稅余值或房產(chǎn)租金收入向房產(chǎn)稅納稅義務(wù)人征收的一種財產(chǎn)稅。,（一）基本計稅方法,1.依照房產(chǎn)原值70%為計稅依據(jù)的房產(chǎn)，適用稅率為1.2%,即：房產(chǎn)稅=房產(chǎn)原值,（1-30%）1.2%,2.依照房產(chǎn)租金收入為計稅依據(jù)的房產(chǎn)，適用稅率為12%,即：房產(chǎn)稅=租金收入12%,（二）特殊規(guī)定,對深圳企業(yè)的房產(chǎn)，不論是自用還是出租，都按房產(chǎn)原值的計稅方法計算繳納房產(chǎn)稅。,（三）個人出租居民住房的優(yōu)惠規(guī)定,財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整住房租賃市場

9、稅收政策的通知（財稅2000125號）規(guī)定，從2001年1月1日起，對個人按市場價格出租的居民住房，可暫減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。,（四）具備房屋功能的地下建筑，深圳市按以下方式計稅,1.工業(yè)用途房產(chǎn)，以房屋原價的50%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值,即：房產(chǎn)稅=房屋原價,50%（1-30%）1.2%,2.商業(yè)和其它用途房產(chǎn)，以房屋原價的70%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值,即：房產(chǎn)稅=房屋原價70%（1-30%）1.2%,（五）對居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營性房產(chǎn)的計稅規(guī)定,1.納稅人：由實際經(jīng)營的代管人或使用人繳納房產(chǎn)稅,2.計稅方法：,自營的：房產(chǎn)稅=房產(chǎn)原值,（1-30%）1.2%,出租的：房產(chǎn)稅=租金收入12%,

10、舉例：深圳某企業(yè)由經(jīng)營用房產(chǎn)原值5000萬元，其中地上建筑4000萬元，地下建筑（工業(yè)用）1000萬元，地上建筑中有原值1000萬元的房產(chǎn)用于出租每月收租金1萬元，請計算該企業(yè)全年應(yīng)納的房產(chǎn)稅。,全年應(yīng)納房產(chǎn)稅,=4000,（1-30%）1.2%+100050%（1-30%）,1.2%,=33.6+4.2,=37.8（萬元）,七、城鎮(zhèn)土地使用稅,城鎮(zhèn)土地使用稅是由擁有土地使用權(quán)的單位和個人，按其實際占用的土地面積繳納的一種稅。,（一）計稅方法：,城鎮(zhèn)土地使用稅=實際占用的土地面積,單位稅額,（二）實際占用土地面積的確定（按以下順序核定）,1.土地使用權(quán)證書、房地產(chǎn)證上記載的用地面積；,2.土地

11、使用費登記證（或通知書）上記載的征收面積；,3.相關(guān)房地產(chǎn)權(quán)屬資料、合同記載的用地面積；,4.建筑面積/樓房總層數(shù)；,5.建筑面積/容積率。,（三）稅收優(yōu)惠,財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房 經(jīng)濟適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知（財稅200824號）規(guī)定，從2008年3月1日起，對個人出租住房免征城鎮(zhèn)土地使用稅,。,八、企業(yè)所得稅,（一）企業(yè)所得稅的計稅依據(jù)：應(yīng)納稅所得額。,企業(yè)出租房屋取得的收入，應(yīng)并入企業(yè)收入總額，再按稅法規(guī)定確定應(yīng)納稅所得額計算繳納企業(yè)所得稅。,（二）一次收取多年租金,會計上的處理：對經(jīng)營租賃的租金，出租人應(yīng)當在租賃期內(nèi)各個期間按照直線法確認為當期經(jīng)營租賃收入；其他方

12、法更為系統(tǒng)合理的，也可以采用。,稅務(wù)上的處理：出租人可對已確認的提前一次性支付且租賃期跨年度的租賃收入，在租賃期內(nèi)，分期均勻計入相關(guān)年度收入。,九、個人所得稅,依照中華人民共和國個人所得稅法及其實施條例的規(guī)定，屬于“財產(chǎn)租賃所得”項目個人所得稅的應(yīng)稅范圍。財產(chǎn)租賃所得以一個月內(nèi)取得的收入為一次，依照稅法規(guī)定計征個人所得稅。其征收方式有兩種：,（一）核定征收方式,對月租金,5000元的，核定征收0.1%；,對月租金5000元的，核定征收0.44%,如果納稅人對核定征收由異議的，管理機關(guān)可采用據(jù)實計征方式征收。,（二）據(jù)實征收方式,1.應(yīng)納稅所得額的費用扣除,A.納稅租賃過程中繳納的稅費；,B.向

13、出租方支付的租金；,C.由納稅人負擔(dān)的租賃財產(chǎn)實際開支的修繕費用（以每次800元為限，一次扣除不完的，準予下次繼續(xù)扣除）；,D.稅法規(guī)定的費用扣除標準。,每次收入不超過4000元，定額減除費用800元；,每次收入在4000元以上，定率減除20%的費用。,注：以上費用扣除項目按順序扣除,2.兩個或兩個以上的個人共同取得應(yīng)稅收入的,應(yīng)當對每個人取得的收入分別計算納稅,3.稅率：減按10%稅率征收,十、對私房租賃稅收的征管方法,（一）委托代征,目前深圳市地方稅務(wù)局采取委托房屋租賃管理部門代征的方式征收稅款。,（二）采用綜合征收率的方法征收,1.月租金5000元，稅收綜合征收率為4.1%（房產(chǎn)稅4%，

14、個人所得稅0.1）。,2.5000元月租金20000元，稅收綜合征收率為4.44%（房產(chǎn)稅4%，個人所得稅0.44%）。,3.月租金20000元，稅收綜合征收率為6.12%（營業(yè)稅1.5%，房產(chǎn)稅4%，個人所得稅0.44%，城市維護建設(shè)稅0.105%，教育費附加0.045%，地方教育費附加0.03%）。,房屋租賃有關(guān)稅收政策舉例,深圳A企業(yè)某月租賃收入10000元,深圳張某某月私房租賃收入4000元,深圳王某某月私房租賃收入8000元,深圳李某某月私房租賃收入21000元,營業(yè)稅,100005%,210001.5%,城市維護建設(shè)稅,5007%,3157%,教育費附加,5003%,3153%,地

15、方教育附加,5002%,3152%,印花稅,按合同租賃金額1,房產(chǎn)稅,按年房產(chǎn)余值計稅,40004%,80004%,210004%,城鎮(zhèn)土地使用稅,按實際占用土地面積單位稅額,企業(yè)所得稅,按年所得額所得稅稅率,個人所得稅,40000.1%,80000.44%,210000.44%,稅 種,納稅人,說 明,由于地方稅收制度正處于變革、完善過程中，本課件涉及的有關(guān)稅收政策、辦稅程序、所需資料等有關(guān)內(nèi)容如有變動，以最新規(guī)定以及稅務(wù)機關(guān)的要求為準。,演講完畢，謝謝觀看！,內(nèi)容總結(jié),房屋租賃。深圳市個人出租房屋起征點由原來5000元調(diào)整為20000元。營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形

16、資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)并收訖營業(yè)收入款項或者取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當天。收訖營業(yè)收入款項，是指納稅人應(yīng)稅行為發(fā)生過程中或者完成后收取的款項。1.工業(yè)用途房產(chǎn)，以房屋原價的50%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值。2.商業(yè)和其它用途房產(chǎn)，以房屋原價的70%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值。（五）對居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營性房產(chǎn)的計稅規(guī)定。城鎮(zhèn)土地使用稅=實際占用的土地面積單位稅額。依照中華人民共和國個人所得稅法及其實施條例的規(guī)定，屬于“財產(chǎn)租賃所得”項目個人所得稅的應(yīng)稅范圍。如果納稅人對核定征收由異議的，管理機關(guān)可采用據(jù)實計征方式征收。每次收入不超過4000元，定額減除費用800元。注：以上費用扣除項目按順序扣除。演講完畢，謝謝觀看,