新版當(dāng)前宏觀政策下益陽縣域房地產(chǎn)發(fā)展的實(shí)證分析匯編

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1、 新版當(dāng)前宏觀政策下益陽縣域房地產(chǎn)發(fā)展的實(shí)證分析匯編 一、目前益陽縣域房地產(chǎn)發(fā)展情況 （一）縣域房地產(chǎn)開發(fā)市場趨熱，銷售市場降溫 我們選取了12家有地方代表性的縣域房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行調(diào)查。調(diào)查顯示，202x年6月計(jì)劃總投資6.32億元，同比增長38%，上半年實(shí)際完成投資1.6億元，完成25.3%，本年新開工面積108022平方米，同比增加27222平方米，竣工面積204x0平方米，同比減少21200平方米，實(shí)際銷售面積53500平方米，同比減少5132平方米，空置面積47922平方米，同比增加13632平方米。房地產(chǎn)平均售價(jià)為1280元/平方米，同比增長30%。

2、縣域房地產(chǎn)開發(fā)投資大幅增長，房價(jià)上升較快，但房地產(chǎn)銷售市場卻呈現(xiàn)下降趨勢，空置率上升。 （二）縣域房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模小，企業(yè)盈利呈遞減趨勢 受調(diào)查的12家縣域房地產(chǎn)企業(yè)參差不齊，資產(chǎn)負(fù)債比在40%-80%水平不等，按平均水平看，受調(diào)查企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債比按照時(shí)間序列比較，明顯呈上升趨勢。08年6月資產(chǎn)負(fù)債比為48%，而全國房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債比在75%左右，低于全國上半年房地產(chǎn)資本負(fù)債比27個(gè)百分點(diǎn)。 速動比率是企業(yè)速動資產(chǎn)（貨幣資金、短期投資、應(yīng)收票據(jù)、應(yīng)收賬款、其他應(yīng)收款項(xiàng)等流動資產(chǎn)）與流動負(fù)債的比率。存貨、預(yù)付賬款、待攤費(fèi)用等則不應(yīng)計(jì)入。按照速動比率=（流動資產(chǎn)-

3、存貨-預(yù)付賬款-待攤費(fèi)用）/流動負(fù)債總額100%計(jì)算，受調(diào)查企業(yè)速動比率在2左右，反映出企業(yè)短期償債能力較強(qiáng)。 受調(diào)查企業(yè)在調(diào)查時(shí)間區(qū)域內(nèi)均盈利，但盈利呈遞減趨勢。 （三）從資金需求方看，縣域房地產(chǎn)企業(yè)資金來源、形式單一 調(diào)查顯示，當(dāng)前縣域房地產(chǎn)開發(fā)投資的主要資金來源是自有資金和其他資金來源，其他資金來源主要在于向正規(guī)金融機(jī)構(gòu)借款和民間借貸融資。 從正規(guī)金融機(jī)構(gòu)借款中顯示，主要是從商業(yè)銀行和農(nóng)村信用社獲得，從調(diào)查表中看出向金融機(jī)構(gòu)的借款方式是抵押、質(zhì)押借款。向民間融資借款主要是向個(gè)人借款，基本沒有涉及到企業(yè)、中介人、典當(dāng)行等組織機(jī)構(gòu)。民間融資形式

4、主要是信用借款，借款集中于一年期民間融資。 （四）從資金供給方看，金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)企業(yè)貸款是主要途徑 12家受調(diào)查縣域房地產(chǎn)企業(yè)202x年6月金融機(jī)構(gòu)貸款額比負(fù)債總額平均為12.7%，202x年6月上升為20%（其中含無向金融機(jī)構(gòu)貸款的小型房地產(chǎn)企業(yè)），信貸資金比率呈逐年上升趨勢。而與此同時(shí)，不良貸款率呈下降趨勢，由202x年6月的18.1%下降到202x年6月的11.78%。202x年6月和202x年6月向民間借貸資金占比負(fù)債總額的比重分別為12.8%和7%，呈下降趨勢。一年期民間融資平均利率為18%。據(jù)估算，房地產(chǎn)開發(fā)商的自籌資金有10%是由個(gè)人住房貸款形成的，其他

5、資金來源中大約有20%間接來自于銀行貸款?？傮w測算，房地產(chǎn)開發(fā)投資資金約有30%來自銀行貸款。加上10%的民間融資，其投資資金中房地產(chǎn) 企業(yè)常規(guī)外債規(guī)模在40%。 二、目前縣域房地產(chǎn)發(fā)展中存在的問題 （一）趨緊的宏觀政策與縣域發(fā)展的博弈 202x年以來，國務(wù)院及有關(guān)部委陸續(xù)出臺十余項(xiàng)調(diào)控政策措施,綜合采取經(jīng)濟(jì)的、法律的和必要的行政手段，進(jìn)一步把緊了土地和信貸兩個(gè)“閘門”，以抑制開發(fā)規(guī)模的持續(xù)膨脹和房價(jià)的過快增長,糾正房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中.出現(xiàn)的偏差。 1.宏觀政策與地方政府利益的矛盾沖突。趨緊的宏觀調(diào)控政策和對房地產(chǎn)業(yè)的清理整頓，帶來了房地

6、產(chǎn)開發(fā)投資中各項(xiàng)成本的增加，抑制了房地產(chǎn)投資。202x年，益陽市總體土地均價(jià)為50萬元/畝，比清理整頓前的15—20萬元/畝，上漲了1.8倍左右。據(jù)市房管局綜合測算，六層以下（含六層）的商品房成本價(jià)為1260元/平方米。其中：土地成本500元/平方米、其他成本360元/平方米（水泥、鋼筋等建材及工人工資），各項(xiàng)規(guī)費(fèi)320元/平方米（拆遷、設(shè)計(jì)、報(bào)建、驗(yàn)收、交易等規(guī)費(fèi)）、各項(xiàng)稅收80元/平方米，房地產(chǎn)企業(yè)盈利甚少；七層以上的電梯樓成本價(jià)為1400元/平方米。其中：土地成本220元/平方米、其他成本750元/平方米、各項(xiàng)規(guī)費(fèi)350元/平方米、各項(xiàng)稅收80元/平方米，單位成本盈利為55%。

7、 地方政府清楚房產(chǎn)市場的投資增長對于拉高地方GDP有著重要作用。同時(shí)，房地產(chǎn)市場的信貸風(fēng)險(xiǎn)是地方政府向中央政府謀取自身利益的一種表現(xiàn)方式。開發(fā)商向銀行貸款，地方政府通過批租土地獲取收入，貸款越多，地方政府收益越大，土地價(jià)格越高，地方政府的收益就越快。而隨之增加的銀行風(fēng)險(xiǎn)屬于中央政府。正是由于這種特殊的機(jī)制，各級地方政府都希望本地房地產(chǎn)市場火爆，越是火爆地方政府收益越大。 2.趨緊的政策信號與縣域房地產(chǎn)開發(fā)市場的“尋租”等不當(dāng)行為。收緊的信貸政策，趨緊的調(diào)控措施，而同時(shí)不完善的法規(guī),會導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)通過法規(guī)“漏洞”尋求私利。例如縣域房地產(chǎn)企業(yè)會通過個(gè)人等相關(guān)關(guān)系，尋求政治上的“保護(hù)

8、傘”，這很容易滋生***。無證開發(fā)，個(gè)人私自開發(fā)現(xiàn)象也會出現(xiàn)。 （二）資金需求方與資金供給方的博弈 目前益陽市經(jīng)濟(jì)正進(jìn)入持續(xù)穩(wěn)步增長的時(shí)期，城市化也隨之進(jìn)入快速發(fā)展軌道，小城鎮(zhèn)的建設(shè)以及流動人口對商品房及租賃房屋產(chǎn)生巨大的需求。快速增長的住房需求拉動對房地產(chǎn)開發(fā)投資資金需求的迅速擴(kuò)張。據(jù)調(diào)查了解，受調(diào)查的12家縣域房地產(chǎn)企業(yè)100%的企業(yè)都有通過外部舉債的資金需求。而資金來源渠道窄，形式單一，利率高又是目前縣域房地產(chǎn)企業(yè)獲得資金的主要障礙。目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲取銀行信貸資金的方式，一是通過正常渠道，取得開發(fā)流動資金貸款、住房開發(fā)貸款、商業(yè)用房開發(fā)貸款和其他地產(chǎn)開發(fā)貸款；

9、二是通過非正常渠道將銀行信貸資金轉(zhuǎn)換為房地產(chǎn)開發(fā)資金。非正常渠道中的主要方式是虛假按揭，開發(fā)商以本單位職工及其他關(guān)系作為購房人，借購房之名套取金融機(jī)構(gòu)貸款的行為。 房地產(chǎn)開發(fā)商一方面面對的是缺乏開發(fā)資金和有效融資途徑的制約，另一方面又面對日益增加的住房市場需求。在這種特定的格局下，開發(fā)商為了尋求自我生存和發(fā)展，只能通過各種手段從銀行獲取資金，這是不以任何政策意志為轉(zhuǎn)移的必然結(jié)果。即使通過政策限制銀行的房地產(chǎn)貸款，開發(fā)商也會通過其他渠道，想辦法套取銀行資金，那樣風(fēng)險(xiǎn)就會更大。 而銀行一方面在宏觀經(jīng)濟(jì)政策的指引下，另一方面又在自身穩(wěn)健經(jīng)營的要求下，收緊了對房地產(chǎn)這個(gè)易形成不

10、良貸款的“高?！碑a(chǎn)業(yè)的貸款。在目前信息不對稱的情況下，對于房地產(chǎn)企業(yè)的貸款需求，銀行審核條件比以往更加嚴(yán)格、苛刻。 （三）房屋供給方與房屋需求方的博弈問題 縣域房價(jià)增長快于居民收入增長。202x度，益陽市縣域居民人均可支配收入9875元，同比增長17.9％。目前，縣域房地產(chǎn)平均價(jià)格為1280元/平方米，增長30%，高于縣域居民人均收入12個(gè)百分點(diǎn)?？紤]收入分配差距，大部分居民收入增速低于房價(jià)增速。與此同時(shí)，居民的購房心理價(jià)位為700-800元/平方米，心理和實(shí)際的巨大落差，使得縣域居民難有實(shí)力購買商品房。在房產(chǎn)新政不斷出臺，調(diào)控力度不斷加大的宏觀形勢下，住宅開發(fā)供過于求

11、。同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)比例不合理，適合城區(qū)中、低檔消費(fèi)層次需求的中小套型普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房建設(shè)較少。 三、縣域房地產(chǎn)發(fā)展的相關(guān)措施與建議 （一）要進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)市場秩序 一是嚴(yán)格開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理，嚴(yán)把市場準(zhǔn)入關(guān)，不具備開發(fā)條件的一律不準(zhǔn)進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)市場。二是嚴(yán)格按程序核發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營許可證，嚴(yán)把項(xiàng)目關(guān)。從源頭上堵住違規(guī)開發(fā)行為。三是加大執(zhí)法力度。各有關(guān)職能部門要密切協(xié)作，從清理整頓、規(guī)范開發(fā)市場秩序入手，加大監(jiān)察力度，嚴(yán)厲查處“小開發(fā)”“黑開發(fā)”的違規(guī)開發(fā)行為，凈化房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)境，對無資質(zhì)擅自開發(fā)項(xiàng)目，不予辦理商品房預(yù)售許可，不予確權(quán)發(fā)

12、證。 （二）加強(qiáng)市場監(jiān)測分析，完善信息披露 要按照建設(shè)部等七部委《穩(wěn)定房價(jià)意見》的要求，加快建立健全房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)，加強(qiáng)對房地產(chǎn)特別是商品住房市場運(yùn)行情況動態(tài)監(jiān)測與分析。加大對房地產(chǎn)企業(yè)的信息披露，完善把房地產(chǎn)企業(yè)征信管理，加強(qiáng)對房地產(chǎn)特別是商品住房市場運(yùn)行情況的動態(tài)監(jiān)測與分析，由政府牽頭，組織統(tǒng)計(jì)、計(jì)劃、建設(shè)、房管、國土、開發(fā)辦等部門，及時(shí)采集并適時(shí)披露土地供應(yīng)、市場供求、房價(jià)變動等動態(tài)信息，加強(qiáng)輿論引導(dǎo)，穩(wěn)定市場預(yù)期，增強(qiáng)居民購房決策的科學(xué)性。 （三）加強(qiáng)貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理，做好個(gè)人房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)防范工作 強(qiáng)化對借款人還款能力的

13、審查，嚴(yán)格審查開發(fā)商的資信狀況和按揭項(xiàng)目，加強(qiáng)對抵押物的評估工作，認(rèn)真辦理抵押物的抵押登記和公證，確保每一筆個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的真實(shí)性和合法性，及時(shí)發(fā)現(xiàn)借款人在借款周期內(nèi)的各種不利于銀行風(fēng)險(xiǎn)防范的因素。 （四）加強(qiáng)銀企合作，轉(zhuǎn)變開發(fā)商的經(jīng)營行為 切實(shí)轉(zhuǎn)變開發(fā)商的經(jīng)營行為，努力使開發(fā)商自覺地轉(zhuǎn)移到中小戶型住房建設(shè)上來，這是實(shí)現(xiàn)商業(yè)銀行落實(shí)住房新政的重要環(huán)節(jié)。要積極加強(qiáng)與開發(fā)商的交流，通過與開發(fā)商召開業(yè)務(wù)座談會、聯(lián)系會等措施，對住房新政的政策意圖進(jìn)行研究、探討和學(xué)習(xí)，以增加開發(fā)商開發(fā)中小戶型住房開發(fā)貸款的產(chǎn)品創(chuàng)新，通過為開發(fā)商提供優(yōu)惠利率貸款、延長貸款期限、擴(kuò)大貸款規(guī)模等，加

14、大對中小戶型住房的信貸支持，切實(shí)貫徹落實(shí)國家70%的指令性指標(biāo)。要積極改善對開發(fā)商的住房貸款服務(wù)，在堅(jiān)持控制風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，通過優(yōu)化審批程序，減少審批環(huán)節(jié)，開設(shè)為中小戶型住房項(xiàng)目審批服務(wù)的綠色通道等，為開發(fā)商從事小戶型住房建設(shè)提供有利的條件。要加快建立對開發(fā)商企業(yè)的內(nèi)部評級體系，通過內(nèi)部評級體系，篩選出優(yōu)質(zhì)的開發(fā)商客戶，并與之進(jìn)行重點(diǎn)合作等。 （五）加快建立多元化的房地產(chǎn)融資體系 房地產(chǎn)業(yè)是周期長、風(fēng)險(xiǎn)高、資金密集型、管理集約型的投資行業(yè)。從國外房地產(chǎn)金融發(fā)展歷程看，房地產(chǎn)融資體系可以包括債券融資、股權(quán)融資、投資基金、信托、證券等多種形式，也可以發(fā)展專業(yè)化的住房金融機(jī)構(gòu)。

15、在多元化的情況下，投資者可以直接購買相關(guān)金融產(chǎn)品，而不僅僅通過購買房屋滿足投資組合管理的需要。 （六）加強(qiáng)內(nèi)控管理，提高房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)防范的能力 要進(jìn)一步落實(shí)信貸內(nèi)控制度。嚴(yán)格落實(shí)貸款“三查”，明確貸前調(diào)查、貸前評審、貸款審查、貸款決策、貸后管理五個(gè)層面的責(zé)任，對每一筆房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款要做好認(rèn)真細(xì)致地調(diào)查和分析，堅(jiān)決糾正審慎經(jīng)營原則從屬目標(biāo)利潤的作法。與此同時(shí)，對失職瀆職而造成重大經(jīng)濟(jì)損失的直接責(zé)任人要從嚴(yán)追究。要加強(qiáng)對重要信貸客戶的監(jiān)控，通過加強(qiáng)對借款企業(yè)的抵押物、開發(fā)實(shí)力、經(jīng)營管理、資金安排的嚴(yán)密監(jiān)控，建立一套有效的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控體系。要切實(shí)提高風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警能力，將重心放在對項(xiàng)目的效益和還貸能力評估方面，加強(qiáng)對抵押資產(chǎn)和擔(dān)保資產(chǎn)的評估，從而有效規(guī)避經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。 推進(jìn)經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的建沒 縣城城鎮(zhèn)也存在著巨大的收入差距，許多低收人階層和下崗職工根本沒有足夠的購買力購買商品房。在構(gòu)建和諧社會的進(jìn)程中，地方政府有責(zé)任為低收入群體提供住房保障。當(dāng)務(wù)之急是采取有力措施推進(jìn)經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的建設(shè)，并把中低價(jià)商品、二手房的買賣與租賃結(jié)合起來.配合相關(guān)的金融貸款制度形成一個(gè)完善的、低成本、高效率的社會住房保障體系。 （執(zhí)筆：唐雅琴 洪浚）