新版當前宏觀政策下益陽縣域房地產發(fā)展的實證分析匯編

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1、 新版當前宏觀政策下益陽縣域房地產發(fā)展的實證分析匯編 一、目前益陽縣域房地產發(fā)展情況 （一）縣域房地產開發(fā)市場趨熱，銷售市場降溫 我們選取了12家有地方代表性的縣域房地產企業(yè)進行調查。調查顯示，202x年6月計劃總投資6.32億元，同比增長38%，上半年實際完成投資1.6億元，完成25.3%，本年新開工面積108022平方米，同比增加27222平方米，竣工面積204x0平方米，同比減少21200平方米，實際銷售面積53500平方米，同比減少5132平方米，空置面積47922平方米，同比增加13632平方米。房地產平均售價為1280元/平方米，同比增長30%。

2、縣域房地產開發(fā)投資大幅增長，房價上升較快，但房地產銷售市場卻呈現(xiàn)下降趨勢，空置率上升。 （二）縣域房地產企業(yè)規(guī)模小，企業(yè)盈利呈遞減趨勢 受調查的12家縣域房地產企業(yè)參差不齊，資產負債比在40%-80%水平不等，按平均水平看，受調查企業(yè)資產負債比按照時間序列比較，明顯呈上升趨勢。08年6月資產負債比為48%，而全國房地產企業(yè)資產負債比在75%左右，低于全國上半年房地產資本負債比27個百分點。 速動比率是企業(yè)速動資產（貨幣資金、短期投資、應收票據(jù)、應收賬款、其他應收款項等流動資產）與流動負債的比率。存貨、預付賬款、待攤費用等則不應計入。按照速動比率=（流動資產-

3、存貨-預付賬款-待攤費用）/流動負債總額100%計算，受調查企業(yè)速動比率在2左右，反映出企業(yè)短期償債能力較強。 受調查企業(yè)在調查時間區(qū)域內均盈利，但盈利呈遞減趨勢。 （三）從資金需求方看，縣域房地產企業(yè)資金來源、形式單一 調查顯示，當前縣域房地產開發(fā)投資的主要資金來源是自有資金和其他資金來源，其他資金來源主要在于向正規(guī)金融機構借款和民間借貸融資。 從正規(guī)金融機構借款中顯示，主要是從商業(yè)銀行和農村信用社獲得，從調查表中看出向金融機構的借款方式是抵押、質押借款。向民間融資借款主要是向個人借款，基本沒有涉及到企業(yè)、中介人、典當行等組織機構。民間融資形式

4、主要是信用借款，借款集中于一年期民間融資。 （四）從資金供給方看，金融機構對房地產企業(yè)貸款是主要途徑 12家受調查縣域房地產企業(yè)202x年6月金融機構貸款額比負債總額平均為12.7%，202x年6月上升為20%（其中含無向金融機構貸款的小型房地產企業(yè)），信貸資金比率呈逐年上升趨勢。而與此同時，不良貸款率呈下降趨勢，由202x年6月的18.1%下降到202x年6月的11.78%。202x年6月和202x年6月向民間借貸資金占比負債總額的比重分別為12.8%和7%，呈下降趨勢。一年期民間融資平均利率為18%。據(jù)估算，房地產開發(fā)商的自籌資金有10%是由個人住房貸款形成的，其他

5、資金來源中大約有20%間接來自于銀行貸款?？傮w測算，房地產開發(fā)投資資金約有30%來自銀行貸款。加上10%的民間融資，其投資資金中房地產 企業(yè)常規(guī)外債規(guī)模在40%。 二、目前縣域房地產發(fā)展中存在的問題 （一）趨緊的宏觀政策與縣域發(fā)展的博弈 202x年以來，國務院及有關部委陸續(xù)出臺十余項調控政策措施,綜合采取經濟的、法律的和必要的行政手段，進一步把緊了土地和信貸兩個“閘門”，以抑制開發(fā)規(guī)模的持續(xù)膨脹和房價的過快增長,糾正房地產業(yè)發(fā)展中.出現(xiàn)的偏差。 1.宏觀政策與地方政府利益的矛盾沖突。趨緊的宏觀調控政策和對房地產業(yè)的清理整頓，帶來了房地

6、產開發(fā)投資中各項成本的增加，抑制了房地產投資。202x年，益陽市總體土地均價為50萬元/畝，比清理整頓前的15—20萬元/畝，上漲了1.8倍左右。據(jù)市房管局綜合測算，六層以下（含六層）的商品房成本價為1260元/平方米。其中：土地成本500元/平方米、其他成本360元/平方米（水泥、鋼筋等建材及工人工資），各項規(guī)費320元/平方米（拆遷、設計、報建、驗收、交易等規(guī)費）、各項稅收80元/平方米，房地產企業(yè)盈利甚少；七層以上的電梯樓成本價為1400元/平方米。其中：土地成本220元/平方米、其他成本750元/平方米、各項規(guī)費350元/平方米、各項稅收80元/平方米，單位成本盈利為55%。

7、 地方政府清楚房產市場的投資增長對于拉高地方GDP有著重要作用。同時，房地產市場的信貸風險是地方政府向中央政府謀取自身利益的一種表現(xiàn)方式。開發(fā)商向銀行貸款，地方政府通過批租土地獲取收入，貸款越多，地方政府收益越大，土地價格越高，地方政府的收益就越快。而隨之增加的銀行風險屬于中央政府。正是由于這種特殊的機制，各級地方政府都希望本地房地產市場火爆，越是火爆地方政府收益越大。 2.趨緊的政策信號與縣域房地產開發(fā)市場的“尋租”等不當行為。收緊的信貸政策，趨緊的調控措施，而同時不完善的法規(guī),會導致房地產企業(yè)通過法規(guī)“漏洞”尋求私利。例如縣域房地產企業(yè)會通過個人等相關關系，尋求政治上的“保護

8、傘”，這很容易滋生***。無證開發(fā)，個人私自開發(fā)現(xiàn)象也會出現(xiàn)。 （二）資金需求方與資金供給方的博弈 目前益陽市經濟正進入持續(xù)穩(wěn)步增長的時期，城市化也隨之進入快速發(fā)展軌道，小城鎮(zhèn)的建設以及流動人口對商品房及租賃房屋產生巨大的需求?？焖僭鲩L的住房需求拉動對房地產開發(fā)投資資金需求的迅速擴張。據(jù)調查了解，受調查的12家縣域房地產企業(yè)100%的企業(yè)都有通過外部舉債的資金需求。而資金來源渠道窄，形式單一，利率高又是目前縣域房地產企業(yè)獲得資金的主要障礙。目前房地產開發(fā)企業(yè)獲取銀行信貸資金的方式，一是通過正常渠道，取得開發(fā)流動資金貸款、住房開發(fā)貸款、商業(yè)用房開發(fā)貸款和其他地產開發(fā)貸款；

9、二是通過非正常渠道將銀行信貸資金轉換為房地產開發(fā)資金。非正常渠道中的主要方式是虛假按揭，開發(fā)商以本單位職工及其他關系作為購房人，借購房之名套取金融機構貸款的行為。 房地產開發(fā)商一方面面對的是缺乏開發(fā)資金和有效融資途徑的制約，另一方面又面對日益增加的住房市場需求。在這種特定的格局下，開發(fā)商為了尋求自我生存和發(fā)展，只能通過各種手段從銀行獲取資金，這是不以任何政策意志為轉移的必然結果。即使通過政策限制銀行的房地產貸款，開發(fā)商也會通過其他渠道，想辦法套取銀行資金，那樣風險就會更大。 而銀行一方面在宏觀經濟政策的指引下，另一方面又在自身穩(wěn)健經營的要求下，收緊了對房地產這個易形成不

10、良貸款的“高?！碑a業(yè)的貸款。在目前信息不對稱的情況下，對于房地產企業(yè)的貸款需求，銀行審核條件比以往更加嚴格、苛刻。 （三）房屋供給方與房屋需求方的博弈問題 縣域房價增長快于居民收入增長。202x度，益陽市縣域居民人均可支配收入9875元，同比增長17.9％。目前，縣域房地產平均價格為1280元/平方米，增長30%，高于縣域居民人均收入12個百分點?？紤]收入分配差距，大部分居民收入增速低于房價增速。與此同時，居民的購房心理價位為700-800元/平方米，心理和實際的巨大落差，使得縣域居民難有實力購買商品房。在房產新政不斷出臺，調控力度不斷加大的宏觀形勢下，住宅開發(fā)供過于求

11、。同時，房地產開發(fā)結構比例不合理，適合城區(qū)中、低檔消費層次需求的中小套型普通商品房、經濟適用房和廉租房建設較少。 三、縣域房地產發(fā)展的相關措施與建議 （一）要進一步規(guī)范房地產開發(fā)市場秩序 一是嚴格開發(fā)企業(yè)資質管理，嚴把市場準入關，不具備開發(fā)條件的一律不準進入房地產開發(fā)市場。二是嚴格按程序核發(fā)房地產開發(fā)經營許可證，嚴把項目關。從源頭上堵住違規(guī)開發(fā)行為。三是加大執(zhí)法力度。各有關職能部門要密切協(xié)作，從清理整頓、規(guī)范開發(fā)市場秩序入手，加大監(jiān)察力度，嚴厲查處“小開發(fā)”“黑開發(fā)”的違規(guī)開發(fā)行為，凈化房地產開發(fā)環(huán)境，對無資質擅自開發(fā)項目，不予辦理商品房預售許可，不予確權發(fā)

12、證。 （二）加強市場監(jiān)測分析，完善信息披露 要按照建設部等七部委《穩(wěn)定房價意見》的要求，加快建立健全房地產市場信息系統(tǒng)，加強對房地產特別是商品住房市場運行情況動態(tài)監(jiān)測與分析。加大對房地產企業(yè)的信息披露，完善把房地產企業(yè)征信管理，加強對房地產特別是商品住房市場運行情況的動態(tài)監(jiān)測與分析，由政府牽頭，組織統(tǒng)計、計劃、建設、房管、國土、開發(fā)辦等部門，及時采集并適時披露土地供應、市場供求、房價變動等動態(tài)信息，加強輿論引導，穩(wěn)定市場預期，增強居民購房決策的科學性。 （三）加強貸款的風險管理，做好個人房地產信貸風險防范工作 強化對借款人還款能力的

13、審查，嚴格審查開發(fā)商的資信狀況和按揭項目，加強對抵押物的評估工作，認真辦理抵押物的抵押登記和公證，確保每一筆個人住房貸款業(yè)務的真實性和合法性，及時發(fā)現(xiàn)借款人在借款周期內的各種不利于銀行風險防范的因素。 （四）加強銀企合作，轉變開發(fā)商的經營行為 切實轉變開發(fā)商的經營行為，努力使開發(fā)商自覺地轉移到中小戶型住房建設上來，這是實現(xiàn)商業(yè)銀行落實住房新政的重要環(huán)節(jié)。要積極加強與開發(fā)商的交流，通過與開發(fā)商召開業(yè)務座談會、聯(lián)系會等措施，對住房新政的政策意圖進行研究、探討和學習，以增加開發(fā)商開發(fā)中小戶型住房開發(fā)貸款的產品創(chuàng)新，通過為開發(fā)商提供優(yōu)惠利率貸款、延長貸款期限、擴大貸款規(guī)模等，加

14、大對中小戶型住房的信貸支持，切實貫徹落實國家70%的指令性指標。要積極改善對開發(fā)商的住房貸款服務，在堅持控制風險的基礎上，通過優(yōu)化審批程序，減少審批環(huán)節(jié)，開設為中小戶型住房項目審批服務的綠色通道等，為開發(fā)商從事小戶型住房建設提供有利的條件。要加快建立對開發(fā)商企業(yè)的內部評級體系，通過內部評級體系，篩選出優(yōu)質的開發(fā)商客戶，并與之進行重點合作等。 （五）加快建立多元化的房地產融資體系 房地產業(yè)是周期長、風險高、資金密集型、管理集約型的投資行業(yè)。從國外房地產金融發(fā)展歷程看，房地產融資體系可以包括債券融資、股權融資、投資基金、信托、證券等多種形式，也可以發(fā)展專業(yè)化的住房金融機構。

15、在多元化的情況下，投資者可以直接購買相關金融產品，而不僅僅通過購買房屋滿足投資組合管理的需要。 （六）加強內控管理，提高房地產風險防范的能力 要進一步落實信貸內控制度。嚴格落實貸款“三查”，明確貸前調查、貸前評審、貸款審查、貸款決策、貸后管理五個層面的責任，對每一筆房地產開發(fā)企業(yè)貸款要做好認真細致地調查和分析，堅決糾正審慎經營原則從屬目標利潤的作法。與此同時，對失職瀆職而造成重大經濟損失的直接責任人要從嚴追究。要加強對重要信貸客戶的監(jiān)控，通過加強對借款企業(yè)的抵押物、開發(fā)實力、經營管理、資金安排的嚴密監(jiān)控，建立一套有效的風險監(jiān)控體系。要切實提高風險預警能力，將重心放在對項目的效益和還貸能力評估方面，加強對抵押資產和擔保資產的評估，從而有效規(guī)避經營風險。 推進經濟適用房和廉租房的建沒 縣城城鎮(zhèn)也存在著巨大的收入差距，許多低收人階層和下崗職工根本沒有足夠的購買力購買商品房。在構建和諧社會的進程中，地方政府有責任為低收入群體提供住房保障。當務之急是采取有力措施推進經濟適用房和廉租房的建設，并把中低價商品、二手房的買賣與租賃結合起來.配合相關的金融貸款制度形成一個完善的、低成本、高效率的社會住房保障體系。 （執(zhí)筆：唐雅琴 洪浚）