2009年重慶房地產市場調研報告公共管理專業(yè)

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1、2009年重慶房地產市場調研報告作者 XXX2009年重慶房地產市場調研報告1一 市場概述21商品房市場3市場綜述3供求關系分析4供應量分析4成交量分析4成交均價分析4市場特征4二 土地市場51本月公告土地分析5供應結構分析5本月成交地塊分析5三 商品住宅市場61供應量62新推量分析63熱點板塊6四 辦公市場61區(qū)域分析62市場供應量分析7五 商業(yè)市場71市場綜述72市場供應量分析8六 產品分析81產品綜述8熱銷、滯銷產品8特色樓盤推薦9七 營銷媒體101營銷透析10營銷綜述10營銷策略102媒體分析11媒體市場投放綜述11主要監(jiān)測媒體投放分析11一 市場概述進入09年以來，重慶市場每月一直呈

2、供小于求局面，成交量持續(xù)攀升，一直在高位運行。據統(tǒng)計09年1-6月市場供應量約709.83萬平方米，成交量約為1074.76萬平方米，目前的成交量穩(wěn)定在每月190萬平方米左右。各開發(fā)商資金壓力得到緩解，同時市場供需差距縮小，因此未來短時間內重慶市場將趨于穩(wěn)定。（1）供應量相對穩(wěn)定2009年6月，重慶市場新增供應面積111.15萬平方米，與上月相比，減少4.13萬平方米，減幅約為3.58%，同比降幅49.93%。相比去年同期供應量的減少主要是由于開發(fā)商去年人為減緩了施工進度，目前工程進度跟不上的緣故。（2）成交量穩(wěn)中有升2009年6月，重慶市主城區(qū)商品房市場成交體量為190.47萬平方米，較上月

3、增加了約1.80萬平米，環(huán)比增漲約9.54%，且較去年同期大幅上漲達到128.99%。本月成交量與上月相比趨于穩(wěn)定，無大幅波動。且與去年同期比較，市場確實有所好轉。（3）成交均價走勢平穩(wěn) 6月，重慶市商品房成交均價為4278元/平方米，較上月下降了83元/平方米，環(huán)比下降約1.90%，同比增長約5.17%。市場成交均價走勢平穩(wěn)，且連續(xù)3個月保持了4200元/平方米以上的價格水平。 （4）未來將加大供應量，但整體市場仍趨向穩(wěn)定 各開發(fā)商資金壓力得到緩解，同時市場供需差距縮小，因此未來短時間內重慶市場將趨于穩(wěn)定。加之，由于部分樓盤今年已經完成大半銷售量任務，市場連續(xù)6個月出現(xiàn)供小于求的狀態(tài)。為保證

4、在下半年還有房源銷售，因此部分樓盤將會加大供應量，且將進行一定程度的漲價。而市場需求在恐懼漲價的同時，此前的觀望態(tài)度也將發(fā)生根本轉變。國際社區(qū)15295.72華新都市花園3.186月銷售金額排行榜6月銷售面積排行榜項目名稱金額（萬元）項目名稱面積（萬）茶園新城區(qū)K標準分區(qū)住宅22173.36宏聲假日廣場4.82光華觀府國際19660.52國際社區(qū)3.53江與城17565.61光華觀府國際3.48華新都市花園13001.86茶園新城區(qū)K標準分區(qū)住宅3.08魯能星城11701.93晉愉綠島映像2.86宏聲假日廣場11401.09魯能星城2.70珊瑚水岸11362.36重慶壹江城2.30招商江灣城1

5、1237.72海爾海語江山2.30晉愉綠島映像10977.85慶業(yè)九寨印象2.121商品房市場 市場綜述 6月重慶市商品房市場成交較上月相比趨于穩(wěn)定，供求差距縮小，均無大幅波動。商品房市場新增供應111.15萬平方米，較之上月減少了4.13萬平方米，環(huán)比下降3.58%。商品房成交量達到190.47萬平方米，與上月相比無明顯變化，環(huán)比增幅約為9.54%，較去年同期大幅上漲達到128.99%。市場成交均價為4278元/平方米，較上月相比小幅下跌83元/平方米，環(huán)比下降1.90%，同比增長了5.17%。表：重慶市6月商品房各類指標變化表指標 2009年5月2009年6月同比增長（%）環(huán)比增長（%）供

6、求比 0.610.58-78.28%-4.92%供應量（萬平方米）115.28111.15-49.93%-3.58%成交量（萬平方米）188.67190.47128.99%0.95%成交價格（元/平方米）436142780.52%-1.90%成交總額（億元）82.2881.500.01%-0.95%供求關系分析 據本機構監(jiān)測，2009年6月重慶市商品房供求比約為0.58，低于5月的0.61。 6月重慶市商品房供應量約為111.15萬平方米，成交量約190.47萬平方米，成交量明顯高于供應量。市場連續(xù)6個月出現(xiàn)供小于求的狀態(tài)，存量被大量消化，但由于市場存量較大，市場形勢依舊嚴峻。 供應量分析 6

7、月重慶市商品房供應量約為111.15萬平方米，與上月相比減少了4.13萬平方米，減幅約為3.58%，仍以去化存量為主。成交量分析 6月，商品房市場成交量達到190.47萬平方米，較上月增加了約1.80萬平米，環(huán)比增漲約9.54%，且較去年同期大幅上漲達到128.99%。本月成交量于上月相比趨于穩(wěn)定，無大幅波動。且與去年同期比較，市場確實有所好轉。成交均價分析 6月，重慶市商品房成交均價為4278元/平方米，較上月下降了83元/平方米，環(huán)比下降約1.90%，同比增長約5.17%。市場成交均價走勢平穩(wěn)，且連續(xù)3個月保持了4200元/平方米以上的價格水平。市場特征 房地產市場回暖，成交情況趨于平穩(wěn)，

8、成交量穩(wěn)中有升。6月商品房市場趨于穩(wěn)定，成交情況無明顯異動。成交量穩(wěn)中有升，增至190.47萬平方米，增幅約為9.54%，同比大幅上揚，增幅達128.99%。本月商品房市場新增供應111.15萬平方米，與上月相比減少了4.13萬平方米，減幅約為3.58%，環(huán)比減少49.93%。可見，市場仍以去化存量為主。成交均價為4278元/平方米，較上月下降了83元/平方米，環(huán)比下降約1.90%，同比增長約5.17%。市場成交均價走勢平穩(wěn)，且連續(xù)3個月保持了4200元/平方米以上的價格水平。二 土地市場 1本月公告土地分析 據本機構統(tǒng)計，截止到2009年6月30日，重慶市土地交易中心公示擬供應土地共47宗，

9、預出讓土地面積共計為296.14萬平方米，出讓綜合價金共1069957萬元，土地平均出讓價格3612.99元/平方米。2009年6月，重慶主城區(qū)除南岸區(qū)外，其他區(qū)域均有土地供應。 供應結構分析 2009年6月擬供應土地共47宗，純居住用地供應16宗，占地面積為99.81萬平方米；商業(yè)金融業(yè)用地供應2宗，占地面積為1.8萬平方米；綜合用地供應8宗，占地面積為77.94萬平方米；工業(yè)倉儲用地供應16宗，占地面積為83.4萬平方米；公建配套用地供應4宗，占地面積為2.05萬平方米；最后是其他用地供應1宗，占地面積為31.14萬平方米。本月成交地塊分析 據重慶土地交易中心數(shù)據顯示，2009年6月重慶市

10、土地成交共36宗，成交面積235.65萬平方米，成交總金額1176103萬元，成交均價4990.86元/平方米，樓面價1733.08元/平方米。2009年6月土地成交各項指標與上月相比均有上升，特別是成交宗數(shù)、金額和面積有大幅度的上升。 從市場土地成交量走勢圖中可以看出，現(xiàn)在土地市場成交在逐步回暖，都源于現(xiàn)在房地產市場的成交量增加，未來預期較好。三 商品住宅市場 1供應量 根據本機構對09年6月重慶商品住宅市場監(jiān)控得出，6月新增住宅供應量約為103.7萬平方米，較上月增加了42.36萬平方米，環(huán)比增幅約為69.06，較去年同期下降48.46%。 2新推量分析 6月，重慶商品房市場共有36個樓盤

11、新增推案，共計推出38次，套內面積約62.23萬平方米，較上月增加了7.11萬平方米，環(huán)比增幅達12.90，同比下降了32.58%。3熱點板塊 6月熱點板塊主要集中在三個區(qū)域，首先是渝北區(qū)，市場新推案2223套，新推體量達到20.95萬平方米，其次是南岸區(qū)，市場新推案1816套，市場新推案量為14.83萬平方米，再次是江北區(qū)，市場新推案1308套，市場新推案量為9.89萬平方米。 3個熱點區(qū)域持續(xù)火熱主要原因是在本月中該區(qū)域有多個項目推案，其中渝北區(qū)、南岸區(qū)均分別有10個新推案項目，且渝北區(qū)推案頻次達11次，其中，有4個項目為首次開盤。而南岸區(qū)亦十分活躍，本月有3個首次開盤項目。新推案樓盤普遍

12、價格較為合理，客戶容易接受，促成了本月熱銷局勢。四 辦公市場 1區(qū)域分析因特殊的地理環(huán)境的影響，重慶寫字樓分布有明顯的區(qū)域性和聚集性，經過幾年的發(fā)展已經形成相對較完整的5個區(qū)域。20072010年是重慶寫字樓市場的快速增長期；傳統(tǒng)商務區(qū)持續(xù)擴大有限，新牌坊、高新區(qū)將成為寫字樓新增供應區(qū)域。目前寫字樓最集中的商務區(qū)是渝中區(qū)、江北區(qū)和南岸區(qū)。 區(qū)域寫字樓市場的發(fā)展是隨著城市競爭實力不斷增強、城市內部商業(yè)行為的活躍以及對外經濟貿易的加強而發(fā)展的。重慶直轄十年的快速發(fā)展及可預見的良好商務環(huán)境及可投資性增加了寫字樓的需求量。比如，目前包括世界500強在內的不少外企加快了入駐重慶的速度。因此，不斷發(fā)展的重

13、慶，將吸引更多的企業(yè)來渝投資，這也為寫字樓市場開拓了更大的空間。2市場供應量分析 6月，渝高新城星座推出A區(qū)單體商務樓。從走勢圖可以看出，本月是繼上月以來，今年重慶辦公市場第二次有新品面市。但此次渝高新城星座推向市場體量較小，僅推出13-20層，共計體量0.61萬方。五 商業(yè)市場 1市場綜述 目前的重慶商業(yè)市場開發(fā)更傾向于“城市綜合體”的開發(fā)模式，所謂“城市綜合體”是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空間的三項以上進行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動關系，從而形成一個多功能、高效率的綜合體。 重慶市的商業(yè)地產除了城市中心組團外，其他區(qū)域/

14、板塊都較為分散，并多以住宅底商的形式存在。 重慶市的商業(yè)地產除了城市中心組團外，其他區(qū)域/板塊都較為分散，并多以住宅底商的形式存在。2市場供應量分析商業(yè)地產市場并不能像商品住宅市場一樣出現(xiàn)大體量的投入市場，而是有針對性的衡量客戶需求之后逐步推向市場，一般是作為住宅項目的補充而存在。 6月，商業(yè)新增推案項目個數(shù)為2個。新增推案體量為0.93萬平方米，新增體量是09年上半年以來最高的一個月，同比也有所增加，增幅約為14.8%。從新增供應走勢圖看出，新增推案體量在08年6月至9月呈上升趨勢，但近9月商業(yè)市場新增供應呈明顯波動變化。 本月市場商業(yè)新增項目分別為世紀陽光和中海國際社區(qū)，其中，位于彈子石的

15、中海國際社區(qū)商業(yè)為首次開盤。六 產品分析 1產品綜述 熱銷、滯銷產品 熱銷產品萬科渝園 銷售狀況：2009年6月21日，萬科渝園首次開盤，推出1、2、103-105、28-30、85、45號樓，戶型面積為150-188平方米之間，套內均價12000元/平方米，VIP辦卡客戶總價優(yōu)惠5萬，一次性付款9.8折， 按揭付款9.9折，萬客會客戶再優(yōu)惠9.96折。此次開盤，合計推出80套房源，開盤當天即售55套。產品亮點：萬科渝園是萬科集團在重慶的首個別墅項目，位于渝北區(qū)寶圣大道，西南政法大學對面。車行5分鐘可到達江北機場，15分鐘到達龍頭寺火車站、觀音橋 CBD，20分鐘到達解放碑 CBD，交通快速便

16、捷。另規(guī)劃中的輕軌三號線，中環(huán)快速干線也近在咫尺。項目自身商業(yè)配套齊全，周邊高校環(huán)繞?？傉嫉孛娣e300多畝，分三期開發(fā)，一期共有80多套三樓一底的合院和聯(lián)排別墅。項目規(guī)劃了11100平方米的中庭自然園林景觀，使之成為高品質綜合社區(qū)的詩意棲居之地。熱銷產品財信城市國際 銷售狀況：2009年6月28日，項目首次開盤，推出4號樓，戶型面積在40-111平方米之間，套內均價為5800元/平方米。起價和最高價分別為5525元/平方米，6185元/平方米。開盤當日，VIP卡客戶享受總款優(yōu)惠5000元，在7天內完善商品房認購合同及相關手續(xù)再總款優(yōu)惠2000元，另外一次性購房客戶優(yōu)惠9.9折，按揭則無優(yōu)惠。合

17、計推出247套房源，當日勁銷210套。產品亮點：財信城市國際項目位于渝北區(qū)龍溪街道金龍路600號（原電子校地塊），由11棟高層住宅和1棟寫字樓和酒店組合的超高層組成，整體規(guī)劃呈圍合式布局，以中庭為主題景觀，總建筑面積達30萬平米。項目地處加州新牌坊成熟生活區(qū)，居住氛圍濃厚，周邊生活配套齊全，具有該地塊不可復制的地理優(yōu)勢和教育配套優(yōu)勢。社區(qū)規(guī)劃配套完善，包括中央時尚臨街商業(yè)、小學、幼兒園、托兒所、地下停車庫，6000的新世紀超市已簽約入駐。項目地理位置優(yōu)越性，是加州大社區(qū)和新牌坊大社區(qū)之間最成熟的地段。在延續(xù)加州原有城市資源的基礎上，建立集餐飲、休閑、購物、娛樂多元發(fā)展的中心社區(qū)，為加州注入國際

18、品質化的新商業(yè)、新時尚、新生機、新活力，推動加州升級換代。滯銷產品巨成龍灣 銷售狀況：6月28日，加推11號樓，建筑類型為高層，戶型面積在40.11-61.8平米，套內均價為5652元/平方米。一次性、按揭付款均為9.2折。合計推出310套房源，當日僅銷售25套。滯銷原因：巨成龍灣此次推出的產品為市場最熱銷產品，小戶型、總價低、地段好。但此次加推效果卻不好，這主要是由于其前期項目品質一般，相比同區(qū)域里的其他樓盤品質較差，開發(fā)商知名度品牌也不如同區(qū)域競品樓盤，戶型無創(chuàng)新，而價格卻相對于同區(qū)域競品樓盤還略高，綜合競爭力較差，因此銷售情況并不理想。特色樓盤推薦 中凱翠海朗園大型公園項目樓盤 推薦理由

19、：1、項目緊靠重慶市江北鴻恩寺公園東大門；2、濱臨觀音橋商業(yè)步行街。連接觀音橋至鴻恩寺東大門的觀鴻大道已開建，將于2010春節(jié)建成通車，屆時翠海朗園到達觀音橋商圈只需2分鐘；3、區(qū)域升值潛力巨大。近日，保利以38.1億奪得鴻恩寺地王地塊，更是體現(xiàn)了該區(qū)域未來的升值空間相當巨大。中凱翠海朗園是上海中凱集團在重慶開發(fā)的首個住宅項目，前期開發(fā)10棟高層豪宅，后期將建別墅項目。翠海朗園位于重慶江北區(qū)核心地帶，緊靠鴻恩寺公園東大門。本期推出4號樓，32層2梯5戶結構，共1.34萬平方米，共計179套房源，推案戶型為72.95-75.79平方米的二房，均價6500元/平米，開盤銷售了60套，銷售情況良好。

20、七 營銷媒體 1營銷透析 營銷綜述 2009年6月重慶房地產市場各大開發(fā)商活動“精彩紛呈”，紛紛使出渾身解數(shù)，努力為半年的銷售畫上精彩的逗號。以營銷活動為訴求點的媒體投放僅占整個市場投放的17.94%。而在營銷活動中主要以加推、特價房、示范單位為主，占據了營銷市場54%的份額。值得注意的是盡管開盤信息相對5月有縮水，但市場6月新開盤項目明顯多于5月。營銷策略 案例1：龍湖“1億元底價房” 截至5月底，重慶龍湖今年已經實現(xiàn)銷售額26億元，提前一個月超額完成了半年目標。6月6日6月15日，龍湖重慶在江北北城天街中庭舉行了“龍湖底價房源專場展”。參加這次底價房專場展的一億元房源，來自龍湖旗下七大項目

21、，包括了高層、洋房、別墅等多種業(yè)態(tài)。之所以有“底價”之稱，是因為此次龍湖專場展將給予客戶最大限度的優(yōu)惠，例如，購買春森彼岸的房子，最少可以優(yōu)惠4萬元/套，而購買悠山郡別墅，最多可優(yōu)惠7萬元/套。效果監(jiān)測 還是“1億元”，不久前的協(xié)信也是用“1億元”響動全市，但不同的是：龍湖給出的都是指定房源總價值，而協(xié)信的則是價格優(yōu)惠總量1億元。在北城天街僅6月6日啟幕的前2天，到訪客戶就達約2000組。從活動取得的效果來看，龍湖此次的“1億元”完全不夠，但是大多為尾房，多少也有一定的缺陷。價格的優(yōu)惠提升了增值空間。這次活動對于龍湖品牌在重慶的鞏固有一定作用，也使其自身銷售回款速度最大。在目前的地產環(huán)境下，市

22、場前景仍然撲朔迷離，快銷無疑是目前最穩(wěn)健的做法，也符合龍湖穩(wěn)扎穩(wěn)打的發(fā)展原則。2媒體分析 媒體市場投放綜述 根據本機構對重慶六大類主流報紙（晨報、商報、晚報、時報、新女報、渝報）媒體廣告投放的監(jiān)測分析，2009年6月重慶房地產市場共投放549頻次報紙媒體廣告，投放版面共計約432.54版。6月，重慶房地產市場熱度與5月相比，并未出現(xiàn)大幅度減少。平面媒體投放頻次與上月相比反而增加了10次，增加1.86%，同比下降43.16%。與2008年6月相比，本月投放頻次的減少主要是受市場回暖態(tài)勢影響；投放版面與上月相比減少2.1個版面，環(huán)比降幅不足1%，同比降幅達到42.51%。2009年5月、6月房地產

23、平面媒體投放規(guī)?；鞠喈?，結合營銷活動中高達38%的訴求點為加推信息，可以看出：市場后續(xù)乏力，以消化存量為主。主要監(jiān)測媒體投放分析 2009年6月，重慶市房地產報媒廣告投放格局中重慶時報和重慶晨報依然占據了市場的主導位置。一向占據報媒廣告市場份額首位的重慶晨報，市場份額依然穩(wěn)定在30%-37%之間；重慶時報的市場份額也坐穩(wěn)了市場份額第二的位置。晚報和商報6月市場份額仍然不足20%。從2009年以來，時報的市場份額異軍突起，數(shù)據結構顯示，其主要“搶占”了重慶晚報、重慶商報房地產平面媒體市場份額，而重慶晨報則依然堅挺獨大。 至2004年8月25日重慶時報首次發(fā)行以來，其報紙新聞性、服務性、實用性終于在第五個年頭得到認可，也越來越得到各大地產商的親睞。與地產商的廣告合作從普通的“現(xiàn)金登報”到“登報銷售提成+現(xiàn)金”這樣一種模式，體現(xiàn)了重慶時報對自身媒體效果負責任的態(tài)度。第12頁（共12頁）