X華地產(chǎn)公司肥城泰肥一級路旁項目發(fā)展戰(zhàn)略與營銷策劃方案(PPT 138頁)

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1、肥城泰肥一級路項目發(fā)展戰(zhàn)略及營銷策劃案切脈營銷 執(zhí)行為王肥城泰肥一級路旁項目肥城泰肥一級路旁項目發(fā)展戰(zhàn)略及營銷策劃案發(fā)展戰(zhàn)略及營銷策劃案（初步溝通案稿）（初步溝通案稿）肥城泰肥一級路項目發(fā)展戰(zhàn)略及營銷策劃案切脈營銷 執(zhí)行為王【引子引子】通過對本案所屬宗地的實地的考察，結(jié)合項目所屬城通過對本案所屬宗地的實地的考察，結(jié)合項目所屬城市、區(qū)域、地段、商業(yè)發(fā)展情況、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)等外在因市、區(qū)域、地段、商業(yè)發(fā)展情況、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)等外在因素的分析，我們認為本案可以建設(shè)成為覆蓋一定區(qū)域素的分析，我們認為本案可以建設(shè)成為覆蓋一定區(qū)域的綜合性商業(yè)項目。的綜合性商業(yè)項目。具備諸多優(yōu)勢與機會的好項目具備諸多優(yōu)勢與機會的好項目

2、即，本案具備成為即，本案具備成為“第五代專業(yè)市場第五代專業(yè)市場”的基的基礎(chǔ)礎(chǔ)肥城泰肥一級路項目發(fā)展戰(zhàn)略及營銷策劃案切脈營銷 執(zhí)行為王項目的項目的三大主要目標三大主要目標全力銷售全力銷售以銷售為主要目標，迅速回籠資金，其次要考慮后續(xù)的經(jīng)營問題降低風險降低風險 實施穩(wěn)健操作實施穩(wěn)健操作在流動性、收益性和安全性上，安全性列首位，項目必須低風險穩(wěn)健操作積累經(jīng)驗積累經(jīng)驗 儲備資源儲備資源通過本案成功運作，積累專業(yè)市場項目，為企業(yè)長久發(fā)展積累經(jīng)驗，儲備資源肥城泰肥一級路項目發(fā)展戰(zhàn)略及營銷策劃案切脈營銷 執(zhí)行為王項目發(fā)展方向項目發(fā)展方向總體原則總體原則產(chǎn)品結(jié)構(gòu)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)本案做成什么樣的市場？怎樣做好這個項目？

3、項目的總體原則是什么？做什么樣的產(chǎn)品？什么樣的產(chǎn)品更適合銷售，適合經(jīng)營？項目利益最大化項目利益最大化項目的三個核心問題項目的三個核心問題肥城泰肥一級路項目發(fā)展戰(zhàn)略及營銷策劃案切脈營銷 執(zhí)行為王總體原則：營銷領(lǐng)航總體原則：營銷領(lǐng)航 經(jīng)營跟進經(jīng)營跟進項目發(fā)展方向項目發(fā)展方向確定什么樣的市場定位，才能最大限度的樹立市場形象。獲得相應的競爭優(yōu)勢和市場認同感。解決之道：解決之道：通過對泰安區(qū)域內(nèi)商業(yè)市場的調(diào)研。研究魯中經(jīng)濟發(fā)展區(qū)域的專業(yè)市場發(fā)展方向和規(guī)模，狀況。對投資者和經(jīng)營者進行訪談，了解他們對于專業(yè)市場項目在項目宗地開發(fā)可行性的看法。項目應該打造什么樣的產(chǎn)品？才能獲得投資者和經(jīng)營者的信心，實現(xiàn)快速的

4、產(chǎn)權(quán)銷售。解決之道：解決之道：通過對泰安區(qū)域內(nèi)商業(yè)市場的調(diào)研，研究魯中經(jīng)濟發(fā)展區(qū)域的專業(yè)市場產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)和產(chǎn)品組合。探索最適合本案的產(chǎn)品形式和組合。對投資者和經(jīng)營者進行訪談，征求對與本案開發(fā)的總體看法，了解他們對這種產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和形式的看法和看法產(chǎn)生的原因，并研究項目做旺與產(chǎn)品結(jié)構(gòu)必然的關(guān)聯(lián)性。項目產(chǎn)品結(jié)構(gòu)項目產(chǎn)品結(jié)構(gòu)肥城泰肥一級路項目發(fā)展戰(zhàn)略及營銷策劃案切脈營銷 執(zhí)行為王我們圍繞目標，帶著核心問題進行以下思考我們圍繞目標，帶著核心問題進行以下思考市場調(diào)研市場調(diào)研No.1 市場環(huán)境如何？有哪些機會點？市場環(huán)境如何？有哪些機會點？項目定位項目定位No.2 本案的價值在哪？我們的客群是誰？我們優(yōu)勢在哪？

5、本案的價值在哪？我們的客群是誰？我們優(yōu)勢在哪？總體營銷策略總體營銷策略No.3 制定怎樣的策略才能實現(xiàn)旺銷？實現(xiàn)利潤最大化？制定怎樣的策略才能實現(xiàn)旺銷？實現(xiàn)利潤最大化？營銷推廣營銷推廣No.4 項目包裝、推廣如何做到行之有效？搶占市場有利位置？項目包裝、推廣如何做到行之有效？搶占市場有利位置？銷售執(zhí)行銷售執(zhí)行No.5 項目如何執(zhí)行銷售？如何落實銷售？項目如何執(zhí)行銷售？如何落實銷售？肥城泰肥一級路項目發(fā)展戰(zhàn)略及營銷策劃案切脈營銷 執(zhí)行為王思思 維維 導導 圖圖市市 場場 調(diào)調(diào) 研研項項 目目 定定 位位總體營銷策略總體營銷策略營營 銷銷 推推 廣廣銷銷 售售 執(zhí)執(zhí) 行行宏觀分析宏觀分析泰安概述泰

6、安概述泰安商業(yè)地產(chǎn)概述泰安商業(yè)地產(chǎn)概述周邊商業(yè)地產(chǎn)概述周邊商業(yè)地產(chǎn)概述有效客群概述有效客群概述宏觀分析宏觀分析肥城泰肥一級路項目發(fā)展戰(zhàn)略及營銷策劃案切脈營銷 執(zhí)行為王2010年房地產(chǎn)市場宏觀情況分析年房地產(chǎn)市場宏觀情況分析房地產(chǎn)市場快速升溫，政策調(diào)整頻出房地產(chǎn)市場快速升溫，政策調(diào)整頻出1、源自去年下半年投資高增長，到2010年第二季度開始集中爆發(fā)。2、銷售增加：需求持續(xù)釋放，市場銷售勢頭迅猛。3、價格上漲：同比漲幅持續(xù)高位運行，環(huán)比持續(xù)增長。4、資金來源充足：國內(nèi)貸款及個人按揭貸款持續(xù)增長。導致存款準備金率及利率做出調(diào)整。5、供給回升：新開工面積全國持續(xù)增長。6、國房景氣指數(shù)持續(xù)走高。多種因素

7、促進房地產(chǎn)市場逆勢上揚多種因素促進房地產(chǎn)市場逆勢上揚1、寬松的貨幣政策是主要原因。2、通脹預期是間接誘惑。3、消費結(jié)構(gòu)經(jīng)歷金融危機后周期性改變到來是重要基礎(chǔ)。肥城泰肥一級路項目發(fā)展戰(zhàn)略及營銷策劃案切脈營銷 執(zhí)行為王我國商業(yè)地產(chǎn)市場形勢我國商業(yè)地產(chǎn)市場形勢建議本案在產(chǎn)品規(guī)劃方面要做大前衛(wèi)超前至少建議本案在產(chǎn)品規(guī)劃方面要做大前衛(wèi)超前至少20年年近幾年來，因商業(yè)地產(chǎn)相對較高的利潤回報的作用，越來越多的房地產(chǎn)商紛紛投入巨資進行商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。2009年下半年以來，以萬達為首的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始崛起，加之2010年4月之后，差異化信貸政策的落實，更是給商業(yè)地產(chǎn)投資注入強心劑，二季度萬達一舉取代萬科成為中

8、國房地產(chǎn)銷售的王者，標志著我國商業(yè)地產(chǎn)市場正式駛?cè)肟燔嚨?。商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的四個階段：商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的四個階段：第一階段是上世紀90年代市場上大部分商業(yè)都是沒有產(chǎn)權(quán)臨建商鋪。第二階段上世紀90年代中后期商業(yè)性質(zhì)的物業(yè)以商廈的形式在城市中心區(qū)域誕生。第三階段本世紀第一個五年各大城市建設(shè)的商業(yè)街和步行街第四階段2005年之后以購物中心機器Shopping Mall和專業(yè)市場的建設(shè)和開發(fā)為標志。在這一階段，開發(fā)水平在商鋪規(guī)劃、內(nèi)部格局、營銷理念、經(jīng)營管理等方面都有了極大的進步。肥城泰肥一級路項目發(fā)展戰(zhàn)略及營銷策劃案切脈營銷 執(zhí)行為王商業(yè)地產(chǎn)市場存在的問題商業(yè)地產(chǎn)市場存在的問題建議本案在經(jīng)營時引入專業(yè)的經(jīng)營

9、公司或成立專業(yè)的建議本案在經(jīng)營時引入專業(yè)的經(jīng)營公司或成立專業(yè)的運營公司運營公司目前，隨著商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，所暴露的問題也越來越多，尤其是商業(yè)地產(chǎn)的后期經(jīng)營問題，很多商業(yè)項目的前期炒作和營銷水平很高，招商和銷售很順暢，為開發(fā)商帶來了豐厚的利潤回報、口碑和贊譽，也為項目建立了良好的口碑，形成了高調(diào)開業(yè)的好局面，但后續(xù)經(jīng)營管理漸漸陷入困境，致使整個項目最終以失敗告終。肥城泰肥一級路項目發(fā)展戰(zhàn)略及營銷策劃案切脈營銷 執(zhí)行為王思思 維維 導導 圖圖市市 場場 調(diào)調(diào) 研研項項 目目 定定 位位總體營銷策略總體營銷策略營營 銷銷 推推 廣廣銷銷 售售 執(zhí)執(zhí) 行行宏觀分析宏觀分析泰安概述泰安概述泰安商業(yè)地產(chǎn)概述

10、泰安商業(yè)地產(chǎn)概述周邊商業(yè)地產(chǎn)概述周邊商業(yè)地產(chǎn)概述有效客群概述有效客群概述泰安概述泰安概述肥城泰肥一級路項目發(fā)展戰(zhàn)略及營銷策劃案切脈營銷 執(zhí)行為王城市概況城市概況歷史文化名城，旅游開放城。典型三線城市，城市化進程。歷史文化名城，旅游開放城。典型三線城市，城市化進程。以旅游帶動三產(chǎn)全面發(fā)展，以第三產(chǎn)業(yè)帶動第一、二產(chǎn)業(yè)以旅游帶動三產(chǎn)全面發(fā)展，以第三產(chǎn)業(yè)帶動第一、二產(chǎn)業(yè)泰安市位于山東省中部，地處東經(jīng)11602至11759、北緯3538至3628之間，東西長約176.6公里，南北寬約93.5公里。泰安市本數(shù)據(jù)來源于百度地圖，最終結(jié)果以百度地圖數(shù)據(jù)為準。泰安市屬魯中經(jīng)濟區(qū)。北以泰山與濟南為界，南與濟寧市相

11、連，東與萊蕪和臨沂地區(qū)毗鄰，西隔黃河與聊城市相望。處于山東省東部大開放和西部大開放的結(jié)合部，利于東拓西進，開展經(jīng)濟技術(shù)協(xié)作與聯(lián)合。泰安是中國山東省中部一座著名的文化旅游城市，境內(nèi)的泰山是國家重點風景名勝區(qū)，1982年被國務院列為第一批對外開放旅游城市。泰安市轄泰山區(qū)、岱岳區(qū)兩區(qū)、寧陽、東平兩縣，代省管轄新泰、肥城兩市。共計100個鄉(xiāng)（鎮(zhèn)、辦事處），其中鄉(xiāng)20個，鎮(zhèn)70個，辦事處10個。 面積7761平方千米，城市化進程較慢，是一個典型的三線城市。肥城泰肥一級路項目發(fā)展戰(zhàn)略及營銷策劃案切脈營銷 執(zhí)行為王下轄兩區(qū)、兩市、兩縣，屬魯中經(jīng)濟區(qū)，是重要經(jīng)濟圈濟南下轄兩區(qū)、兩市、兩縣，屬魯中經(jīng)濟區(qū)，是重要

12、經(jīng)濟圈濟南都市群重點發(fā)展城市之一。都市群重點發(fā)展城市之一。泰城為市機關(guān)駐地，位于泰山腳下。城依山而建，山城一體，北距省會濟南市66.8公里，南至三孔圣地曲阜市74.6公里，是山東省“一山、一水、一圣人”旅游熱線的中點，旅游資源得天獨厚?！耙簧健敝柑┥?，已被聯(lián)合國列為“世界自然文化遺產(chǎn)”，被中外名人譽為“東方歷史文化寶庫”。北依山東省會濟南,南臨儒家文化創(chuàng)始人孔子故里曲阜，東連瓷都淄博，西瀕黃河，接壤地區(qū)：濟南、聊城、濟寧、臨沂、萊蕪、淄博。城市概況城市概況肥城泰肥一級路項目發(fā)展戰(zhàn)略及營銷策劃案切脈營銷 執(zhí)行為王泰安特產(chǎn)以泰山石、花崗巖、木魚石、石膏、女兒茶、肥桃、泰安特產(chǎn)以泰山石、花崗巖、木魚

13、石、石膏、女兒茶、肥桃、壽桃、桃木工藝品等，但缺乏規(guī)范的經(jīng)營貿(mào)易場所。壽桃、桃木工藝品等，但缺乏規(guī)范的經(jīng)營貿(mào)易場所。城市概況城市概況肥城泰肥一級路項目發(fā)展戰(zhàn)略及營銷策劃案切脈營銷 執(zhí)行為王經(jīng)濟發(fā)展經(jīng)濟發(fā)展20092009年年GDPGDP總量總量17001700億，比上年增億，比上年增13%13%，位居山東第十，人均，位居山東第十，人均3137531375元購買力旺盛。房地產(chǎn)發(fā)展正處于高速上升期。元購買力旺盛。房地產(chǎn)發(fā)展正處于高速上升期。2009年，泰安市預計全市實現(xiàn)生產(chǎn)總值1700億元左右，比上年增長13左右；完成地方財政收入91.4億元，增長19.7，其中各項稅收占財政收入的比重達到79.9

14、，提高3.2個百分點；金融機構(gòu)人民幣各項存、貸款余額分別達到1213.2億元和769.6億元，比年初增長24.5和27.2；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到17700元、農(nóng)民人均純收入達到6620元，分別增長10和9左右。人均人均GDPGDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系 小于小于4%4% 4-5%4-5% 5-8%5-8% 大于大于8%8%萎縮停滯穩(wěn)定發(fā)展高速發(fā)展宏觀經(jīng)濟增長與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系宏觀經(jīng)濟增長與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系國際通用衡量標準表明，宏觀經(jīng)濟增長和人均國際通用衡量標準表明，宏觀經(jīng)濟增長和人均GDP水平?jīng)Q定了一水平?jīng)Q定了一個地區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展階段。個地區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展階段。800-400

15、0美元美元4000-8000美元美元8000-20000美元美元0-800美元美元啟動期 快速發(fā)展期 穩(wěn)定發(fā)展期 穩(wěn)定發(fā)展期 減緩發(fā)展期肥城泰肥一級路項目發(fā)展戰(zhàn)略及營銷策劃案切脈營銷 執(zhí)行為王城市規(guī)劃城市規(guī)劃泰安整體規(guī)劃市域城鎮(zhèn)體系形成泰安整體規(guī)劃市域城鎮(zhèn)體系形成“一心、兩軸、五組團一心、兩軸、五組團”的的市域城鎮(zhèn)空間結(jié)構(gòu)。肥城為省能源基地之一，中國肥桃之鄉(xiāng)市域城鎮(zhèn)空間結(jié)構(gòu)。肥城為省能源基地之一，中國肥桃之鄉(xiāng)“兩軸”：京滬發(fā)展軸、肥城泰安新泰發(fā)展軸。 “五組團”：新泰新汶、肥城石橫、東平州城、寧陽、磁窯華豐五處城鎮(zhèn)組團。 城鎮(zhèn)等級結(jié)構(gòu)及市縣職能分工： 新泰：山東省能源基地之一，魯中地區(qū)重要的工

16、業(yè)基地； 肥城：山東省能源基地之一，中國肥桃之鄉(xiāng)； 東平：東平湖綜合開發(fā)旅游服務基地； 寧陽：新興能源產(chǎn)業(yè)基地。肥城泰肥一級路項目發(fā)展戰(zhàn)略及營銷策劃案切脈營銷 執(zhí)行為王借助肥城借助肥城“一心二軸，兩翼四片一心二軸，兩翼四片”的發(fā)展規(guī)劃，與泰安主城的發(fā)展規(guī)劃，與泰安主城發(fā)展相結(jié)合，借助泰肥一級路實現(xiàn)本案飛躍。發(fā)展相結(jié)合，借助泰肥一級路實現(xiàn)本案飛躍?！耙恍摹敝刚麄€高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)的主中心，由配套完善、景觀豐富、形象突出的服務于工業(yè)與居住區(qū)的各類公共設(shè)施組成，工業(yè)區(qū)的標志性建筑為開發(fā)區(qū)行政辦公大樓。“二軸”指沿礦務局大街與康匯大街帶狀布置的商業(yè)、公共設(shè)施用地?！皟梢怼敝赣玫刂械亩€居住片區(qū)，分別布

17、置在開發(fā)區(qū)的東西兩側(cè)，對集聚開發(fā)區(qū)的人氣、方便居民生活非常有利。“四片”指規(guī)劃區(qū)內(nèi)根據(jù)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不同形成的四個工業(yè)片區(qū)。分別指西部綜合工業(yè)片區(qū)、北部的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)片區(qū)、南部的食品紡織及裝備制造產(chǎn)業(yè)片區(qū)、東北部的精細化工及相關(guān)產(chǎn)業(yè)片區(qū)。城市規(guī)劃城市規(guī)劃肥城泰肥一級路項目發(fā)展戰(zhàn)略及營銷策劃案切脈營銷 執(zhí)行為王城市輻射城市輻射以肥城為中心，以肥城為中心，20公里半徑內(nèi)輻射泰安主城區(qū)、長清、平陰、公里半徑內(nèi)輻射泰安主城區(qū)、長清、平陰、東平、寧陽四個區(qū)域近東平、寧陽四個區(qū)域近1200平方米公里平方米公里肥城泰肥一級路項目發(fā)展戰(zhàn)略及營銷策劃案切脈營銷 執(zhí)行為王小小 結(jié)結(jié)No.1 No.1 從宏觀條件分析。

18、房地產(chǎn)歷次調(diào)控均與商業(yè)沒有直接關(guān)系。從這一層面分析，本案的實施以商貿(mào)專業(yè)市場帶動整體開發(fā)具備條件基礎(chǔ)。No.2 No.2 從城市發(fā)展以及區(qū)域規(guī)劃來看，本案占據(jù)泰安市整體發(fā)展的重要交接點上，肥城泰安新泰發(fā)展軸線與京滬發(fā)展軸線交匯，與肥城-石橫片區(qū)融合，為本案的實施形成了良好的交通、人脈資源支持。No.4 No.4 從區(qū)域覆蓋面分析，方圓20公里內(nèi)可形成以肥城市為中心，泰安、長清、平陰、東平、寧陽為五點環(huán)繞的1200平方公里覆蓋面，為本案的運作提供較為可行的折射范圍。No.3 No.3 從貢獻地方經(jīng)濟發(fā)展和地方發(fā)展的方面分析，泰安560萬人口以及眾多特產(chǎn)產(chǎn)品需要一處對接外面的舞臺。因此，本案從歷史

19、意義與時代發(fā)展兩個層面具有極高的現(xiàn)實意義。肥城泰肥一級路項目發(fā)展戰(zhàn)略及營銷策劃案切脈營銷 執(zhí)行為王思思 維維 導導 圖圖市市 場場 調(diào)調(diào) 研研項項 目目 定定 位位總體營銷策略總體營銷策略營營 銷銷 推推 廣廣銷銷 售售 執(zhí)執(zhí) 行行宏觀分析宏觀分析泰安概述泰安概述泰安商業(yè)地產(chǎn)概述泰安商業(yè)地產(chǎn)概述周邊商業(yè)地產(chǎn)概述周邊商業(yè)地產(chǎn)概述有效客群概述有效客群概述泰安商業(yè)地產(chǎn)概述泰安商業(yè)地產(chǎn)概述周邊商業(yè)地產(chǎn)概述周邊商業(yè)地產(chǎn)概述有效客群概述有效客群概述肥城泰肥一級路項目發(fā)展戰(zhàn)略及營銷策劃案切脈營銷 執(zhí)行為王城市化進程推進，初步形成了以綜合體商業(yè)為主導的商業(yè)地城市化進程推進，初步形成了以綜合體商業(yè)為主導的商業(yè)地

20、產(chǎn)開發(fā)形式，同時大型專業(yè)市場開始登上歷史舞臺。產(chǎn)開發(fā)形式，同時大型專業(yè)市場開始登上歷史舞臺。商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)目前，在泰安主城區(qū)（泰山區(qū)、岱岳區(qū)）初步形成了比較有代表性的大型商業(yè)項目。這些項目基本作為城市配套或區(qū)域發(fā)展規(guī)劃需要而形成，具有一定的城市配套使用型使用功能。以寶龍城市廣場、銀座城市廣場、名嘉廣場為代表的城市綜合體是代表項目。而以興源商貿(mào)中心，泰安光彩大市場為代表的純商貿(mào)型項目代表著具有現(xiàn)代屬性的商貿(mào)類專業(yè)市場開始登上歷史舞臺。但是，由于其自身規(guī)劃、開發(fā)超前意識不夠，這些項目的開發(fā)基本處于較初級的商貿(mào)項目。難以達到高速發(fā)展的市場需求和擴大其覆蓋面。肥城泰肥一級路項目發(fā)展戰(zhàn)略及營銷策劃案切

21、脈營銷 執(zhí)行為王周邊市場初步崛起了較先進的專業(yè)市場項目，且形成了一定周邊市場初步崛起了較先進的專業(yè)市場項目，且形成了一定的市場口碑。的市場口碑。商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)肥城泰肥一級路項目發(fā)展戰(zhàn)略及營銷策劃案切脈營銷 執(zhí)行為王客群概述客群概述通過訪談與項目實地的考察，我司根據(jù)以往經(jīng)驗，簡要對客群進行描述，如下：n本項目的地理位置相對比較好，但也有反對的聲音；n項目的總體規(guī)模、汽車站與良好的展示面是項目的優(yōu)勢，如何利用優(yōu)勢去弱化區(qū)位抗性問題是關(guān)鍵；n倉儲與價格也是商戶較為關(guān)心的問題，這也是本項目所要處理好的；n項目體量過大，開發(fā)周期較長；n在市場競爭激烈的態(tài)勢下，我項目若從中突圍，需要更多的亮點，以吸引市

22、場關(guān)注。肥城泰肥一級路項目發(fā)展戰(zhàn)略及營銷策劃案切脈營銷 執(zhí)行為王較看重項目周邊環(huán)境較注重投資風險，看重開發(fā)商實力看好片區(qū)整體升值潛力對本項目商業(yè)的整體規(guī)劃非常認同1.1. 引進品牌商業(yè)經(jīng)營管理公司，進行統(tǒng)一管理，統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一推廣；引進品牌商業(yè)經(jīng)營管理公司，進行統(tǒng)一管理，統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一推廣；2.2. 提前確定重大經(jīng)營管理措施，增強商家及投資者信心；提前確定重大經(jīng)營管理措施，增強商家及投資者信心；3.3. 在正式認籌或解籌之前，確定主力商家，以增強投資客戶信心在正式認籌或解籌之前，確定主力商家，以增強投資客戶信心4.4. 對項目投資前景進行充分剖析，預測項目對項目投資前景進行充分剖析，預測項目5

23、 5年后、年后、1010年后的租金水平；年后的租金水平；5.5. 尋找可參考商業(yè)項目，分析其租金增長速度，讓投資者看到預期將來；尋找可參考商業(yè)項目，分析其租金增長速度，讓投資者看到預期將來；6.6. 進行返租銷售，降低投資門檻；進行返租銷售，降低投資門檻；根據(jù)其他項目開發(fā)運營情況以及我公司對此類項目操作經(jīng)驗，提出以下發(fā)展根據(jù)其他項目開發(fā)運營情況以及我公司對此類項目操作經(jīng)驗，提出以下發(fā)展性建議：性建議：客群概述客群概述肥城泰肥一級路項目發(fā)展戰(zhàn)略及營銷策劃案切脈營銷 執(zhí)行為王思思 維維 導導 圖圖市市 場場 調(diào)調(diào) 研研項項 目目 定定 位位總體營銷策略總體營銷策略營營 銷銷 推推 廣廣銷銷 售售

24、執(zhí)執(zhí) 行行SWOTSWOT分析分析賣點提煉賣點提煉市場定位市場定位發(fā)展建議（簡）發(fā)展建議（簡）客戶定位客戶定位SWOTSWOT分析分析發(fā)展判定發(fā)展判定肥城泰肥一級路項目發(fā)展戰(zhàn)略及營銷策劃案切脈營銷 執(zhí)行為王說說 明明通過前面的市場分析，本報告以下部分將建立較為理想的條件下提出本案的定位以及營銷。在項目規(guī)劃我公司暫未獲悉的情況下，僅從同類產(chǎn)品操作，經(jīng)驗基礎(chǔ)上提出此類項目操作的流程與規(guī)劃。另外，獲悉貴公司或?qū)⒁肓x烏小商品城或其他商貿(mào)運行機構(gòu)，因此，本報告以下部分的撰寫，也立足于假設(shè)引入的前提下進行的。肥城泰肥一級路項目發(fā)展戰(zhàn)略及營銷策劃案切脈營銷 執(zhí)行為王不利不利有利有利STRENGTHSTRE

25、NGTH優(yōu)勢優(yōu)勢WEAKNESSWEAKNESS劣勢劣勢OPPORTUNITY機會THREATTHREAT威脅威脅交互分析交互分析市場環(huán)境市場環(huán)境內(nèi)在特質(zhì)內(nèi)在特質(zhì)克服劣勢，克服劣勢，把握機會！把握機會！SWOTSWOT分析分析肥城泰肥一級路項目發(fā)展戰(zhàn)略及營銷策劃案切脈營銷 執(zhí)行為王項目具有的優(yōu)勢項目具有的優(yōu)勢Strengths大規(guī)模大規(guī)模 （700畝占地綜合商貿(mào)總站 ）大規(guī)劃大設(shè)計大規(guī)劃大設(shè)計 （連廊、扶梯、雙首層等創(chuàng)新） 大大扶持大政策扶持大政策 （重點工程 / 民生工程 / 優(yōu)惠） 大配套大倉儲大配套大倉儲 （物流、客運站、酒店、餐飲娛樂等） 大大“錢錢”景景 （ 經(jīng)營前景與投資“錢”景）

26、 大交通大交通 （泰肥交通要塞，門戶地位）大大服務大品牌服務大品牌 （6個統(tǒng)一管理等；義烏小商品集團） 大區(qū)位大大區(qū)位大輻射輻射 （輻射1200萬平方公里商業(yè)人氣）肥城泰肥一級路項目發(fā)展戰(zhàn)略及營銷策劃案切脈營銷 執(zhí)行為王項目面臨的劣勢項目面臨的劣勢Weaknesses地塊限制，商業(yè)價值有所制約地塊限制，商業(yè)價值有所制約縣城市場，輻射能力有限縣城市場，輻射能力有限心理距離偏遠心理距離偏遠商鋪經(jīng)營者對新市場持觀望心態(tài)商鋪經(jīng)營者對新市場持觀望心態(tài)肥城泰肥一級路項目發(fā)展戰(zhàn)略及營銷策劃案切脈營銷 執(zhí)行為王項目擁有的機遇項目擁有的機遇Opportunities區(qū)域內(nèi)同類產(chǎn)品匱乏，存在市場空白，給項目帶來區(qū)

27、域內(nèi)同類產(chǎn)品匱乏，存在市場空白，給項目帶來相當?shù)臋C會。相當?shù)臋C會。 由于市場的傳統(tǒng)和特殊性，集中專業(yè)市場空白，由于市場的傳統(tǒng)和特殊性，集中專業(yè)市場空白，為有渴望自有物業(yè)用于經(jīng)營需求的自營客戶和投為有渴望自有物業(yè)用于經(jīng)營需求的自營客戶和投資客戶帶來一定的機會。資客戶帶來一定的機會。 行業(yè)前景樂觀，市場需求促進行業(yè)發(fā)展行業(yè)前景樂觀，市場需求促進行業(yè)發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)回升熱，必然全面帶動新一輪的房地房地產(chǎn)行業(yè)回升熱，必然全面帶動新一輪的房地產(chǎn)投資。產(chǎn)投資。肥城泰肥一級路項目發(fā)展戰(zhàn)略及營銷策劃案切脈營銷 執(zhí)行為王項目面臨的威脅項目面臨的威脅Threats地區(qū)的經(jīng)營方式觀念受限，產(chǎn)品要引導地區(qū)的經(jīng)營方式觀念

28、受限，產(chǎn)品要引導市場上各種經(jīng)營形式主要以街鋪為主，受傳統(tǒng)經(jīng)營觀念影響?，F(xiàn)有店面租金低廉，影響項目投資回報?，F(xiàn)有店面租金低廉，影響項目投資回報。根據(jù)市場的調(diào)研發(fā)現(xiàn)，類市場的租金大多不高，這對我項目后續(xù)的價格定位和投資回報宣傳必然帶來一定的影響。周邊專業(yè)市場發(fā)展的威脅周邊專業(yè)市場發(fā)展的威脅同類型項目外拓150公里即有諸多同類項目，對項目后期發(fā)展有一定影響。肥城泰肥一級路項目發(fā)展戰(zhàn)略及營銷策劃案切脈營銷 執(zhí)行為王思思 維維 導導 圖圖市市 場場 調(diào)調(diào) 研研項項 目目 定定 位位總體營銷策略總體營銷策略營營 銷銷 推推 廣廣銷銷 售售 執(zhí)執(zhí) 行行SWOTSWOT分析分析賣點提煉賣點提煉市場定位市場定位

29、發(fā)展建議（簡）發(fā)展建議（簡）客戶定位客戶定位發(fā)展判定發(fā)展判定發(fā)展判定發(fā)展判定肥城泰肥一級路項目發(fā)展戰(zhàn)略及營銷策劃案切脈營銷 執(zhí)行為王對于大型商業(yè)項目而言，如何一開始即樹立項目的市場的影響力，首先需要得到經(jīng)營者的認可。即：招商前置即：招商前置在項目啟動之前，招商工作已經(jīng)展開，就業(yè)態(tài)經(jīng)營劃分已經(jīng)做好充足的市場準備。因本報告為項目發(fā)展營銷報告，所以，招商部分不作為本報告的重點進行闡述。肥城泰肥一級路項目發(fā)展戰(zhàn)略及營銷策劃案切脈營銷 執(zhí)行為王發(fā)展判定發(fā)展判定發(fā)展小商品批發(fā)市場的機會判定發(fā)展小商品批發(fā)市場的機會判定1、泰安市現(xiàn)有的小商品市場并不多，而且，普遍檔次較低。2、小商品是人們?nèi)粘Ｉ钪凶畛Ｓ玫奈?/p>

30、品，需求量將會隨著人們生活水平的提高而增加，質(zhì)量要求也會越來越高。3、目前，來賓市只有一些零散的小商品售賣店鋪，并沒有形成很強的成行成市的態(tài)勢，更沒有專業(yè)的批發(fā)市場。針對泰安市當?shù)叵M者的需要，小商品批發(fā)市場是很有發(fā)展針對泰安市當?shù)叵M者的需要，小商品批發(fā)市場是很有發(fā)展前景的。因此，小商品市場的開發(fā)是相對可行的。前景的。因此，小商品市場的開發(fā)是相對可行的。泰安市現(xiàn)有小商品市場：A、光彩大市場 岱岳區(qū)泰山大街光彩路B、四海商城小商品批發(fā)零售市場 泰安市財源大街附近C、義務小商品賣場 泰安市財源大街附近肥城泰肥一級路項目發(fā)展戰(zhàn)略及營銷策劃案切脈營銷 執(zhí)行為王發(fā)展判定發(fā)展判定發(fā)展建材專業(yè)市場的機會判

31、定發(fā)展建材專業(yè)市場的機會判定 隨著城市化進程的推進，居民住宅的不斷增加，人們生活水平的不斷提高，對居住環(huán)境的要求越來越高，建材的需求量越來越大；但是，目前，泰安市以精品裝飾城、紅星美凱龍、東亞家居為代表的高中低端市場齊備，建材市場基本飽和。 但是，目前市場上經(jīng)營泰山石、石膏研發(fā)批發(fā)的賣場幾乎為0。對于建設(shè)全國總部級泰山石、石膏加工、批發(fā)基地具有較為客觀的價值所在。同類型市場較多，以精品城、紅星美凱龍、居然之家為代表同類型市場較多，以精品城、紅星美凱龍、居然之家為代表的高中低端市場齊備。但以泰山石、石膏著名的泰安缺乏總的高中低端市場齊備。但以泰山石、石膏著名的泰安缺乏總部級泰山石、石膏研發(fā)、批發(fā)

32、基地部級泰山石、石膏研發(fā)、批發(fā)基地泰安市現(xiàn)有建材市場：A、泰安精品裝飾城 B、泰安紅星美凱龍C、泰安居然之家D、泰安東亞家居肥城泰肥一級路項目發(fā)展戰(zhàn)略及營銷策劃案切脈營銷 執(zhí)行為王發(fā)展判定發(fā)展判定發(fā)展家具專業(yè)市場的機會判定發(fā)展家具專業(yè)市場的機會判定 泰安市還沒出現(xiàn)家具專業(yè)批發(fā)市場，只是存在與家居賣場之內(nèi)。隨著當?shù)厝藗兩钏降奶岣?，人們對居家的一切要求也將會更高?中、高端消費者都喜歡到外地購買挑選高檔家具，根據(jù)泰安當?shù)氐南M水平與購買力，不可能支撐得起一個高檔的大型專業(yè)家具城。因此，從泰安未來的經(jīng)濟發(fā)展水平與速度以及消費者的消費習慣，家具專業(yè)市場的發(fā)展前景并不明顯。 但是，泰山本土工藝品卻門

33、類齊全。泰山木雕、桃木制品等等對外經(jīng)銷存在市場空白。沒有專業(yè)家具批發(fā)市場，但根據(jù)消費情況，不可能單獨支撐沒有專業(yè)家具批發(fā)市場，但根據(jù)消費情況，不可能單獨支撐起一個專業(yè)家具市場。但泰安旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對于工藝品的起一個專業(yè)家具市場。但泰安旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對于工藝品的綜合批發(fā)尚存在市場空白綜合批發(fā)尚存在市場空白泰安市現(xiàn)有家具市場：A、泰安精品裝飾城 B、泰安紅星美凱龍C、泰安居然之家D、泰安東亞家居肥城泰肥一級路項目發(fā)展戰(zhàn)略及營銷策劃案切脈營銷 執(zhí)行為王發(fā)展判定發(fā)展判定發(fā)展農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場的機會判定發(fā)展農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場的機會判定1泰安市是山東農(nóng)業(yè)強市之一，當?shù)厝艘话愣伎梢宰越o自足，也有不少是自產(chǎn)自銷的

34、，對農(nóng)副產(chǎn)品的需求相對少。2農(nóng)副產(chǎn)品專業(yè)市場的形象較差、檔次較低，很容易會影響到整個專業(yè)市場的形象，同時，將會加大整個專業(yè)市場的清潔管理難度。3農(nóng)副產(chǎn)品專業(yè)市場的租金不高，資金回收相對較難。4泰安市的農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場的市場空間并沒有充分挖掘出來，還是處于培育期，而且，在一定的期間內(nèi)還不能形成有效的市場?；谝陨纤狞c的考慮，因此，我們建議本項目不用考慮農(nóng)副產(chǎn)品的專業(yè)市場的開發(fā)。農(nóng)副產(chǎn)品專業(yè)市場的租金不高，資金回收相對較難，建議不農(nóng)副產(chǎn)品專業(yè)市場的租金不高，資金回收相對較難，建議不考慮?？紤]。肥城泰肥一級路項目發(fā)展戰(zhàn)略及營銷策劃案切脈營銷 執(zhí)行為王發(fā)展判定發(fā)展判定發(fā)展汽配專業(yè)市場的機會判定發(fā)展汽配

35、專業(yè)市場的機會判定 隨著交通工具數(shù)量的不斷增多與升級，原有的汽配零散商店已遠遠滿足不了市場的需要。原有的汽配零售商店規(guī)模較小，機動車的零配件種類不多，檔次也不高，種類齊全的汽配專業(yè)市場是未來汽配市場發(fā)展的必然，因此，集汽配件零售、修理、保養(yǎng)等于一體的專業(yè)市場將會成為來賓汽配市場的寵兒。隨著交通工具數(shù)量的不斷增多與升級，原有的汽配零散商店隨著交通工具數(shù)量的不斷增多與升級，原有的汽配零散商店已遠遠滿足不了市場的需要，集汽配件零售、修理、保養(yǎng)等已遠遠滿足不了市場的需要，集汽配件零售、修理、保養(yǎng)等于一體的專業(yè)市場將會成為來賓汽配市場的寵兒。于一體的專業(yè)市場將會成為來賓汽配市場的寵兒。肥城泰肥一級路項目

36、發(fā)展戰(zhàn)略及營銷策劃案切脈營銷 執(zhí)行為王結(jié)結(jié) 論論 根據(jù)以上的分析結(jié)果表明，泰安市的專業(yè)市場還屬于一塊未被開發(fā)的處女地，泰安市的專業(yè)市場還是處于很原始的市場狀況。原有零散的專業(yè)商店規(guī)模較小，缺乏管理，沒有形成一定的規(guī)模優(yōu)勢，不能很好地吸引周邊各縣鎮(zhèn)的顧客前來來賓市進行批發(fā)或購買。 目前，泰安市零散的、小規(guī)模的店鋪已遠遠不能滿足市場的需要了，逐漸被專業(yè)化、集約化、規(guī)?；膶I(yè)市場所代替，集批發(fā)、零售及配套服務于一體的、具有一定規(guī)模的專業(yè)市場將是市場發(fā)展的必然。 根據(jù)市場的迫切需、及專業(yè)市場的特性及開發(fā)的可行根據(jù)市場的迫切需、及專業(yè)市場的特性及開發(fā)的可行性，我們建議只開發(fā)泰山石材、石膏專業(yè)市場、小商

37、品專性，我們建議只開發(fā)泰山石材、石膏專業(yè)市場、小商品專業(yè)市場、汽配專業(yè)市場、工藝品展銷專業(yè)市場。業(yè)市場、汽配專業(yè)市場、工藝品展銷專業(yè)市場。肥城泰肥一級路項目發(fā)展戰(zhàn)略及營銷策劃案切脈營銷 執(zhí)行為王思思 維維 導導 圖圖市市 場場 調(diào)調(diào) 研研項項 目目 定定 位位總體營銷策略總體營銷策略營營 銷銷 推推 廣廣銷銷 售售 執(zhí)執(zhí) 行行SWOTSWOT分析分析賣點提煉賣點提煉市場定位市場定位發(fā)展建議（簡）發(fā)展建議（簡）客戶定位客戶定位發(fā)展判定發(fā)展判定賣點提煉賣點提煉市場定位市場定位發(fā)展建議（簡）發(fā)展建議（簡）客戶定位客戶定位肥城泰肥一級路項目發(fā)展戰(zhàn)略及營銷策劃案切脈營銷 執(zhí)行為王1、大輻射大輻射 經(jīng)濟強

38、縣領(lǐng)銜泰山地區(qū)商業(yè)經(jīng)濟強縣領(lǐng)銜泰山地區(qū)商業(yè)2、大市場大市場 呼喚大型專業(yè)市場呼喚大型專業(yè)市場3、大扶持大扶持 重點工程重點工程 未來發(fā)展前景光明未來發(fā)展前景光明4、大配套大配套 倉儲、物流、客運站等配套倉儲、物流、客運站等配套 城市新核心城市新核心5、大交通大交通 城市門戶城市門戶 財貫八方財貫八方6、大規(guī)模大規(guī)模 700畝綜合性商貿(mào)之都畝綜合性商貿(mào)之都7、大規(guī)劃大設(shè)計大規(guī)劃大設(shè)計 建筑，一切以建筑，一切以“商商”為先為先8、大服務大服務 6 6個統(tǒng)一管理，義烏小商品，強強聯(lián)手經(jīng)個統(tǒng)一管理，義烏小商品，強強聯(lián)手經(jīng)營有保障營有保障 做旺硬道理做旺硬道理9、大大“錢錢”景景 綜合商貿(mào)行業(yè)享受經(jīng)濟、

39、房地產(chǎn)快速發(fā)展碩果綜合商貿(mào)行業(yè)享受經(jīng)濟、房地產(chǎn)快速發(fā)展碩果 投資價值投資價值賣點提煉賣點提煉肥城泰肥一級路項目發(fā)展戰(zhàn)略及營銷策劃案切脈營銷 執(zhí)行為王站在項目角度：我們是誰？我們怎么表現(xiàn)和闡釋我們自己？站在項目角度：我們是誰？我們怎么表現(xiàn)和闡釋我們自己？項目定位就是如何向外界推廣本項目項目定位就是如何向外界推廣本項目肥城泰肥一級路項目發(fā)展戰(zhàn)略及營銷策劃案切脈營銷 執(zhí)行為王整體商業(yè)環(huán)境整體商業(yè)環(huán)境政策規(guī)劃及市場需要分析政策規(guī)劃及市場需要分析市場調(diào)研分析市場調(diào)研分析.思路出發(fā)點思路出發(fā)點項目具體定位項目具體定位市場定位市場定位項目定位對于項目運營的成功與否，至關(guān)重要。我司認為本項目定位對于項目運營的

40、成功與否，至關(guān)重要。我司認為本項目的項目定位，應從以下因素考量：項目的項目定位，應從以下因素考量：定位思路定位思路肥城泰肥一級路項目發(fā)展戰(zhàn)略及營銷策劃案切脈營銷 執(zhí)行為王在對泰安在對泰安- -肥城商業(yè)市場進行詳細的調(diào)研分析的基礎(chǔ)之上，綜合各方面的肥城商業(yè)市場進行詳細的調(diào)研分析的基礎(chǔ)之上，綜合各方面的因素，我司認為本項目市場定位為：因素，我司認為本項目市場定位為：泰西地區(qū)泰西地區(qū)綜合性綜合性商貿(mào)綜合體商貿(mào)綜合體市場定位市場定位肥城泰肥一級路項目發(fā)展戰(zhàn)略及營銷策劃案切脈營銷 執(zhí)行為王專業(yè)市場的換代選擇專業(yè)市場的換代選擇管理好，市場面大管理好，市場面大不夠檔次和規(guī)模不夠檔次和規(guī)模環(huán)境差，臟散亂環(huán)境差

41、，臟散亂集貿(mào)市場租鋪集貿(mào)市場租鋪專業(yè)市場批發(fā)專業(yè)市場批發(fā)街邊店面零售街邊店面零售市場定位市場定位肥城泰肥一級路項目發(fā)展戰(zhàn)略及營銷策劃案切脈營銷 執(zhí)行為王案名建議案名建議泰西國際商貿(mào)城泰西國際商貿(mào)城泰山國際商貿(mào)城泰山國際商貿(mào)城此案名具有較強的地域?qū)傩?，而且能夠非常明確的傳遞項目位置，并間接傳遞此項目地處泰安西部發(fā)展帶上。此為首推案名。借助泰山之名作為本案的案名，一定程度上提升本案形象。肥城泰肥一級路項目發(fā)展戰(zhàn)略及營銷策劃案切脈營銷 執(zhí)行為王發(fā)展建議（定位）發(fā)展建議（定位）注釋：此業(yè)態(tài)為建議性參考，后期實施進一步確認項目總體按照四部分開發(fā)：項目總體按照四部分開發(fā)：1、義烏小商品城，含肥城車站及小商

42、品批發(fā)展示中心，共計面積約15萬平米（藍色區(qū)域）。配套住宅產(chǎn)品5萬平方米。2、義烏小商品城二期（2中綠色區(qū)域），泰山國際石膏展示交易中心一區(qū)（2中灰色區(qū)域）和泰西國際展覽中心（2中紅色區(qū)域）。3、泰西國際工藝品城及配套中高端住住宅產(chǎn)品。4、泰西國際商貿(mào)城及中高端住宅產(chǎn)品。 注明：在本案項目整體規(guī)劃不明的前提下，暫不做詳細的業(yè)態(tài)劃分定位。發(fā)展建議（簡）發(fā)展建議（簡）肥城泰肥一級路項目發(fā)展戰(zhàn)略及營銷策劃案切脈營銷 執(zhí)行為王規(guī)劃設(shè)計參考規(guī)劃設(shè)計參考發(fā)展建議（簡）發(fā)展建議（簡）肥城泰肥一級路項目發(fā)展戰(zhàn)略及營銷策劃案切脈營銷 執(zhí)行為王配套參考配套參考發(fā)展建議（簡）發(fā)展建議（簡）肥城泰肥一級路項目發(fā)展戰(zhàn)略

43、及營銷策劃案切脈營銷 執(zhí)行為王運營招商配套運營招商配套發(fā)展建議（簡）發(fā)展建議（簡）肥城泰肥一級路項目發(fā)展戰(zhàn)略及營銷策劃案切脈營銷 執(zhí)行為王誰是我們的客戶誰是我們的客戶? ?根據(jù)以上對目標客戶群的分析，并結(jié)合本項目的實際素質(zhì)和定位考慮，我們認為，本項目的目標客戶如下：本市行業(yè)經(jīng)營戶周邊縣市行業(yè)經(jīng)營戶/企業(yè)主 個體戶、私營企業(yè)小老板政府機關(guān)人員或有積蓄的公務員其他投資客 投資型客戶投資型客戶自營型客戶自營型客戶 機關(guān)、事業(yè)單位/國企中高層管理者 民營、私企老板、個體戶 高級白領(lǐng) 離退休人員 其他客戶（周邊縣市投資者或商家） 縣區(qū)已有的代理商經(jīng)營商 準備涉足商業(yè)經(jīng)營的成功人士 周圍鄉(xiāng)鎮(zhèn)資金雄厚的半經(jīng)

44、營商客戶定位客戶定位肥城泰肥一級路項目發(fā)展戰(zhàn)略及營銷策劃案切脈營銷 執(zhí)行為王通過我司的市場調(diào)研結(jié)合項目市場定位、具體的業(yè)態(tài)定位等因素綜合考慮我項目目標客戶群體主要有兩大類投資客戶與自營客戶。投資客戶投資客戶n具有較強的投資能力；n資金雄厚，投資意識強；n注重產(chǎn)品升值空間，追求利益回報；n多為二次以及二次以上置業(yè)者。自營客戶自營客戶n注重項目周邊商業(yè)氛圍；n對地段、交通、規(guī)模、市場成熟度有一定的要求；n偏好于良好的經(jīng)營環(huán)境；n商業(yè)配套設(shè)施要求較高。核心目標客戶群核心目標客戶群目標客戶群體分析目標客戶群體分析核心目標客戶群核心目標客戶群客戶定位客戶定位肥城泰肥一級路項目發(fā)展戰(zhàn)略及營銷策劃案切脈營銷

45、 執(zhí)行為王思思 維維 導導 圖圖市市 場場 調(diào)調(diào) 研研項項 目目 定定 位位總體營銷策略總體營銷策略營營 銷銷 推推 廣廣銷銷 售售 執(zhí)執(zhí) 行行銷售節(jié)奏銷售節(jié)奏總體策略總體策略營銷策略營銷策略銷售節(jié)奏銷售節(jié)奏肥城泰肥一級路項目發(fā)展戰(zhàn)略及營銷策劃案切脈營銷 執(zhí)行為王說說 明明在整體宗地開發(fā)規(guī)劃不詳?shù)那疤嵯拢緢蟾嬉韵虏糠謱⒅攸c圍繞宗地一期地塊展開延續(xù)，一期參數(shù)預估值：占地：150畝位于宗地的西側(cè)。肥城泰肥一級路項目發(fā)展戰(zhàn)略及營銷策劃案切脈營銷 執(zhí)行為王以上節(jié)點及推盤時間為暫時初定，具體推盤節(jié)奏及時間將根據(jù)工程進度和項目進展進行及時調(diào)整。2011年年4月月23-24日盛大開盤日盛大開盤(解籌解籌)

46、2011年年01月月10日開始推廣日開始推廣2010年年12月月10日正式接受登記日正式接受登記2011年年2月月20日公開認籌日公開認籌我司就項目各項準備工作所需要的時間進行了初步預算。綜合考慮后，特初步提交以下開盤前準備工作時間節(jié)點，供貴司參考：銷售節(jié)奏銷售節(jié)奏肥城泰肥一級路項目發(fā)展戰(zhàn)略及營銷策劃案切脈營銷 執(zhí)行為王營銷戰(zhàn)役怎么打？營銷戰(zhàn)役怎么打？引引 導導塑塑 造造演演 繹繹泰安首家產(chǎn)權(quán)式專業(yè)市場泰安首家產(chǎn)權(quán)式專業(yè)市場喚起人們的期待喚起人們的期待和關(guān)注和關(guān)注產(chǎn)生排它性產(chǎn)生排它性具發(fā)展前景和極佳的投資具發(fā)展前景和極佳的投資價值價值經(jīng)營和投資價值經(jīng)營和投資價值的體現(xiàn)的體現(xiàn)強調(diào)投資價值，得強調(diào)

47、投資價值，得到認同到認同以數(shù)據(jù)和場景演繹市場的以數(shù)據(jù)和場景演繹市場的成功成功呈現(xiàn)市場追捧現(xiàn)象，呈現(xiàn)市場追捧現(xiàn)象，塑造品牌塑造品牌用成功引爆羊用成功引爆羊群效應群效應認籌解籌解籌開盤，再認籌解籌解籌再開盤(重復解籌策略)戰(zhàn)役設(shè)計思路：充分做好形象導入期、制造多個持續(xù)熱銷期銷售節(jié)奏銷售節(jié)奏肥城泰肥一級路項目發(fā)展戰(zhàn)略及營銷策劃案切脈營銷 執(zhí)行為王泰西地區(qū)-國際-商貿(mào)-綜合體樹立項目良好市場形象，提升產(chǎn)品附加值；有效傳達項目信息，吸引市場廣泛關(guān)注；促進項目良好銷售，實現(xiàn)項目較高的回報收益率；以項目為依托，為發(fā)展商延續(xù)良好品牌形象。前期以吸引自營客進駐為主，通過策略引導，使客戶產(chǎn)生強烈認同感。對投資客戶

48、采用5年年8%的返租，24%沖總價，降低門檻，刺激客戶投資。借助媒體效用，演繹市場品牌感召魅力，發(fā)揮羊群效應，成功引爆項目銷售。項目營銷推廣的使命項目營銷推廣的使命項目營銷推廣的目標項目營銷推廣的目標項目營銷推廣的總體思路項目營銷推廣的總體思路總體策略總體策略肥城泰肥一級路項目發(fā)展戰(zhàn)略及營銷策劃案切脈營銷 執(zhí)行為王策略一：自營客優(yōu)先原則策略一：自營客優(yōu)先原則目目 的的 最大化實現(xiàn)項目未來經(jīng)營的穩(wěn)定性及商業(yè)市場的形成依依 據(jù)據(jù)專業(yè)市場自營客越多，對項目后續(xù)經(jīng)營有很好的促進作用。因此在營銷過程中，我司建議通過各種營銷手段吸引自營客戶的進駐。范范 圍圍主要是目前具備一定經(jīng)營能力的經(jīng)營業(yè)戶，一期產(chǎn)品主

49、要面向小商品經(jīng)營。方方 式式n在認籌之前，向各大市場派發(fā)海報，將項目信息第一時間傳達給自營客戶，形成第一波宣傳攻勢；n項目在前期推廣主要針對自營客戶展開；核心關(guān)鍵核心關(guān)鍵從自營客角度出發(fā)，結(jié)合本項目特點，解答他們所關(guān)注的問題，宣傳引導。策略二：走出去，點對點直銷策略二：走出去，點對點直銷目目 的的通過有組織性的協(xié)調(diào)、管理、監(jiān)控，進行類似于“地毯式”的搜索，挖掘任何存在購買可能性的客戶，甚至將達到“掘地三尺”的程度。如此操作，以積極主動的進攻態(tài)勢，徹底改變坐等的固有銷售模式。范范 圍圍l現(xiàn)有購物中心及商業(yè)街的經(jīng)營者；l各類專業(yè)市場的經(jīng)營者；l大小型企業(yè)的決策層；l市場的投資者；l各級政府官員；l

50、出入高檔消費場所的客戶（通過定點派發(fā)或設(shè)資料架）；l定期巡回展示會（各個鄉(xiāng)鎮(zhèn)與縣市）。方方 式式n銷售員主動走出去，深入各大市場，海報派發(fā)；n與客戶面對面交流，改變傳統(tǒng)的在銷售中心坐等客戶上門的營銷方式；n主動和客戶聯(lián)系，形成點對點的直銷網(wǎng)絡，促進項目招商與銷售；核心關(guān)鍵核心關(guān)鍵全面闡述項目優(yōu)勢、市場潛力及經(jīng)營前景。肥城泰肥一級路項目發(fā)展戰(zhàn)略及營銷策劃案切脈營銷 執(zhí)行為王目目 的的針對投資客戶的投資疑問，消除其顧慮；依依 據(jù)據(jù)此舉主要面對投資客戶。由于項目存在一定時間的培育期，因此在前幾年給予一定的投資回報以吸引投資客戶，打消其投資疑慮。方方 式式前3年返租24%一次性返還直接沖抵總款，后兩年

51、施行逐年返，每年8%，5年收益權(quán)補貼后兩年，降低投資門檻；核心關(guān)鍵核心關(guān)鍵借助各種宣傳渠道，結(jié)合項目定位，利誘投資客戶銷售形式：返租銷售與直接銷售相結(jié)合返租5年，3年24一次性返，沖總價，剩余兩年每年返，大大降低投資門檻。策略三：對自營客戶策略三：對自營客戶3 3年免稅年免稅，對投資，對投資5 5年包租，年年包租，年8%8%返租收益法返租收益法主動出擊，聯(lián)絡鎮(zhèn)長、村長（給予成交每套1000元的利益），借助村長影響力，拉動村民購鋪；形式一：由鎮(zhèn)長、村長自行組織聯(lián)絡；形式二：由鎮(zhèn)長、村長牽頭組織村民，我方做集中演示、接待、推介。策略四：聯(lián)絡鎮(zhèn)長、村長直銷法策略四：聯(lián)絡鎮(zhèn)長、村長直銷法肥城泰肥一級路

52、項目發(fā)展戰(zhàn)略及營銷策劃案切脈營銷 執(zhí)行為王思思 維維 導導 圖圖市市 場場 調(diào)調(diào) 研研項項 目目 定定 位位總體營銷策略總體營銷策略營營 銷銷 推推 廣廣銷銷 售售 執(zhí)執(zhí) 行行形象定位形象定位銷售賣點銷售賣點推廣研判推廣研判銷售賣點銷售賣點推廣形象推廣形象推廣研判推廣研判廣告策略廣告策略廣告策略廣告策略渠道執(zhí)行節(jié)點渠道執(zhí)行節(jié)點渠道執(zhí)行節(jié)點渠道執(zhí)行節(jié)點肥城泰肥一級路項目發(fā)展戰(zhàn)略及營銷策劃案切脈營銷 執(zhí)行為王【項目整體案名項目整體案名】泰西國際商貿(mào)城泰西國際商貿(mào)城【項目定位項目定位】泰西國際商貿(mào)綜合體【項目推廣主題項目推廣主題】泰西第一商貿(mào)口岸 肥城泰肥一級路項目發(fā)展戰(zhàn)略及營銷策劃案切脈營銷 執(zhí)行

53、為王產(chǎn)品線產(chǎn)品線u 超長臨街店面，展示面非常好 ； u 6米層高，買一送一；u 創(chuàng)新連廊設(shè)計，人流不斷檔，層層都是一樓；u 充足的停車位，不再為停車而煩惱；服務線服務線u科學合理的業(yè)態(tài)定位；u著名商管公司進駐，統(tǒng)一經(jīng)營管理；營銷線營銷線u 5年年8%的穩(wěn)定回報；u 超低首付門檻，租鋪？不如買鋪！泰西國際商貿(mào)城核心賣點泰西國際商貿(mào)城核心賣點肥城泰肥一級路項目發(fā)展戰(zhàn)略及營銷策劃案切脈營銷 執(zhí)行為王 項目80萬平米的超大規(guī)模； 政府重點支持的項目，義烏小商品城無縫承接； 交通便利、物流優(yōu)越、配套完善； 超長的臨街店鋪，展示面非常好，品牌商家必爭之地； 困守舊市場，還是殺入新市場？是生存還是發(fā)展？ 租

54、鋪?不如買鋪! 新市場，產(chǎn)品互補，資源共享，新商機 ； 泰西國際商貿(mào)城引來知名商業(yè)管理公司的強力加盟，保證市場未來經(jīng)營。對自營客戶說什么？對自營客戶說什么？ 超大規(guī)模、重點扶持項目、經(jīng)營有保障超大規(guī)模、重點扶持項目、經(jīng)營有保障 除了股票、保險我們還能投資什么?“投資，從誰下手”? 體現(xiàn)投資者的遠見，看準溫州商貿(mào)城引領(lǐng)未來，共榮共贏。 5年年8%高回報； 升值潛力大，租金節(jié)節(jié)攀升； 低門檻、低總價、低首付、全民投資創(chuàng)富總動員； 24%一次性返還，沖抵總價，門檻低； 一鋪養(yǎng)三代； 面積小，投入少，小本大贏； 對投資客戶說什么？對投資客戶說什么？ 升值潛力大、回報高、低風險升值潛力大、回報高、低風險

55、肥城泰肥一級路項目發(fā)展戰(zhàn)略及營銷策劃案切脈營銷 執(zhí)行為王u 政府規(guī)劃發(fā)展及重點扶持政府規(guī)劃發(fā)展及重點扶持u 交通物流優(yōu)勢交通物流優(yōu)勢u 政府要發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢政府要發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢u 項目規(guī)模與定位優(yōu)勢項目規(guī)模與定位優(yōu)勢u 項目配套優(yōu)勢項目配套優(yōu)勢u 經(jīng)營前景與投資經(jīng)營前景與投資“錢錢”景景u 營銷推廣優(yōu)勢營銷推廣優(yōu)勢 如何突出項目價值？如何提升項目價值？如何突出項目價值？如何提升項目價值？ 我們需要做的不僅僅是提煉，還需要更多的賦予！我們需要做的不僅僅是提煉，還需要更多的賦予！肥城泰肥一級路項目發(fā)展戰(zhàn)略及營銷策劃案切脈營銷 執(zhí)行為王從目標客戶的核心關(guān)注點分析從目標客戶的核心關(guān)注點分析重視

56、投資回報率重視投資回報率加強對開發(fā)商和運營公司權(quán)威性的展現(xiàn)，突出擔保公司的作用，規(guī)避消費者的風險。重視投資的安全性重視投資的安全性產(chǎn)品后期加強對項目的品質(zhì)要求，以實在具體的利益打動消費者多次置業(yè)，理性十足多次置業(yè)，理性十足突出項目8%的投資回報率，以及8%回報的保障是如何體現(xiàn)的。重視產(chǎn)品流動性重視產(chǎn)品流動性突出產(chǎn)品可自營,可投資的特性。廣告策略廣告策略肥城泰肥一級路項目發(fā)展戰(zhàn)略及營銷策劃案切脈營銷 執(zhí)行為王我們對目標客群的需求概括：在保證安全的前提下,實現(xiàn)貨幣增值，追求利潤最大化.關(guān)鍵詞關(guān)鍵詞: : 高收益高收益 低風險低風險 投資穩(wěn)健投資穩(wěn)健肥城泰肥一級路項目發(fā)展戰(zhàn)略及營銷策劃案切脈營銷 執(zhí)

57、行為王現(xiàn)在，我們針對現(xiàn)在，我們針對專業(yè)市場商鋪的投資人做一次感性洞察。專業(yè)市場商鋪的投資人做一次感性洞察。肥城泰肥一級路項目發(fā)展戰(zhàn)略及營銷策劃案切脈營銷 執(zhí)行為王“投資房子好是好，但又太麻煩了，每月要收租，而且并不一定可以投資房子好是好，但又太麻煩了，每月要收租，而且并不一定可以租到長期的租戶，最好有一個專門負責管理的公司，長期托付給他們租到長期的租戶，最好有一個專門負責管理的公司，長期托付給他們管理，每一年等著分紅就行了，有穩(wěn)定的高收益，省心、省力、穩(wěn)當管理，每一年等著分紅就行了，有穩(wěn)定的高收益，省心、省力、穩(wěn)當當賺錢；當賺錢；會賺錢的會賺錢的“房子房子”肥城泰肥一級路項目發(fā)展戰(zhàn)略及營銷策劃

58、案切脈營銷 執(zhí)行為王 “我是一個專業(yè)的投資者，我投資物業(yè)的標準就是升值大，關(guān)鍵我是一個專業(yè)的投資者，我投資物業(yè)的標準就是升值大，關(guān)鍵是要回報高、要快、要早，主要看三、五年后這里的增值空間，好轉(zhuǎn)是要回報高、要快、要早，主要看三、五年后這里的增值空間，好轉(zhuǎn)讓，好出租，別的考慮不多讓，好出租，別的考慮不多”讓錢生讓錢生“錢錢”肥城泰肥一級路項目發(fā)展戰(zhàn)略及營銷策劃案切脈營銷 執(zhí)行為王房屋房屋“銀行銀行” “手里有空閑資金，遇上金融危機就沒轍了，不知道投哪兒；股票吧，手里有空閑資金，遇上金融危機就沒轍了，不知道投哪兒；股票吧，上竄下跳，心里慌，存銀行、買保險吧，收益又不高，想再找一種風險上竄下跳，心里慌

59、，存銀行、買保險吧，收益又不高，想再找一種風險相對股票小的，但收益卻比存款高的投資項目，最少要跑贏通貨膨脹的相對股票小的，但收益卻比存款高的投資項目，最少要跑贏通貨膨脹的速度。速度。”肥城泰肥一級路項目發(fā)展戰(zhàn)略及營銷策劃案切脈營銷 執(zhí)行為王讓錢更賺“錢”，讓房子“賺錢”，讓閑錢不在“閑”，讓資產(chǎn)升值，一切都因為“一套產(chǎn)權(quán)式酒店”，而變得高效、安全、穩(wěn)定，因為那是投資人理財、賺錢的一種方式、方法和途徑投資人理財、賺錢的一種方式、方法和途徑。專業(yè)市場專業(yè)市場“賺錢術(shù)賺錢術(shù)”核心概念核心概念肥城泰肥一級路項目發(fā)展戰(zhàn)略及營銷策劃案切脈營銷 執(zhí)行為王快猛短用最短的時間、最快的速度、最集中猛烈的攻勢傳遞最

60、有效的產(chǎn)品信息。搶占先機、出奇制勝、多級連動、分期推盤搶占先機、出奇制勝、多級連動、分期推盤物業(yè)類型具有一定稀缺性,市場競爭空白。營銷費用不高,不可能做大規(guī)模推廣。項目目標客群中有相當部分的異地客戶。項目回款壓力比較大,需要快速行動。肥城泰肥一級路項目發(fā)展戰(zhàn)略及營銷策劃案切脈營銷 執(zhí)行為王推廣務虛三部曲推廣務虛三部曲強勢引爆期強勢引爆期利益溝通期利益溝通期項目認定期項目認定期事件營銷造勢事件營銷造勢引爆項目形象引爆項目形象建立溝通渠道建立溝通渠道基于產(chǎn)品利益的情感溝通基于產(chǎn)品利益的情感溝通將項目形象逐步向深度和廣度釋放將項目形象逐步向深度和廣度釋放推出產(chǎn)品差異，引領(lǐng)投資標準推出產(chǎn)品差異，引領(lǐng)投

61、資標準訴求客戶圈層訴求客戶圈層多渠道溝通多渠道溝通提升項目形象提升項目形象以緊密契合的傳播攻勢取得轟動的市場效應實現(xiàn)銷售PR活動打頭小眾傳播為主通過借力造勢引發(fā)市場關(guān)注通過細分市場的精耕實現(xiàn)點對點的客戶跟蹤對于目標受眾的信息接受而言，沒有階段概念，不同階段，不同的銷售主張和訴求側(cè)重，將銷售實現(xiàn)的可能性最大化，時刻都是熱銷期！推廣研判推廣研判肥城泰肥一級路項目發(fā)展戰(zhàn)略及營銷策劃案切脈營銷 執(zhí)行為王主題：招募老板（房東）活動招募老板（房東）活動活動目的：1）以事件營銷為切點，強力引爆市場的關(guān)注度，搶占市場至高點。 2）迎合項目目標客群的需求，盡量縮短項目的導入時間，以最有效的方式在市場中傳播項目投

62、資價值?；顒臃绞剑阂浴罢心祭习澹ǚ繓|）”活動為新聞點引發(fā)社會討論，傳播“泰西國際商貿(mào)城會賺錢的房子”的項目特點。時 間： 2010年12月-2011.2月媒體配合：泰山晨刊、泰安日報、交通文藝臺媒體配合：泰山晨刊、泰安日報、交通文藝臺第一步：事件制造，市場聚焦第一步：事件制造，市場聚焦肥城泰肥一級路項目發(fā)展戰(zhàn)略及營銷策劃案切脈營銷 執(zhí)行為王硬廣規(guī)劃內(nèi)容：內(nèi)容：想當房東嗎？想當房東嗎？ 想輕松度過金融危機嗎？想輕松度過金融危機嗎？ 想有間屬于自己的賺錢金鋪嗎？想有間屬于自己的賺錢金鋪嗎？ 想穩(wěn)當當賺錢嗎？想穩(wěn)當當賺錢嗎？泰西國際商貿(mào)城，現(xiàn)高薪招募房東（老板）泰西國際商貿(mào)城，現(xiàn)高薪招募房東（老板）

63、我們有優(yōu)越的區(qū)位條件 我們有第五臺專業(yè)市場的標準配置我們80萬平米專業(yè)市場產(chǎn)權(quán)金鋪 我們有專業(yè)的運營管理團隊我們有每年8%的高額回報 我們?nèi)f事具備，只欠房東（老板）泰西國際商貿(mào)城 泰安第一商貿(mào)門戶會賺錢的房子。莫失良機。 主標：主標：招募招募房東房東肥城泰肥一級路項目發(fā)展戰(zhàn)略及營銷策劃案切脈營銷 執(zhí)行為王主題：招聘房東（老板）活動系列炒作主題：招聘房東（老板）活動系列炒作目的：目的：制造話題，引發(fā)市場關(guān)注，借助于大眾的關(guān)注取得較高的知名度。用較小的營銷費用理想的營銷效果。形式形式：軟性新聞媒體：泰安晨刊、泰安日報、媒體：泰安晨刊、泰安日報、home0538home0538、交通臺、交通臺新聞炒

64、作主題：泰西國際商貿(mào)城，招募房東（老板）新聞炒作主題：泰西國際商貿(mào)城，招募房東（老板）軟文主題：輕松做老板，賺錢很簡單。軟文主題：輕松做老板，賺錢很簡單。 萬事具備，只缺房東（老板）。萬事具備，只缺房東（老板）。 泰西國際商貿(mào)城，為您資產(chǎn)保值增值著想！泰西國際商貿(mào)城，為您資產(chǎn)保值增值著想！ 新聞報道跟進肥城泰肥一級路項目發(fā)展戰(zhàn)略及營銷策劃案切脈營銷 執(zhí)行為王主題：主題：房屋銀行房屋銀行目的：目的：針對項目專業(yè)市場的投資特點進行銷售物料的設(shè)計和調(diào)整,統(tǒng)一項目氣質(zhì)，表現(xiàn)項目賣點,吸引目標客群.形式形式：投資手冊投資手冊包裝成存折的形式，別具一格，非常新穎包裝成存折的形式，別具一格，非常新穎其他：其

65、他：銷售說辭調(diào)整,售樓處包裝微調(diào)禮品：建議贈送精美的計算器調(diào)整亮點：依據(jù)消費者的心理需求特征，以將投資手冊設(shè)計為銀行存折的形式。在滿足調(diào)整亮點：依據(jù)消費者的心理需求特征，以將投資手冊設(shè)計為銀行存折的形式。在滿足消費者的同時凸現(xiàn)項目氣質(zhì)，并且樣式新穎，利用傳播。消費者的同時凸現(xiàn)項目氣質(zhì)，并且樣式新穎，利用傳播。銷售物料投資分析手冊肥城泰肥一級路項目發(fā)展戰(zhàn)略及營銷策劃案切脈營銷 執(zhí)行為王主題：主題：房屋銀行房屋銀行目的：目的：利用DM單對本地及異地目標客戶進行“地毯式”覆蓋，使意向的客戶收到DM單二次以上，迅速掃清周邊客戶，建立有效客戶數(shù)據(jù)庫。對象：對象：泰安主要商圈高檔寫字樓；專業(yè)市場、高檔美容

66、院、健身房、銀行、三星級以上賓館大堂，中產(chǎn)聚集區(qū). 形式與方向：結(jié)合項目自身的特點，以銀行支票的形式設(shè)計DM單葉，既突出項目的主要賣點，同時利于傳播，符合消費者的心理需求特征。銷售物料DM單肥城泰肥一級路項目發(fā)展戰(zhàn)略及營銷策劃案切脈營銷 執(zhí)行為王多 快穩(wěn) 省豐厚回報，更多收益。十年長效，快速增值。返租經(jīng)營，省時省心。實力擔保，穩(wěn)中獲利。泰西國際商貿(mào)城，泰西國際商貿(mào)城， 8%8%的年回報率、專業(yè)運營公司、擔保公司擔保，的年回報率、專業(yè)運營公司、擔保公司擔保，莫失良機。莫失良機。BOSSBOSS專線：專線：88888888888888銷售物料DM單肥城泰肥一級路項目發(fā)展戰(zhàn)略及營銷策劃案切脈營銷 執(zhí)行為王目的：成本低，可以擴大覆蓋區(qū)域；準確釋放項目形象信息。投放建議：針對月消費在300-700元的移動活聯(lián)通用戶，短信投放節(jié)點為“周四、周五”，周末相對集中來人看房。短信不要一次性投放，投放當天分時段分批次發(fā)送；避免同時發(fā)送出現(xiàn)電話占線問題，減弱投放效果。內(nèi)容規(guī)劃：突出項目高收益，低風險的主要買點，進行推廣。區(qū)域：泰安及下面縣城補充：可以針對項目前期的意向進行重新傳播，以強化他們的購買欲望。媒介