第五章 房地產(chǎn)市場與市場分析 Microsoft Word 文檔

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1、第五章 房地產(chǎn)市場與市場分析 （一）考試目的 本部分的考試目的是測試應考人員對房地產(chǎn)市場及其特性、房地產(chǎn)市場供求關系、房地產(chǎn)市場結構與描述指標、房地產(chǎn)市場分析內容與方法和物業(yè)經(jīng)營管理計劃等內容的熟悉程度，分析房地產(chǎn)市場并據(jù)此制定物業(yè)經(jīng)營管理計劃的能力和知識水平。 （二）考試基本要求 掌握：物業(yè)經(jīng)營管理計劃及其編制，計劃的主要內容和表現(xiàn)方式。 熟悉：房地產(chǎn)市場的特性與功能，房地產(chǎn)市場的供求規(guī)律，房地產(chǎn)市場的結構、細分方式。 了解：反映和描述房地產(chǎn)市場狀況的指標，房地產(chǎn)市場的運行環(huán)境和影響因素，政府干預房地產(chǎn)市場的原則、手段和措施。 第一節(jié) 房地產(chǎn)市場概述

2、一、房地產(chǎn)市場的概念 房地產(chǎn)市場可以理解為從事房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、典當?shù)然顒拥膱鏊约耙磺薪灰淄緩胶托问?。房地產(chǎn)經(jīng)濟學中對房地產(chǎn)市場的定義，則是指當前潛在的房地產(chǎn)買者和賣者，以及當前的房地產(chǎn)交易活動。一個完整的房地產(chǎn)市場是由市場主體、客體、價格、資金、運行機制等因素構成的一個系統(tǒng)。 與一般市場相同，房地產(chǎn)市場也是由參與房地產(chǎn)交換的當事者、房地產(chǎn)商品、房地產(chǎn)交易需求、交易組織機構等要素構成的。這些要素反映著房地產(chǎn)市場運行中的種種現(xiàn)象，決定并影響著房地產(chǎn)市場的發(fā)展與未來趨勢。 二、房地產(chǎn)市場的運行環(huán)境－了解 房地產(chǎn)市場的運行環(huán)境，是指把房地產(chǎn)市場作為一個中心體時，它周圍各種影響因素的總

3、和。按照這些影響因素的性質，可將其分為社會環(huán)境、政治環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境、金融環(huán)境、法律制度環(huán)境、技術環(huán)境、資源環(huán)境和國際環(huán)境。 三、推動房地產(chǎn)市場轉變的社會經(jīng)濟力量 (一)影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的社會經(jīng)濟因素 影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的社會經(jīng)濟因素有：社會因素，包括傳統(tǒng)觀念及消費心理、社會福利、人口數(shù)量及狀態(tài)、家庭戶數(shù)與規(guī)模、家庭生命周期等因素；經(jīng)濟因素，包括經(jīng)濟發(fā)展狀況、家庭收入水平及分布、物價水平、工資及就業(yè)水平、房價租金比等；政策因素，包括房地產(chǎn)供給政策、住房分配和消費政策、房地產(chǎn)金融政策、房地產(chǎn)產(chǎn)權與交易政策、房地產(chǎn)價格政策等。 (二)影響房地產(chǎn)市場轉變的社會經(jīng)濟力量 影響房地產(chǎn)市場轉變的

4、主要社會經(jīng)濟力量包括： 1．金融業(yè)的發(fā)展。 2．信息、通信技術水平的提高。 3．生產(chǎn)和工作方式的轉變。 4．人文環(huán)境的變化。 5．自然環(huán)境的變化。 6．政治制度的變遷。 第二節(jié) 房地產(chǎn)市場的供求關系－掌握的內容 一、房地產(chǎn)市場的需求 需求曲線是一條具有負斜率的向右下方傾斜的曲線，如圖5—1所示。如果其他條件不變，某種商品或服務的價格下降時，其需求數(shù)量就會上升，反之價格上升需求就會下降，即對某種商品或服務的需求數(shù)量與該商品或服務的價格呈逆相關關系。這里我們強調“其他條件不變”，因為需求數(shù)量不完全由價格決定。 1．收入的變化。一般來說，收入增加會導致對大多數(shù)商品需求的增加，從

5、而使需求曲線向右平移。但也有例外，如收入增加導致對商品住宅購買需求增加，但對出租住宅的需求會相應減少。 2．其他商品的價格變化。畫需求曲線時經(jīng)常假設其他商品的價格保持不變，原商品的替代品或在功能上可以互補的商品的價格變化，會影響原商品的需求。 3．對未來的預期。 4．政府政策的變化。 二、房地產(chǎn)市場的供給 就像價格和需求數(shù)量之間存在相關關系一樣，價格與供給數(shù)量之間也存在著一定的相關關系。由于價格上升或降低會導致供給數(shù)量的增加或減少，所以供給曲線是一條由左向右上方傾斜的一條曲線(圖5—2)。因此，供給的基本法則為： 當其他條件不變時，較高的商品價格會使 可供銷售的商品數(shù)量增加

6、，較低的商品價格會使可供銷售的商品數(shù)量減少。供給數(shù)量與價格的關系正好和需求數(shù)量與價格的關系相反，為正相關關系。這也很容易理解，因為對于供給者來說，較高的市場價格能增加其在市場上所獲取的利潤。 與需求曲線一樣，影響市場供給數(shù)量的并不僅僅是價格，所以我們在描述供給的基本法則時假設除價格和供給數(shù)量外，其他因素均保持不變。 這些假設不變的市場因素包括：開發(fā)成本、建造技術、政府政策、相關產(chǎn)品的價格、對未來的預期、開發(fā)商獲取利潤水平的目標等。 1．房地產(chǎn)開發(fā)成本。 2．政府政策的變化。 3．對未來的預期。 三、房地產(chǎn)市場的機制 房地產(chǎn)市場的運作機制，在很大程度上取決于整個國家的經(jīng)濟體制。

7、人們經(jīng)常使用市場供求關系曲線，通過建立起某種產(chǎn)品的單位價格與該產(chǎn)品在單位時間內的供求數(shù)量關系，來幫助了解價格機制對市場供求關系的調節(jié)作用。在利用圖5—3分析價格與供求數(shù)量的關系時，有三個方面的問題值得注意，一是要有一個單位時間周期的概念，因為脫離了時間來分析供求數(shù)量問題是沒有任何意義的，這里的單位時間通常是年、季度或月；二是為了分析問題方便，進行了除價格和供求數(shù)量外其他影響因素都不發(fā)生變化的假設，實際上我們很容易發(fā)現(xiàn)，影響需求數(shù)量的因素除價格外往往還有消費者收人變化和不同商品之間的替代關系等；三是為分析問題方便把供給和需求曲線都簡化成了直線，這樣做能滿足定性分析的需要。 從圖5—3中的供給

8、曲線和需求曲線不難看出，某種商品的單位價格上升會導致需求量的減少和供給量的增加。供給和需求曲線的交點正為市場均衡點。所對應的價格P稱為均衡價格，在這樣的價格下，既沒有多余的供給，也沒有更多的需求，供給量和需求量相等， 生產(chǎn)者和消費者皆大歡喜。我們可以通過圖5—4所示的情況，來說明這一特殊的市場概念。 當市場條件發(fā)生變化時，供求關系曲線就會發(fā)生變化。如圖5—5所示，商品住宅需求曲線由D1變?yōu)镈2，如果住宅價格仍為戶，則居民購買商品住宅的需求量下降為Qa，如果開發(fā)商供給的商品住宅數(shù)量仍為Q，則市場上就會有積壓的商品住宅量Q—Qa出現(xiàn)。然而，開發(fā)商往往要降低價格以減少其商品房積壓，在降價的情況下居

9、民會有更多的需求數(shù)量，這樣就達到了一個新的市場均衡，這個新的均衡價格就是圖5—5中的P1，而新的供求平衡的數(shù)量是Q1。 第三節(jié) 房地產(chǎn)市場結構與市場指標 一、房地產(chǎn)市場結構－熟悉 從宏觀上說，房地產(chǎn)市場結構包括總量結構、區(qū)域結構、產(chǎn)品結構、供求結構和投資結構。 1．總量結構：從房地產(chǎn)市場整體出發(fā)，分析開發(fā)和銷售之間的數(shù)量結構關系，考察房地產(chǎn)供求之間的總量差距。 2．區(qū)域結構：分析在全國不同地區(qū)之間，房地產(chǎn)市場發(fā)育情況的差異和特點，考察不同區(qū)域或城市之間，房地產(chǎn)市場的開發(fā)規(guī)模、主要物業(yè)類型、房價水平和政策措施的差異。 3．產(chǎn)品結構：從經(jīng)濟發(fā)展階段出發(fā)，考察房地產(chǎn)市場中住宅、寫字樓和商

10、業(yè)用房等不同物業(yè)類型之間的投資比例關系，分析其產(chǎn)品結構布局的合理程度。 4．供求結構：針對某一物業(yè)類型，分析其市場內部不同檔次物業(yè)的供求關系；并從市場發(fā)展的實際情況出發(fā)，判別供給檔次和需求水平之間是否處于錯位的狀態(tài)。 5．投資結構：根據(jù)投資者參與市場的不同投資目的和投資方式，具體分析不同投資方式的適用空間，以及彼此之間的動態(tài)協(xié)調關系。 二、房地產(chǎn)市場細分－熟悉 我們可以按照地域范圍、房地產(chǎn)類型、增量、存量、交易形式等標準，對房地產(chǎn)市場進行細分。 (一)按地域細分 房地產(chǎn)的不可移動性，表明其受地區(qū)性需求的依賴程度很大，這決定了房地產(chǎn)市場是地區(qū)性市場，人們認識和把握房地產(chǎn)市場的狀況，也

11、多從地域概念開始，因此，按地域范圍對房地產(chǎn)市場進行劃分，是房地產(chǎn)市場劃分的主要方式。 地域所包括的范圍可大可小，由于房地產(chǎn)市場主要集中在城市化地區(qū)，所以最常見的是按城市劃分。對于比較大的城市，其城市內部各區(qū)域間的房地產(chǎn)市場往往存在較大差異，因此常常還要按照城市內的某一個具體區(qū)域劃分。除按城市劃分外，還可以按省或自治區(qū)所轄的地域劃分。 (二)按房地產(chǎn)用途細分 按照房地產(chǎn)的用途，將其分解為若干子市場。如居住物業(yè)市場(含普通住宅、別墅、公寓市場等)、商業(yè)物業(yè)市場(寫字樓、零售商場或店鋪、休閑旅游設施、酒店市場等)、工業(yè)物業(yè)市場(標準工業(yè)廠房、高新技術產(chǎn)業(yè)用房、研究與發(fā)展用房、工業(yè)寫字樓、倉儲用

12、房等市場)、特殊物業(yè)市場、土地市場等。 (三)按存量增量細分 通常將房地產(chǎn)市場劃分為三級市場：一級市場(土地使用權出讓市場)、二級市場(土地轉讓、新建商品房租售市場)、三級市場(存量房地產(chǎn)交易市場)。而更加清晰的劃分是按照增量存量的方式，將土地劃分為一級土地市場和二級土地市場，將房屋劃分為一級房屋市場(增量市場或一手房市場)和二級房屋市場(存量市場或二手房市場)。房地產(chǎn)增量和存量市場之間是一種互動關系，存量市場的活躍，不僅有利于存量房地產(chǎn)資源的有效配置，而且由于房地產(chǎn)市場中存在的“過濾”現(xiàn)象，能促進增量市場的發(fā)展。 (四)按交易形式細分 按照《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，房

13、地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)買賣、租賃和抵押。土地的交易包括土地買賣、租賃和抵押等子市場，由于我國城市土地所有權屬于國家，因此土地交易實質是土地使用權的交易；新建成的房地產(chǎn)產(chǎn)品交易，存在著銷售(含預售)、租賃(含預租)和抵押等子市場；面向存量房屋的交易，則存在著租賃、轉讓、抵押、保險等子市場。 (五)按目標市場細分 按照市場營銷過程中的目標市場，來細分房地產(chǎn)市場。通常情況下，可以將某種物業(yè)類型按其建造標準或價格水平，細分為低檔、中低檔、中檔、中高檔和高檔物業(yè)市場，例如甲級寫字樓市場、高檔住宅市場、普通住宅市場等；也可以按照目標市場的群體特征進行細分。 上述五種劃分方法是相互獨立的，不同的市場參與者

14、通常關注不同的子市場。根據(jù)研究或投資決策的需要，可以將五種劃分方式疊加在一起，得到更細的子市場。 三、房地產(chǎn)市場指標－了解 反映和描述房地產(chǎn)市場狀況的指標，包括供給指標、需求指標和市場交易指標三種類型。 (一)供給指標 1．存量(Stock，St)； 2．新竣工量(New Completions，NCt)； 3．滅失量(δt)； 4．空置量(VCt)； 5．空置率(VRt)； 6．可供租售量(HousesforSale／Rental，HSRt,)； 7．房屋施工面積； 8．房屋新開工面積(Construction Starts，CSt)； 9．平均建設周期； 10

15、．竣工房屋價值。 (二)需求指標 1．國內生產(chǎn)總值(GDP)。 2．人口數(shù)。 3．城市家庭人口。 4．就業(yè)人員數(shù)量。 5．就業(yè)分布。 6．城鎮(zhèn)登記失業(yè)率。 7．城市家庭可支配收入。 8．城市家庭總支出。 9．房屋空間使用數(shù)量。 10．商品零售價格指數(shù)。 11．城市居民消費價格指數(shù)。 (三)市場交易指標 1．銷售量(Houses Sold，HSt)。 2．出租量(Houses Rented，HRt)。 3．吸納量(Absorption Volume，AVt)，指報告期內銷售和出租房屋的數(shù)量之和(AVt＝HSt+HRt)，單位為建筑面積或套數(shù)。實際統(tǒng)計過程中，可按銷

16、售或出租、存量房屋和新建房屋、不同物業(yè)類型等分別統(tǒng)計。 4．吸納率(Absorption Rate，ARt)。 5．吸納周期(Absorption Period，APt)。 6．預售面積。 7．房地產(chǎn)價格指數(shù)。 8．房地產(chǎn)價格。 9．房地產(chǎn)租金。 第四節(jié) 房地產(chǎn)市場的特性與功能－熟悉 一、房地產(chǎn)市場的特性 (一)市場供給的特點 由于房地產(chǎn)商品的供給在短期內很難有較大的增減，因此市場供給缺乏彈性；由于房地產(chǎn)的位置、環(huán)境、數(shù)量、檔次的差異，市場供給具有非同質性；又由于土地的有限性、不可再生性，以及房地產(chǎn)投資規(guī)模巨大，使房地產(chǎn)市場具有高度的壟斷性，從而導致房地產(chǎn)市場供給主體間的

17、競爭不充分。 (二)市場需求的特點 房地產(chǎn)是人類生存、享受、發(fā)展的基本物質條件，是一種基本需求，市場的需求首先具有廣泛性；與市場供給的非同質性相吻合，需求者購置房地產(chǎn)時通常有不同的目的和設想，因而需求具有多樣性；同時，購置房地產(chǎn)的開支巨大，通常需要借助金融信貸機構來進行融資。 (三)市場交易的特點 由于房地產(chǎn)市場上的商品本身不能移動，交易是房地產(chǎn)產(chǎn)權的流轉及其再界定；房地產(chǎn)交易通常需要經(jīng)過復雜和嚴密的法律程序，耗費時間比較長，交易費用通常也比較多；加之市場信息的缺乏，市場交易通常需要估價師或物業(yè)代理等專業(yè)人員提供服務。 (四)市場價格的特點 房地產(chǎn)商品的不可移動性，使房地產(chǎn)價格與其

18、所處的地理位置關系極大；其次由于人口的不斷增長和經(jīng)濟社會的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)價格總體呈向上波動的趨勢；但現(xiàn)實價格是在長期考慮下而個別形成的，因此也不容忽視涉及交易主體的個別因素的影響。 二、房地產(chǎn)市場的功能 (一)配置存量房地產(chǎn)資源和利益 (二)顯示房地產(chǎn)市場需求變化 (三)指導供給以適應需求的變化 房地產(chǎn)市場供給的變化可能會由于下述兩個方面的原因引起： 1．建設新的房地產(chǎn)項目或改變原來物業(yè)的使用方式。 2．某類物業(yè)或可替代物業(yè)間的租售價格比發(fā)生變化。 (四)指導政府制定科學的土地供給計劃 (五)引導需求適應供給條件的變化 三、房地產(chǎn)市場的政府干預－了解 (一)政府干預

19、房地產(chǎn)市場的目標 政府干預房地產(chǎn)市場的政策目標通常包括： 1．實現(xiàn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。 2．使存量房地產(chǎn)資源得到最有效的使用。 3．保證為各類生產(chǎn)生活需要提供適當?shù)娜俗】臻g。 4．引導新建項目的位置選擇。 5．滿足特殊群體的需要。 (二)政府干預房地產(chǎn)市場的手段 宏觀調控房地產(chǎn)市場的手段包括土地供應、金融、住房、稅收、價格政策等。 1．土地供應政策 2．金融政策 3．住房政策 目前我國城市住宅的供給主要有三類，即廉租房、經(jīng)濟適用住房和市場價商品住宅。 4．城市規(guī)劃 5．地價政策 房地產(chǎn)價格是政府調控房地產(chǎn)市場的主要對象。 地價、建造成本、專業(yè)費用、管理費用、

20、財務費用、投資利潤、稅金等因素極大地影響著房地產(chǎn)市場上的供給價格。 6．稅收政策 房地產(chǎn)稅收政策是政府調控房地產(chǎn)市場的核心政策之一。 7．租金和價格控制 第五節(jié) 房地產(chǎn)市場分析－考試大綱無要求 一、房地產(chǎn)市場分析的概念與作用 (一)房地產(chǎn)市場分析的概念 房地產(chǎn)市場分析是通過信息將房地產(chǎn)市場的參與者與房地產(chǎn)市場聯(lián)系起來的一種活動，即通過房地產(chǎn)市場信息的收集、分析和加工處理，尋找出其內在的規(guī)律和含義，預測市場未來的發(fā)展趨勢，用以幫助房地產(chǎn)市場的參與者掌握市場動態(tài)、把握市場機會或調整其市場行為。 (二)房地產(chǎn)市場分析的作用 1．開發(fā)商。市場分析在開發(fā)過程中，能幫助開發(fā)商選擇合適的

21、項目位置、確定滿足市場需求的產(chǎn)品類型，向金融機構說明項目的財務可行性以獲取貸款、尋找投資合作伙伴，在開發(fā)后期幫助開發(fā)商尋找目標使用者或購買者，根據(jù)市場需求的變化調整產(chǎn)品。 2．置業(yè)投資者。置業(yè)投資者進行市場分析的目的是了解當?shù)胤康禺a(chǎn)市場發(fā)展趨勢，判斷其擬購置物業(yè)或已購置物業(yè)的投資收益情況是否正常以及物業(yè)的未來升值前景。根據(jù)市場分析的結果，置業(yè)投資者可以設計或修訂其房地產(chǎn)投資策略和資產(chǎn)管理策略。 3．金融機構。通過市場分析，金融機構可以把握未來房地產(chǎn)市場發(fā)展的宏觀走勢，為其制定參與房地產(chǎn)市場的策略和戰(zhàn)略服務。就具體的房地產(chǎn)信貸業(yè)務而言，市場分析能幫助金融機構預測擬貸款項目的未來收益情況、還款

22、能力和資金需求的合理性，為審批貸款(開發(fā)貸款或抵押貸款)提供依據(jù)。 4．設計人員。建筑師、規(guī)劃師及其他相關設計人員，必須了解開發(fā)項目所面對的目標市場，以便在建筑風格、戶型、配套設施、建筑設備等方面的設計，滿足市場需求。 5．營銷經(jīng)理。在市場分析的基礎上，把握目標市場特征，并在此基礎上有針對性地制定銷售策略、廣告宣傳策略等。 6．地方政府。不論是對市場進行宏觀調控，還是房地產(chǎn)開發(fā)過程涉及的開發(fā)項目立項、土地使用權出讓、規(guī)劃審批、開工許可等環(huán)節(jié)，都需要市場分析結果的支持。 7．租戶和使用者。租戶和使用者在進行租買選擇、位置選擇、物業(yè)選擇和判斷租買時機與價格時，非常需要市場分析的支持。尤其是

23、當使用者的購買目的是置業(yè)投資時，更加重視對市場供求關系、租金價格水平、市場吸納情況和競爭情況的分析，以便制定出更明智的租買決策。 8．物業(yè)管理者。市場分析可幫助物業(yè)管理者了解不同物業(yè)類型的市場供求狀況、需求特征及發(fā)展趨勢，預測市場發(fā)展前景，把握主要租戶和使用者的產(chǎn)業(yè)分布及產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況。根據(jù)市場分析的結果，物業(yè)管理者可以制定確保物業(yè)保值增值的物業(yè)維護維修、更新改良、改建擴建、資產(chǎn)處置計劃或方案，適時調整物業(yè)租金水平和出租策略。 (三)市場區(qū)域的確定 定義市場區(qū)域工作主要包括：描繪市場區(qū)域、在相應地圖上標出市場區(qū)域的邊界、解釋確定市場區(qū)域邊界的依據(jù)。 在市場分析報告中應該有描繪市場區(qū)域的部

24、分，并有相應區(qū)域的地圖，顯示出與該目標物業(yè)臨近的公路或關鍵干線的位置、區(qū)域地名、道路及自然特征等。 1．影響市場區(qū)域形狀和大小的關鍵因素 影響市場區(qū)域形狀和大小的關鍵因素有：①自然特征，如山地和河流等；②建筑阻礙、高速路或鐵路；③人口密度的大小；④政治區(qū)域，市區(qū)和郊區(qū)，學校間的區(qū)域；⑤鄰里關系和人口統(tǒng)計特征，如由于家庭收入、地位、種族等形成的市場區(qū)域特征；⑥發(fā)展的類型和范圍，如未來城市發(fā)展的方向、速度等；⑦競爭性項目的區(qū)域(競爭項目重新組合的區(qū)域)。 2．物業(yè)類型和市場分析目的對確定市場區(qū)域的影響 不同市場分析目的影響市場區(qū)域的確定。為政府宏觀市場管理進行市場分析，其市場區(qū)域就可以用行

25、政區(qū)劃為界限；物業(yè)類型也影響市場區(qū)域的確定，甚至同類物業(yè)，由于其特征不同，市場區(qū)域的確定也會有所不同。如居住物業(yè)和休閑旅游物業(yè)的市場區(qū)域，就會有很大的差別。 由于數(shù)據(jù)的限制，常被迫采用市、區(qū)等行政區(qū)域來確定市場區(qū)域，這種確定便于利用人口統(tǒng)計及其他各種統(tǒng)計數(shù)據(jù)。但這種分區(qū)內的數(shù)據(jù)只能用于區(qū)域或某種物業(yè)類型的房地產(chǎn)市場分析，并不能用來進行具體開發(fā)項目層次的市場研究。要準確定義項目層次的市場區(qū)域，就必須實地考察該項目的地點和鄰里狀況，收集必要的數(shù)據(jù)，經(jīng)分析判斷后才能合理確定。 二、房地產(chǎn)市場分析的內容 (一)宏觀因素分析 房地產(chǎn)市場分析首先要就影響房地產(chǎn)市場的宏觀因素進行分析。包括：國家和地

26、方的國民生產(chǎn)總值及其增長速度、人均國內生產(chǎn)總值、人口規(guī)模與結構、居民收入、就業(yè)狀況、社會政治穩(wěn)定性、政府法規(guī)政策完善程度和連續(xù)性程度、產(chǎn)業(yè)結構、三資企業(yè)數(shù)量及結構、國內外投資的規(guī)模與比例、各行業(yè)投資收益率、通貨膨脹率和國家金融政策(信貸規(guī)模與利率水平)等。 還要分析研究物業(yè)所處區(qū)域的城市發(fā)展與建設情況。例如某城市的鐵路、公路、機場、港口等對內對外交通設施情況，水、電、燃氣、熱力、通信等市政基礎設施完善程度及供給能力，勞動力、原材料市場狀況，人口政策，地方政府產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策等。 (二)市場供求分析 市場狀況分析一般要從以下幾個方面進行： 1．供給分析 (1)調查房地產(chǎn)當前的存量、過去的走

27、勢和未來可能的供給。具體內容包括：相關房地產(chǎn)類型的存量、在建數(shù)量、計劃開工數(shù)量、已獲規(guī)劃許可數(shù)量、改變用途數(shù)量和拆除量等；短期新增供給數(shù)量的估計。 (2)分析當前城市規(guī)劃及其可能的變化和土地利用、交通、基本建設投資等計劃。 (3)分析房地產(chǎn)市場的商業(yè)周期和建造周期循環(huán)運動情況，分析未來相關市場區(qū)域內供求之間的數(shù)量差異。 2．需求分析 (1)需求預測。具體內容包括：就業(yè)分析，人口和家庭分析，收入分析。 (2)分析建設和運營中的主要物業(yè)項目。開發(fā)建設中的房地產(chǎn)項目需分析其用途、項目名稱、位置、預計完工日期、建筑面積、售價和開發(fā)商名稱等；運營中的物業(yè)項目主要分析其用途、物業(yè)名稱、位置、開業(yè)

28、日期、建筑面積規(guī)模、租金、物業(yè)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)名稱等。 (3)吸納率分析。就每一個相關的細分市場進行需求預測，以估計市場吸納的價格和質量。具體內容包括：市場吸納和空置的現(xiàn)狀與趨勢，預估市場吸納計劃或相應時間周期內的需求。 (4)市場租戶對產(chǎn)品功能需求。以公司租戶為例，需分析的內容包括：租戶所從事的行業(yè)類型、公司規(guī)模、現(xiàn)辦公地點的區(qū)域分布、承租面積規(guī)模、租約期間長度、對當前承租物業(yè)的滿意程度等。 3．競爭分析 (1)列出與競爭有關物業(yè)的功能和特點。具體內容包括：描述運行中或在建的競爭性物業(yè)(價格、數(shù)量、建造年代、空置、競爭特點)，描述計劃建設中的競爭性物業(yè)，對競爭性物業(yè)進行評價。 (

29、2)市場細分，明確目標物業(yè)的目標使用者。具體內容包括：目標使用者的狀態(tài)(年齡、性別、職業(yè)、收入)、行為(生活方式、預期、消費模式)、地理分布(需求的區(qū)位分布及流動性)，每一細分市場下使用者的愿望和需要，按各細分市場結果，分析對競爭物業(yè)功能和特點的需求狀況，指出目標物業(yè)應具備的特色。 4．市場占有率分析 (1)基于競爭分析的結果。具體內容包括：估計物業(yè)的市場占有率，在充分考慮目標物業(yè)優(yōu)勢的條件下進一步確認其市場占有率，簡述主要的市場特征；估算物業(yè)吸納量，物業(yè)吸納量等于市場供求缺口(未滿足需求量)和目標物業(yè)的市場占有率的乘積。 (2)市場占有率分析結果，要求計算出目標物業(yè)的市場占有率、出租進

30、度、租賃價格和達到穩(wěn)定出租率水平所需要的時間(租賃期)，并提出有利于增加市場占有率的建議。 (三)相關因素分析 不同類型物業(yè)需要重點分析的內容包括： 1．居住物業(yè)。重點了解目標物業(yè)周圍地區(qū)住宅的供求狀況、價格水平、對現(xiàn)有住宅滿意的程度和對未來住房的希望，以確定目標物業(yè)的裝修、室內設備配置標準。 2．寫字樓項目。首先要研究項目所處地段的交通通達程度，目標物業(yè)的周邊環(huán)境及與周圍商業(yè)設施的關系。還要考慮內外設計的平面布局、特色與格調、裝修標準、大廈內提供公共服務的內容、滿足未來潛在使用者的特殊需求和偏好等。 3．商業(yè)零售物業(yè)。要充分考慮物業(yè)所處地區(qū)的流動人口和常住人口的數(shù)量、購買力水平以及

31、該地區(qū)對零售業(yè)的特殊需求，還要考慮購物中心的服務半徑及附近其他購物中心、中小型商鋪的分布情況。 4．工業(yè)或倉儲物業(yè)。重點考察未來人住者的意見，如辦公、生產(chǎn)和倉儲用房的比例，大型運輸車輛通道和生產(chǎn)工藝的特殊要求，以及對隔聲、抗震、通風、防火、起重設備安裝等的特殊要求。 第六節(jié) 物業(yè)經(jīng)營管理計劃－掌握內容 一、物業(yè)經(jīng)營管理計劃的概念 (一)規(guī)劃與計劃 規(guī)劃是指制定計劃并將其書以文字、繪成圖表、示以形象的過程，規(guī)劃的成果稱為計劃。計劃是工作或行動前預先擬定的具體內容、目的、方針、辦法、標準、步驟、程序和過程等。 物業(yè)管理規(guī)劃，是構思前景、預測未來、確定欲達到的目的和取得的成果，估計可能會

32、遇到的問題，并提出實現(xiàn)目的、解決問題的有效方案、方針、措施、手段、行動和程序，估算需要投入的資源和花費的時間，考察制約物業(yè)管理工作及其績效的內外環(huán)境因素的過程。物業(yè)管理規(guī)劃又是從現(xiàn)實出發(fā)的思考、想像和謀劃，進而確定、安排達到目的和滿足業(yè)主要求所必須的各種活動和工作成果。 物業(yè)管理規(guī)劃還應考慮如何經(jīng)濟地使用物業(yè)管理企業(yè)的時間和資源。物業(yè)管理規(guī)劃還是調查、預測、預見、謀劃和預言的過程。 制定物業(yè)管理計劃的基本原則是：第一，物業(yè)管理師必須參加和主持；第二，發(fā)揮物業(yè)管理人員的集體智慧，鼓勵大家參與；第三，實際參與物業(yè)管理工作的人員必須參與該項活動和工作計劃的制定。 (二)計劃的用途 物業(yè)經(jīng)營管

33、理計劃，是用來指導、組織、實施、協(xié)調和控制物業(yè)經(jīng)營管理過程的文件，也是處理物業(yè)經(jīng)營管理過程中若干不確定性因素的工具，還是避免浪費，提高工作效率和經(jīng)濟效益的手段。 物業(yè)經(jīng)營管理計劃有多種用途，主要現(xiàn)在以下幾個方面：(1)指導物業(yè)管理的具體行動；(2)書面記載物業(yè)管理計劃的目標、前提與制約因素；(3)書面記載選擇并最終確定物業(yè)管理方案的決策過程；(4)幫助利害關系各方之間進行溝通，有助于統(tǒng)一各方面的認識；(5)便于明確物業(yè)管理服務的工作內容、范圍、時間安排、質量標準、所需費用和風險等重大問題；(6)測量物業(yè)管理活動，幫助物業(yè)管理企業(yè)進行相關的控制，幫助業(yè)主考核物業(yè)經(jīng)營管理活動的績效。 (三)物

34、業(yè)管理計劃的表現(xiàn)形式 物業(yè)管理計劃包括年度計劃、中短期計劃和長期計劃。通常以物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主簽署的委托管理合同約定的合同有效期周期，通常為3～5年；長期計劃則屬于策略層次的計劃，通常以物業(yè)的剩余使用壽命為限。 二、編制物業(yè)經(jīng)營管理計劃的基礎工作 為了制定物業(yè)經(jīng)營管理計劃，首先要分析物業(yè)所處的宏觀市場環(huán)境和相關物業(yè)類型的市場狀態(tài)，其次要準確把握物業(yè)所處鄰里區(qū)域的特征和物業(yè)本身的狀況，還要認真分析領會物業(yè)業(yè)主的相關目標，這些工作是制定物業(yè)經(jīng)營管理計劃的基礎。 (一)區(qū)域宏觀市場環(huán)境分析 區(qū)域宏觀市場環(huán)境分析，就是研究物業(yè)周圍較大范圍內的社會、經(jīng)濟、政治、文化教育、城市發(fā)展、公共事業(yè)等方

35、面的發(fā)展狀況與趨勢。 (二)房地產(chǎn)市場分析 物業(yè)位置分析是市場分析中的重要內容。位置分析不但要考察目標物業(yè)與鄰里物業(yè)的相對位置關系，還要考慮其在區(qū)域內的位置。對不同類型的物業(yè)，位置的含義和要求也不盡相同。例如，評價居住物業(yè)區(qū)位的優(yōu)劣需考慮的主要因素包括：①市政公用和公建配套設施完備的程度(市政公用設施主要為居民的生活居住提供水、電、煤氣等，公建配套設施則包括托兒所、幼兒園、中小學、醫(yī)院、郵局、商業(yè)零售網(wǎng)點、康體設施等)；②環(huán)境因素(自然環(huán)境好壞、空氣和噪聲污染情況)；③公共交通便捷程度；④居民人口與收入(人口數(shù)量、家庭規(guī)模和結構、家庭收入水平、人口流動性、當前居住狀況)；⑤社區(qū)文化氛圍即人

36、身與財產(chǎn)安全狀況。商業(yè)零售物業(yè)區(qū)位的優(yōu)劣，則主要取決于：①周圍人口密度；②交通、通信的方便程度；③居民的購買力水平和消費習慣。寫字樓物業(yè)區(qū)位的優(yōu)劣，則主要取決于：①與其他商業(yè)設施接近的程度；②周圍土地利用情況和環(huán)境；③易接近性(交通方式可選擇性、停車位數(shù)量)。 (三)鄰里分析 鄰里分析的內容有：搜集鄰里范圍內的人口狀況及其發(fā)展趨勢信息；評估鄰里的經(jīng)濟狀況和消費水平，確定鄰里物業(yè)的平均租金水平， 并以此作為估算目標物業(yè)租金潛力的依據(jù)；考察鄰里物業(yè)的實體狀況，包括鄰里物業(yè)的維修水平及物業(yè)用途，有無新的物業(yè)發(fā)展項目，是否會出現(xiàn)新的競爭對手等。(四)物業(yè)現(xiàn)狀分析 (四)物業(yè)分析 物業(yè)現(xiàn)狀分析就

37、是對整個物業(yè)的物理狀況及運行狀況進行檢查，分析物業(yè)運行預算，研究物業(yè)當前的管理策略和工作程序狀況，這是實際估計物業(yè)租賃價值的第一步。分析現(xiàn)狀物業(yè)之前，應對一個物業(yè)的結構、外觀、設備等狀況進行各項檢查，詳細查清下列有關的項目并仔細地記錄其結果： 1．建筑物內有多少套或多少平方米可出租房屋。如果是住宅，每套房屋的面積有多大、居室數(shù)目有多少。 2．物業(yè)令人滿意程度(外觀印象、建成年代、建筑形式、平面布局、通道、公共空間、租戶的特征)如何。 3．可出租物業(yè)的吸引力(平面布局、方位、視野、設備、附屬設施、總體的現(xiàn)代化程度)如何。 4．建筑物的實體(屋頂、墻體、樓板、門窗、樓梯、電梯)狀況如何。維

38、修得怎樣。維修是否及時。廢棄的部分能修好嗎。功能上有不當?shù)牡胤侥芊窦m正。有無需要請結構工程師來進行安全鑒定的問題。 5．建筑物的室內裝飾、公共空間、衛(wèi)生設備、供暖設施、供電系統(tǒng)等的狀況如何。 6．提供有什么樣的休閑、娛樂場所及設施。它們的實體及外觀狀況如何。 7．土地與建筑物的關系(如停車場、分區(qū)規(guī)劃)如何。建筑物及土地可否使用的更為合理有效。 8．建筑物的現(xiàn)行管理標準是什么。在租戶選擇、購買控制、租金收繳、維修及管理等方面的現(xiàn)行政策和程序如何。 9．當前的出租率、租金水平及租戶構成如何。 10．當前物業(yè)管理師的情況如何。每個人的工作態(tài)度、能力、學習及目標怎樣。 (五)業(yè)主目標

39、 明確業(yè)主目標，是制定物業(yè)管理計劃的前提。 三、構造物業(yè)管理方案 (一)探討改進舊有物業(yè)的可能性 改進方案通常。從以下兩個方面考慮： 1．更新及現(xiàn)代化 更新就是在建筑物的原結構設計、用途等不變的情況下，把建筑物內的設備、飾面及材料更換成新的，將其恢復至維修良好并具有吸引力的狀況。在更新時可使之現(xiàn)代化，如把原來的設備、材料更換成新設計的、性能更好的替代品。更新及現(xiàn)代化可以延長建筑物的經(jīng)濟使用壽命，并使其重新具有與新建筑物競爭的能力。 2．改變建筑物的用途 改變建筑物用途能在不影響鄰里景觀的情況下，滿足社區(qū)對房地產(chǎn)的需求，并使舊建筑物得以“再生”。對于建議進行改造的任何物業(yè)，還應作融

40、資分析。通過融資分析，提出不同的融資方案并從中選出一個可以實施的、最符合業(yè)主目標的方案。 (二)物業(yè)管理計劃的主要內容－掌握 推薦方案管理計劃的編制，要從實物的、財務的、運行的不同角度出發(fā)，說明如何管理物業(yè)；要按市場狀況及發(fā)展趨勢制定租賃計劃，制定收入及支出計劃，確定所需工作人員的結構及數(shù)量，建立物業(yè)運行方針和工作程序；如有必要，還應制定融資計劃。 1．建筑物管理計劃 建筑物管理計劃的內容，包括如下幾個方面的內容： (1)建筑物維護的標準。確定適當?shù)木S護維修標準首先要考慮到物業(yè)的類型和使用特點，物業(yè)體量的大小、物業(yè)的位置、物業(yè)的維修預算限制，以及業(yè)主就本物業(yè)的長遠策略。 (2)建筑

41、物管理策略。最重要的是決定是否使用有計劃的維護維修體系，這兩種方案選擇的結果通常取決于業(yè)主投資目標和其為物業(yè)確定的維護標準。 (3)物業(yè)檢查計劃。這種檢查主要是對物業(yè)的一般功能狀況、總體的整潔情況、物業(yè)的健康安全標準、負責維護維修的承包商的工作表現(xiàn)等進行檢查。一般來說，物業(yè)檢查的頻率取決于業(yè)主對物業(yè)質量要求的程度。 (4)公共設施服務的內容。一個物業(yè)運轉是否良好在很大程度上取決于公共設施如電、水、煤氣、供熱、電話等的使用狀態(tài)是否正常。對于商業(yè)物業(yè)來說，公共設施服務費用的支出在物業(yè)整個年費用支出中所占的比重也非常大。因此，確定公共設施服務的具體內容與方式，也是建筑物管理計劃中的重要內容。

42、2．租賃計劃 租賃計劃是物業(yè)管理計劃的重要內容，包括租金方案和出租策略。租金方案要建立在市場分析和物業(yè)分析的基礎上，租金方案中不僅要確定物業(yè)出租時的總體租金水平，還要針對每一個獨立的出租單元，編制出租金價格表。出租策略則是為了使物業(yè)總體出租收入最大化應該采取的策略，包括租期長短、獨立出租單元大小、租戶類型的匹配策略，管理服務水平與租戶優(yōu)惠與補貼方式選擇，以及采用何種租金形式(毛租金還是凈租金、采用建筑面積還是使用面積或可出租面積等)等。 3．財務收支計劃 預算是物業(yè)管理中經(jīng)營計劃的核心，預算中包括：詳細的預期收益估算、允許的空置率水平和運營費用，且這些數(shù)字構成了物業(yè)管理的量化目標。 4

43、．物業(yè)運行績效評估及與業(yè)主溝通計劃 (1)物業(yè)績效評估指標。將物業(yè)當前的績效狀況和過去的績效表現(xiàn)相比較，就能看出物業(yè)當前的表現(xiàn)是否正常。目前使用的主要表現(xiàn)評估指標包括：①預計租值與實際租值的比較；②實際和預計的資本價值的增長；③收益率即物業(yè)的競爭狀況和預期的風險與其市場競爭對手的比較；④資本回報率即收益和物業(yè)資本價值的比較；⑤凈收益即毛收益減去成本；⑥空置水平；⑦服務收費水平；⑧拖欠租金和壞賬；⑨財務內部收益率；⑩對于機構投資者來說本物業(yè)在其房地產(chǎn)投資組合中的位置。物業(yè)管理企業(yè)應該就上述指標作為財務記錄進行經(jīng)常性的監(jiān)控，以在競爭的市場上及時調整自己的策略。 (2)物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的溝通。

44、最常用的溝通手段是：定期的年度或季度表現(xiàn)報告；定期的管理會議；通過電話通信或現(xiàn)場會議等形式的定期私人接觸。通過這些溝通，業(yè)主一般能達到兩個目的：及時了解物業(yè)管理中出現(xiàn)了什么問題(如租金、租戶爭議)以及物業(yè)管理師是如何解決這些問題的；物業(yè)管理企業(yè)的未來計劃是什么(如重新裝修、重新發(fā)展、賣掉或繼續(xù)出租)。 四、物業(yè)管理計劃中的預算技術 預算有許多種類型，在物業(yè)管理中經(jīng)常用到的預算形式主要有三種：年度運營預算、資本支出預算和長期預算。 (一)年度運營預算 年度運營預算是最常用的預算。該預算中，列出了物業(yè)的主要收入來源和費用支出項目。在物業(yè)收支報告中列出的有效毛租金收入的數(shù)量，在每個月間應保持

45、基本穩(wěn)定，有效毛租金收入加上物業(yè)其他收入再扣除物業(yè)運營費用后，就可得到物業(yè)的凈運營收益。由此可以看出，即便有效毛租金收入是一個固定的數(shù)值，由于物業(yè)運營費用中有關項目費用的變化，也會令業(yè)主的凈運營收益有較大的變化。為了保持物業(yè)凈運營收益的穩(wěn)定性，物業(yè)管理企業(yè)就必須通過預算這一有效的財務工具，準確地預測和控制物業(yè)的收入與支出。 年度運營預算是物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的重要參考資料，然而實際的運營收入和費用支出，可能會隨著時間的進展與預算數(shù)據(jù)有很大的出入。為了彌補這些差異，物業(yè)管理企業(yè)有時還會隨著時間的進展準備季度預算，并從中反映出對原年度預算中某些初始估計的調整過程。季度預算一般比年度預算更為準確，因

46、為預測的內容從時間上講是更近了，所以更容易把握。此外，季度預算大致是一個季節(jié)的時間長度，所以對季節(jié)性收支的估計就會更加準確。為了更好地發(fā)揮預算在物業(yè)管理過程中的指導作用，物業(yè)管理企業(yè)有時還會進一步將預算分解為月預算，以便更加貼近實際、更具操作性。 (二)資本支出預算 物業(yè)大規(guī)模的維修或更新改造，實際上是業(yè)主向物業(yè)再次進行資本投入的過程。與此有關的支出，一般稱為資本支出。很顯然，物業(yè)的大規(guī)模維修或更新改造的時間間隔比較長，但每次需投入的資金數(shù)量卻很大，為了使物業(yè)的資本支出有一個穩(wěn)定的來源，且不對物業(yè)經(jīng)營過程中的現(xiàn)金流產(chǎn)生過大的影響，就需要在日常的經(jīng)營過程中逐漸積累這項資金。 建立準備金基金，是為物業(yè)資本支出準備資金的慣例做法。資本支出預算的目的，就是要對每月應向準備金基金存人多少資金作出科學合理的估計。從原則上來說，物業(yè)管理企業(yè)將未來大修或更新改造的所需的投資額(資本支出額)除以月份數(shù)，就可得到每月應向準備金基金存人資金的數(shù)量。 (三)長期預算 使用資本支出預算，常需要物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主制定一個長期預算，以說明未來5年甚至更長時間內(物業(yè)經(jīng)濟壽命年限內)，物業(yè)運營收入與費用的關系。由于對未來若干年所進行的長期預測，很難像對一年后的短期預測那樣準確，這種長期預算的詳細與準確程度低于年度運營預算。