房地產(chǎn)融資可行性分析復(fù)習(xí)過程

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1、綜合項目融資方案 P 行性分析 綜合辦公室 2017年11月22日 房地產(chǎn)融資細(xì)分可行性分析 房地產(chǎn)融資是所有行業(yè)（金融業(yè)除外）融資當(dāng)中融資總金額最大， 融資產(chǎn)品最多，創(chuàng)新速率最快的。房地產(chǎn)具備金融屬性，是除了金融 行業(yè)以外另一個借錢生錢的行業(yè)，因此對于房地產(chǎn)的融資風(fēng)控也是非 常嚴(yán)格的。在此基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)融資因風(fēng)控的需要，形成以下幾種類 型： 1、以公司為中心的融資； 2、以項目為中心的融資； 3 、投資類融資（股權(quán)、債券）； 4、過橋資金民間貸款； 5 、綜合型融資（夾層融資、融資租賃）； 6 、需求型融資（團(tuán)購、個貸）； 7 、委托貸款等 一、融資模式和

2、融資方法 （一）不同層次房地產(chǎn)開發(fā)融資打法 融資模式1 土地款才繳納了一半，或者開發(fā)商直接分批付款拿地，然后開始 賣樓花收首付，直接刷到旗下別的項目公司，都不存在挪用的概念， 30％的銷售款根本沒有過項目公司體內(nèi)，搞個空殼就開始收真金白銀。 然后用以收到的款項再補(bǔ)交地款。不過在現(xiàn)在的形式下就看關(guān)系的協(xié) 調(diào)了。 融資模式2 1 、房開A拍地，拍到后成立項目公司B； 2、繳納土地款前，尋求金融機(jī)構(gòu)合作，此時的融資稱為“夾層 融資”，金融機(jī)構(gòu)以“股+債”或“純債”模式進(jìn)入項目公司B，杠桿 比例看開發(fā)商資質(zhì)，如一般企業(yè)，杠桿比例1:1，那么土地款10億， 房開出5億，金融機(jī)構(gòu)

3、出5億，資信好的企業(yè)，杠桿比例可以放開到 30%，即房開出3億，金融機(jī)構(gòu)出7億，拿到夾層融資后即可繳納土 地款，拿到項目土地證； 3、拿到土地證后，尋求金融機(jī)構(gòu)合作，獲得“房地產(chǎn)開發(fā)貸款”， 用于工程建設(shè)，此時工程建設(shè)資金房開可以一分錢都不出，例如一個 總投15億的項目，土地款10億，工程建設(shè)資金預(yù)計5億，那么從 金融機(jī)構(gòu)獲得開發(fā)貸2億，2億資金足夠建設(shè)至正負(fù)零，即可領(lǐng)取預(yù) 售證，拿到預(yù)售證之后就可以開盤售賣，獲得銷售的首付款，如果該 樓盤預(yù)計銷售收入20億，那么只需賣出一半，30%的首付達(dá)到3億， 即可滿足后續(xù)工程建設(shè)。有些公司會在這個階段尋求7億開發(fā)貸，其 中5億用于歸

4、還前期夾層融資，剩余2億用于前期工程建設(shè)。（夾層 融資利率比開發(fā)貸要高） 融資模式3: 沿用上述例子，房開在第2階段獲得夾層融資5億，在第3階段從其他金融機(jī)構(gòu)獲得開發(fā)貸7億，獲得開發(fā)貸后房開選擇不歸還前期的5億夾層融資，從項目公司B中挪用5億元轉(zhuǎn)回A,那么這個總投15億的項目就有了12億的融資，剩余3億靠后續(xù)銷售資金轉(zhuǎn)投，房開A一分錢都沒生就建設(shè)了這個項目，甚至有些房開在上述金額上再 做文章，不僅不用由錢，還能多拿錢回來，這樣房開能迅速收回項目投入資金，繼續(xù)拍地，拍地+融資，通過這樣的形式不斷放大杠桿。 房地產(chǎn)融資市場的江湖格局 通過券商資管業(yè)務(wù)進(jìn)入 市場.以通道業(yè)務(wù)為共

5、發(fā)展迅速 市場約束最少T 地產(chǎn)基金黃金十 年來臨 基金子公司 巾場新進(jìn)入者1 30多家 公募足金獲準(zhǔn)沒立基金—1 了公司，未來新力給 地產(chǎn)融資的主力軍, 廠受監(jiān)管最嚴(yán)格，創(chuàng) 新最活躍 開拓投行新領(lǐng)域.資 金池優(yōu)勢明顯，里行 永遠(yuǎn)是地產(chǎn)融資市場 的主導(dǎo)者 》發(fā)起人喋取“財務(wù)顧問費”,而非息差： ＞邪發(fā)起人經(jīng)常淪落為通道，收取較低的“通近費”： 》誰掌握項目來源，誰就是項目的主導(dǎo),得項目者篝大頭. 融資模式4 平臺合作型融資：項目具有一定吸引力，吸引地產(chǎn)商合作共同開發(fā)，縮減拿地費用。工程招標(biāo)、材料招標(biāo)、物業(yè)招標(biāo)，跟有實力方合作，減少開發(fā)成本，增加銷售渠道，加快回款速

6、度。聯(lián)合開發(fā)能夠有效降低投資風(fēng)險，實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)的可持續(xù)發(fā)展。 融資模式5 商業(yè)銀行合作開發(fā)：平安銀行和平安保險近幾年在房地產(chǎn)行業(yè)合 作了很多項目，而且在綜合性組合融資這方面很有相當(dāng)?shù)墓芾斫?jīng)驗。 以下是平安銀行跟房開的合作模式圖 案例分析： 平安限行與國內(nèi)某大型開發(fā)商共同設(shè)立有限合伙企業(yè)，出資成立房地產(chǎn)項目公司，開發(fā)某舊改項目占 融資模式6 團(tuán)體福利認(rèn)購模式：如單位福利房，以團(tuán)體組織個人出資團(tuán)體配 資一部分進(jìn)行團(tuán)購。盡快實現(xiàn)銷售回款和銀行個人按揭貸款回款的目 的。如翠屏山環(huán)保廳宿舍。 融資模式7 共有產(chǎn)權(quán)模式：（相當(dāng)于首付款分期）在國家提倡共有產(chǎn)權(quán)銷售

7、 模式的今天，我們同樣可以采用，即所銷售房屋公司持有一部分產(chǎn)權(quán)， 降低購房者臨時性資金困難，購房者可以在幾年以內(nèi)以每月償還或半 年一還款模式對公司投資部分進(jìn)行償還。在項目沒有達(dá)到個人銀行按 揭貸款的條件之前或貸款后沒有備案前可以免費更名，其主要目的就 是加速公司項目回款。 融資模式8 以獲得貸款的項目采用協(xié)議模式融資，即內(nèi)部員工認(rèn)購模式。也 就是以內(nèi)部信得過的人員辦理房貸，公司每月負(fù)責(zé)還款，協(xié)議期內(nèi)員 工可以享受溢價部分收益或自購。一般單價比較高，其實就是做個形 式套一筆貸款回款。 融資模式9 房產(chǎn)眾籌：房產(chǎn)預(yù)定模式。項目立項后的整體宣傳一定要到位， 以吸引批量需求客戶

8、。 融資模式10 其他如融資租賃，項目合作（保險、福彩、證券）等 （二）、拿地階段： 1、“拿地融資”，或“明股實債”--夾層融資 在監(jiān)管特別嚴(yán)格的情況下，開發(fā)商一般選擇的是“拿地融資”或“明股實債”。開發(fā)貸的提供者是銀行，但是，對于資質(zhì)差一點的公司，銀行會認(rèn)為公司的承擔(dān)能力不足，拒絕公司的申請。這個時候, 公司也可以去找信托成立一個信托計劃，或資管公司成立資管計劃借 錢。本質(zhì)差不多，監(jiān)管措施也差不多，但是價格會比銀行貸款稍高，這是信用溢價所致。信托可以自己募集資金，也可以找銀行募集資金,平時大家在私人銀行買到的信托產(chǎn)品，來源就是這種。 項目公司向信托公司交付股份 這種錢

9、可以從信托或資管計劃拿，當(dāng)然最終的來源可能也是銀行。 這類的融資方式核心就是，相當(dāng)于銀行入了一點點股，剩下用股東 借款的方式進(jìn)入了。當(dāng)然由于銀行入股背后簽了個協(xié)議最終開發(fā)商會 回購股權(quán)讓銀行順利退出，所以對銀行還是一筆債，只不過繞過了 “432”（“四證齊全、30%資本金、二級開發(fā)資質(zhì)”）的合規(guī)要求。 通常項目公司獲得土地的90天內(nèi)，直接塞給項目公司，而非直 接支付給工程方。因此，這類融資相當(dāng)于把之前的土地成本套出來了 比開發(fā)貸好用太多，金融機(jī)構(gòu)也自然多收幾個點費用。到了后期，招 拍掛的資金也是由金融機(jī)構(gòu)100%墊付了。所以一個房地產(chǎn)企業(yè)，拍 地的錢沒有給，沒有太多沉默成本。

10、拍到地以后，自己掏30%-40%， 金融機(jī)構(gòu)掏剩下的。 由于2016年四季度對開發(fā)商拿地的政策限制，地產(chǎn)商通過并購 項目公司或并購小地產(chǎn)商的意愿強(qiáng)烈，通過類似并購獲取土地，成本 更低。信托為房地產(chǎn)企業(yè)提供并購融資也可能成為2017年的地產(chǎn)業(yè) 務(wù)重點。 以平安銀行股權(quán)他益信托為例 基金子公司資管 計劃 咕1項目 + 用款項目C 2、開發(fā)貸+并購貸款組合 開發(fā)商最基本的房地產(chǎn)貸款是房地產(chǎn)開發(fā)貸款。顧名思義，這種貸款就是用于房地產(chǎn)的建設(shè)，用銷售回款來還款的。這種貸款需要完成“432”，即“四證齊全、30%資本金、二級開發(fā)資質(zhì)”,基本來說需要受托支付、土地抵押、在建工程

11、抵押、擔(dān)保等增信條件。每個地方的土地政策不一樣，這些條件也會有所改變。對于該類融資，銀行還關(guān)注一點，就是封閉管理。為了確保項目的銷售回款能夠回到銀行歸還本息，銀行會要求項目公司開立銷售回款唯一監(jiān)管賬戶在貸款行，確保貸款本息的安全。但是開發(fā)貸是開發(fā)商往往等不到的，尤其在近 兩年嚴(yán)厲調(diào)控的形勢下 U貸款型佶托 投資者 （委托人） —11）禁死^北土 .桔托收箭 ■及和— 信托投資公司 （受托人） . W支忖利息 苣地本金’ 開發(fā)商 （項目公司） 心股權(quán)型佶托 投資者 （受托人） （I* “i信托收色 3、財產(chǎn)受益型信衽 投資者 《委托人》 -tn信托露

12、金一 ■ I）信帽收也改小$ - I 官產(chǎn)抵怦 旌杈城押, 策」為擔(dān)保 信托投資公司 （委托人） C!'j收的股杈4 V ；”祓飾雙代m&一 開經(jīng)商 （項口公司） 值收腦網(wǎng) 如三4拉保 蛇的回曜優(yōu)先理叁松 信托投賁公司 （受托人） +4”信托財產(chǎn)， ""I -1— 開發(fā)商 （委托人） t2一」 信托公司的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)模式也發(fā)生一定變化。最主要的趨勢是由 過去債權(quán)模式向股權(quán)模式轉(zhuǎn)換，主流方式例如通過與房地產(chǎn)公司合作設(shè)立地產(chǎn)基金，再通過地產(chǎn)基金投資具體項目，信托公司從中獲取的收益也從固定收益向浮動收益轉(zhuǎn)換。應(yīng)用該模式，信托公司在項目管理上參與度

13、提高，通常會獲取更多利潤。信托利潤主要依靠房地產(chǎn)的情況短期內(nèi)還不會改變。以股權(quán)方式參與，同時可以降低地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率。 劣后投資人（指信托產(chǎn)品在同一款產(chǎn)品中，優(yōu)先受益人分享較低的收益率，承擔(dān)較小的風(fēng)險，而劣后受益人則承擔(dān)高風(fēng)險獲得高收益）通過SPV（風(fēng)險隔離--也稱為特殊目的機(jī)構(gòu)/公司，其職能是在離岸資產(chǎn)證券化過程中，購買、包裝證券化資產(chǎn)和以此為基礎(chǔ)發(fā)行資產(chǎn)化證券，向國外投資者融資。是指接受發(fā)起人的資產(chǎn)組合，并發(fā)行以此 為支持的證券的特殊實體。）設(shè)立有限合伙企業(yè)，分級資金以直接或通過SPV的形式認(rèn)購有限合伙份額，有限合伙企業(yè)注資并控股開發(fā)商為目標(biāo)項目成立的項目公司。這里的劣后投資人是指介

14、入地產(chǎn)項目 運(yùn)作全階段并以獲取項目完成開發(fā)、銷售后分紅收益為目的的金融機(jī) 構(gòu)。 在實際操作中，由于各地一般規(guī)定土地招拍桂不許融資，房地產(chǎn)公司一般采用收購項目公司方式獲得土地，采用開發(fā)貸+并購貸款組 合的方式融資。 以下是常見的一些融資品種: 境內(nèi)債券. 境外債券. 境外根外 項目 基金. 前料標(biāo)融資 中端. 開發(fā)貸 供應(yīng)鏈， 后湍* 尾款融資 按揭 經(jīng)藪 資產(chǎn)證券化， 、近幾年具體階段的融資手段分析（主要是前期） 很多企業(yè)為了獲取項目，往往采用小股操盤的形式。因為大地產(chǎn)商有產(chǎn)品優(yōu)勢、銷售優(yōu)勢、建造成本優(yōu)勢、融資成本優(yōu)勢。鍋子很好,但米不夠。

15、因此，在招拍桂越來越貴的時候，如何和擁有土地的土豪們談好生意就非常重要，小股操盤也成了主流。對于那些擁有土地的小開發(fā)商或者土豪來說，這個生意也是劃算的。 拋開后期一些資產(chǎn)證券化、保險合作、融資租賃、整合上市等融資體系，單就我們所做的醫(yī)養(yǎng)生態(tài)產(chǎn)業(yè)一體化項目能在前期運(yùn)作中可操作的方法做一下簡單的了解，這也是近幾年房地產(chǎn)開發(fā)商在近兩年 采取最多的一些融資手段。首先我們先看看一些相關(guān)的文件： 附件1:國家發(fā)改委關(guān)于《養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)專項債券發(fā)行指引》 2015年3月31日由臺 1. 支持營利性或非營利性養(yǎng)老項目發(fā)行養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)專項債券。 2. 比照“加快和簡化審核類”債券審核程序。 3. 放松準(zhǔn)入：

16、 發(fā)行養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)專項債券的城投類企業(yè)不受發(fā)債指標(biāo)限制。 募集資金占養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)項目總投資比例放寬至不超過70%。 將城投類企業(yè)和生產(chǎn)經(jīng)營性企業(yè)需提供擔(dān)保的資產(chǎn)負(fù)債率分別 放寬至70%和75%；主體評級AAA的，資產(chǎn)負(fù)債率放寬至75%和 80%。 不受“企債、中票余額/地方GDP>8%，其城投發(fā)債嚴(yán)格控制” 的限制。 城投企業(yè)不受“單次發(fā)債不超地方上年本級公共財政預(yù)算收入” 限制。 4. 優(yōu)化養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)專項債券品種方案設(shè)計: 支持發(fā)債企業(yè)發(fā)行10年期及以上的長期限企業(yè)債券或可續(xù)期債券。 允許企業(yè)使用不超過50%的募集資金用于償還銀行貸款和補(bǔ)充 營運(yùn)資金。 根據(jù)上述政策，我們可

17、以按開發(fā)階段按資金需求階段分類，常見的交 易結(jié)構(gòu)基本類型如下： （一）常用的融資手段-可操作的資金杠桿 在資金路徑安排上，一些股份行和城商行還可以做銀行表外融資，走信托通道等，以此放大資金杠桿。 1）公司債 企業(yè)債在銀行間和交易所都可以發(fā)行，是屬于發(fā)改委監(jiān)管的。前 幾年公司債成為房地產(chǎn)行業(yè)重要融資工具，成為爭搶“地王”利器?，F(xiàn)在公司債的監(jiān)管政策較嚴(yán)，使得房企融資從交易所市場的公司債，轉(zhuǎn)向銀行間市場的中期票據(jù)等融資工具。 2）中期票據(jù) 中票是銀行間市場產(chǎn)品，去年11月，富力地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、泰禾集團(tuán)、首開股份等房企公布了在銀行間市場的債務(wù)融資計劃，總額超過700億元，以中期票據(jù)為主

18、。其中廣州富力地產(chǎn)發(fā)行不超過400億元的債務(wù)融資工具，不限于中期票據(jù)（含永續(xù)中期票據(jù)）、短期融 資券、超短期融資券和資產(chǎn)支持票據(jù)等。 中期票據(jù)發(fā)行受房地產(chǎn)企業(yè)公司債融資渠道收緊影響，今年年初, 部分房企轉(zhuǎn)向可操作性強(qiáng)、成本較低、節(jié)奏較快、投資監(jiān)管不是很嚴(yán)的中期票據(jù)。但隨著監(jiān)管政策進(jìn)一步收緊和去杠桿的持續(xù)推進(jìn)，資金面持續(xù)緊張，一級市場不少債券發(fā)行難度加大、發(fā)行利率不斷上揚(yáng)。 作為民營地產(chǎn)開發(fā)商，去年12月底陽光城曾向中國銀行間市場 交易商協(xié)會申請注冊發(fā)行不超過人民幣150億元債務(wù)融資工具。今年 6月13日，陽光城收到交易商協(xié)會決定接受其中期票據(jù)（永續(xù)中票） 注冊的通知，注冊金額為5

19、8億元。 最新發(fā)布的公告顯示，9月28日，陽光城發(fā)行了2017年度第三期中期票據(jù)（永續(xù)中票）10億元，且本次募集資金已于9月29日全部到賬。 3）永續(xù)債務(wù) 在國內(nèi)房地產(chǎn)融資收緊的背景下，被認(rèn)為是房企利潤“黑洞”的永續(xù)債，開始走向臺前，甚至很可能成為房企應(yīng)對本輪調(diào)控攻堅戰(zhàn)的融資首選。永續(xù)債，也叫無期債券，是非金融企業(yè)（發(fā)行人）在銀行間債券市場注冊發(fā)行的“無固定期限、內(nèi)含發(fā)行人贖回權(quán)”的債券。永續(xù)債沒有明確的到期日期，或者期限非常長，但大部分的永續(xù)債都是帶有贖回條款的，發(fā)行人擁有在條款約定的某一個時間段內(nèi)按照某種價格贖回的權(quán)利。 目前，房企融資環(huán)境嚴(yán)峻，一方面銀行收緊開發(fā)貸；另一方面基金業(yè)

20、協(xié)會叫停16城私募、證監(jiān)會叫停公司債?！捌渌Y金”也因限制政策有所減緩。在國內(nèi)房地產(chǎn)融資渠道收緊的背景下，海外發(fā)債和永續(xù)債成為眾多房企賴以生存的“輸血”通道。但是海外債、購房尾款等資產(chǎn)證券化等金融創(chuàng)新業(yè)務(wù)，由于規(guī)模較小，相對于房企的需求可謂杯水車薪。在房企多個融資渠道遭封堵的情況下，永續(xù)債或成未來融資首選。 但是在融資渠道進(jìn)一步收緊的驅(qū)使下，永續(xù)債是開發(fā)商在規(guī)模擴(kuò) 張過程中最優(yōu)的選擇之一，其不但是拿地、并購擴(kuò)張的資金來源，對有些上市公司對外口徑而言，永續(xù)債可不計入負(fù)債，解決了上市房企報表杠桿率問題，直至熬過調(diào)控“寒冬”。 4）資產(chǎn)證券化ABS融資 2016年末，監(jiān)管層窗口指導(dǎo)暫停了以房

21、地產(chǎn)企業(yè)購房尾款為基礎(chǔ)資產(chǎn)的資產(chǎn)證券化（ABS）,“只暫停了購房尾款A(yù)BS,不給批了”，以物業(yè)費收入、租金為基礎(chǔ)資產(chǎn)的ABS并未停止。 作為資產(chǎn)證券化的一種方式，CMBS（商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持 證券）主要靠物業(yè)的租金收入和運(yùn)營收入作為現(xiàn)金流還款，具有抵押率高、融資期限長、充分利用不動產(chǎn)價值等優(yōu)點。 2016年以來，華夏幸福、碧桂園、金科、融信中國、世茂集團(tuán)等房企陸續(xù)以購房尾款、物業(yè)費收入、租金等作為基礎(chǔ)資產(chǎn)開展資產(chǎn)證券化（ABS）融資，成為房企融資的新動向。 16年6月，碧桂園推由總金額為62億元的購房尾款應(yīng)收賬款A(yù)BSo2016年8月3日，華夏幸福宣布全資子公司廊坊京御房地產(chǎn)開發(fā)有

22、限公司擬通過ABS融資，發(fā)行總規(guī)模不超過21億元，還款來源為京御地產(chǎn)所享有的購房尾款債權(quán)產(chǎn)生的現(xiàn)金流。其中優(yōu)先級不超 過20億元，次級將由京御地產(chǎn)認(rèn)購。2016年11月，金科獲準(zhǔn)發(fā)行18億購房尾款資產(chǎn)支持證券。從融資成本看，碧桂園去年購房尾款 資產(chǎn)證券化的融資成本區(qū)間為4.5%-6.0% 與公司債、企業(yè)債和短期融資券等融資工具的融資規(guī)模要求“累 計余額不超過凈資產(chǎn)的40%”相比，ABS的融資規(guī)模理論上無監(jiān)管 限制，取決于基礎(chǔ)資產(chǎn)現(xiàn)金流規(guī)模，且無期限限制，一般為5-10年， 融資成本取決于資產(chǎn)評級，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)融資成本較低。 影響ABS的，是物業(yè)租金ABS要關(guān)注租賃合同期限、物業(yè)地理

23、 位置、是否是‘二房東’、是否有權(quán)利限制等問題。以此判斷是選擇 直接通過ABS融資，還是需要構(gòu)造權(quán)益，通過一個資金信托來將信 托所代表的利益按月分配。 5）海外融資 “在香港成立公司做海外融資的好處是資金比較好拿，能夠快速 拿到低成本資金。但規(guī)模仍有限。方式是成立投資管理公司合法規(guī)避 限制，在操作手段上通過回購房、買斷、租約等直接或迂回方式實現(xiàn) 資金合法流通和回收。海外基金與國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)合作的特點是集中 度非常高，海外資金在中國房地產(chǎn)進(jìn)行投資，大都選擇大型的房地產(chǎn) 企業(yè)，對企業(yè)的信譽(yù)、規(guī)模和實力要求比較高。 雖然今年二季度以來，發(fā)改委收緊給房地產(chǎn)企業(yè)海外債發(fā)放批文， 其

24、整體發(fā)行審批流程受監(jiān)管調(diào)控十分明顯。不過此次發(fā)改委著重監(jiān)管 的是從境外借入一年期以上資金，一年期以下外債則不需要。因此一 年期以內(nèi)的美元債發(fā)行高漲， 6)其他，不限于某一特定階段： (1)項目公司應(yīng)付賬款保理； (2)開發(fā)商以自持或者待去化物業(yè)作為基礎(chǔ)資產(chǎn)，通過財產(chǎn)權(quán)、 資產(chǎn)收益權(quán)信托融資； (3)財險保單增信引入網(wǎng)絡(luò)平臺資金，通過SPV對開發(fā)商發(fā)放指 定或不指定用途的貸款。 以上只是基本的交易模式，實際操作過程中因資金方的風(fēng)控、合規(guī)需求或者融資人的信用水平，會對交易結(jié)構(gòu)進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。 交易結(jié)構(gòu)圖 ；mH茹 仁拓計劃 南甘公N .H ■! 「1

25、 必要的說明: 1 ）、該交易結(jié)構(gòu)圖是根據(jù)某些商業(yè)習(xí)慣與需求繪制的，并不具有普遍 適用性與代表性； 2 ）、背景說明：金融機(jī)構(gòu)在開發(fā)商拿地階段介入直至開發(fā)貸后、項目 部分或者全部完成銷售后退出的融資方案項下的拿地階段交易結(jié)構(gòu)， 開發(fā)貸與開發(fā)貸后的融資仍由該金融機(jī)構(gòu)主導(dǎo)，各項風(fēng)險緩釋措施不 在圖中列出； 3 ）、圖中所示僅為交易結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)，實際應(yīng)用中因各交易對手的需求 不同，交易結(jié)構(gòu)也會相應(yīng)改變甚至大幅調(diào)整。 附件2：各類融資產(chǎn)品發(fā)行條件 一、企業(yè)公開發(fā)行企業(yè)債券應(yīng)符合下列條件： 1. 股份有限公司的凈資產(chǎn)不低于人民幣3000萬元，有限責(zé)任公司 和其他類型企業(yè)的凈資

26、產(chǎn)不低于人民幣6000萬元； 2. 累計債券余額不超過企業(yè)凈資產(chǎn)（不包括少數(shù)股東權(quán)益）的40%； 3. 最近三年平均可分配利潤（凈利潤）足以支付企業(yè)債券一年的利 息； 4. 籌集資金的投向符合國家產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)發(fā)展方向，所需相關(guān)手 續(xù)齊全。 5. 最近三年沒有重大違法違規(guī)行為。 二、中小企業(yè)集合債券發(fā)行條件 參與發(fā)行企業(yè)集合債券的單個主體必須同時滿足以下條件： 1、股份有限公司的凈資產(chǎn)不低于人民幣3000萬元，有限責(zé)任公司和其他類型企業(yè)的凈資產(chǎn)不低于人民幣6000萬元; 2 、累計債券余額不超過企業(yè)凈資產(chǎn)（不包括少數(shù)股東權(quán)益）的40%; 3 、最近三年可分配利潤（凈利潤）

27、足以支付企業(yè)債券一年的利息; 4、籌集資金的投向符合國家產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)發(fā)展方向，所需相關(guān) 手續(xù)齊全。 5 、已發(fā)行的企業(yè)債券或者其他債務(wù)未處于違約或者延遲支付本息 的狀態(tài); 6、最近三年沒有重大違法違規(guī)行為。 三、短期融資券發(fā)行條件 1 、是在中華人民共和國境內(nèi)依法設(shè)立的企業(yè)法人； 2、具有穩(wěn)定的償債資金來源，最近一個會計年度盈利； 3、流動性良好，具有較強(qiáng)的到期償債能力； 4、發(fā)行融資券募集的資金用于本企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營； 5、近三年沒有違法和重大違規(guī)行為； 6、近三年發(fā)行的融資券沒有延遲支付本息的情形； 7、具有健全的內(nèi)部管理體系和募集資金的使用償付管理制度； 四、中

28、期票據(jù)發(fā)行條件 企業(yè)申請發(fā)行中期票據(jù)應(yīng)當(dāng)符合下列條件： 1、在中華人民共和國境內(nèi)依法設(shè)立的企業(yè)法人； 2、具有穩(wěn)定的償債資金來源，最近一個會計年度盈利； 3、中期票據(jù)待償還余額不得超過企業(yè)凈資產(chǎn)的40%； 4、流動性良好，具有較強(qiáng)的到期償債能力； 5、發(fā)行融資券募集的資金用于本企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營； 6、近三年沒有違法和重大違規(guī)行為； 7、近三年發(fā)行的融資券沒有延遲支付本息的情形； 8、具有健全的內(nèi)部管理體系和募集資金的使用償付管理制度。 五、中小企業(yè)集合票據(jù)發(fā)行的合規(guī)條件 1 、成立時間在三年以上，有成熟的經(jīng)營模式，財務(wù)狀況有良，一 般要連續(xù)三年盈利； 2 、發(fā)債額度在30

29、00萬元―2億元之間，且不高于其凈資產(chǎn)的40%， 即凈資產(chǎn)要達(dá)到7500萬元以上； 3、企業(yè)分布盡量集中在同一地區(qū)； 4、企業(yè)的償還風(fēng)險在可控范圍內(nèi)，能充分保證債券的本息償還。 （二）拿地（繳清或部分土地出讓金）至開發(fā)貸放款前： 1 、分級資金通過SPV認(rèn)購有限合伙企業(yè)的優(yōu)先份額，融資人- 開發(fā)商以不限于現(xiàn)金、股權(quán)等形式認(rèn)購有限合伙企業(yè)的劣后份額，有 限合伙企業(yè)以不限于委托貸款、附加回購條件的股權(quán)投資等形式向項 目公司提供資金。 2 、拆遷貸款銀行可以提供拆遷貸款，用途是支付拆遷補(bǔ)償款， 前提是這個項目是舊改項目有政府批文。這種貸款在銀行常常不占房地產(chǎn)限額，是政府支持的。拆

30、遷之后，成為凈地，四證齊全了，就可以拿開發(fā)貸了。再高級的做法，企業(yè)可以以拆遷貸為標(biāo)的，做成“理 財直融”，相當(dāng)于把這個東西做成一個債券，在銀行間交易商協(xié)會賣。 3 、開發(fā)貸：底層項目滿足銀監(jiān)會規(guī)定的“四、三、二”標(biāo)準(zhǔn)時， 可直接采用信托貸款、銀行貸款，只是集團(tuán)下屬非金融機(jī)構(gòu)的資金成 本與銀行貸款比較并無優(yōu)勢，集團(tuán)內(nèi)只有銀行具備做開發(fā)貸的條件， 但是如果融資人對用款效率、資金監(jiān)管等方面有強(qiáng)烈需要并且能夠滿 足這些要求，非銀金融機(jī)構(gòu)依然有落地開發(fā)貸項目的機(jī)會。 4 、“拿地融資”，或“明股實債”參見（一）2。 （三）開發(fā)以后 1、按揭貸款當(dāng)開發(fā)商拿到了預(yù)售證，于是就開始使勁渾身解

31、 數(shù)，各種廣告出擊賣房子啦！這個時候銀行會提供按揭貸款，雖然不 是直接給開發(fā)商，但是由于按揭投放了，開發(fā)商才能回款到賬上，房 子才算真正賣出去了，所以按揭事實上對開發(fā)商非常非常重要，整天 開發(fā)商的財務(wù)都在因為按揭對數(shù)焦頭爛額。 2、經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款。顧名思義，這個項目由于未來會有源 源不斷的現(xiàn)金流入，比如租金。銀行評估其現(xiàn)金流情況以及市場價值 情況，折個現(xiàn)，公司就可以從銀行套出一筆錢。這種錢通常是長期的 流動資金，沒有太多限制，非常好用。在證券市場，開發(fā)商也可以發(fā) 行ABS,CMBS等債券，把錢套現(xiàn)出來。 3、上市完成發(fā)債、銀團(tuán)等融資手段 企業(yè)登陸了資本市場，那么IPO

32、可以為企業(yè)帶來一筆不小的運(yùn)營 資金，隨企業(yè)用。同時，IPO背后意味著公司完成了股份制改革等規(guī) 范化的運(yùn)作，在資本市場上有了評級，公司可以比較順利的以主體進(jìn) 行融資。（當(dāng)然，IPO不是公司發(fā)債的必然條件，非上市公司做私募 債也多，但終歸不如上市公司容易） 4、做供應(yīng)鏈，開發(fā)商是核心企業(yè)，圍繞著很多供應(yīng)商。這個行 業(yè)內(nèi)，開發(fā)商拖著付工程款是常有的事情，如果企業(yè)的信用足夠，開 發(fā)商可以給供應(yīng)商開個商票，名正言順地晚付錢，讓項目的現(xiàn)金流更 好看點。這個融資，通過處理，是不會計入開發(fā)商的有息負(fù)債了，開 發(fā)商也很開心。OK啦，這個時候供應(yīng)商就會來拿著票找銀行貼現(xiàn)， 企業(yè)就延遲了1年才付款。一般意義上來說房地產(chǎn)做供應(yīng)鏈其實就是 變相給房地產(chǎn)做流貸，不過對于好的企業(yè)，不少銀行愿意賺這份錢。 在往后走，房地產(chǎn)公司無非就是做大規(guī)模，搞生態(tài)，搞金融等出 路。要么做產(chǎn)業(yè)結(jié)合，要么做金融集團(tuán)，自己給自己輸血。 前期的項目融資主要看項目的地理位置，盈利模式和項目本身 的融資吸引能力（引導(dǎo)需求），現(xiàn)在的融資方案只是定位于高層設(shè)計。 具體的還要根據(jù)項目的可行性分析報告，項目的整體設(shè)計和銷售模式 進(jìn)行調(diào)整。 辦公室高書中 2017年11月24日