房地產(chǎn)融資可行性分析復(fù)習(xí)過程

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1、綜合項(xiàng)目融資方案 P 行性分析 綜合辦公室 2017年11月22日 房地產(chǎn)融資細(xì)分可行性分析 房地產(chǎn)融資是所有行業(yè)（金融業(yè)除外）融資當(dāng)中融資總金額最大， 融資產(chǎn)品最多，創(chuàng)新速率最快的。房地產(chǎn)具備金融屬性，是除了金融 行業(yè)以外另一個(gè)借錢生錢的行業(yè)，因此對于房地產(chǎn)的融資風(fēng)控也是非 常嚴(yán)格的。在此基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)融資因風(fēng)控的需要，形成以下幾種類 型： 1、以公司為中心的融資； 2、以項(xiàng)目為中心的融資； 3 、投資類融資（股權(quán)、債券）； 4、過橋資金民間貸款； 5 、綜合型融資（夾層融資、融資租賃）； 6 、需求型融資（團(tuán)購、個(gè)貸）； 7 、委托貸款等 一、融資模式和

2、融資方法 （一）不同層次房地產(chǎn)開發(fā)融資打法 融資模式1 土地款才繳納了一半，或者開發(fā)商直接分批付款拿地，然后開始 賣樓花收首付，直接刷到旗下別的項(xiàng)目公司，都不存在挪用的概念， 30％的銷售款根本沒有過項(xiàng)目公司體內(nèi)，搞個(gè)空殼就開始收真金白銀。 然后用以收到的款項(xiàng)再補(bǔ)交地款。不過在現(xiàn)在的形式下就看關(guān)系的協(xié) 調(diào)了。 融資模式2 1 、房開A拍地，拍到后成立項(xiàng)目公司B； 2、繳納土地款前，尋求金融機(jī)構(gòu)合作，此時(shí)的融資稱為“夾層 融資”，金融機(jī)構(gòu)以“股+債”或“純債”模式進(jìn)入項(xiàng)目公司B，杠桿 比例看開發(fā)商資質(zhì)，如一般企業(yè)，杠桿比例1:1，那么土地款10億， 房開出5億，金融機(jī)構(gòu)

3、出5億，資信好的企業(yè)，杠桿比例可以放開到 30%，即房開出3億，金融機(jī)構(gòu)出7億，拿到夾層融資后即可繳納土 地款，拿到項(xiàng)目土地證； 3、拿到土地證后，尋求金融機(jī)構(gòu)合作，獲得“房地產(chǎn)開發(fā)貸款”， 用于工程建設(shè)，此時(shí)工程建設(shè)資金房開可以一分錢都不出，例如一個(gè) 總投15億的項(xiàng)目，土地款10億，工程建設(shè)資金預(yù)計(jì)5億，那么從 金融機(jī)構(gòu)獲得開發(fā)貸2億，2億資金足夠建設(shè)至正負(fù)零，即可領(lǐng)取預(yù) 售證，拿到預(yù)售證之后就可以開盤售賣，獲得銷售的首付款，如果該 樓盤預(yù)計(jì)銷售收入20億，那么只需賣出一半，30%的首付達(dá)到3億， 即可滿足后續(xù)工程建設(shè)。有些公司會在這個(gè)階段尋求7億開發(fā)貸，其 中5億用于歸

4、還前期夾層融資，剩余2億用于前期工程建設(shè)。（夾層 融資利率比開發(fā)貸要高） 融資模式3: 沿用上述例子，房開在第2階段獲得夾層融資5億，在第3階段從其他金融機(jī)構(gòu)獲得開發(fā)貸7億，獲得開發(fā)貸后房開選擇不歸還前期的5億夾層融資，從項(xiàng)目公司B中挪用5億元轉(zhuǎn)回A,那么這個(gè)總投15億的項(xiàng)目就有了12億的融資，剩余3億靠后續(xù)銷售資金轉(zhuǎn)投，房開A一分錢都沒生就建設(shè)了這個(gè)項(xiàng)目，甚至有些房開在上述金額上再 做文章，不僅不用由錢，還能多拿錢回來，這樣房開能迅速收回項(xiàng)目投入資金，繼續(xù)拍地，拍地+融資，通過這樣的形式不斷放大杠桿。 房地產(chǎn)融資市場的江湖格局 通過券商資管業(yè)務(wù)進(jìn)入 市場.以通道業(yè)務(wù)為共

5、發(fā)展迅速 市場約束最少T 地產(chǎn)基金黃金十 年來臨 基金子公司 巾場新進(jìn)入者1 30多家 公募足金獲準(zhǔn)沒立基金—1 了公司，未來新力給 地產(chǎn)融資的主力軍, 廠受監(jiān)管最嚴(yán)格，創(chuàng) 新最活躍 開拓投行新領(lǐng)域.資 金池優(yōu)勢明顯，里行 永遠(yuǎn)是地產(chǎn)融資市場 的主導(dǎo)者 》發(fā)起人喋取“財(cái)務(wù)顧問費(fèi)”,而非息差： ＞邪發(fā)起人經(jīng)常淪落為通道，收取較低的“通近費(fèi)”： 》誰掌握項(xiàng)目來源，誰就是項(xiàng)目的主導(dǎo),得項(xiàng)目者篝大頭. 融資模式4 平臺合作型融資：項(xiàng)目具有一定吸引力，吸引地產(chǎn)商合作共同開發(fā)，縮減拿地費(fèi)用。工程招標(biāo)、材料招標(biāo)、物業(yè)招標(biāo)，跟有實(shí)力方合作，減少開發(fā)成本，增加銷售渠道，加快回款速

6、度。聯(lián)合開發(fā)能夠有效降低投資風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)的可持續(xù)發(fā)展。 融資模式5 商業(yè)銀行合作開發(fā)：平安銀行和平安保險(xiǎn)近幾年在房地產(chǎn)行業(yè)合 作了很多項(xiàng)目，而且在綜合性組合融資這方面很有相當(dāng)?shù)墓芾斫?jīng)驗(yàn)。 以下是平安銀行跟房開的合作模式圖 案例分析： 平安限行與國內(nèi)某大型開發(fā)商共同設(shè)立有限合伙企業(yè)，出資成立房地產(chǎn)項(xiàng)目公司，開發(fā)某舊改項(xiàng)目占 融資模式6 團(tuán)體福利認(rèn)購模式：如單位福利房，以團(tuán)體組織個(gè)人出資團(tuán)體配 資一部分進(jìn)行團(tuán)購。盡快實(shí)現(xiàn)銷售回款和銀行個(gè)人按揭貸款回款的目 的。如翠屏山環(huán)保廳宿舍。 融資模式7 共有產(chǎn)權(quán)模式：（相當(dāng)于首付款分期）在國家提倡共有產(chǎn)權(quán)銷售

7、 模式的今天，我們同樣可以采用，即所銷售房屋公司持有一部分產(chǎn)權(quán)， 降低購房者臨時(shí)性資金困難，購房者可以在幾年以內(nèi)以每月償還或半 年一還款模式對公司投資部分進(jìn)行償還。在項(xiàng)目沒有達(dá)到個(gè)人銀行按 揭貸款的條件之前或貸款后沒有備案前可以免費(fèi)更名，其主要目的就 是加速公司項(xiàng)目回款。 融資模式8 以獲得貸款的項(xiàng)目采用協(xié)議模式融資，即內(nèi)部員工認(rèn)購模式。也 就是以內(nèi)部信得過的人員辦理房貸，公司每月負(fù)責(zé)還款，協(xié)議期內(nèi)員 工可以享受溢價(jià)部分收益或自購。一般單價(jià)比較高，其實(shí)就是做個(gè)形 式套一筆貸款回款。 融資模式9 房產(chǎn)眾籌：房產(chǎn)預(yù)定模式。項(xiàng)目立項(xiàng)后的整體宣傳一定要到位， 以吸引批量需求客戶

8、。 融資模式10 其他如融資租賃，項(xiàng)目合作（保險(xiǎn)、福彩、證券）等 （二）、拿地階段： 1、“拿地融資”，或“明股實(shí)債”--夾層融資 在監(jiān)管特別嚴(yán)格的情況下，開發(fā)商一般選擇的是“拿地融資”或“明股實(shí)債”。開發(fā)貸的提供者是銀行，但是，對于資質(zhì)差一點(diǎn)的公司，銀行會認(rèn)為公司的承擔(dān)能力不足，拒絕公司的申請。這個(gè)時(shí)候, 公司也可以去找信托成立一個(gè)信托計(jì)劃，或資管公司成立資管計(jì)劃借 錢。本質(zhì)差不多，監(jiān)管措施也差不多，但是價(jià)格會比銀行貸款稍高，這是信用溢價(jià)所致。信托可以自己募集資金，也可以找銀行募集資金,平時(shí)大家在私人銀行買到的信托產(chǎn)品，來源就是這種。 項(xiàng)目公司向信托公司交付股份 這種錢

9、可以從信托或資管計(jì)劃拿，當(dāng)然最終的來源可能也是銀行。 這類的融資方式核心就是，相當(dāng)于銀行入了一點(diǎn)點(diǎn)股，剩下用股東 借款的方式進(jìn)入了。當(dāng)然由于銀行入股背后簽了個(gè)協(xié)議最終開發(fā)商會 回購股權(quán)讓銀行順利退出，所以對銀行還是一筆債，只不過繞過了 “432”（“四證齊全、30%資本金、二級開發(fā)資質(zhì)”）的合規(guī)要求。 通常項(xiàng)目公司獲得土地的90天內(nèi)，直接塞給項(xiàng)目公司，而非直 接支付給工程方。因此，這類融資相當(dāng)于把之前的土地成本套出來了 比開發(fā)貸好用太多，金融機(jī)構(gòu)也自然多收幾個(gè)點(diǎn)費(fèi)用。到了后期，招 拍掛的資金也是由金融機(jī)構(gòu)100%墊付了。所以一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)，拍 地的錢沒有給，沒有太多沉默成本。

10、拍到地以后，自己掏30%-40%， 金融機(jī)構(gòu)掏剩下的。 由于2016年四季度對開發(fā)商拿地的政策限制，地產(chǎn)商通過并購 項(xiàng)目公司或并購小地產(chǎn)商的意愿強(qiáng)烈，通過類似并購獲取土地，成本 更低。信托為房地產(chǎn)企業(yè)提供并購融資也可能成為2017年的地產(chǎn)業(yè) 務(wù)重點(diǎn)。 以平安銀行股權(quán)他益信托為例 基金子公司資管 計(jì)劃 咕1項(xiàng)目 + 用款項(xiàng)目C 2、開發(fā)貸+并購貸款組合 開發(fā)商最基本的房地產(chǎn)貸款是房地產(chǎn)開發(fā)貸款。顧名思義，這種貸款就是用于房地產(chǎn)的建設(shè)，用銷售回款來還款的。這種貸款需要完成“432”，即“四證齊全、30%資本金、二級開發(fā)資質(zhì)”,基本來說需要受托支付、土地抵押、在建工程

11、抵押、擔(dān)保等增信條件。每個(gè)地方的土地政策不一樣，這些條件也會有所改變。對于該類融資，銀行還關(guān)注一點(diǎn)，就是封閉管理。為了確保項(xiàng)目的銷售回款能夠回到銀行歸還本息，銀行會要求項(xiàng)目公司開立銷售回款唯一監(jiān)管賬戶在貸款行，確保貸款本息的安全。但是開發(fā)貸是開發(fā)商往往等不到的，尤其在近 兩年嚴(yán)厲調(diào)控的形勢下 U貸款型佶托 投資者 （委托人） —11）禁死^北土 .桔托收箭 ■及和— 信托投資公司 （受托人） . W支忖利息 苣地本金’ 開發(fā)商 （項(xiàng)目公司） 心股權(quán)型佶托 投資者 （受托人） （I* “i信托收色 3、財(cái)產(chǎn)受益型信衽 投資者 《委托人》 -tn信托露

12、金一 ■ I）信帽收也改小$ - I 官產(chǎn)抵怦 旌杈城押, 策」為擔(dān)保 信托投資公司 （委托人） C!'j收的股杈4 V ；”祓飾雙代m&一 開經(jīng)商 （項(xiàng)口公司） 值收腦網(wǎng) 如三4拉保 蛇的回曜優(yōu)先理叁松 信托投賁公司 （受托人） +4”信托財(cái)產(chǎn)， ""I -1— 開發(fā)商 （委托人） t2一」 信托公司的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)模式也發(fā)生一定變化。最主要的趨勢是由 過去債權(quán)模式向股權(quán)模式轉(zhuǎn)換，主流方式例如通過與房地產(chǎn)公司合作設(shè)立地產(chǎn)基金，再通過地產(chǎn)基金投資具體項(xiàng)目，信托公司從中獲取的收益也從固定收益向浮動收益轉(zhuǎn)換。應(yīng)用該模式，信托公司在項(xiàng)目管理上參與度

13、提高，通常會獲取更多利潤。信托利潤主要依靠房地產(chǎn)的情況短期內(nèi)還不會改變。以股權(quán)方式參與，同時(shí)可以降低地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率。 劣后投資人（指信托產(chǎn)品在同一款產(chǎn)品中，優(yōu)先受益人分享較低的收益率，承擔(dān)較小的風(fēng)險(xiǎn)，而劣后受益人則承擔(dān)高風(fēng)險(xiǎn)獲得高收益）通過SPV（風(fēng)險(xiǎn)隔離--也稱為特殊目的機(jī)構(gòu)/公司，其職能是在離岸資產(chǎn)證券化過程中，購買、包裝證券化資產(chǎn)和以此為基礎(chǔ)發(fā)行資產(chǎn)化證券，向國外投資者融資。是指接受發(fā)起人的資產(chǎn)組合，并發(fā)行以此 為支持的證券的特殊實(shí)體。）設(shè)立有限合伙企業(yè)，分級資金以直接或通過SPV的形式認(rèn)購有限合伙份額，有限合伙企業(yè)注資并控股開發(fā)商為目標(biāo)項(xiàng)目成立的項(xiàng)目公司。這里的劣后投資人是指介

14、入地產(chǎn)項(xiàng)目 運(yùn)作全階段并以獲取項(xiàng)目完成開發(fā)、銷售后分紅收益為目的的金融機(jī) 構(gòu)。 在實(shí)際操作中，由于各地一般規(guī)定土地招拍桂不許融資，房地產(chǎn)公司一般采用收購項(xiàng)目公司方式獲得土地，采用開發(fā)貸+并購貸款組 合的方式融資。 以下是常見的一些融資品種: 境內(nèi)債券. 境外債券. 境外根外 項(xiàng)目 基金. 前料標(biāo)融資 中端. 開發(fā)貸 供應(yīng)鏈， 后湍* 尾款融資 按揭 經(jīng)藪 資產(chǎn)證券化， 、近幾年具體階段的融資手段分析（主要是前期） 很多企業(yè)為了獲取項(xiàng)目，往往采用小股操盤的形式。因?yàn)榇蟮禺a(chǎn)商有產(chǎn)品優(yōu)勢、銷售優(yōu)勢、建造成本優(yōu)勢、融資成本優(yōu)勢。鍋?zhàn)雍芎?但米不夠。

15、因此，在招拍桂越來越貴的時(shí)候，如何和擁有土地的土豪們談好生意就非常重要，小股操盤也成了主流。對于那些擁有土地的小開發(fā)商或者土豪來說，這個(gè)生意也是劃算的。 拋開后期一些資產(chǎn)證券化、保險(xiǎn)合作、融資租賃、整合上市等融資體系，單就我們所做的醫(yī)養(yǎng)生態(tài)產(chǎn)業(yè)一體化項(xiàng)目能在前期運(yùn)作中可操作的方法做一下簡單的了解，這也是近幾年房地產(chǎn)開發(fā)商在近兩年 采取最多的一些融資手段。首先我們先看看一些相關(guān)的文件： 附件1:國家發(fā)改委關(guān)于《養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)專項(xiàng)債券發(fā)行指引》 2015年3月31日由臺 1. 支持營利性或非營利性養(yǎng)老項(xiàng)目發(fā)行養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)專項(xiàng)債券。 2. 比照“加快和簡化審核類”債券審核程序。 3. 放松準(zhǔn)入：

16、 發(fā)行養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)專項(xiàng)債券的城投類企業(yè)不受發(fā)債指標(biāo)限制。 募集資金占養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目總投資比例放寬至不超過70%。 將城投類企業(yè)和生產(chǎn)經(jīng)營性企業(yè)需提供擔(dān)保的資產(chǎn)負(fù)債率分別 放寬至70%和75%；主體評級AAA的，資產(chǎn)負(fù)債率放寬至75%和 80%。 不受“企債、中票余額/地方GDP>8%，其城投發(fā)債嚴(yán)格控制” 的限制。 城投企業(yè)不受“單次發(fā)債不超地方上年本級公共財(cái)政預(yù)算收入” 限制。 4. 優(yōu)化養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)專項(xiàng)債券品種方案設(shè)計(jì): 支持發(fā)債企業(yè)發(fā)行10年期及以上的長期限企業(yè)債券或可續(xù)期債券。 允許企業(yè)使用不超過50%的募集資金用于償還銀行貸款和補(bǔ)充 營運(yùn)資金。 根據(jù)上述政策，我們可

17、以按開發(fā)階段按資金需求階段分類，常見的交 易結(jié)構(gòu)基本類型如下： （一）常用的融資手段-可操作的資金杠桿 在資金路徑安排上，一些股份行和城商行還可以做銀行表外融資，走信托通道等，以此放大資金杠桿。 1）公司債 企業(yè)債在銀行間和交易所都可以發(fā)行，是屬于發(fā)改委監(jiān)管的。前 幾年公司債成為房地產(chǎn)行業(yè)重要融資工具，成為爭搶“地王”利器?，F(xiàn)在公司債的監(jiān)管政策較嚴(yán)，使得房企融資從交易所市場的公司債，轉(zhuǎn)向銀行間市場的中期票據(jù)等融資工具。 2）中期票據(jù) 中票是銀行間市場產(chǎn)品，去年11月，富力地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、泰禾集團(tuán)、首開股份等房企公布了在銀行間市場的債務(wù)融資計(jì)劃，總額超過700億元，以中期票據(jù)為主

18、。其中廣州富力地產(chǎn)發(fā)行不超過400億元的債務(wù)融資工具，不限于中期票據(jù)（含永續(xù)中期票據(jù)）、短期融 資券、超短期融資券和資產(chǎn)支持票據(jù)等。 中期票據(jù)發(fā)行受房地產(chǎn)企業(yè)公司債融資渠道收緊影響，今年年初, 部分房企轉(zhuǎn)向可操作性強(qiáng)、成本較低、節(jié)奏較快、投資監(jiān)管不是很嚴(yán)的中期票據(jù)。但隨著監(jiān)管政策進(jìn)一步收緊和去杠桿的持續(xù)推進(jìn)，資金面持續(xù)緊張，一級市場不少債券發(fā)行難度加大、發(fā)行利率不斷上揚(yáng)。 作為民營地產(chǎn)開發(fā)商，去年12月底陽光城曾向中國銀行間市場 交易商協(xié)會申請注冊發(fā)行不超過人民幣150億元債務(wù)融資工具。今年 6月13日，陽光城收到交易商協(xié)會決定接受其中期票據(jù)（永續(xù)中票） 注冊的通知，注冊金額為5

19、8億元。 最新發(fā)布的公告顯示，9月28日，陽光城發(fā)行了2017年度第三期中期票據(jù)（永續(xù)中票）10億元，且本次募集資金已于9月29日全部到賬。 3）永續(xù)債務(wù) 在國內(nèi)房地產(chǎn)融資收緊的背景下，被認(rèn)為是房企利潤“黑洞”的永續(xù)債，開始走向臺前，甚至很可能成為房企應(yīng)對本輪調(diào)控攻堅(jiān)戰(zhàn)的融資首選。永續(xù)債，也叫無期債券，是非金融企業(yè)（發(fā)行人）在銀行間債券市場注冊發(fā)行的“無固定期限、內(nèi)含發(fā)行人贖回權(quán)”的債券。永續(xù)債沒有明確的到期日期，或者期限非常長，但大部分的永續(xù)債都是帶有贖回條款的，發(fā)行人擁有在條款約定的某一個(gè)時(shí)間段內(nèi)按照某種價(jià)格贖回的權(quán)利。 目前，房企融資環(huán)境嚴(yán)峻，一方面銀行收緊開發(fā)貸；另一方面基金業(yè)

20、協(xié)會叫停16城私募、證監(jiān)會叫停公司債?！捌渌Y金”也因限制政策有所減緩。在國內(nèi)房地產(chǎn)融資渠道收緊的背景下，海外發(fā)債和永續(xù)債成為眾多房企賴以生存的“輸血”通道。但是海外債、購房尾款等資產(chǎn)證券化等金融創(chuàng)新業(yè)務(wù)，由于規(guī)模較小，相對于房企的需求可謂杯水車薪。在房企多個(gè)融資渠道遭封堵的情況下，永續(xù)債或成未來融資首選。 但是在融資渠道進(jìn)一步收緊的驅(qū)使下，永續(xù)債是開發(fā)商在規(guī)模擴(kuò) 張過程中最優(yōu)的選擇之一，其不但是拿地、并購擴(kuò)張的資金來源，對有些上市公司對外口徑而言，永續(xù)債可不計(jì)入負(fù)債，解決了上市房企報(bào)表杠桿率問題，直至熬過調(diào)控“寒冬”。 4）資產(chǎn)證券化ABS融資 2016年末，監(jiān)管層窗口指導(dǎo)暫停了以房

21、地產(chǎn)企業(yè)購房尾款為基礎(chǔ)資產(chǎn)的資產(chǎn)證券化（ABS）,“只暫停了購房尾款A(yù)BS,不給批了”，以物業(yè)費(fèi)收入、租金為基礎(chǔ)資產(chǎn)的ABS并未停止。 作為資產(chǎn)證券化的一種方式，CMBS（商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持 證券）主要靠物業(yè)的租金收入和運(yùn)營收入作為現(xiàn)金流還款，具有抵押率高、融資期限長、充分利用不動產(chǎn)價(jià)值等優(yōu)點(diǎn)。 2016年以來，華夏幸福、碧桂園、金科、融信中國、世茂集團(tuán)等房企陸續(xù)以購房尾款、物業(yè)費(fèi)收入、租金等作為基礎(chǔ)資產(chǎn)開展資產(chǎn)證券化（ABS）融資，成為房企融資的新動向。 16年6月，碧桂園推由總金額為62億元的購房尾款應(yīng)收賬款A(yù)BSo2016年8月3日，華夏幸福宣布全資子公司廊坊京御房地產(chǎn)開發(fā)有

22、限公司擬通過ABS融資，發(fā)行總規(guī)模不超過21億元，還款來源為京御地產(chǎn)所享有的購房尾款債權(quán)產(chǎn)生的現(xiàn)金流。其中優(yōu)先級不超 過20億元，次級將由京御地產(chǎn)認(rèn)購。2016年11月，金科獲準(zhǔn)發(fā)行18億購房尾款資產(chǎn)支持證券。從融資成本看，碧桂園去年購房尾款 資產(chǎn)證券化的融資成本區(qū)間為4.5%-6.0% 與公司債、企業(yè)債和短期融資券等融資工具的融資規(guī)模要求“累 計(jì)余額不超過凈資產(chǎn)的40%”相比，ABS的融資規(guī)模理論上無監(jiān)管 限制，取決于基礎(chǔ)資產(chǎn)現(xiàn)金流規(guī)模，且無期限限制，一般為5-10年， 融資成本取決于資產(chǎn)評級，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)融資成本較低。 影響ABS的，是物業(yè)租金ABS要關(guān)注租賃合同期限、物業(yè)地理

23、 位置、是否是‘二房東’、是否有權(quán)利限制等問題。以此判斷是選擇 直接通過ABS融資，還是需要構(gòu)造權(quán)益，通過一個(gè)資金信托來將信 托所代表的利益按月分配。 5）海外融資 “在香港成立公司做海外融資的好處是資金比較好拿，能夠快速 拿到低成本資金。但規(guī)模仍有限。方式是成立投資管理公司合法規(guī)避 限制，在操作手段上通過回購房、買斷、租約等直接或迂回方式實(shí)現(xiàn) 資金合法流通和回收。海外基金與國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)合作的特點(diǎn)是集中 度非常高，海外資金在中國房地產(chǎn)進(jìn)行投資，大都選擇大型的房地產(chǎn) 企業(yè)，對企業(yè)的信譽(yù)、規(guī)模和實(shí)力要求比較高。 雖然今年二季度以來，發(fā)改委收緊給房地產(chǎn)企業(yè)海外債發(fā)放批文， 其

24、整體發(fā)行審批流程受監(jiān)管調(diào)控十分明顯。不過此次發(fā)改委著重監(jiān)管 的是從境外借入一年期以上資金，一年期以下外債則不需要。因此一 年期以內(nèi)的美元債發(fā)行高漲， 6)其他，不限于某一特定階段： (1)項(xiàng)目公司應(yīng)付賬款保理； (2)開發(fā)商以自持或者待去化物業(yè)作為基礎(chǔ)資產(chǎn)，通過財(cái)產(chǎn)權(quán)、 資產(chǎn)收益權(quán)信托融資； (3)財(cái)險(xiǎn)保單增信引入網(wǎng)絡(luò)平臺資金，通過SPV對開發(fā)商發(fā)放指 定或不指定用途的貸款。 以上只是基本的交易模式，實(shí)際操作過程中因資金方的風(fēng)控、合規(guī)需求或者融資人的信用水平，會對交易結(jié)構(gòu)進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。 交易結(jié)構(gòu)圖 ；mH茹 仁拓計(jì)劃 南甘公N .H ■! 「1

25、 必要的說明: 1 ）、該交易結(jié)構(gòu)圖是根據(jù)某些商業(yè)習(xí)慣與需求繪制的，并不具有普遍 適用性與代表性； 2 ）、背景說明：金融機(jī)構(gòu)在開發(fā)商拿地階段介入直至開發(fā)貸后、項(xiàng)目 部分或者全部完成銷售后退出的融資方案項(xiàng)下的拿地階段交易結(jié)構(gòu)， 開發(fā)貸與開發(fā)貸后的融資仍由該金融機(jī)構(gòu)主導(dǎo)，各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)緩釋措施不 在圖中列出； 3 ）、圖中所示僅為交易結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)，實(shí)際應(yīng)用中因各交易對手的需求 不同，交易結(jié)構(gòu)也會相應(yīng)改變甚至大幅調(diào)整。 附件2：各類融資產(chǎn)品發(fā)行條件 一、企業(yè)公開發(fā)行企業(yè)債券應(yīng)符合下列條件： 1. 股份有限公司的凈資產(chǎn)不低于人民幣3000萬元，有限責(zé)任公司 和其他類型企業(yè)的凈資

26、產(chǎn)不低于人民幣6000萬元； 2. 累計(jì)債券余額不超過企業(yè)凈資產(chǎn)（不包括少數(shù)股東權(quán)益）的40%； 3. 最近三年平均可分配利潤（凈利潤）足以支付企業(yè)債券一年的利 息； 4. 籌集資金的投向符合國家產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)發(fā)展方向，所需相關(guān)手 續(xù)齊全。 5. 最近三年沒有重大違法違規(guī)行為。 二、中小企業(yè)集合債券發(fā)行條件 參與發(fā)行企業(yè)集合債券的單個(gè)主體必須同時(shí)滿足以下條件： 1、股份有限公司的凈資產(chǎn)不低于人民幣3000萬元，有限責(zé)任公司和其他類型企業(yè)的凈資產(chǎn)不低于人民幣6000萬元; 2 、累計(jì)債券余額不超過企業(yè)凈資產(chǎn)（不包括少數(shù)股東權(quán)益）的40%; 3 、最近三年可分配利潤（凈利潤）

27、足以支付企業(yè)債券一年的利息; 4、籌集資金的投向符合國家產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)發(fā)展方向，所需相關(guān) 手續(xù)齊全。 5 、已發(fā)行的企業(yè)債券或者其他債務(wù)未處于違約或者延遲支付本息 的狀態(tài); 6、最近三年沒有重大違法違規(guī)行為。 三、短期融資券發(fā)行條件 1 、是在中華人民共和國境內(nèi)依法設(shè)立的企業(yè)法人； 2、具有穩(wěn)定的償債資金來源，最近一個(gè)會計(jì)年度盈利； 3、流動性良好，具有較強(qiáng)的到期償債能力； 4、發(fā)行融資券募集的資金用于本企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營； 5、近三年沒有違法和重大違規(guī)行為； 6、近三年發(fā)行的融資券沒有延遲支付本息的情形； 7、具有健全的內(nèi)部管理體系和募集資金的使用償付管理制度； 四、中

28、期票據(jù)發(fā)行條件 企業(yè)申請發(fā)行中期票據(jù)應(yīng)當(dāng)符合下列條件： 1、在中華人民共和國境內(nèi)依法設(shè)立的企業(yè)法人； 2、具有穩(wěn)定的償債資金來源，最近一個(gè)會計(jì)年度盈利； 3、中期票據(jù)待償還余額不得超過企業(yè)凈資產(chǎn)的40%； 4、流動性良好，具有較強(qiáng)的到期償債能力； 5、發(fā)行融資券募集的資金用于本企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營； 6、近三年沒有違法和重大違規(guī)行為； 7、近三年發(fā)行的融資券沒有延遲支付本息的情形； 8、具有健全的內(nèi)部管理體系和募集資金的使用償付管理制度。 五、中小企業(yè)集合票據(jù)發(fā)行的合規(guī)條件 1 、成立時(shí)間在三年以上，有成熟的經(jīng)營模式，財(cái)務(wù)狀況有良，一 般要連續(xù)三年盈利； 2 、發(fā)債額度在30

29、00萬元―2億元之間，且不高于其凈資產(chǎn)的40%， 即凈資產(chǎn)要達(dá)到7500萬元以上； 3、企業(yè)分布盡量集中在同一地區(qū)； 4、企業(yè)的償還風(fēng)險(xiǎn)在可控范圍內(nèi)，能充分保證債券的本息償還。 （二）拿地（繳清或部分土地出讓金）至開發(fā)貸放款前： 1 、分級資金通過SPV認(rèn)購有限合伙企業(yè)的優(yōu)先份額，融資人- 開發(fā)商以不限于現(xiàn)金、股權(quán)等形式認(rèn)購有限合伙企業(yè)的劣后份額，有 限合伙企業(yè)以不限于委托貸款、附加回購條件的股權(quán)投資等形式向項(xiàng) 目公司提供資金。 2 、拆遷貸款銀行可以提供拆遷貸款，用途是支付拆遷補(bǔ)償款， 前提是這個(gè)項(xiàng)目是舊改項(xiàng)目有政府批文。這種貸款在銀行常常不占房地產(chǎn)限額，是政府支持的。拆

30、遷之后，成為凈地，四證齊全了，就可以拿開發(fā)貸了。再高級的做法，企業(yè)可以以拆遷貸為標(biāo)的，做成“理 財(cái)直融”，相當(dāng)于把這個(gè)東西做成一個(gè)債券，在銀行間交易商協(xié)會賣。 3 、開發(fā)貸：底層項(xiàng)目滿足銀監(jiān)會規(guī)定的“四、三、二”標(biāo)準(zhǔn)時(shí)， 可直接采用信托貸款、銀行貸款，只是集團(tuán)下屬非金融機(jī)構(gòu)的資金成 本與銀行貸款比較并無優(yōu)勢，集團(tuán)內(nèi)只有銀行具備做開發(fā)貸的條件， 但是如果融資人對用款效率、資金監(jiān)管等方面有強(qiáng)烈需要并且能夠滿 足這些要求，非銀金融機(jī)構(gòu)依然有落地開發(fā)貸項(xiàng)目的機(jī)會。 4 、“拿地融資”，或“明股實(shí)債”參見（一）2。 （三）開發(fā)以后 1、按揭貸款當(dāng)開發(fā)商拿到了預(yù)售證，于是就開始使勁渾身解

31、 數(shù)，各種廣告出擊賣房子啦！這個(gè)時(shí)候銀行會提供按揭貸款，雖然不 是直接給開發(fā)商，但是由于按揭投放了，開發(fā)商才能回款到賬上，房 子才算真正賣出去了，所以按揭事實(shí)上對開發(fā)商非常非常重要，整天 開發(fā)商的財(cái)務(wù)都在因?yàn)榘唇覍?shù)焦頭爛額。 2、經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款。顧名思義，這個(gè)項(xiàng)目由于未來會有源 源不斷的現(xiàn)金流入，比如租金。銀行評估其現(xiàn)金流情況以及市場價(jià)值 情況，折個(gè)現(xiàn)，公司就可以從銀行套出一筆錢。這種錢通常是長期的 流動資金，沒有太多限制，非常好用。在證券市場，開發(fā)商也可以發(fā) 行ABS,CMBS等債券，把錢套現(xiàn)出來。 3、上市完成發(fā)債、銀團(tuán)等融資手段 企業(yè)登陸了資本市場，那么IPO

32、可以為企業(yè)帶來一筆不小的運(yùn)營 資金，隨企業(yè)用。同時(shí)，IPO背后意味著公司完成了股份制改革等規(guī) 范化的運(yùn)作，在資本市場上有了評級，公司可以比較順利的以主體進(jìn) 行融資。（當(dāng)然，IPO不是公司發(fā)債的必然條件，非上市公司做私募 債也多，但終歸不如上市公司容易） 4、做供應(yīng)鏈，開發(fā)商是核心企業(yè)，圍繞著很多供應(yīng)商。這個(gè)行 業(yè)內(nèi)，開發(fā)商拖著付工程款是常有的事情，如果企業(yè)的信用足夠，開 發(fā)商可以給供應(yīng)商開個(gè)商票，名正言順地晚付錢，讓項(xiàng)目的現(xiàn)金流更 好看點(diǎn)。這個(gè)融資，通過處理，是不會計(jì)入開發(fā)商的有息負(fù)債了，開 發(fā)商也很開心。OK啦，這個(gè)時(shí)候供應(yīng)商就會來拿著票找銀行貼現(xiàn)， 企業(yè)就延遲了1年才付款。一般意義上來說房地產(chǎn)做供應(yīng)鏈其實(shí)就是 變相給房地產(chǎn)做流貸，不過對于好的企業(yè)，不少銀行愿意賺這份錢。 在往后走，房地產(chǎn)公司無非就是做大規(guī)模，搞生態(tài)，搞金融等出 路。要么做產(chǎn)業(yè)結(jié)合，要么做金融集團(tuán)，自己給自己輸血。 前期的項(xiàng)目融資主要看項(xiàng)目的地理位置，盈利模式和項(xiàng)目本身 的融資吸引能力（引導(dǎo)需求），現(xiàn)在的融資方案只是定位于高層設(shè)計(jì)。 具體的還要根據(jù)項(xiàng)目的可行性分析報(bào)告，項(xiàng)目的整體設(shè)計(jì)和銷售模式 進(jìn)行調(diào)整。 辦公室高書中 2017年11月24日