中國東營房地產賣方市場調研報告50頁

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1、 中國·東營 房地產賣方市場調研報告 目 錄 前言………………………………………………………………………………6 第一部分 住宅類項目 第一章 西城住宅類項目…………………………………………………… 一、 西城概況 二、 在售住宅項目及調研分析 u 北海嘉園……………………………………………………… u 華安榮寓……………………………………………………… u 勝中碧水園………………………………………………… u 海韻陽光……………………………………………

2、………… u 萬家新城…………………………………………………… u 香格里拉…………………………………………………… u 天籟華都…………………………………………………… u 勝運家園…………………………………………………… u 仁恒名邸…………………………………………………… u 東澤百合廣場……………………………………………… u 海通時代康橋…………………………………………… u 天業(yè)盛世龍城…………………………………………… u 水岸華庭………………………………………………… 第二章 新區(qū)住宅類項目………………………………………………… 一、 新區(qū)概況

3、 二、 在售住宅項目及調研分析 u 格林楓景…………………………………………………………… u 海信盈城…………………………………………………………… u 錦繡龍城…………………………………………………………… u 華都橄欖城 ……………………………………………………… u 陽光水韻…………………………………………………………… u 綠洲國際花園……………………………………………………… u 望海御苑…………………………………………………………… u 海通駿景…………………………………………………………… u 盛大花園……………………………………………………………

4、第三章 東城住宅類項目………………………………………………… 一、 東城概況 二、 在售住宅項目及調研分析 u 鳳凰國際城……………………………………………… u 國際新城………………………………………………… u 錦城佳園………………………………………………… u 麗景國際………………………………………………… u 龍熙新都………………………………………………… u 金辰聚豪苑………………………………………………… u 涌金門……………………………………………………… u 都市中心…………………………………………………… u 金辰永興花園………………………………

5、……………… u 都市新天地………………………………………………… u 科達遠鑒…………………………………………………… u 科達易尚…………………………………………………… u 雅仕方舟麗墅……………………………………………… u 陽光100城市麗園………………………………………… u 德泰家園…………………………………………………… u 天華家園…………………………………………………… u 偉浩春天花園……………………………………………… u 奧林匹克花園……………………………………………… u 瑞璟國際公館……………………………………………… u 英威花園……………

6、……………………………………… u 書香苑……………………………………………………… u 大海鑫天地………………………………………………… u 水岸名都…………………………………………………… u 萬達高爾夫花園…………………………………………… u 東辰鑒墅……………………………………………………… u 明月豪庭……………………………………………………… u 楓情水岸……………………………………………………… u 新新家園……………………………………………………… 第二部分 寫字樓項目 一、 在售項目及調研分析 u 鑫都財富中心………………………………………

7、………… u 華納大廈……………………………………………………… u 河濱花園（寫字樓部分）…………………………………… u 東趙大廈……………………………………………………… u 四方大廈……………………………………………………… u 萬達國際大廈……………………………………………… 第三部分 商業(yè)類項目 一、 在售項目及調研分析 u 金大地裝飾城……………………………………………… u 黃河口文化市場…………………………………………… u 清風湖步行街……………………………………………… u 偉浩假日廣場…………………………………………… u 銀座城市廣

8、場……………………………………………… u 眾成時代中心………………………………………………… 第四部分 東營房地產項目的區(qū)域特征 第五部分 品牌地產在東營 一、 陽光100 二、 萬達地產 三、 天業(yè)股份 四、 海信地產 第六部分 結束語 前 言 東營是一個年輕的城市，城市的年齡結構以中青年為主，購買力不容忽視。同時，油田作為目前的支柱產業(yè)，對城市規(guī)劃有著不可忽視的影響，由此形成了東、西城以及新區(qū)的城市布局。我們的調研分區(qū)域繼而覆蓋整個東營地區(qū)，由點及面，兼顧區(qū)域特征。

9、 本司派專人通過電話、走訪、座談等形式，調研東營全部在售樓盤，內容包括樓盤的各個方面，形成對東營整個房地產賣方市場的通盤印象。本報告根據物業(yè)類型分為住宅篇、商業(yè)篇、寫字樓篇，并具體分析各物業(yè)類型下的房地產項目，從宏觀及微觀的角度透視東營房地產賣方市場。 本文觀點僅為本司項目參考之用。 第一部分 住宅類項目 根據城市的人口結構，增量的市場需求是可以大致估算的。東營城市人口數量和結構構成，產生的自住需求有限，但東營市場有其特殊性，這在前期我司所做的房地產買方市場調研報告中深入闡述過，自住需求以改善居住環(huán)境為主要購房目的。 東營市場沒

10、有經過劇烈的變動，需求一直處在勻速累積中，這樣的市場無論供還是需都是理性的，這種理性是因為東營產業(yè)結構的特殊性所決定，有其個性，但放到整個全國市場這種個性又具有普遍性，即所謂的房地產泡沫只是集中在為數極少的特色城市，這些城市或是依賴政治，或是經濟窗口，或是知名旅游地，大多具備話題性，遂成為投資的熱點，其它地區(qū)的房地產受這樣的大環(huán)境影響也有價格上的上升，但上升幅度遠不及熱點城市，加之基點較低，尚處在當地客群的消費承受力內，因此可以說理性的供需具有普遍性，這也為我們調研東營市房地產市場提供了動力。 第一章 西城住宅類項目 第一節(jié) 西城概況 西城作為東營的城市中心，歷來被油城人民成

11、為“基地”，在人民心目中有絕對的地位，具體體現(xiàn)在完善的城市配套以及成熟的商業(yè)氛圍，也是房地產開發(fā)的熱點區(qū)域，同時此區(qū)域可開發(fā)土地有限，房地產開發(fā)逐漸向高密度項目發(fā)展，出現(xiàn)了一批小高層、高層項目。在價格和品質上居于東營房地產的中高端位置。 第二節(jié) 在售項目及調研分析 整體區(qū)域的特征是由局部的點線結合形成，體現(xiàn)在西城，又有中心線路和周邊區(qū)域的差別。以濟南路商業(yè)街為基點，輻射周邊，本司將根據具體線路區(qū)域依次介紹各個房地產在售項目。 濟南路商業(yè)街沿線共有眾成時代中心、鑫都財富中心、華納大廈三個在售項目，均為高層寫字樓，后面將在寫字樓項目篇章里著重介紹。 距離中心商業(yè)街較近的線路，分別為北

12、一路、北二路以及黃河路，也是西城住宅項目集中的區(qū)域。北二路沿線在售項目有：北海嘉園、華安榮寓、勝中碧水園、天籟華都、萬家新城、香格里拉、海韻陽光，樓盤信息詳列如下： 項目名稱 北海嘉園 項目地址 東營市西城北二路705號 銷售中心地址 東營市西城北二路705號 銷售電話 0546-7782777/7782778 開發(fā)商 東營市北海房地產開發(fā)有限公司 建筑設計公司 東營市勝方建筑工程設計有限公司 策劃/廣告公司 北京菩提房產顧問工作室 物業(yè)管理公司 勝利石油管理局勝中社區(qū)物業(yè) 占地面積 8000米2 建筑面積 2956米2 內部配套 毛坯、部分精裝

13、修 綠化率 38%左右 開盤時間 2007年11月底 均價 4280元 車位 部分車庫 商鋪 價格未定 樓層差 80-50元/㎡ 付款方式及折扣 首次置業(yè)30﹪，二次置業(yè)40﹪ 戶型 面積 戶型 面積 一室一廳一衛(wèi) 61.7 三室兩廳兩衛(wèi) 132 三室兩廳一衛(wèi) 98.3 四室兩廳兩衛(wèi) 150.9 三室兩廳一衛(wèi) 113.09 銷售率 推廣主題 地標上品官邸，收藏傳世榮耀 該項目處于北二路與西二路交匯處，屬于商業(yè)中心輻射區(qū)域內，配套齊全，周圍有一定商業(yè)氛圍，利于后期社區(qū)商業(yè)網點的銷售。 產品本身戶型面積設計較為全面，滿足不同

14、置業(yè)需求。 項目本身沒有太大問題，部分精裝修房源已由開發(fā)商及關系企業(yè)內部消化，但一直沒有公開對外銷售，售樓處開放至今一直在做客戶積累。由于未銷售，售樓處工作人員較少，且工作熱情不高，賣場氛圍欠缺。 項目圍擋畫面混亂，與售樓處形象不統(tǒng)一，削弱了項目的視覺傳達力。 項目名稱 華安榮寓 項目地址 東營市東營區(qū)北二路189號 開發(fā)商 東營市華安房地產開發(fā)有限公司 建筑設計公司 東營市勝方建筑工程設計有限公司 營銷代理公司 上海麥點營銷機構 物業(yè)管理公司 勝中物業(yè)管理公司 物業(yè)類型 小高層 毛坯 銷售中心地址 東營市西城北二路189號 銷售電話 0546-8

15、512777/8232277 占地面積 2.1萬㎡ 建筑面積 4.2萬㎡ 容積率 2.0 綠化率 38%左右 起價 3050元/㎡ 均價 3800元/㎡ 總體銷售率 75﹪左右 開盤時間 一期07年，二期08年7月 戶型 面積（㎡） 戶型 面積（㎡） 四室兩廳兩衛(wèi) 165 三室二廳二衛(wèi) 130 三室二廳一衛(wèi) 113 三室二廳二衛(wèi) 147 三室兩廳兩衛(wèi) 115 目標客戶來源 投資或二次置業(yè)人群 推廣主題 該項目分2期建設，在售為二期項目，與“北海嘉園”相對，配套設施完善，生活便利。戶型設計上考慮二次置業(yè)人群以及投資業(yè)戶，

16、面積較大，造成客戶面狹窄，目前所剩房源中各個戶型都有。 項目名稱 勝中碧水苑 項目地址 西城供水公司院內 銷售中心地址 西城黃河路686號（地宮西側）勝中地產營銷中心? 銷售電話 0546--?8773803 8777281 開發(fā)商 勝中房地產開發(fā)有限責任公司 建筑規(guī)劃設計 東營勝方 策劃推廣 香港聯(lián)智營銷機構 物業(yè)管理公司 油田勝中社區(qū)物業(yè)公司 物業(yè)類型 多層5F+閣樓 共十棟 占地面積 23251.62㎡ 建筑面積 21671㎡ 戶數 300戶? 容積率 0.932 綠化率 32.6﹪ 棟數 10棟多層 最高價 3200

17、元/㎡（2樓） 均價 戶型 三室二廳一衛(wèi) 面積 110㎡和128㎡ 結構 框架 交付時間 09年上半年 付款方式及折扣 首次置業(yè)30﹪，二次置業(yè)40﹪ 推廣主題 廣告推廣 濟南路設廣告牌，另在項目緊鄰的社區(qū)道路設道旗。 位于碧水園的北面，社區(qū)集中，距主干道較遠，鄰供水公園，周邊環(huán)境較為安靜，適于居住。學校有幼兒園、中學、大學，學區(qū)效應明顯。緊鄰供水公司，客群穩(wěn)定。 但項目占地較小，建筑密度大，樓間距小，采光及綠化等方面欠缺。 項目名稱 海韻陽光（一期在售） 項

18、目地址 東營市西二路東濰坊路南 銷售中心地址 東營市西二路東濰坊路南 銷售電話 0546-8272666/8272999 開發(fā)商 東營市大成房地產開發(fā)有限責任公司 建筑設計公司 青島城鄉(xiāng)建筑院設計有限公司 景觀設計公司 上海百致建筑設計有限公司 物業(yè)管理公司 勝中社區(qū)薈萃物業(yè) 物業(yè)類型 一期：多層 洋房（400戶） 二期：高層 社區(qū)商業(yè) （一期：年底交付） 占地面積 7490㎡ 建筑面積 67066㎡ 容積率 1.26 綠化率 36.9% 內部配套 廚衛(wèi)墻磚到頂，雙氣三線、地暖 均價 2800元/㎡（多層） 3500元/㎡（洋房）

19、 樓層差 80元/㎡ 車庫價格 2500元/㎡ 車庫面積 17-31㎡（車庫、地面停車位） 儲藏室 1300元/㎡ 戶型 面積（㎡） 戶型 面積（㎡） 二室二廳 一衛(wèi) 101.14/103.18/104.88/92.66/94.52/96.07 三室二廳二衛(wèi) 130.66/143.02/143.75/138.10/138.22/143.39/144.68/147.62/149.23 三室二廳一衛(wèi) 119.54 四室二廳二衛(wèi) 178.04/178.46/181.99 主題語 水岸園林 海韻風情 價格優(yōu)惠 無 項目名稱 天籟華都 項目地

20、址 東營西城西二路勝華轉盤北500米路西 開發(fā)商 東營區(qū)城市建設綜合開發(fā)公司 規(guī)劃設計公司 中國建筑設計研究院 物業(yè)管理公司 東營陽光物業(yè)管理有限責任公司 策劃公司 廣告公司 東營陽光房地產銷售有限責任公司 物業(yè)類型 住宅配單體商業(yè)。磚混合，框架結構、地暖 銷售中心地址 西二路勝華轉盤北500米路西 銷售電話 8795222、8796555 占地面積 24萬㎡ 建筑面積 21萬㎡ 容積率 0.88 綠化率 33% 建筑密度 22.2% 銷售率 65﹪左右 開盤時間 2007年11月，2008年3月封頂 價格 小高層：3080元/㎡

21、（起價） 最高價：3500元/㎡ 多層：2590元/㎡ 首層：2960元/㎡ 五層：2500元/㎡ 層差 80元/㎡ 車庫價格 集中停車位。價格未定1780元/㎡ 1480元/㎡ 閣樓價格 無閣樓，為防潮層 戶型面積（㎡） 108/122.94/147.46(多層) 98.27/123.63(小高層) 目標客戶來源 首次置業(yè)客戶 媒體選擇 圍擋 燈桿旗 推廣主題 西三路上 廣利河畔安個家 價格走向 低開高走 現(xiàn)推 3號樓小高層，1、2層免電梯費 物業(yè)費及電梯費 多層：0.4元/㎡、小高層：0.7元/㎡及35元/戶/月 項目名稱 萬家

22、新城 項目地址 西城西二路華八井東面 開發(fā)商 山東萬家建設有限公司 物業(yè)管理公司 勝中社區(qū)薈萃物業(yè) 全程營銷 深圳瑞爾特房地產顧問機構 銷售中心地址 西城西二路華八井東面 銷售電話 0546-8275777/8275888 物業(yè)類型 一期：多層 二期：小高層 商業(yè) 占地面積 24萬㎡ 建筑面積 21萬㎡ 容積率 1.05 綠化率 35.2% 內部配套 廚衛(wèi)墻磚到頂， 雙氣三線，中空玻璃窗，防盜門，地暖。 認購時間 2007.05.19 開盤時間 2007.12.02 銷售率 75﹪左右， 100㎡一下小戶型為銷售主力，剩余11

23、0及120以上戶型面積 均價 2800元/㎡ 最高價 3880元/㎡ 樓層差 30—50元/㎡ 付款方式及折扣 首次置業(yè)30﹪，外地40﹪，二次40﹪ 戶型 面積（㎡） 戶型 面積（㎡） 兩室兩廳一衛(wèi)（閣樓） 75.92 三室兩廳一衛(wèi) 122.61 三室兩廳一衛(wèi)（閣樓） 100.73 三室兩廳二衛(wèi) 133.36 三室兩廳一衛(wèi) 110.45 三室兩廳二衛(wèi) 140.5 總體銷售率 75﹪左右 目標客戶來源 首次置業(yè)群體和投資客戶。 優(yōu)惠活動 迎奧運2008.8.17—20日 購房優(yōu)惠2008元。 推廣主題 好房子 好日子 項目

24、名稱 香格里拉 項目地址 西二路與濰坊路交匯之處 開發(fā)商 東營海盟房地產開發(fā)有限公司 規(guī)劃設計公司 美國開樸設計 建筑設計公司 美國開樸建筑設計顧問公司 物業(yè)管理公司 勝利油田玉山物業(yè) 策劃公司 北京君聯(lián)東方房地產營銷機構 銷售中心地址 西二路往北小肥蛤酒店北30米香格里拉售樓處 銷售電話 0546-8210188/8210288 占地面積 20000㎡ 建筑面積 ?63000㎡ 建筑結構 框架 目標客戶來源 首次置業(yè)人群 容積率 1.12 綠化率 36 .8% 內部配套 毛坯、地暖 交付時間 2008.12 開盤時間 20

25、07年10月 銷售率 60%左右，100㎡為銷售主力 均價 2900元/㎡ 最高價 3500元/㎡（洋房） 樓層差 30、50元左右 付款方式及折扣 按揭：9.9折/一次付：9.8折 車庫價格 21㎡左右、2650元/㎡ 閣樓價格 無閣樓，頂層客廳挑空 儲藏室 16㎡、1300元 露臺分布 二層及頂層西單元西戶 戶型 面積 面積配比 二室二廳一衛(wèi) 80-95/75-90/80-90 主流戶型 三室兩廳二衛(wèi) 105-125/135-145 三室兩廳一衛(wèi) 105-120 推廣主題 香格里拉 夢中的家 營銷活動 購房有折扣 天籟

26、華都、海韻陽光、萬家新城以及香格里拉四個項目分布較為集中，未來將形成居住片區(qū)，項目多，對客戶來說選擇余地較大，可對比性強，因此，本區(qū)域對客戶有吸引力。 但本區(qū)域物業(yè)類型單一，目標客群重復，項目間存在激烈競爭，對各項目來說銷售難度增加。加之周邊配套尚不完善，居住舒適性較低，一定程度上抑制了客戶的購房熱情。 項目案場營銷各有千秋，天籟華都以及香格里拉更注重客戶的項目體驗上，配有看房車，力爭將客戶帶到樓盤，實地感受。萬家新城的廣告意識相對較強，組織促銷活動、派發(fā)單頁等，對到訪客戶的跟蹤上較為主動。 相比而言，海韻陽光的案場是最為氣派，裝修最為豪華的，但案場氛圍不足，大廳空曠，顯得冷清。 除香格

27、里拉外，其它項目均規(guī)劃了社區(qū)商業(yè)，對區(qū)域的物業(yè)形態(tài)上有補充，但對于各個項目來說商業(yè)定位更為重要，若定位得當，商業(yè)可實現(xiàn)互補，迅速積聚人氣。若定位重復，而樓盤入住率又不高的情況下，社區(qū)配套商業(yè)設施的養(yǎng)成期將會被無限放長，對開發(fā)商、業(yè)戶來說都不是一件好事情。 ?北一路周邊受限于土地，項目向東分布。主要有： 項目名稱 仁恒名邸 項目地址 黃河路與燕山路交匯處 銷售中心地址 項目所在地 銷售電話 0546--?8799777 2921111 開發(fā)商 東營仁恒置業(yè)有限公司 投資商 香港里奧集團 營銷代理 誠天下 物管公司 暫定開發(fā)商 周邊配套 七中、實驗小學、中

28、心醫(yī)院、振華、銀座、農貿市場、現(xiàn)河衛(wèi)生所、交通醫(yī)院、汽車東站、公交西站、油田一中 建筑面積 4.4萬㎡ 戶數 住宅238戶，商鋪15戶 開盤時間 2007年8月28日 入住時間 2009年5月前 起價 3600元/㎡ 銷售率 住宅75%，商業(yè)70% 綠化率 40﹪ 容積率 商住4.0，住宅2.3 建筑 框架 17F 優(yōu)惠 一次性付款9.8折 戶型面積 95-141㎡ 復式 154-204㎡ 推廣主題 繁華領地 精銳生活 廣告 黃河路沿街道旗 銷售案場 積極有序 歐式風格 項目以高層住宅為主，附建沿街黃金商鋪、商務寫字樓及soh

29、u公寓，兼顧居住、經商、辦公三重奏，圍繞小區(qū)中央大型中心休閑廣場合理布局，一梯兩戶/三戶，面積多樣，可滿足不同置業(yè)需求，美中不足的是戶型設計不合理，造成部分面積浪費。 項目名稱 東澤百合廣場 項目地址 黃河路、西三路交叉口 銷售中心地址 黃河路南、西三路東，項目所在地，毛坯交付 銷售電話 0546--?8131888 開發(fā)商 投資商 營銷代理 廣告推廣 大洋企劃 物管公司 物業(yè)類型 高層(19層) 商鋪(2-3層) 寫字樓(15-20層)；框架結構 占地面積 1.6萬平米左右 銷售率 住宅已銷售80%，商鋪剩余6套 綠化率 30%

30、 容積率 2.72 開盤時間 入住時間 起價 3008元/㎡ 最高價 4388元/㎡ 戶型面積 三房兩廳一衛(wèi)。128、125兩種面積類型 推廣主題 廣告 沿街道旗 圍擋 銷售案場 案場陳舊 項目名稱 盛運家園 項目地址 東營市西城 銷售中心地址 西四路西運輸公司南50米處聚龍亨市場對面 銷售電話 0546-- 8551157?8555797 開發(fā)商 東營盛運家園房地產開發(fā)有限公司 投資商 東營德運恒置業(yè)（集團）有限公司 物業(yè)管理公司 勝中社區(qū)薈萃物業(yè)管理有限公司 占地面積 130065㎡ 建筑面積 一期建筑面積

31、38000余平方米 開盤時間 未定 容積率 0.22 起價 3910元/㎡ 綠化率 48﹪ 付款方式及折扣 情景洋房首付30％，別墅50％ 戶型情況 72戶情景洋房、133戶聯(lián)排別墅組成 項目名稱 海通時代康橋 項目地址 銷售中心地址 銷售電話 開發(fā)商 投資商 營銷代理 物管公司 物業(yè)類型 勝中薈萃物業(yè) 建筑面積 戶數 開盤時間 入住時間 起價 銷售率 30% 綠化率 容積率 建筑 優(yōu)惠 戶型面積 推廣主題 運動就在家門口 廣告 銷售案場

32、 項目名稱 天業(yè)盛世龍城 項目地址 東營市西城東趙村舊址，南臨黃河路，北靠北一路與嬉水公園相隔。 開發(fā)商 山東天業(yè)恒基股份有限公司 規(guī)劃設計公司 建筑設計公司 景觀設計公司 策劃公司 物業(yè)管理公司 銷售中心地址 東營區(qū)東趙大廈一樓 銷售電話 0546-8970888 占地面積 400畝 建筑面積 50萬平方米 容積率 1.8 綠化率 42%左右 內部配套 認購時間 開盤時間 銷售率 均價 最高價 樓層差 付款方式及折扣 車庫價格 閣樓價格 戶型 面積 面積

33、配比 60 75 86 98 107 118 126 142 155 總體銷售率 目標客戶來源 媒體選擇 推廣主題 營銷活動 黃河路沿線已成為一個新興的房地產板塊，該區(qū)域在配套、地理位置上有一定優(yōu)勢，黃河路貫穿東西城，與西城中心路濟南路相接，與東城行政中心相連，是交通主干道。車流較大，也有一定人流量，未來發(fā)展前景看好。 該區(qū)域樓盤物業(yè)類型較為豐富,住宅僅占其中一般左右，因此，區(qū)域房地產項目形成互補，從各個方面積聚人氣。 此區(qū)域住宅項目目標客群層次清晰，有針對

34、二次置業(yè)人群，如東澤百合廣場；還有以首次置業(yè)人群為主要目標的，如仁恒名??；另有勝運家園別墅項目，以追求居住舒適的中高端客群為目標對象；而海通時代康橋，由于位置較其他項目偏西，將價格與產品定位在了中低端、首次置業(yè)人群上。這樣的項目類型分布，滿足多層次客戶需要的同時，豐富了區(qū)域房地產市場，提升了區(qū)域居住價值。 眾成格林楓景以及海信盈城作為本區(qū)域的大盤，也具有各自的亮點。 項目名稱 眾成格林楓景 項目地址 南臨菏澤路，北臨為規(guī)劃西五號路，東面是西一路，西接太行山路 銷售中心地址 項目所在地 銷售電話 0546—8175888 8175889 開發(fā)商 ??山東眾成地產有限公司

35、 營銷代理 物管 眾成物業(yè) 建筑類型 5棟多層、疊拼、聯(lián)排、獨棟 內部配套 智能“一卡通”， 閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)，室內防盜系統(tǒng)，可視對講系統(tǒng)，電子巡更系統(tǒng)，紅外報警周界防范系統(tǒng)。 占地面積 233450㎡ 分三期。開發(fā)由西向東推進。 建筑面積 23萬㎡ 綠化率 35﹪ 物業(yè)費 1.0元/㎡左右 戶型 面積 戶型 面積 總體銷售率 目標客戶來源 油城高端客戶 付款方式及折扣 首付50％ 推廣主題 親水 親地 親自然 廣告推廣 高炮 道旗 網站 平面 格林楓景以占地35

36、0余畝的規(guī)模，豐富的住宅類型，成為區(qū)域大盤，占據中高端住宅市場，但項目存在避免不了了的問題，項目南面緊鄰熱電廠，一定程度上影響項目檔次。但該項目產品塑造上的細節(jié)處理可以適當的彌補項目不足。周邊配套不足，也削弱了項目的競爭力，該項目還需要經過市場培育，方可實現(xiàn)增值。 項目名稱 海信盈城 項目地址 西一路以西，黃河路以南，菏澤路以北，東區(qū)六路以東 銷售中心地址 西一路以西，黃河路以南，菏澤路以北，東區(qū)六路以東 銷售電話 0546—8916699 8916677 開發(fā)商 ??青島海信房地產股份有限公司 規(guī)劃設計 深圳大學設計研究院 物業(yè)管理公司 勝利油田玉山物業(yè) 占

37、地面積 13萬㎡ 建筑面積 12.09萬㎡ 開盤時間 2006年10月 容積率 1.0 均價 3300元/㎡ 最高價 4150元/㎡ 綠化率 45﹪ 戶數 ?1100戶 付款方式及折扣 首次置業(yè)30﹪，二次置業(yè)40﹪。 總體銷售率 75﹪ 戶型面積 ?95、113、120、130、150、220平米 推廣主題 毗鄰城市水源 生態(tài)園林社區(qū) 本項目產品戶型設計緊湊，面積在90—110間的主力戶型與適中的價格吸引部分首次置業(yè)人群，項目處于濕地帶，在外部生態(tài)環(huán)境上有亮點。對面即是新運營的東營長途汽車總站，人員流動性大，項目因此可獲升值，但周邊人員復雜

38、對于長期居住業(yè)主來說又會帶來多方面的問題。一把雙刃劍，端看市場的接受度。 第二章 新區(qū)住宅類項目 一、 新區(qū)概況 新區(qū)位于東西城中部對接地區(qū)，新區(qū)規(guī)劃用地面積約312公頃，總建筑面積約171萬平方米，其中行政辦公區(qū)建筑總面積25萬平方米，建成后可容納5000人辦公，近2.4萬人居住。城市規(guī)劃中屬于政府辦公及生活區(qū)，配套設施完善，環(huán)境優(yōu)美，商業(yè)的后續(xù)發(fā)展將為本區(qū)域的房地產開發(fā)積蓄力量。東接東城，西接西城，是東西城間交通必經之地，地理位置上具有得天獨厚的優(yōu)勢。此區(qū)域的發(fā)展既可作為兩個城區(qū)之間的過渡，亦可利用區(qū)域優(yōu)勢帶動周邊?？梢哉f直接影響東營是否能夠完成東西對接，實現(xiàn)經濟、城市建設的飛躍

39、。在城市規(guī)劃上，新區(qū)將作為行政辦公區(qū)、住宅區(qū)并配以適量商業(yè)，促進東營整體發(fā)展。 二、在售項目及調研分析 新區(qū)的房地產開發(fā)注重社區(qū)氛圍的營造，以中高檔次樓盤為主。 華都橄欖城 小區(qū)全部為小高層、高層建筑，搭配社區(qū)商業(yè)，一期10棟小高層，客戶積累中，未開盤，價格未定。 中建城市綠洲 多層、洋房、別墅類項目，未開盤，客戶積累中，價格未定。 陽光水韻 現(xiàn)房，全部為雙拼別墅，建筑密度較大，樣板間公開中。 偉浩中央花園 項目名稱 錦繡·龍軒 項目地址 北一路與廬山路交界處 銷售中心地址 北二路與廬山路交界口路北 銷售電話 0546-- 8787878 87018

40、78 開發(fā)商 勝利油田勝利房地產開發(fā)有限責任公司 全案代理 濟南駿通 占地面積 36萬㎡ 建筑面積 54萬㎡ 綠化率 65﹪ 容積率 1.5 戶數 300戶 價格 2500-2800元/㎡ 付款方式及折扣 首次置業(yè)30﹪，二次置業(yè)40﹪ 戶型面積 90-152平米 推廣主題 錦繡·龍軒位于北一路與廬山路交界處，是錦繡家園的一部分，錦繡家園總占地面積1895畝，總建筑面積119萬平米，已開發(fā)了三個區(qū)，近16萬平方米。而錦繡?龍軒占地面積36公頃，總建筑面積54萬平方米。一期開發(fā)房源約300戶。 新區(qū)本身的綠化、水系等規(guī)劃較為合理，客觀上為房地產開

41、發(fā)提供了便利。開發(fā)商可將更多的精力放在打造產品品質上。 第三章 東城住宅類項目 一、 東城概況 二、在售項目及調研分析 東城西部地區(qū)（東二路以西）是城市總體規(guī)劃確定的居住工業(yè)綜合區(qū)。西城通向東城的住入口，交通便利，房地產項目圍繞兩條主干道北一路和黃河路錯落分布。 項目名稱 望海御園 項目地址 東營市北一路517號 銷售中心地址 東營市北一路517號 銷售電話 0546-8361777 開發(fā)商 東營望?？萍加邢薰? 物業(yè)管理公司 未定 銷售率 60-70﹪ 占地面積 8萬平方米左右 建筑面積 10萬平方米 容積率 0.36

42、 綠化率 51.5% 均價 5000元左右 最高價 6000元左右 付款方式及折扣 最多貸款60﹪，較多客戶一次性付款。 總體銷售率 60-70﹪ 目標客戶來源 內部人員訂購為主 分析： ??望海御園豪宅七大特點： 1、金牌地理位置：望海御園位于東營市東西城之間，南臨市景觀大道北一路，東靠華山路，西依東（營）青（州）高速公路，地處市區(qū)黃金位置，規(guī)劃中的城市輕軌線穿越園區(qū)南端。 2、純正北美風格：完全按照北美風格進行設計，讓您不出國門，亦能盡享北美（加拿大）風情。 3、舒雅生活環(huán)境：占地7萬余平方米，有92棟形態(tài)各異的別墅，規(guī)劃空間開合有致，天際建筑輪廓線高低起

43、伏，優(yōu)美生動，容積率僅有0.38，綠化率超過40%，是風景絕佳的綠色生態(tài)園林居住區(qū)。 4、地熱溫泉入戶：環(huán)保型地熱采暖與戶式中央空調并用，溫泉入戶的獨有享受讓您永葆身體健康。 5、雙車位空間設計：獨立別墅采用雙車位設計，雙拼別墅采用單車位設計，為您的家庭未來留下富足的生活空間。 6、智能物業(yè)管理：數碼監(jiān)控、防盜報警、電子巡更、可視對講、人工查驗，讓您住的放心、住的安心。 海通駿景 項目名稱 海通駿景 項目地址 東營市黃河路161號 銷售中心地址 ?北一路（青島路）以北、東一路以東、錦華小區(qū)北鄰 銷售電話 0546- 8368988 8368788 開發(fā)商 東營瑞康房

44、地產開發(fā)有限公司 物業(yè)管理公司 東營海通物業(yè)管理有限責任公司 占地面積 97086㎡ 建筑面積 100600㎡ 戶數 1000多戶 容積率 1.037 綠化率 45﹪ 內部配套 地板采暖、三線入戶。 開盤時間 一期：2005年8月，二期：2006年4月，小高層：2007年6月 入住時間 一期：2006年11月，二期：2007年6月，小高層：2008年8月 價格 起??價： 2750(元/㎡) 均??價： 3000(元/㎡) 最高價： 3200(元/㎡) 付款方式及折扣 首次置業(yè)30％，二次置業(yè)40％ 戶型面積 以90-160㎡為主。 總體銷售

45、率 85％左右 目標客戶來源 戶型滿足各層次需求。 推廣主題 分析： 項目位于東營市北一路以北、東一路以東。項目占地面積97086平方米，規(guī)劃總建筑面積100600平方米，由25棟多層和6棟小高層住宅組成。海通駿景綠化率高達45%，整個社區(qū)綠化改變了東營市住宅項目綠化簡單、無特色的現(xiàn)狀，通過多種形態(tài)的植物、中心水景、景觀廊柱、雕塑小品等，和諧構成明朗的環(huán)境層次空間。置身其中，時尚浪漫渾然天成。? 　　海通駿景一期12棟多層，已于2006年11月全面交付業(yè)主使用；海通駿景二期13棟多層，封頂熱銷，預計2007年6月全面交付；海通駿景三期環(huán)中心湖景6棟小高層嶄新亮相，2007年3

46、月開工建設，270度水景小高層，開闊空間，成就非凡眼界。? 瑞康如意苑 項目名稱 瑞康如意苑 項目地址 東營市黃河路161號 銷售中心地址 東營市錦華小區(qū)南側 銷售電話 0546- 8060068 開發(fā)商 東營瑞康房地產開發(fā)有限公司 物業(yè)管理公司 無專業(yè)的物業(yè)公司 占地面積 4.3萬㎡ 戶數 200戶左右 綠化率 38.5﹪ 均價 2650元/㎡ 內部配套 地板采暖、三線入戶。 入住情況 05年入住，至今入住率不高。 付款方式及折扣 首次置業(yè)30％，二次置業(yè)40％。 戶型面積 以110-220平方米為主 推廣主題 分析：

47、項目占地4.3公頃，戶型110-220平方米，有多層、復式等形式住宅200多套。小區(qū)東臨東二路，與大型城市公園明潭假日公園隔路相望，西北面是錦華小區(qū)公園，西臨市交警住宅小區(qū)和工商住宅小區(qū)，北臨油田大型住宅社區(qū)錦華小區(qū)，南臨市交警支隊，小區(qū)依托兩大公園，周邊環(huán)境優(yōu)美，臨近市直經濟適用房組團和錦華小區(qū)，配套設施完善，是居住置業(yè)的最佳選擇。 魯班公寓 項目名稱 魯班公寓 項目地址 東營市黃河路161號 銷售中心地址 東營市黃河路161號市職業(yè)學院對面 銷售電話 0546- 8060068 開發(fā)商 山東富邦房地產開發(fā)有限公司 占地面積 134458.08㎡ 建筑面積 1

48、18796㎡ 容積率 0.88 綠化率 39﹪ 內部配套 地板采暖、三線入戶。 入住情況 已入住。 均價 2625元/㎡ 戶型面積 以87-127平米為主 分析： 位于城市主干道黃河路北側，市職業(yè)學院對面，小區(qū)內配有大型市場，休閑廣場，學生上學專車接送，小區(qū)共分四期建設，歷時三年，現(xiàn)四期工程已全面完工，已經上市。小區(qū)采用地板輻射采暖，地熱礦水接到戶內。 南部（黃河路以南，東二路以東）交通便捷，環(huán)境優(yōu)美，地勢平坦，基礎設施條件完善，這些優(yōu)勢條件，使笨地區(qū)有可能建成東城高品質的商貿辦公居住綜合區(qū)，同時也是展示東城城市景觀風貌的重要地段。 大海鑫天地 項目名稱

49、 大海鑫天地 項目地址 東營市東城運河路488號 開發(fā)商 ?東營大海房地產開發(fā)有限公司 建筑設計公司 美國聯(lián)創(chuàng)國際 景觀設計公司 上海依米景觀設計公司 物業(yè)管理公司 東營大海物業(yè)管理有限公司 銷售中心地址 東營市東城運河路468 號 銷售電話 0546-8057666/8050777 占地面積 51257.5㎡ 建筑面積 102234.4㎡ 容積率 1.99 綠化率 54.6% 內部配套 地上停車位142個、地下停車位408個。樓宇可觀對講系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、周界紅外報警系統(tǒng)、主要公共區(qū)域閉路監(jiān)控系統(tǒng)（16畫面分割）、消防報警滅火、背景音樂廣播

50、系統(tǒng)、寬帶上網IT系統(tǒng)、車輛管 理計費系統(tǒng)、水電煤供暖系統(tǒng)、一卡通綜合管理系統(tǒng)等 開盤時間 2007年7月 銷售率 低于50﹪ 均價 4200元/㎡ 最高價 5000元/㎡左右 樓層差 80元/㎡左右 付款方式及折扣 首次置業(yè)首付30﹪ 二次40﹪ 車庫價格 未定 戶型 面積（㎡） 戶型 面積（㎡） 二室二廳一衛(wèi) 144.65/103.85/ 三室兩廳兩衛(wèi) 143.52 三室兩廳一衛(wèi) 113.83/144.65/ 三室兩廳一衛(wèi)（復式） 133.13 三室兩廳兩衛(wèi)（復式） 133.13/144.65 目標客戶來源 A、城區(qū)經商人士；

51、B、政府高級公務員；C、油田各單位中高級管理人員；D、各區(qū)、縣、鎮(zhèn)富裕階層人士 推廣主題 典藏都市上層生活 媒體選擇 報紙，電視，雜志，網絡 瑞璟國際公館 項目名稱 瑞璟國際公館 項目地址 東營市東城沂州路與銀河路交匯處 銷售中心地址 東營市東城沂州路與銀河路交匯處 銷售電話 0546-8304888/8056111 開發(fā)商 ?東營中庸房地產開發(fā)有限公司 全案代理 盛世輝煌 物業(yè)管理公司 東營宏得物業(yè)管理公司 占地面積 40000㎡左右 建筑面積 10萬㎡ 容積率 2.5 綠化率 54.6% 內部配套 低臺度外飄窗，地暖、天

52、然氣入戶，有線TV、寬帶、品牌防盜門、單元可視對講、西子奧的斯電梯。 小區(qū)配套 人車分流、無障礙設計，24小時周界安防、全天候無縫隙紅外監(jiān)控，封閉式物業(yè)管理。 開盤時間 2007.10.01 銷售率 70-80﹪ 均價 3200元/㎡左右 最高價 4000元/㎡左右 樓層差 60元/㎡左右 付款方式及折扣 首次置業(yè)首付30﹪ 二次40﹪ 車庫價格 未定 戶型 面積（㎡） 戶型 面積（㎡） 二室二廳一衛(wèi) 61.23 二室一廳一衛(wèi) 63.18-66.01/92.94-97.98 三室兩廳二衛(wèi)（復式） 128.12-134.55 四室兩廳兩衛(wèi)（

53、復式） 168.61-187.60 總體銷售率 70-80﹪ 目標客戶來源 首次置業(yè)群體為主。 媒體選擇 報紙，電視，雜志，網絡 分析： 社區(qū)位于東營市東城沂州路與銀河路交匯處，金水小區(qū)東門對面。周邊配套西北臨市政府廣場，東南眺望清風湖，東營市政府、行政機關、文化中心、新世紀廣場、學校、醫(yī)院及東城核心商業(yè)圈。 瑞璟國際公館以打造適合現(xiàn)代居住的高品質社區(qū)為終極目標，社區(qū)引進現(xiàn)代智能安防、監(jiān)控系統(tǒng)，采取人車分流，全天候全封閉物業(yè)管理，以確保業(yè)主居住安全舒適。沿市政道路裙樓為獨立商業(yè)街，擬規(guī)劃經營項目有干洗店、超市、書吧、音像店、美發(fā)店、銀行、郵局等，充分豐富社區(qū)休閑、娛

54、樂、購物需求，啟動不假外求的便捷生活方式。 ?? 眾成·新居華府 項目名稱 眾成·新居華府 項目地址 東城遼河路105號 銷售中心地址 位于運河路南康洋路東 銷售電話 0546--8952888 開發(fā)商 ?山東眾成地產有限公司 規(guī)劃設計 中國建筑設計研究院 策劃顧問 深圳市尊地地產咨詢有 限公司 物業(yè)管理公司 未定 占地面積 80000平方米 建筑面積 100000平方米 容積率 1.2 綠化率 39﹪ 小區(qū)配套 實驗小學、實驗中學、東營一中 東營市人民醫(yī)院 金水農貿市場、眾成商場、工業(yè)品市場 與清風湖公園、新世紀廣場緊鄰 開盤時間

55、 2008.07.10 銷售率 50﹪ 均價 3100元/㎡ 最高價 樓層差 30-50元/㎡ 付款方式及折扣 首次置業(yè)首付 30﹪，二次40﹪ 車庫價格 未定 戶型 面積（㎡） 戶型 面積（㎡） 三室二廳一衛(wèi) 99 三室二廳一衛(wèi) 124 三室兩廳一衛(wèi) 100 三室二廳一衛(wèi) 125 三室二廳一衛(wèi) 116 二室二廳一衛(wèi) 85 總體銷售率 50﹪ 目標客戶來源 投資客戶，首次置業(yè) 客戶。 媒體選擇 網絡，報刊，DM傳單 水岸天華（2008.07.09） 項目名稱 水岸天華 項目地址 南一路與登州路交匯處(清風

56、湖北 岸) 銷售中心地址 南一路與登州路交匯處(清風湖北岸) 銷售電話 0546--8050111/222 開發(fā)商 ?東營天華房地產開發(fā)有限公司 建筑設計公司 景觀設計公司 品牌推廣 北京鳴石100地產 顧問 物業(yè)管理公司 東營天華物業(yè)管理 有限公司 全案代理 北京聯(lián)合地產機構 占地面積 3.3萬平方米 建筑面積 6萬平方米 容積率 1.59 綠化率 40﹪ 現(xiàn)推戶型 1#.5#.6#.7# 認購時間 2008.04.19 開盤時間 未定 銷售率 30-40﹪ 均價 3200元/㎡ 最高價 3800元/㎡ 樓層

57、差 60-80元 付款方式及折扣 一次置業(yè)首付30﹪ 二次40﹪ 車庫價格 地上、下停車位，價 格未定。 閣樓價格 戶型 面積（㎡） 戶型 面積（㎡） 一室一廳一衛(wèi) 63.49 三室二廳一衛(wèi) 105.13/106.57 三室一廳一衛(wèi) 98.17 三室二廳二衛(wèi) 145.30/146.85 二室二廳一衛(wèi) 99.81/101.25 三室二廳一衛(wèi) 106.04/107.03 總體銷售率 30-40﹪ 目標客戶來源 首次置業(yè)人群 推廣主題 成家/立業(yè)/享天倫 周邊配套 第五大街商圈,娛樂、健身、銀行、郵局、醫(yī)院等，超大公園，實驗小學、育

58、才學校等，膠州路購物市場金水市場等 分析： 水岸天華位于東營市東城區(qū)南一路北，月河路南，東側緊鄰登州路，西側為林州路。180萬平方米清風湖公園，80萬平方米浩闊清風湖景，東眺護城河蜿蜒水系，雙水圍合。 水岸天華規(guī)劃設計有60－200平方米的多種精品戶型，滿足不同家庭結構的需求。60—100平方米的中小戶型，100—150平方米的精品空間， 150—200平方米的豪奢大家門戶。全明雙向室內外景觀，開敞、舒適、通透、闊綽；社區(qū)全部電梯上下。 萬達?高爾夫花園 項目名稱 萬達?高爾夫花園 項目地址 位于東營市經濟開發(fā)區(qū)南一路以南，莒州路以西 銷售中心地址 銷售電話

59、 開發(fā)商 山東萬達地產有限公司 規(guī)劃設計公司 建筑設計公司 美國天合建筑設計公司 景觀設計公司 加拿大奧雅園境師事務所 策劃公司 廣告公司 深圳安佳置業(yè)顧問有限公司 深圳時代創(chuàng)奇廣告有限公司 物業(yè)管理公司 萬達地產物業(yè)管理公司 占地面積 占地近350畝 建筑面積 242500平方米 容積率 綠化率 內部配套 認購時間 開盤時間 銷售率 均價 最高價 樓層差 付款方式及折扣 車庫價格 閣樓價格 戶型 面積 面積配比 二房二廳 二房二廳 三房二廳 三房

60、二廳 三房二廳 四房二廳 四房二廳 總體銷售率 目標客戶來源 推廣主題 媒體選擇 營銷活動 分析： 該項目西臨山東省最大的城市公園——2690畝清風湖公園；北臨大型商業(yè)配套項目——五星級酒店用地。南緊臨一大型住宅用地。 項目分三期開發(fā)。 2005年11月19日，萬達?高爾夫花園一開盤即備受購房者與業(yè)內贊揚，先后榮獲了“齊魯名盤”、“中國名盤”、“國際花園社區(qū)大獎”、“最具升值潛力獎”、 中國房地產區(qū)域最佳綠色生態(tài)樓盤、山東環(huán)保健康十大樓盤等榮譽。 萬達國際大廈 德泰家園 項目名稱 德泰家園 項目地址 東

61、營市東城遼河路與登州路交叉口 銷售中心地址 東營市東城遼河路與登州路交叉口 銷售電話 0546- 8325668 7828287 開發(fā)商 德泰房地產開發(fā)有限公司 建筑面積 23898萬米2 綠化率 40﹪ 內部配套 市政供暖，中空玻璃，優(yōu)質塑鋼窗，天然氣，通訊，閉路，寬帶入戶。 開盤時間 2005.02.18 入住時間 2006.5.31 最高價 3088元/㎡ 均價 多層2280元/㎡，小高層2600元/㎡ 戶型面積 戶型以82、93、105精典小戶型為主 分析： 由東營市德泰房地產開發(fā)有限公司投資開發(fā)建設的德泰家園分為北區(qū)、南區(qū)兩版塊。包括多

62、層住宅、小高層住宅及100、200平方米左右沿街商鋪。北區(qū)共開發(fā)住宅約3萬平方米，周圍為沿街旺鋪，多層住宅戶型從96-159平方米，小高層戶型從131-297平方米，德泰家園北區(qū)天然地熱集中供暖，24小時溫泉熱水入戶。德泰家園南區(qū)位于東城運河路南、沂州路東，清風湖北岸，北靠天華家園，西依金水小區(qū)，戶型以82、93、105精典小戶型為主。市政供暖，中空玻璃，優(yōu)質塑鋼窗，天然氣，通訊，閉路，寬帶入戶。 東辰鑒墅（2008.07.09） 項目名稱 東辰鑒墅 項目地址 東城區(qū)莒州路西沂河路南。 開發(fā)商 山東東辰佳日置業(yè)有限公司 建筑設計公司 中國建筑西南設計研究院 物業(yè)管理公司

63、 北京達文物業(yè)管理有限公司 全案代理 北京匯盈世紀房地產經紀有限公司 形象整合 北京德創(chuàng)聯(lián)合國際 廣告 網絡策劃公司 東營房產網 銷售中心地址 東營市東城南一路以南、莒洲路以西。 銷售電話 0546-8058555/8058666 占地面積 26萬㎡ 建筑面積 19萬㎡ 容積率 0.73 綠化率 41.3﹪ 開盤時間 2007-6-9 銷售率 獨棟別墅售完。 小高層、多層花園、洋 房復式剩余較多。 均價 多層：3000元/㎡ 小高層：3200元/㎡ 花園洋房復式：3400元/㎡左右 獨棟別墅：6000--7000元/㎡ 最高價

64、高價別墅7000元 樓層差 多層：30-50元/㎡ 小高層：50-80元/㎡ 付款方式及折扣 一次置業(yè)首付30﹪ 別墅首付50﹪ 樓間距 30-50米左右 層高 2.9—4米 戶型 面積（㎡） 戶型 面積（㎡） 三室兩廳一衛(wèi)（小高層） 127.41 四室兩廳兩衛(wèi)（豪華景觀公寓） 180.96 三室兩廳兩衛(wèi)（小高層） 180.96 頂躍（D2）（豪華景觀公寓） 294.16 頂躍（D1）（豪華景觀公寓） 310.74 三室兩廳兩衛(wèi)（豪華景觀公寓） 176.36 四室兩廳兩衛(wèi)（花園洋房） 202 19棟152戶（一期） 四室兩廳兩衛(wèi)（花

65、園洋房） 200 雙拼別墅（B1） 321 13棟26戶（一期） 雙拼別墅（B2） 339 獨棟別墅（A1） 735 7戶（一期） 獨棟別墅（A2） 459 獨棟別墅（A3） 450 獨棟別墅（A4） 429.4 總體銷售率 獨棟別墅售完。 小高層、多層花園、洋房復式剩余較多。 目標客戶來源 投資客戶較多 推廣主題 媒體選擇 網絡，DM單，報刊。 分析： 在較偏遠位置，適合做高端住宅。多層或小高層客戶一般不會考慮偏遠地段。 東辰鑒墅，占地26萬平米，總建筑面積約19萬平米。項目一期由豪華景觀公寓、花園洋房、小高層、雙拼、獨棟組合而成 ，

66、一期總供量369戶，其中雙拼別墅13棟26戶、獨棟別墅7戶、低密度花園洋房19棟152戶。項目總綠化面積達到18萬平米。樓間距從30多米到50多米之間，層高2.9米--4米，豪華景觀公寓產品南北通透，戶戶朝陽，合理的戶型設計極好的增加了采光面。 設計理念： 東辰·鑒墅大膽采用了“果嶺”概念，以坡形綠地克服了平地綠野的視覺單調感，整個小區(qū)景觀設計層次豐富，以起伏的綠色地勢塑造了具有強烈曲線美感的視覺享受。 　　社區(qū)的園林規(guī)劃采用現(xiàn)代的造園手法，并以“園林布景的均衡性”設計原則，將園林景觀納入社區(qū)整體環(huán)境中，形成點、線、面相結合的生態(tài)景觀系統(tǒng)，最終形成三大主題園林組團，把園林景觀恰到好處的鑲嵌到不同建筑組團之間。 楓情水岸 項目名稱 楓情水岸 項目地址 東營市東城東二路與沂河路交叉口 銷售中心地址 東營市東城東二路與沂河路交叉口 銷售電話 0546- 8055077?8055099 開發(fā)商 山東富邦房地產開發(fā)有限公司 物業(yè)管理公司 2.4萬㎡ 建筑面積 3.6萬㎡ 戶數 160戶 綠化率 40﹪ 內部配套 首層3.1米層高，大面積落地觀景