中國(guó)東營(yíng)房地產(chǎn)賣(mài)方市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告50頁(yè)

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1、 中國(guó)·東營(yíng) 房地產(chǎn)賣(mài)方市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 目 錄 前言………………………………………………………………………………6 第一部分 住宅類(lèi)項(xiàng)目 第一章 西城住宅類(lèi)項(xiàng)目…………………………………………………… 一、 西城概況 二、 在售住宅項(xiàng)目及調(diào)研分析 u 北海嘉園……………………………………………………… u 華安榮寓……………………………………………………… u 勝中碧水園………………………………………………… u 海韻陽(yáng)光……………………………………………

2、………… u 萬(wàn)家新城…………………………………………………… u 香格里拉…………………………………………………… u 天籟華都…………………………………………………… u 勝運(yùn)家園…………………………………………………… u 仁恒名邸…………………………………………………… u 東澤百合廣場(chǎng)……………………………………………… u 海通時(shí)代康橋…………………………………………… u 天業(yè)盛世龍城…………………………………………… u 水岸華庭………………………………………………… 第二章 新區(qū)住宅類(lèi)項(xiàng)目………………………………………………… 一、 新區(qū)概況

3、 二、 在售住宅項(xiàng)目及調(diào)研分析 u 格林楓景…………………………………………………………… u 海信盈城…………………………………………………………… u 錦繡龍城…………………………………………………………… u 華都橄欖城 ……………………………………………………… u 陽(yáng)光水韻…………………………………………………………… u 綠洲國(guó)際花園……………………………………………………… u 望海御苑…………………………………………………………… u 海通駿景…………………………………………………………… u 盛大花園……………………………………………………………

4、第三章 東城住宅類(lèi)項(xiàng)目………………………………………………… 一、 東城概況 二、 在售住宅項(xiàng)目及調(diào)研分析 u 鳳凰國(guó)際城……………………………………………… u 國(guó)際新城………………………………………………… u 錦城佳園………………………………………………… u 麗景國(guó)際………………………………………………… u 龍熙新都………………………………………………… u 金辰聚豪苑………………………………………………… u 涌金門(mén)……………………………………………………… u 都市中心…………………………………………………… u 金辰永興花園………………………………

5、……………… u 都市新天地………………………………………………… u 科達(dá)遠(yuǎn)鑒…………………………………………………… u 科達(dá)易尚…………………………………………………… u 雅仕方舟麗墅……………………………………………… u 陽(yáng)光100城市麗園………………………………………… u 德泰家園…………………………………………………… u 天華家園…………………………………………………… u 偉浩春天花園……………………………………………… u 奧林匹克花園……………………………………………… u 瑞璟國(guó)際公館……………………………………………… u 英威花園……………

6、……………………………………… u 書(shū)香苑……………………………………………………… u 大海鑫天地………………………………………………… u 水岸名都…………………………………………………… u 萬(wàn)達(dá)高爾夫花園…………………………………………… u 東辰鑒墅……………………………………………………… u 明月豪庭……………………………………………………… u 楓情水岸……………………………………………………… u 新新家園……………………………………………………… 第二部分 寫(xiě)字樓項(xiàng)目 一、 在售項(xiàng)目及調(diào)研分析 u 鑫都財(cái)富中心………………………………………

7、………… u 華納大廈……………………………………………………… u 河濱花園（寫(xiě)字樓部分）…………………………………… u 東趙大廈……………………………………………………… u 四方大廈……………………………………………………… u 萬(wàn)達(dá)國(guó)際大廈……………………………………………… 第三部分 商業(yè)類(lèi)項(xiàng)目 一、 在售項(xiàng)目及調(diào)研分析 u 金大地裝飾城……………………………………………… u 黃河口文化市場(chǎng)…………………………………………… u 清風(fēng)湖步行街……………………………………………… u 偉浩假日廣場(chǎng)…………………………………………… u 銀座城市廣

8、場(chǎng)……………………………………………… u 眾成時(shí)代中心………………………………………………… 第四部分 東營(yíng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的區(qū)域特征 第五部分 品牌地產(chǎn)在東營(yíng) 一、 陽(yáng)光100 二、 萬(wàn)達(dá)地產(chǎn) 三、 天業(yè)股份 四、 海信地產(chǎn) 第六部分 結(jié)束語(yǔ) 前 言 東營(yíng)是一個(gè)年輕的城市，城市的年齡結(jié)構(gòu)以中青年為主，購(gòu)買(mǎi)力不容忽視。同時(shí)，油田作為目前的支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)城市規(guī)劃有著不可忽視的影響，由此形成了東、西城以及新區(qū)的城市布局。我們的調(diào)研分區(qū)域繼而覆蓋整個(gè)東營(yíng)地區(qū)，由點(diǎn)及面，兼顧區(qū)域特征。

9、 本司派專(zhuān)人通過(guò)電話(huà)、走訪、座談等形式，調(diào)研東營(yíng)全部在售樓盤(pán)，內(nèi)容包括樓盤(pán)的各個(gè)方面，形成對(duì)東營(yíng)整個(gè)房地產(chǎn)賣(mài)方市場(chǎng)的通盤(pán)印象。本報(bào)告根據(jù)物業(yè)類(lèi)型分為住宅篇、商業(yè)篇、寫(xiě)字樓篇，并具體分析各物業(yè)類(lèi)型下的房地產(chǎn)項(xiàng)目，從宏觀及微觀的角度透視東營(yíng)房地產(chǎn)賣(mài)方市場(chǎng)。 本文觀點(diǎn)僅為本司項(xiàng)目參考之用。 第一部分 住宅類(lèi)項(xiàng)目 根據(jù)城市的人口結(jié)構(gòu)，增量的市場(chǎng)需求是可以大致估算的。東營(yíng)城市人口數(shù)量和結(jié)構(gòu)構(gòu)成，產(chǎn)生的自住需求有限，但東營(yíng)市場(chǎng)有其特殊性，這在前期我司所做的房地產(chǎn)買(mǎi)方市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告中深入闡述過(guò)，自住需求以改善居住環(huán)境為主要購(gòu)房目的。 東營(yíng)市場(chǎng)沒(méi)

10、有經(jīng)過(guò)劇烈的變動(dòng)，需求一直處在勻速累積中，這樣的市場(chǎng)無(wú)論供還是需都是理性的，這種理性是因?yàn)闁|營(yíng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的特殊性所決定，有其個(gè)性，但放到整個(gè)全國(guó)市場(chǎng)這種個(gè)性又具有普遍性，即所謂的房地產(chǎn)泡沫只是集中在為數(shù)極少的特色城市，這些城市或是依賴(lài)政治，或是經(jīng)濟(jì)窗口，或是知名旅游地，大多具備話(huà)題性，遂成為投資的熱點(diǎn)，其它地區(qū)的房地產(chǎn)受這樣的大環(huán)境影響也有價(jià)格上的上升，但上升幅度遠(yuǎn)不及熱點(diǎn)城市，加之基點(diǎn)較低，尚處在當(dāng)?shù)乜腿旱南M(fèi)承受力內(nèi)，因此可以說(shuō)理性的供需具有普遍性，這也為我們調(diào)研東營(yíng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了動(dòng)力。 第一章 西城住宅類(lèi)項(xiàng)目 第一節(jié) 西城概況 西城作為東營(yíng)的城市中心，歷來(lái)被油城人民成

11、為“基地”，在人民心目中有絕對(duì)的地位，具體體現(xiàn)在完善的城市配套以及成熟的商業(yè)氛圍，也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域，同時(shí)此區(qū)域可開(kāi)發(fā)土地有限，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)逐漸向高密度項(xiàng)目發(fā)展，出現(xiàn)了一批小高層、高層項(xiàng)目。在價(jià)格和品質(zhì)上居于東營(yíng)房地產(chǎn)的中高端位置。 第二節(jié) 在售項(xiàng)目及調(diào)研分析 整體區(qū)域的特征是由局部的點(diǎn)線結(jié)合形成，體現(xiàn)在西城，又有中心線路和周邊區(qū)域的差別。以濟(jì)南路商業(yè)街為基點(diǎn)，輻射周邊，本司將根據(jù)具體線路區(qū)域依次介紹各個(gè)房地產(chǎn)在售項(xiàng)目。 濟(jì)南路商業(yè)街沿線共有眾成時(shí)代中心、鑫都財(cái)富中心、華納大廈三個(gè)在售項(xiàng)目，均為高層寫(xiě)字樓，后面將在寫(xiě)字樓項(xiàng)目篇章里著重介紹。 距離中心商業(yè)街較近的線路，分別為北

12、一路、北二路以及黃河路，也是西城住宅項(xiàng)目集中的區(qū)域。北二路沿線在售項(xiàng)目有：北海嘉園、華安榮寓、勝中碧水園、天籟華都、萬(wàn)家新城、香格里拉、海韻陽(yáng)光，樓盤(pán)信息詳列如下： 項(xiàng)目名稱(chēng) 北海嘉園 項(xiàng)目地址 東營(yíng)市西城北二路705號(hào) 銷(xiāo)售中心地址 東營(yíng)市西城北二路705號(hào) 銷(xiāo)售電話(huà) 0546-7782777/7782778 開(kāi)發(fā)商 東營(yíng)市北海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 建筑設(shè)計(jì)公司 東營(yíng)市勝方建筑工程設(shè)計(jì)有限公司 策劃/廣告公司 北京菩提房產(chǎn)顧問(wèn)工作室 物業(yè)管理公司 勝利石油管理局勝中社區(qū)物業(yè) 占地面積 8000米2 建筑面積 2956米2 內(nèi)部配套 毛坯、部分精裝

13、修 綠化率 38%左右 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 2007年11月底 均價(jià) 4280元 車(chē)位 部分車(chē)庫(kù) 商鋪 價(jià)格未定 樓層差 80-50元/㎡ 付款方式及折扣 首次置業(yè)30﹪，二次置業(yè)40﹪ 戶(hù)型 面積 戶(hù)型 面積 一室一廳一衛(wèi) 61.7 三室兩廳兩衛(wèi) 132 三室兩廳一衛(wèi) 98.3 四室兩廳兩衛(wèi) 150.9 三室兩廳一衛(wèi) 113.09 銷(xiāo)售率 推廣主題 地標(biāo)上品官邸，收藏傳世榮耀 該項(xiàng)目處于北二路與西二路交匯處，屬于商業(yè)中心輻射區(qū)域內(nèi)，配套齊全，周?chē)幸欢ㄉ虡I(yè)氛圍，利于后期社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的銷(xiāo)售。 產(chǎn)品本身戶(hù)型面積設(shè)計(jì)較為全面，滿(mǎn)足不同

14、置業(yè)需求。 項(xiàng)目本身沒(méi)有太大問(wèn)題，部分精裝修房源已由開(kāi)發(fā)商及關(guān)系企業(yè)內(nèi)部消化，但一直沒(méi)有公開(kāi)對(duì)外銷(xiāo)售，售樓處開(kāi)放至今一直在做客戶(hù)積累。由于未銷(xiāo)售，售樓處工作人員較少，且工作熱情不高，賣(mài)場(chǎng)氛圍欠缺。 項(xiàng)目圍擋畫(huà)面混亂，與售樓處形象不統(tǒng)一，削弱了項(xiàng)目的視覺(jué)傳達(dá)力。 項(xiàng)目名稱(chēng) 華安榮寓 項(xiàng)目地址 東營(yíng)市東營(yíng)區(qū)北二路189號(hào) 開(kāi)發(fā)商 東營(yíng)市華安房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 建筑設(shè)計(jì)公司 東營(yíng)市勝方建筑工程設(shè)計(jì)有限公司 營(yíng)銷(xiāo)代理公司 上海麥點(diǎn)營(yíng)銷(xiāo)機(jī)構(gòu) 物業(yè)管理公司 勝中物業(yè)管理公司 物業(yè)類(lèi)型 小高層 毛坯 銷(xiāo)售中心地址 東營(yíng)市西城北二路189號(hào) 銷(xiāo)售電話(huà) 0546-8

15、512777/8232277 占地面積 2.1萬(wàn)㎡ 建筑面積 4.2萬(wàn)㎡ 容積率 2.0 綠化率 38%左右 起價(jià) 3050元/㎡ 均價(jià) 3800元/㎡ 總體銷(xiāo)售率 75﹪左右 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 一期07年，二期08年7月 戶(hù)型 面積（㎡） 戶(hù)型 面積（㎡） 四室兩廳兩衛(wèi) 165 三室二廳二衛(wèi) 130 三室二廳一衛(wèi) 113 三室二廳二衛(wèi) 147 三室兩廳兩衛(wèi) 115 目標(biāo)客戶(hù)來(lái)源 投資或二次置業(yè)人群 推廣主題 該項(xiàng)目分2期建設(shè)，在售為二期項(xiàng)目，與“北海嘉園”相對(duì)，配套設(shè)施完善，生活便利。戶(hù)型設(shè)計(jì)上考慮二次置業(yè)人群以及投資業(yè)戶(hù)，

16、面積較大，造成客戶(hù)面狹窄，目前所剩房源中各個(gè)戶(hù)型都有。 項(xiàng)目名稱(chēng) 勝中碧水苑 項(xiàng)目地址 西城供水公司院內(nèi) 銷(xiāo)售中心地址 西城黃河路686號(hào)（地宮西側(cè)）勝中地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)中心? 銷(xiāo)售電話(huà) 0546--?8773803 8777281 開(kāi)發(fā)商 勝中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司 建筑規(guī)劃設(shè)計(jì) 東營(yíng)勝方 策劃推廣 香港聯(lián)智營(yíng)銷(xiāo)機(jī)構(gòu) 物業(yè)管理公司 油田勝中社區(qū)物業(yè)公司 物業(yè)類(lèi)型 多層5F+閣樓 共十棟 占地面積 23251.62㎡ 建筑面積 21671㎡ 戶(hù)數(shù) 300戶(hù)? 容積率 0.932 綠化率 32.6﹪ 棟數(shù) 10棟多層 最高價(jià) 3200

17、元/㎡（2樓） 均價(jià) 戶(hù)型 三室二廳一衛(wèi) 面積 110㎡和128㎡ 結(jié)構(gòu) 框架 交付時(shí)間 09年上半年 付款方式及折扣 首次置業(yè)30﹪，二次置業(yè)40﹪ 推廣主題 廣告推廣 濟(jì)南路設(shè)廣告牌，另在項(xiàng)目緊鄰的社區(qū)道路設(shè)道旗。 位于碧水園的北面，社區(qū)集中，距主干道較遠(yuǎn)，鄰供水公園，周邊環(huán)境較為安靜，適于居住。學(xué)校有幼兒園、中學(xué)、大學(xué)，學(xué)區(qū)效應(yīng)明顯。緊鄰供水公司，客群穩(wěn)定。 但項(xiàng)目占地較小，建筑密度大，樓間距小，采光及綠化等方面欠缺。 項(xiàng)目名稱(chēng) 海韻陽(yáng)光（一期在售） 項(xiàng)

18、目地址 東營(yíng)市西二路東濰坊路南 銷(xiāo)售中心地址 東營(yíng)市西二路東濰坊路南 銷(xiāo)售電話(huà) 0546-8272666/8272999 開(kāi)發(fā)商 東營(yíng)市大成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司 建筑設(shè)計(jì)公司 青島城鄉(xiāng)建筑院設(shè)計(jì)有限公司 景觀設(shè)計(jì)公司 上海百致建筑設(shè)計(jì)有限公司 物業(yè)管理公司 勝中社區(qū)薈萃物業(yè) 物業(yè)類(lèi)型 一期：多層 洋房（400戶(hù)） 二期：高層 社區(qū)商業(yè) （一期：年底交付） 占地面積 7490㎡ 建筑面積 67066㎡ 容積率 1.26 綠化率 36.9% 內(nèi)部配套 廚衛(wèi)墻磚到頂，雙氣三線、地暖 均價(jià) 2800元/㎡（多層） 3500元/㎡（洋房）

19、 樓層差 80元/㎡ 車(chē)庫(kù)價(jià)格 2500元/㎡ 車(chē)庫(kù)面積 17-31㎡（車(chē)庫(kù)、地面停車(chē)位） 儲(chǔ)藏室 1300元/㎡ 戶(hù)型 面積（㎡） 戶(hù)型 面積（㎡） 二室二廳 一衛(wèi) 101.14/103.18/104.88/92.66/94.52/96.07 三室二廳二衛(wèi) 130.66/143.02/143.75/138.10/138.22/143.39/144.68/147.62/149.23 三室二廳一衛(wèi) 119.54 四室二廳二衛(wèi) 178.04/178.46/181.99 主題語(yǔ) 水岸園林 海韻風(fēng)情 價(jià)格優(yōu)惠 無(wú) 項(xiàng)目名稱(chēng) 天籟華都 項(xiàng)目地

20、址 東營(yíng)西城西二路勝華轉(zhuǎn)盤(pán)北500米路西 開(kāi)發(fā)商 東營(yíng)區(qū)城市建設(shè)綜合開(kāi)發(fā)公司 規(guī)劃設(shè)計(jì)公司 中國(guó)建筑設(shè)計(jì)研究院 物業(yè)管理公司 東營(yíng)陽(yáng)光物業(yè)管理有限責(zé)任公司 策劃公司 廣告公司 東營(yíng)陽(yáng)光房地產(chǎn)銷(xiāo)售有限責(zé)任公司 物業(yè)類(lèi)型 住宅配單體商業(yè)。磚混合，框架結(jié)構(gòu)、地暖 銷(xiāo)售中心地址 西二路勝華轉(zhuǎn)盤(pán)北500米路西 銷(xiāo)售電話(huà) 8795222、8796555 占地面積 24萬(wàn)㎡ 建筑面積 21萬(wàn)㎡ 容積率 0.88 綠化率 33% 建筑密度 22.2% 銷(xiāo)售率 65﹪左右 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 2007年11月，2008年3月封頂 價(jià)格 小高層：3080元/㎡

21、（起價(jià)） 最高價(jià)：3500元/㎡ 多層：2590元/㎡ 首層：2960元/㎡ 五層：2500元/㎡ 層差 80元/㎡ 車(chē)庫(kù)價(jià)格 集中停車(chē)位。價(jià)格未定1780元/㎡ 1480元/㎡ 閣樓價(jià)格 無(wú)閣樓，為防潮層 戶(hù)型面積（㎡） 108/122.94/147.46(多層) 98.27/123.63(小高層) 目標(biāo)客戶(hù)來(lái)源 首次置業(yè)客戶(hù) 媒體選擇 圍擋 燈桿旗 推廣主題 西三路上 廣利河畔安個(gè)家 價(jià)格走向 低開(kāi)高走 現(xiàn)推 3號(hào)樓小高層，1、2層免電梯費(fèi) 物業(yè)費(fèi)及電梯費(fèi) 多層：0.4元/㎡、小高層：0.7元/㎡及35元/戶(hù)/月 項(xiàng)目名稱(chēng) 萬(wàn)家

22、新城 項(xiàng)目地址 西城西二路華八井東面 開(kāi)發(fā)商 山東萬(wàn)家建設(shè)有限公司 物業(yè)管理公司 勝中社區(qū)薈萃物業(yè) 全程營(yíng)銷(xiāo) 深圳瑞爾特房地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu) 銷(xiāo)售中心地址 西城西二路華八井東面 銷(xiāo)售電話(huà) 0546-8275777/8275888 物業(yè)類(lèi)型 一期：多層 二期：小高層 商業(yè) 占地面積 24萬(wàn)㎡ 建筑面積 21萬(wàn)㎡ 容積率 1.05 綠化率 35.2% 內(nèi)部配套 廚衛(wèi)墻磚到頂， 雙氣三線，中空玻璃窗，防盜門(mén)，地暖。 認(rèn)購(gòu)時(shí)間 2007.05.19 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 2007.12.02 銷(xiāo)售率 75﹪左右， 100㎡一下小戶(hù)型為銷(xiāo)售主力，剩余11

23、0及120以上戶(hù)型面積 均價(jià) 2800元/㎡ 最高價(jià) 3880元/㎡ 樓層差 30—50元/㎡ 付款方式及折扣 首次置業(yè)30﹪，外地40﹪，二次40﹪ 戶(hù)型 面積（㎡） 戶(hù)型 面積（㎡） 兩室兩廳一衛(wèi)（閣樓） 75.92 三室兩廳一衛(wèi) 122.61 三室兩廳一衛(wèi)（閣樓） 100.73 三室兩廳二衛(wèi) 133.36 三室兩廳一衛(wèi) 110.45 三室兩廳二衛(wèi) 140.5 總體銷(xiāo)售率 75﹪左右 目標(biāo)客戶(hù)來(lái)源 首次置業(yè)群體和投資客戶(hù)。 優(yōu)惠活動(dòng) 迎奧運(yùn)2008.8.17—20日 購(gòu)房?jī)?yōu)惠2008元。 推廣主題 好房子 好日子 項(xiàng)目

24、名稱(chēng) 香格里拉 項(xiàng)目地址 西二路與濰坊路交匯之處 開(kāi)發(fā)商 東營(yíng)海盟房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 規(guī)劃設(shè)計(jì)公司 美國(guó)開(kāi)樸設(shè)計(jì) 建筑設(shè)計(jì)公司 美國(guó)開(kāi)樸建筑設(shè)計(jì)顧問(wèn)公司 物業(yè)管理公司 勝利油田玉山物業(yè) 策劃公司 北京君聯(lián)東方房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)機(jī)構(gòu) 銷(xiāo)售中心地址 西二路往北小肥蛤酒店北30米香格里拉售樓處 銷(xiāo)售電話(huà) 0546-8210188/8210288 占地面積 20000㎡ 建筑面積 ?63000㎡ 建筑結(jié)構(gòu) 框架 目標(biāo)客戶(hù)來(lái)源 首次置業(yè)人群 容積率 1.12 綠化率 36 .8% 內(nèi)部配套 毛坯、地暖 交付時(shí)間 2008.12 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 20

25、07年10月 銷(xiāo)售率 60%左右，100㎡為銷(xiāo)售主力 均價(jià) 2900元/㎡ 最高價(jià) 3500元/㎡（洋房） 樓層差 30、50元左右 付款方式及折扣 按揭：9.9折/一次付：9.8折 車(chē)庫(kù)價(jià)格 21㎡左右、2650元/㎡ 閣樓價(jià)格 無(wú)閣樓，頂層客廳挑空 儲(chǔ)藏室 16㎡、1300元 露臺(tái)分布 二層及頂層西單元西戶(hù) 戶(hù)型 面積 面積配比 二室二廳一衛(wèi) 80-95/75-90/80-90 主流戶(hù)型 三室兩廳二衛(wèi) 105-125/135-145 三室兩廳一衛(wèi) 105-120 推廣主題 香格里拉 夢(mèng)中的家 營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng) 購(gòu)房有折扣 天籟

26、華都、海韻陽(yáng)光、萬(wàn)家新城以及香格里拉四個(gè)項(xiàng)目分布較為集中，未來(lái)將形成居住片區(qū)，項(xiàng)目多，對(duì)客戶(hù)來(lái)說(shuō)選擇余地較大，可對(duì)比性強(qiáng)，因此，本區(qū)域?qū)蛻?hù)有吸引力。 但本區(qū)域物業(yè)類(lèi)型單一，目標(biāo)客群重復(fù)，項(xiàng)目間存在激烈競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)各項(xiàng)目來(lái)說(shuō)銷(xiāo)售難度增加。加之周邊配套尚不完善，居住舒適性較低，一定程度上抑制了客戶(hù)的購(gòu)房熱情。 項(xiàng)目案場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)各有千秋，天籟華都以及香格里拉更注重客戶(hù)的項(xiàng)目體驗(yàn)上，配有看房車(chē)，力爭(zhēng)將客戶(hù)帶到樓盤(pán)，實(shí)地感受。萬(wàn)家新城的廣告意識(shí)相對(duì)較強(qiáng)，組織促銷(xiāo)活動(dòng)、派發(fā)單頁(yè)等，對(duì)到訪客戶(hù)的跟蹤上較為主動(dòng)。 相比而言，海韻陽(yáng)光的案場(chǎng)是最為氣派，裝修最為豪華的，但案場(chǎng)氛圍不足，大廳空曠，顯得冷清。 除香格

27、里拉外，其它項(xiàng)目均規(guī)劃了社區(qū)商業(yè)，對(duì)區(qū)域的物業(yè)形態(tài)上有補(bǔ)充，但對(duì)于各個(gè)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)商業(yè)定位更為重要，若定位得當(dāng)，商業(yè)可實(shí)現(xiàn)互補(bǔ)，迅速積聚人氣。若定位重復(fù)，而樓盤(pán)入住率又不高的情況下，社區(qū)配套商業(yè)設(shè)施的養(yǎng)成期將會(huì)被無(wú)限放長(zhǎng)，對(duì)開(kāi)發(fā)商、業(yè)戶(hù)來(lái)說(shuō)都不是一件好事情。 ?北一路周邊受限于土地，項(xiàng)目向東分布。主要有： 項(xiàng)目名稱(chēng) 仁恒名邸 項(xiàng)目地址 黃河路與燕山路交匯處 銷(xiāo)售中心地址 項(xiàng)目所在地 銷(xiāo)售電話(huà) 0546--?8799777 2921111 開(kāi)發(fā)商 東營(yíng)仁恒置業(yè)有限公司 投資商 香港里奧集團(tuán) 營(yíng)銷(xiāo)代理 誠(chéng)天下 物管公司 暫定開(kāi)發(fā)商 周邊配套 七中、實(shí)驗(yàn)小學(xué)、中

28、心醫(yī)院、振華、銀座、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、現(xiàn)河衛(wèi)生所、交通醫(yī)院、汽車(chē)東站、公交西站、油田一中 建筑面積 4.4萬(wàn)㎡ 戶(hù)數(shù) 住宅238戶(hù)，商鋪15戶(hù) 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 2007年8月28日 入住時(shí)間 2009年5月前 起價(jià) 3600元/㎡ 銷(xiāo)售率 住宅75%，商業(yè)70% 綠化率 40﹪ 容積率 商住4.0，住宅2.3 建筑 框架 17F 優(yōu)惠 一次性付款9.8折 戶(hù)型面積 95-141㎡ 復(fù)式 154-204㎡ 推廣主題 繁華領(lǐng)地 精銳生活 廣告 黃河路沿街道旗 銷(xiāo)售案場(chǎng) 積極有序 歐式風(fēng)格 項(xiàng)目以高層住宅為主，附建沿街黃金商鋪、商務(wù)寫(xiě)字樓及soh

29、u公寓，兼顧居住、經(jīng)商、辦公三重奏，圍繞小區(qū)中央大型中心休閑廣場(chǎng)合理布局，一梯兩戶(hù)/三戶(hù)，面積多樣，可滿(mǎn)足不同置業(yè)需求，美中不足的是戶(hù)型設(shè)計(jì)不合理，造成部分面積浪費(fèi)。 項(xiàng)目名稱(chēng) 東澤百合廣場(chǎng) 項(xiàng)目地址 黃河路、西三路交叉口 銷(xiāo)售中心地址 黃河路南、西三路東，項(xiàng)目所在地，毛坯交付 銷(xiāo)售電話(huà) 0546--?8131888 開(kāi)發(fā)商 投資商 營(yíng)銷(xiāo)代理 廣告推廣 大洋企劃 物管公司 物業(yè)類(lèi)型 高層(19層) 商鋪(2-3層) 寫(xiě)字樓(15-20層)；框架結(jié)構(gòu) 占地面積 1.6萬(wàn)平米左右 銷(xiāo)售率 住宅已銷(xiāo)售80%，商鋪剩余6套 綠化率 30%

30、 容積率 2.72 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 入住時(shí)間 起價(jià) 3008元/㎡ 最高價(jià) 4388元/㎡ 戶(hù)型面積 三房?jī)蓮d一衛(wèi)。128、125兩種面積類(lèi)型 推廣主題 廣告 沿街道旗 圍擋 銷(xiāo)售案場(chǎng) 案場(chǎng)陳舊 項(xiàng)目名稱(chēng) 盛運(yùn)家園 項(xiàng)目地址 東營(yíng)市西城 銷(xiāo)售中心地址 西四路西運(yùn)輸公司南50米處聚龍亨市場(chǎng)對(duì)面 銷(xiāo)售電話(huà) 0546-- 8551157?8555797 開(kāi)發(fā)商 東營(yíng)盛運(yùn)家園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 投資商 東營(yíng)德運(yùn)恒置業(yè)（集團(tuán)）有限公司 物業(yè)管理公司 勝中社區(qū)薈萃物業(yè)管理有限公司 占地面積 130065㎡ 建筑面積 一期建筑面積

31、38000余平方米 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 未定 容積率 0.22 起價(jià) 3910元/㎡ 綠化率 48﹪ 付款方式及折扣 情景洋房首付30％，別墅50％ 戶(hù)型情況 72戶(hù)情景洋房、133戶(hù)聯(lián)排別墅組成 項(xiàng)目名稱(chēng) 海通時(shí)代康橋 項(xiàng)目地址 銷(xiāo)售中心地址 銷(xiāo)售電話(huà) 開(kāi)發(fā)商 投資商 營(yíng)銷(xiāo)代理 物管公司 物業(yè)類(lèi)型 勝中薈萃物業(yè) 建筑面積 戶(hù)數(shù) 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 入住時(shí)間 起價(jià) 銷(xiāo)售率 30% 綠化率 容積率 建筑 優(yōu)惠 戶(hù)型面積 推廣主題 運(yùn)動(dòng)就在家門(mén)口 廣告 銷(xiāo)售案場(chǎng)

32、 項(xiàng)目名稱(chēng) 天業(yè)盛世龍城 項(xiàng)目地址 東營(yíng)市西城東趙村舊址，南臨黃河路，北靠北一路與嬉水公園相隔。 開(kāi)發(fā)商 山東天業(yè)恒基股份有限公司 規(guī)劃設(shè)計(jì)公司 建筑設(shè)計(jì)公司 景觀設(shè)計(jì)公司 策劃公司 物業(yè)管理公司 銷(xiāo)售中心地址 東營(yíng)區(qū)東趙大廈一樓 銷(xiāo)售電話(huà) 0546-8970888 占地面積 400畝 建筑面積 50萬(wàn)平方米 容積率 1.8 綠化率 42%左右 內(nèi)部配套 認(rèn)購(gòu)時(shí)間 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 銷(xiāo)售率 均價(jià) 最高價(jià) 樓層差 付款方式及折扣 車(chē)庫(kù)價(jià)格 閣樓價(jià)格 戶(hù)型 面積 面積

33、配比 60 75 86 98 107 118 126 142 155 總體銷(xiāo)售率 目標(biāo)客戶(hù)來(lái)源 媒體選擇 推廣主題 營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng) 黃河路沿線已成為一個(gè)新興的房地產(chǎn)板塊，該區(qū)域在配套、地理位置上有一定優(yōu)勢(shì)，黃河路貫穿東西城，與西城中心路濟(jì)南路相接，與東城行政中心相連，是交通主干道。車(chē)流較大，也有一定人流量，未來(lái)發(fā)展前景看好。 該區(qū)域樓盤(pán)物業(yè)類(lèi)型較為豐富,住宅僅占其中一般左右，因此，區(qū)域房地產(chǎn)項(xiàng)目形成互補(bǔ)，從各個(gè)方面積聚人氣。 此區(qū)域住宅項(xiàng)目目標(biāo)客群層次清晰，有針對(duì)

34、二次置業(yè)人群，如東澤百合廣場(chǎng)；還有以首次置業(yè)人群為主要目標(biāo)的，如仁恒名邸；另有勝運(yùn)家園別墅項(xiàng)目，以追求居住舒適的中高端客群為目標(biāo)對(duì)象；而海通時(shí)代康橋，由于位置較其他項(xiàng)目偏西，將價(jià)格與產(chǎn)品定位在了中低端、首次置業(yè)人群上。這樣的項(xiàng)目類(lèi)型分布，滿(mǎn)足多層次客戶(hù)需要的同時(shí)，豐富了區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)，提升了區(qū)域居住價(jià)值。 眾成格林楓景以及海信盈城作為本區(qū)域的大盤(pán)，也具有各自的亮點(diǎn)。 項(xiàng)目名稱(chēng) 眾成格林楓景 項(xiàng)目地址 南臨菏澤路，北臨為規(guī)劃西五號(hào)路，東面是西一路，西接太行山路 銷(xiāo)售中心地址 項(xiàng)目所在地 銷(xiāo)售電話(huà) 0546—8175888 8175889 開(kāi)發(fā)商 ??山東眾成地產(chǎn)有限公司

35、 營(yíng)銷(xiāo)代理 物管 眾成物業(yè) 建筑類(lèi)型 5棟多層、疊拼、聯(lián)排、獨(dú)棟 內(nèi)部配套 智能“一卡通”， 閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)，室內(nèi)防盜系統(tǒng)，可視對(duì)講系統(tǒng)，電子巡更系統(tǒng)，紅外報(bào)警周界防范系統(tǒng)。 占地面積 233450㎡ 分三期。開(kāi)發(fā)由西向東推進(jìn)。 建筑面積 23萬(wàn)㎡ 綠化率 35﹪ 物業(yè)費(fèi) 1.0元/㎡左右 戶(hù)型 面積 戶(hù)型 面積 總體銷(xiāo)售率 目標(biāo)客戶(hù)來(lái)源 油城高端客戶(hù) 付款方式及折扣 首付50％ 推廣主題 親水 親地 親自然 廣告推廣 高炮 道旗 網(wǎng)站 平面 格林楓景以占地35

36、0余畝的規(guī)模，豐富的住宅類(lèi)型，成為區(qū)域大盤(pán)，占據(jù)中高端住宅市場(chǎng)，但項(xiàng)目存在避免不了了的問(wèn)題，項(xiàng)目南面緊鄰熱電廠，一定程度上影響項(xiàng)目檔次。但該項(xiàng)目產(chǎn)品塑造上的細(xì)節(jié)處理可以適當(dāng)?shù)膹浹a(bǔ)項(xiàng)目不足。周邊配套不足，也削弱了項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力，該項(xiàng)目還需要經(jīng)過(guò)市場(chǎng)培育，方可實(shí)現(xiàn)增值。 項(xiàng)目名稱(chēng) 海信盈城 項(xiàng)目地址 西一路以西，黃河路以南，菏澤路以北，東區(qū)六路以東 銷(xiāo)售中心地址 西一路以西，黃河路以南，菏澤路以北，東區(qū)六路以東 銷(xiāo)售電話(huà) 0546—8916699 8916677 開(kāi)發(fā)商 ??青島海信房地產(chǎn)股份有限公司 規(guī)劃設(shè)計(jì) 深圳大學(xué)設(shè)計(jì)研究院 物業(yè)管理公司 勝利油田玉山物業(yè) 占

37、地面積 13萬(wàn)㎡ 建筑面積 12.09萬(wàn)㎡ 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 2006年10月 容積率 1.0 均價(jià) 3300元/㎡ 最高價(jià) 4150元/㎡ 綠化率 45﹪ 戶(hù)數(shù) ?1100戶(hù) 付款方式及折扣 首次置業(yè)30﹪，二次置業(yè)40﹪。 總體銷(xiāo)售率 75﹪ 戶(hù)型面積 ?95、113、120、130、150、220平米 推廣主題 毗鄰城市水源 生態(tài)園林社區(qū) 本項(xiàng)目產(chǎn)品戶(hù)型設(shè)計(jì)緊湊，面積在90—110間的主力戶(hù)型與適中的價(jià)格吸引部分首次置業(yè)人群，項(xiàng)目處于濕地帶，在外部生態(tài)環(huán)境上有亮點(diǎn)。對(duì)面即是新運(yùn)營(yíng)的東營(yíng)長(zhǎng)途汽車(chē)總站，人員流動(dòng)性大，項(xiàng)目因此可獲升值，但周邊人員復(fù)雜

38、對(duì)于長(zhǎng)期居住業(yè)主來(lái)說(shuō)又會(huì)帶來(lái)多方面的問(wèn)題。一把雙刃劍，端看市場(chǎng)的接受度。 第二章 新區(qū)住宅類(lèi)項(xiàng)目 一、 新區(qū)概況 新區(qū)位于東西城中部對(duì)接地區(qū)，新區(qū)規(guī)劃用地面積約312公頃，總建筑面積約171萬(wàn)平方米，其中行政辦公區(qū)建筑總面積25萬(wàn)平方米，建成后可容納5000人辦公，近2.4萬(wàn)人居住。城市規(guī)劃中屬于政府辦公及生活區(qū)，配套設(shè)施完善，環(huán)境優(yōu)美，商業(yè)的后續(xù)發(fā)展將為本區(qū)域的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)積蓄力量。東接?xùn)|城，西接西城，是東西城間交通必經(jīng)之地，地理位置上具有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)。此區(qū)域的發(fā)展既可作為兩個(gè)城區(qū)之間的過(guò)渡，亦可利用區(qū)域優(yōu)勢(shì)帶動(dòng)周邊?？梢哉f(shuō)直接影響東營(yíng)是否能夠完成東西對(duì)接，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)、城市建設(shè)的飛躍

39、。在城市規(guī)劃上，新區(qū)將作為行政辦公區(qū)、住宅區(qū)并配以適量商業(yè)，促進(jìn)東營(yíng)整體發(fā)展。 二、在售項(xiàng)目及調(diào)研分析 新區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)注重社區(qū)氛圍的營(yíng)造，以中高檔次樓盤(pán)為主。 華都橄欖城 小區(qū)全部為小高層、高層建筑，搭配社區(qū)商業(yè)，一期10棟小高層，客戶(hù)積累中，未開(kāi)盤(pán)，價(jià)格未定。 中建城市綠洲 多層、洋房、別墅類(lèi)項(xiàng)目，未開(kāi)盤(pán)，客戶(hù)積累中，價(jià)格未定。 陽(yáng)光水韻 現(xiàn)房，全部為雙拼別墅，建筑密度較大，樣板間公開(kāi)中。 偉浩中央花園 項(xiàng)目名稱(chēng) 錦繡·龍軒 項(xiàng)目地址 北一路與廬山路交界處 銷(xiāo)售中心地址 北二路與廬山路交界口路北 銷(xiāo)售電話(huà) 0546-- 8787878 87018

40、78 開(kāi)發(fā)商 勝利油田勝利房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司 全案代理 濟(jì)南駿通 占地面積 36萬(wàn)㎡ 建筑面積 54萬(wàn)㎡ 綠化率 65﹪ 容積率 1.5 戶(hù)數(shù) 300戶(hù) 價(jià)格 2500-2800元/㎡ 付款方式及折扣 首次置業(yè)30﹪，二次置業(yè)40﹪ 戶(hù)型面積 90-152平米 推廣主題 錦繡·龍軒位于北一路與廬山路交界處，是錦繡家園的一部分，錦繡家園總占地面積1895畝，總建筑面積119萬(wàn)平米，已開(kāi)發(fā)了三個(gè)區(qū)，近16萬(wàn)平方米。而錦繡?龍軒占地面積36公頃，總建筑面積54萬(wàn)平方米。一期開(kāi)發(fā)房源約300戶(hù)。 新區(qū)本身的綠化、水系等規(guī)劃較為合理，客觀上為房地產(chǎn)開(kāi)

41、發(fā)提供了便利。開(kāi)發(fā)商可將更多的精力放在打造產(chǎn)品品質(zhì)上。 第三章 東城住宅類(lèi)項(xiàng)目 一、 東城概況 二、在售項(xiàng)目及調(diào)研分析 東城西部地區(qū)（東二路以西）是城市總體規(guī)劃確定的居住工業(yè)綜合區(qū)。西城通向東城的住入口，交通便利，房地產(chǎn)項(xiàng)目圍繞兩條主干道北一路和黃河路錯(cuò)落分布。 項(xiàng)目名稱(chēng) 望海御園 項(xiàng)目地址 東營(yíng)市北一路517號(hào) 銷(xiāo)售中心地址 東營(yíng)市北一路517號(hào) 銷(xiāo)售電話(huà) 0546-8361777 開(kāi)發(fā)商 東營(yíng)望?？萍加邢薰? 物業(yè)管理公司 未定 銷(xiāo)售率 60-70﹪ 占地面積 8萬(wàn)平方米左右 建筑面積 10萬(wàn)平方米 容積率 0.36

42、 綠化率 51.5% 均價(jià) 5000元左右 最高價(jià) 6000元左右 付款方式及折扣 最多貸款60﹪，較多客戶(hù)一次性付款。 總體銷(xiāo)售率 60-70﹪ 目標(biāo)客戶(hù)來(lái)源 內(nèi)部人員訂購(gòu)為主 分析： ??望海御園豪宅七大特點(diǎn)： 1、金牌地理位置：望海御園位于東營(yíng)市東西城之間，南臨市景觀大道北一路，東靠華山路，西依東（營(yíng)）青（州）高速公路，地處市區(qū)黃金位置，規(guī)劃中的城市輕軌線穿越園區(qū)南端。 2、純正北美風(fēng)格：完全按照北美風(fēng)格進(jìn)行設(shè)計(jì)，讓您不出國(guó)門(mén)，亦能盡享北美（加拿大）風(fēng)情。 3、舒雅生活環(huán)境：占地7萬(wàn)余平方米，有92棟形態(tài)各異的別墅，規(guī)劃空間開(kāi)合有致，天際建筑輪廓線高低起

43、伏，優(yōu)美生動(dòng)，容積率僅有0.38，綠化率超過(guò)40%，是風(fēng)景絕佳的綠色生態(tài)園林居住區(qū)。 4、地?zé)釡厝霊?hù)：環(huán)保型地?zé)岵膳c戶(hù)式中央空調(diào)并用，溫泉入戶(hù)的獨(dú)有享受讓您永葆身體健康。 5、雙車(chē)位空間設(shè)計(jì)：獨(dú)立別墅采用雙車(chē)位設(shè)計(jì)，雙拼別墅采用單車(chē)位設(shè)計(jì)，為您的家庭未來(lái)留下富足的生活空間。 6、智能物業(yè)管理：數(shù)碼監(jiān)控、防盜報(bào)警、電子巡更、可視對(duì)講、人工查驗(yàn)，讓您住的放心、住的安心。 海通駿景 項(xiàng)目名稱(chēng) 海通駿景 項(xiàng)目地址 東營(yíng)市黃河路161號(hào) 銷(xiāo)售中心地址 ?北一路（青島路）以北、東一路以東、錦華小區(qū)北鄰 銷(xiāo)售電話(huà) 0546- 8368988 8368788 開(kāi)發(fā)商 東營(yíng)瑞康房

44、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 物業(yè)管理公司 東營(yíng)海通物業(yè)管理有限責(zé)任公司 占地面積 97086㎡ 建筑面積 100600㎡ 戶(hù)數(shù) 1000多戶(hù) 容積率 1.037 綠化率 45﹪ 內(nèi)部配套 地板采暖、三線入戶(hù)。 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 一期：2005年8月，二期：2006年4月，小高層：2007年6月 入住時(shí)間 一期：2006年11月，二期：2007年6月，小高層：2008年8月 價(jià)格 起??價(jià)： 2750(元/㎡) 均??價(jià)： 3000(元/㎡) 最高價(jià)： 3200(元/㎡) 付款方式及折扣 首次置業(yè)30％，二次置業(yè)40％ 戶(hù)型面積 以90-160㎡為主。 總體銷(xiāo)售

45、率 85％左右 目標(biāo)客戶(hù)來(lái)源 戶(hù)型滿(mǎn)足各層次需求。 推廣主題 分析： 項(xiàng)目位于東營(yíng)市北一路以北、東一路以東。項(xiàng)目占地面積97086平方米，規(guī)劃總建筑面積100600平方米，由25棟多層和6棟小高層住宅組成。海通駿景綠化率高達(dá)45%，整個(gè)社區(qū)綠化改變了東營(yíng)市住宅項(xiàng)目綠化簡(jiǎn)單、無(wú)特色的現(xiàn)狀，通過(guò)多種形態(tài)的植物、中心水景、景觀廊柱、雕塑小品等，和諧構(gòu)成明朗的環(huán)境層次空間。置身其中，時(shí)尚浪漫渾然天成。? 　　海通駿景一期12棟多層，已于2006年11月全面交付業(yè)主使用；海通駿景二期13棟多層，封頂熱銷(xiāo)，預(yù)計(jì)2007年6月全面交付；海通駿景三期環(huán)中心湖景6棟小高層嶄新亮相，2007年3

46、月開(kāi)工建設(shè)，270度水景小高層，開(kāi)闊空間，成就非凡眼界。? 瑞康如意苑 項(xiàng)目名稱(chēng) 瑞康如意苑 項(xiàng)目地址 東營(yíng)市黃河路161號(hào) 銷(xiāo)售中心地址 東營(yíng)市錦華小區(qū)南側(cè) 銷(xiāo)售電話(huà) 0546- 8060068 開(kāi)發(fā)商 東營(yíng)瑞康房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 物業(yè)管理公司 無(wú)專(zhuān)業(yè)的物業(yè)公司 占地面積 4.3萬(wàn)㎡ 戶(hù)數(shù) 200戶(hù)左右 綠化率 38.5﹪ 均價(jià) 2650元/㎡ 內(nèi)部配套 地板采暖、三線入戶(hù)。 入住情況 05年入住，至今入住率不高。 付款方式及折扣 首次置業(yè)30％，二次置業(yè)40％。 戶(hù)型面積 以110-220平方米為主 推廣主題 分析：

47、項(xiàng)目占地4.3公頃，戶(hù)型110-220平方米，有多層、復(fù)式等形式住宅200多套。小區(qū)東臨東二路，與大型城市公園明潭假日公園隔路相望，西北面是錦華小區(qū)公園，西臨市交警住宅小區(qū)和工商住宅小區(qū)，北臨油田大型住宅社區(qū)錦華小區(qū)，南臨市交警支隊(duì)，小區(qū)依托兩大公園，周邊環(huán)境優(yōu)美，臨近市直經(jīng)濟(jì)適用房組團(tuán)和錦華小區(qū)，配套設(shè)施完善，是居住置業(yè)的最佳選擇。 魯班公寓 項(xiàng)目名稱(chēng) 魯班公寓 項(xiàng)目地址 東營(yíng)市黃河路161號(hào) 銷(xiāo)售中心地址 東營(yíng)市黃河路161號(hào)市職業(yè)學(xué)院對(duì)面 銷(xiāo)售電話(huà) 0546- 8060068 開(kāi)發(fā)商 山東富邦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 占地面積 134458.08㎡ 建筑面積 1

48、18796㎡ 容積率 0.88 綠化率 39﹪ 內(nèi)部配套 地板采暖、三線入戶(hù)。 入住情況 已入住。 均價(jià) 2625元/㎡ 戶(hù)型面積 以87-127平米為主 分析： 位于城市主干道黃河路北側(cè)，市職業(yè)學(xué)院對(duì)面，小區(qū)內(nèi)配有大型市場(chǎng)，休閑廣場(chǎng)，學(xué)生上學(xué)專(zhuān)車(chē)接送，小區(qū)共分四期建設(shè)，歷時(shí)三年，現(xiàn)四期工程已全面完工，已經(jīng)上市。小區(qū)采用地板輻射采暖，地?zé)岬V水接到戶(hù)內(nèi)。 南部（黃河路以南，東二路以東）交通便捷，環(huán)境優(yōu)美，地勢(shì)平坦，基礎(chǔ)設(shè)施條件完善，這些優(yōu)勢(shì)條件，使笨地區(qū)有可能建成東城高品質(zhì)的商貿(mào)辦公居住綜合區(qū)，同時(shí)也是展示東城城市景觀風(fēng)貌的重要地段。 大海鑫天地 項(xiàng)目名稱(chēng)

49、 大海鑫天地 項(xiàng)目地址 東營(yíng)市東城運(yùn)河路488號(hào) 開(kāi)發(fā)商 ?東營(yíng)大海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 建筑設(shè)計(jì)公司 美國(guó)聯(lián)創(chuàng)國(guó)際 景觀設(shè)計(jì)公司 上海依米景觀設(shè)計(jì)公司 物業(yè)管理公司 東營(yíng)大海物業(yè)管理有限公司 銷(xiāo)售中心地址 東營(yíng)市東城運(yùn)河路468 號(hào) 銷(xiāo)售電話(huà) 0546-8057666/8050777 占地面積 51257.5㎡ 建筑面積 102234.4㎡ 容積率 1.99 綠化率 54.6% 內(nèi)部配套 地上停車(chē)位142個(gè)、地下停車(chē)位408個(gè)。樓宇可觀對(duì)講系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、周界紅外報(bào)警系統(tǒng)、主要公共區(qū)域閉路監(jiān)控系統(tǒng)（16畫(huà)面分割）、消防報(bào)警滅火、背景音樂(lè)廣播

50、系統(tǒng)、寬帶上網(wǎng)IT系統(tǒng)、車(chē)輛管 理計(jì)費(fèi)系統(tǒng)、水電煤供暖系統(tǒng)、一卡通綜合管理系統(tǒng)等 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 2007年7月 銷(xiāo)售率 低于50﹪ 均價(jià) 4200元/㎡ 最高價(jià) 5000元/㎡左右 樓層差 80元/㎡左右 付款方式及折扣 首次置業(yè)首付30﹪ 二次40﹪ 車(chē)庫(kù)價(jià)格 未定 戶(hù)型 面積（㎡） 戶(hù)型 面積（㎡） 二室二廳一衛(wèi) 144.65/103.85/ 三室兩廳兩衛(wèi) 143.52 三室兩廳一衛(wèi) 113.83/144.65/ 三室兩廳一衛(wèi)（復(fù)式） 133.13 三室兩廳兩衛(wèi)（復(fù)式） 133.13/144.65 目標(biāo)客戶(hù)來(lái)源 A、城區(qū)經(jīng)商人士；

51、B、政府高級(jí)公務(wù)員；C、油田各單位中高級(jí)管理人員；D、各區(qū)、縣、鎮(zhèn)富裕階層人士 推廣主題 典藏都市上層生活 媒體選擇 報(bào)紙，電視，雜志，網(wǎng)絡(luò) 瑞璟國(guó)際公館 項(xiàng)目名稱(chēng) 瑞璟國(guó)際公館 項(xiàng)目地址 東營(yíng)市東城沂州路與銀河路交匯處 銷(xiāo)售中心地址 東營(yíng)市東城沂州路與銀河路交匯處 銷(xiāo)售電話(huà) 0546-8304888/8056111 開(kāi)發(fā)商 ?東營(yíng)中庸房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 全案代理 盛世輝煌 物業(yè)管理公司 東營(yíng)宏得物業(yè)管理公司 占地面積 40000㎡左右 建筑面積 10萬(wàn)㎡ 容積率 2.5 綠化率 54.6% 內(nèi)部配套 低臺(tái)度外飄窗，地暖、天

52、然氣入戶(hù)，有線TV、寬帶、品牌防盜門(mén)、單元可視對(duì)講、西子奧的斯電梯。 小區(qū)配套 人車(chē)分流、無(wú)障礙設(shè)計(jì)，24小時(shí)周界安防、全天候無(wú)縫隙紅外監(jiān)控，封閉式物業(yè)管理。 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 2007.10.01 銷(xiāo)售率 70-80﹪ 均價(jià) 3200元/㎡左右 最高價(jià) 4000元/㎡左右 樓層差 60元/㎡左右 付款方式及折扣 首次置業(yè)首付30﹪ 二次40﹪ 車(chē)庫(kù)價(jià)格 未定 戶(hù)型 面積（㎡） 戶(hù)型 面積（㎡） 二室二廳一衛(wèi) 61.23 二室一廳一衛(wèi) 63.18-66.01/92.94-97.98 三室兩廳二衛(wèi)（復(fù)式） 128.12-134.55 四室兩廳兩衛(wèi)（

53、復(fù)式） 168.61-187.60 總體銷(xiāo)售率 70-80﹪ 目標(biāo)客戶(hù)來(lái)源 首次置業(yè)群體為主。 媒體選擇 報(bào)紙，電視，雜志，網(wǎng)絡(luò) 分析： 社區(qū)位于東營(yíng)市東城沂州路與銀河路交匯處，金水小區(qū)東門(mén)對(duì)面。周邊配套西北臨市政府廣場(chǎng)，東南眺望清風(fēng)湖，東營(yíng)市政府、行政機(jī)關(guān)、文化中心、新世紀(jì)廣場(chǎng)、學(xué)校、醫(yī)院及東城核心商業(yè)圈。 瑞璟國(guó)際公館以打造適合現(xiàn)代居住的高品質(zhì)社區(qū)為終極目標(biāo)，社區(qū)引進(jìn)現(xiàn)代智能安防、監(jiān)控系統(tǒng)，采取人車(chē)分流，全天候全封閉物業(yè)管理，以確保業(yè)主居住安全舒適。沿市政道路裙樓為獨(dú)立商業(yè)街，擬規(guī)劃經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目有干洗店、超市、書(shū)吧、音像店、美發(fā)店、銀行、郵局等，充分豐富社區(qū)休閑、娛

54、樂(lè)、購(gòu)物需求，啟動(dòng)不假外求的便捷生活方式。 ?? 眾成·新居華府 項(xiàng)目名稱(chēng) 眾成·新居華府 項(xiàng)目地址 東城遼河路105號(hào) 銷(xiāo)售中心地址 位于運(yùn)河路南康洋路東 銷(xiāo)售電話(huà) 0546--8952888 開(kāi)發(fā)商 ?山東眾成地產(chǎn)有限公司 規(guī)劃設(shè)計(jì) 中國(guó)建筑設(shè)計(jì)研究院 策劃顧問(wèn) 深圳市尊地地產(chǎn)咨詢(xún)有 限公司 物業(yè)管理公司 未定 占地面積 80000平方米 建筑面積 100000平方米 容積率 1.2 綠化率 39﹪ 小區(qū)配套 實(shí)驗(yàn)小學(xué)、實(shí)驗(yàn)中學(xué)、東營(yíng)一中 東營(yíng)市人民醫(yī)院 金水農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、眾成商場(chǎng)、工業(yè)品市場(chǎng) 與清風(fēng)湖公園、新世紀(jì)廣場(chǎng)緊鄰 開(kāi)盤(pán)時(shí)間

55、 2008.07.10 銷(xiāo)售率 50﹪ 均價(jià) 3100元/㎡ 最高價(jià) 樓層差 30-50元/㎡ 付款方式及折扣 首次置業(yè)首付 30﹪，二次40﹪ 車(chē)庫(kù)價(jià)格 未定 戶(hù)型 面積（㎡） 戶(hù)型 面積（㎡） 三室二廳一衛(wèi) 99 三室二廳一衛(wèi) 124 三室兩廳一衛(wèi) 100 三室二廳一衛(wèi) 125 三室二廳一衛(wèi) 116 二室二廳一衛(wèi) 85 總體銷(xiāo)售率 50﹪ 目標(biāo)客戶(hù)來(lái)源 投資客戶(hù)，首次置業(yè) 客戶(hù)。 媒體選擇 網(wǎng)絡(luò)，報(bào)刊，DM傳單 水岸天華（2008.07.09） 項(xiàng)目名稱(chēng) 水岸天華 項(xiàng)目地址 南一路與登州路交匯處(清風(fēng)

56、湖北 岸) 銷(xiāo)售中心地址 南一路與登州路交匯處(清風(fēng)湖北岸) 銷(xiāo)售電話(huà) 0546--8050111/222 開(kāi)發(fā)商 ?東營(yíng)天華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 建筑設(shè)計(jì)公司 景觀設(shè)計(jì)公司 品牌推廣 北京鳴石100地產(chǎn) 顧問(wèn) 物業(yè)管理公司 東營(yíng)天華物業(yè)管理 有限公司 全案代理 北京聯(lián)合地產(chǎn)機(jī)構(gòu) 占地面積 3.3萬(wàn)平方米 建筑面積 6萬(wàn)平方米 容積率 1.59 綠化率 40﹪ 現(xiàn)推戶(hù)型 1#.5#.6#.7# 認(rèn)購(gòu)時(shí)間 2008.04.19 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 未定 銷(xiāo)售率 30-40﹪ 均價(jià) 3200元/㎡ 最高價(jià) 3800元/㎡ 樓層

57、差 60-80元 付款方式及折扣 一次置業(yè)首付30﹪ 二次40﹪ 車(chē)庫(kù)價(jià)格 地上、下停車(chē)位，價(jià) 格未定。 閣樓價(jià)格 戶(hù)型 面積（㎡） 戶(hù)型 面積（㎡） 一室一廳一衛(wèi) 63.49 三室二廳一衛(wèi) 105.13/106.57 三室一廳一衛(wèi) 98.17 三室二廳二衛(wèi) 145.30/146.85 二室二廳一衛(wèi) 99.81/101.25 三室二廳一衛(wèi) 106.04/107.03 總體銷(xiāo)售率 30-40﹪ 目標(biāo)客戶(hù)來(lái)源 首次置業(yè)人群 推廣主題 成家/立業(yè)/享天倫 周邊配套 第五大街商圈,娛樂(lè)、健身、銀行、郵局、醫(yī)院等，超大公園，實(shí)驗(yàn)小學(xué)、育

58、才學(xué)校等，膠州路購(gòu)物市場(chǎng)金水市場(chǎng)等 分析： 水岸天華位于東營(yíng)市東城區(qū)南一路北，月河路南，東側(cè)緊鄰登州路，西側(cè)為林州路。180萬(wàn)平方米清風(fēng)湖公園，80萬(wàn)平方米浩闊清風(fēng)湖景，東眺護(hù)城河蜿蜒水系，雙水圍合。 水岸天華規(guī)劃設(shè)計(jì)有60－200平方米的多種精品戶(hù)型，滿(mǎn)足不同家庭結(jié)構(gòu)的需求。60—100平方米的中小戶(hù)型，100—150平方米的精品空間， 150—200平方米的豪奢大家門(mén)戶(hù)。全明雙向室內(nèi)外景觀，開(kāi)敞、舒適、通透、闊綽；社區(qū)全部電梯上下。 萬(wàn)達(dá)?高爾夫花園 項(xiàng)目名稱(chēng) 萬(wàn)達(dá)?高爾夫花園 項(xiàng)目地址 位于東營(yíng)市經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)南一路以南，莒州路以西 銷(xiāo)售中心地址 銷(xiāo)售電話(huà)

59、 開(kāi)發(fā)商 山東萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)有限公司 規(guī)劃設(shè)計(jì)公司 建筑設(shè)計(jì)公司 美國(guó)天合建筑設(shè)計(jì)公司 景觀設(shè)計(jì)公司 加拿大奧雅園境師事務(wù)所 策劃公司 廣告公司 深圳安佳置業(yè)顧問(wèn)有限公司 深圳時(shí)代創(chuàng)奇廣告有限公司 物業(yè)管理公司 萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)物業(yè)管理公司 占地面積 占地近350畝 建筑面積 242500平方米 容積率 綠化率 內(nèi)部配套 認(rèn)購(gòu)時(shí)間 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 銷(xiāo)售率 均價(jià) 最高價(jià) 樓層差 付款方式及折扣 車(chē)庫(kù)價(jià)格 閣樓價(jià)格 戶(hù)型 面積 面積配比 二房二廳 二房二廳 三房二廳 三房

60、二廳 三房二廳 四房二廳 四房二廳 總體銷(xiāo)售率 目標(biāo)客戶(hù)來(lái)源 推廣主題 媒體選擇 營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng) 分析： 該項(xiàng)目西臨山東省最大的城市公園——2690畝清風(fēng)湖公園；北臨大型商業(yè)配套項(xiàng)目——五星級(jí)酒店用地。南緊臨一大型住宅用地。 項(xiàng)目分三期開(kāi)發(fā)。 2005年11月19日，萬(wàn)達(dá)?高爾夫花園一開(kāi)盤(pán)即備受購(gòu)房者與業(yè)內(nèi)贊揚(yáng)，先后榮獲了“齊魯名盤(pán)”、“中國(guó)名盤(pán)”、“國(guó)際花園社區(qū)大獎(jiǎng)”、“最具升值潛力獎(jiǎng)”、 中國(guó)房地產(chǎn)區(qū)域最佳綠色生態(tài)樓盤(pán)、山東環(huán)保健康十大樓盤(pán)等榮譽(yù)。 萬(wàn)達(dá)國(guó)際大廈 德泰家園 項(xiàng)目名稱(chēng) 德泰家園 項(xiàng)目地址 東

61、營(yíng)市東城遼河路與登州路交叉口 銷(xiāo)售中心地址 東營(yíng)市東城遼河路與登州路交叉口 銷(xiāo)售電話(huà) 0546- 8325668 7828287 開(kāi)發(fā)商 德泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 建筑面積 23898萬(wàn)米2 綠化率 40﹪ 內(nèi)部配套 市政供暖，中空玻璃，優(yōu)質(zhì)塑鋼窗，天然氣，通訊，閉路，寬帶入戶(hù)。 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 2005.02.18 入住時(shí)間 2006.5.31 最高價(jià) 3088元/㎡ 均價(jià) 多層2280元/㎡，小高層2600元/㎡ 戶(hù)型面積 戶(hù)型以82、93、105精典小戶(hù)型為主 分析： 由東營(yíng)市德泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司投資開(kāi)發(fā)建設(shè)的德泰家園分為北區(qū)、南區(qū)兩版塊。包括多

62、層住宅、小高層住宅及100、200平方米左右沿街商鋪。北區(qū)共開(kāi)發(fā)住宅約3萬(wàn)平方米，周?chē)鸀檠亟滞?，多層住宅?hù)型從96-159平方米，小高層戶(hù)型從131-297平方米，德泰家園北區(qū)天然地?zé)峒泄┡?4小時(shí)溫泉熱水入戶(hù)。德泰家園南區(qū)位于東城運(yùn)河路南、沂州路東，清風(fēng)湖北岸，北靠天華家園，西依金水小區(qū)，戶(hù)型以82、93、105精典小戶(hù)型為主。市政供暖，中空玻璃，優(yōu)質(zhì)塑鋼窗，天然氣，通訊，閉路，寬帶入戶(hù)。 東辰鑒墅（2008.07.09） 項(xiàng)目名稱(chēng) 東辰鑒墅 項(xiàng)目地址 東城區(qū)莒州路西沂河路南。 開(kāi)發(fā)商 山東東辰佳日置業(yè)有限公司 建筑設(shè)計(jì)公司 中國(guó)建筑西南設(shè)計(jì)研究院 物業(yè)管理公司

63、 北京達(dá)文物業(yè)管理有限公司 全案代理 北京匯盈世紀(jì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 形象整合 北京德創(chuàng)聯(lián)合國(guó)際 廣告 網(wǎng)絡(luò)策劃公司 東營(yíng)房產(chǎn)網(wǎng) 銷(xiāo)售中心地址 東營(yíng)市東城南一路以南、莒洲路以西。 銷(xiāo)售電話(huà) 0546-8058555/8058666 占地面積 26萬(wàn)㎡ 建筑面積 19萬(wàn)㎡ 容積率 0.73 綠化率 41.3﹪ 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 2007-6-9 銷(xiāo)售率 獨(dú)棟別墅售完。 小高層、多層花園、洋 房復(fù)式剩余較多。 均價(jià) 多層：3000元/㎡ 小高層：3200元/㎡ 花園洋房復(fù)式：3400元/㎡左右 獨(dú)棟別墅：6000--7000元/㎡ 最高價(jià)

64、高價(jià)別墅7000元 樓層差 多層：30-50元/㎡ 小高層：50-80元/㎡ 付款方式及折扣 一次置業(yè)首付30﹪ 別墅首付50﹪ 樓間距 30-50米左右 層高 2.9—4米 戶(hù)型 面積（㎡） 戶(hù)型 面積（㎡） 三室兩廳一衛(wèi)（小高層） 127.41 四室兩廳兩衛(wèi)（豪華景觀公寓） 180.96 三室兩廳兩衛(wèi)（小高層） 180.96 頂躍（D2）（豪華景觀公寓） 294.16 頂躍（D1）（豪華景觀公寓） 310.74 三室兩廳兩衛(wèi)（豪華景觀公寓） 176.36 四室兩廳兩衛(wèi)（花園洋房） 202 19棟152戶(hù)（一期） 四室兩廳兩衛(wèi)（花

65、園洋房） 200 雙拼別墅（B1） 321 13棟26戶(hù)（一期） 雙拼別墅（B2） 339 獨(dú)棟別墅（A1） 735 7戶(hù)（一期） 獨(dú)棟別墅（A2） 459 獨(dú)棟別墅（A3） 450 獨(dú)棟別墅（A4） 429.4 總體銷(xiāo)售率 獨(dú)棟別墅售完。 小高層、多層花園、洋房復(fù)式剩余較多。 目標(biāo)客戶(hù)來(lái)源 投資客戶(hù)較多 推廣主題 媒體選擇 網(wǎng)絡(luò)，DM單，報(bào)刊。 分析： 在較偏遠(yuǎn)位置，適合做高端住宅。多層或小高層客戶(hù)一般不會(huì)考慮偏遠(yuǎn)地段。 東辰鑒墅，占地26萬(wàn)平米，總建筑面積約19萬(wàn)平米。項(xiàng)目一期由豪華景觀公寓、花園洋房、小高層、雙拼、獨(dú)棟組合而成 ，

66、一期總供量369戶(hù)，其中雙拼別墅13棟26戶(hù)、獨(dú)棟別墅7戶(hù)、低密度花園洋房19棟152戶(hù)。項(xiàng)目總綠化面積達(dá)到18萬(wàn)平米。樓間距從30多米到50多米之間，層高2.9米--4米，豪華景觀公寓產(chǎn)品南北通透，戶(hù)戶(hù)朝陽(yáng)，合理的戶(hù)型設(shè)計(jì)極好的增加了采光面。 設(shè)計(jì)理念： 東辰·鑒墅大膽采用了“果嶺”概念，以坡形綠地克服了平地綠野的視覺(jué)單調(diào)感，整個(gè)小區(qū)景觀設(shè)計(jì)層次豐富，以起伏的綠色地勢(shì)塑造了具有強(qiáng)烈曲線美感的視覺(jué)享受。 　　社區(qū)的園林規(guī)劃采用現(xiàn)代的造園手法，并以“園林布景的均衡性”設(shè)計(jì)原則，將園林景觀納入社區(qū)整體環(huán)境中，形成點(diǎn)、線、面相結(jié)合的生態(tài)景觀系統(tǒng)，最終形成三大主題園林組團(tuán)，把園林景觀恰到好處的鑲嵌到不同建筑組團(tuán)之間。 楓情水岸 項(xiàng)目名稱(chēng) 楓情水岸 項(xiàng)目地址 東營(yíng)市東城東二路與沂河路交叉口 銷(xiāo)售中心地址 東營(yíng)市東城東二路與沂河路交叉口 銷(xiāo)售電話(huà) 0546- 8055077?8055099 開(kāi)發(fā)商 山東富邦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 物業(yè)管理公司 2.4萬(wàn)㎡ 建筑面積 3.6萬(wàn)㎡ 戶(hù)數(shù) 160戶(hù) 綠化率 40﹪ 內(nèi)部配套 首層3.1米層高，大面積落地觀景