農村房地一體不動產確權登記工作流程[谷風教學]

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1、農村房地一體不動產確權登記工作流程一、權屬調查權屬調查是不動產權籍調查的核心，是保障不動產確權登記頒證的關鍵。根據(jù)山東省國土資源廳、山東省財政廳、山東省住房和城鄉(xiāng)建設廳關于做好農村房地一體不動產登記工作的通知（魯國土資字2018191 號）文件要求，對于已完成登記發(fā)證的宅基地和集體建設用地，開展補充房屋調查；對于已完成地籍調查尚未登記發(fā)證但符合發(fā)證條件的宅基地和集體建設用地，對原有地籍調查成果進行核實，并對地上房屋等建（構）筑物進行補充調查，形成房地一體的不動產權籍調查成果;對于宅基地和集體建設用地及地上房屋等建（構）筑物均未開展過權籍調查的，應開展房地一體的權籍調查。 權屬調查主要包括：調查

2、核實宗地和房屋的權屬情況、實地指界、設置界標、丈量宗地界址邊長和房屋邊長相關距離、繪制宗地草圖及房屋權界線示意圖、填寫不動產權籍調查表等。土地權屬狀況調查a、宗地狀況調查。應根據(jù)不動產權籍調查技術方案（試行) 要求，借助工作底圖和權屬來源證明材料，結合現(xiàn)場核實，調查每宗地的土地坐落與四至。b、宗地權利人狀況調查。包括調查核實權利人或實際使用人的姓名或者名稱、單位性質、行業(yè)代碼、組織機構代碼、法定代表人（或負責人）姓名及其身份證明、代理人姓名及其身份證明等，屬于宅基地的，除了調查記錄土地權利人的情況外，還應調查權利人家庭成員情況，復印權利人家庭戶口簿等資料。c、宗地權屬狀況調查。調查核實確定土地

3、權屬性質、使用期限等，以及宗地是否有抵押權、地役權等他項權利和共有情況；宗地批準用途和實際用途等。d、權利人和宗地界址清楚，四鄰無爭議，因不符合相關政策不能予以確權登記頒證的，可依實際使用情況記錄實際使用人和實際使用范圍，在地籍調查表說明欄中，注明“該權利人為實際使用人，因不符合 XX 規(guī)定暫不予確權登記。”將調查成果錄入不動產權籍調查數(shù)據(jù)庫。e、存在權屬爭議的，劃為爭議宗，填寫土地權屬爭議原由書，待權屬爭議解決后再進行不動產權籍調查。房屋權屬狀況調查a、房屋權屬來源調查。應依據(jù)房屋產權人提供的房屋建設批準手續(xù)、符合規(guī)劃材料等，以及房屋買賣、互換、贈與、受遺贈、繼承、查封、抵押等其他房屋產權證

4、明，記錄產權人，并將產權證明留復印件或拍照留存。產權共有或有爭議的，記錄共有或爭議情況。b、房屋狀況調查。宅基地范圍內的房屋，調查主要建筑物的建筑結構、層數(shù)、墻體歸屬、建成年份等。主要建筑物指具有上述合法權屬來源材料、主要用于居住的房屋。附屬設施如倉庫、圈舍、門房 等不用作權屬界線但為永久建筑結構的，可在不動產權籍調查表中簡要記錄其相關信息，說明其位置、用途、數(shù)量等。界址調查a、宗地界址調查。按照地籍調查規(guī)程（TD/T 10012012)要求做好宅基地和集體建設用地權屬調查指界，實地設置宗地界標并丈量邊長和關系距離，確保宗地權屬清楚、界址清晰（界址空間相對位置關系準確）。b、對土地權屬來源資料

5、齊全，界址明確，經(jīng)實地核實界址無變化的宗地，無需重新開展界址調查，只將相關信息記入不動產權籍調查表即可。對土地權屬來源資料中的界址不明確的宗地、界址與實地有變化的宗地及無合法土地權屬來源資料的宗地，需進行現(xiàn)場指界，開展宗地界址調查。實地指界前，通過指界通知書、公告、廣播、電話、微信等方式通知指界人，確保土地權利人及相鄰宗地權利人或雙方合法代理人、集體經(jīng)濟組織代表按時到現(xiàn)場指界。指界時，調查員、本宗地及相鄰 宗地指界人、集體經(jīng)濟組織代表應同時到場，根據(jù)指界人指定的界址點，現(xiàn)場設置界標，確認界址點類型、位置。指界后，應及時填寫不動產權籍調查表，將實際用地界線和批準用地界線標繪到工作底圖上，并在地籍

6、調查表的權屬調查記事欄中予以說明。無論是解析法還是圖解法測量界址點，都應釆用鋼尺或測距儀實地丈量宗地的全部界址邊長，及其臨近界址點或明顯地物點與本宗界址點的條件距離或相關距離，條件距離和相關距離無法丈量的，應在界址標示表中的說明欄說明原因。c、房屋權屬界線調查。房屋權屬界線是指房屋所有權范圍的界線，包括專有部分和共有部分的所有權界線。應實地采用鋼尺或測距儀丈量房屋邊長，標注在房屋權界線示意圖上，并填寫房屋調查表。d、獨立成幢的房屋等建筑物、構筑物與宅基地使用權為同一權利人的，無須開展房屋權屬界線調查，只須測量房角點、丈量房屋邊長并標繪在宗地草圖上。e、建筑物為共有的，如新型農村社區(qū)或搬遷上樓等

7、，有戶型圖的， 經(jīng)核實與實地一致的，按戶型圖確定房屋權屬界線；無戶型圖或戶型圖經(jīng)核實與實地不一致的，須在房屋所有權人指界下，區(qū)分自有墻、 共有墻或借墻，以墻體所有權范圍為界，確認界址類型、位置，測量界址點和房屋邊長，標注在房屋權界線示意圖上，并填寫房屋調查表。填寫不動產權籍調查表按照不動產權籍調查技術方案（試行）的要求填寫不動產權籍調查表。對集體建設用地使用權宗地和宅基地使用權宗地，填寫地籍調查表。如果其上存在房屋，則需填寫房屋調查表。如果其上存在構（建）筑物，則需填寫構（建）筑物調查表。繪制草圖應根據(jù)宗地和房屋權屬狀況調查信息、指界與界址點設置情況、 界址邊長及相關距離丈量結果，按概略比例尺

8、繪制宗地草圖，根據(jù)需要繪制房屋權界線示意圖。宗地草圖及房屋權界線示意圖必須現(xiàn)場繪制（實地丈量邊長）。有基礎圖件資料的地區(qū)，可持打印的相關圖件到現(xiàn)場，根據(jù)指界和實際丈量邊長情況做好現(xiàn)場記錄，形成草圖。權屬核實權屬核實的內容應與權屬調查的范圍基本一致，經(jīng)核實需要變更的，需進行變更調查登記，核實無誤的，補充主要房屋的房屋信息后統(tǒng)一入庫。二、不動產測量為滿足本次確權登記頒證工作任務，充分兼顧宅基地制度改革、集體經(jīng)營性建設用地入市等農村土地制度改革的需要，可統(tǒng)籌考慮本地區(qū)的基礎條件、工作需求和經(jīng)濟技術可行性，因地制宜地選取合適的測量方法。原則上，同一地區(qū)內可以釆用多種測量方法共同開展工作?？刂茰y量對土地

9、及其房屋等定著物，控制測量的技術、方法和精度指標按照地籍調查規(guī)程（TD/T 1001-2012）執(zhí)行。界址測量解析法。對于工作基礎和經(jīng)濟條件較好、技術力量較強的地區(qū)或調查精度影響土地產權人切身利益的，如各類農村改革試點、征地拆遷地區(qū)等，可釆用解析法測量，即利用測量儀器實地獲取宗地界址點精確坐標，繪制權籍圖，提取宗地面積等要素信息。圖解法。利用時相較新、分辨率優(yōu)于 0.2 米的正射影像圖，已有大比例尺（不小于 1:2000)地籍圖、地形圖等資料在圖上釆集界址點坐標，實地丈量界址邊長，形成權籍圖，并計算宗地面積等要素信息?？闭煞āτ诮?jīng)濟條件較差、偏遠地區(qū)或分散、獨立的宅基地和集體建設用地，或不動

10、產生命周期較短，建筑物、構筑物更新速度較快，且調查精度不影響權利人切身利益的，在確保宗地權屬清楚、空間相對位置關系準確的前提下，可采用更為簡便易行的方法，如通過實地設置宗地界標，確定界址點位置，鋼尺丈量界址邊長并計算宗地面積。房屋測量a、對于已頒發(fā)房屋產權證的，經(jīng)核實權利人未發(fā)生變化，房屋未進行翻改建的，只需將房屋登記的相關信息與宗地權籍調查成果一并錄入不動產權籍調查數(shù)據(jù)庫中，無需重新開展測量。b、新型農村社區(qū)或搬遷上樓等高層多戶的，已有戶型圖經(jīng)核實無變化的，通過戶型圖獲取房屋內部邊長，沒有戶型圖的需實地測量。c、房屋測量可結合實際需求，選用解析法、圖解法測量房角點坐標，也可釆用勘丈法鋼尺丈量

11、房屋邊長。d、無法丈量房屋邊長的，應丈量至少兩條房角點與界址點或房角點與相鄰近地物的相關距離，便于間接解算房屋邊長和房屋面積。宗地圖和房屋分戶圖測制不動產權籍圖包括地籍圖、海籍圖及不動產單元圖等，不動產單元圖包括宗地圖、宗海圖和房產分戶圖等。a、宗地圖的測制。以已有地籍圖為工作底圖測繪宗地內部及周圍變化的不動產權籍空間要素和地物地貌要素，并編制宗地圖。測繪方法按照地籍調查規(guī)程（TD/T1001-2012）執(zhí)行。b、房產分戶圖的編制。以地籍圖、宗地圖等為工作底圖繪制房產分戶圖。房產分戶圖的編制要求和內容參照房產測量規(guī)范（GB/T17986.1-2000）7.3 的規(guī)定。面積計算a、可釆用坐標法或

12、幾何要素法計算面積：坐標法。釆用解析法獲取宗地界址點和房角點坐標的，可通過坐標法計算宗地和房屋面積。幾何要素法。采用圖解法獲取界址點坐標或其它簡易方法的，可以通過實地丈量的房屋邊長和房屋占地范圍的幾何圖形計算面積，如簡單的矩形房屋可以根據(jù)量取的長和寬直接計算出其面積。b、宅基地范圍內只對其主要建筑物計算建筑面積?？梢园捶慨a測量規(guī)范要求計算面積，也可以釆取簡便易行的方式，如以一層建筑面積乘以層數(shù)計算。對于主要建筑物的門廊、陽臺、樓梯等設施面積可根據(jù)地方規(guī)定或當?shù)亓晳T計算。集體建設用地內的所有房屋及建（構）筑物均應計算面積。c、新型農村社區(qū)或搬遷上樓等高層多戶的，可直接利用已有的戶面積成果。無戶面

13、積成果的可通過戶型圖（經(jīng)核實無變化的）或實地丈量的成果計算面積。d、應在地籍調查表和房屋調查表中說明宗地和房屋面積的計算方法和過程。三、調查結果公示縣級以上地方人民政府統(tǒng)一組織宅基地、 集體建設用地和房屋權籍調查的，應將權籍調查結果在本集體經(jīng)濟組織范圍內進行公示，并在村民會議或村民代表會議上說明。對于外出務工人員較多的地區(qū)，可通過電話、微信等方式將權籍調查結果告知權利人及利害關系人。公示期不少于 15 個工作日，公示期滿無異議的，進行建庫歸檔。四、數(shù)據(jù)庫建設及管理系統(tǒng)搭建在農村地籍調查登記發(fā)證數(shù)據(jù)庫的基礎上，依據(jù)地籍調查規(guī)程和不動產登記數(shù)據(jù)庫標準，建立集圖形、屬性、電子檔案為一體的集體建設用地

14、使用權和宅基地使用權、房屋調查數(shù)據(jù)庫和管理系統(tǒng)。五、確權登記發(fā)證按照不動產登記暫行條例不動產登記暫行條例實施細則不動產登記操作規(guī)范（試行）等相關規(guī)定，配合自然資源主管部門做好農村房地一體確權登記發(fā)證工作。六、與不動產數(shù)據(jù)庫銜接實現(xiàn)農村“房地一體”不動產登記數(shù)據(jù)庫與現(xiàn)行不動產登記數(shù)據(jù)庫銜接，相互融合。建設農村房地一體信息管理系統(tǒng)。主要用于農村宅基地使用權和房屋所有權的屬性數(shù)據(jù)和空間數(shù)據(jù)匯總、整合、標準化，為符合不動產登記數(shù)據(jù)整合入庫規(guī)范的數(shù)據(jù)，進行建庫和數(shù)據(jù)管理。此項工作宅基地部分應該已通過不動產數(shù)據(jù)整合項目完成，該項目為政府采購項目。七、形成三維不動產管理系統(tǒng)通過三維不動產管理系統(tǒng)的建設，實現(xiàn)不動產登記檔案的二三維一體化管理，滿足不動產信息的立體管理需求，提高辦理效率，樹立政府公眾形象，實現(xiàn)不動產信息的便民、利民之效果。八、資料成果歸檔、匯交及驗收以宗地為單位形成農村房地一體的不動產權籍調查檔案資料，包括：工作報告、技術報告及其他文字成果；不動產權籍調查表、房屋調查表、界址點成果表等各類表格成果；地籍圖、宗地圖、房產分戶圖及其他圖件的紙質版和電子圖件；以省市政策及方案要求提交的其他材料成果。并做好歸檔、匯交、應用工作。整理驗收所需資料。8教育材料l#