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市場研究報告第一部分 宏觀區(qū)域分析一、 區(qū)域社會經(jīng)濟發(fā)展狀況1、 區(qū)域概況（網(wǎng)上資料或統(tǒng)計局）（1） 地理位置（位置、所轄區(qū)域、面積、市區(qū)面積）（2） 城市性質(zhì)及地位（城市的歷史、文化、所占的重要地位）（3） 城市規(guī)模（城市用地規(guī)模、人口規(guī)模）（4） 城市總體布局（城市格局、所含區(qū)、規(guī)劃方向、突出特色）2、 區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展概況（數(shù)據(jù)來源 統(tǒng)計局）（1） 區(qū)域國內(nèi)生產(chǎn)總值及增長比例、人均國內(nèi)生產(chǎn)總值及增長比例全省增長率當?shù)卦鲩L率A國民經(jīng)濟總產(chǎn)值第三產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)B固定資產(chǎn)投資房地產(chǎn)投資C社會消費品零售總額D商品零售價格指數(shù)居民消費價格指數(shù)商品住宅價格指數(shù)列柱狀圖（2） 人均可支配收入及增長，消費性支出及增長、平均工資二、 區(qū)位分析1、 項目區(qū)域位置與自然概況（1） 項目所在區(qū)域概況（項目所在區(qū)域是大區(qū)域的什么地帶、占有什么地位、起到什么作用） 附：項目地塊位置圖（2） 區(qū)域位置（項目具體位置、占地及位置優(yōu)勢）（3） 區(qū)域景觀條件（項目所在區(qū)域景觀）2、 項目與城市主要商業(yè)區(qū)及就業(yè)區(qū)的聯(lián)系分析（1） 項目所在區(qū)域的交通情況（項目周邊的快速路、主干路、次干路、支路；項目周邊的公交線路；項目到達市中心的乘車路線及時間）（2） 主要商業(yè)區(qū)、就業(yè)區(qū)的分布及與項目的關(guān)系A(chǔ)、 CBD（中央商務(wù)區(qū)）（所處位置與項目距離、時間）B、 CRD（中心商業(yè)區(qū)）（所處位置與項目距離、時間）C、 CID（科技商務(wù)中心區(qū)）（所處位置與項目距離、時間）D、 分析項目與上述區(qū)域的關(guān)系3、 城市規(guī)劃對項目開發(fā)的影響（1） 區(qū)域整體規(guī)劃概況（2） 項目周圍規(guī)劃概況（3） 規(guī)劃對項目的影響三、 區(qū)域分析結(jié)論1、 經(jīng)濟發(fā)展、人均收入及支出消費2、 項目的區(qū)位優(yōu)劣勢3、 項目的交通優(yōu)劣勢4、 大規(guī)劃與項目周邊的小規(guī)劃對項目的影響分析第二部分 區(qū)域房地產(chǎn)的市場分析一、 區(qū)域住宅（商業(yè)）市場的發(fā)展狀況1. 區(qū)域住宅（商業(yè)）市場的發(fā)展回顧及概況（1） 起步興起期（時間、首批代表作、產(chǎn)品特征）（2） 平穩(wěn)發(fā)展期（時間、代表作、產(chǎn)品特征、需求狀況）（3） 整合提升期（時間、代表大盤、產(chǎn)品及戰(zhàn)略理念、需求狀況）2. 近年來區(qū)域住宅（商業(yè)）市場供求分析（1） 市場供應(yīng)方面（近幾年來的施工面積及增長）（數(shù)據(jù)來源：房地產(chǎn)開發(fā)辦）（2） 市場需求方面（近幾年來的銷售面積及增長，銷售總額）（數(shù)據(jù)來源：房地產(chǎn)開發(fā)辦）（3） 價格變化（各類房產(chǎn)項目的價格及漲幅：經(jīng)濟適用房、多層住宅、高層住宅、別墅、高檔公寓、寫字樓、商業(yè)用房）（數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計局）3. 區(qū)域住宅（商業(yè)）市場的發(fā)展特點（1） 政府對市場的管理調(diào)控力強（相關(guān)房地產(chǎn)政策及區(qū)域房產(chǎn)政策的出臺及作用）（2） 市場體系逐步完善（主要包括出現(xiàn)多層次的供應(yīng)房及二手房的發(fā)展）（3） 市場熱點向規(guī)?；霓D(zhuǎn)移（大盤的出現(xiàn)、配套的完善，社區(qū)的規(guī)劃及設(shè)計）（4） 房地產(chǎn)企業(yè)的汰弱留強進程加快（外地開發(fā)商的進入和現(xiàn)有開發(fā)商的狀況及分析）（5） 其他4. 區(qū)域住宅（商業(yè)）市場格局（根據(jù)市場狀況將城市劃分為幾個區(qū)域版快，再根據(jù)版快進行分析）例：東部版快（發(fā)展背景：區(qū)域狀況、交通、配套、規(guī)劃；樓盤特點：該板塊內(nèi)的樓盤共性；銷售情況：價格、交房、檔次、銷售率）二、 項目所在區(qū)域的房地產(chǎn)特性前面板塊分析中應(yīng)涉及到該部分內(nèi)容，再將該區(qū)域目前銷售的具體代表項目進行分析，為本項目提供依據(jù)。1. 項目所在區(qū)域住宅（商業(yè)）項目概況例：小區(qū)概況位置山大路發(fā)展商占地面積總建面積物業(yè)類型組合分期開發(fā)進程規(guī)劃布局特點建筑風(fēng)格特色園林環(huán)境營造項目開工時間開盤裝修設(shè)備標準樓盤公建配套物業(yè)管理收費標準： 元/式管理本次開發(fā)銷售期情況（1#3#4#7#）銷售情況推售總套數(shù)套銷售率%戶型主力戶型房 廳 衛(wèi) 房 廳 衛(wèi) 房 廳 衛(wèi)主要面積范圍 平面結(jié)構(gòu)類型 價格多層均價小高層均價整體均價元/買家特征層次區(qū)域分布營銷推廣主題內(nèi)容推廣策略后續(xù)供應(yīng)后續(xù)開發(fā)面積項目評價優(yōu)勢： 劣勢：2. 項目所在區(qū)域的產(chǎn)品特點分析（1） 開發(fā)規(guī)模及配套情況項目所在區(qū)域代表性項目占地面積規(guī)模比較占地面積小于1萬平方米15萬平方米大于5萬平方米項目名稱 數(shù)量（2） 規(guī)劃設(shè)計及戶型特點（本區(qū)域以什么建筑為主：多層、小高層、高層；建筑風(fēng)格以什么為主：歐式、現(xiàn)代；社區(qū)文化；環(huán)境；項目主力戶型情況、分析以何種戶型為主）（3） 裝修標準及智能化系統(tǒng)3. 項目所在區(qū)域的銷售特點（1） 營銷推廣特點（通過對濟南目前在售樓盤在報紙、電視、路牌、雜志、工地現(xiàn)場等不同媒介上所做宣傳畫面、訴求內(nèi)容、表達形式等方面的分析，以及對樓盤銷售人員、銷售場所的包裝調(diào)查）（2） 從營銷策略層面看：宣傳主題、主訴內(nèi)容、銷售控制（3） 從營銷執(zhí)行操作層面來看：銷售場所、樣板房、銷售服務(wù)、人員素質(zhì)（4） 售價情況：集中銷售均價、最低價格、最高價格、銷售率（5） 客戶特點：主要區(qū)域客戶來源、檔次、目的、原因4. 項目所在區(qū)域市場發(fā)展預(yù)測：項目區(qū)域規(guī)劃與項目聯(lián)系，項目所在區(qū)域的市場供求及消化預(yù)測三、 典型個案（詳細介紹區(qū)域內(nèi)主要項目的特點或區(qū)域內(nèi)最成功的案例四、 區(qū)域市場需求調(diào)查分析1. 調(diào)查問卷內(nèi)容（附表）2. 問卷調(diào)查說明及統(tǒng)計分析內(nèi)容：3. 問卷統(tǒng)計分析結(jié)論第三部分 項目條件分析一、 項目地塊自身條件分析1. 地理位置（現(xiàn)場）2. 地質(zhì)狀況（發(fā)展商提供勘察報告、風(fēng)水情況）3. 土地面積及其東線圖（發(fā)展商提供）4. 七通一平現(xiàn)狀（現(xiàn)場、與發(fā)展商交流）二、 項目周邊環(huán)境分析1. 地塊各方面的環(huán)境（建筑物、污染狀況、近景、遠景及視野遮蓋情況）2. 地塊適當半徑內(nèi)歷史人文景觀列示（標明距離項目地塊車距）3. 項目用地居住情況：周邊小區(qū)居住情況4. 項目周邊居民狀況5. 項目外圍情況三、 地塊交通狀況1. 周達市政路網(wǎng)縱橫圖2. 周邊公交系統(tǒng)起始狀況、頻次及遠景規(guī)劃3. 直入地塊的道路交通狀況四、 項目附近公建配套設(shè)施分析1. 購物中心（商場、超市、菜市場）2. 文化教育（幼托、小學(xué)、中學(xué)、大學(xué)圖書館及質(zhì)量）3. 醫(yī)療（各級醫(yī)院、藥店及質(zhì)量）4. 金融（各種銀行）5. 郵政局、所6. 娛樂餐飲（體育健身、歌舞餐飲）五、 周邊已成社區(qū)狀況1. 附近小區(qū)列圖2. 各樓盤及小區(qū)的居民階層3. 小區(qū)規(guī)劃、價格等六、 項目條件分析結(jié)論第四部分 市場研究結(jié)論一、 從區(qū)域市場的發(fā)展來看1. 房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢2. 供需關(guān)系3. 區(qū)域開發(fā)實力4. 市場產(chǎn)品主要競爭點及產(chǎn)品趨勢二、 從項目所在區(qū)域的市場分析來看1. 從項目開發(fā)的規(guī)模來看2. 區(qū)域項目類型、主力戶型3. 從項目所在區(qū)域的銷售情況來看：期房銷售率、現(xiàn)房銷售率、售價4. 從客戶情況來看，主要客戶群體5. 從項目的營銷推廣來看，綜合評估三、 從對區(qū)域市場的調(diào)查分析來看1. 選擇在本區(qū)域購房的客戶，其年齡、文化程度、家庭結(jié)構(gòu)、家庭收入、區(qū)域、從業(yè)2. 潛在客戶對區(qū)域房價的接受能力3. 從潛在客戶對戶型面積的選擇上看