《酒店項(xiàng)目計(jì)劃書》word版.doc

商 務(wù) 酒 店項(xiàng)目計(jì)劃書2011年6月目錄第一章 項(xiàng)目摘要一、項(xiàng)目概述 二、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 三、項(xiàng)目背景 四、項(xiàng)目投資計(jì)劃 第二章 項(xiàng)目公司 一、公司簡(jiǎn)介 二、公司結(jié)構(gòu)/管理 三、股權(quán)結(jié)構(gòu) 四、項(xiàng)目其他背景 第三章 項(xiàng)目規(guī)劃 一、項(xiàng)目位置二、法律明細(xì)三、項(xiàng)目詳細(xì)規(guī)劃第四章 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃 一、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模二、具有新建設(shè)酒店的優(yōu)第五章 項(xiàng)目投資分析 一、投資估算二、參數(shù)預(yù)測(cè)第六章 市場(chǎng)分析第七章 一、商務(wù)酒店概況二、酒店經(jīng)營(yíng)指標(biāo)分析三、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及發(fā)展態(tài)勢(shì)四、項(xiàng)目定位第一章 項(xiàng)目摘要一、項(xiàng)目概述 隨著人們生活水平的日益提高，對(duì)生活質(zhì)量的追求也進(jìn)一步的完善，商務(wù)式酒店將是人們旅游、休閑、渡假、會(huì)務(wù)的理想會(huì)所，也是一種趨勢(shì)。 順城街是成都春熙商務(wù)圈的重中之重，休閑的綠谷，位于成都市繁盛商業(yè)區(qū)之心腑地帶的商務(wù)酒店，交通便利，緊臨交通疏通中心，地理位置十分優(yōu)越 酒店總面積？商務(wù)酒店總投資概為430萬元，酒店用地面積260平方米，建筑面積為2300余平方米，主樓8層。27層為客房，8層規(guī)劃用途為茶坊。主樓2層為簡(jiǎn)餐茶餐廳（設(shè)計(jì)餐位數(shù)20人同時(shí)用餐）、茶座150米方 新裝修后的商務(wù)酒店，憑借專業(yè)酒店管理的優(yōu)勢(shì)，結(jié)合現(xiàn)代酒店經(jīng)營(yíng)的全新理念，商務(wù)酒店將成為成都市檔次最高之一的現(xiàn)代商務(wù)式酒店。二、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 黃金地段、得天獨(dú)厚 采用專業(yè)化商務(wù)酒店管理團(tuán)隊(duì) 采用專業(yè)的商務(wù)酒店的設(shè)計(jì)理念 籌建部門成功開發(fā)過多個(gè)酒店的設(shè)計(jì)和施工 專業(yè)的星級(jí)酒店服務(wù)師進(jìn)行統(tǒng)一的培訓(xùn) 現(xiàn)代化的高效益、高社會(huì)價(jià)值的經(jīng)營(yíng)管理模式三、項(xiàng)目背景成都是大西南地區(qū)重要的政治、經(jīng)濟(jì)、旅游和交通樞紐中心，地勢(shì)由西南向東北傾斜，西南部以中山為主，有低山、丘陵和山間谷地；東北部以低山為主，間有中山及河谷盆地。擁有自然生態(tài)淵源國(guó)家重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)，并獲得全國(guó)旅游生態(tài)城市榮譽(yù)，目前擁有峨眉山、青城山、竇關(guān)山、天臺(tái)山等國(guó)家級(jí)、省級(jí)風(fēng)景區(qū)多處；龍池，臥龍等國(guó)家級(jí)、省級(jí)自然保護(hù)區(qū)3處；龍泉大窯遺址等國(guó)家級(jí)、省級(jí)文保單位17處。成為人們的旅游的新景點(diǎn)。成都市身為政治、經(jīng)濟(jì)、文化的中心，目前只有四星級(jí)以上酒店15家、五星級(jí)酒店6家（1家待建）。而在順城街幅員1公里向周邊擴(kuò)散，沒有一家商務(wù)或經(jīng)濟(jì)型的專業(yè)酒店，鑒于現(xiàn)代時(shí)尚商務(wù)式的酒店在此區(qū)域僅只有我們這一家，開發(fā)該酒店以具備天時(shí)、地利、人和。它的新開可進(jìn)一步緩沖順城街沿線高檔商務(wù)酒店緊張的現(xiàn)狀。 四、項(xiàng)目投資計(jì)劃補(bǔ)充項(xiàng)目裝修風(fēng)格？及定位等？（一）投資總額項(xiàng)目投資概算為430萬元（包括場(chǎng)租款（150萬）、裝修費(fèi)用、基樁及相關(guān)前期費(fèi)用等已完成的投資230萬元）（二）運(yùn)營(yíng)計(jì)劃根據(jù)項(xiàng)目裝修期計(jì)劃，裝修期為圖紙確認(rèn)后20天；裝修期為3個(gè)月。根據(jù)營(yíng)運(yùn)收支預(yù)估數(shù)據(jù)，預(yù)計(jì)項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)2年，即可還清本息。第二章 項(xiàng)目公司一、商務(wù)酒店公司簡(jiǎn)介商務(wù)酒店占地面積260萬平方米，總建筑面積2300余平方米 ，擁有充分體現(xiàn)現(xiàn)代時(shí)尚商務(wù)，一樓大堂空間100左右多平米，現(xiàn)代化酒店設(shè)施、舒適典雅的各式客房90套；有風(fēng)格各異、環(huán)境幽雅的中西式茶餐廳、先進(jìn)的一體化衛(wèi)浴設(shè)施、高速穩(wěn)定的局域網(wǎng)等相對(duì)應(yīng)的配套設(shè)施。有先進(jìn)完善的設(shè)施，能為各種不同規(guī)格的客戶提供高水準(zhǔn)的專業(yè)服務(wù)。二、公司結(jié)構(gòu)和管理層公司實(shí)行單店總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，公司最高權(quán)力機(jī)構(gòu)為董事會(huì)，公司日常經(jīng)營(yíng)管理由總經(jīng)理負(fù)責(zé)。公司日常管理機(jī)構(gòu)設(shè)有店長(zhǎng)（總經(jīng)理）、工程部、財(cái)務(wù)部、前廳部、客房部等?？头恐鞴芸偨?jīng)理前廳經(jīng)理倉(cāng)庫(kù)庫(kù)管工程部保潔組保安部茶餐廳客氣主管前廳員工客房員工董事會(huì)人員編制 商務(wù)酒店定員33人，其中高級(jí)管理人員1人，中級(jí)管理5人，服務(wù)人員27人。全部員工均實(shí)行合同制。各類人員按不同崗位技能要求進(jìn)行上崗前培訓(xùn)、考試、招聘。另視經(jīng)營(yíng)的具體情況季節(jié)性招用一部分臨時(shí)工。 三、公司股權(quán)結(jié)構(gòu)公司由幾位自然人組成的股份有限公司（自然人以公司章程為準(zhǔn)）。董事長(zhǎng) 、總經(jīng)理 。四、項(xiàng)目其他背景近年，成都市對(duì)外經(jīng)濟(jì)技術(shù)交流飛速發(fā)展，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)包括旅游業(yè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)保持高速增長(zhǎng)；經(jīng)濟(jì)地位逾顯突出；成都市已成為重要的人流、物流集散地。經(jīng)前期對(duì)該項(xiàng)目區(qū)域調(diào)查了解到相對(duì)于快速增長(zhǎng)的市場(chǎng)需求，在該區(qū)域內(nèi)急需一家高規(guī)格、高標(biāo)準(zhǔn)的商務(wù)酒店。由于該區(qū)域內(nèi)的星級(jí)賓館（珠峰酒店、銀河王朝大酒店、綠洲酒店等），有的酒店存在居高不下的房?jī)r(jià)讓大部門中層階級(jí)出差人士望而卻步，有的酒店硬件設(shè)施嚴(yán)重老化，已達(dá)不到現(xiàn)代人出行所追求的溫馨、整潔等要求。所以它的建成將會(huì)帶來較好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。第三章 項(xiàng)目規(guī)劃一、項(xiàng)目位置本項(xiàng)目附近有方便的交通網(wǎng)絡(luò)。該酒店大門位于成都市最繁華路段順城大街，項(xiàng)目座落于呈長(zhǎng)方型地塊的東西側(cè)，而基地的地勢(shì)大致平整，政府計(jì)劃在5年之內(nèi)改造周邊的新城配套，現(xiàn)已完工有原“熊貓城”的改造。屆時(shí)時(shí)尚、現(xiàn)代化得酒店將凸現(xiàn)在人們的眼前。二、相關(guān)法律文件同意改建的相關(guān)部門的批文， 8年以上 租賃經(jīng)營(yíng)合同。三、項(xiàng)目詳細(xì)規(guī)劃1、項(xiàng)目明細(xì)酒店是人們用幾小時(shí)或幾天時(shí)間經(jīng)歷一種與平常生活不同生活方式的地方。酒店不僅應(yīng)該融入現(xiàn)代生活的情感世界，更應(yīng)該使其得到更廣闊的延伸。酒店行業(yè)發(fā)展迅速，不光是獨(dú)立的個(gè)體酒店經(jīng)營(yíng)者，隨著需求的增長(zhǎng)，額外的個(gè)人產(chǎn)品和服務(wù)的市場(chǎng)需求達(dá)到了一個(gè)新的高度。這種選擇變得越來越多樣化，從四川省的小旅館、城市里時(shí)尚的賓館到個(gè)人租住的小屋，什么都有可能。而且還要覺得成都市所住的地方或傳統(tǒng)、古典或是時(shí)尚、現(xiàn)代。差別非常大：厚地毯能夠減小聲音，熟悉的環(huán)境和陌生的休息地點(diǎn)，喜歡哪總你在哪里能夠休息得更好，舒適的酒店還是獨(dú)家經(jīng)營(yíng)的。2、客房酒店客房將會(huì)由主樓樓層提供。而樓層的標(biāo)準(zhǔn)樓面設(shè)計(jì)為標(biāo)準(zhǔn)客房，大床房，情侶房。在客房裝修問題上，先成都主要的幾家商務(wù)酒店主要選用的是異域風(fēng)和本地想結(jié)合，但隨著這兩年成都酒店市場(chǎng)的改變和發(fā)展，越來越多的客戶傾向于歐式風(fēng)格的酒店！原由1、 歐式風(fēng)格的裝修給人一種尊貴的感覺2、 可以提升酒店的整體形象和酒店的檔次，以此為基礎(chǔ)增加收益點(diǎn)3、 對(duì)于商務(wù)人事有個(gè)更好的商務(wù)洽談的典雅的環(huán)境總體來說，客房可根據(jù)其設(shè)計(jì)分為四種類別，包括 標(biāo)準(zhǔn)房，商務(wù)房、情侶房、豪華單人房。3、后勤設(shè)施后勤設(shè)施包括大堂、接待處、保安及控制室等。其他后勤服務(wù)如員工餐廳及廚房、員工更衣室、員工洗手間、樓層工作間及泵房等。大堂在布置和規(guī)劃時(shí)按照功能的用處進(jìn)行劃分，一共分為：休息區(qū)、接待區(qū)、其他功能區(qū)。三大功能區(qū)要在一定意義上分開，但是又要相協(xié)調(diào)。所以大堂的總體規(guī)劃是：以電梯門為基礎(chǔ)點(diǎn)相周邊放射型的規(guī)劃三大功能區(qū)。 4、技術(shù)資料根據(jù)所提供資料，樓層面積及宗地面積摘錄如下：面積資料總地上建筑 260平方米總建筑面積 2300平方米停車位： （地下）10個(gè)，（場(chǎng)外）50-80個(gè)（項(xiàng)目地外50米就是大型的公用停車場(chǎng)，經(jīng)協(xié)商可供我們酒店有償使用）6、裝修期成本預(yù)算資料中顯示整個(gè)酒店項(xiàng)目的總發(fā)展成本為人民幣四佰六拾萬。改造成本包括租金，工程管理及其他專業(yè)費(fèi)用，裝修費(fèi)及不能預(yù)見費(fèi)等。成本明細(xì)如下：1 前期費(fèi)用（租金，記在成本之內(nèi) ） ￥：150萬2 裝修費(fèi)用（電梯工程、空調(diào)） ￥：230萬3 開辦費(fèi) ￥： 50萬總價(jià) ￥：430萬元第四章 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃一、項(xiàng)目裝修規(guī)模二、具有新建設(shè)酒店的優(yōu)勢(shì)酒店企業(yè)的生命期與其他行業(yè)有顯著的不同，酒店企業(yè)通常經(jīng)歷三個(gè)階段：起步期、中期以及衰退期，并且生命期都較短，根據(jù)國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)表明，一家酒店的平均生命期為20年，通常只有少數(shù)企業(yè)由于不斷創(chuàng)新的緣故使得企業(yè)生命期延長(zhǎng)到50到80年。酒店的入住率和收益在起初的2到8年之間，也就是起步期階段基本上增長(zhǎng)都非常迅速，并且在開業(yè)后5到10年之間（中期）收益都會(huì)維持相當(dāng)高的水平，之后創(chuàng)利能力逐漸下降（衰退期）。商務(wù)酒店（）作為酒店一種新型形態(tài)，其裝修、設(shè)施、設(shè)備更能夠符合客人的需要，其對(duì)酒店經(jīng)營(yíng)的10年將均處于該酒店高收益、高出租率時(shí)期，相對(duì)于建成時(shí)間較長(zhǎng)的同檔次酒店能夠取得更好的收益。第五章 SWOT分析一、具有顯著的成本費(fèi)用優(yōu)勢(shì)酒店的成本費(fèi)用是影響酒店經(jīng)濟(jì)效益的一個(gè)重要因素，對(duì)于一家新建的酒店土地成本、建造成本、利息費(fèi)用、家具及固定設(shè)施和其他日常運(yùn)營(yíng)成本等都是重要的成本費(fèi)用因素。僅需投入家具、設(shè)備和裝修費(fèi)用酒店即可正式營(yíng)運(yùn)，這成為商務(wù)酒店取得良好的盈利狀況無可替代的成本費(fèi)用優(yōu)勢(shì)。從目前的預(yù)計(jì)來看，僅通過酒店大廳和茶座、大廳商務(wù)中心的出租承包收入每年就能取得70-90萬元的收入經(jīng)營(yíng)權(quán)費(fèi)用。二、參數(shù)預(yù)測(cè)1、 預(yù)估期2011年至2021年，共10年。2、 客房入住率成都目前酒店客房入住率保持在86%至92%之間，參照中國(guó)其他地區(qū)商務(wù)酒店的客房入住率，在營(yíng)運(yùn)穩(wěn)定期，客房入住率取96%。由于商務(wù)式酒店具管理和客戶資源優(yōu)勢(shì)，從營(yíng)運(yùn)第二年開始進(jìn)入穩(wěn)定期。3、 平均房?jī)r(jià)參照成都市精品商務(wù)酒店現(xiàn)有房?jī)r(jià)水平和國(guó)內(nèi)其他地區(qū)城市商務(wù)酒店房?jī)r(jià)水平，應(yīng)該達(dá)到人民幣168-198元/間。 市場(chǎng)分析年?duì)I業(yè)收入的測(cè)算一、客房利潤(rùn)收入：1、主營(yíng)業(yè)務(wù)收入：房屋銷售收入（按規(guī)劃85個(gè)房間計(jì)算）198元/間168元/間 均價(jià)183元/間每天的入住率按96%計(jì)算：82間*183元/間=15006元日收入：82間*183元/間=15006元月收入：15006元*30天=450180元年收入：450180元*12個(gè)月=5402160元2、其他收入：大堂吧（茶樓）及客房酒水食品等，年收入約120萬元。收入合計(jì)：660萬元/年主營(yíng)業(yè)務(wù)支出：1、員工年工資：33人（初定服務(wù)員含后勤、保安、工程等）*1800元/月*12個(gè)月 =712000元2、水電費(fèi)：30000元/月*12個(gè)月=360000元3、一次性用品費(fèi)用（含客源和員工早餐）：340000元/年4、洗滌費(fèi)用：60000元/年5、辦公費(fèi)用：3萬元6、客房員工提成：24*6*365=52000元/年8、店長(zhǎng)績(jī)效提成（用于獎(jiǎng)勵(lì)除服務(wù)員之外的員工）：5萬元。9、職工食堂費(fèi)用（中午和晚餐）：120000元/年10、員工培訓(xùn)費(fèi)、年終福利費(fèi)等開支：180000元11、稅收：300000元/年12、電話、寬帶等通信費(fèi)用：80000元/年13、其他費(fèi)用（電梯維修年檢、滅4害等）：50000元/年14、房屋租賃支出：150萬元/年（3年后逐年5%遞增）合計(jì)：383.50萬元/年其他業(yè)務(wù)成本：60萬元/年。 折舊：56萬元/年成本合計(jì)：499.5萬元/年凈利潤(rùn)：160.50萬元/年第六章 市場(chǎng)分析一、酒店概況至2010年底，成都地區(qū)共有星級(jí)酒店78家，其中五星級(jí)酒店5家（建），四星級(jí)酒店14家，三星級(jí)酒店268家。據(jù)統(tǒng)計(jì)，近年四星級(jí)酒店平均客房入住率保持在70%至80%之間，高星級(jí)酒店的經(jīng)濟(jì)效益普遍較好。在2010年度，本市假日酒店平均的客房入住率達(dá)到74%，三星級(jí)酒店平均的客房入住率達(dá)到78%。商務(wù)酒店在營(yíng)運(yùn)初期，時(shí)值四川旅游危機(jī)，在客源受到較大影響的情形下，其2008年，2009年，2010年的客房入住率仍平均分別達(dá)到63%，67%，71%。假日酒店和花園酒店、三星級(jí)商務(wù)酒店均取得了較理想的投資回報(bào)，并具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。成都地區(qū)的精品商務(wù)酒店業(yè)尚未成熟，游客主要下榻于三星級(jí)酒店，及假日酒店、旅游指定酒店等。而賓館也有次等一點(diǎn)的酒店可供選擇，但它們普遍也提供較低質(zhì)數(shù)的服務(wù)與設(shè)施。四川省的酒店業(yè)在房?jī)r(jià)及入住率方面有著明顯的增長(zhǎng)，可是，需求在2008-2010年因金融危機(jī)、汶川特大地質(zhì)災(zāi)害及其他原因拖慢了，而這情況也隨著國(guó)家大力的道路、城鎮(zhèn)恢復(fù)建設(shè)在2011年開始復(fù)蘇。從資料分析中，推斷成都地區(qū)未來旅游業(yè)發(fā)展是樂觀的，而在順城片區(qū)目前沒有一家精品商務(wù)酒店。而同時(shí)周邊林立的大批寫字樓也提供了我們大量穩(wěn)定的客戶源，加上周邊3家星級(jí)酒店的老化和價(jià)格的高昂。本項(xiàng)目在此區(qū)域的發(fā)展前景非常樂觀。二、酒店經(jīng)營(yíng)指標(biāo)分析成都地區(qū)擁有較豐富的旅游資源、隨著經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，已成為商務(wù)、旅游的集散地，越來越多地吸引國(guó)內(nèi)客人來成都。成都地區(qū)主要旅游經(jīng)濟(jì)指標(biāo)常年保持高速增長(zhǎng)趨勢(shì),為酒店的客源提供了保障。而我項(xiàng)目正處于旅游者理想住宿的“春熙路商業(yè)圈”，在這里向周邊輻射可以達(dá)到成都最繁華的地段，這也是保證我們酒店入住率的一大優(yōu)勢(shì)。酒店入住率據(jù)我向成都市旅游局作出的非正式提問，得知順城地區(qū)的三星級(jí)飯店于2010年的平均房租約為人民幣158元至260元一晚，而入住率約為88%。三、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及發(fā)展態(tài)勢(shì)在2010年末，成都地區(qū)共有105家已評(píng)星級(jí)的酒店，其中五間達(dá)五星級(jí)或以上。共有300家左右達(dá)三星級(jí)或以上的酒店。在成都市區(qū)順城片區(qū)內(nèi)，共有5家三星級(jí)，9家二星級(jí)及6家一星級(jí)及未被評(píng)星的酒店4家、招待所24家。根據(jù)成都市旅游局所提供的資料，目前順城片區(qū)沒有在建的3星以上的酒店和商務(wù)型的酒店。對(duì)順城片區(qū)的投資酒店在15年中短期酒店市場(chǎng)業(yè)發(fā)展前景是樂觀的。經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步得更將有利房?jī)r(jià)及入住率的增長(zhǎng)穩(wěn)定性。長(zhǎng)期來說，順城片區(qū)將有更高檔酒店落成，使整個(gè)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)趨劇烈。市政府不遺余力的推動(dòng)該區(qū)域旅游業(yè)及改善片區(qū)旅游設(shè)施，均會(huì)吸引到本地及外來游客，使該片區(qū)旅游、酒店業(yè)發(fā)展更為興盛。四、項(xiàng)目定位根據(jù)地區(qū)經(jīng)濟(jì)和旅游發(fā)展?fàn)顩r、區(qū)域環(huán)境及發(fā)展趨勢(shì)，項(xiàng)目定位于四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的商務(wù)酒店，設(shè)置簡(jiǎn)單的茶餐廳和會(huì)議室、茶坊。酒店客戶群主要定位于參加各類會(huì)議、進(jìn)行公務(wù)、商務(wù)活動(dòng)，外省、市來成都旅游、出差的人員，即酒店根據(jù)客戶群體定位于商務(wù)、旅游酒店。本區(qū)域四星、五星級(jí)酒店由于房?jī)r(jià)高，相當(dāng)部分客源來自海外和大型企業(yè)的指定消費(fèi)地，其經(jīng)營(yíng)受國(guó)際經(jīng)濟(jì)影響較大，在目標(biāo)區(qū)域內(nèi)，由于一直不缺少濃厚商業(yè)氛圍和環(huán)境條件條件支撐，但是一直沒有出現(xiàn)等同本項(xiàng)目的酒店，在目標(biāo)區(qū)域內(nèi)開發(fā)四星、五星級(jí)酒店風(fēng)險(xiǎn)較大，但對(duì)于商務(wù)酒店風(fēng)險(xiǎn)較小，利潤(rùn)可觀、收益穩(wěn)定。此外，經(jīng)營(yíng)商務(wù)酒店不需要更多的不必要的行政組織減少了成本的開支，也因?yàn)樯虅?wù)酒店的特性和人員要求的多面性，也有效的降低了經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。以國(guó)內(nèi)客戶為主要服務(wù)對(duì)象的一、二、三星級(jí)檔次酒店，隨著我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)向好，各行業(yè)發(fā)展迅速，國(guó)內(nèi)游客、因商因公出差的國(guó)內(nèi)客戶的高需求已不能滿足現(xiàn)代客戶的需求，尤其是在本區(qū)域內(nèi)，交通便利，市場(chǎng)前景較好，所以客戶的要求會(huì)更高。我們的出發(fā)點(diǎn)就是爭(zhēng)取這部分高要求的客人，做出屬于自己的口碑；同時(shí)，隨著，人民生活水平的提高，更多的國(guó)內(nèi)旅游團(tuán)體和自助旅游者將來到本市，而項(xiàng)目地本市中心地段，周邊人文景觀多，再加上價(jià)位適當(dāng)、具有吸引力，將形成價(jià)格和入住率的良好配合，提高經(jīng)營(yíng)效率。對(duì)于某些特殊標(biāo)準(zhǔn)的要求，可以設(shè)置若干高于三星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的套間以備使用。此外，通過加強(qiáng)管理和服務(wù)，商務(wù)酒店的整體水平將不僅僅體現(xiàn)在硬件的星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)上，更體現(xiàn)在配套軟件、管理的星級(jí)水平。17