《酒店項目計劃書》word版.doc

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1、商 務 酒 店項目計劃書2011年6月目錄第一章 項目摘要一、項目概述 二、項目優(yōu)勢 三、項目背景 四、項目投資計劃 第二章 項目公司 一、公司簡介 二、公司結(jié)構(gòu)/管理 三、股權結(jié)構(gòu) 四、項目其他背景 第三章 項目規(guī)劃 一、項目位置二、法律明細三、項目詳細規(guī)劃第四章 項目實施計劃 一、項目建設規(guī)模二、具有新建設酒店的優(yōu)第五章 項目投資分析 一、投資估算二、參數(shù)預測第六章 市場分析第七章 一、商務酒店概況二、酒店經(jīng)營指標分析三、競爭對手及發(fā)展態(tài)勢四、項目定位第一章 項目摘要一、項目概述 隨著人們生活水平的日益提高，對生活質(zhì)量的追求也進一步的完善，商務式酒店將是人們旅游、休閑、渡假、會務的理想會所

2、，也是一種趨勢。 順城街是成都春熙商務圈的重中之重，休閑的綠谷，位于成都市繁盛商業(yè)區(qū)之心腑地帶的商務酒店，交通便利，緊臨交通疏通中心，地理位置十分優(yōu)越 酒店總面積？商務酒店總投資概為430萬元，酒店用地面積260平方米，建筑面積為2300余平方米，主樓8層。27層為客房，8層規(guī)劃用途為茶坊。主樓2層為簡餐茶餐廳（設計餐位數(shù)20人同時用餐）、茶座150米方 新裝修后的商務酒店，憑借專業(yè)酒店管理的優(yōu)勢，結(jié)合現(xiàn)代酒店經(jīng)營的全新理念，商務酒店將成為成都市檔次最高之一的現(xiàn)代商務式酒店。二、項目優(yōu)勢 黃金地段、得天獨厚 采用專業(yè)化商務酒店管理團隊 采用專業(yè)的商務酒店的設計理念 籌建部門成功開發(fā)過多個酒店的

3、設計和施工 專業(yè)的星級酒店服務師進行統(tǒng)一的培訓 現(xiàn)代化的高效益、高社會價值的經(jīng)營管理模式三、項目背景成都是大西南地區(qū)重要的政治、經(jīng)濟、旅游和交通樞紐中心，地勢由西南向東北傾斜，西南部以中山為主，有低山、丘陵和山間谷地；東北部以低山為主，間有中山及河谷盆地。擁有自然生態(tài)淵源國家重點風景名勝區(qū)，并獲得全國旅游生態(tài)城市榮譽，目前擁有峨眉山、青城山、竇關山、天臺山等國家級、省級風景區(qū)多處；龍池，臥龍等國家級、省級自然保護區(qū)3處；龍泉大窯遺址等國家級、省級文保單位17處。成為人們的旅游的新景點。成都市身為政治、經(jīng)濟、文化的中心，目前只有四星級以上酒店15家、五星級酒店6家（1家待建）。而在順城街幅員1公

4、里向周邊擴散，沒有一家商務或經(jīng)濟型的專業(yè)酒店，鑒于現(xiàn)代時尚商務式的酒店在此區(qū)域僅只有我們這一家，開發(fā)該酒店以具備天時、地利、人和。它的新開可進一步緩沖順城街沿線高檔商務酒店緊張的現(xiàn)狀。 四、項目投資計劃補充項目裝修風格？及定位等？（一）投資總額項目投資概算為430萬元（包括場租款（150萬）、裝修費用、基樁及相關前期費用等已完成的投資230萬元）（二）運營計劃根據(jù)項目裝修期計劃，裝修期為圖紙確認后20天；裝修期為3個月。根據(jù)營運收支預估數(shù)據(jù)，預計項目營運2年，即可還清本息。第二章 項目公司一、商務酒店公司簡介商務酒店占地面積260萬平方米，總建筑面積2300余平方米 ，擁有充分體現(xiàn)現(xiàn)代時尚商務

5、，一樓大堂空間100左右多平米，現(xiàn)代化酒店設施、舒適典雅的各式客房90套；有風格各異、環(huán)境幽雅的中西式茶餐廳、先進的一體化衛(wèi)浴設施、高速穩(wěn)定的局域網(wǎng)等相對應的配套設施。有先進完善的設施，能為各種不同規(guī)格的客戶提供高水準的專業(yè)服務。二、公司結(jié)構(gòu)和管理層公司實行單店總經(jīng)理負責制，公司最高權力機構(gòu)為董事會，公司日常經(jīng)營管理由總經(jīng)理負責。公司日常管理機構(gòu)設有店長（總經(jīng)理）、工程部、財務部、前廳部、客房部等?？头恐鞴芸偨?jīng)理前廳經(jīng)理倉庫庫管工程部保潔組保安部茶餐廳客氣主管前廳員工客房員工董事會人員編制 商務酒店定員33人，其中高級管理人員1人，中級管理5人，服務人員27人。全部員工均實行合同制。各類人員按

6、不同崗位技能要求進行上崗前培訓、考試、招聘。另視經(jīng)營的具體情況季節(jié)性招用一部分臨時工。 三、公司股權結(jié)構(gòu)公司由幾位自然人組成的股份有限公司（自然人以公司章程為準）。董事長 、總經(jīng)理 。四、項目其他背景近年，成都市對外經(jīng)濟技術交流飛速發(fā)展，主要經(jīng)濟指標包括旅游業(yè)經(jīng)濟指標保持高速增長；經(jīng)濟地位逾顯突出；成都市已成為重要的人流、物流集散地。經(jīng)前期對該項目區(qū)域調(diào)查了解到相對于快速增長的市場需求，在該區(qū)域內(nèi)急需一家高規(guī)格、高標準的商務酒店。由于該區(qū)域內(nèi)的星級賓館（珠峰酒店、銀河王朝大酒店、綠洲酒店等），有的酒店存在居高不下的房價讓大部門中層階級出差人士望而卻步，有的酒店硬件設施嚴重老化，已達不到現(xiàn)代人出

7、行所追求的溫馨、整潔等要求。所以它的建成將會帶來較好的社會效益和經(jīng)濟效益。第三章 項目規(guī)劃一、項目位置本項目附近有方便的交通網(wǎng)絡。該酒店大門位于成都市最繁華路段順城大街，項目座落于呈長方型地塊的東西側(cè)，而基地的地勢大致平整，政府計劃在5年之內(nèi)改造周邊的新城配套，現(xiàn)已完工有原“熊貓城”的改造。屆時時尚、現(xiàn)代化得酒店將凸現(xiàn)在人們的眼前。二、相關法律文件同意改建的相關部門的批文， 8年以上 租賃經(jīng)營合同。三、項目詳細規(guī)劃1、項目明細酒店是人們用幾小時或幾天時間經(jīng)歷一種與平常生活不同生活方式的地方。酒店不僅應該融入現(xiàn)代生活的情感世界，更應該使其得到更廣闊的延伸。酒店行業(yè)發(fā)展迅速，不光是獨立的個體酒店經(jīng)

8、營者，隨著需求的增長，額外的個人產(chǎn)品和服務的市場需求達到了一個新的高度。這種選擇變得越來越多樣化，從四川省的小旅館、城市里時尚的賓館到個人租住的小屋，什么都有可能。而且還要覺得成都市所住的地方或傳統(tǒng)、古典或是時尚、現(xiàn)代。差別非常大：厚地毯能夠減小聲音，熟悉的環(huán)境和陌生的休息地點，喜歡哪總你在哪里能夠休息得更好，舒適的酒店還是獨家經(jīng)營的。2、客房酒店客房將會由主樓樓層提供。而樓層的標準樓面設計為標準客房，大床房，情侶房。在客房裝修問題上，先成都主要的幾家商務酒店主要選用的是異域風和本地想結(jié)合，但隨著這兩年成都酒店市場的改變和發(fā)展，越來越多的客戶傾向于歐式風格的酒店！原由1、 歐式風格的裝修給人一

9、種尊貴的感覺2、 可以提升酒店的整體形象和酒店的檔次，以此為基礎增加收益點3、 對于商務人事有個更好的商務洽談的典雅的環(huán)境總體來說，客房可根據(jù)其設計分為四種類別，包括 標準房，商務房、情侶房、豪華單人房。3、后勤設施后勤設施包括大堂、接待處、保安及控制室等。其他后勤服務如員工餐廳及廚房、員工更衣室、員工洗手間、樓層工作間及泵房等。大堂在布置和規(guī)劃時按照功能的用處進行劃分，一共分為：休息區(qū)、接待區(qū)、其他功能區(qū)。三大功能區(qū)要在一定意義上分開，但是又要相協(xié)調(diào)。所以大堂的總體規(guī)劃是：以電梯門為基礎點相周邊放射型的規(guī)劃三大功能區(qū)。 4、技術資料根據(jù)所提供資料，樓層面積及宗地面積摘錄如下：面積資料總地上建

10、筑 260平方米總建筑面積 2300平方米停車位： （地下）10個，（場外）50-80個（項目地外50米就是大型的公用停車場，經(jīng)協(xié)商可供我們酒店有償使用）6、裝修期成本預算資料中顯示整個酒店項目的總發(fā)展成本為人民幣四佰六拾萬。改造成本包括租金，工程管理及其他專業(yè)費用，裝修費及不能預見費等。成本明細如下：1 前期費用（租金，記在成本之內(nèi) ） ￥：150萬2 裝修費用（電梯工程、空調(diào)） ￥：230萬3 開辦費 ￥： 50萬總價 ￥：430萬元第四章 項目實施計劃一、項目裝修規(guī)模二、具有新建設酒店的優(yōu)勢酒店企業(yè)的生命期與其他行業(yè)有顯著的不同，酒店企業(yè)通常經(jīng)歷三個階段：起步期、中期以及衰退期，并且生命

11、期都較短，根據(jù)國外的經(jīng)驗表明，一家酒店的平均生命期為20年，通常只有少數(shù)企業(yè)由于不斷創(chuàng)新的緣故使得企業(yè)生命期延長到50到80年。酒店的入住率和收益在起初的2到8年之間，也就是起步期階段基本上增長都非常迅速，并且在開業(yè)后5到10年之間（中期）收益都會維持相當高的水平，之后創(chuàng)利能力逐漸下降（衰退期）。商務酒店（）作為酒店一種新型形態(tài)，其裝修、設施、設備更能夠符合客人的需要，其對酒店經(jīng)營的10年將均處于該酒店高收益、高出租率時期，相對于建成時間較長的同檔次酒店能夠取得更好的收益。第五章 SWOT分析一、具有顯著的成本費用優(yōu)勢酒店的成本費用是影響酒店經(jīng)濟效益的一個重要因素，對于一家新建的酒店土地成本、

12、建造成本、利息費用、家具及固定設施和其他日常運營成本等都是重要的成本費用因素。僅需投入家具、設備和裝修費用酒店即可正式營運，這成為商務酒店取得良好的盈利狀況無可替代的成本費用優(yōu)勢。從目前的預計來看，僅通過酒店大廳和茶座、大廳商務中心的出租承包收入每年就能取得70-90萬元的收入經(jīng)營權費用。二、參數(shù)預測1、 預估期2011年至2021年，共10年。2、 客房入住率成都目前酒店客房入住率保持在86%至92%之間，參照中國其他地區(qū)商務酒店的客房入住率，在營運穩(wěn)定期，客房入住率取96%。由于商務式酒店具管理和客戶資源優(yōu)勢，從營運第二年開始進入穩(wěn)定期。3、 平均房價參照成都市精品商務酒店現(xiàn)有房價水平和國

13、內(nèi)其他地區(qū)城市商務酒店房價水平，應該達到人民幣168-198元/間。 市場分析年營業(yè)收入的測算一、客房利潤收入：1、主營業(yè)務收入：房屋銷售收入（按規(guī)劃85個房間計算）198元/間168元/間 均價183元/間每天的入住率按96%計算：82間*183元/間=15006元日收入：82間*183元/間=15006元月收入：15006元*30天=450180元年收入：450180元*12個月=5402160元2、其他收入：大堂吧（茶樓）及客房酒水食品等，年收入約120萬元。收入合計：660萬元/年主營業(yè)務支出：1、員工年工資：33人（初定服務員含后勤、保安、工程等）*1800元/月*12個月 =712

14、000元2、水電費：30000元/月*12個月=360000元3、一次性用品費用（含客源和員工早餐）：340000元/年4、洗滌費用：60000元/年5、辦公費用：3萬元6、客房員工提成：24*6*365=52000元/年8、店長績效提成（用于獎勵除服務員之外的員工）：5萬元。9、職工食堂費用（中午和晚餐）：120000元/年10、員工培訓費、年終福利費等開支：180000元11、稅收：300000元/年12、電話、寬帶等通信費用：80000元/年13、其他費用（電梯維修年檢、滅4害等）：50000元/年14、房屋租賃支出：150萬元/年（3年后逐年5%遞增）合計：383.50萬元/年其他業(yè)務

15、成本：60萬元/年。 折舊：56萬元/年成本合計：499.5萬元/年凈利潤：160.50萬元/年第六章 市場分析一、酒店概況至2010年底，成都地區(qū)共有星級酒店78家，其中五星級酒店5家（建），四星級酒店14家，三星級酒店268家。據(jù)統(tǒng)計，近年四星級酒店平均客房入住率保持在70%至80%之間，高星級酒店的經(jīng)濟效益普遍較好。在2010年度，本市假日酒店平均的客房入住率達到74%，三星級酒店平均的客房入住率達到78%。商務酒店在營運初期，時值四川旅游危機，在客源受到較大影響的情形下，其2008年，2009年，2010年的客房入住率仍平均分別達到63%，67%，71%。假日酒店和花園酒店、三星級商務

16、酒店均取得了較理想的投資回報，并具有一定的抗風險能力。成都地區(qū)的精品商務酒店業(yè)尚未成熟，游客主要下榻于三星級酒店，及假日酒店、旅游指定酒店等。而賓館也有次等一點的酒店可供選擇，但它們普遍也提供較低質(zhì)數(shù)的服務與設施。四川省的酒店業(yè)在房價及入住率方面有著明顯的增長，可是，需求在2008-2010年因金融危機、汶川特大地質(zhì)災害及其他原因拖慢了，而這情況也隨著國家大力的道路、城鎮(zhèn)恢復建設在2011年開始復蘇。從資料分析中，推斷成都地區(qū)未來旅游業(yè)發(fā)展是樂觀的，而在順城片區(qū)目前沒有一家精品商務酒店。而同時周邊林立的大批寫字樓也提供了我們大量穩(wěn)定的客戶源，加上周邊3家星級酒店的老化和價格的高昂。本項目在此區(qū)

17、域的發(fā)展前景非常樂觀。二、酒店經(jīng)營指標分析成都地區(qū)擁有較豐富的旅游資源、隨著經(jīng)濟的高速發(fā)展，已成為商務、旅游的集散地，越來越多地吸引國內(nèi)客人來成都。成都地區(qū)主要旅游經(jīng)濟指標常年保持高速增長趨勢,為酒店的客源提供了保障。而我項目正處于旅游者理想住宿的“春熙路商業(yè)圈”，在這里向周邊輻射可以達到成都最繁華的地段，這也是保證我們酒店入住率的一大優(yōu)勢。酒店入住率據(jù)我向成都市旅游局作出的非正式提問，得知順城地區(qū)的三星級飯店于2010年的平均房租約為人民幣158元至260元一晚，而入住率約為88%。三、競爭對手及發(fā)展態(tài)勢在2010年末，成都地區(qū)共有105家已評星級的酒店，其中五間達五星級或以上。共有300家

18、左右達三星級或以上的酒店。在成都市區(qū)順城片區(qū)內(nèi)，共有5家三星級，9家二星級及6家一星級及未被評星的酒店4家、招待所24家。根據(jù)成都市旅游局所提供的資料，目前順城片區(qū)沒有在建的3星以上的酒店和商務型的酒店。對順城片區(qū)的投資酒店在15年中短期酒店市場業(yè)發(fā)展前景是樂觀的。經(jīng)濟的穩(wěn)步得更將有利房價及入住率的增長穩(wěn)定性。長期來說，順城片區(qū)將有更高檔酒店落成，使整個市場的競爭轉(zhuǎn)趨劇烈。市政府不遺余力的推動該區(qū)域旅游業(yè)及改善片區(qū)旅游設施，均會吸引到本地及外來游客，使該片區(qū)旅游、酒店業(yè)發(fā)展更為興盛。四、項目定位根據(jù)地區(qū)經(jīng)濟和旅游發(fā)展狀況、區(qū)域環(huán)境及發(fā)展趨勢，項目定位于四星級標準的商務酒店，設置簡單的茶餐廳和會

19、議室、茶坊。酒店客戶群主要定位于參加各類會議、進行公務、商務活動，外省、市來成都旅游、出差的人員，即酒店根據(jù)客戶群體定位于商務、旅游酒店。本區(qū)域四星、五星級酒店由于房價高，相當部分客源來自海外和大型企業(yè)的指定消費地，其經(jīng)營受國際經(jīng)濟影響較大，在目標區(qū)域內(nèi)，由于一直不缺少濃厚商業(yè)氛圍和環(huán)境條件條件支撐，但是一直沒有出現(xiàn)等同本項目的酒店，在目標區(qū)域內(nèi)開發(fā)四星、五星級酒店風險較大，但對于商務酒店風險較小，利潤可觀、收益穩(wěn)定。此外，經(jīng)營商務酒店不需要更多的不必要的行政組織減少了成本的開支，也因為商務酒店的特性和人員要求的多面性，也有效的降低了經(jīng)營風險。以國內(nèi)客戶為主要服務對象的一、二、三星級檔次酒店，隨著我國宏觀經(jīng)濟向好，各行業(yè)發(fā)展迅速，國內(nèi)游客、因商因公出差的國內(nèi)客戶的高需求已不能滿足現(xiàn)代客戶的需求，尤其是在本區(qū)域內(nèi)，交通便利，市場前景較好，所以客戶的要求會更高。我們的出發(fā)點就是爭取這部分高要求的客人，做出屬于自己的口碑；同時，隨著，人民生活水平的提高，更多的國內(nèi)旅游團體和自助旅游者將來到本市，而項目地本市中心地段，周邊人文景觀多，再加上價位適當、具有吸引力，將形成價格和入住率的良好配合，提高經(jīng)營效率。對于某些特殊標準的要求，可以設置若干高于三星級標準的套間以備使用。此外，通過加強管理和服務，商務酒店的整體水平將不僅僅體現(xiàn)在硬件的星級標準上，更體現(xiàn)在配套軟件、管理的星級水平。17