某住宅小區(qū)物業(yè)管理實(shí)施方案

2019整理的各行業(yè)企管，經(jīng)濟(jì)，房產(chǎn)，策劃，方案等工作范文，希望你用得上，不足之處請指正金壇左鄰右里小區(qū)物業(yè)管理方案金壇市鑫盛物業(yè)管理有限公司地址：春風(fēng)新村桃園1號樓東側(cè)電話：0519-傳真：0519-郵編：目 錄第一部分整體管理目標(biāo)和理念2第二部分 管理架構(gòu)和人員配備、管理及開辦費(fèi)用測算8第一章 管理架構(gòu)8第二章 管理人員配備9第三章 員工培訓(xùn)和考核10第四章 員工的儀表、行為規(guī)范12第五章 員工獎懲機(jī)制14第六章 開辦費(fèi)用測算17第三部分 管理規(guī)章制度24第四部分 各項(xiàng)管理具體實(shí)施方案35第一章 總體管理目標(biāo)35第二章 房屋和設(shè)施、設(shè)備管理方案35第三章 安保管理方案37第四章 清潔衛(wèi)生管理方案40第五章 綠化管理方案42第六章 檔案的建立與管理44第七章 社區(qū)文化建設(shè)45第八章 協(xié)助業(yè)主委員會籌建工作48第五部分前期物業(yè)管理服務(wù)方案49第一章前期介入49第二章入住管理52第三章 裝修管理53第四章入住期間的安全防范措施55第六部分 經(jīng)營核算56第一部分整體管理目標(biāo)和理念左鄰右里以其優(yōu)越的布局、高檔的配置和建筑的現(xiàn)代風(fēng)格，構(gòu)筑了具有現(xiàn)代生活氣息的城市景觀，是集多元化、時尚化、現(xiàn)代化于一體的高檔次住宅小區(qū)。左鄰右里作為面向高檔次的住宅小區(qū)，必須具有高標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理服務(wù)來打造舒適的生活、居住環(huán)境。我們有信心、也有能力將該小區(qū)打造成金壇高品住宅小區(qū)優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理的象征。針對該小區(qū)的總體概況和各個要素，確立了以下整體的管理設(shè)想及策劃方案。一、管理基本定位第一步（從房產(chǎn)銷售開始到房屋銷售結(jié)束）：物業(yè)管理以房屋銷售為中心，促進(jìn)配合開發(fā)公司的房屋銷售物業(yè)管理的好壞必將直接影響到房屋的銷售，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理將形成良好的市場口碑，對房屋的銷售起到無形的宣傳作用，反之將成為銷售的阻礙。在此期間，物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量是關(guān)鍵，性價比高的物業(yè)管理對房屋的銷售將起到積極作用，根據(jù)這一特點(diǎn)，在管理初期加強(qiáng)物業(yè)管理的品牌效應(yīng)，集中管理優(yōu)勢，盡快創(chuàng)出該住宅小區(qū)的物業(yè)管理品牌，形成良好的市場口碑，促進(jìn)房屋的銷售。第二步：該住宅小區(qū)房屋銷售結(jié)束以后此后的物業(yè)管理進(jìn)入成熟期，隨著業(yè)主委員會的成立，工作重心轉(zhuǎn)移到與業(yè)主委員會的配合，積極配合與其開展延伸服務(wù)，促進(jìn)物業(yè)增值、保值，打造該住宅小區(qū)在金壇市住宅小區(qū)中的領(lǐng)頭地位，達(dá)到社會效益和經(jīng)濟(jì)效益的雙豐收。二、管理理念定位樹立“以品質(zhì)為重，以服務(wù)為尊”的理念，抓住“運(yùn)轉(zhuǎn)良好的小區(qū)設(shè)施設(shè)備、安全溫馨的生活環(huán)境、賞心悅目的小區(qū)風(fēng)景” 三個保障。（一）樹立“以品質(zhì)為重，以服務(wù)為尊”的理念堅(jiān)持“以管理服務(wù)于人，以服務(wù)奉獻(xiàn)于人、以誠心打動人、用信譽(yù)塑造人”，打造鑫盛物業(yè)優(yōu)質(zhì)服務(wù)的品牌。不斷聽取小區(qū)業(yè)主和使用人的合理化建議和要求，及時彌補(bǔ)工作中的缺陷與不足，提供最優(yōu)質(zhì)的服務(wù)、最貼心的關(guān)懷。該小區(qū)作為較高檔的住宅小區(qū)，其特點(diǎn)決定了物業(yè)管理工作開展的標(biāo)準(zhǔn)更應(yīng)體現(xiàn)出一種“舒適、安全、尊貴”。我們秉著真誠的態(tài)度，以高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求的標(biāo)準(zhǔn)，為業(yè)主締造最純粹的感性，使業(yè)主充滿享受居住的舒適與生活的便捷。舒適：物業(yè)管理的舒適體現(xiàn)在“溫暖、潔凈、方便、快捷”的人居環(huán)境上，居住環(huán)境應(yīng)該首先注重“舒適”的一面，以滿足其“生理上的基本需求”。安全：安全防范是物業(yè)管理公司的專業(yè)服務(wù)，我公司將從治安、消防、車輛三個方面來搞好管理工作，同時為了滿足業(yè)主（使用人）的“安全需求”需要出發(fā)制定出相應(yīng)的管理制度和應(yīng)急預(yù)案。尊貴：“以人為尊”、“以人為本”的一貫服務(wù)理念能讓業(yè)主或使用人體現(xiàn)到生活尊貴的一面。高品質(zhì)的物業(yè)管理將使業(yè)主（使用人）感受到檔次和身份的象征，通過我們的管理，力求讓業(yè)主（使用人）滿足“受人尊重的需求”。（二）抓住三個保障：“運(yùn)轉(zhuǎn)良好的小區(qū)設(shè)施設(shè)備、安全溫馨的生活環(huán)境、賞心悅目的小區(qū)風(fēng)景”。運(yùn)轉(zhuǎn)良好的小區(qū)設(shè)施設(shè)備要保證小區(qū)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，最基本的條件就是保證小區(qū)各種設(shè)施設(shè)備的可靠運(yùn)行。選派綜合素質(zhì)好、技術(shù)精的技術(shù)人員對小區(qū)的設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理和維護(hù)，對小區(qū)的水電設(shè)備、智能化設(shè)施等進(jìn)行定期的養(yǎng)護(hù)，保證小區(qū)設(shè)施設(shè)備常年運(yùn)轉(zhuǎn)良好。安全溫馨的居住環(huán)境小區(qū)安全是正常居住、生活的基本保障，通過我公司的努力，營造小區(qū)安全溫馨的工作環(huán)境，保障監(jiān)控設(shè)施、消防等安保設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，確保無重大治安案件。賞心悅目的小區(qū)風(fēng)景居住生活環(huán)境的舒適、整潔會給人一個好的心情，在做好小區(qū)清潔工作的同時，我們側(cè)重抓好小區(qū)內(nèi)的花卉以及環(huán)境的綠化工作，做到小區(qū)內(nèi)外的花卉、樹木生長正常，布局合理。三、管理方式將該住宅小區(qū)的物業(yè)管理按照按江蘇省住宅物業(yè)管理服務(wù)等級四級標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施進(jìn)行管理。在管理合同期內(nèi)制定年度管理目標(biāo)，在經(jīng)濟(jì)上實(shí)行獨(dú)立核算自負(fù)盈虧，實(shí)現(xiàn)社會效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益的同步發(fā)展。四、管理目的1、保持和提高物業(yè)的完好程度。通過加強(qiáng)對整體物業(yè)管理的養(yǎng)護(hù)和對人的管理和服務(wù)，以防止使用不當(dāng)，損壞物業(yè)。2、創(chuàng)造良好環(huán)境，統(tǒng)籌安排小區(qū)各項(xiàng)設(shè)施的管理養(yǎng)護(hù)，強(qiáng)化宣傳，對業(yè)主和使用人進(jìn)行依法管理約束，共同維護(hù)小區(qū)環(huán)境。3、維護(hù)業(yè)主和使用人的權(quán)益。加強(qiáng)對業(yè)主（使用人）的行為管理、維護(hù)業(yè)主的整體利益，從而有利于每一位業(yè)主和使用人。4、加強(qiáng)對該住宅小區(qū)實(shí)施社會化、專業(yè)化、一體化管理，不斷提高服務(wù)管理質(zhì)量，維護(hù)和提高房產(chǎn)公司和物業(yè)公司的社會聲譽(yù)。5、以良好的售后服務(wù)建立該住宅小區(qū)的品牌形象，以高附加值回饋業(yè)主，使物業(yè)開發(fā)、管理處于良性循環(huán)。五、管理原則根據(jù)全國物業(yè)管理?xiàng)l例、江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例及其實(shí)施細(xì)則，本著“以樓養(yǎng)樓，略有節(jié)余”和“精干高效、優(yōu)質(zhì)服務(wù)”的管理原則，實(shí)行“管、養(yǎng)、修、服務(wù)”為一體的綜合管理。六、管理內(nèi)容1、小區(qū)房屋建筑本體公用部分（樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設(shè)備房等）的維修，養(yǎng)護(hù)管理。2、小區(qū)房屋建筑本體公用設(shè)施設(shè)備（公用的上下水管管道、落水管、公用照明、加壓供水設(shè)備、配電系統(tǒng)、樓內(nèi)消防設(shè)備等）的維修，養(yǎng)護(hù)，管理和運(yùn)行服務(wù)。3、小區(qū)規(guī)劃紅線內(nèi)屬物業(yè)管理范圍的市政公用設(shè)施（道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、停車場等）的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。4、小區(qū)規(guī)劃紅線內(nèi)屬配套服務(wù)設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。5、公共環(huán)境（包括公共場地、房屋建筑物公用部位）的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運(yùn)。6、交通、車輛行駛和停泊管理。7、配合和協(xié)助當(dāng)?shù)嘏沙鏊M(jìn)行安全監(jiān)控和巡視等安護(hù)工作。8、消防管理。9、小區(qū)文化娛樂活動。10、其他特約服務(wù)。11、物業(yè)管理檔案、資料。七、總體目標(biāo)和創(chuàng)優(yōu)目標(biāo)實(shí)施方案（一）總體目標(biāo)在管理合同期內(nèi)將該住宅小區(qū)管理成“舒適、安全、文明”的住宅小區(qū)。根據(jù)委托管理事項(xiàng)和國家、省、市物業(yè)管理分項(xiàng)考核標(biāo)準(zhǔn)，使本住宅小區(qū)達(dá)到硬件指標(biāo)。（二）創(chuàng)優(yōu)實(shí)施方案1.準(zhǔn)備階段成立達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)工作領(lǐng)導(dǎo)小組，并制定詳細(xì)的達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)計(jì)劃；加強(qiáng)員工隊(duì)伍建設(shè)，強(qiáng)化員工團(tuán)隊(duì)精神。2.實(shí)施階段做好達(dá)標(biāo)宣傳工作；做好員工培訓(xùn)工作，提高管理水平；對照創(chuàng)優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)，參照先進(jìn)管理，對薄弱環(huán)節(jié)、不足之處加以改進(jìn)；按計(jì)劃分配任務(wù)，責(zé)任到部門、到人，簽定責(zé)任書；定期進(jìn)行自檢，不斷改進(jìn)、總結(jié)；迎接考評，實(shí)現(xiàn)創(chuàng)優(yōu)目標(biāo)。第二部分 管理架構(gòu)和人員配備、管理及開辦費(fèi)用測算第一章 管理架構(gòu)根據(jù)該住宅小區(qū)的實(shí)際情況，從節(jié)省人力、物力的角度出發(fā)，不設(shè)置一些專門的機(jī)構(gòu)，一專多能，重在管理。管理處設(shè)置一個中心、三個部門，即：客服中心和工程維修部、安保部、環(huán)境部，按照各自的分工負(fù)責(zé)本部門的工作。機(jī)構(gòu)設(shè)置圖：委托方（匯景房產(chǎn)開發(fā)公司）金壇鑫盛物業(yè)有限公司左鄰右里管理處客服中心環(huán)境部安保部維修部科清潔管理綠化管理秩序管理消防管理車輛管理房屋維修設(shè)備管理裝修管理有償維修財(cái)務(wù)管理文檔管理接待管理社區(qū)文化第二章 管理人員配備本著“精干、高效，以崗定人”的原則確定人員編制，建立一支年輕化、專業(yè)化，高素質(zhì)、復(fù)合型的管理隊(duì)伍，實(shí)施先進(jìn)管理理念，保證各項(xiàng)工作高效、快速的開展，該住宅小區(qū)實(shí)施專業(yè)化的物業(yè)管理與服務(wù)。在保證各項(xiàng)管理工作有效落實(shí)的基礎(chǔ)上，盡可能的節(jié)省人工開支，以使有限的經(jīng)濟(jì)來源更好的發(fā)揮其效能。一、配備原則1、堅(jiān)持高素質(zhì)、業(yè)務(wù)精的高層次配備原則；2、力求精干、高效、實(shí)用；3、熱愛物業(yè)管理工作，有創(chuàng)新、奉獻(xiàn)精神。二、管理人員的配備分類和數(shù)量：（僅限一期前期交付人員配置）崗 位崗位及人數(shù)人 數(shù)備 注管理處主 任1全面負(fù)責(zé)小區(qū)的管理安保部主管1負(fù)責(zé)安護(hù)隊(duì)員的全面管理保安員（兼消防員、車管員）12維護(hù)小區(qū)公共秩序工程維修部主管1前期管理面積較小暫時可不設(shè)主管維修工1主管1人，維修1人環(huán)境部主管1前期管理面積較小暫時可不設(shè)主管清 衛(wèi)3小區(qū)道路、樓道清掃等綠化工1負(fù)責(zé)小區(qū)的綠化工作客服中心主管1前期管理面積較小暫時可不設(shè)主管接待與財(cái)務(wù)各1人2負(fù)責(zé)與業(yè)主（使用人）之間的聯(lián)系合 計(jì)24三、人員配備標(biāo)準(zhǔn)分類崗位職責(zé)具備條件客服中心主 任全面負(fù)責(zé)小區(qū)物業(yè)管理工作大專以上文化，協(xié)調(diào)管理能力強(qiáng)，有2年以上物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，接待員會計(jì)負(fù)責(zé)接待受理業(yè)主（使用人）的投訴，管理公司發(fā)放的文件和小區(qū)技術(shù)檔案資料，分類整理各類工作記錄表格，兼電腦員，負(fù)責(zé)小區(qū)的文化宣傳工作，落實(shí)各項(xiàng)小區(qū)服務(wù)措施中專以上學(xué)歷，懂檔案管理，有物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)1年以上工程維修部維修工負(fù)責(zé)小區(qū)的房屋和設(shè)施、設(shè)備的管理、維修具有初級以上技術(shù)職稱安保部班長全面負(fù)責(zé)小區(qū)的治安、消防和車輛管理工作高中文化、退伍軍人，有3年的物業(yè)公司治安隊(duì)管理經(jīng)驗(yàn)保安負(fù)責(zé)小區(qū)治安、消防、車輛管理工作高中文化，35歲以下，退伍軍人環(huán)保部道路保潔負(fù)責(zé)小區(qū)各主、干支道清掃、垃圾清運(yùn)、消毒勤勞樓道保潔負(fù)責(zé)小區(qū)樓道的保潔勤勞綠化養(yǎng)護(hù)負(fù)責(zé)小區(qū)綠化養(yǎng)護(hù)工作有多年綠化養(yǎng)護(hù)工作經(jīng)驗(yàn)第三章 員工培訓(xùn)和考核人是企業(yè)中最重要的資源，物業(yè)管理的經(jīng)營就是人與人之間的往來，企業(yè)中人力資源反映了企業(yè)競爭力的強(qiáng)弱，而教育和培訓(xùn)是提高企業(yè)人員素質(zhì)的重要手段，所以我們把培訓(xùn)人才作為實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理現(xiàn)代化的基礎(chǔ)環(huán)節(jié)和可靠保證。一、培訓(xùn)目標(biāo)規(guī)范員工培訓(xùn)考核工作，使員工培訓(xùn)工作系統(tǒng)化、規(guī)范化，最終使員工具備滿足工作需要的知識和技能，提高管理處全體員工的專業(yè)水平以及服務(wù)意識，培養(yǎng)愛崗敬業(yè)的精神，增強(qiáng)隊(duì)伍的凝聚力、穩(wěn)定性，為管好小區(qū)提供人力資源保證，確保管理人員合格上崗。二、培訓(xùn)方式（一）外派培訓(xùn)：積極開展行業(yè)交流，每年組織一次市優(yōu)、示范小區(qū)參觀，引進(jìn)新觀念、新理論、新思維，達(dá)到實(shí)踐和理論的結(jié)合；選送業(yè)務(wù)骨干參加行業(yè)主管組織的物業(yè)管理培訓(xùn)班，接受新事物，學(xué)習(xí)好方法，提高業(yè)務(wù)能力。（二）崗位培訓(xùn)針對不同崗位集中授課進(jìn)行崗前培訓(xùn)，實(shí)地跟班，以老帶新進(jìn)行崗中培訓(xùn)。（三）會議討論針對日常管理工作中發(fā)現(xiàn)的典型案例組織管理處各類人員進(jìn)行討論，提高員工實(shí)際工作能力。三、培訓(xùn)計(jì)劃培訓(xùn)計(jì)劃注重分階段培訓(xùn)，分為接管前集中強(qiáng)化培訓(xùn)、日常管理培訓(xùn)。培訓(xùn)階段培訓(xùn)對象培訓(xùn)內(nèi)容目標(biāo)及效果培訓(xùn)時間接管前培訓(xùn)全體員工小區(qū)概況、崗位制度、工作流程、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)技巧、物業(yè)管理知識等通過崗前培訓(xùn)，使小區(qū)各類管理人員基本具備上崗能力接管前日常管理培訓(xùn)新進(jìn)員工管理處概況、管理處規(guī)章制度、物業(yè)管理基本知識、崗位基本技能培訓(xùn)等具備上崗基本能力進(jìn)入管理處一周內(nèi)管理人員物業(yè)管理法規(guī)文件、崗位技能技巧培訓(xùn)等提高管理服務(wù)能力水平常年進(jìn)行操作層培訓(xùn)崗位技能技巧、服務(wù)意識、溝通能力提高服務(wù)水平常年進(jìn)行全體員工儀容儀表、文明禮貌用語、服務(wù)行為規(guī)范建立良好的公司文化氛圍常年進(jìn)行第四章 員工的儀表、行為規(guī)范物業(yè)管理是該住宅小區(qū)的一個組成部分，員工的儀容儀表，標(biāo)志著物業(yè)公司形象，也是小區(qū)業(yè)主（使用人）開展小區(qū)活動的對外窗口。物業(yè)管理員工的外在表現(xiàn)形式是缺一不可的，要求我們每個員工對自己的行為有一個準(zhǔn)確的任職，將儀表、儀容、言行舉止形象作為一項(xiàng)長期的工作常抓不懈，全面提高企業(yè)的信譽(yù)度和公司形象。一、著裝所有員工一律穿制服上崗。二、儀表行為規(guī)范1、公司各崗位員工上班時間必須穿規(guī)定制服，制服應(yīng)干凈、整齊、筆挺。2、穿西裝制服時，領(lǐng)帶必須結(jié)正，不得卷起衣袖和褲腳。3、制服外不得顯露個人衣物和物品，制服口袋不要裝過大的物品以免鼓起。4、上崗時必須佩戴工作牌，工作牌應(yīng)端正佩戴于左胸。5、男員工不得留長發(fā)，女員工不得濃妝艷抹，時刻保持良好形象。三、儀態(tài)行為規(guī)范1、面對業(yè)主（或客人）應(yīng)隨時保持微笑，不準(zhǔn)給業(yè)主（或客人）看臉色，向業(yè)主（或客人）發(fā)脾氣。2、和業(yè)主交談時應(yīng)全神貫注，雙眼注視對方，適當(dāng)?shù)攸c(diǎn)頭稱是。不得東張西望、心不在焉。3、在業(yè)主面前不準(zhǔn)做不雅或不尊敬的動作，如雙手叉腰、撓頭、挖耳等。4、上崗時不得哼歌曲、吹口哨、跺腳等。5、不得當(dāng)眾整理個人衣物、化妝等。6、行走時不要勾肩搭背，與業(yè)主相遇應(yīng)靠邊而走，不得從二人中穿行，請人讓路要講對不起，不得橫沖直撞，粗俗無禮。7、上班時間不準(zhǔn)大聲說話、談笑、喊叫、亂丟亂碰物品，以免發(fā)出不必要的聲響影響他人工作。8、咳嗽、打噴嚏時應(yīng)轉(zhuǎn)身向后，并說對不起。9、員工在工作、打電話或工作與人交談時，如有業(yè)主走近，應(yīng)立即打招呼或點(diǎn)頭同意，表示注意到他（她）的來臨，不準(zhǔn)毫無表示或裝作沒看見。10、在為業(yè)主服務(wù)時不得流露出不耐煩、不高興、冷淡的表情，應(yīng)做到親切、友好、精神飽滿、不卑不亢。11、上班時要保持良好的坐姿或站姿，不得東歪西倒前傾后靠，不得伸懶腰。第五章 員工獎懲機(jī)制我們將實(shí)行獎勤罰懶，根據(jù)公司檢查考核以及業(yè)主對小區(qū)管理處工作的考評，每季度評出最佳工作人員以及不稱職的員工，得到榮譽(yù)的進(jìn)行獎勵，不稱職員工進(jìn)行待崗培訓(xùn)、限期改進(jìn)、辭退等階段的處理；根據(jù)每季度的考評結(jié)果年末對管理處全年工作進(jìn)行綜合評議，評出管理處先進(jìn)個人。一、目的為維護(hù)公司聲譽(yù)，加強(qiáng)企業(yè)管理，提高管理水平，在加強(qiáng)事項(xiàng)教育的同時，對違反公司制度的員工給予必要的紀(jì)律處分。二、種類（一）警告適用于第一次觸犯輕微過失的規(guī)定。（二）嚴(yán)重警告適用于第一次觸犯重大過失的規(guī)定及受過三次嚴(yán)重警告者（三）最后警告適用于第二次觸犯重大過失的規(guī)定及受過三次嚴(yán)重警告者（四）開除（或辭退）適用于觸犯開除規(guī)定以及受過二次最后警告者。三、過失性質(zhì)（一）輕微過失（違反下列一項(xiàng)者，給予警告一次）1、一個月遲到或早退三次；2、違反保安制度，拒絕保安人員檢查；3、違反安全制度但未造成后果；4、在小區(qū)內(nèi)行為不檢點(diǎn)，如大聲喧嘩、追逐打鬧；5、不講衛(wèi)生，在小區(qū)公共場所說臟話，亂扔雜物、煙蒂及隨地吐痰；6、工作時間做私活、吃零食、喝酒、串崗閑聊；7、由于工作過失，造成公司財(cái)務(wù)損失達(dá)成100元以上1000元以下；8、業(yè)主連續(xù)三次反映工作態(tài)度不好（經(jīng)查屬實(shí)）；9、私扣業(yè)主（使用人）提出的一般意見。（二）嚴(yán)重過失（違反下列一項(xiàng)者，給予嚴(yán)重警告一次）：1、曠工一天；2、利用職務(wù)之便收取戶主或客戶錢物；3、對業(yè)主（使用人）態(tài)度蠻橫；4、公開頂撞上級，不服從指揮或故意消極怠工；5、由于工作過失，造成公司財(cái)務(wù)損失價值1000以上3000元以下。（三）重大警告（違反下列一項(xiàng)者，給予最后警告一次）：1、連續(xù)曠工三天；2、接受賄賂；3、毆打他人或相互打架斗毆4、由于工作過失，造成公司財(cái)務(wù)損失價值達(dá)3000元以上。（四）開除（犯有下列錯誤，立即予以開除或辭退）1、連續(xù)曠工七天或一年內(nèi)累計(jì)曠工十五天；2、偷竊公司、同事或業(yè)主財(cái)務(wù)；3、用非法手段涂改原始記錄，竊取賬單或單據(jù)，從不牟取私利；4、嚴(yán)重玩忽職守，給業(yè)主（使用人）或公司利益造成重大損失；5、威脅上級，侮辱刁難業(yè)主及來訪客人；6、因觸犯國家法律而被公安司法機(jī)關(guān)拘審；7、犯有其他嚴(yán)重錯誤。四、獎勵條例（一）獎勵對象1、在改進(jìn)公司經(jīng)營管理，提高經(jīng)濟(jì)效益和管理效益方面有顯著成績者；2、工作努力，深得業(yè)主表揚(yáng)者；3、在危急時刻為保護(hù)他人生命安全，保護(hù)小區(qū)財(cái)產(chǎn)方面有特殊成績者；4、在防止業(yè)主被盜、丟失等事故方面有貢獻(xiàn)者；5、因其行為為公司帶來榮譽(yù)者；（二）獎勵辦法凡符合獎勵條件者，經(jīng)公司批準(zhǔn)予以確認(rèn)，獎勵形式。1、全公司通報(bào)表揚(yáng)；2、頒發(fā)獎品或獎金；3、特別加薪；4、晉級第六章 開辦費(fèi)用測算前期開辦費(fèi)用的組成:1、 施工末期與交房期之間1個月的所有人員工資福利2、 管理處固定資產(chǎn)的購置3、 管理處所有的法律文書、運(yùn)行表單、辦公用品的印刷和購置4、 工程、保潔、綠化等工具的采購、庫房設(shè)施的購置5、 管理處員工的統(tǒng)一服裝、勞保用品的采購6、 管理處籌備期的辦公費(fèi)用7、 其 他一、工資福利勞保費(fèi)用序號崗位人數(shù)工資標(biāo)準(zhǔn)月度工資1管理處主任13500.003500.002會計(jì)11500.001500.003客服主管11500.001500.004保安主管11500.001500.005環(huán)境主管11200.001200.006工程主管11500.001500.007維修工11200.001200.008客服接待11200.001200.009安護(hù)員121100.0013200.0010保潔員3800.002400.0011綠化工1850.00850.0012合計(jì)29550.0013法定加班費(fèi)，春節(jié)、元旦、五一、國慶共10天的300%加班費(fèi)。及周六周日其他突擊加班費(fèi)用計(jì)(月工資總和乘1.3系數(shù)) 243179.0014社會統(tǒng)籌24230.0014720.0015工作服、勞保用品24440.0010560.0016中秋、端午、春節(jié)福利24300.007200.0017人身意外保險(xiǎn)費(fèi)1220.00240.0018小計(jì)65449.00二、固定資產(chǎn)的購置序 號名 稱數(shù) 量單 價金 額1辦公桌椅5套350.001750.002會議桌椅1套2000.002000.003檔案柜5套600.003000.004員工更衣柜10組450.004500.005高壓沖洗泵1臺1750.001750.006保險(xiǎn)柜1臺1450.001450.007對講機(jī)16部900.0014400.008電腦3臺5000.0015000.009打印機(jī)2臺800.001600.0010復(fù)印機(jī)1臺8000.008000.0011傳真機(jī)1套1300.001300.0012高效吸塵器1套1200.001200.0013電 錘1套1500.001500.0014管道疏通機(jī)1套1650.001650.0015七米拉伸梯1套1600.001600.0016電焊機(jī)1套1000.001000.00172匹空調(diào)2臺4000.008000.0018合計(jì)69700.00三、各類工具的購置序 號名 稱數(shù) 量單 價金 額13米人子梯1只550.00550.002切割機(jī)1臺1000.001000.003接線盤1盤280.00280.004手電鉆1只300.00300.005萬用表1只110.00110.006絕緣搖表1只220.00220.007鉗形電流表1只120.00120.008液壓壓線鉗1只260.00260.009電烙鐵1只150.00150.0010電話壓線鉗1只46.0046.0011手持式測溫儀1只250.00250.0012塑柄一字起5只5.0025.0013塑柄十字起5只5.0025.0014電筆2只2.004.0015老虎鉗2只11.0022.0016尖嘴鉗2只11.0022.0017斜口鉗2只13.0026.0018剝線鉗2只15.0030.0019梅花扳手1套175.00175.0020呆扳手1套180.00180.0021強(qiáng)光燈10臺90.00900.0022內(nèi)六角扳手2套20.0040.0023鐵錘5只17.0085.0024管子鉗1套380.00380.0025鋸弓5套20.00100.0026套筒扳手1套180.00180.0027平板銼刀2只7.0014.0028三抓拉起1套140.00140.0029ABS工具箱2只55.00110.0030玻璃刮2套16.0032.0031涂抹器5套20.00100.0032噴壺10只9.0090.0033手刷10把4.0040.0034恭刷10把2.0020.00352M伸縮桿5根40.00200.0036拖把20條7.00140.0037掃帚20把3.0060.0038簸箕20個4.0080.0039玻璃鏟刀5把10.0050.0040雞毛撣10個2.0020.0041地刷5把4.0020.0042塵推5套40.00200.0043塵推布頭10套20.00200.0044夾紙鉗14把3.0042.0045水管100米3.00300.0046推水刮10把20.00200.0047垃圾收集車5輛1500.007500.0048貨架2組800.001600.00合計(jì)16638.00四、首次綠化、保潔耗材費(fèi)用序號名 稱單位數(shù)量單價/元金額/元1全能清潔劑加侖1020.00200.002酸性清潔劑加侖519.0095.003玻璃清潔劑加侖1020.00200.004氯水消毒清潔劑加侖1032.00320.005毛巾?xiàng)l205.00100.006膠靴雙820.00160.007塑膠手套付203.0060.008大垃圾袋只10000.5500.009小垃圾袋卷5001.00500.0010鏟刀刀片片101.0010.0011衛(wèi)生球個201.0020.0012水拔子個85.0040.0013涂抹器布頭個206.00120.0014玻璃刮皮條根205.00100.0015肥皂粉袋503.00150.0016除蟲劑瓶1020.00200.0017復(fù)合肥料袋580.00400.00合 計(jì)3175.00五、前期辦公投入費(fèi)用序號項(xiàng) 目內(nèi) 容計(jì)算單位數(shù)量單價(元/)金 額備 注1電話安裝費(fèi)用程控交換機(jī)部1 3500.003500.00各辦公部門內(nèi)部通訊電話分機(jī)部560.00300.00中繼線路條5308.001540.00寬帶網(wǎng)絡(luò)條11200.001200.002法律文書制作1、 每戶業(yè)主的物業(yè)管理合同、公約2、 運(yùn)行記錄本3、 二次裝修管理規(guī)定等批15000.005000.00用于業(yè)主和內(nèi)部運(yùn)轉(zhuǎn)3辦公用品費(fèi)用打印紙、箱1700.00700.00文具批1400.00400.00檔案盒、卷皮只1005.00500.00制度上墻只840.00320.00打印耗材只1600.00600.004培訓(xùn)費(fèi)人員招聘廣告次21200.002400.00人員培訓(xùn)費(fèi)1000.001000.005合 計(jì)-17460.00說 明：各級政府的職能主管部門對物業(yè)管理行業(yè)的管理也是本著保本微利的原則，物業(yè)管理的項(xiàng)目啟動必須依靠開發(fā)單位經(jīng)濟(jì)上的支持。各省市的相關(guān)法規(guī)也作了明確的規(guī)定，部分城市法規(guī)明確規(guī)定按開發(fā)建筑面積10元/平米，合同期內(nèi)支付給物業(yè)管理公司作為開辦費(fèi)用。前期開辦費(fèi)用本著實(shí)事求是、共同協(xié)商的原則由開發(fā)單位支持。物業(yè)管理前期開辦費(fèi)用是保證物業(yè)管理工作正常開展的基本條件，是業(yè)主能夠享受到全方位服務(wù)的基本保證。所以根據(jù)以上測算，各項(xiàng)前期費(fèi)用合計(jì)為 .00 元，其中；1、 前期1個月人員工資福利（含服裝費(fèi)用）費(fèi)用為；65449.00元。2、 固定資產(chǎn)購置費(fèi)用為69700.00元。 3、 維修工具購買費(fèi)用為16638.00元。4、 綠化、保潔首次耗材購置為3175.00元。5、 辦公用具設(shè)施投入費(fèi)用為17460.00元.第三部分 管理規(guī)章制度根據(jù)管理經(jīng)驗(yàn)，建立起一套行之有效的物業(yè)管理規(guī)章制度，該管理處擬制定以下幾個方面的規(guī)章制度：一、管理“十條標(biāo)準(zhǔn)”（一）文明服務(wù)遵守社會公德，講究職業(yè)道德，執(zhí)行各項(xiàng)規(guī)章制度。管理處各類員工守時守紀(jì)，著裝整潔，禮貌待人，嚴(yán)格按服務(wù)準(zhǔn)則，做好各項(xiàng)服務(wù)。（二）整體環(huán)境小區(qū)公共場所沒有堆積物，地面平整，無建筑垃圾。小區(qū)整體外貌無損壞，房屋達(dá)到完好或基本完好的標(biāo)準(zhǔn)，保證居住安全和正常使用，車輛停放整齊有序。（三）清潔衛(wèi)生小區(qū)內(nèi)公共部位清掃保潔，衛(wèi)生無死角。做到：垃圾日產(chǎn)日清，管道、溝渠暢通，無積污堵塞，小區(qū)公共走廊潔凈，不堆放雜物，排污達(dá)到國家規(guī)定排放標(biāo)準(zhǔn)。（四）樓外綠化小區(qū)外公共綠地和街道綠化分布合理，花、草、樹木、建筑小品培植得當(dāng)，環(huán)境優(yōu)雅宜人。（五）治安管理小區(qū)內(nèi)治安保衛(wèi)制度化、防偷盜、防自然災(zāi)害，有制度、有設(shè)施、有公約、有專人負(fù)責(zé)。小區(qū)內(nèi)治安人員盡職盡責(zé)，確保小區(qū)業(yè)主（使用）人身財(cái)產(chǎn)安全和商業(yè)機(jī)密。（六）經(jīng)費(fèi)管理嚴(yán)格按照國家和市有關(guān)部門制定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，無亂收費(fèi)、亂攤派行為。收費(fèi)統(tǒng)一，手續(xù)簡便，方便業(yè)主，各種費(fèi)用收繳及時。管理處嚴(yán)格執(zhí)行財(cái)經(jīng)紀(jì)律，財(cái)會人員無貪污、挪用行為，并厲行節(jié)約，積極開展多種經(jīng)營。（七）設(shè)施齊備小區(qū)內(nèi)給排水、供電、通訊、照明、消防、監(jiān)控、文體等設(shè)施齊全完備，運(yùn)作正常，不改變原設(shè)計(jì)用途，發(fā)現(xiàn)破損及時修理。（八）樓內(nèi)文化積極開展文化活動，宣傳教育活動內(nèi)容豐富，活動開展有計(jì)劃、有制度，積極培養(yǎng)愛護(hù)公物，遵守法紀(jì)，團(tuán)結(jié)互助，弘揚(yáng)社會主義精神文明和道德風(fēng)尚，共同創(chuàng)建文明小區(qū)。（九）機(jī)構(gòu)職能管理處管理人員職責(zé)明確，分工合作，協(xié)調(diào)管理。行政管理盡職盡責(zé)，監(jiān)督機(jī)制完善。召開各種會議有記錄（紀(jì)要），開展各項(xiàng)活動有效益。資料、檔案齊全，保存完好。（十）管住關(guān)系“業(yè)主至上、服務(wù)第一”的宗旨貫穿在各項(xiàng)管理服務(wù)之中，切實(shí)體現(xiàn)“為業(yè)主（使用人）排憂解難”，使業(yè)主（使用人）滿意。二、崗位職責(zé)（一）管理處主任崗位職責(zé)1、熟悉物業(yè)管理的法律、法規(guī)、政策及公司領(lǐng)導(dǎo)要求，根據(jù)小區(qū)實(shí)際，完善有關(guān)規(guī)章制度，不斷提高管理水平。2、根據(jù)有關(guān)達(dá)標(biāo)條件，制訂和實(shí)施小區(qū)創(chuàng)優(yōu)計(jì)劃，建立健全保安、衛(wèi)生、綠化、水電、房屋、車輛、市政等管理制度。3、負(fù)責(zé)保安、消防過程的控制和管理，營造安全、舒適的工作環(huán)境。4、搞好小區(qū)公共衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護(hù)、安全防范、車輛管理、供電、供水、消防、電梯運(yùn)行等管理和市政房屋設(shè)備、設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)。5、負(fù)責(zé)物業(yè)安全維護(hù)、維修服務(wù)、保潔、綠化服務(wù)過程的管理和控制。6、負(fù)責(zé)各類設(shè)備的運(yùn)行控制及維修保養(yǎng)管理，保證設(shè)備設(shè)施正常運(yùn)行。7、負(fù)責(zé)各項(xiàng)服務(wù)過程中質(zhì)量記錄的正確、清晰、完整。8、對維修人員進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)，不斷提高他們的專業(yè)素質(zhì)。9、提高全體員工的消防安全意識，消除不安全隱患。10、堅(jiān)持對轄區(qū)的日巡視、周檢查及配合月抽查工作。11、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他任務(wù)。（二）工程維修部崗位職責(zé)1、工程維修部在管理處主任的領(lǐng)導(dǎo)下，組織本部門開展專業(yè)維修工作。2、制定小區(qū)設(shè)備、設(shè)施維修保養(yǎng)計(jì)劃，并抓好落實(shí)，及時提出設(shè)備、設(shè)施的更新和質(zhì)量管理建議。3、負(fù)責(zé)處理維修申請，及時安排維修人員為業(yè)主提供服務(wù)，核定收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)場驗(yàn)證維修工作。4、組織消防設(shè)施、防盜設(shè)施和機(jī)電設(shè)備的定期檢查工作。5、熟悉轄區(qū)內(nèi)各類房屋的結(jié)構(gòu)、安全要求；熟悉公用設(shè)施、設(shè)備的種類、分布、安全要求，掌握地上、地下各類管線的分布、走向、位置和使用狀況，開展定期檢修工作；延長房屋及設(shè)備設(shè)施的使用壽命。6、經(jīng)常巡視轄區(qū)，走訪、回訪業(yè)主。7、了解本部門員工思想動態(tài)，做好思想教育工作。（三）保安主管崗位職責(zé)1、保安主管在管理處主任的帶領(lǐng)下，負(fù)責(zé)保安工作并協(xié)助主任做好其他管理服務(wù)工作。2、主持全隊(duì)工作，堅(jiān)決執(zhí)行主任命令，帶領(lǐng)全隊(duì)人員有良好的精神面貌，依據(jù)各自職責(zé)，認(rèn)真做好安全保衛(wèi)工作。3、熟悉各崗位職責(zé)、任務(wù)、工作要求、考核標(biāo)準(zhǔn)，掌握小區(qū)保安工作的規(guī)律及特點(diǎn)，加強(qiáng)重點(diǎn)部位的安全防范。4、處事公道，言行文明，對自己的缺點(diǎn)勇于改正，虛心接受工作建議和意見。5、做好保安班的月工作安排。6、經(jīng)常巡視小區(qū)檢查各崗位工作情況，走訪回訪業(yè)主，堅(jiān)持夜間輪流查崗，發(fā)現(xiàn)問題及時向管理處匯報(bào)，及時解決。7、對新隊(duì)員做好培訓(xùn)及傳帶工作，了解員工思想動態(tài)，及時做好思想教育工作，對離職人員主持辦理交接工作。8、協(xié)助管理處做好上級交辦其他工作。9、每月召開一次班務(wù)會，組織講評工作。10、及時做好保安員的崗位培訓(xùn)、軍事訓(xùn)練及日常考核工作。11、定期對義務(wù)消防員進(jìn)行培訓(xùn)，不斷提高他們的操作技能和應(yīng)變能力。12、帶領(lǐng)保安班配合其他管理服務(wù)工作。（四）環(huán)境部主管崗位職責(zé)1、保潔主管在管理處主任領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)實(shí)施小區(qū)的保潔綠化工作，美化、凈化工作環(huán)境。2、負(fù)責(zé)保潔工作現(xiàn)場管理，及時了解保潔員的思想和生活動態(tài)，解決疑難問題，并定期向主任匯報(bào)。3、熟悉小區(qū)分布結(jié)構(gòu)、車行道、人行道、綠化地分布及面積，具有管理保潔的全面技能。4、制訂工作計(jì)劃，加強(qiáng)組織落實(shí)，經(jīng)常檢查督促他們執(zhí)行計(jì)劃及落實(shí)各項(xiàng)工作，每月組織召開保潔分析會，總結(jié)保潔工作。（五）消防管理員崗位職責(zé)1、遵守管理處各項(xiàng)規(guī)章制度和消防管理制度。2、熟悉小區(qū)消防控制系統(tǒng)原理和設(shè)備、設(shè)施的功能、位置，熟悉滅火工具的擺放點(diǎn)，掌握消火栓、滅火器、“119”報(bào)警的使用方法和程序。3、應(yīng)對消防設(shè)備、設(shè)施作定期巡查和保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)缺陷及時修復(fù)，必要時向管理處報(bào)告，并提出預(yù)防性建議。（六）電工崗位職責(zé)1、負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)所有電器及供電線路的例行保養(yǎng)工作。2、熟悉小區(qū)供電系統(tǒng)的線路圖和控制方法，機(jī)電設(shè)備的性能和使用狀況，保證低壓配電設(shè)備的正常運(yùn)行。3、嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程，遵守用電運(yùn)行維修保養(yǎng)制度。小修不過時，大修不拖延，會判斷和處理發(fā)生的故障和事故。4、各類電器設(shè)備，應(yīng)定期進(jìn)行檢查，在檢修時必須切斷電源，掛上警告牌，并設(shè)人監(jiān)護(hù)。合閘前應(yīng)仔細(xì)普查一遍，確認(rèn)無問題后方可合閘。5、盡量不帶電作業(yè)，特別是在危險(xiǎn)場所禁止帶電作業(yè)，如必須帶電作業(yè)，應(yīng)采取必要的安全措施。6、積極主動為業(yè)主服務(wù)，接到施工單，應(yīng)立即趕往處理，并在最短時間內(nèi)完成，工作完畢清理場地，完工后在維修單上填寫修理內(nèi)容及所用材料，請業(yè)主在維修單上簽字。如一時不能修復(fù)應(yīng)向業(yè)主說明情況。7、負(fù)責(zé)消防管理及低配值班。8、每天要巡查設(shè)備、儀表運(yùn)行情況，檢查公共區(qū)域的電燈和末端供電線路情況，做好各種運(yùn)行記錄，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，保證機(jī)電設(shè)備的完好率，保持機(jī)房、設(shè)備整潔。（七）給排水工崗位職責(zé)1、負(fù)責(zé)小區(qū)水泵房的運(yùn)行管理，負(fù)責(zé)所有管道的日常維修，熟悉管道閥門用途、走向和各種參數(shù)，保證管道暢通和設(shè)施完好。2、保證小區(qū)給排水設(shè)備的正常運(yùn)行。3、定期巡回檢查，做到小修不過時，大修不拖延，特殊維修及時報(bào)上級審批。4、工作時，嚴(yán)格遵守安全操作規(guī)程，確保自身和他人的人身安全。5、工作完畢及時清理場地，清點(diǎn)工具和剩余材料，并保管好所轄工具。6、積極主動為業(yè)主服務(wù)，接到報(bào)修電話或施工單，應(yīng)立即趕往處理，并在最短的時間內(nèi)完成，完工后請業(yè)主在維修單上簽字。如一時不能修復(fù)應(yīng)向業(yè)主說明情況。（八）保安員崗位職責(zé)1、嚴(yán)格遵守公司各項(xiàng)規(guī)章制度，公正處理各類事件，樹立保安人員的良好形象。2、堅(jiān)守崗位，保持高度警惕，注意發(fā)現(xiàn)可疑的人、事、物，預(yù)防治安案件的發(fā)生。3、遇有突發(fā)性事件和惡性事件，應(yīng)采取緊急措施，制止事態(tài)擴(kuò)大，并注意保護(hù)現(xiàn)場，及時向上級報(bào)告，等待處理。4、積極配合衛(wèi)生、綠化、維修等其他服務(wù)，制止違章行為，發(fā)生分歧要以理服人，不能制止的向帶班員報(bào)告。5、熟悉并掌握小區(qū)分布基本情況，加強(qiáng)管理力度，做好保密工作。6、注重儀容儀表、文明執(zhí)勤、禮貌服務(wù)。（九）巡邏崗位職責(zé)1、檢查轄區(qū)內(nèi)各類設(shè)備、物品有無移動、損壞等可疑情況。發(fā)現(xiàn)情況異常時，應(yīng)立即查明原因，視情況報(bào)告帶班員或管理處。2、檢查防火門、消防窗、路燈、開關(guān)面板、消火栓、滅火器和給排水管道有無損壞，發(fā)現(xiàn)漏水（電）及設(shè)施損壞時，應(yīng)采取有效措施并及時報(bào)告管理處。3、檢查機(jī)動車停放，如有在消防通道、路口停車、修車、洗車等違章現(xiàn)象，應(yīng)立即制止，如駕駛員不在場可記下車牌號查詢處理。4、檢查是否有可疑陌生人徘徊、窺視或可疑聲響，并對形跡可疑人員進(jìn)行查詢。5、熟悉和愛護(hù)小區(qū)配套的公共設(shè)施、機(jī)電設(shè)備、泵房、消防器材及消防栓位置，并熟練掌握各種滅火器材的使用方法及火災(zāi)處理程序。發(fā)現(xiàn)火警時，立即報(bào)告帶班員并迅速報(bào)警，就近采用滅火器材撲救。6、按時開關(guān)公共照明路燈，保護(hù)小區(qū)內(nèi)的公共照明設(shè)施、公用市政設(shè)施、綠化，如有損壞，查明事故責(zé)任者。7、發(fā)現(xiàn)可疑物品或撿到失物，立即交給帶班員。（十）車輛管理員崗位職責(zé)1、懂得一般交通管理指揮知識，熟悉停車場路況環(huán)境，以及底層車庫車位使用狀況，熟悉車主、車牌號碼和停車位號碼。2、提醒和指揮司機(jī)，按路線行駛，有序停放，對不聽指揮的車主有禮貌的耐心勸說。3、及時提醒車主關(guān)好車窗、門，勿將貴重物品遺留在車上。4、保持高度警惕，對停放的車輛實(shí)行巡視查看，保證車輛停放安全。堅(jiān)持文明上崗，禮貌待人，妥善處理上崗時遇到的各種問題。5、定期檢查消防設(shè)施、照明燈等是否完好有效，如有損壞，及時報(bào)修。6、認(rèn)真做好交接班記錄工作。（十一）保潔員崗位職責(zé)1、負(fù)責(zé)小區(qū)外圍的道路、綠化等共用區(qū)域地面的清潔。2、負(fù)責(zé)小區(qū)周圍墻體、柱、路燈、圍欄、宣傳牌、宣傳窗的清潔。3、負(fù)責(zé)室外明裝的管線和共用設(shè)施設(shè)備的外表清潔、清運(yùn)和消殺工作。4、定期對室外果皮箱和垃圾中轉(zhuǎn)站（房）的清潔、清運(yùn)和消殺工作。5、定期對天臺、明溝、污水池進(jìn)行清理和消殺工作。6、維持責(zé)任區(qū)域清潔衛(wèi)生，勸阻、制止違反清衛(wèi)管理規(guī)定的行為。7、積極完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的各項(xiàng)臨時任務(wù)。（十二）綠化員崗位職責(zé)1、綠化員要熟悉小區(qū)的綠化布局和個人包干的職責(zé)范圍，以及花草樹木的品種和數(shù)量，并掌握花草樹木的種植季節(jié)、生長特征、培植管理方法等。2、對花草樹木要定期清除雜草、防治病蟲害、松土、施肥并修理枯病枝、傷殘枝等，更換死亡苗木、澆水。3、按觀賞要求，負(fù)責(zé)編制草花翻種計(jì)劃，提出花草采購申請。4、加強(qiáng)對盆花的修剪、造型等管理工作。5、綠化員有接受專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)和學(xué)習(xí)的義務(wù)，須虛心學(xué)習(xí)，努力工作，提高自身素質(zhì)。6、要保證綠化地不留雜物、不缺水、無死苗、不被偷盜，遇到違規(guī)行為，要及時加以勸阻，不聽勸阻的要及時報(bào)告保安員或環(huán)境主管，協(xié)助對其勸阻和處置。7、綠化員要維護(hù)和保養(yǎng)好自己的各種工具和公用設(shè)備、設(shè)施，如澆水工具、割草機(jī)等，如有遺失和損壞須按規(guī)定賠償。三、內(nèi)部管理運(yùn)作制度1、公司文明禮貌用語及服務(wù)文明禮貌用語規(guī)范2、維修工管理細(xì)則3、保安員管理細(xì)則4、清衛(wèi)綠化工管理細(xì)則5、房屋維修管理規(guī)定6、設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)定7、設(shè)備大中小維修制度8、保安員值班巡邏制度9、環(huán)境衛(wèi)生工作標(biāo)準(zhǔn)10、應(yīng)急處理程序（火災(zāi)應(yīng)急行動實(shí)施預(yù)案）四、考核制度1、員工工作紀(jì)律考核細(xì)則2、物業(yè)管理日常工作考核辦法3、物業(yè)管理日常工作考核細(xì)則4、管理處考核細(xì)則5、維修工考核細(xì)則6、保安員考核細(xì)則7、清衛(wèi)綠化工考核細(xì)則五、公眾制度1、外來人員、車輛出入查驗(yàn)登記制度2、大件貴重物品出入小區(qū)登記制度3、小區(qū)治安管理規(guī)定4、小區(qū)房屋管理規(guī)定5、小區(qū)停車管理規(guī)定6、小區(qū)消防安全管理規(guī)定7、小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定8、小區(qū)綠化管理規(guī)定9、小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備管理規(guī)定10、小區(qū)用水用電管理規(guī)定第四部分 各項(xiàng)管理具體實(shí)施方案第一章 總體管理目標(biāo)指標(biāo)名稱管理標(biāo)準(zhǔn)管理指標(biāo)實(shí)現(xiàn)措施房屋及配套設(shè)施、設(shè)備完好率98建立設(shè)備巡查制度、健全房屋及設(shè)備檔案記錄房屋零修、急修及時率100建立嚴(yán)格的維修制度，要求小維修三分鐘之內(nèi)答復(fù)處理，零修工程及時完成，急修工程不過夜，回訪情況記錄，設(shè)立值班電話維修工程質(zhì)量合格率100分項(xiàng)監(jiān)督，按操作標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格把關(guān)綠化完好率99實(shí)行專業(yè)綠化養(yǎng)護(hù)，加強(qiáng)監(jiān)管，確保公共綠化無破壞、無踐踏、無土地裸露保潔率99保潔落實(shí)到人，建立責(zé)任制，巡查記錄完善，監(jiān)督檢查得力道路完好率98落實(shí)責(zé)任人，進(jìn)行日常巡視檢修和定期維修保養(yǎng)投訴處理率100加強(qiáng)與業(yè)主（使用人）的溝通，定期走訪，征求管理意見，及時排憂解難。投訴處理有結(jié)果，有記錄和回訪消防火災(zāi)發(fā)生率0全員義務(wù)消防制度，定期培訓(xùn)和演習(xí)，加大宣傳力度，安保日常巡查，發(fā)現(xiàn)隱患及時處理治安案件發(fā)生率因管理因素的發(fā)率低于1實(shí)行12小時站崗、24小時巡邏值班制度，確立入住期“人防為主、技防為輔、全面防范”的治安思路。明確治安職責(zé)，層層防衛(wèi)，以確保小區(qū)的人身財(cái)產(chǎn)安全，接受報(bào)警及實(shí)施調(diào)度第二章 房屋和設(shè)施、設(shè)備管理方案總體要求做到三無，設(shè)備無故障，設(shè)施無損壞，管線無堵漏，具體方案如下：一、房屋和設(shè)施設(shè)備養(yǎng)護(hù)項(xiàng)目示意表類 別項(xiàng) 目定期養(yǎng)護(hù)周 期內(nèi) 容實(shí)施效果房屋本體外墻面、屋面、樓梯通道外墻面3年一次，屋面5年一次，樓梯通道5年一次檢查修理無損壞區(qū)內(nèi)道路砼路面、砼道牙、人行道每年一次檢修整潔、無損壞區(qū)內(nèi)照明樓道燈、廣場燈、車庫燈、草坪燈、路燈每年一次燈桿刷漆、線路開關(guān)檢測符合安全標(biāo)準(zhǔn)，正常使用溝渠池井雨水口、雨水井、污水井、化糞池、閥門井、噴水池每年一次清理淤泥、化糞池抽吸及閥門檢測保養(yǎng)暢通、無損壞停車場停車場每年一次翻新、更換舊標(biāo)識牌、消防設(shè)施檢測標(biāo)識完整、明晰，設(shè)施完好公共標(biāo)識牌標(biāo)識牌、警示牌每月一次翻新、更換殘舊標(biāo)識牌標(biāo)識完整、明晰，設(shè)施完好自行車停放處自行車房每年一次翻新、更換殘舊標(biāo)識牌標(biāo)識完整、明晰，設(shè)施完好智能化系統(tǒng)監(jiān)控系統(tǒng)、紅外線報(bào)警系統(tǒng)等每年二次檢測、試驗(yàn)、維修、更換傳感靈敏，使用正常供水供電系統(tǒng)水泵、水塔、變壓器、配電房等每月一次檢測運(yùn)轉(zhuǎn)正常公用設(shè)備水泵、電梯等每月兩次檢測、保養(yǎng)運(yùn)轉(zhuǎn)正常、安全可靠公共設(shè)施圍欄、宣傳欄、廣播系統(tǒng)每周一次檢測、試驗(yàn)、維修、更換無損壞，廣播正常二、房屋的修繕和日常養(yǎng)護(hù)1、定期檢查小區(qū)，確保安全，發(fā)現(xiàn)問題及時維護(hù)，保證正常使用，最大限度的發(fā)揮小區(qū)的使用功能。2、制定房屋及設(shè)施設(shè)備的管理規(guī)定，制止各種擅自改變房屋和配套設(shè)施的用途、結(jié)構(gòu)、外觀及毀壞設(shè)施設(shè)備的行為。3、做好零星養(yǎng)護(hù)工作，應(yīng)急維修不過夜，保證房屋正常的使用功能。4、大修、中修做好養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，及時制定養(yǎng)護(hù)方案，報(bào)業(yè)主委員會同意后安排實(shí)施。三、設(shè)施設(shè)備的管理保養(yǎng)工作1、建立聯(lián)系卡制度，與小區(qū)所有的設(shè)備廠家及安裝單位建立聯(lián)系，由他們指派技術(shù)人員到現(xiàn)場指導(dǎo)，或直接承擔(dān)設(shè)備的管理與維修任務(wù)，使各類設(shè)備始終處于最佳的運(yùn)作狀態(tài)2、將小區(qū)所有設(shè)施設(shè)備進(jìn)行分類，建立驗(yàn)收、登記、建檔、保管、搬移、調(diào)撥、事故處理、報(bào)廢等一整套臺帳、技術(shù)資料及審批制度，定期對設(shè)施設(shè)備進(jìn)行清查、核對，保證賬、卡、物相符，并為制度設(shè)備養(yǎng)護(hù)計(jì)劃提供數(shù)據(jù)和資料。3、派專業(yè)技術(shù)人員、熟練技術(shù)工人深入小區(qū)機(jī)房，熟悉設(shè)施設(shè)備的性能和操作要求，根據(jù)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)制定設(shè)施設(shè)備管理保養(yǎng)計(jì)劃，做好管理保養(yǎng)工作。4、建立設(shè)施設(shè)備日常保養(yǎng)和定期檢查維修制度，責(zé)任到人，記錄及時、詳細(xì)、準(zhǔn)確，建立設(shè)備大、中、小修工程的驗(yàn)收制度，保證維修合格率達(dá)到100，并進(jìn)行回訪，回訪記錄健全。第三章 安保管理方案人力、物力配備充足，技防、人防相結(jié)合，基礎(chǔ)工作扎實(shí)，各項(xiàng)治安防范制度落到實(shí)處，確保小區(qū)無重大治安、火災(zāi)事件發(fā)生。一、治安管理小區(qū)實(shí)行24小時值班巡邏制度、外來人員出入查驗(yàn)制度、大件貴重物品出入小區(qū)登記制度等各項(xiàng)安全防范制度；制定保安人員崗位職責(zé)和切實(shí)可行的安全保衛(wèi)工作程序，明確責(zé)任區(qū)域，注重技防和人防相結(jié)，各項(xiàng)治安防范制度落到實(shí)處，保障小區(qū)安全。（一）保安人員配備小區(qū)的保安人員共配備13名保安人員，其中主管1人，隊(duì)員12人，值班分為早、中、晚三班三倒，對小區(qū)實(shí)行24小時不間斷管理。早班4人：門崗1人，監(jiān)控1人，巡邏2人；中班4人：門崗1人，監(jiān)控1人；巡邏2人；晚班4人：門崗1人，監(jiān)控1人；巡邏2人。（二）靈活、高效、人性化的值班方式我們在治安管理中既要保證安全，又要維護(hù)業(yè)主與客人之間的正常來往，具體表現(xiàn)為：1、強(qiáng)化安全措施，確保小區(qū)業(yè)主（使用人）的財(cái)產(chǎn)和人身安全；2、禮貌待人，營造良好的生活、居住環(huán)境，杜絕“戒備森嚴(yán)、一味盤問”的小區(qū)管理模式，達(dá)到“內(nèi)緊外松”。提高保安人員的素質(zhì)，所謂“來的都是客”，保安人員要善于察言觀色，對出入人員區(qū)別對待，不因?yàn)楸０踩藛T的失禮而影響業(yè)主（使用人）的交往活動；二、消防管理1、對保安員進(jìn)行消防業(yè)務(wù)知識培訓(xùn)，掌握國家有關(guān)消防的法規(guī)和制度，熟悉小區(qū)自動消防系統(tǒng)的性能和操作，熟練掌握各種消防器材的使用。2、定期進(jìn)行消防安全檢查，保安員每天巡視小區(qū)的每個角落，及時發(fā)現(xiàn)消防火險(xiǎn)隱患；定期對消防器材（滅火器、消防栓等）的完好情況進(jìn)行檢查；每天檢查小區(qū)自動消防報(bào)警系統(tǒng)是否正常運(yùn)行；每天對小區(qū)安全用電情況進(jìn)行檢查；定期對消防設(shè)備（消防泵、水噴淋等）進(jìn)行測試，并做好記錄。3、在加強(qiáng)日常防火工作的同時，還要做好滅火的準(zhǔn)備工作，制定火災(zāi)應(yīng)急行動實(shí)施預(yù)案，以備一旦發(fā)生火災(zāi)，能及時有效地組織自消自救，對重點(diǎn)崗位、重點(diǎn)部位落實(shí)責(zé)任到人，將火災(zāi)的損失降低到最小程度；成立保安員為主、小區(qū)工作人員為輔的消防隊(duì)，每年進(jìn)行12次實(shí)地消防方案預(yù)演。4、定期組織管理處員工學(xué)習(xí)消防知識，對小區(qū)工作人員進(jìn)行消防知識宣傳。三、車輛管理做好小區(qū)的停車規(guī)范管理，在入口設(shè)置禁鳴限速標(biāo)志，對臨時停車車位進(jìn)行劃線，使小區(qū)內(nèi)車輛停放井然有序，保障小區(qū)道路暢通。參考停車場設(shè)計(jì)，為便于管理，為維護(hù)小區(qū)的良好停車秩序，建議安裝IC卡智能停車場管理系統(tǒng)一套，將整個小區(qū)的車輛管理納入電腦管理之下，提高管理效率，方便業(yè)主出入，有效防止車輛的遺失。管理處將設(shè)置專門的車輛管理人員，負(fù)責(zé)發(fā)放停車卡、進(jìn)行車輛引導(dǎo)、出入口控制、安全防范、巡查車輛停車和管理行車秩序。做好小區(qū)的停車規(guī)范管理，在入口安裝減速帶和禁鳴限速標(biāo)志，在小區(qū)出入口設(shè)置導(dǎo)向牌，停車場內(nèi)設(shè)置相關(guān)的交通指示牌，對臨時停車車位進(jìn)行劃線，使小區(qū)內(nèi)車輛停放井然有序，保障車輛人員安全。第四章 清潔衛(wèi)生管理方案嚴(yán)格執(zhí)行小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生管理、衛(wèi)生工作標(biāo)準(zhǔn)和員工考核制度，確保小區(qū)常年干凈整潔。管理處主管一天兩次檢查衛(wèi)生工作質(zhì)量，根據(jù)衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)對清潔工進(jìn)行考核。結(jié)合小區(qū)實(shí)際情況，制定如下管理方案：一、管理目標(biāo)通過嚴(yán)格的衛(wèi)生工作標(biāo)準(zhǔn)和有效的管理監(jiān)督機(jī)制，確保小區(qū)公共場所保潔率達(dá)到98以上。二、人員配備及工作制度（一）人員配備：小區(qū)道路：1名；樓道等公共部位及樣板房：2名。（二）工作時間擬定上班時間為上午7：30-12：00，下午13：00-17：30。（三）保潔范圍小區(qū)所有公共部位、小區(qū)外道路、停車場、地下室等。三、衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)1、目視樓層通道地面干凈無雜物、無煙