某住宅小區(qū)物業(yè)管理實施方案

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1、2019整理的各行業(yè)企管，經(jīng)濟，房產(chǎn)，策劃，方案等工作范文，希望你用得上，不足之處請指正金壇左鄰右里小區(qū)物業(yè)管理方案金壇市鑫盛物業(yè)管理有限公司地址：春風新村桃園1號樓東側(cè)電話：0519-傳真：0519-郵編：目 錄第一部分整體管理目標和理念2第二部分 管理架構(gòu)和人員配備、管理及開辦費用測算8第一章 管理架構(gòu)8第二章 管理人員配備9第三章 員工培訓和考核10第四章 員工的儀表、行為規(guī)范12第五章 員工獎懲機制14第六章 開辦費用測算17第三部分 管理規(guī)章制度24第四部分 各項管理具體實施方案35第一章 總體管理目標35第二章 房屋和設施、設備管理方案35第三章 安保管理方案37第四章 清潔衛(wèi)生管

2、理方案40第五章 綠化管理方案42第六章 檔案的建立與管理44第七章 社區(qū)文化建設45第八章 協(xié)助業(yè)主委員會籌建工作48第五部分前期物業(yè)管理服務方案49第一章前期介入49第二章入住管理52第三章 裝修管理53第四章入住期間的安全防范措施55第六部分 經(jīng)營核算56第一部分整體管理目標和理念左鄰右里以其優(yōu)越的布局、高檔的配置和建筑的現(xiàn)代風格，構(gòu)筑了具有現(xiàn)代生活氣息的城市景觀，是集多元化、時尚化、現(xiàn)代化于一體的高檔次住宅小區(qū)。左鄰右里作為面向高檔次的住宅小區(qū)，必須具有高標準的物業(yè)管理服務來打造舒適的生活、居住環(huán)境。我們有信心、也有能力將該小區(qū)打造成金壇高品住宅小區(qū)優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理的象征。針對該小區(qū)的總體

3、概況和各個要素，確立了以下整體的管理設想及策劃方案。一、管理基本定位第一步（從房產(chǎn)銷售開始到房屋銷售結(jié)束）：物業(yè)管理以房屋銷售為中心，促進配合開發(fā)公司的房屋銷售物業(yè)管理的好壞必將直接影響到房屋的銷售，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理將形成良好的市場口碑，對房屋的銷售起到無形的宣傳作用，反之將成為銷售的阻礙。在此期間，物業(yè)管理服務的質(zhì)量是關鍵，性價比高的物業(yè)管理對房屋的銷售將起到積極作用，根據(jù)這一特點，在管理初期加強物業(yè)管理的品牌效應，集中管理優(yōu)勢，盡快創(chuàng)出該住宅小區(qū)的物業(yè)管理品牌，形成良好的市場口碑，促進房屋的銷售。第二步：該住宅小區(qū)房屋銷售結(jié)束以后此后的物業(yè)管理進入成熟期，隨著業(yè)主委員會的成立，工作重心轉(zhuǎn)移到

4、與業(yè)主委員會的配合，積極配合與其開展延伸服務，促進物業(yè)增值、保值，打造該住宅小區(qū)在金壇市住宅小區(qū)中的領頭地位，達到社會效益和經(jīng)濟效益的雙豐收。二、管理理念定位樹立“以品質(zhì)為重，以服務為尊”的理念，抓住“運轉(zhuǎn)良好的小區(qū)設施設備、安全溫馨的生活環(huán)境、賞心悅目的小區(qū)風景” 三個保障。（一）樹立“以品質(zhì)為重，以服務為尊”的理念堅持“以管理服務于人，以服務奉獻于人、以誠心打動人、用信譽塑造人”，打造鑫盛物業(yè)優(yōu)質(zhì)服務的品牌。不斷聽取小區(qū)業(yè)主和使用人的合理化建議和要求，及時彌補工作中的缺陷與不足，提供最優(yōu)質(zhì)的服務、最貼心的關懷。該小區(qū)作為較高檔的住宅小區(qū)，其特點決定了物業(yè)管理工作開展的標準更應體現(xiàn)出一種“舒

5、適、安全、尊貴”。我們秉著真誠的態(tài)度，以高起點、高標準、嚴要求的標準，為業(yè)主締造最純粹的感性，使業(yè)主充滿享受居住的舒適與生活的便捷。舒適：物業(yè)管理的舒適體現(xiàn)在“溫暖、潔凈、方便、快捷”的人居環(huán)境上，居住環(huán)境應該首先注重“舒適”的一面，以滿足其“生理上的基本需求”。安全：安全防范是物業(yè)管理公司的專業(yè)服務，我公司將從治安、消防、車輛三個方面來搞好管理工作，同時為了滿足業(yè)主（使用人）的“安全需求”需要出發(fā)制定出相應的管理制度和應急預案。尊貴：“以人為尊”、“以人為本”的一貫服務理念能讓業(yè)主或使用人體現(xiàn)到生活尊貴的一面。高品質(zhì)的物業(yè)管理將使業(yè)主（使用人）感受到檔次和身份的象征，通過我們的管理，力求讓業(yè)

6、主（使用人）滿足“受人尊重的需求”。（二）抓住三個保障：“運轉(zhuǎn)良好的小區(qū)設施設備、安全溫馨的生活環(huán)境、賞心悅目的小區(qū)風景”。運轉(zhuǎn)良好的小區(qū)設施設備要保證小區(qū)的正常運轉(zhuǎn)，最基本的條件就是保證小區(qū)各種設施設備的可靠運行。選派綜合素質(zhì)好、技術精的技術人員對小區(qū)的設施設備進行日常管理和維護，對小區(qū)的水電設備、智能化設施等進行定期的養(yǎng)護，保證小區(qū)設施設備常年運轉(zhuǎn)良好。安全溫馨的居住環(huán)境小區(qū)安全是正常居住、生活的基本保障，通過我公司的努力，營造小區(qū)安全溫馨的工作環(huán)境，保障監(jiān)控設施、消防等安保設施設備的正常運轉(zhuǎn)，確保無重大治安案件。賞心悅目的小區(qū)風景居住生活環(huán)境的舒適、整潔會給人一個好的心情，在做好小區(qū)清潔

7、工作的同時，我們側(cè)重抓好小區(qū)內(nèi)的花卉以及環(huán)境的綠化工作，做到小區(qū)內(nèi)外的花卉、樹木生長正常，布局合理。三、管理方式將該住宅小區(qū)的物業(yè)管理按照按江蘇省住宅物業(yè)管理服務等級四級標準實施進行管理。在管理合同期內(nèi)制定年度管理目標，在經(jīng)濟上實行獨立核算自負盈虧，實現(xiàn)社會效益、經(jīng)濟效益和環(huán)境效益的同步發(fā)展。四、管理目的1、保持和提高物業(yè)的完好程度。通過加強對整體物業(yè)管理的養(yǎng)護和對人的管理和服務，以防止使用不當，損壞物業(yè)。2、創(chuàng)造良好環(huán)境，統(tǒng)籌安排小區(qū)各項設施的管理養(yǎng)護，強化宣傳，對業(yè)主和使用人進行依法管理約束，共同維護小區(qū)環(huán)境。3、維護業(yè)主和使用人的權(quán)益。加強對業(yè)主（使用人）的行為管理、維護業(yè)主的整體利益，

8、從而有利于每一位業(yè)主和使用人。4、加強對該住宅小區(qū)實施社會化、專業(yè)化、一體化管理，不斷提高服務管理質(zhì)量，維護和提高房產(chǎn)公司和物業(yè)公司的社會聲譽。5、以良好的售后服務建立該住宅小區(qū)的品牌形象，以高附加值回饋業(yè)主，使物業(yè)開發(fā)、管理處于良性循環(huán)。五、管理原則根據(jù)全國物業(yè)管理條例、江蘇省物業(yè)管理條例及其實施細則，本著“以樓養(yǎng)樓，略有節(jié)余”和“精干高效、優(yōu)質(zhì)服務”的管理原則，實行“管、養(yǎng)、修、服務”為一體的綜合管理。六、管理內(nèi)容1、小區(qū)房屋建筑本體公用部分（樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎等承重結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設備房等）的維修，養(yǎng)護管理。2、小區(qū)房屋建筑本體公用設施設備（公用

9、的上下水管管道、落水管、公用照明、加壓供水設備、配電系統(tǒng)、樓內(nèi)消防設備等）的維修，養(yǎng)護，管理和運行服務。3、小區(qū)規(guī)劃紅線內(nèi)屬物業(yè)管理范圍的市政公用設施（道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、停車場等）的維修、養(yǎng)護和管理。4、小區(qū)規(guī)劃紅線內(nèi)屬配套服務設施的維修、養(yǎng)護和管理。5、公共環(huán)境（包括公共場地、房屋建筑物公用部位）的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運。6、交通、車輛行駛和停泊管理。7、配合和協(xié)助當?shù)嘏沙鏊M行安全監(jiān)控和巡視等安護工作。8、消防管理。9、小區(qū)文化娛樂活動。10、其他特約服務。11、物業(yè)管理檔案、資料。七、總體目標和創(chuàng)優(yōu)目標實施方案（一）總體目標在管理合同期

10、內(nèi)將該住宅小區(qū)管理成“舒適、安全、文明”的住宅小區(qū)。根據(jù)委托管理事項和國家、省、市物業(yè)管理分項考核標準，使本住宅小區(qū)達到硬件指標。（二）創(chuàng)優(yōu)實施方案1.準備階段成立達標創(chuàng)優(yōu)工作領導小組，并制定詳細的達標創(chuàng)優(yōu)計劃；加強員工隊伍建設，強化員工團隊精神。2.實施階段做好達標宣傳工作；做好員工培訓工作，提高管理水平；對照創(chuàng)優(yōu)標準，參照先進管理，對薄弱環(huán)節(jié)、不足之處加以改進；按計劃分配任務，責任到部門、到人，簽定責任書；定期進行自檢，不斷改進、總結(jié)；迎接考評，實現(xiàn)創(chuàng)優(yōu)目標。第二部分 管理架構(gòu)和人員配備、管理及開辦費用測算第一章 管理架構(gòu)根據(jù)該住宅小區(qū)的實際情況，從節(jié)省人力、物力的角度出發(fā)，不設置一些專門

11、的機構(gòu)，一專多能，重在管理。管理處設置一個中心、三個部門，即：客服中心和工程維修部、安保部、環(huán)境部，按照各自的分工負責本部門的工作。機構(gòu)設置圖：委托方（匯景房產(chǎn)開發(fā)公司）金壇鑫盛物業(yè)有限公司左鄰右里管理處客服中心環(huán)境部安保部維修部科清潔管理綠化管理秩序管理消防管理車輛管理房屋維修設備管理裝修管理有償維修財務管理文檔管理接待管理社區(qū)文化第二章 管理人員配備本著“精干、高效，以崗定人”的原則確定人員編制，建立一支年輕化、專業(yè)化，高素質(zhì)、復合型的管理隊伍，實施先進管理理念，保證各項工作高效、快速的開展，該住宅小區(qū)實施專業(yè)化的物業(yè)管理與服務。在保證各項管理工作有效落實的基礎上，盡可能的節(jié)省人工開支，以

12、使有限的經(jīng)濟來源更好的發(fā)揮其效能。一、配備原則1、堅持高素質(zhì)、業(yè)務精的高層次配備原則；2、力求精干、高效、實用；3、熱愛物業(yè)管理工作，有創(chuàng)新、奉獻精神。二、管理人員的配備分類和數(shù)量：（僅限一期前期交付人員配置）崗 位崗位及人數(shù)人 數(shù)備 注管理處主 任1全面負責小區(qū)的管理安保部主管1負責安護隊員的全面管理保安員（兼消防員、車管員）12維護小區(qū)公共秩序工程維修部主管1前期管理面積較小暫時可不設主管維修工1主管1人，維修1人環(huán)境部主管1前期管理面積較小暫時可不設主管清 衛(wèi)3小區(qū)道路、樓道清掃等綠化工1負責小區(qū)的綠化工作客服中心主管1前期管理面積較小暫時可不設主管接待與財務各1人2負責與業(yè)主（使用人）

13、之間的聯(lián)系合 計24三、人員配備標準分類崗位職責具備條件客服中心主 任全面負責小區(qū)物業(yè)管理工作大專以上文化，協(xié)調(diào)管理能力強，有2年以上物業(yè)管理經(jīng)驗，接待員會計負責接待受理業(yè)主（使用人）的投訴，管理公司發(fā)放的文件和小區(qū)技術檔案資料，分類整理各類工作記錄表格，兼電腦員，負責小區(qū)的文化宣傳工作，落實各項小區(qū)服務措施中專以上學歷，懂檔案管理，有物業(yè)管理經(jīng)驗1年以上工程維修部維修工負責小區(qū)的房屋和設施、設備的管理、維修具有初級以上技術職稱安保部班長全面負責小區(qū)的治安、消防和車輛管理工作高中文化、退伍軍人，有3年的物業(yè)公司治安隊管理經(jīng)驗保安負責小區(qū)治安、消防、車輛管理工作高中文化，35歲以下，退伍軍人環(huán)保

14、部道路保潔負責小區(qū)各主、干支道清掃、垃圾清運、消毒勤勞樓道保潔負責小區(qū)樓道的保潔勤勞綠化養(yǎng)護負責小區(qū)綠化養(yǎng)護工作有多年綠化養(yǎng)護工作經(jīng)驗第三章 員工培訓和考核人是企業(yè)中最重要的資源，物業(yè)管理的經(jīng)營就是人與人之間的往來，企業(yè)中人力資源反映了企業(yè)競爭力的強弱，而教育和培訓是提高企業(yè)人員素質(zhì)的重要手段，所以我們把培訓人才作為實現(xiàn)物業(yè)管理現(xiàn)代化的基礎環(huán)節(jié)和可靠保證。一、培訓目標規(guī)范員工培訓考核工作，使員工培訓工作系統(tǒng)化、規(guī)范化，最終使員工具備滿足工作需要的知識和技能，提高管理處全體員工的專業(yè)水平以及服務意識，培養(yǎng)愛崗敬業(yè)的精神，增強隊伍的凝聚力、穩(wěn)定性，為管好小區(qū)提供人力資源保證，確保管理人員合格上崗。

15、二、培訓方式（一）外派培訓：積極開展行業(yè)交流，每年組織一次市優(yōu)、示范小區(qū)參觀，引進新觀念、新理論、新思維，達到實踐和理論的結(jié)合；選送業(yè)務骨干參加行業(yè)主管組織的物業(yè)管理培訓班，接受新事物，學習好方法，提高業(yè)務能力。（二）崗位培訓針對不同崗位集中授課進行崗前培訓，實地跟班，以老帶新進行崗中培訓。（三）會議討論針對日常管理工作中發(fā)現(xiàn)的典型案例組織管理處各類人員進行討論，提高員工實際工作能力。三、培訓計劃培訓計劃注重分階段培訓，分為接管前集中強化培訓、日常管理培訓。培訓階段培訓對象培訓內(nèi)容目標及效果培訓時間接管前培訓全體員工小區(qū)概況、崗位制度、工作流程、服務質(zhì)量、服務技巧、物業(yè)管理知識等通過崗前培訓，

16、使小區(qū)各類管理人員基本具備上崗能力接管前日常管理培訓新進員工管理處概況、管理處規(guī)章制度、物業(yè)管理基本知識、崗位基本技能培訓等具備上崗基本能力進入管理處一周內(nèi)管理人員物業(yè)管理法規(guī)文件、崗位技能技巧培訓等提高管理服務能力水平常年進行操作層培訓崗位技能技巧、服務意識、溝通能力提高服務水平常年進行全體員工儀容儀表、文明禮貌用語、服務行為規(guī)范建立良好的公司文化氛圍常年進行第四章 員工的儀表、行為規(guī)范物業(yè)管理是該住宅小區(qū)的一個組成部分，員工的儀容儀表，標志著物業(yè)公司形象，也是小區(qū)業(yè)主（使用人）開展小區(qū)活動的對外窗口。物業(yè)管理員工的外在表現(xiàn)形式是缺一不可的，要求我們每個員工對自己的行為有一個準確的任職，將儀

17、表、儀容、言行舉止形象作為一項長期的工作常抓不懈，全面提高企業(yè)的信譽度和公司形象。一、著裝所有員工一律穿制服上崗。二、儀表行為規(guī)范1、公司各崗位員工上班時間必須穿規(guī)定制服，制服應干凈、整齊、筆挺。2、穿西裝制服時，領帶必須結(jié)正，不得卷起衣袖和褲腳。3、制服外不得顯露個人衣物和物品，制服口袋不要裝過大的物品以免鼓起。4、上崗時必須佩戴工作牌，工作牌應端正佩戴于左胸。5、男員工不得留長發(fā)，女員工不得濃妝艷抹，時刻保持良好形象。三、儀態(tài)行為規(guī)范1、面對業(yè)主（或客人）應隨時保持微笑，不準給業(yè)主（或客人）看臉色，向業(yè)主（或客人）發(fā)脾氣。2、和業(yè)主交談時應全神貫注，雙眼注視對方，適當?shù)攸c頭稱是。不得東張西

18、望、心不在焉。3、在業(yè)主面前不準做不雅或不尊敬的動作，如雙手叉腰、撓頭、挖耳等。4、上崗時不得哼歌曲、吹口哨、跺腳等。5、不得當眾整理個人衣物、化妝等。6、行走時不要勾肩搭背，與業(yè)主相遇應靠邊而走，不得從二人中穿行，請人讓路要講對不起，不得橫沖直撞，粗俗無禮。7、上班時間不準大聲說話、談笑、喊叫、亂丟亂碰物品，以免發(fā)出不必要的聲響影響他人工作。8、咳嗽、打噴嚏時應轉(zhuǎn)身向后，并說對不起。9、員工在工作、打電話或工作與人交談時，如有業(yè)主走近，應立即打招呼或點頭同意，表示注意到他（她）的來臨，不準毫無表示或裝作沒看見。10、在為業(yè)主服務時不得流露出不耐煩、不高興、冷淡的表情，應做到親切、友好、精神飽

19、滿、不卑不亢。11、上班時要保持良好的坐姿或站姿，不得東歪西倒前傾后靠，不得伸懶腰。第五章 員工獎懲機制我們將實行獎勤罰懶，根據(jù)公司檢查考核以及業(yè)主對小區(qū)管理處工作的考評，每季度評出最佳工作人員以及不稱職的員工，得到榮譽的進行獎勵，不稱職員工進行待崗培訓、限期改進、辭退等階段的處理；根據(jù)每季度的考評結(jié)果年末對管理處全年工作進行綜合評議，評出管理處先進個人。一、目的為維護公司聲譽，加強企業(yè)管理，提高管理水平，在加強事項教育的同時，對違反公司制度的員工給予必要的紀律處分。二、種類（一）警告適用于第一次觸犯輕微過失的規(guī)定。（二）嚴重警告適用于第一次觸犯重大過失的規(guī)定及受過三次嚴重警告者（三）最后警告

20、適用于第二次觸犯重大過失的規(guī)定及受過三次嚴重警告者（四）開除（或辭退）適用于觸犯開除規(guī)定以及受過二次最后警告者。三、過失性質(zhì)（一）輕微過失（違反下列一項者，給予警告一次）1、一個月遲到或早退三次；2、違反保安制度，拒絕保安人員檢查；3、違反安全制度但未造成后果；4、在小區(qū)內(nèi)行為不檢點，如大聲喧嘩、追逐打鬧；5、不講衛(wèi)生，在小區(qū)公共場所說臟話，亂扔雜物、煙蒂及隨地吐痰；6、工作時間做私活、吃零食、喝酒、串崗閑聊；7、由于工作過失，造成公司財務損失達成100元以上1000元以下；8、業(yè)主連續(xù)三次反映工作態(tài)度不好（經(jīng)查屬實）；9、私扣業(yè)主（使用人）提出的一般意見。（二）嚴重過失（違反下列一項者，給予

21、嚴重警告一次）：1、曠工一天；2、利用職務之便收取戶主或客戶錢物；3、對業(yè)主（使用人）態(tài)度蠻橫；4、公開頂撞上級，不服從指揮或故意消極怠工；5、由于工作過失，造成公司財務損失價值1000以上3000元以下。（三）重大警告（違反下列一項者，給予最后警告一次）：1、連續(xù)曠工三天；2、接受賄賂；3、毆打他人或相互打架斗毆4、由于工作過失，造成公司財務損失價值達3000元以上。（四）開除（犯有下列錯誤，立即予以開除或辭退）1、連續(xù)曠工七天或一年內(nèi)累計曠工十五天；2、偷竊公司、同事或業(yè)主財務；3、用非法手段涂改原始記錄，竊取賬單或單據(jù)，從不牟取私利；4、嚴重玩忽職守，給業(yè)主（使用人）或公司利益造成重大損

22、失；5、威脅上級，侮辱刁難業(yè)主及來訪客人；6、因觸犯國家法律而被公安司法機關拘審；7、犯有其他嚴重錯誤。四、獎勵條例（一）獎勵對象1、在改進公司經(jīng)營管理，提高經(jīng)濟效益和管理效益方面有顯著成績者；2、工作努力，深得業(yè)主表揚者；3、在危急時刻為保護他人生命安全，保護小區(qū)財產(chǎn)方面有特殊成績者；4、在防止業(yè)主被盜、丟失等事故方面有貢獻者；5、因其行為為公司帶來榮譽者；（二）獎勵辦法凡符合獎勵條件者，經(jīng)公司批準予以確認，獎勵形式。1、全公司通報表揚；2、頒發(fā)獎品或獎金；3、特別加薪；4、晉級第六章 開辦費用測算前期開辦費用的組成:1、 施工末期與交房期之間1個月的所有人員工資福利2、 管理處固定資產(chǎn)的購

23、置3、 管理處所有的法律文書、運行表單、辦公用品的印刷和購置4、 工程、保潔、綠化等工具的采購、庫房設施的購置5、 管理處員工的統(tǒng)一服裝、勞保用品的采購6、 管理處籌備期的辦公費用7、 其 他一、工資福利勞保費用序號崗位人數(shù)工資標準月度工資1管理處主任13500.003500.002會計11500.001500.003客服主管11500.001500.004保安主管11500.001500.005環(huán)境主管11200.001200.006工程主管11500.001500.007維修工11200.001200.008客服接待11200.001200.009安護員121100.0013200.001

24、0保潔員3800.002400.0011綠化工1850.00850.0012合計29550.0013法定加班費，春節(jié)、元旦、五一、國慶共10天的300%加班費。及周六周日其他突擊加班費用計(月工資總和乘1.3系數(shù)) 243179.0014社會統(tǒng)籌24230.0014720.0015工作服、勞保用品24440.0010560.0016中秋、端午、春節(jié)福利24300.007200.0017人身意外保險費1220.00240.0018小計65449.00二、固定資產(chǎn)的購置序 號名 稱數(shù) 量單 價金 額1辦公桌椅5套350.001750.002會議桌椅1套2000.002000.003檔案柜5套600

25、.003000.004員工更衣柜10組450.004500.005高壓沖洗泵1臺1750.001750.006保險柜1臺1450.001450.007對講機16部900.0014400.008電腦3臺5000.0015000.009打印機2臺800.001600.0010復印機1臺8000.008000.0011傳真機1套1300.001300.0012高效吸塵器1套1200.001200.0013電 錘1套1500.001500.0014管道疏通機1套1650.001650.0015七米拉伸梯1套1600.001600.0016電焊機1套1000.001000.00172匹空調(diào)2臺4000.

26、008000.0018合計69700.00三、各類工具的購置序 號名 稱數(shù) 量單 價金 額13米人子梯1只550.00550.002切割機1臺1000.001000.003接線盤1盤280.00280.004手電鉆1只300.00300.005萬用表1只110.00110.006絕緣搖表1只220.00220.007鉗形電流表1只120.00120.008液壓壓線鉗1只260.00260.009電烙鐵1只150.00150.0010電話壓線鉗1只46.0046.0011手持式測溫儀1只250.00250.0012塑柄一字起5只5.0025.0013塑柄十字起5只5.0025.0014電筆2只2

27、.004.0015老虎鉗2只11.0022.0016尖嘴鉗2只11.0022.0017斜口鉗2只13.0026.0018剝線鉗2只15.0030.0019梅花扳手1套175.00175.0020呆扳手1套180.00180.0021強光燈10臺90.00900.0022內(nèi)六角扳手2套20.0040.0023鐵錘5只17.0085.0024管子鉗1套380.00380.0025鋸弓5套20.00100.0026套筒扳手1套180.00180.0027平板銼刀2只7.0014.0028三抓拉起1套140.00140.0029ABS工具箱2只55.00110.0030玻璃刮2套16.0032.003

28、1涂抹器5套20.00100.0032噴壺10只9.0090.0033手刷10把4.0040.0034恭刷10把2.0020.00352M伸縮桿5根40.00200.0036拖把20條7.00140.0037掃帚20把3.0060.0038簸箕20個4.0080.0039玻璃鏟刀5把10.0050.0040雞毛撣10個2.0020.0041地刷5把4.0020.0042塵推5套40.00200.0043塵推布頭10套20.00200.0044夾紙鉗14把3.0042.0045水管100米3.00300.0046推水刮10把20.00200.0047垃圾收集車5輛1500.007500.0048

29、貨架2組800.001600.00合計16638.00四、首次綠化、保潔耗材費用序號名 稱單位數(shù)量單價/元金額/元1全能清潔劑加侖1020.00200.002酸性清潔劑加侖519.0095.003玻璃清潔劑加侖1020.00200.004氯水消毒清潔劑加侖1032.00320.005毛巾條205.00100.006膠靴雙820.00160.007塑膠手套付203.0060.008大垃圾袋只10000.5500.009小垃圾袋卷5001.00500.0010鏟刀刀片片101.0010.0011衛(wèi)生球個201.0020.0012水拔子個85.0040.0013涂抹器布頭個206.00120.001

30、4玻璃刮皮條根205.00100.0015肥皂粉袋503.00150.0016除蟲劑瓶1020.00200.0017復合肥料袋580.00400.00合 計3175.00五、前期辦公投入費用序號項 目內(nèi) 容計算單位數(shù)量單價(元/)金 額備 注1電話安裝費用程控交換機部1 3500.003500.00各辦公部門內(nèi)部通訊電話分機部560.00300.00中繼線路條5308.001540.00寬帶網(wǎng)絡條11200.001200.002法律文書制作1、 每戶業(yè)主的物業(yè)管理合同、公約2、 運行記錄本3、 二次裝修管理規(guī)定等批15000.005000.00用于業(yè)主和內(nèi)部運轉(zhuǎn)3辦公用品費用打印紙、箱1700

31、.00700.00文具批1400.00400.00檔案盒、卷皮只1005.00500.00制度上墻只840.00320.00打印耗材只1600.00600.004培訓費人員招聘廣告次21200.002400.00人員培訓費1000.001000.005合 計-17460.00說 明：各級政府的職能主管部門對物業(yè)管理行業(yè)的管理也是本著保本微利的原則，物業(yè)管理的項目啟動必須依靠開發(fā)單位經(jīng)濟上的支持。各省市的相關法規(guī)也作了明確的規(guī)定，部分城市法規(guī)明確規(guī)定按開發(fā)建筑面積10元/平米，合同期內(nèi)支付給物業(yè)管理公司作為開辦費用。前期開辦費用本著實事求是、共同協(xié)商的原則由開發(fā)單位支持。物業(yè)管理前期開辦費用是保

32、證物業(yè)管理工作正常開展的基本條件，是業(yè)主能夠享受到全方位服務的基本保證。所以根據(jù)以上測算，各項前期費用合計為 .00 元，其中；1、 前期1個月人員工資福利（含服裝費用）費用為；65449.00元。2、 固定資產(chǎn)購置費用為69700.00元。 3、 維修工具購買費用為16638.00元。4、 綠化、保潔首次耗材購置為3175.00元。5、 辦公用具設施投入費用為17460.00元.第三部分 管理規(guī)章制度根據(jù)管理經(jīng)驗，建立起一套行之有效的物業(yè)管理規(guī)章制度，該管理處擬制定以下幾個方面的規(guī)章制度：一、管理“十條標準”（一）文明服務遵守社會公德，講究職業(yè)道德，執(zhí)行各項規(guī)章制度。管理處各類員工守時守紀，

33、著裝整潔，禮貌待人，嚴格按服務準則，做好各項服務。（二）整體環(huán)境小區(qū)公共場所沒有堆積物，地面平整，無建筑垃圾。小區(qū)整體外貌無損壞，房屋達到完好或基本完好的標準，保證居住安全和正常使用，車輛停放整齊有序。（三）清潔衛(wèi)生小區(qū)內(nèi)公共部位清掃保潔，衛(wèi)生無死角。做到：垃圾日產(chǎn)日清，管道、溝渠暢通，無積污堵塞，小區(qū)公共走廊潔凈，不堆放雜物，排污達到國家規(guī)定排放標準。（四）樓外綠化小區(qū)外公共綠地和街道綠化分布合理，花、草、樹木、建筑小品培植得當，環(huán)境優(yōu)雅宜人。（五）治安管理小區(qū)內(nèi)治安保衛(wèi)制度化、防偷盜、防自然災害，有制度、有設施、有公約、有專人負責。小區(qū)內(nèi)治安人員盡職盡責，確保小區(qū)業(yè)主（使用）人身財產(chǎn)安全和

34、商業(yè)機密。（六）經(jīng)費管理嚴格按照國家和市有關部門制定的收費標準，無亂收費、亂攤派行為。收費統(tǒng)一，手續(xù)簡便，方便業(yè)主，各種費用收繳及時。管理處嚴格執(zhí)行財經(jīng)紀律，財會人員無貪污、挪用行為，并厲行節(jié)約，積極開展多種經(jīng)營。（七）設施齊備小區(qū)內(nèi)給排水、供電、通訊、照明、消防、監(jiān)控、文體等設施齊全完備，運作正常，不改變原設計用途，發(fā)現(xiàn)破損及時修理。（八）樓內(nèi)文化積極開展文化活動，宣傳教育活動內(nèi)容豐富，活動開展有計劃、有制度，積極培養(yǎng)愛護公物，遵守法紀，團結(jié)互助，弘揚社會主義精神文明和道德風尚，共同創(chuàng)建文明小區(qū)。（九）機構(gòu)職能管理處管理人員職責明確，分工合作，協(xié)調(diào)管理。行政管理盡職盡責，監(jiān)督機制完善。召開各

35、種會議有記錄（紀要），開展各項活動有效益。資料、檔案齊全，保存完好。（十）管住關系“業(yè)主至上、服務第一”的宗旨貫穿在各項管理服務之中，切實體現(xiàn)“為業(yè)主（使用人）排憂解難”，使業(yè)主（使用人）滿意。二、崗位職責（一）管理處主任崗位職責1、熟悉物業(yè)管理的法律、法規(guī)、政策及公司領導要求，根據(jù)小區(qū)實際，完善有關規(guī)章制度，不斷提高管理水平。2、根據(jù)有關達標條件，制訂和實施小區(qū)創(chuàng)優(yōu)計劃，建立健全保安、衛(wèi)生、綠化、水電、房屋、車輛、市政等管理制度。3、負責保安、消防過程的控制和管理，營造安全、舒適的工作環(huán)境。4、搞好小區(qū)公共衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護、安全防范、車輛管理、供電、供水、消防、電梯運行等管理和市政房屋設備、設

36、施的維修、養(yǎng)護。5、負責物業(yè)安全維護、維修服務、保潔、綠化服務過程的管理和控制。6、負責各類設備的運行控制及維修保養(yǎng)管理，保證設備設施正常運行。7、負責各項服務過程中質(zhì)量記錄的正確、清晰、完整。8、對維修人員進行業(yè)務培訓，不斷提高他們的專業(yè)素質(zhì)。9、提高全體員工的消防安全意識，消除不安全隱患。10、堅持對轄區(qū)的日巡視、周檢查及配合月抽查工作。11、完成領導交辦的其他任務。（二）工程維修部崗位職責1、工程維修部在管理處主任的領導下，組織本部門開展專業(yè)維修工作。2、制定小區(qū)設備、設施維修保養(yǎng)計劃，并抓好落實，及時提出設備、設施的更新和質(zhì)量管理建議。3、負責處理維修申請，及時安排維修人員為業(yè)主提供服

37、務，核定收費項目和標準，現(xiàn)場驗證維修工作。4、組織消防設施、防盜設施和機電設備的定期檢查工作。5、熟悉轄區(qū)內(nèi)各類房屋的結(jié)構(gòu)、安全要求；熟悉公用設施、設備的種類、分布、安全要求，掌握地上、地下各類管線的分布、走向、位置和使用狀況，開展定期檢修工作；延長房屋及設備設施的使用壽命。6、經(jīng)常巡視轄區(qū)，走訪、回訪業(yè)主。7、了解本部門員工思想動態(tài)，做好思想教育工作。（三）保安主管崗位職責1、保安主管在管理處主任的帶領下，負責保安工作并協(xié)助主任做好其他管理服務工作。2、主持全隊工作，堅決執(zhí)行主任命令，帶領全隊人員有良好的精神面貌，依據(jù)各自職責，認真做好安全保衛(wèi)工作。3、熟悉各崗位職責、任務、工作要求、考核標

38、準，掌握小區(qū)保安工作的規(guī)律及特點，加強重點部位的安全防范。4、處事公道，言行文明，對自己的缺點勇于改正，虛心接受工作建議和意見。5、做好保安班的月工作安排。6、經(jīng)常巡視小區(qū)檢查各崗位工作情況，走訪回訪業(yè)主，堅持夜間輪流查崗，發(fā)現(xiàn)問題及時向管理處匯報，及時解決。7、對新隊員做好培訓及傳帶工作，了解員工思想動態(tài)，及時做好思想教育工作，對離職人員主持辦理交接工作。8、協(xié)助管理處做好上級交辦其他工作。9、每月召開一次班務會，組織講評工作。10、及時做好保安員的崗位培訓、軍事訓練及日?？己斯ぷ鳌?1、定期對義務消防員進行培訓，不斷提高他們的操作技能和應變能力。12、帶領保安班配合其他管理服務工作。（四）

39、環(huán)境部主管崗位職責1、保潔主管在管理處主任領導下，負責實施小區(qū)的保潔綠化工作，美化、凈化工作環(huán)境。2、負責保潔工作現(xiàn)場管理，及時了解保潔員的思想和生活動態(tài)，解決疑難問題，并定期向主任匯報。3、熟悉小區(qū)分布結(jié)構(gòu)、車行道、人行道、綠化地分布及面積，具有管理保潔的全面技能。4、制訂工作計劃，加強組織落實，經(jīng)常檢查督促他們執(zhí)行計劃及落實各項工作，每月組織召開保潔分析會，總結(jié)保潔工作。（五）消防管理員崗位職責1、遵守管理處各項規(guī)章制度和消防管理制度。2、熟悉小區(qū)消防控制系統(tǒng)原理和設備、設施的功能、位置，熟悉滅火工具的擺放點，掌握消火栓、滅火器、“119”報警的使用方法和程序。3、應對消防設備、設施作定期

40、巡查和保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)缺陷及時修復，必要時向管理處報告，并提出預防性建議。（六）電工崗位職責1、負責小區(qū)內(nèi)所有電器及供電線路的例行保養(yǎng)工作。2、熟悉小區(qū)供電系統(tǒng)的線路圖和控制方法，機電設備的性能和使用狀況，保證低壓配電設備的正常運行。3、嚴格執(zhí)行操作規(guī)程，遵守用電運行維修保養(yǎng)制度。小修不過時，大修不拖延，會判斷和處理發(fā)生的故障和事故。4、各類電器設備，應定期進行檢查，在檢修時必須切斷電源，掛上警告牌，并設人監(jiān)護。合閘前應仔細普查一遍，確認無問題后方可合閘。5、盡量不帶電作業(yè)，特別是在危險場所禁止帶電作業(yè)，如必須帶電作業(yè)，應采取必要的安全措施。6、積極主動為業(yè)主服務，接到施工單，應立即趕往處理，并在最

41、短時間內(nèi)完成，工作完畢清理場地，完工后在維修單上填寫修理內(nèi)容及所用材料，請業(yè)主在維修單上簽字。如一時不能修復應向業(yè)主說明情況。7、負責消防管理及低配值班。8、每天要巡查設備、儀表運行情況，檢查公共區(qū)域的電燈和末端供電線路情況，做好各種運行記錄，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，保證機電設備的完好率，保持機房、設備整潔。（七）給排水工崗位職責1、負責小區(qū)水泵房的運行管理，負責所有管道的日常維修，熟悉管道閥門用途、走向和各種參數(shù)，保證管道暢通和設施完好。2、保證小區(qū)給排水設備的正常運行。3、定期巡回檢查，做到小修不過時，大修不拖延，特殊維修及時報上級審批。4、工作時，嚴格遵守安全操作規(guī)程，確保自身和他人的人身安全

42、。5、工作完畢及時清理場地，清點工具和剩余材料，并保管好所轄工具。6、積極主動為業(yè)主服務，接到報修電話或施工單，應立即趕往處理，并在最短的時間內(nèi)完成，完工后請業(yè)主在維修單上簽字。如一時不能修復應向業(yè)主說明情況。（八）保安員崗位職責1、嚴格遵守公司各項規(guī)章制度，公正處理各類事件，樹立保安人員的良好形象。2、堅守崗位，保持高度警惕，注意發(fā)現(xiàn)可疑的人、事、物，預防治安案件的發(fā)生。3、遇有突發(fā)性事件和惡性事件，應采取緊急措施，制止事態(tài)擴大，并注意保護現(xiàn)場，及時向上級報告，等待處理。4、積極配合衛(wèi)生、綠化、維修等其他服務，制止違章行為，發(fā)生分歧要以理服人，不能制止的向帶班員報告。5、熟悉并掌握小區(qū)分布基

43、本情況，加強管理力度，做好保密工作。6、注重儀容儀表、文明執(zhí)勤、禮貌服務。（九）巡邏崗位職責1、檢查轄區(qū)內(nèi)各類設備、物品有無移動、損壞等可疑情況。發(fā)現(xiàn)情況異常時，應立即查明原因，視情況報告帶班員或管理處。2、檢查防火門、消防窗、路燈、開關面板、消火栓、滅火器和給排水管道有無損壞，發(fā)現(xiàn)漏水（電）及設施損壞時，應采取有效措施并及時報告管理處。3、檢查機動車停放，如有在消防通道、路口停車、修車、洗車等違章現(xiàn)象，應立即制止，如駕駛員不在場可記下車牌號查詢處理。4、檢查是否有可疑陌生人徘徊、窺視或可疑聲響，并對形跡可疑人員進行查詢。5、熟悉和愛護小區(qū)配套的公共設施、機電設備、泵房、消防器材及消防栓位置，

44、并熟練掌握各種滅火器材的使用方法及火災處理程序。發(fā)現(xiàn)火警時，立即報告帶班員并迅速報警，就近采用滅火器材撲救。6、按時開關公共照明路燈，保護小區(qū)內(nèi)的公共照明設施、公用市政設施、綠化，如有損壞，查明事故責任者。7、發(fā)現(xiàn)可疑物品或撿到失物，立即交給帶班員。（十）車輛管理員崗位職責1、懂得一般交通管理指揮知識，熟悉停車場路況環(huán)境，以及底層車庫車位使用狀況，熟悉車主、車牌號碼和停車位號碼。2、提醒和指揮司機，按路線行駛，有序停放，對不聽指揮的車主有禮貌的耐心勸說。3、及時提醒車主關好車窗、門，勿將貴重物品遺留在車上。4、保持高度警惕，對停放的車輛實行巡視查看，保證車輛停放安全。堅持文明上崗，禮貌待人，妥

45、善處理上崗時遇到的各種問題。5、定期檢查消防設施、照明燈等是否完好有效，如有損壞，及時報修。6、認真做好交接班記錄工作。（十一）保潔員崗位職責1、負責小區(qū)外圍的道路、綠化等共用區(qū)域地面的清潔。2、負責小區(qū)周圍墻體、柱、路燈、圍欄、宣傳牌、宣傳窗的清潔。3、負責室外明裝的管線和共用設施設備的外表清潔、清運和消殺工作。4、定期對室外果皮箱和垃圾中轉(zhuǎn)站（房）的清潔、清運和消殺工作。5、定期對天臺、明溝、污水池進行清理和消殺工作。6、維持責任區(qū)域清潔衛(wèi)生，勸阻、制止違反清衛(wèi)管理規(guī)定的行為。7、積極完成領導交辦的各項臨時任務。（十二）綠化員崗位職責1、綠化員要熟悉小區(qū)的綠化布局和個人包干的職責范圍，以及

46、花草樹木的品種和數(shù)量，并掌握花草樹木的種植季節(jié)、生長特征、培植管理方法等。2、對花草樹木要定期清除雜草、防治病蟲害、松土、施肥并修理枯病枝、傷殘枝等，更換死亡苗木、澆水。3、按觀賞要求，負責編制草花翻種計劃，提出花草采購申請。4、加強對盆花的修剪、造型等管理工作。5、綠化員有接受專業(yè)技術培訓和學習的義務，須虛心學習，努力工作，提高自身素質(zhì)。6、要保證綠化地不留雜物、不缺水、無死苗、不被偷盜，遇到違規(guī)行為，要及時加以勸阻，不聽勸阻的要及時報告保安員或環(huán)境主管，協(xié)助對其勸阻和處置。7、綠化員要維護和保養(yǎng)好自己的各種工具和公用設備、設施，如澆水工具、割草機等，如有遺失和損壞須按規(guī)定賠償。三、內(nèi)部管理

47、運作制度1、公司文明禮貌用語及服務文明禮貌用語規(guī)范2、維修工管理細則3、保安員管理細則4、清衛(wèi)綠化工管理細則5、房屋維修管理規(guī)定6、設施設備維修保養(yǎng)規(guī)定7、設備大中小維修制度8、保安員值班巡邏制度9、環(huán)境衛(wèi)生工作標準10、應急處理程序（火災應急行動實施預案）四、考核制度1、員工工作紀律考核細則2、物業(yè)管理日常工作考核辦法3、物業(yè)管理日常工作考核細則4、管理處考核細則5、維修工考核細則6、保安員考核細則7、清衛(wèi)綠化工考核細則五、公眾制度1、外來人員、車輛出入查驗登記制度2、大件貴重物品出入小區(qū)登記制度3、小區(qū)治安管理規(guī)定4、小區(qū)房屋管理規(guī)定5、小區(qū)停車管理規(guī)定6、小區(qū)消防安全管理規(guī)定7、小區(qū)環(huán)境

48、衛(wèi)生管理規(guī)定8、小區(qū)綠化管理規(guī)定9、小區(qū)公共設施設備管理規(guī)定10、小區(qū)用水用電管理規(guī)定第四部分 各項管理具體實施方案第一章 總體管理目標指標名稱管理標準管理指標實現(xiàn)措施房屋及配套設施、設備完好率98建立設備巡查制度、健全房屋及設備檔案記錄房屋零修、急修及時率100建立嚴格的維修制度，要求小維修三分鐘之內(nèi)答復處理，零修工程及時完成，急修工程不過夜，回訪情況記錄，設立值班電話維修工程質(zhì)量合格率100分項監(jiān)督，按操作標準嚴格把關綠化完好率99實行專業(yè)綠化養(yǎng)護，加強監(jiān)管，確保公共綠化無破壞、無踐踏、無土地裸露保潔率99保潔落實到人，建立責任制，巡查記錄完善，監(jiān)督檢查得力道路完好率98落實責任人，進行日

49、常巡視檢修和定期維修保養(yǎng)投訴處理率100加強與業(yè)主（使用人）的溝通，定期走訪，征求管理意見，及時排憂解難。投訴處理有結(jié)果，有記錄和回訪消防火災發(fā)生率0全員義務消防制度，定期培訓和演習，加大宣傳力度，安保日常巡查，發(fā)現(xiàn)隱患及時處理治安案件發(fā)生率因管理因素的發(fā)率低于1實行12小時站崗、24小時巡邏值班制度，確立入住期“人防為主、技防為輔、全面防范”的治安思路。明確治安職責，層層防衛(wèi)，以確保小區(qū)的人身財產(chǎn)安全，接受報警及實施調(diào)度第二章 房屋和設施、設備管理方案總體要求做到三無，設備無故障，設施無損壞，管線無堵漏，具體方案如下：一、房屋和設施設備養(yǎng)護項目示意表類 別項 目定期養(yǎng)護周 期內(nèi) 容實施效果房

50、屋本體外墻面、屋面、樓梯通道外墻面3年一次，屋面5年一次，樓梯通道5年一次檢查修理無損壞區(qū)內(nèi)道路砼路面、砼道牙、人行道每年一次檢修整潔、無損壞區(qū)內(nèi)照明樓道燈、廣場燈、車庫燈、草坪燈、路燈每年一次燈桿刷漆、線路開關檢測符合安全標準，正常使用溝渠池井雨水口、雨水井、污水井、化糞池、閥門井、噴水池每年一次清理淤泥、化糞池抽吸及閥門檢測保養(yǎng)暢通、無損壞停車場停車場每年一次翻新、更換舊標識牌、消防設施檢測標識完整、明晰，設施完好公共標識牌標識牌、警示牌每月一次翻新、更換殘舊標識牌標識完整、明晰，設施完好自行車停放處自行車房每年一次翻新、更換殘舊標識牌標識完整、明晰，設施完好智能化系統(tǒng)監(jiān)控系統(tǒng)、紅外線報警

51、系統(tǒng)等每年二次檢測、試驗、維修、更換傳感靈敏，使用正常供水供電系統(tǒng)水泵、水塔、變壓器、配電房等每月一次檢測運轉(zhuǎn)正常公用設備水泵、電梯等每月兩次檢測、保養(yǎng)運轉(zhuǎn)正常、安全可靠公共設施圍欄、宣傳欄、廣播系統(tǒng)每周一次檢測、試驗、維修、更換無損壞，廣播正常二、房屋的修繕和日常養(yǎng)護1、定期檢查小區(qū)，確保安全，發(fā)現(xiàn)問題及時維護，保證正常使用，最大限度的發(fā)揮小區(qū)的使用功能。2、制定房屋及設施設備的管理規(guī)定，制止各種擅自改變房屋和配套設施的用途、結(jié)構(gòu)、外觀及毀壞設施設備的行為。3、做好零星養(yǎng)護工作，應急維修不過夜，保證房屋正常的使用功能。4、大修、中修做好養(yǎng)護計劃，及時制定養(yǎng)護方案，報業(yè)主委員會同意后安排實施。

52、三、設施設備的管理保養(yǎng)工作1、建立聯(lián)系卡制度，與小區(qū)所有的設備廠家及安裝單位建立聯(lián)系，由他們指派技術人員到現(xiàn)場指導，或直接承擔設備的管理與維修任務，使各類設備始終處于最佳的運作狀態(tài)2、將小區(qū)所有設施設備進行分類，建立驗收、登記、建檔、保管、搬移、調(diào)撥、事故處理、報廢等一整套臺帳、技術資料及審批制度，定期對設施設備進行清查、核對，保證賬、卡、物相符，并為制度設備養(yǎng)護計劃提供數(shù)據(jù)和資料。3、派專業(yè)技術人員、熟練技術工人深入小區(qū)機房，熟悉設施設備的性能和操作要求，根據(jù)行業(yè)標準制定設施設備管理保養(yǎng)計劃，做好管理保養(yǎng)工作。4、建立設施設備日常保養(yǎng)和定期檢查維修制度，責任到人，記錄及時、詳細、準確，建立設

53、備大、中、小修工程的驗收制度，保證維修合格率達到100，并進行回訪，回訪記錄健全。第三章 安保管理方案人力、物力配備充足，技防、人防相結(jié)合，基礎工作扎實，各項治安防范制度落到實處，確保小區(qū)無重大治安、火災事件發(fā)生。一、治安管理小區(qū)實行24小時值班巡邏制度、外來人員出入查驗制度、大件貴重物品出入小區(qū)登記制度等各項安全防范制度；制定保安人員崗位職責和切實可行的安全保衛(wèi)工作程序，明確責任區(qū)域，注重技防和人防相結(jié)，各項治安防范制度落到實處，保障小區(qū)安全。（一）保安人員配備小區(qū)的保安人員共配備13名保安人員，其中主管1人，隊員12人，值班分為早、中、晚三班三倒，對小區(qū)實行24小時不間斷管理。早班4人：門

54、崗1人，監(jiān)控1人，巡邏2人；中班4人：門崗1人，監(jiān)控1人；巡邏2人；晚班4人：門崗1人，監(jiān)控1人；巡邏2人。（二）靈活、高效、人性化的值班方式我們在治安管理中既要保證安全，又要維護業(yè)主與客人之間的正常來往，具體表現(xiàn)為：1、強化安全措施，確保小區(qū)業(yè)主（使用人）的財產(chǎn)和人身安全；2、禮貌待人，營造良好的生活、居住環(huán)境，杜絕“戒備森嚴、一味盤問”的小區(qū)管理模式，達到“內(nèi)緊外松”。提高保安人員的素質(zhì)，所謂“來的都是客”，保安人員要善于察言觀色，對出入人員區(qū)別對待，不因為保安人員的失禮而影響業(yè)主（使用人）的交往活動；二、消防管理1、對保安員進行消防業(yè)務知識培訓，掌握國家有關消防的法規(guī)和制度，熟悉小區(qū)自動

55、消防系統(tǒng)的性能和操作，熟練掌握各種消防器材的使用。2、定期進行消防安全檢查，保安員每天巡視小區(qū)的每個角落，及時發(fā)現(xiàn)消防火險隱患；定期對消防器材（滅火器、消防栓等）的完好情況進行檢查；每天檢查小區(qū)自動消防報警系統(tǒng)是否正常運行；每天對小區(qū)安全用電情況進行檢查；定期對消防設備（消防泵、水噴淋等）進行測試，并做好記錄。3、在加強日常防火工作的同時，還要做好滅火的準備工作，制定火災應急行動實施預案，以備一旦發(fā)生火災，能及時有效地組織自消自救，對重點崗位、重點部位落實責任到人，將火災的損失降低到最小程度；成立保安員為主、小區(qū)工作人員為輔的消防隊，每年進行12次實地消防方案預演。4、定期組織管理處員工學習消

56、防知識，對小區(qū)工作人員進行消防知識宣傳。三、車輛管理做好小區(qū)的停車規(guī)范管理，在入口設置禁鳴限速標志，對臨時停車車位進行劃線，使小區(qū)內(nèi)車輛停放井然有序，保障小區(qū)道路暢通。參考停車場設計，為便于管理，為維護小區(qū)的良好停車秩序，建議安裝IC卡智能停車場管理系統(tǒng)一套，將整個小區(qū)的車輛管理納入電腦管理之下，提高管理效率，方便業(yè)主出入，有效防止車輛的遺失。管理處將設置專門的車輛管理人員，負責發(fā)放停車卡、進行車輛引導、出入口控制、安全防范、巡查車輛停車和管理行車秩序。做好小區(qū)的停車規(guī)范管理，在入口安裝減速帶和禁鳴限速標志，在小區(qū)出入口設置導向牌，停車場內(nèi)設置相關的交通指示牌，對臨時停車車位進行劃線，使小區(qū)內(nèi)

57、車輛停放井然有序，保障車輛人員安全。第四章 清潔衛(wèi)生管理方案嚴格執(zhí)行小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生管理、衛(wèi)生工作標準和員工考核制度，確保小區(qū)常年干凈整潔。管理處主管一天兩次檢查衛(wèi)生工作質(zhì)量，根據(jù)衛(wèi)生標準對清潔工進行考核。結(jié)合小區(qū)實際情況，制定如下管理方案：一、管理目標通過嚴格的衛(wèi)生工作標準和有效的管理監(jiān)督機制，確保小區(qū)公共場所保潔率達到98以上。二、人員配備及工作制度（一）人員配備：小區(qū)道路：1名；樓道等公共部位及樣板房：2名。（二）工作時間擬定上班時間為上午7：30-12：00，下午13：00-17：30。（三）保潔范圍小區(qū)所有公共部位、小區(qū)外道路、停車場、地下室等。三、衛(wèi)生標準1、目視樓層通道地面干凈無雜物、無煙