房地產(chǎn)與房地產(chǎn)市場.ppt
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1,第一章,房地產(chǎn)與房地產(chǎn)市場,2,第一節(jié)房地產(chǎn),一、房地產(chǎn)概念1.房地產(chǎn)的定義:房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分以及附帶的各種權(quán)益。2.房地產(chǎn)的三種存在形態(tài)(1)土地:如一塊無建筑物的城市空地,或建筑物與土地合為一體時,可無視建筑物的存在,如為征收土地稅費(fèi)或確定補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金的數(shù)額而單獨(dú)評估土地價格。(2)建筑物:建筑物雖然必須建造在土地之上,但在某些情況下卻把它單獨(dú)看待。如為房屋入火災(zāi)保險,房屋拆遷補(bǔ)償?shù)取?3)房地:把建筑物和其占用的土地作為一個整體來考慮。,3,,3.房地產(chǎn)用詞(1)房地產(chǎn):泛指土地、建筑物或土地與建筑物合成一體。(2)房地:指土地與建筑物合成一體,如說房地價格時,即指此價格包含土地價格及建筑物價格。(3)土地:僅指土地部分。(4)建筑物:僅指建筑物部分。4.房地產(chǎn)的別名(1)不動產(chǎn):指不能移動或移動后會破壞其功能或損失其價值的財產(chǎn)。(2)物業(yè):在香港,通常使用“物業(yè)”這個詞,其實(shí)質(zhì)就是房地產(chǎn)。,4,房地產(chǎn)概念的總結(jié),,5,思考,土地與地產(chǎn)的區(qū)別房屋與房產(chǎn)的區(qū)別,6,二、房地產(chǎn)的特點(diǎn),(一)物理特征1、不可移動性;2、異質(zhì)性;3、不滅性。(二)經(jīng)濟(jì)特征1、稀缺性;2、經(jīng)濟(jì)壽命長;3、適應(yīng)性;4、位址。,7,第二節(jié)房地產(chǎn)市場,一、概念(1)狹義的房地產(chǎn)市場:指房地產(chǎn)商品交易的場所。(2)廣義的市場:一是房地產(chǎn)商品所擁有的現(xiàn)實(shí)和潛在的消費(fèi)者總和;二是房地產(chǎn)商品流通過程中各種交換關(guān)系的總和。具體地說,它包括房地產(chǎn)所有權(quán)的買賣、租賃、抵押、典當(dāng)及產(chǎn)權(quán)互換以及土地使用權(quán)的有償出讓、轉(zhuǎn)讓、出租等活動,還包括各種中介對土地、房屋所進(jìn)行的經(jīng)營性活動。,8,二、房地產(chǎn)市場的特點(diǎn),房地產(chǎn)市場與其他的市場不同,其差別是因?yàn)閭€人資產(chǎn)的價值、政府在房地產(chǎn)市場中的角色,人們獲得資產(chǎn)的方式和人們希望資產(chǎn)帶來的效用等因素造成的。(1)價值量大;(2)政府干預(yù);(3)感覺;(4)愿望;(5)心理效用。,9,三、房地產(chǎn)市場的分類,現(xiàn)階段中國的房地產(chǎn)市場根據(jù)其組成可以分為房產(chǎn)市場、地產(chǎn)市場、房地產(chǎn)金融市場、房地產(chǎn)勞務(wù)市場和房地產(chǎn)信息市場五種類型。(1)房產(chǎn)市場按交換形式分:買賣市場、租賃市場和互換市場從供房時間分:現(xiàn)貨市場和期貨市場,10,(2)地產(chǎn)市場一級市場:即城市土地出讓市場,各級政府代表國家這一所有權(quán)主體將指定地段通過招標(biāo)、拍賣、協(xié)議出讓等形式提供給開發(fā)者,開發(fā)者一次性支付出讓期內(nèi)享有的土地使用權(quán)的出讓費(fèi)用。二級市場:即城市地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓市場,指土地在一級市場上出讓后,受讓者將土地通過一定的投資過渡,再轉(zhuǎn)讓給其他的土地或房屋需求者。思考:原行政劃撥的土地使用權(quán)可否直接轉(zhuǎn)讓?,11,(3)房地產(chǎn)金融市場:指通過房地產(chǎn)專業(yè)銀行或其他商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸部,采用信貸、發(fā)行股票和債劵以及開展住房儲蓄業(yè)務(wù),或者運(yùn)用按揭等方式為房地產(chǎn)買賣和租賃活動融通資金而形成的輔助性的金融市場。(4)房地產(chǎn)勞務(wù)市場:指為住戶和用戶提供房屋修繕、加固、改造、危房鑒定、方案設(shè)計、室內(nèi)外裝修、房屋附屬建筑和設(shè)備的維修、房屋管理以及中介活動等綜合活動的房地產(chǎn)輔助市場。(5)房地產(chǎn)信息市場:指圍繞房地產(chǎn)業(yè)務(wù)和技術(shù)咨詢、房地產(chǎn)租賃和買賣行情以及有關(guān)資料等所形成的供需市場。,12,四、不完全競爭條件下的房地產(chǎn)價格問題,(一)基本概念和術(shù)語1、交易價格:指房地產(chǎn)在進(jìn)行交易過程中發(fā)生的價格,是雙方議價的結(jié)果,也稱為實(shí)際價格。2、最可能銷售價格:是對未來交易中成交價格的一種最可能的估計。3、市場價值:是經(jīng)濟(jì)學(xué)理論中認(rèn)為的房地產(chǎn)市場價格波動的中心,也稱為不動產(chǎn)價值或理論價格。4、評估價格:是估價人員對房地產(chǎn)客觀合理價格作出的一種最可能的估計、推測或判斷。5、投資價值:對于投資者而言,就是預(yù)期的未來收益的價值。反映了投資者對某一房地產(chǎn)未來預(yù)期利潤能力的一種假定。,(二)房地產(chǎn)交易價值的形成,當(dāng)Vp≥Vs,賣,Vs為最低價(a端),當(dāng)Vb≤VI,買,VI為最高可接受價格(d端),賣方,買方,當(dāng)a- 1.請仔細(xì)閱讀文檔,確保文檔完整性,對于不預(yù)覽、不比對內(nèi)容而直接下載帶來的問題本站不予受理。
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