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租賃房屋買賣的法律問題.doc

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租賃房屋買賣的法律問題.doc

合同范本/租房合同 租賃房屋買賣的法律問題 房屋租賃期間對外出賣房屋的,如何確定出租主體的變更時間?房屋租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動導(dǎo)致產(chǎn)生新的房屋租賃合同的,新的法律關(guān)系的產(chǎn)生以該房屋所有權(quán)變更登記的時間為準?!百I賣不破房屋租賃”的適用是否要求房屋租賃合同登記?1、房屋租賃期間對外出賣房屋的,如何確定出租主體的變更時間?房屋租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動導(dǎo)致產(chǎn)生新的房屋租賃合同的,新的法律關(guān)系的產(chǎn)生以該房屋所有權(quán)變更登記的時間為準。買賣房屋雙方對此另有約定的按約定。合同法第二百二十九條規(guī)定“房屋租賃物在房屋租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的,不影響房屋租賃合同的效力”,這就是“買賣不破房屋租賃”的規(guī)定,事實上,還包括贈與、互易等形式的所有權(quán)變更情況。審判實踐中,新舊法律關(guān)系交替的時間點掌握很重要。由于房屋買賣而產(chǎn)生的新的房屋租賃關(guān)系,該時間點就掌握在所有權(quán)發(fā)生變動的時間,也就是房屋權(quán)利變更登記的時間。2、“買賣不破房屋租賃”的適用是否要求房屋租賃合同登記?未經(jīng)登記的房屋租賃合同,當(dāng)房屋所有權(quán)發(fā)生變化時,房屋租賃承租人不能以“買賣不破房屋租賃為由”向新的房屋權(quán)利人要求房屋租賃合同繼續(xù)履行。但是,房屋房屋租賃承租人有證據(jù)證明新的房屋權(quán)利人知道或者應(yīng)當(dāng)知道房屋租賃事實的除外。在保護房屋房屋租賃承租人權(quán)利的同時,也應(yīng)當(dāng)考慮保護房屋買受人的權(quán)利,兩者的權(quán)利在法律上是平等的。德國由于二戰(zhàn)后居住房屋緊張,為保護居住人的利益而創(chuàng)設(shè)了“買賣不破房屋租賃”的法律規(guī)定,以后一些國家也將“買賣不破房屋租賃”作為自己的法律,我國就是如此。應(yīng)該說,房屋租賃合同由于其準物權(quán)的特性,“買賣不破房屋租賃”有其一定的法理基礎(chǔ)。隨著經(jīng)濟的發(fā)展,當(dāng)初的立法理由已經(jīng)日漸弱化,特別是大量商業(yè)房屋租賃的存在與當(dāng)初保護居民居住權(quán)的立法意圖不相一致。在保護房屋房屋租賃承租人利益的同時,如何保護買受人的利益成為值得思考的問題。我們認為,上海市房屋房屋租賃條例第十五條第二款關(guān)于“房屋房屋租賃合同未經(jīng)登記備案的,不得對抗第三人”的規(guī)定,使我們得以將兩者利益予以平衡。當(dāng)房屋租賃合同未予登記,或者買受人不知道系爭房屋房屋租賃事實的,相應(yīng)的法律后果不能由買受人承擔(dān)。房屋房屋租賃承租人也不能以 “買賣不破房屋租賃”為由,對抗買受人對房屋處分的權(quán)利,不能要求房屋房屋租賃合同繼續(xù)履行。同時,出賣人未向買受人告知房屋租賃事實,導(dǎo)致房屋房屋租賃承租人不能主張“買賣不破房屋租賃”而合同不能繼續(xù)履行的,應(yīng)當(dāng)認定出租人違約。房屋房屋租賃承租人可以向出租人主張相應(yīng)的違約責(zé)任。

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