《契稅知識講座》PPT課件.ppt

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1、2020/8/31,1,,,2020/8/31,2,各位領(lǐng)導(dǎo)、各位同仁：新年好！ 今天非常榮幸與大家一起來共同學(xué)習(xí)契稅和耕地占用稅政策業(yè)務(wù)知識。本人水平有限，也是剛剛接觸“兩稅”，在政策的理解上可能不是那么透徹。因此，在學(xué)習(xí)的過程中，如果有講得不全面、不到位的地方請多包涵，多提寶貴意見建議。你們在工作中如果碰到政策業(yè)務(wù)方面解決不了的問題可以打電話來我們可以一起來探討。,2020/8/31,3,契 稅 知 識 講 座,侯曉峰 2011年2月,2020/8/31,4,1、基本概念 2、納稅人 3、稅目稅率 4、計稅依據(jù)的確定 5、應(yīng)納稅額的計算 6、納稅環(huán)節(jié) 7、減免稅規(guī)定 8、不征收契稅的幾種

2、規(guī)定 9、辦理退稅的情形,2020/8/31,5,一、契稅的基本概念,（一）契稅的概念 什么是契稅？ 契稅是在土地、房屋權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移時，向承受土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的單位和個人征收的一種行為稅。是土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移時向其承受者征收的一種稅收。 它的要點有兩個方面： 1、課稅對象：課稅對象是土地、房屋權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移（請問土地出租是否要繳納契稅）這是一個重要的要點。 2、納稅人：承受土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的單位和個人。納稅人是承受方而不是出讓方，像營業(yè)稅、土地增值稅、所得稅往往是取得收入一方繳納稅款。 現(xiàn)行中華人民共和國契稅暫行條例是國務(wù)院于1997年7月7日發(fā)布，從1997年10月

3、1日起施行。,2020/8/31,6,（二）契稅的特點,契稅有哪些特點？ 契稅除具有稅收的強制性、固定性、無償性三個特點外，還有其自身的特點： 1、土地、房屋權(quán)屬每轉(zhuǎn)移一次，就征收一次契稅； 2、契稅由承受房屋、土地權(quán)屬的一方繳納。 俗稱誰買誰納稅。,2020/8/31,7,二、契稅的納稅人,契稅的納稅人是怎樣規(guī)定的？ 在我國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人，即土地、房屋權(quán)屬的承受方。 1.這里所稱土地、房屋權(quán)屬，是指土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)。細則第二條。 2.這里所稱承受，是指以受讓、購買、受贈、交換等方式取得土地、房屋權(quán)屬的行為。細則第三條。 3.這里的單

4、位是指企業(yè)單位、事業(yè)單位、國家機關(guān)、軍事單位和社會團體以及其他組織。個人是指個體經(jīng)營戶及其他個人。不論法人、自然人，不分所有制性質(zhì)，不論內(nèi)資、外資，中國公民、還是外國公民，只要在我國境內(nèi)承受土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)，都是契稅的納稅義務(wù)人。 這就是對納稅人怎么界定的。,2020/8/31,8,三、稅目稅率,（一）稅目 契稅稅目有五個： 1.國有土地使用權(quán)出讓 2.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 3、房屋買賣 4、房屋贈與 5、房屋交換,2020/8/31,9,1.國有土地使用權(quán)出讓（一級市場） 是指土地使用者向國家交付土地使用權(quán)出讓費用，國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓予土地使用者的行為。 是土地交易一級市場

5、，由國土資源管理部門代表國家通過拍賣、招標(biāo)、掛牌出讓和協(xié)議四種方式出讓土地。 （劃撥）。 2.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括出售、贈與和交換（二級市場） 是指土地使用者以出售、贈與、交換或者其他方式將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給其他單位和個人的行為。是土地交易二級市場。 注意：土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，不包括農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)移。,2020/8/31,10,3.房屋買賣； 是指房屋所有者將其房屋出售，由承受者交付貨幣、實物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟利益的行為。 4.房屋贈與； 是指房屋所有者將其房屋無償轉(zhuǎn)讓給受贈者的行為。 5.房屋交換。 是指房屋所有者之間相互交互房屋的行為。 凡是有這5種行為的都屬于轉(zhuǎn)移土地、房產(chǎn)權(quán)

6、屬。,2020/8/31,11,除了條例規(guī)定的5種方式外還有4種方式轉(zhuǎn)移土地房屋權(quán)屬的，應(yīng)視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣或者房屋贈與征收契稅（細則第八條）： 1、以土地、房屋權(quán)屬作價投資、入股（土地增值稅） 2、以土地、房屋權(quán)屬抵償債務(wù) 3、以獲獎的方式承受土地、房屋權(quán)屬（奧運村） 4、以預(yù)購方式或者預(yù)付集資建房款的方式承受土地、房屋權(quán)屬。 土地增值稅也有這么一條是不征收的，后來又明確凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的,或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯(lián)營的,是要征土地增值稅的。這個契稅還是非常明確是要征的，要視同銷售、轉(zhuǎn)讓。比如說奧運會建的奧運村獎給那些冠軍，一個人

7、一套房子，那么像這種獲獎方式承受土地、房屋權(quán)屬也是要繳契稅的。 如果是預(yù)購方式就會存在退貨，退貨就會出現(xiàn)退稅的現(xiàn)象，按道理應(yīng)該是取得權(quán)屬才能征稅，預(yù)購時期是沒有取得權(quán)屬的，所以這一條我認為還是有它不合理的地方.,2020/8/31,12,（二）稅率,1、國家規(guī)定： （1）條例規(guī)定：契稅稅率為3%5%。 契稅采用幅度比例稅率。目前，我國采用3%5%的幅度比例，這是國家定下的政策，各省、自治區(qū)、直轄市，在這個范圍內(nèi)可以自行確定各自的適用稅率。 （2）財稅（2010）94號規(guī)定：對個人購買普通住房（144以下），且該住房屬于家庭（成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女）唯一住房的，減半征收

8、契稅。對個人購買90 及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。 這是去年9月下發(fā)的新文件，文件把原來財稅2008137號規(guī)定對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%和財稅字（1999）210號規(guī)定個人購買自用普通住宅，暫減半征收契稅第一條都作廢了。新文件規(guī)定必須同時達到兩個條件才能享受優(yōu)惠政策。,2020/8/31,13,（3）財稅【2008】24號規(guī)定：對個人購買經(jīng)濟適用房，在法定稅率基礎(chǔ)上減半征收契稅（2%）。 2、湖南省規(guī)定： 湖南省實施若干規(guī)定：契稅稅率為4%。,2020/8/31,14,3、株洲市政府規(guī)定（停止執(zhí)行）： 株洲市契稅

9、征收管理辦法規(guī)定：契稅稅率為2%或4%。 其中普通住房為2%; 商鋪、寫字樓、非普通住宅、別墅、辦公樓以及生產(chǎn)用房、土地使用權(quán)出讓（轉(zhuǎn)讓）等為4%。 關(guān)于促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展的若干意見規(guī)定： 對購買二手住房（不限面積）的，契稅稅率下調(diào)至1%。 （3）契稅返還規(guī)定：購普通住宅的返1%，非普的返3%，非住宅的返2%。凡是在2009年3月5日到2010年12月31日購買商品房（不含別墅），并按規(guī)定稅率繳納契稅的購房戶，可到市財政局辦理返還手續(xù)。只要是在這個時間段內(nèi)簽訂商品房買賣合同，即可享受契稅返還。,2020/8/31,15,四、計稅依據(jù)的確定,（一）一般規(guī)定共有五種： 1.國有土地使

10、用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣的，以成交價格為計稅依據(jù)。成交價格明顯低于正常市場價格的，以評估價格作為計稅依據(jù)。 計稅價格的如何確定？契稅在計稅依據(jù)方面有個重要的概念： 如果評估價格高于成交價格的以評估價格作為計稅依據(jù)。 如果成交價格高于評估價格的以成交價格作為計稅依據(jù)。,2020/8/31,16,四、計稅依據(jù)的確定,但在實際操作中納稅人還是有很多異議，目前我們有些房子的評估價格遠遠要高于成交價格，納稅人覺得不合理，不愿意按評估價格計稅，如果碰到這種情況怎么辦？最近省物價局、省國稅局、省地稅局聯(lián)合發(fā)文關(guān)于開展涉稅財物價格認定工作的指導(dǎo)意見（湘價認2010100號）文件，如果稅收征納雙方在

11、價格方面發(fā)生糾紛，可以委托政府價格主管部門設(shè)立的價格認證機構(gòu)進行計稅價格認定。（不收取任何費用）,2020/8/31,17,國有土地使用權(quán)以出讓方式取得的又分為兩種情況（協(xié)議、競價、）： 以協(xié)議方式出讓的，其契稅計稅價格為成交價格。成交價格包括土地出讓金、土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費、市政建設(shè)配套費等承受者應(yīng)支付的貨幣、實物、無形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟利益。 沒有成交價格或者成交價格明顯偏低的，征收機關(guān)可依次按下列兩種方式確定: 評估價格：由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)根據(jù)相同地段、同類房地產(chǎn)進行綜合評定，并經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)確認的價格。 土地基準(zhǔn)地價：由縣以上人民政府

12、公示的土地基準(zhǔn)地價。,2020/8/31,18,以競價方式出讓的，其契稅計稅價格，一般應(yīng)確定為競價的成交價格，土地出讓金、市政建設(shè)配套費以及各種補償費用應(yīng)包括在內(nèi)。,2020/8/31,19,,2.土地使用權(quán)贈與、房屋贈與，由征收機關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場價格核定。 3.土地使用權(quán)交換、房屋權(quán)屬交換、土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)之間相互交換，為所交換的土地使用權(quán)、房屋的價格差額。（案例1） 4.土地、房屋權(quán)屬作價投資入股、抵債、以無形資產(chǎn)方式、獲獎方式轉(zhuǎn)移土地房屋權(quán)屬的，由征收機關(guān)參照土地使用權(quán)出售，房屋買賣的市場價格核定。 5.以劃拔方式取得國有土地使用權(quán)的，經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，

13、應(yīng)由房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓者補繳契稅，其計稅依據(jù)為補交的土地使用權(quán)出讓金或者全部土地收益.（案例2） 以上是確定計稅依據(jù)的5種一般規(guī)定,2020/8/31,20,【案例1】,甲企業(yè)以價值300萬元的辦公用房與乙企業(yè)交換一處廠房，并向乙企業(yè)支付差價款100萬元。在這次廠房交換中，應(yīng)由誰來繳納契稅？ 【分析】根據(jù)規(guī)定：房屋交換中，交換價格不相等的，由多交付貨幣的一方繳納契稅。本題中，多交付貨幣的一方是甲方，因此應(yīng)該由甲方繳納契稅。 所以在交換價格不等的情況下由多交付貨幣、實物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟利益的一方交納契稅。 等額交換時，差額為零，意味著，交換雙方均免繳契稅 。,2020/8/31,21,【案

14、例2】,某金融機構(gòu)因機構(gòu)收縮，將某縣（原屬行政劃撥土地）閑置的土地及房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給某房地產(chǎn)開發(fā)公司，請問此次轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)如何繳納契稅？ 【分析】：稅務(wù)機關(guān)要對兩個不同的納稅人征收的契稅，即一方面向某金融機構(gòu)（轉(zhuǎn)讓方），另一方面向某房地產(chǎn)公司（承受方）征收契稅。大家可能會問契稅不是承受方交嗎？為什么在一個銷售環(huán)節(jié)既要向承受方征收又要向轉(zhuǎn)讓方征收契稅？,2020/8/31,22,首先，轉(zhuǎn)讓方即銀行是契稅納稅人，其實質(zhì)上是對過去受讓土地使用權(quán)時未繳契稅的一種補繳。因為銀行所擁有的土地使用權(quán)為國家無償劃撥（我國原國有土地一律是無償劃撥方式），當(dāng)初在取得土地使用權(quán)并沒有繳納土地出讓金。對過去無償劃撥的土地，承

15、受方在轉(zhuǎn)讓時，按照土地法的規(guī)定應(yīng)當(dāng)補繳土地出讓金。根據(jù)財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于國有土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問題的通知（財稅2004134號）文規(guī)定：“先以劃撥方式取得土地使用權(quán)，后經(jīng)批準(zhǔn)改為出讓方式取得該土地使用權(quán)的，應(yīng)依法繳納契稅，其計稅依據(jù)為應(yīng)補繳的土地出讓金和其他出讓費用。” 所以，銀行在轉(zhuǎn)讓房屋及土地時，應(yīng)當(dāng)按照支付的土地出讓金計算補繳契稅。,2020/8/31,23,其次，房地產(chǎn)開發(fā)公司購買銀行房屋及土地行為，房地產(chǎn)開發(fā)公司也同樣構(gòu)成契稅納稅人。因此稅務(wù)機關(guān)要對兩個不同的納稅人征收的契稅，即一方面向銀行（轉(zhuǎn)讓方），另一方面向某房地產(chǎn)公司（承受方）征收契稅。 注：對土地使用權(quán)出讓、土

16、地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣的成交價格中所包含的行政事業(yè)性收費，屬于成交價格的組成部分，不應(yīng)當(dāng)從中剔除。,2020/8/31,24,（二）特殊規(guī)定： 1.納稅人因改變土地用途而簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同的是否征收契稅？（工業(yè)地變商業(yè)地） 根據(jù)現(xiàn)行契稅政策規(guī)定，對納稅人因改變土地用途而簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同的，應(yīng)征收契稅。那么它的計稅依據(jù)為因改變土地用途應(yīng)補繳的土地收益金及應(yīng)補繳政府的其他費用。 ----（國稅函2008662號 ）,2020/8/31,25,2.以作價出資方式使用土地是否征收契稅 根據(jù)中華人民共和國契稅暫行

17、條例細則第八條的規(guī)定：以土地、房屋權(quán)屬作價投資入股的，視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣征收契稅，計稅依據(jù)應(yīng)按其作價出資額計征契稅。一般都會有個協(xié)議，房產(chǎn)土地作價出資相當(dāng)于多少錢就按這個出資額來征稅。 -----（國稅函2004322號）,2020/8/31,26,3.房屋買賣契稅計稅價格怎樣確定？ 房屋買賣的契稅計稅價格為房屋買賣合同的總價款，那么買賣裝修的房屋，裝修費用是否包括在內(nèi)？按照政策是要包括在里面的。 -----（國稅函2007606號 ）,2020/8/31,27,4、政府以零地價方式出讓國有土地使用權(quán)的是否征收契稅？,對承受國有土地使用權(quán)所應(yīng)支付的土地出讓金 ，要計征契稅。不得因減

18、免土地出讓金，而減免契稅。 -----國稅函【2005】436號,2020/8/31,28,五、應(yīng)納稅額的計算,應(yīng)納稅額計算公式： 應(yīng)納稅額=計稅依據(jù)稅率 應(yīng)納稅額以人民幣計算。轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬以外匯結(jié)算的，按照納稅義務(wù)發(fā)生之日中國人民銀行公布的人民幣市場匯率中間價折合成人民幣計算。,2020/8/31,29,六、納稅環(huán)節(jié),契稅納稅環(huán)節(jié)：在簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同或者納稅人取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證之后，辦理土地使用權(quán)證、房屋產(chǎn)權(quán)證之前。 條例規(guī)定：納稅人應(yīng)當(dāng)持契稅完稅憑證和其他有關(guān)文件材料，依法向土地管理部門、房屋管理部門辦理有關(guān)土地、房屋的權(quán)屬變更登記手續(xù)。納稅人未

19、出具契稅完稅憑證的，土地管理部門、房屋管理部門不得辦理有關(guān)土地、房屋的權(quán)屬變更手續(xù)。,2020/8/31,30,六、納稅環(huán)節(jié),這樣規(guī)定的原因：一是如果沒有繳納契稅而辦理土地證或房產(chǎn)證，會對契稅的征收管理造成極大的困難。因此，我們蘆淞區(qū)局派專人在房產(chǎn)局設(shè)立窗口負責(zé)市區(qū)范圍內(nèi)的契稅征收，進行嚴格把關(guān)；二是土地、房屋權(quán)屬的轉(zhuǎn)移形式多樣、情況復(fù)雜，有些是預(yù)售未竣工的商品房，有些是集資房，甚至是期房等。因此，必須有一個制約手段，就是把契稅征收環(huán)節(jié)置于納稅義務(wù)發(fā)生之后，領(lǐng)取土地使用證或房屋產(chǎn)權(quán)證之前。,2020/8/31,31,七、減免稅規(guī)定,（一）契稅一般優(yōu)惠政策（七項） 1.國家機關(guān)、事業(yè)單位、社會

20、團體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研、軍事設(shè)施的，免征。 2.城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購買經(jīng)縣級以上人民政府批準(zhǔn)出售的公有住房，且面積在國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)以內(nèi)的，免征；超過國家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)面積的部分，應(yīng)按照規(guī)定繳納契稅。 3.因遭受自然災(zāi)害、戰(zhàn)爭等不可抗力滅失住房而重新購買住房的，給予減征或免征。,2020/8/31,32,七、減免稅規(guī)定,4.土地、房屋被縣級以上人民政府征用（占用）后，重新承受土地、房屋權(quán)屬，其成交價格沒有超出土地、房屋補償費、安置補助費的，免征；超出部分，應(yīng)按照規(guī)定繳納契稅，納稅確有困難的，給予減征或免征。（須有政府批文，屬于商業(yè)拆遷的不能享受該政策） 因拆遷而

21、重新承受土地、房屋權(quán)屬應(yīng)提供以下資料： 1.貨幣補償方式： （1）原被拆房屋產(chǎn)權(quán)證（或建筑執(zhí)照、規(guī)劃許可證、土地證等）；（2）拆遷協(xié)議書；（3）重新購房的合同；（4）購房發(fā)票；（5）評估報告（買二手房）；（6）購房人身份證；（7）房屋初始登記證（現(xiàn)房）。,2020/8/31,33,七、減免稅規(guī)定,2.實物補償方式： （1）原被拆房屋產(chǎn)權(quán)證（或建筑執(zhí)照、規(guī)劃許可證、土地證等）；（2）拆遷協(xié)議書；（3）補交房屋差價款的收據(jù)；（4）新房初始登記證；（5）房屋承受人身份證 注：符合城鎮(zhèn)房屋拆遷契稅優(yōu)惠政策適用的對象，包括被拆遷房屋的所有權(quán)人或共有權(quán)人以及領(lǐng)取拆遷補償款的被拆遷公有住房的承租人。,20

22、20/8/31,34,七、減免稅規(guī)定,5.納稅人承受荒山、荒溝、荒丘、荒灘土地使用權(quán)，用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)的，免征。 6.外國駐華使館、領(lǐng)事館、聯(lián)合國駐華機構(gòu)及其外交代表、領(lǐng)事館員和其他外交人員承受土地、房屋權(quán)屬的，經(jīng)外交部確認，可以免征契稅。 7.財政部規(guī)定的其他減征、免征契稅的項目（特殊規(guī)定）。 以上是條例細則規(guī)定的7項減免稅規(guī)定,2020/8/31,35,(二)改組改制企業(yè)單位稅收優(yōu)惠政策,歸納：改組改制企業(yè)稅收有效文件主要有以下5個： 1、財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制過程中以國家作價出資（入股）方式轉(zhuǎn)移國有土地使用權(quán)有關(guān)契稅問題的通知（財稅2008129號） 2、關(guān)于企業(yè)改

23、制重組若干契稅政策的通知財稅2008175號 3、財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)重組業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理若干問題的通知財稅200959號】（有關(guān)概念可以值得借鑒的 ） 4、國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制重組契稅政策若干執(zhí)行問題的通知(國稅發(fā)200989號) 5、財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布部分到期停止執(zhí)行稅收規(guī)范性文件的通知 財稅2009138號（廢止了一些文件）,2020/8/31,36,具體規(guī)定：,1.企業(yè)公司制改造企業(yè)公司制改造，是指根據(jù)公司法的有關(guān)規(guī)定，將企業(yè)改造為有限責(zé)任公司或者股份有限公司的法律行為。就是將企業(yè)的資產(chǎn)量化為股份并改變原有的企業(yè)內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)的過程。 非公司制企業(yè)，按照中華人民

24、共和國公司法的規(guī)定，整體改建為有限責(zé)任公司(含國有獨資公司)或股份有限公司，對改建后的公司承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移，只是把名稱變更一下，經(jīng)營的理念改變了，換湯不換藥。 有限責(zé)任公司整體改建為股份有限公司的，對改建后的公司承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。 注：上述所稱整體改建是指不改變原企業(yè)的投資主體，并承繼原企業(yè)權(quán)利、義務(wù)的行為。,2020/8/31,37,非公司制國有獨資企業(yè)或國有獨資有限責(zé)任公司，以其部分資產(chǎn)與他人組建【合建】新公司，且該國有獨資企業(yè)(公司)在新設(shè)公司中所占股份超過50%的（絕對控股），對新設(shè)公司承受該國有獨資企業(yè)(公司)的土地、房屋權(quán)屬，免

25、征契稅。 國有控股公司以部分資產(chǎn)投資組建新公司，且該國有控股公司占新公司股份85%以上的，對新公司承受該國有控股公司土地、房屋權(quán)屬免征契稅。上述所稱國有控股公司，是指國家出資額占有限責(zé)任公司資本總額50%以上，或國有股份占股份有限公司股本總額50%以上的國有控股公司。,2020/8/31,38,2.企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓 股權(quán)轉(zhuǎn)讓是指公司股東依法將自己的股份讓渡給他人，使他人成為公司股東的民事法律行為。股權(quán)轉(zhuǎn)讓是股東行使股權(quán)經(jīng)常而普遍的方式，我國公司法規(guī)定股東有權(quán)通過法定方式轉(zhuǎn)讓其全部出資或者部分出資。 在股權(quán)轉(zhuǎn)讓中，單位、個人承受企業(yè)股權(quán)，企業(yè)土地、房屋權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收契稅?！具@有一個量變

26、到質(zhì)變的過程】,2020/8/31,39,3.企業(yè)合并 兩個或兩個以上的企業(yè)，依據(jù)法律規(guī)定、合同約定，合并改建為一個企業(yè)，且原投資主體存續(xù)的，對其合并后的企業(yè)承受原合并各方的土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。 4.企業(yè)分立 企業(yè)依照法律規(guī)定、合同約定分設(shè)為兩個或兩個以上投資主體相同的企業(yè)，對派生方、新設(shè)方承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，不征收契稅。,2020/8/31,40,5.企業(yè)出售 國有、集體企業(yè)出售，被出售企業(yè)（買方）法人予以注銷，并且買受人【買方】按照勞動法等國家有關(guān)法律法規(guī)政策妥善安置原企業(yè)全部職工，其中與原企業(yè)30%以上職工簽訂服務(wù)年限不少于三年的勞動用工合同的，對其承受所購企業(yè)的土地、房

27、屋權(quán)屬，減半征收契稅；與原企業(yè)全部職工簽訂服務(wù)年限不少于三年的勞動用工合同的，免征契稅。（鼓勵安置職工）,2020/8/31,41,,6.企業(yè)注銷、破產(chǎn) 企業(yè)依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定實施注銷、破產(chǎn)后，債權(quán)人(包括注銷、破產(chǎn)企業(yè)職工)承受注銷、破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬以抵償債務(wù)的，免征契稅；對非債權(quán)人承受注銷、破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，凡按照勞動法等國家有關(guān)法律法規(guī)政策妥善安置原企業(yè)全部職工，其中與原企業(yè)30%以上職工簽訂服務(wù)年限不少于3年的勞動用工合同的，對其承受所購企業(yè)的土地、房屋權(quán)屬，減半征收契稅；與原企業(yè)全部職工簽訂服務(wù)年限不少于3年的勞動用工合同的，免征契稅。,2020/8/31,4

28、2,7.其他 實施債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)的企業(yè) 經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)實施債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)的企業(yè)，對債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)后新設(shè)立的公司承受原企業(yè)的土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。 【這屬于政府決策】債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)，是指公司債權(quán)人將其對公司（稱為“被投資公司”）享有的合法債權(quán)轉(zhuǎn)為出資（認購股份），增加被投資公司注冊資本的行為。 行政性調(diào)整和劃轉(zhuǎn)國有資產(chǎn) 政府主管部門對國有資產(chǎn)進行行政性調(diào)整和劃轉(zhuǎn)過程中發(fā)生的土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移，不征收契稅。 【這也屬于政府決策】,2020/8/31,43,同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間土地、房屋權(quán)屬的無償劃轉(zhuǎn) 企業(yè)改制重組過程中，同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間土地、房屋權(quán)屬的無償劃轉(zhuǎn)，包括母公司與其全資

29、子公司之間，同一公司所屬全資子公司之間，同一自然人與其設(shè)立的個人獨資企業(yè)、一人有限公司之間土地、房屋權(quán)屬的無償劃轉(zhuǎn)，不征收契稅。 注：如果是國有企業(yè)必須要有縣級以上政府的批文，私人企業(yè)之間土地、房屋權(quán)屬的無償劃轉(zhuǎn)政府是不管的，所以對私人企業(yè)政府是沒有批文的，按道理也可以享受這個優(yōu)惠政策（省局答復(fù)）。,2020/8/31,44,事業(yè)單位的改組改制比照企業(yè)改組改制政策執(zhí)行,事業(yè)單位按照國家有關(guān)規(guī)定改制為企業(yè)的過程中， 1、投資主體沒有發(fā)生變化的，對改制后的企業(yè)承受原事業(yè)單位土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。 2、投資主體發(fā)生變化的，改制后的企業(yè)按照中華人民共和國勞動法等有關(guān)法律法規(guī)妥善安置原事業(yè)單位

30、全部職工，其中與原事業(yè)單位全部職工簽訂服務(wù)年限不少于3年勞動用工合同的，對其承受原事業(yè)單位的土地、房屋權(quán)屬，免征契稅；與原事業(yè)單位30%以上職工簽訂服務(wù)年限不少于3年勞動用工合同的，對其承受原事業(yè)單位的土地、房屋權(quán)屬，減半征收契稅。 注： 事業(yè)單位改制過程中，改制后的企業(yè)以出讓或國家作價出資（入股）方式取得原國有劃撥土地使用權(quán)的，不屬于本通知規(guī)定的契稅減免稅范圍，應(yīng)按規(guī)定繳納契稅。 -------財稅201022號,2020/8/31,45,（四）減免權(quán)限,契稅納稅人應(yīng)在土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同生效的10日內(nèi)，向征收機關(guān)提出減免申報。計稅金額在10000萬元（含10000萬元）以上的，由省級征

31、收機關(guān)辦理減免手續(xù)。,2020/8/31,46,八、不征收契稅的幾種情形,1.股權(quán)變動導(dǎo)致企業(yè)法人房地產(chǎn)權(quán)屬更名是否征收契稅 寧波中百股份有限公司因北京首創(chuàng)集團受讓其26.62 的股權(quán)而于2000 年更名為寧波首創(chuàng)科技股份有限公司，2001 年哈工大八達集團受讓寧波首創(chuàng)科技股份有限公司16.62 的股權(quán)，企業(yè)再次更名為哈工大首創(chuàng)科技股份有限公司。上述由于股權(quán)變動引起企業(yè)法人名稱變更，并因此進行相應(yīng)土地、房屋權(quán)屬人名稱變更登記的過程中，土地、房屋權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收契稅。 ----國稅函2002771號,2020/8/31,47,2.企業(yè)改制重組過程中，同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間土地、房屋

32、權(quán)屬的無償劃轉(zhuǎn)是否征收契稅 企業(yè)改制重組過程中，同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間土地、房屋權(quán)屬的無償劃轉(zhuǎn)，包括母公司與其全資子公司之間，同一公司所屬全資子公司之間，同一自然人與其設(shè)立的個人獨資企業(yè)、一人有限公司之間土地、房屋權(quán)屬的無償劃轉(zhuǎn)，不征收契稅。 本通知執(zhí)行期限為2009年1月1日至2011年12月31日。 -----財稅2008175號,2020/8/31,48,3.全資子公司承受母公司土地、房屋權(quán)屬的行為是否征收契稅 根據(jù)財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制重組若干契稅政策的通知（財稅2003184號）和國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制重組契稅政策有關(guān)問題解釋的通知（國稅函2006844號）的有關(guān)

33、規(guī)定，公司制企業(yè)在重組過程中，以名下土地、房屋權(quán)屬對其全資子公司進行增資，屬同一投資主體內(nèi)部資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)，對全資子公司承受母公司土地、房屋權(quán)屬的行為，不征收契稅。 -----國稅函2008514號,2020/8/31,49,4.關(guān)于出售或租賃房屋使用權(quán)是否征收契稅 房屋使用權(quán)與房屋所有權(quán)是兩種不同性質(zhì)的權(quán)屬。根據(jù)現(xiàn)行契稅法規(guī)的規(guī)定，房屋使用權(quán)的轉(zhuǎn)移行為不屬于契稅征收范圍，不應(yīng)征收契稅。 -----國稅函1999465號,2020/8/31,50,5.以租賃方式使用土地是否征收契稅 根據(jù)現(xiàn)行契稅政策規(guī)定，土地租賃行為不屬于契稅征收范圍，不征收契稅。 ------國稅函2004322號 6.法定繼承

34、人繼承土地房屋權(quán)屬是否征收契稅 對于中華人民共和國繼承法規(guī)定的法定繼承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）繼承土地、房屋權(quán)屬，不征契稅。 -----國稅函20041036號,2020/8/31,51,6. 關(guān)于離婚后房屋權(quán)屬變化是否征收契稅 根據(jù)我國婚姻法的規(guī)定，夫妻共有房屋屬共同共有財產(chǎn)。因夫妻財產(chǎn)分割而將原共有房屋產(chǎn)權(quán)歸屬一方，是房產(chǎn)共有權(quán)的變動而不是現(xiàn)行契稅政策規(guī)定征稅的房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移行為。因此，對離婚后原共有房屋產(chǎn)權(quán)的歸屬人不征收契稅。 ------國稅函1999391號,2020/8/31,52,7.以房地產(chǎn)作價抵繳養(yǎng)老保險金是否征收契稅 根據(jù)國務(wù)院發(fā)布的 社會

35、保險費征繳暫行條件 （國務(wù)院第259 號令）中關(guān)于“社會保險基金不計征稅、費”的規(guī)定，對社會保險費（基本養(yǎng)老保險、基本醫(yī)療保險、失業(yè)保險）征收機構(gòu)承受用以抵繳社會保險費的土地、房屋權(quán)屬免征契稅。 ---國稅函2001483號,2020/8/31,53,8.社會力量辦學(xué)承受的土地、房屋權(quán)屬用于教學(xué)的是否免征契稅 免稅條件： 縣級以上人民政府教育行政主管部門或勞動行政主管部門批準(zhǔn)并核發(fā)社會力量辦學(xué)許可證的； 用于教學(xué)的 對由企業(yè)事業(yè)組織、社會團體及其他社會組織和公民個人利用非國家財政性教育經(jīng)費面向社會舉辦的教育機構(gòu)，其承受的土地、房屋權(quán)屬，比照條例第六條第（一）款的規(guī)定，免征契稅。 這個

36、還是有道理的，除了公辦的可以免稅外，民辦的一視同仁也可以享受優(yōu)惠政策。 ----財稅2001156號,2020/8/31,54,,9.承受土地房屋權(quán)屬用于教學(xué)、科研的范圍 國家機關(guān)、事業(yè)單位、社會團體、軍事單位承受土地房屋權(quán)屬用于教學(xué)、科研的，免征契稅。用于教學(xué)的，是指教室（教學(xué)樓）以及其他直接用于教學(xué)的土地、房屋。用于科研的，是指科學(xué)實驗的場所以及其他直接用于科研的土地、房屋。對縣級以上人民政府教育行政主管部門或勞動行政主管部門審批并頒發(fā)辦學(xué)許可證，由企業(yè)事業(yè)組織、社會團體及其他社會和公民個人利用非國家財政性教育經(jīng)費面向社會舉辦的學(xué)校及教育機構(gòu)，其承受的土地、房屋權(quán)屬用于教學(xué)的，免征契稅。

37、 ---財稅200439號,2020/8/31,55,九、辦理退契稅的情形：,政策性退稅主要有兩種形式： 1.辦理期房退房手續(xù)后是否可以退契稅？ 按照現(xiàn)行契稅政策規(guī)定，購房者應(yīng)在簽訂房屋買賣合同后、辦理房屋所有權(quán)變更登記之前繳納契稅。對交易雙方已簽訂房屋買賣合同，但由于各種原因最終未能完成交易的，如購房者已按規(guī)定繳納契稅，在辦理期房退房手續(xù)后，對其已納契稅款應(yīng)予以退還。 ----政策依據(jù)國稅函2002622號 期房征稅征的太急，未完成交易呢。,2020/8/31,56,2.法院判決撤銷房屋所有權(quán)證是否應(yīng)予退還契稅？ 按照現(xiàn)行契稅政策規(guī)定，對經(jīng)法院判決的無效產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移行為不征收契稅。法院判決撤銷房屋所有權(quán)證后，已納契稅款應(yīng)予退還。 -----政策依據(jù) 國稅函2008438號,