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1、房屋租賃合同司法解釋,中國(guó)石油大學(xué),三峽買賣網(wǎng) wenku1,2,,最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋于2009年9月1日正式施行。,3,一、出臺(tái)背景,在我國(guó)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展和住房制度改革日益深化的推動(dòng)下，房屋租賃經(jīng)營(yíng)方式日益普遍，房屋租賃業(yè)迅猛發(fā)展，涌現(xiàn)出許多新情況、新問(wèn)題，并形成訴訟進(jìn)入司法領(lǐng)域。近年來(lái)，人民法院受理的房屋租賃合同糾紛案件日益增多。由于相關(guān)法律規(guī)范比較原則，人民法院在審理房屋租賃合同糾紛案件中面臨很多具體適用法律的難點(diǎn)問(wèn)題。為統(tǒng)一法律適用，指導(dǎo)各級(jí)人民法院及時(shí)公正審理房屋租賃合同糾紛案件，促進(jìn)房屋租賃市場(chǎng)的健康發(fā)展，最高人民法院于2006年9
2、月著手解釋（征求意見稿）的起草和調(diào)研工作。,4,房屋租賃主要包括居住用房的租賃和經(jīng)營(yíng)用房的租賃。居住用房是人類生存的基本物質(zhì)條件，經(jīng)營(yíng)用房是人類從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的必要生產(chǎn)資料，因此，房屋租賃與國(guó)家利益、社會(huì)公共利益和廣大人民群眾的切身利益息息相關(guān)，亦與社會(huì)的和諧穩(wěn)定、經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展息息相關(guān)。最高人民法院嚴(yán)循立法精神，重視調(diào)查研究，強(qiáng)化起草內(nèi)容的針對(duì)性和可操作性。其間，起草小組多次奔赴全國(guó)各地調(diào)研，廣泛征求各方意見。在反復(fù)研究討論的基礎(chǔ)上，解釋經(jīng)最高人民法院審判委員會(huì)第1469次會(huì)議研究通過(guò)，于2009年9月1日正式施行。,5,一、本解釋適用的范圍,本解釋所稱城鎮(zhèn)房屋，是指城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋。
3、 鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋租賃合同糾紛案件，可以參照本解釋處理。但法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。 當(dāng)事人依照國(guó)家福利政策租賃公有住房、廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)生的糾紛案件，不適用本解釋。,6,二、房屋租賃合同無(wú)效的情形,該無(wú)效的情形主要考慮了出租方出租的房屋權(quán)屬是否獲得相關(guān)國(guó)家機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，也就是房屋本身存在的合法性問(wèn)題。無(wú)效有三種情形: 1、未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋； 2、未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時(shí)建筑； 3、租賃期限超過(guò)臨時(shí)建筑的使用期限，超過(guò)部分無(wú)效。但同時(shí)又做了除外的規(guī)定，在一審法庭辯論終結(jié)前取得了相關(guān)部門批準(zhǔn)的，也就是權(quán)屬完整的，
4、租賃合同有效。,7,無(wú)效的法律后果 房屋租賃合同無(wú)效，當(dāng)事人請(qǐng)求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)的，人民法院一般應(yīng)予支持。 當(dāng)事人請(qǐng)求賠償因合同無(wú)效受到的損失，人民法院依照合同法的有關(guān)規(guī)定和本司法解釋第九條、第十三條、第十四條的規(guī)定處理。,8,三、房屋租賃合同登記備案的效力,長(zhǎng)期以來(lái)，無(wú)論是司法界還是普通民眾都對(duì)房屋租賃合同登記備案是否影響合同效力爭(zhēng)論不休。該司法解釋統(tǒng)一了認(rèn)識(shí)。明確規(guī)定,當(dāng)事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效的，人民法院不予支持。同時(shí)又尊重當(dāng)事人的意愿，當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的，從其約定。但
5、當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的除外。,9,四、同一房屋訂立數(shù)份租賃合同的處理,在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，要按法定順序處理。 （一）已經(jīng)合法占有租賃房屋的； （二）已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的； （三）合同成立在先的。,10,五、出租人解除合同的條件,綜合合同法關(guān)于房屋租賃合同的相關(guān)規(guī)定，出租人享有法定解除權(quán)的情形如下：（1）因不可抗力致使合同不能繼續(xù)履行的；（2）承租人擅自變動(dòng)房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴(kuò)建，在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予恢復(fù)原狀的；（3）承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的；（4）承租人無(wú)正當(dāng)理由未支付租金或遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合同期限內(nèi)支
6、付，承租人逾期支付的；（5）承租人未按照約定的方法或者租賃房屋的性質(zhì)使用租賃房屋，致使租賃物受到損失的；（6）不定期租賃，出租人有權(quán)隨時(shí)解除合同。,11,出租人作為房屋所有權(quán)人，當(dāng)房屋因承租人擅自改變主體和承重結(jié)構(gòu)或擴(kuò)建受到損害時(shí)，出租人有權(quán)隨時(shí)要求承租人恢復(fù)原狀，不受任何期限限制。但當(dāng)出租人行使本條規(guī)定的解除權(quán)時(shí)，必須在“合理期限”內(nèi)要求承租人恢復(fù)原狀，承租人在此期限內(nèi)不予恢復(fù)的，出租人方可解除合同。,12,實(shí)踐中出租人行使解除權(quán)的方式有兩種，一是出租人直接通知承租人解除合同，通知到達(dá)承租人即產(chǎn)生合同解除的法律效果，如果承租人對(duì)此有異議，可以起訴要求確認(rèn)合同解除無(wú)效；二是向法院起訴，請(qǐng)求解除
7、合同。,13,對(duì)于出租人通知承租人解除合同的情形，主要有以下兩種通知方式：一是，承租人未經(jīng)出租人同意變動(dòng)房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴(kuò)建，出租人告知承租人必須在一定期限內(nèi)恢復(fù)原狀，承租人在此合理期限內(nèi)不予恢復(fù)的，出租人通知承租人解除合同；二是，出租人向承租人發(fā)出通知，要求其在一定期限內(nèi)恢復(fù)原狀，同時(shí)載明如果不再此期限內(nèi)恢復(fù)原狀，合同即自動(dòng)解除。,14,六、承租人解除租賃合同的條件 因下列情形之一，導(dǎo)致租賃房屋無(wú)法使用，承租人請(qǐng)求解除合同的，人民法院應(yīng)予支持： （一）租賃房屋被司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封的； （二）租賃房屋權(quán)屬有爭(zhēng)議的； （三）租賃房屋具有違反法律、行政法規(guī)關(guān)于房屋使用條
8、件強(qiáng)制性規(guī)定情況的。承租人解除租賃合同的條件,15,七、對(duì)裝飾裝修物的處理,解釋第九條承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃合同無(wú)效時(shí)，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。 已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有；不同意利用的，由雙方各自按照導(dǎo)致合同無(wú)效的過(guò)錯(cuò)分擔(dān)現(xiàn)值損失。,16,七、對(duì)裝飾裝修物的處理,解釋第十條承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿或者合同解除時(shí)，除當(dāng)事人另有約定外，未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。,17,七
9、、對(duì)裝飾裝修物的處理,解釋第十一條承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同解除時(shí)，雙方對(duì)已形成附合的裝飾裝修物的處理沒(méi)有約定的，人民法院按照下列情形分別處理： （一）因出租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人請(qǐng)求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，應(yīng)予支持； （二）因承租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人請(qǐng)求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，不予支持。但出租人同意利用的，應(yīng)在利用價(jià)值范圍內(nèi)予以適當(dāng)補(bǔ)償；,18,七、對(duì)裝飾裝修物的處理,（三）因雙方違約導(dǎo)致合同解除，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方根據(jù)各自的過(guò)錯(cuò)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任； （四）因不可歸責(zé)于雙方的事由導(dǎo)致合同解除的，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘
10、值損失，由雙方按照公平原則分擔(dān)。法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。,19,七、對(duì)裝飾裝修物的處理,解釋第十二條承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時(shí)，承租人請(qǐng)求出租人補(bǔ)償附合裝飾裝修費(fèi)用的，不予支持。但當(dāng)事人另有約定的除外。 解釋第十三條承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修或者擴(kuò)建發(fā)生的費(fèi)用，由承租人負(fù)擔(dān)。出租人請(qǐng)求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。,20,八、出租人同意擴(kuò)建的費(fèi)用承擔(dān),解釋第十四條承租人經(jīng)出租人同意擴(kuò)建，但雙方對(duì)擴(kuò)建費(fèi)用的處理沒(méi)有約定的，人民法院按照下列情形分別處理： （一）辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴(kuò)建造價(jià)費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)； （二）未辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴(kuò)建造價(jià)費(fèi)用由雙
11、方按照過(guò)錯(cuò)分擔(dān)。,21,九、轉(zhuǎn)租時(shí)對(duì)出租人權(quán)利的限制,為促使出租人及時(shí)行使權(quán)利，也為維持租賃合同的穩(wěn)定性，維護(hù)次承租人的利益，該司法解釋規(guī)定，出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個(gè)月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請(qǐng)求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無(wú)效的，人民法院不予支持。,22,十、次承租人的抗辯權(quán),為避免次承租人因承租人拖欠租金，出租人請(qǐng)求解除合同時(shí)，損害次承租人的權(quán)益，該司法解釋規(guī)定，次承租人可請(qǐng)求代承租人支付欠付的租金和違約金以抗辯出租人合同解除權(quán)。此時(shí)人民法院應(yīng)予支持。但轉(zhuǎn)租合同無(wú)效的除外。 次承租人代為支付的租金和違約金超出其應(yīng)付的租金數(shù)額，可以折抵租金或者向承租人追償。,23
12、,十一、出租人向次承租人主張返還房屋及占有使用費(fèi),解釋第十八條 房屋租賃合同無(wú)效、履行期限屆滿或者解除，出租人請(qǐng)求負(fù)有騰房義務(wù)的次承租人支付逾期騰房占有使用費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。,24,十二、共同經(jīng)營(yíng)人的繼續(xù)承租權(quán),實(shí)踐中，大量存在承租人租賃房屋從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，但是以個(gè)體工商戶或者個(gè)人合伙方式進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，為避免因名義承租人在租賃期間死亡、宣告失蹤或者宣告死亡而對(duì)租賃合同的不利影響，從而波及到實(shí)際的經(jīng)營(yíng)者，該司法解釋明確規(guī)定，出現(xiàn)上述情形時(shí)，其共同經(jīng)營(yíng)人或者其他合伙人有權(quán)請(qǐng)求按照原租賃合同租賃該房屋。,25,十三、對(duì)承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的限制,解釋第二十一條出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或
13、者存在其他侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)情形，承租人請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。但請(qǐng)求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無(wú)效的，人民法院不予支持。 解釋第二十二條出租人與抵押權(quán)人協(xié)議折價(jià)、變賣租賃房屋償還債務(wù)，應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)通知承租人。承租人請(qǐng)求以同等條件優(yōu)先購(gòu)買房屋的，人民法院應(yīng)予支持。,26,十三、對(duì)承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的限制,解釋第二十三條出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋，應(yīng)當(dāng)在拍賣5日前通知承租人。承租人未參加拍賣的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。,27,十三、對(duì)承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的限制,解釋第二十四條具有下列情形之一，承租人主張優(yōu)先購(gòu)買房屋的，人民法院不予支持： （一）房屋共有人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的； （二）出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的； （三）出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購(gòu)買的； （四） 第三人善意購(gòu)買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的。,28,十四、買賣不破租賃的例外 買賣不破租賃應(yīng)然是不變的法律規(guī)則，但該司法解釋做出了例外的規(guī)定， （一）房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的； （二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。 在上述情形下，承租人請(qǐng)求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，不會(huì)獲得人民法院的支持。,29,
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