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《租賃合同》PPT課件

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《租賃合同》PPT課件

第十六章 租賃合同,第一節(jié) 租賃合同概述 一、租賃合同的概念和法律特征 (一)租賃合同的概念 租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。在租賃合同關(guān)系中,交付租賃物供對(duì)方使用、收益的一方稱為出租人;使用租賃物并支付租金的一方稱為承租人。,(二)租賃合同的法律特征 1、租賃合同是轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)使用權(quán)的合同。 2、租賃合同為雙務(wù)、有償合同。 3、租賃合同為諾成合同。 4、租賃合同是繼續(xù)性、非永續(xù)性合同。,二、租賃合同的分類,租賃合同依據(jù)不同的標(biāo)準(zhǔn)可以做出不同的分類,而實(shí)踐中經(jīng)常使用的是如下分類: (一)動(dòng)產(chǎn)租賃合同與不動(dòng)產(chǎn)租賃合同; (二)定期租賃合同與不定期租賃合同; (三)一般租賃合同與特殊租賃合同。,三、租賃合同的形式,合同的形式,又稱合同的方式,是合同雙方當(dāng)事人合意的表現(xiàn)形式,是合同內(nèi)容的載體。依據(jù)法律對(duì)合同形式的不同要求,可將合同區(qū)分為要式合同和不要式合同。就租賃合同而言,不定期的租賃合同為不要式合同,無(wú)須采用書(shū)面形式;租賃期限不滿6個(gè)月的定期租賃合同也為不要式合同;但租賃期限在6個(gè)月以上的定期租賃合同為要式合同,應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式,未采用書(shū)面形式,雙方當(dāng)事人對(duì)租賃期限有爭(zhēng)議的,視為不定期租賃合同。,第二節(jié) 租賃合同的效力,一、出租人的義務(wù) (一)交付租賃物并保持租賃物符合約定用途的義務(wù); (二)維修租賃物的義務(wù); (三)瑕疵擔(dān)保的義務(wù),二、承租人的義務(wù),(一)按照約定的方法或租賃物的性質(zhì)使用租賃物的義務(wù); (二)妥善保管租賃物的義務(wù); (三)不作為義務(wù); 1、不得隨意對(duì)租賃物進(jìn)行改善或在租賃物上增設(shè)他物; 2、不得隨意轉(zhuǎn)租; (四)支付租金的義務(wù); (五)返還租賃物的義務(wù)。,三、租賃合同的特別效力,(一)承租人獲取租賃物收益的權(quán)利; (二)租賃合同的對(duì)抗效力 租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的,承租人的租賃權(quán)可以對(duì)抗租賃物的新所有權(quán)人,承租人與出租人原來(lái)在租賃合同中所作的其他約定,租賃物的新所有權(quán)人也應(yīng)當(dāng)一并遵循。,第三節(jié) 房屋租賃合同,一、房屋租賃合同的概念 房屋租賃合同是指出租人提供房屋給承租人使用,承租人交付租金,并于租期屆滿時(shí),將承租房屋返還給出租人的協(xié)議。,二、優(yōu)先承租 在租賃合同的租賃期限屆滿之前,出租人將房屋拆除重建的,可以終止租賃合同,但出租人應(yīng)當(dāng)給予承租人適當(dāng)?shù)膿p失賠償。如果重建的房屋仍然用于出租,則原承租人在同等條件下,應(yīng)當(dāng)享有優(yōu)先承租權(quán)。,三、優(yōu)先購(gòu)買(mǎi) 合同法第230條規(guī)定:“出租人出賣(mài)租賃房屋的,應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)之前的合理期限內(nèi)通知承租人,承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利?!彼^房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán),是指當(dāng)出租人出賣(mài)房屋時(shí),承租人在同等條件下,依法享有優(yōu)先于其他人購(gòu)買(mǎi)房屋的權(quán)利。優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的權(quán)利屬性為形成權(quán),其實(shí)質(zhì)是對(duì)出租人選擇房屋買(mǎi)賣(mài)合同對(duì)方當(dāng)事人自由的限制。,(一)承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)發(fā)生在出租人轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的時(shí)候,這是承租人享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的前提和基礎(chǔ)。 (二)出租人出賣(mài)租賃房屋,應(yīng)負(fù)擔(dān)通知義務(wù),這是承租人得以行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的必要前提。 (三)承租人僅在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。 (四)承租人應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán),這是承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的行使條件。,四、承受,合同法第234條規(guī)定:“承租人在房屋租賃期間死亡的,與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋?!币话銇?lái)說(shuō),在租賃合同的履行過(guò)程中,承租人死亡的,租賃合同應(yīng)當(dāng)終止。但是,在房屋租賃合同中,由于與承租人共同居住的多是其親屬,且具有共同生活關(guān)系,因此,法律規(guī)定承租人在房屋租賃期間死亡的,與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋,直至房屋租賃合同期限屆滿。,

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