房地產(chǎn)開發(fā)成本核算
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,第三章 開發(fā)產(chǎn)品成本的核算 p134,開發(fā)產(chǎn)品成本的構(gòu)成 土地開發(fā)成本 房屋開發(fā)成本 配套設(shè)施開發(fā)成本,,案例:萬(wàn)科金域榕郡,樓盤價(jià)格:20000元/平方(參考價(jià)) 所屬板塊:五四北項(xiàng)目 建筑類別:別墅 面 積:270-310平方米 容 積 率:2.3;綠 化 率:30% 總 戶 數(shù):3900戶 入住時(shí)間:2009年 配套設(shè)施:1所社區(qū)幼兒園、近7000平方米商業(yè)、近3000平方米泛會(huì)所及其他社區(qū)公建配套,琴亭湖公園(規(guī)劃中),,老建筑與景觀完美結(jié)合,老煙囪,,清幽的小道,很特別的噴泉,,歷史印記與現(xiàn)代建筑和諧共融,老廠房與小路,,老廠房旁的泳池,,福泰鋼鐵廠原址,,老火車頭,,根據(jù)《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度》規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本費(fèi)用分為開發(fā)產(chǎn)品成本和期間費(fèi)用兩大類。,,第一節(jié) 開發(fā)產(chǎn)品成本概述,一、開發(fā)產(chǎn)品成本的構(gòu)成 p135,,土地征用及拆遷補(bǔ)償 前期工程費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 建筑安裝工程費(fèi) 公共配套設(shè)施費(fèi) 開發(fā)間接費(fèi)用,,1.土地征用及拆遷補(bǔ)償,,它是指為取得土地開發(fā)權(quán)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用,包括土地買價(jià)或出讓金、大市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、拆遷補(bǔ)償支出、安置及動(dòng)遷支出、回遷房建造支出。,,,資料:開發(fā)商拿地首付至少50%(2009-12-17),,2.前期工程費(fèi),,它是指房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期工程所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用,包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究、水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、“三通一平”(即通水、通電、通道路和平整場(chǎng)地)等支出。,,3.基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi),,它是指房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出,包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程支出。,,,4.建筑安裝費(fèi),,它是指房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在開發(fā)過程中按建筑安裝工程施工圖施工所發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝工程費(fèi)和設(shè)備費(fèi)。,,5.配套設(shè)施費(fèi),,它是指在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生,可計(jì)入土地、房屋開發(fā)成本的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施支出,包括居委會(huì)、派出所、幼兒園、消防、鍋爐房、水塔、自行車棚、公共廁所等設(shè)施支出。,,5.配套設(shè)施費(fèi),,注:能有償轉(zhuǎn)讓的,如:銀行、郵局、商店、醫(yī)院等,該類配套設(shè)施支出,單獨(dú)“開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本”核算。,,6.開發(fā)間接費(fèi),,它是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)現(xiàn)場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)為開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目所發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用,包括現(xiàn)場(chǎng)管理人員工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷及借款費(fèi)用等。,,第一節(jié) 開發(fā)產(chǎn)品成本概述,一、開發(fā)產(chǎn)品成本的構(gòu)成 p135,,,土地征用及拆遷補(bǔ)償 前期工程費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 建筑安裝工程費(fèi) 公共配套設(shè)施費(fèi) 開發(fā)間接費(fèi)用,,討論:,,萬(wàn)科金域榕郡的設(shè)計(jì)理念對(duì)于開發(fā)成本有何影響?,,,國(guó)家規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的下列支出不得列入成本費(fèi)用:①為購(gòu)置和建造固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他資產(chǎn)的支出;②對(duì)外投資的支出;③沒收的財(cái)物,支付的滯納金、罰款、違約金、賠償金,以及企業(yè)贊助、捐贈(zèng)支出;④國(guó)家法律、法規(guī)規(guī)定以外的各種付費(fèi);⑤國(guó)家規(guī)定不得列入成本費(fèi)用的其他支出。,一.開發(fā)產(chǎn)品成本的構(gòu)成,,,例1:安遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)一幢寫字樓,位于CBD區(qū)。 例2:安遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)星城國(guó)際樓盤,共有12幢。 例3:安遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)西城區(qū)北塊,共5200畝。項(xiàng)目分為一期、二期、三期。,二.開發(fā)產(chǎn)品成本核算對(duì)象的確定,,,,二.開發(fā)產(chǎn)品成本核算對(duì)象的確定 p136,一般的開發(fā)項(xiàng)目,可以獨(dú)立編制設(shè)計(jì)概(預(yù))算,獨(dú)立的施工圖??梢詥雾?xiàng)項(xiàng)目作為成本核算對(duì)象。 同一開發(fā)地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)類型相同的群體開發(fā)項(xiàng)目,開、竣工時(shí)間相近,由同一施工單位施工,可以合并為一個(gè)成本核算對(duì)象,簡(jiǎn)化核算手續(xù)。 對(duì)于個(gè)別規(guī)模較大,工期較長(zhǎng)的開發(fā)項(xiàng)目,按開發(fā)項(xiàng)目的一定區(qū)域或部分劃分成本核算對(duì)象,便于及時(shí)反映開發(fā)成本。,,,,三.開發(fā)產(chǎn)品成本計(jì)算期,房地產(chǎn)企業(yè)就其生產(chǎn)組織而言,屬于單件,小批生產(chǎn)。開發(fā)產(chǎn)品成本計(jì)算是以每一項(xiàng)或每小批開發(fā)產(chǎn)品作為成本計(jì)算對(duì)象,以房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)周期為成本計(jì)算期,一般于開發(fā)產(chǎn)品竣工后進(jìn)行成本結(jié)算。,,一、賬戶的設(shè)置,,開發(fā)成本 開發(fā)間接費(fèi)用,第二節(jié) 土地開發(fā)成本的核算 p140,,1.“開發(fā)成本”賬戶(成本類),,,設(shè)四個(gè)明細(xì)科目 “開發(fā)成本——土地開發(fā)成本 ——房屋開發(fā)成本 ——配套設(shè)施開發(fā)成本 ——代建工程開發(fā)成本”,,2.“開發(fā)間接費(fèi)用”(成本類),,“開發(fā)間接費(fèi)用”賬戶核算企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用。包括現(xiàn)場(chǎng)管理人員工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷、等。 其借方登記當(dāng)期開發(fā)過程中發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用; 貸方登記期末分配結(jié)轉(zhuǎn)的間接費(fèi)用;結(jié)轉(zhuǎn)后期末無余額。,,一、賬戶的設(shè)置,,,,,,,第二節(jié) 土地開發(fā)成本的核算,,土地開發(fā)兩種用途:一是為了轉(zhuǎn)讓、出租而開發(fā)的商品性土地,即商品性建設(shè)場(chǎng)地;二是為開發(fā)商品房、出租房等房屋而開發(fā)的自用土地,即自用建設(shè)場(chǎng)地。,,(一)土地開發(fā)成本的歸集,,企業(yè)對(duì)于兩種不同類型的建設(shè)場(chǎng)地的成本歸集,應(yīng)采用不同的方法。 (1)企業(yè)開發(fā)商品性建設(shè)場(chǎng)地所發(fā)生的費(fèi)用,直接記入“開發(fā)成本---土地開發(fā)成本”明細(xì)賬戶的成本項(xiàng)目中。 (2)企業(yè)開發(fā)自用建設(shè)場(chǎng)地所發(fā)生的費(fèi)用,能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的,直接記入“開發(fā)成本---房屋開發(fā)成本”明細(xì)賬戶的成本項(xiàng)目中,不需要單獨(dú)核算土地開發(fā)成本。 (3)企業(yè)開發(fā)自用建設(shè)場(chǎng)地所發(fā)生的費(fèi)用,如果涉及兩個(gè)或兩個(gè)以上成本核算對(duì)象,應(yīng)先歸集發(fā)生的費(fèi)用,記入“開發(fā)成本---土地開發(fā)成本”明細(xì)賬戶的成本項(xiàng)目中。待土地開發(fā)完成投入使用,再按一定標(biāo)準(zhǔn)將其分配計(jì)入房屋建筑開發(fā)成本。,,(二)土地開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn),,對(duì)于已完工的土地開發(fā)項(xiàng)目成本,應(yīng)會(huì)根據(jù)用途不同加以結(jié)轉(zhuǎn): (1)企業(yè)為有償轉(zhuǎn)讓而開發(fā)的商品性土地,借:開發(fā)產(chǎn)品——商品性土地,貸:“開發(fā)成本——土地開發(fā)成本”。 (2)企業(yè)自用建設(shè)場(chǎng)地,借:開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本,貸:“開發(fā)成本——土地開發(fā)成本”。 (3)企業(yè)自用的建設(shè)場(chǎng)地,開發(fā)完成后近期暫不使用,轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品——自用土地”,,二、土地開發(fā)成本的核算,,【例3-1】安遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)公司2006年初開始開發(fā)甲和乙兩塊土地。甲為商品性土地,并于竣工后對(duì)外銷售;乙土地為自用房地產(chǎn)建設(shè)場(chǎng)地,用于綠色小區(qū)樓盤建設(shè)。以銀行存款支付下列款項(xiàng)。,,(1)以銀行存款支付土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi),借:開發(fā)成本——土地開發(fā)成本——甲土地(土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)) 800 ——房屋開發(fā)成本——綠色小區(qū)(土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)) 700 貸:銀行存款 1500,,二、土地開發(fā)成本的核算,,【例3-1】安遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)公司2006年初開始開發(fā)甲和乙兩塊土地。甲為商品性土地,并于竣工后對(duì)外銷售;乙土地為自用房地產(chǎn)建設(shè)場(chǎng)地,用于綠色小區(qū)樓盤建設(shè)。以銀行存款支付下列款項(xiàng)。,,(2)以銀行存款支付前期工程費(fèi)(勘探、測(cè)繪),借:開發(fā)成本——土地開發(fā)——甲土地(前期工程費(fèi)) 20 ——房屋開發(fā)成本——綠色小區(qū)(前期工程費(fèi))20 貸:銀行存款 40,,二、土地開發(fā)成本的核算,,【例3-1】安遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)公司2006年初開始開發(fā)甲和乙兩塊土地。甲為商品性土地,并于竣工后對(duì)外銷售;乙土地為自用房地產(chǎn)建設(shè)場(chǎng)地,用于綠色小區(qū)樓盤建設(shè)。以銀行存款支付下列款項(xiàng)。,,(3)以銀行存款支付基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi),借:開發(fā)成本——土地開發(fā)——甲土地(基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)) 102 ——房屋開發(fā)成本——綠色小區(qū)(基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi))60 貸:銀行存款 164,,二、土地開發(fā)成本的核算,,【例3-1】安遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)公司2006年初開始開發(fā)甲和乙兩塊土地。甲為商品性土地,并于竣工后對(duì)外銷售;乙土地為自用房地產(chǎn)建設(shè)場(chǎng)地,用于綠色小區(qū)樓盤建設(shè)。以銀行存款支付下列款項(xiàng)。,,(4)結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)土地應(yīng)負(fù)擔(dān)的開發(fā)間接費(fèi)用19萬(wàn)元,借:開發(fā)成本——土地開發(fā)——甲土地(開發(fā)間接費(fèi)用)9 ——房屋開發(fā)成本——綠色小區(qū)(開發(fā)間接費(fèi)用)10 貸:開發(fā)間接費(fèi)用 19,,二、土地開發(fā)成本的核算,,【例3-1】安遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)公司2006年初開始開發(fā)甲和乙兩塊土地。甲為商品性土地,并于竣工后對(duì)外銷售;乙土地為自用房地產(chǎn)建設(shè)場(chǎng)地,用于綠色小區(qū)樓盤建設(shè)。以銀行存款支付下列款項(xiàng)。,,(5)期末甲土地開發(fā)完成竣工驗(yàn)收結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)成本,借:開發(fā)產(chǎn)品——商品性土地——甲土地 931 貸:開發(fā)成本——土地開發(fā)——甲土地 931,,第三節(jié) 開發(fā)間接費(fèi)用的核算 p136,,,開發(fā)間接費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)現(xiàn)場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)為組織管理開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)建設(shè)而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用,包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷及借款費(fèi)用等。,,(二)開發(fā)間接費(fèi)用的歸集與分配,,,企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位為開發(fā)各種開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用,應(yīng)先通過“開發(fā)間接費(fèi)用”賬戶進(jìn)行核算,每月終了,按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入各有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品成本。 應(yīng)由房屋開發(fā)成本負(fù)擔(dān)的開發(fā)間接費(fèi)用,應(yīng)自“開發(fā)間接費(fèi)用”賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方,并計(jì)入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對(duì)象的“開發(fā)間接費(fèi)”成本項(xiàng)目。,,圖示:,,,,,,,(二)開發(fā)間接費(fèi)用的分配 p139,,,,(二)開發(fā)間接費(fèi)用的分配,,,例7.2,,課堂實(shí)訓(xùn):p157 習(xí)題一,,,,第四節(jié) 房屋及配套設(shè)施開發(fā)成本的核算 p149;p144,,,開發(fā)企業(yè)開發(fā)的房屋,按其用途可分為如下幾類:一是為銷售而開發(fā)的商品房;二是為出租經(jīng)營(yíng)而開發(fā)的出租房;三是為安置被拆遷居民周轉(zhuǎn)使用而開發(fā)的周轉(zhuǎn)房。此外,有的開發(fā)企業(yè)還受其他單位的委托,代為開發(fā)如職工住宅等代建房。,,第三節(jié) 房屋及配套設(shè)施開發(fā)成本的核算,,,“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本——商品房 ——出租房 ——周轉(zhuǎn)房 ——代建房”,,2. 房屋開發(fā)的成本項(xiàng)目,,,土地征用及拆遷補(bǔ)償 前期工程費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 建筑安裝工程費(fèi) 公共配套設(shè)施費(fèi) 開發(fā)間接費(fèi)用,,1.土地開發(fā)成本的分配與結(jié)轉(zhuǎn),,,【例2】安遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)公司前期開發(fā)的乙土地已竣工,本月開始在完工的土地上開發(fā)建設(shè)綠色小區(qū),開發(fā)產(chǎn)品包括一棟寫字樓、二棟住宅樓、一座社區(qū)中心。其中2棟住宅樓結(jié)構(gòu)規(guī)模相同,合并為一個(gè)成本計(jì)算對(duì)象。各項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品占用土地面積比例為:寫字樓30%,住宅樓60%,社區(qū)中心10%.結(jié)轉(zhuǎn)的乙土地開發(fā)總成本782萬(wàn)元,其中:土地征用和拆遷補(bǔ)償700萬(wàn)元,前期工程費(fèi)20萬(wàn)元,按房屋設(shè)施占地面積分配;基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)30萬(wàn),建筑安裝工程費(fèi)32萬(wàn)元,按房屋設(shè)施建筑安裝工程概算價(jià)值分配。乙土地開發(fā)成本分配表:,,1.土地開發(fā)成本的分配與結(jié)轉(zhuǎn),,,,1.土地開發(fā)成本的分配與結(jié)轉(zhuǎn),,,借:開發(fā)成本——房屋開發(fā)——寫字樓 240.4 ——住宅樓 468.6 ——配套設(shè)施開發(fā)——社區(qū)中心 73 貸:開發(fā)成本——土地開發(fā)——乙土地 782,填寫:開發(fā)產(chǎn)品成本明細(xì)賬(寫字樓;住宅樓;社區(qū)中心),,4.房屋、配套設(shè)施開發(fā)成本的計(jì)算和結(jié)轉(zhuǎn),,,,,,4.房屋、配套設(shè)施開發(fā)成本的計(jì)算和結(jié)轉(zhuǎn),,,,,,3.配套設(shè)施費(fèi)的歸集和分配,,,(2)社區(qū)中心開發(fā)成本明細(xì)賬,0.5,,,,,2.建筑安裝工程費(fèi)的歸集和分配,,,【例3】安遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)公司將綠色小區(qū)寫字樓、住宅樓的建筑安裝工程出包給某建筑公司施工,出包工程合同規(guī)定工程完工后一次結(jié)算工程價(jià)款。社區(qū)中心采用自營(yíng)方式興建。 (1)寫字樓工程領(lǐng)用電梯兩部,住宅樓工程領(lǐng)用電梯六部進(jìn)行安裝,電梯每部實(shí)際成本50萬(wàn)元。,借:開發(fā)成本——房屋開發(fā)——寫字樓(建安工程費(fèi)) 100 ——房屋開發(fā)——住宅樓(建安工程費(fèi)) 300 貸:庫(kù)存設(shè)備——電梯 400,,2.建筑安裝工程費(fèi)的歸集和分配,,,(2)期末,出包工程建設(shè)完工,施工企業(yè)提交“工程價(jià)款結(jié)算單”,共計(jì)承包工程款3000萬(wàn)元,其中,寫字樓1200萬(wàn)元,住宅樓1800萬(wàn)元。原已預(yù)付工程款1000萬(wàn)元,以銀行存款支付余款。,借:開發(fā)成本-----房屋開發(fā)----寫字樓(建安工程費(fèi)) 1200 -----房屋開發(fā)----住宅樓(建安工程費(fèi)) 1800 貸:預(yù)付賬款----預(yù)付工程款 1000 銀行存款 2000,填寫:開發(fā)產(chǎn)品成本明細(xì)賬(寫字樓和住宅樓),,4.房屋、配套設(shè)施開發(fā)成本的計(jì)算和結(jié)轉(zhuǎn),,,,,,4.房屋、配套設(shè)施開發(fā)成本的計(jì)算和結(jié)轉(zhuǎn),,,,,,3.配套設(shè)施費(fèi)的歸集和分配,,,,2.建筑安裝工程費(fèi)的歸集和分配,,,【例4】社區(qū)中心工程建筑安裝項(xiàng)目耗用原材料10萬(wàn)元,施工人員薪酬5.5萬(wàn)元,以銀行存款支付施工機(jī)械使用費(fèi)3萬(wàn)元。,借:開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)——社區(qū)中心(建安工程費(fèi))18.5 貸:原材料 10 應(yīng)付職工薪酬 5.5 銀行存款 3,填寫:開發(fā)產(chǎn)品成本明細(xì)賬(社區(qū)中心),,3.配套設(shè)施費(fèi)的歸集和分配,,,(2)社區(qū)中心開發(fā)成本明細(xì)賬,0.5+18.5=19,,,,91.5,,3.配套設(shè)施費(fèi)的歸集和分配,,,【例4續(xù)】安遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)公司綠色小區(qū)的寫字樓、住宅樓2006年底已竣工,但社區(qū)中心正在建設(shè)中,尚未完工,預(yù)計(jì)尚需發(fā)生建筑安裝工程費(fèi)用11.5萬(wàn)元。社區(qū)中心開發(fā)成本按房屋設(shè)施的建筑安裝工程概(預(yù))算價(jià)值進(jìn)行分配。,(1)預(yù)提社區(qū)中心尚未完工部分建筑安裝工程費(fèi)用。,借:開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)——社區(qū)中心(建筑安裝工程費(fèi)) 11.5 貸:應(yīng)付賬款——應(yīng)付配套設(shè)施費(fèi) 11.5,,3.配套設(shè)施費(fèi)的歸集和分配,,,(2)社區(qū)中心開發(fā)成本明細(xì)賬,,3.配套設(shè)施費(fèi)的歸集和分配,,,借:開發(fā)成本——房屋開發(fā)——寫字樓(公共配套設(shè)施費(fèi))41.2 ——住宅樓(公共配套設(shè)施費(fèi))61.8 貸:開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)——社區(qū)中心 103,期末將社區(qū)中心建設(shè)費(fèi)用分配計(jì)入已完工寫字樓和住宅樓開發(fā)成本,編制公共配套設(shè)施費(fèi)分配表。,填寫:開發(fā)產(chǎn)品成本卡(寫字樓和住宅樓),,4.房屋、配套設(shè)施開發(fā)成本的計(jì)算和結(jié)轉(zhuǎn),,,,,,4.房屋、配套設(shè)施開發(fā)成本的計(jì)算和結(jié)轉(zhuǎn),,,,,,3.配套設(shè)施費(fèi)的歸集和分配,,,借:應(yīng)付賬款——應(yīng)付配套設(shè)施費(fèi) 10 貸:原材料 6 應(yīng)付職工薪酬 4,【例4續(xù) 】安遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)建設(shè)的綠色小區(qū)社區(qū)中心2007年1月完工,當(dāng)月實(shí)際發(fā)生建筑安裝費(fèi)用6萬(wàn)元,職工薪酬4萬(wàn)元。,(1)發(fā)生建安工程費(fèi),,3.配套設(shè)施費(fèi)的歸集和分配,,,(2)1月份社區(qū)中心實(shí)際發(fā)生的建設(shè)成本與預(yù)提的建設(shè)費(fèi)用的差額1.5萬(wàn)元,按照房屋設(shè)施的建筑安裝工程概(預(yù))算價(jià)值進(jìn)行分配,編制差額分配表。,借:開發(fā)成本-——房屋開發(fā)——寫字樓(公共配套設(shè)施費(fèi))0.6 ——住宅樓(公共配套設(shè)施費(fèi))0.9 貸:應(yīng)付賬款——應(yīng)付配套設(shè)施費(fèi) 1.5,填寫:開發(fā)產(chǎn)品成本卡(寫字樓和住宅樓),,4.房屋、配套設(shè)施開發(fā)成本的計(jì)算和結(jié)轉(zhuǎn),,,,,,,,4.房屋、配套設(shè)施開發(fā)成本的計(jì)算和結(jié)轉(zhuǎn),,,,,,,,4.開發(fā)間接費(fèi)用的核算,,,【例5】安遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)建設(shè)的綠色小區(qū),應(yīng)付管理人員薪酬20萬(wàn)元,計(jì)提開發(fā)現(xiàn)場(chǎng)機(jī)構(gòu)用房折舊10萬(wàn)元,計(jì)提周轉(zhuǎn)房攤銷20萬(wàn)元,以銀行存款支付開發(fā)間接費(fèi)用43萬(wàn)元。,借:間接開發(fā)費(fèi)用 93 貸:應(yīng)付職工薪酬 20 累計(jì)折舊 10 周轉(zhuǎn)房——周轉(zhuǎn)房攤銷 20 銀行存款 43,,4.開發(fā)間接費(fèi)用的核算,,,(2)期末按各開發(fā)項(xiàng)目直接費(fèi)用比例分配轉(zhuǎn)出開發(fā)間接費(fèi)用,分配表如下:,借:開發(fā)成本——房屋開發(fā)——寫字樓(開發(fā)間接費(fèi)用) 34.94 ——住宅樓(開發(fā)間接費(fèi)用) 58.06 貸:開發(fā)間接費(fèi)用 93,填寫:開發(fā)產(chǎn)品成本卡(寫字樓和住宅樓),,4.房屋、配套設(shè)施開發(fā)成本的計(jì)算和結(jié)轉(zhuǎn),,,【例6】安遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)建設(shè)的綠色小區(qū),于2006年底全部竣工,辦理竣工決算手續(xù),結(jié)轉(zhuǎn)竣工工程成本。,,,4.房屋、配套設(shè)施開發(fā)成本的計(jì)算和結(jié)轉(zhuǎn),,,,,4.房屋、配套設(shè)施開發(fā)成本的計(jì)算和結(jié)轉(zhuǎn),,,【例6】安遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)建設(shè)的綠色小區(qū),于2006年底全部竣工,辦理竣工決算手續(xù),結(jié)轉(zhuǎn)竣工工程成本。,借:開發(fā)產(chǎn)品——房屋開發(fā)——寫字樓 1615.94 ——住宅樓 2687.56 貸:開發(fā)成本——房屋開發(fā)——寫字樓 1615.94 ——住宅樓 2687.56,,課堂實(shí)訓(xùn):p157 習(xí)題三,,,,作業(yè):p157 習(xí)題二,,,,第五節(jié) 代建工程開發(fā)成本的核算 p154,,,代建工程是指開發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托,代為開發(fā)的各種工程,或參加委托單位招標(biāo),經(jīng)過投標(biāo)中標(biāo)后承建的開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目。包括土地、房屋、城市道路、基礎(chǔ)設(shè)施、園林綠化、旅游風(fēng)景等市政工程。,,福州市城鄉(xiāng)建設(shè)發(fā)展總公司:,,,福州市五里亭立交橋 三縣洲大橋 江濱橋梁公園,,第五節(jié) 代建工程開發(fā)成本的核算,,,第一種情況:代委托單位開發(fā)的土地(即建設(shè)場(chǎng)地)、各種房屋。,第二種情況:除土地、房屋以外企業(yè)代委托單位開發(fā)的其他工程,如市政工程等。,“開發(fā)成本——商品性土地開發(fā)成本” “開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”,開發(fā)成本——代建工程開發(fā)成本,,第五節(jié) 代建工程開發(fā)成本的核算,,,【例7-8 】,,課堂訓(xùn)練:,,,,討論:一份樓盤成本清單揭秘高房?jī)r(jià)利益鏈,,,住宅樓盤“地中海陽(yáng)光”位于南昌市紅谷灘新區(qū),目前其市場(chǎng)銷售的均價(jià)是每平方米約4720元。這份清單顯示,“地中海陽(yáng)光”每平方米建筑面積商品住宅成本是3946.61元。 在3946.61元/平方米的成本價(jià)中,土地使用權(quán)取得費(fèi)用(樓面地價(jià))701.61元/平方米,前期工程費(fèi)是95.37元/平方米;房屋開發(fā)費(fèi)每平方米1828.23元;管理費(fèi)94.82元/平方米;財(cái)務(wù)費(fèi)170.48元/平方米;銷售費(fèi)用(90%為媒體費(fèi)用)160元/平方米;其他費(fèi)用201.1元/平方米;稅費(fèi)695元/平方米。,,,,這份“成本清單”說明,政府在從房?jī)r(jià)收益中“賺了一大把”。一是土地權(quán)使用權(quán)取得費(fèi)用(樓面地價(jià))701.61元/平方米;二是前期工程費(fèi)中的“可行性研究費(fèi)”2元/平方米;三是房屋開發(fā)費(fèi)的8.33%即152元;四是管理費(fèi)中涉及政府的達(dá)50%即47.41元;五是稅費(fèi)695元/平方米。幾項(xiàng)合計(jì)約1600元/平方米,超過了房?jī)r(jià)的1/3。此外,政府還要從購(gòu)房人手中收取稅費(fèi)和房屋維修基金等費(fèi)用?!罢梢哉f是房地產(chǎn)最大的贏家?!?討論:一份樓盤成本清單揭秘高房?jī)r(jià)利益鏈,,,,討論:一份樓盤成本清單揭秘高房?jī)r(jià)利益鏈,●“政府可以說是房地產(chǎn)最大的贏家” ●開發(fā)商“賺取的利潤(rùn)是普通人難以想象的” ●“銀行是吃了買房人再吃賣房人” ●推高房?jī)r(jià)——“媒體非常有用”,- 1.請(qǐng)仔細(xì)閱讀文檔,確保文檔完整性,對(duì)于不預(yù)覽、不比對(duì)內(nèi)容而直接下載帶來的問題本站不予受理。
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- 房地產(chǎn)開發(fā) 成本核算
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