深圳房地產(chǎn)中心區(qū)市調(diào)報(bào)告-市場(chǎng)調(diào)研篇范本

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1、市場(chǎng)調(diào)研篇,市場(chǎng)研究的范圍和內(nèi)容,總體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析 總體市場(chǎng)分析 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析 高端客戶(hù)分析,Part 1,總體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析,從城市發(fā)展的眼光來(lái)看，深圳的建設(shè)速度是令人吃驚的，20年的短短時(shí)間，深圳已經(jīng)經(jīng)歷了一次又一次的飛躍,深圳的發(fā)展解析,深圳歷年經(jīng)濟(jì)發(fā)展走勢(shì),,深圳市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值逐年上升，據(jù)中國(guó)證券網(wǎng)統(tǒng)計(jì)2003年1-9月份，深圳GDP增長(zhǎng)率達(dá)到13%，大大高出全國(guó)GDP增長(zhǎng)率（ 8.5% ），深圳經(jīng)濟(jì)仍保持著強(qiáng)勁的發(fā)展勢(shì)頭。,深圳歷年GDP情況,億元,小漁村,行政特區(qū),經(jīng)濟(jì)開(kāi)放特區(qū),區(qū)域性中心,國(guó)際化城市,國(guó)際化專(zhuān)業(yè)城市,1982,1987,1992,1997,2002,深圳不斷調(diào)整自己

2、的定位,未來(lái),“深圳的目標(biāo)是成為以物流、金融、高科技為主要發(fā)展方向有特色的國(guó)際化專(zhuān)業(yè)城市。 ”市委書(shū)記黃麗滿(mǎn),深圳的大事影響未來(lái),CEPA的實(shí)施 2002年12月4日，深圳會(huì)展中心正式開(kāi)工，預(yù)計(jì)明年7月完成主體建筑，2004年10月投入使用，2005年4月全部竣工； 2003年1月24日，深港專(zhuān)家對(duì)深圳灣公路大橋進(jìn)行公開(kāi)評(píng)審，預(yù)計(jì)今年第二第三季度將在深港同時(shí)開(kāi)工并于2005年底建成通車(chē)；,1月29日，香港特區(qū)立法會(huì)工務(wù)委員會(huì)正式批準(zhǔn)建設(shè)深港西部通道和后海灣干線，兩項(xiàng)工程均計(jì)劃于今年6月動(dòng)工； 2003年1月27日，深圳皇崗口岸實(shí)現(xiàn)24小時(shí)通關(guān)； 深圳地鐵工程施工兩年多來(lái)，建設(shè)進(jìn)展順利，1號(hào)線隧

3、道將于今年5月貫通，軌道有望于今年8月鋪成；4號(hào)線隧道在8月也可貫通，11月實(shí)現(xiàn)軌通；,深圳的大事影響未來(lái),CEPA的影響,CEPA的實(shí)施將直接促進(jìn)深圳服務(wù)業(yè)的發(fā)展： 服務(wù)貿(mào)易自由化將使深圳成為香港的生產(chǎn)、服務(wù)北上珠江三 角 洲主要落戶(hù)的中心城市 貨物貿(mào)易自由化的實(shí)施，深圳顯然是港貨北上的重鎮(zhèn)，這必然 帶來(lái)深圳商業(yè)、物流業(yè)的發(fā)展。 香港是金融中心，隨著深港金融服務(wù)聯(lián)系合作的加強(qiáng)，深圳的 金融服務(wù)業(yè)也將的到進(jìn)一步推動(dòng)。,未來(lái)深圳仍會(huì)作為珠三角乃至華東華南的中心城市之一，繼續(xù)發(fā)揮其集聚和輻射作用。,中心區(qū)的未來(lái)解讀, 到2005年，中心區(qū)一批重大項(xiàng)目基本竣工，轄區(qū)交通

4、、通訊、文化等 設(shè)施配套完善，現(xiàn)代化中心城區(qū)的輻射、帶動(dòng)、服務(wù)作用顯著增強(qiáng)。 建設(shè)面向未來(lái)的福田中心區(qū)商務(wù)旺區(qū) 建設(shè)中心區(qū)地下超大型商業(yè)街，即在沿城市中軸線的綠色浮島下，連 接益田、金田、崗廈地鐵站，建設(shè)我市首座大型地下商業(yè)城，發(fā)展零 售百貨、美食、時(shí)裝進(jìn)出口、裝飾等商業(yè)項(xiàng)目。 充分利用高交會(huì)現(xiàn)有展館和永久展館，發(fā)展高新技術(shù)成果交易市場(chǎng) 完善福田中心區(qū)景區(qū)，以現(xiàn)代都市風(fēng)光、購(gòu)物、商業(yè)文化、休閑和商 務(wù)旅游為主 深圳市福田區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十五”計(jì)劃綱要,深圳市中心區(qū)是未來(lái)深圳唯一集金融、商貿(mào)、信息、文化會(huì)展及行政于一體的城市商務(wù)中心和行政、文化中心，將成為深圳經(jīng)濟(jì)活力的靈魂和城市繁

5、華景觀的主要標(biāo)志。 深圳城市管理辦公室網(wǎng),中心區(qū)重大市政工程進(jìn)展情況,市民中心 由美國(guó)李名儀/庭名勒建筑師事務(wù)所設(shè)計(jì).現(xiàn)整體朝向平面布局工作已完成,預(yù)計(jì)今年年底完成行政大樓地基基礎(chǔ)工程建設(shè). 文化中心 包括中心圖書(shū)館和音樂(lè)廳兩部分,由日本著名設(shè)計(jì)師磯崎新主持設(shè)計(jì),現(xiàn)工程已接近尾聲. 少年宮 孩子們的樂(lè)園-少年宮是由深圳宗灝建筑事務(wù)所設(shè)計(jì)的,現(xiàn)工程已進(jìn)入 尾聲,預(yù)計(jì)今年8月封頂,明年6月開(kāi)放. 深圳會(huì)展中心 設(shè)計(jì)公司為德國(guó)GMP設(shè)計(jì)公司,現(xiàn)工程進(jìn)展順利,預(yù)計(jì)將于2004年第六屆高交會(huì)期間投入使用. 深圳電視中心 今年2月份就已完成土建工程,現(xiàn)進(jìn)展情況良好.,解讀本項(xiàng)目地段,本項(xiàng)目地處幾大經(jīng)濟(jì)圈的

6、交匯處,分析總結(jié), 深圳作為中國(guó)對(duì)外的窗口，在20年的發(fā)展中經(jīng)歷了幾次質(zhì)的飛躍，已成為珠三角乃至華東華南的中心城市之一，并正從經(jīng)濟(jì)特區(qū)向國(guó)際化大都市轉(zhuǎn)變。 中心區(qū)作為深圳的金融、商貿(mào)、信息、文化、會(huì)展及行政中心，借著CEPA實(shí)施的契機(jī)，服務(wù)業(yè)將得到迅猛的發(fā)展。 本項(xiàng)目地處中心區(qū)城市地鐵商圈、會(huì)展經(jīng)濟(jì)圈的交匯處，未來(lái)幾年將成為中心區(qū)的“中心區(qū)”，商機(jī)無(wú)限。,Part 2,深圳寫(xiě)字樓市場(chǎng)總勢(shì),深圳寫(xiě)字樓歷年銷(xiāo)售,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,40.31,48.69,49.26,50.21,11.25,18.77,33.69

7、,1.25,1.69,2.23,3.34,2.76,1.7,0,10,20,30,40,50,60,1996年,1997年,1998年,1999年,2000年,2001年,2002年,,,萬(wàn)平米,0,1,2,3,4,,,%,,空置面積,,,空置率,深圳歷年寫(xiě)字樓空置情況,部分甲級(jí)寫(xiě)字樓實(shí)際使用情況,,中房深圳辦公用房?jī)r(jià)格指數(shù),,,,個(gè)盤(pán)實(shí)現(xiàn)均價(jià)變遷,深圳寫(xiě)字樓市場(chǎng)運(yùn)行勢(shì)頭良好，空置率逐年下降，而房?jī)r(jià)走勢(shì)平穩(wěn)，福田區(qū)更是呈上升態(tài)勢(shì)，為項(xiàng)目的發(fā)展提供了良好的前景。,,市場(chǎng)分析結(jié)論,Part 3,寫(xiě)字樓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析,然而整個(gè)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)也如火如荼，我們?cè)跁r(shí)間和空間的兩個(gè)軸線上都面臨著競(jìng)爭(zhēng)。,日趨嚴(yán)峻的

8、競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì),,寫(xiě)字樓供應(yīng)分區(qū)統(tǒng)計(jì),不同層次的競(jìng)爭(zhēng),,,存量及二手樓價(jià)格拉低價(jià)格,地王大廈標(biāo)出的二手價(jià)大大壓低高檔寫(xiě)字樓價(jià)格上漲空間！,地王大廈:均價(jià)15000元/平米（二手） 嘉里中心:均價(jià)11000元/平米（二手） 賽格廣場(chǎng):48層以下均價(jià)11000元/平米（存量報(bào)價(jià)） 世貿(mào)廣場(chǎng):中高層10500元/平米（二手） 特區(qū)報(bào)業(yè)大廈:均價(jià)14000元/平米（存量報(bào)價(jià)）,許多高端客戶(hù)趨于只租不買(mǎi),羅湖片區(qū)高檔寫(xiě)字樓推出,市場(chǎng)租金價(jià)格偏低， 目前不支持目標(biāo)均價(jià)的投資價(jià)值,甲B級(jí)寫(xiě)字樓樣本 （按10000計(jì)算租金回報(bào)） 國(guó)際商會(huì)大廈 （80元/平米.月，租金回報(bào)率為9.6% ）,甲級(jí)寫(xiě)字樓樣本（按1500

9、0計(jì)算租金回報(bào)） 地王大廈 （130-80元/平米.月，租金回報(bào)率為10.4-6.4%） 嘉里中心 （90元/平米.月，租金回報(bào)率7.2為%） 賽格廣場(chǎng) （90元/平米.月，租金回報(bào)率為7.2%） 特區(qū)報(bào)業(yè)大廈 （110-60元/平米.月，平均為85元/平米.月，租金回報(bào)率為6.8%） 江蘇大廈 （88-65元/平米.月，平均為76.5元/平米.月，租金回報(bào)率為6.12%）,寫(xiě)字樓供仍大于求，難以形成搶購(gòu)局面。,按2002年度的數(shù)據(jù)預(yù)測(cè)，2003年度銷(xiāo)售量可能達(dá)20萬(wàn)平米，僅中心區(qū)的供求比約就已大于一，為1.5:1。,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,中心區(qū)寫(xiě)字樓分級(jí)統(tǒng)計(jì),

10、212553.8,334100,106460,274731,319013.8,608831,0,100000,200000,300000,400000,2003,2004,0,100000,200000,300000,400000,500000,,,35層以下乙級(jí)寫(xiě)字樓,,35層以上甲級(jí)寫(xiě)字樓,,,合計(jì),,600000,中心區(qū)2004年供應(yīng)情況,中心區(qū)戰(zhàn)國(guó)風(fēng)云,會(huì)展中心,,中心區(qū)風(fēng)起云涌,競(jìng)爭(zhēng)分析結(jié)論,2004年中心區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)入白熱化。甲級(jí)寫(xiě)字樓的推出時(shí)間幾乎都在下半年，將給本項(xiàng)目造成較大的競(jìng)爭(zhēng)壓力。,Part 4,高端客戶(hù)分析,調(diào)研方法：抽樣調(diào)查（實(shí)地和電話(huà)訪談）,我們選取地王大廈、

11、嘉里中心、世貿(mào)廣場(chǎng)、賽格廣場(chǎng)、江蘇大廈以及特區(qū)報(bào)業(yè)大廈作為調(diào)查的對(duì)象。,地王大廈典型客戶(hù),地王大廈調(diào)查結(jié)論,本次調(diào)查以地王大廈的高層客戶(hù)為主，其客戶(hù)主要有如下三類(lèi)： 外資企業(yè)為主。以跨國(guó)公司占相當(dāng)部分，如高盛資產(chǎn)管理公司、英特爾公司等。 資金較雄厚的中外合資企業(yè)。 部分與國(guó)外企業(yè)有業(yè)務(wù)聯(lián)系的國(guó)內(nèi)企業(yè)。以從事國(guó)際貿(mào)易的公司為主。,嘉里中心典型客戶(hù),嘉里中心調(diào)查結(jié)論,嘉里中心鄰近羅湖口岸，與周邊寫(xiě)字樓相比，物業(yè)檔次較高，成為香港公司設(shè)立辦事處的首先寫(xiě)字樓。從調(diào)查的結(jié)果表明，嘉里中心的客戶(hù)幾乎與香港密切相關(guān)，主要有如下幾類(lèi)：,香港公司駐深圳辦事處。 船務(wù)運(yùn)輸公司。 國(guó)際貿(mào)易公司。,世貿(mào)廣場(chǎng)典型客戶(hù),

12、世貿(mào)廣場(chǎng)調(diào)查結(jié)論,世貿(mào)廣場(chǎng)是深圳銷(xiāo)售較早的高檔寫(xiě)字樓。其客戶(hù)有如下特點(diǎn)： 國(guó)有企業(yè)、上市公司。 如農(nóng)業(yè)銀行，長(zhǎng)江興業(yè)發(fā)展有限公司、西南航空公司深圳營(yíng)業(yè)部。它們通常整層置業(yè)。 IT及相關(guān)行業(yè)公司。 因鄰近華強(qiáng)北，有相當(dāng)部分IT公司選擇在此置業(yè)。 實(shí)力較雄厚的私營(yíng)企業(yè)。,賽格廣場(chǎng)典型客戶(hù),賽格廣場(chǎng)調(diào)查結(jié)論,賽格廣場(chǎng)因群樓電子配套市場(chǎng)的原因，無(wú)論是租或購(gòu)買(mǎi)其寫(xiě)字樓的客戶(hù)都有如下特點(diǎn)： 絕大部分公司從事IT行業(yè)。 大部分公司以中小企業(yè)為主。 有部分從事IT行業(yè)的跨國(guó)公司選擇在此辦公，但以租賃的形式為主。,江蘇大廈典型客戶(hù),江蘇大廈調(diào)查結(jié)論,江蘇大廈是中心區(qū)最早銷(xiāo)售的超高層甲級(jí)寫(xiě)字樓，其客戶(hù)構(gòu)成對(duì)本

13、項(xiàng)目有重要參考意義，調(diào)查結(jié)果表明，其主流客戶(hù)如下；,金融證券公司 投資、實(shí)業(yè)公司 資產(chǎn)管理公司 咨詢(xún)服務(wù)公司 國(guó)內(nèi)公司的深圳分公司。,特區(qū)報(bào)業(yè)大廈典型客戶(hù),特區(qū)報(bào)業(yè)大廈調(diào)查結(jié)論,1、金融證券公司 2、投資、實(shí)業(yè)、房地產(chǎn)公司 3、貿(mào)易公司 4、IT公司 5、咨詢(xún)服務(wù)公司,特區(qū)報(bào)業(yè)大廈的主要客戶(hù)如下 ：,世貿(mào)中心典型客戶(hù),高端客戶(hù)租買(mǎi)寫(xiě)字樓的行為特征：,1。業(yè)務(wù)越穩(wěn)定，扎根深圳時(shí)間越久的企業(yè)，越傾向于買(mǎi)寫(xiě)字樓；而剛剛進(jìn)入深圳不久，業(yè)務(wù)擴(kuò)展迅速，以及需要高檔寫(xiě)字樓，但實(shí)力偏弱的企業(yè)傾向于租用。 2。大廈形象檔次是否與其企業(yè)身價(jià)相吻合，是高端客戶(hù)選擇該寫(xiě)字樓的要素之一。（比如“地王大廈”的用戶(hù)） 3。

14、在某類(lèi)大型企業(yè)的帶動(dòng)下，一個(gè)規(guī)模適中的大廈中用戶(hù)的行業(yè)集中度可以很高。（比如“嘉里中心”的用戶(hù)） 4。大廈所在商圈的行業(yè)集中度高的話(huà)，大廈用戶(hù)的行業(yè)集中度也可同類(lèi)增高。（比如“賽格廣場(chǎng)”的用戶(hù)） 5。高端客戶(hù)主要把寫(xiě)字樓作為：管理總部、營(yíng)銷(xiāo)總部、技術(shù)服務(wù)總部、研發(fā)總部、辦事處和窗口。,高端客戶(hù)調(diào)查結(jié)論一：,高端客戶(hù)調(diào)查結(jié)論二：,金融類(lèi)（包括銀行、證券、保險(xiǎn)、信托、基金等；占15%）； 資本投資管理類(lèi)（包括投資控股公司、風(fēng)險(xiǎn)投資、資產(chǎn)管理公司、財(cái)務(wù)公司等；占10% ）； 技術(shù)服務(wù)類(lèi)（主要包括行業(yè)軟件開(kāi)發(fā)、建筑類(lèi)設(shè)計(jì)、廣告公司等；占10% ）； 物流業(yè)（國(guó)際貨運(yùn)代理、船務(wù)公司等；占5% ）； 中介

15、及咨詢(xún)類(lèi)（管理顧問(wèn)、會(huì)計(jì)、律師、中介代理等；（占10% ） 房地產(chǎn)及其相關(guān)行業(yè)（占5% ）,高端客戶(hù)行業(yè)分布主要集中在以下幾類(lèi)：,,,,,,,,,,,,,,,,,顧問(wèn),5%,房地產(chǎn),5%,物流,10%,技術(shù),10%,投資,10%,金融,15%,貿(mào)易,20%,實(shí)業(yè),25%,高端客戶(hù)行業(yè)分布主要集中在以下幾類(lèi)：,北京,銀行、保險(xiǎn)、證券等 金融類(lèi)：20% 會(huì)計(jì)、法律、咨詢(xún)等 專(zhuān)業(yè)類(lèi)：16% 旅游、娛樂(lè)、物流等 商業(yè)服務(wù)類(lèi)：15% 電信及信息技術(shù)類(lèi)：15% 制造、工程、設(shè)備類(lèi)：13% 石油、化工及制藥類(lèi)：11% 貿(mào)易類(lèi)：10%,金融、投資及相關(guān)服務(wù)類(lèi)（占35%）； 咨詢(xún)服務(wù)類(lèi)（主要包括律師、會(huì)計(jì)、管理、信息）（占13%）； 貿(mào)易、物流類(lèi)（占10% ）； 航空、能源、電信、基礎(chǔ)設(shè)施投資類(lèi)（占7% ）； 科技產(chǎn)品及服務(wù)類(lèi)（5% ）； 其它（占29% ）,香港,,高端客戶(hù)調(diào)查綜合評(píng)述,在深圳整體產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)行變化和調(diào)整的宏觀背景下，金融、證券、銀行甚至房地產(chǎn)，這些行業(yè)已經(jīng)不成為主要的支柱行業(yè)；市場(chǎng)的調(diào)節(jié)自然地對(duì)他們的規(guī)模、增長(zhǎng)速度、發(fā)展穩(wěn)定程度提出了更高的要求； 但這些行業(yè)的領(lǐng)先者仍有這樣的需要和這樣能力購(gòu)買(mǎi)甲A級(jí)寫(xiě)字樓作為辦公空間。 他們中的佼佼者仍將是消化甲A級(jí)寫(xiě)字樓中低樓層單位的主要目標(biāo)群體。 除了他們之外，深圳以自身特有的優(yōu)勢(shì)吸引著新的一批入駐者，他們代表著深圳無(wú)數(shù)新的可能。,