08年春房地產(chǎn)法期末復(fù)習(xí)應(yīng)考指南.doc

08年春房地產(chǎn)法期末復(fù)習(xí)應(yīng)考指南 龐 瑾 秋 2008年6月23日第一部分 復(fù)習(xí)基本要求本課程的考試重點(diǎn)包括基本知識(shí)和應(yīng)用能力兩個(gè)方面，主要考核學(xué)生對(duì)房地產(chǎn)法的基本理論，房地產(chǎn)法律問題的掌握和利用相關(guān)知識(shí)應(yīng)對(duì)實(shí)際房地產(chǎn)法律問題的分析和解決能力。1考核方式及考試時(shí)間考試方式：本課程為開卷筆試?？荚嚂r(shí)間：2008年7月14日, 考試時(shí)間為90分鐘。2適用范圍、教材本課程期末復(fù)習(xí)適用范圍為開放教育?？品▽W(xué)專業(yè)的選修課程?？荚嚸}的教材是房地產(chǎn)法，揭明、張勇敏主編，浙江大學(xué)出版社出版，2004年4月第1版。3考題類型及結(jié)構(gòu)考題類型及分?jǐn)?shù)結(jié)構(gòu)大致為：?jiǎn)雾?xiàng)選擇題（10%）；多項(xiàng)選擇題（20%）；判斷分析（15%）；名詞解釋（20%）；簡(jiǎn)答（20%）；案例分析（15%）。4考試資料的使用本課程為開卷筆試，請(qǐng)學(xué)員帶上教材、作業(yè)復(fù)印件、期末復(fù)習(xí)應(yīng)考指南。（1）、平時(shí)作業(yè)平時(shí)作業(yè)與考試題型和要求基本上是一樣的，根據(jù)過去考試的情況看，也有考試題就是平時(shí)作業(yè)，所以一定要認(rèn)真用好。平時(shí)作業(yè)老師均作過評(píng)講，作業(yè)答案也已經(jīng)掛在巴南電大教學(xué)平臺(tái)上，請(qǐng)同學(xué)們多瀏覽巴南電大網(wǎng)絡(luò)教學(xué)輔導(dǎo)平臺(tái)。（2）、教材房地產(chǎn)法教材?？荚噧?nèi)容一般不會(huì)脫離書本，所以吃透教材就顯得尤其重要。由于是開卷考試，考試時(shí)候務(wù)必帶上教材。翻書也要注意技巧和方法，先看目錄，再找到考題所在的章節(jié)，在找考題內(nèi)容。（3）、在線自測(cè)題有在線自題2套，同學(xué)們可以進(jìn)入巴南電大平臺(tái)和重慶電大平臺(tái)學(xué)習(xí)，哪個(gè)上面有答案。（4）、房地產(chǎn)法期末復(fù)習(xí)應(yīng)考指南上的綜合練習(xí)題該課程是選修課程，沒有期末復(fù)習(xí)指導(dǎo)小冊(cè)子。所以，房地產(chǎn)法期末復(fù)習(xí)應(yīng)考指南上的綜合練習(xí)題，是重點(diǎn)復(fù)習(xí)內(nèi)容。該課程在期末輔導(dǎo)課上完成后，房地產(chǎn)法期末復(fù)習(xí)應(yīng)考指南要掛在巴南電大主頁上的。這套綜合練習(xí)題一個(gè)是對(duì)平時(shí)練習(xí)的補(bǔ)充，同時(shí)也是對(duì)考試內(nèi)容的補(bǔ)充和強(qiáng)調(diào)，一定要引起注意。并且綜合練習(xí)習(xí)題和答案在后面，大家復(fù)習(xí)很方便。5考試注意事項(xiàng)（1）、一定要每題都答，不能留空白，首先要回答正確、盡量多答，因文字學(xué)科即使一時(shí)沒搞得準(zhǔn)確，答了總比不答好一些。（2）、案例分析的題，一定要聯(lián)系實(shí)際認(rèn)真分析說明，要盡量多答，千萬不能答一點(diǎn)或者一點(diǎn)都不寫，否則扣分是比較多的。（3）、案例題有幾個(gè)小問的，一定要注意不要答掉，每個(gè)問題均要回答。（4）判斷正確與錯(cuò)誤題，一定要回答錯(cuò)在什么地方。（5）、房地產(chǎn)法考試試題答題較多，一定要注意把握時(shí)間，先易后難，把好得的分先拿到手。（6）、考試時(shí)資料一定要帶齊，對(duì)教材復(fù)習(xí)資料一定要熟悉，到時(shí)翻查資料可以速度快一些，以節(jié)省考試的時(shí)間。第二部分 期末復(fù)習(xí)重點(diǎn)第一章 房地產(chǎn)法概述一、重點(diǎn)名詞房地產(chǎn) P1 房地產(chǎn)法 P7 房地產(chǎn)法律關(guān)系 P19二、重點(diǎn)掌握1房地產(chǎn)法的基本原則。P9P142房地產(chǎn)法的特征。P7三、一般掌握1房地產(chǎn)法的體系。P152房地產(chǎn)法律關(guān)系的特征。P19第二章 房地產(chǎn)權(quán)屬法律制度一、重點(diǎn)名詞房地產(chǎn)權(quán)屬 P31 土地使用權(quán) P39 建筑物區(qū)分所有權(quán) P45房地產(chǎn)相鄰關(guān)系 P51二、重點(diǎn)掌握1土地所有權(quán)的歸屬。P342房屋共有制度。P433房地產(chǎn)相鄰關(guān)系的處理。P52三、一般掌握1房地產(chǎn)權(quán)屬的特征。P31_P332建筑物區(qū)分所有權(quán)的特征。P45_P46第三章 房地產(chǎn)開發(fā)用地法律制度一、重點(diǎn)名詞農(nóng)用地 P73 房地產(chǎn)開發(fā)用地 P73 建設(shè)用地 P73土地使用權(quán)劃撥 P80 土地使用權(quán)出讓 P85 土地使用權(quán)出讓合同 P94二、重點(diǎn)掌握1農(nóng)村土地的城市化。P692土地利用的規(guī)劃和審批。P713集體所有建設(shè)用地使用。P794國(guó)有土地使用權(quán)的劃撥。P805國(guó)有土地使用權(quán)的出讓。P856我國(guó)對(duì)于土地使用權(quán)出讓進(jìn)行控制的措施。P91三、一般掌握1土地使用權(quán)的劃撥及終止。P822土地使用權(quán)出讓的年限。P933土地使用權(quán)期滿后和續(xù)展問題。P984國(guó)有土地租賃和國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資或入股。P99第四章 房地產(chǎn)開發(fā)管理法律制度一、重點(diǎn)名詞房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) P101 立項(xiàng)管理 P111二、重點(diǎn)掌握1房地產(chǎn)開發(fā)的必要條件。P102三、一般掌握1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立。P1022房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)管理。P104第五章 房屋拆遷法律制度一、重點(diǎn)名詞房屋拆遷 P123 委托拆遷 P130 拆遷補(bǔ)償 P134二、重點(diǎn)掌握1房屋拆遷的法律特征。P1242房屋拆遷的安置和補(bǔ)償 P1343特殊房屋的拆遷補(bǔ)償 P135三、一般掌握1房屋拆遷的基本原則 P1252房屋拆遷法律關(guān)系 P1263房屋拆遷的形式和程序 P130第六章 房地產(chǎn)交易法律制度一、重點(diǎn)名詞房地產(chǎn)交易 P141二、重點(diǎn)掌握1房地產(chǎn)交易的管理機(jī)構(gòu)。P1452房地產(chǎn)交易的原則 P143三、一般掌握1房地產(chǎn)交易的法律特征，P1422房地產(chǎn)交易的基本制度。P1473房地產(chǎn)的價(jià)格管理制度。P149第七章 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓法律制度一、重點(diǎn)名詞商品房現(xiàn)售 P169 商品房預(yù)售 P169 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 P154 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 P166二、重點(diǎn)掌握1房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的法律特征。P1552土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件。P1673商品房現(xiàn)售的程序。P1914商品房預(yù)售的條件。P180三、一般掌握1房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的原則。P1552房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件。P1573已購(gòu)公有住房與經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)讓的條件。P1944已購(gòu)公房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售時(shí)土地收益分配。P195第八章 房地產(chǎn)抵押法律制度一、重點(diǎn)名詞房地產(chǎn)抵押 P198 房地產(chǎn)抵押合同 P206二、重點(diǎn)掌握1房地產(chǎn)設(shè)定抵押的范圍。P2022房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)。P208三、一般掌握1房地產(chǎn)抵押的特征。P1982房地產(chǎn)抵押權(quán)的效力。P2023房地產(chǎn)抵押合同的生效。P207第九章 房屋租賃法律制度一、重點(diǎn)名詞房屋租賃 P212 房屋租賃合同 P216 優(yōu)先承租權(quán) P222二、重點(diǎn)掌握1簽訂房屋租賃合同的條件。P2162房屋租賃合同終止的原因。P229三、一般掌握1房屋租賃的法律特征。P2122房屋租賃合同當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)。P2203房屋轉(zhuǎn)租。P2234房屋租賃合同的變更、轉(zhuǎn)讓和終止。P227第十章 房屋贈(zèng)與和繼承一、重點(diǎn)名詞房屋贈(zèng)與 P234 房屋繼承 P239二、重點(diǎn)掌握1房屋贈(zèng)與的法律效力。P2372房屋繼承的特征。P2393房屋遺產(chǎn)分割的原則。P243三、一般掌握1房屋贈(zèng)與的條件。P2352房屋繼承的主要方式。P240第十一章 房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理一、重點(diǎn)名詞房地產(chǎn)權(quán)屬登記 P247二、重點(diǎn)掌握1房屋權(quán)屬登記管理。P2542土地權(quán)屬登記管理。P258三、一般掌握1房地產(chǎn)權(quán)屬登記的特征。P2482房地產(chǎn)權(quán)屬登記模式。P2483我國(guó)房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度存在的問題。P251第十二章 房地產(chǎn)中介服務(wù)管理一、重點(diǎn)名詞房地產(chǎn)中介服務(wù) P261二、重點(diǎn)掌握1法律禁止的房地產(chǎn)中介服務(wù)行為。P269三、一般掌握1房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的設(shè)立管理。P2652房地產(chǎn)中介服務(wù)人員資質(zhì)管理。P2663房地產(chǎn)中介服務(wù)管理。P267第十三章 房地產(chǎn)價(jià)格管理一、重點(diǎn)名詞房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估 P276二、一般掌握1房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成。P2712土地使用權(quán)出讓價(jià)格的管理。P2733房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的內(nèi)容。P277第十四章 房地產(chǎn)稅收管理一、重點(diǎn)名詞房地產(chǎn)稅收 P281二、一般掌握1房地產(chǎn)稅收的法律特征。P2812房產(chǎn)稅。P2883房地產(chǎn)費(fèi)。P293第十五章 物業(yè)管理一、重點(diǎn)名詞物業(yè)管理 P297 業(yè)主大會(huì) P312 業(yè)主自治機(jī)構(gòu) P310業(yè)主委員會(huì) P315 物業(yè)管理公司 P304 物業(yè)管理委托合同 P317二、重點(diǎn)掌握1業(yè)主對(duì)于共有部分物業(yè)的權(quán)益。P3082業(yè)主自治機(jī)構(gòu)的特征。P3103物業(yè)管理公司的義務(wù)。P319三、一般掌握1物業(yè)管理運(yùn)作中的幾項(xiàng)制度。P3162物業(yè)管理的產(chǎn)生和發(fā)展。P2973物業(yè)管理的內(nèi)容。P2994物業(yè)管理公司的資質(zhì)管理。P3055物業(yè)前期管理制度。P3166物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)制度。P3227物業(yè)管理維修基金制度。P324第十六章 房地產(chǎn)糾紛的概念和特征一、重點(diǎn)名詞房地產(chǎn)糾紛 P329二、重點(diǎn)掌握房地產(chǎn)糾紛的調(diào)處途徑。P334房地產(chǎn)糾紛的處理原則。P335三、一般掌握1房地產(chǎn)糾紛的特點(diǎn)。P3322房地產(chǎn)糾紛的種類。P329第十七章 房地產(chǎn)糾紛的行政處理一、重點(diǎn)名詞房地產(chǎn)行政處罰 P338 聽證 P347 房地產(chǎn)行政復(fù)議 P348二、重點(diǎn)掌握1房地產(chǎn)行政復(fù)議的受案范圍。P3482房地產(chǎn)行政復(fù)議的程序。P3493行政賠償。P349三、一般掌握1房地產(chǎn)糾紛行政調(diào)處的程序。P3392房地產(chǎn)行政處罰必須遵循的原則。P339第十八章 房地產(chǎn)糾紛的仲裁和訴訟一、重點(diǎn)名詞房地產(chǎn)仲裁 P351 房地產(chǎn)訴訟 P356二、重點(diǎn)掌握1房地產(chǎn)執(zhí)行措施中強(qiáng)制執(zhí)行的方式。P3522房地產(chǎn)糾紛的處理原則。P3353房地產(chǎn)訴訟與仲裁的區(qū)別。P3564房地產(chǎn)訴訟的受理范圍、管轄。P361三、一般掌握1房地產(chǎn)仲裁的原則。P3512房地產(chǎn)仲裁程序。P3543房地產(chǎn)糾紛的訴訟時(shí)效。P3604當(dāng)事人在房地產(chǎn)糾紛訴訟中的權(quán)利、義務(wù)。P361第三部分 綜合練習(xí)題及答案一、單項(xiàng)選擇題1在我國(guó)，房地產(chǎn)業(yè)屬于（ C ）。A第一產(chǎn)業(yè) B第二產(chǎn)業(yè) C第三產(chǎn)業(yè) D未來產(chǎn)業(yè)2房地產(chǎn)權(quán)利變動(dòng)的成立要件是（ B ）。A轉(zhuǎn)移占有 B登記公示 C簽訂合同 D實(shí)際取得3省級(jí)政府編制的土地利用總體規(guī)劃應(yīng)確保本行政區(qū)域內(nèi)（ A ）不減少。A耕地總量 B農(nóng)民數(shù)量 C經(jīng)濟(jì)總量 D動(dòng)植物數(shù)量4國(guó)家土地所有權(quán)由（ C ）代表國(guó)家行使。A黨中央 B全國(guó)人大 C國(guó)務(wù)院 D地方政府5農(nóng)民集體所有的土地由（ B ）登記造冊(cè)，核發(fā)證書，確認(rèn)所有權(quán)。A省級(jí)人民政府 B縣級(jí)人民政府C村委會(huì) D土地行政管理部門6集體土地所有權(quán)缺乏（ D ）。A占有權(quán) B使用權(quán) C收益權(quán) D處分權(quán)7當(dāng)事人對(duì)土地有關(guān)爭(zhēng)議處理不服的，可在接到處理決定之日起（ C ）內(nèi)向法院起訴。A90日 B60日 C30日 D7日8對(duì)于有爭(zhēng)議的集體用地，應(yīng)屬于（ A ）所有。A國(guó)家 B集體 C農(nóng)民個(gè)人 D無人9教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地的出讓年限示是（ B ）。A70年 B50年 C40年 D10年10對(duì)于已經(jīng)轉(zhuǎn)讓的土地滿（ A ）未使用的，國(guó)家可以無償收回。A2年 B1年 C半年 D3個(gè)月11房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以（ A ）為目的。A營(yíng)利 B發(fā)展 C建設(shè) D服務(wù)12超過土地出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿1年未開發(fā)的，可以征收出讓金（ B ）的閑置費(fèi)用。A10 B20 C50 D10013獲得（ C ）示獲得土地使用權(quán)的前提條件。A商品房預(yù)售許可證 B土地出讓合同 C建設(shè)用地規(guī)劃許可證 D建設(shè)工程許可證14拆遷條例是（ A ）公布的。A2001年6月 B2002年6月C2003年6月 D2004年6月15拆遷條例調(diào)整（ A ）土地上的房屋拆遷活動(dòng)。A國(guó)有 B集體C國(guó)有和集體 D所有權(quán)不明確16房屋建設(shè)工程的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓必須完成開發(fā)投資總額的（ B ）以上.。A20 B25 C30 D5017土地使用權(quán)出讓合同簽訂后必須在（ C ）內(nèi)交付土地使用權(quán)出讓金才能生效。A90日 B60日 C30日 D15日18房地產(chǎn)抵押合同自簽訂之日起（ C ）內(nèi)當(dāng)事人辦理抵押登記方能生效。A90日 B60日 C30日 D15日19房地產(chǎn)抵押不轉(zhuǎn)移（ D ）。A占有 B使用 C收益 D處分20房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須具備（ B ）以上專職技術(shù)人員。A3名 B4名 C8名 D10名21.我國(guó)房屋租賃采?。?A ）。A登記備案制 B公示制 C核準(zhǔn)制 D審查制22.房屋租賃的最長(zhǎng)期限是（ B ）。A10年 B20年 C50年 D無期限23.拖欠租金累計(jì)（ B ）以上的，出租人有權(quán)終止合同，收回房屋。A3個(gè)月 B6個(gè)月 C1年 D1年半24.房屋租賃合同應(yīng)當(dāng)采?。?D ）形式。A口頭 B協(xié)商 C明示 D書面25.房屋贈(zèng)與合同以（ C ）為標(biāo)志。A公示 B告知受贈(zèng)人 C過戶登記 D批準(zhǔn)26.贈(zèng)與人撤銷贈(zèng)與合同應(yīng)在知道或應(yīng)當(dāng)知道贈(zèng)與合同之日起（ C ）內(nèi)行使。A3個(gè)月 B6個(gè)月 C1年 D2年27.對(duì)于被繼承人未作處理的房產(chǎn)應(yīng)適用（ A ）。A法定繼承 B遺囑繼承C不能繼承 D作無主財(cái)產(chǎn)處理28.房屋權(quán)屬登記主管部門是（ B ）。A土地管理機(jī)關(guān) B房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)C工商機(jī)關(guān) D公安機(jī)關(guān)29.土地權(quán)屬登記主管部門是（ B ）。A土地管理機(jī)關(guān) B房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)C工商機(jī)關(guān) D公安機(jī)關(guān)30.設(shè)立房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向（ B ）申請(qǐng)。A建設(shè)部門 B工商部門 C房地產(chǎn)主管部門 D公安機(jī)關(guān)31.現(xiàn)代物業(yè)管理起源于（ A ）。A英國(guó) B美國(guó) C法國(guó) D日本32.設(shè)立物業(yè)管理公司應(yīng)向( B )辦理登記。A房屋登記部門 B工商機(jī)關(guān) C稅務(wù)機(jī)關(guān) D土地管理部門33.（ A ）是物業(yè)的第一業(yè)主。A房地產(chǎn)開發(fā)商 B第一個(gè)購(gòu)買物業(yè)的消費(fèi)者C房管部門 D工商部門34.經(jīng)（ B ）以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。A10 B20% C30% D50%35.屋頂平臺(tái)設(shè)置廣告招牌的費(fèi)用應(yīng)屬于（ B ）。A業(yè)主委員會(huì) B物業(yè)維修基金 C頂樓住戶 D居委會(huì)36.以財(cái)產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議為主的房地產(chǎn)糾紛是（ B ）。A行政糾紛 B民事糾紛C消費(fèi)者權(quán)益糾紛 D刑事問題37.對(duì)法人處以（ D ）以下罰款可以適用行政處罰簡(jiǎn)易程序。A10萬元 B3萬元 C1萬元 D1000元38.房地產(chǎn)糾紛的審理應(yīng)該依據(jù)（ B ）。A刑事訴訟法 B民事訴訟法 C行政訴訟法 D憲法39.土地所有權(quán)爭(zhēng)議協(xié)商不成的由（ B ）處理。A法院 B仲裁機(jī)構(gòu) C人民政府 D當(dāng)事人40.涉外房地產(chǎn)糾紛由（ B ）管轄。A基層人民法院 B中級(jí)人民法院C高級(jí)人民法院 D仲裁機(jī)構(gòu)二、多項(xiàng)選擇題1房屋權(quán)利人對(duì)其所有的土地財(cái)產(chǎn)不能享有（ A D ）。A所有權(quán) B使用權(quán) C收益權(quán) D處分權(quán)2房地產(chǎn)權(quán)利的內(nèi)容有（ B C D ）。A管理權(quán) B所有權(quán) C使用權(quán) D開發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)3征用耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括（ A B C D ）。A土地補(bǔ)償費(fèi) B安置補(bǔ)助費(fèi)C地上附著物補(bǔ)償費(fèi) D青苗補(bǔ)償費(fèi)4土地使用權(quán)出讓可以采取的方式有（ A B C ）。A拍賣 B招標(biāo) C雙方協(xié)議 D劃撥5不動(dòng)產(chǎn)相鄰關(guān)系的處理原則有 （ A B C D ）。A有利生產(chǎn) B方便生活C團(tuán)結(jié)互助 D公平合理6下列土地屬于農(nóng)村集體所有的包括（ A B C ）。A宅基地 B自留地 C自留山 D城市土地7我國(guó)土地所有權(quán)的主體包括（ A B ）。A國(guó)家 B集體 C政府 D業(yè)主8土地使用權(quán)終止的原因有（ A B C D ）。A期限屆滿 B根據(jù)社會(huì)公共利益的需要提前收回C土地滅失 D因逾期開發(fā)而被無償收回9下列土地使用權(quán)出讓最高年限為40年的是（ B C D ）。A工業(yè)用地 B商業(yè)用地 C旅游用地 D娛樂用地10劃撥土地使用權(quán)不得（ A B C D ）。A轉(zhuǎn)讓 B出租 C抵押 D進(jìn)入市場(chǎng)11房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以（ A B ）為營(yíng)業(yè)范圍。A開發(fā) B經(jīng)營(yíng) C公益 D社會(huì)發(fā)展12房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃管理的“一書兩證”是指（ B C D ）。A土地出讓合同 B建設(shè)用地規(guī)劃許可證 C建設(shè)工程許可證 D核發(fā)選址意見書13房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的配套環(huán)境設(shè)施必須與主體工程（ A B D ）。A同時(shí)設(shè)計(jì) B同時(shí)施工 C同時(shí)檢驗(yàn) D同時(shí)投產(chǎn)使用14在已經(jīng)確定屬于拆遷范圍的房屋應(yīng)暫停以下活動(dòng)（ A B C ）。A新建 B改建 C擴(kuò)建 D出租15拆遷安置費(fèi)用包括（ A B C D ）。A搬遷補(bǔ)助費(fèi) B臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)C停產(chǎn)補(bǔ)助費(fèi) D停業(yè)補(bǔ)助費(fèi)16房地產(chǎn)交易的形式包括房地產(chǎn)（ B C D ）。A出讓 B轉(zhuǎn)讓 C抵押 D租賃17房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的原則是（ A B C ）。A公平 B公正 C公開 D公示18商品房銷售中開發(fā)商的免責(zé)事由不包括（ A B C ）。A不可抗力 B技術(shù)障礙C施工單位延遲 D情勢(shì)變更19房地產(chǎn)抵押權(quán)的范圍包括（ A C ）。A房屋所有權(quán) B土地所有權(quán)C土地使用權(quán) D抵押權(quán)設(shè)定后新增房屋20房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的方式有（ A B C ）。A拍賣 B折價(jià) C變賣 D轉(zhuǎn)讓21.房屋租賃是（ A B C ）的民事法律行為。A雙務(wù) B要式 C有償 D諾成22.房屋出租人的義務(wù)包括（ A B C ）。A按照約定交付房屋 B修繕房屋C瑕疵擔(dān)保 D妥善保管房屋23.房屋承租人有以下權(quán)利（ B C D ）。A收取租金 B按照合同行使承租房屋使用權(quán)C優(yōu)先購(gòu)買權(quán) D優(yōu)先承租權(quán)24.房屋登記的主管機(jī)關(guān)包括（ A B ）。A土地管理機(jī)關(guān) B房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)C工商機(jī)關(guān) D公安機(jī)關(guān)25.房屋贈(zèng)與合同屬于（ A D ）合同。A實(shí)踐性 B諾成性 C雙務(wù) D單務(wù)26.下列房產(chǎn)不能繼承的有（ A B C D ）。A依法被征收的 B公告決定拆遷的C未經(jīng)全體共有人同意的共有房屋 D土地使用期限屆滿未經(jīng)續(xù)展的27.房屋繼承的第一順序人包括（ A B C ）。A配偶 B父母 C子女 D兄弟姐妹28.我國(guó)現(xiàn)行房產(chǎn)登記制度的特點(diǎn)有（ A B C D ）。A不同機(jī)關(guān)分別登記 B屬于權(quán)利動(dòng)態(tài)登記C采取審查登記制 D具有公信力29.未經(jīng)登記的房屋不得（ A B C ）。A買賣 B出租 C抵押 D使用30.房地產(chǎn)中介服務(wù)管理包含（ A B C ）。A機(jī)構(gòu)設(shè)立管理 B從業(yè)人員資質(zhì)管理C業(yè)務(wù)管理 D跨多機(jī)構(gòu)服務(wù)31.物業(yè)由以下部分構(gòu)成（ A B C D ）。A建筑物本體 B附屬設(shè)施C公共設(shè)施 D建筑地塊32.屬于物管企業(yè)常規(guī)服務(wù)的有（ A B D ）。A安全防衛(wèi) B綠化美化C室內(nèi)清潔 D相關(guān)資料的保管33.可以出席業(yè)主大會(huì)的有（ A B C D ）。A居住業(yè)主 B物業(yè)使用人代表C當(dāng)?shù)嘏沙鏊?D房管局人員34.房地產(chǎn)糾紛的處理方式有（ A B C D ）。A協(xié)商 B調(diào)解 C仲裁 D訴訟35.聽證會(huì)的參加人有（ A B C D ）。A調(diào)查人員 B案件當(dāng)事人C利害關(guān)系人 D委托代理人36仲裁機(jī)構(gòu)可以受理的房地產(chǎn)爭(zhēng)議案件有（ A C D ）。A房屋使用權(quán)爭(zhēng)議 B涉及落實(shí)政策的房地產(chǎn)糾紛C房屋買賣爭(zhēng)議 D房屋所有權(quán)爭(zhēng)議37違章建筑作為標(biāo)的引起的糾紛可能由（ A B ）管轄。A行政機(jī)關(guān) B人民法院C仲裁機(jī)構(gòu) D業(yè)主委員會(huì)38有權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)爭(zhēng)議行政復(fù)查的機(jī)關(guān)包括（ A B ）。A該行政機(jī)關(guān) B該行政機(jī)關(guān)的上一級(jí)主管機(jī)關(guān)C該行政機(jī)關(guān)本級(jí)政府 D該行政機(jī)關(guān)上一級(jí)政府39.房地產(chǎn)訴訟與仲裁的區(qū)別有（ A B C ）。A管轄權(quán)不同 B處理制度不同C自愿程度不同 D法律后果不同40以下房地產(chǎn)糾紛只能由人民法院受理的有（ A B C ）。A經(jīng)過公證機(jī)關(guān)公證后發(fā)生的房地產(chǎn)糾紛 B涉及離婚的房地產(chǎn)糾紛C房屋所有權(quán)的爭(zhēng)議 D房屋修繕的爭(zhēng)議三、判斷分析題1我國(guó)實(shí)行土地公有制，所以房屋和土地的所有權(quán)是一致的。 錯(cuò) P32房產(chǎn)和地產(chǎn)是一種從屬關(guān)系，房產(chǎn)從屬于地產(chǎn)。 錯(cuò) P53地價(jià)是房地產(chǎn)制度的核心問題，對(duì)于城市房地產(chǎn)和鄉(xiāng)村房地產(chǎn)而言都很重要。錯(cuò) P64消費(fèi)者在房地產(chǎn)法律關(guān)系中居于主導(dǎo)地位。 錯(cuò) P195房地產(chǎn)法律關(guān)系的客體是房產(chǎn)、地產(chǎn)及其附屬物，行為不能成為客體。錯(cuò) P196部分農(nóng)村用地比如自留地，可以由農(nóng)民個(gè)人私有。錯(cuò)P367不能證明是按份共有還是共同共有的共有房產(chǎn)，一律按按份共有認(rèn)定。錯(cuò)P448國(guó)有土地使用權(quán)和國(guó)有土地所有權(quán)可以依法分離，確定給直接使用土地的法人或者個(gè)人。正確P459省級(jí)以上人民政府才有權(quán)對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)進(jìn)行劃撥。錯(cuò)P8110國(guó)有土地和集體土地使用權(quán)可以有償出讓。錯(cuò)P9111一級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)注冊(cè)資本不得少于人民幣1000萬元，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)要3年以上。錯(cuò)P104P10512超過土地出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿1年未開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)。錯(cuò)P9813房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目需要配套建設(shè)的環(huán)保設(shè)施可以在主體工程完工后再進(jìn)行建設(shè)。錯(cuò)P11614拆除臨時(shí)建筑一律不予以補(bǔ)償。錯(cuò)P13415對(duì)于產(chǎn)權(quán)不明的房屋，可以先拆除再辦理拆遷許可證。錯(cuò)P13516對(duì)國(guó)有土地上的房屋進(jìn)行拆遷一律適用拆遷條例。正確P12312417在房地產(chǎn)交易中，房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓或者抵押。正確P14718共有房地產(chǎn)未經(jīng)其他共有人書面同意的不得轉(zhuǎn)讓。正確P15715819對(duì)于預(yù)售商品房的再轉(zhuǎn)讓（“炒樓花”），我國(guó)目前沒有明確規(guī)定禁止或者允許。正確P18418520房地產(chǎn)抵押以公示為成立要件。錯(cuò)P19921作為租賃標(biāo)的的房屋只是房屋本身。錯(cuò)P21322房屋轉(zhuǎn)租可以由承租人自行決定而不必經(jīng)原出租人同意。錯(cuò)P22423房屋贈(zèng)與合同一旦成立，贈(zèng)與人無權(quán)撤銷。錯(cuò)P23824房屋贈(zèng)與合同可以采取書面和口頭方式。正確P23525我國(guó)法律允許他人以自己的名義從事房地產(chǎn)中介服務(wù)。錯(cuò)P26926經(jīng)過業(yè)主書面授權(quán)的業(yè)主親屬享有業(yè)主的被選舉權(quán)，可以成為業(yè)主委員會(huì)的成員。錯(cuò)P31227前期物業(yè)管理應(yīng)以業(yè)主委員會(huì)成立為限。正確 P31628房管部門作出的營(yíng)業(yè)性處罰超過5萬元的才舉行聽證。錯(cuò)P34729單位職工對(duì)單位分房決定有意見可以向法院起訴。錯(cuò)P36230當(dāng)事人在房屋買賣時(shí)約定糾紛以仲裁方式解決，則法院無權(quán)受理該糾紛。錯(cuò)P355四、名詞解釋題1.房地產(chǎn)法律關(guān)系 P19 2.土地使用權(quán) P39 3.建筑物區(qū)分所有權(quán)P454.農(nóng)用地 P73 5.建設(shè)用地 P73 6.土地使用權(quán)劃撥 P857.土地使用權(quán)出讓 P85 8.土地使用權(quán)出讓合同 P94 9.委托拆遷 P13010.拆遷補(bǔ)償 P134 11.商品房現(xiàn)售 P169 12.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓P15413.房地產(chǎn)抵押 P198 14.繼承 P239 15.優(yōu)先承租權(quán) P22216.房地產(chǎn)權(quán)屬登記 P247 17.房地產(chǎn)中介服務(wù) P261 18.物業(yè)管理 P29719.業(yè)主大會(huì) P312 20房地產(chǎn)仲裁P351五、簡(jiǎn)答題1哪些建設(shè)用地的土地使用權(quán)可以劃撥取得？答：（1）國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地。 （2）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地。（3）國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地。（4）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。2我國(guó)對(duì)于土地使用權(quán)出讓進(jìn)行控制的措施有哪些？答：（1）禁止集體所有土地的使用權(quán)有償出讓。（2）土地使用權(quán)出讓，必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和年度建設(shè)用地計(jì)劃。（3）土地使用權(quán)出讓，必須擬訂年度出讓土地使用權(quán)總面積方案。（4）土地使用權(quán)出讓，必須按照法定程序?qū)嵤?房地產(chǎn)開發(fā)的必要條件是什么？ 答：（1）房地產(chǎn)開發(fā)主體具備相應(yīng)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照；（2）房地產(chǎn)開發(fā)主體具備相應(yīng)的資質(zhì)等級(jí)證書；（3）依法立項(xiàng)；（4）取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證；（5）依法取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的使用權(quán)；（6）依法取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（7）在規(guī)定期限內(nèi)按規(guī)定用途動(dòng)工開發(fā)房地產(chǎn)。4對(duì)于設(shè)有抵押權(quán)的房屋如何進(jìn)行拆遷補(bǔ)償？答：（1）債務(wù)人提前清償全部債務(wù)，使房屋抵押關(guān)系消滅；（2）抵押房屋以貨幣補(bǔ)償方式進(jìn)行拆遷補(bǔ)償；（3）抵押房屋以產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式進(jìn)行拆遷補(bǔ)償。5.商品房現(xiàn)售的程序是什么？答：（1）簽定商品房買賣書面合同； （2）根據(jù)規(guī)定或當(dāng)事人的約定，將商品房買賣合同辦理公證手續(xù)； （3）買賣雙方持房地產(chǎn)權(quán)屬證書、買賣合同和合法身份證明等文件到房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門申報(bào)買賣價(jià)格，申請(qǐng)辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)； （4）雙方根據(jù)規(guī)定繳納契稅、營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、交易手續(xù)費(fèi)等稅費(fèi)； （5）辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)，購(gòu)房人領(lǐng)取房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證。6簡(jiǎn)述商品房的預(yù)售條件。答：（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（3）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。（4）向縣級(jí)以上人民政府地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證。7哪些房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押？答：（1）權(quán)屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)；（2）用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)；（3）列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物；（4）已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)；（5）被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)。（6）依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。8簽訂房屋租賃合同的條件有哪些？答：（1）出租人必須是符合法律規(guī)定的人 （2）承租人必須是符合法律規(guī)定的人 （3）出租的房屋必須不屬于法律規(guī)定不得出租的房屋。9哪些行為屬于法律禁止的房地產(chǎn)中介服務(wù)行為？答：（1）索取、收受委托合同以外的酬金或其他財(cái)物，或利用工作之便，牟取其他不正當(dāng)?shù)睦妫唬?）允許他人以自已的名義從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)；（3）同時(shí)在兩個(gè)或兩個(gè)以上中介服務(wù)機(jī)構(gòu)執(zhí)行業(yè)務(wù)；（4）與一方當(dāng)事人串通損害另一方當(dāng)事人利益；（5）法律、法規(guī)禁止的其他行為。10業(yè)主自治機(jī)構(gòu)的特征有哪些？答：由于業(yè)主自治機(jī)構(gòu)是由業(yè)主自行組成的維護(hù)物業(yè)整體利益的組織，其應(yīng)具有民主性、自治性、公益性的特征。具體表現(xiàn)在以下幾方面：（1）業(yè)主自治機(jī)構(gòu)是民主性的組織，其成員在機(jī)構(gòu)的地位是平等的，能夠根據(jù)自己的意見發(fā)表建議，提出看法。（2）業(yè)主自治機(jī)構(gòu)是自治性的組織，其成員是對(duì)物業(yè)享有所有權(quán)人，進(jìn)行的是自我服務(wù)、自我管理、自我協(xié)商、自我約束。（3）業(yè)主自治機(jī)構(gòu)是公益性組織，其自治的目的不是為了個(gè)別成員的利益，而是要維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的整體利益。六、案例分析題案例分析題（一）1997年10月，某市甲房地產(chǎn)開發(fā)公司與市土地管理局簽定了200畝土地使用權(quán)出讓合同，地價(jià)為10萬元。甲受讓土地后，未經(jīng)任何開發(fā)的情況下，將其所獲土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。1998年4月，甲與乙房地產(chǎn)開發(fā)公司簽定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，將其所獲得的200畝土地，以每畝12萬元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給乙公司，合計(jì)地價(jià)款2400萬元。1998年6月某市土地管理部門下達(dá)了處罰決定書，沒收甲房地產(chǎn)公司400萬元的非法收入。請(qǐng)回答：（1）甲與乙簽訂的轉(zhuǎn)讓合同是否有效？為什么？（2）某市房地產(chǎn)管理部門的處罰是否有效？答：1甲與乙簽訂的轉(zhuǎn)讓合同無效。主要法律依據(jù)：（1）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；（2）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)總投資的25%以上，屬于成片開發(fā)的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。甲公司的行為屬于典型的非法炒賣土地。2某市房地產(chǎn)管理部門的處罰有效。主要法律依據(jù)：違反法律規(guī)定轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，由縣級(jí)以上人民政府土地管理部門沒收違法所得的，可以并處罰款。案例分析題（二）：某工廠為擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模，投資80萬元建一分廠，向某縣人民政府申請(qǐng)用地2畝（以出讓方式取得土地使有權(quán)），經(jīng)縣人民政府批準(zhǔn)使用城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)屬于A村集體所有的土地（非耕地）2畝。為保證按時(shí)使用土地，工廠與A村簽訂了土地使用權(quán)合同。合同規(guī)定A村向工廠出讓土地2畝，土地所有權(quán)出讓金30萬元，土地用途為工業(yè)用地，土地使用權(quán)出讓年限為70年。有關(guān)合同的其他內(nèi)容均參照國(guó)家出讓土地使用權(quán)的標(biāo)準(zhǔn)合同寫明。據(jù)此，請(qǐng)回答以下問題：（1）該土地使用權(quán)出讓合同是否有效？為什么？（2）縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)的該工廠用地70年是否合法？為什么？（3）按照有關(guān)法律規(guī)定，該工廠應(yīng)該怎樣取得土地使用權(quán)？答：1該合同無效。主要法律依據(jù)：我國(guó)法律規(guī)定，城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地只有在被征用變?yōu)閲?guó)有土地以后方可出讓。2不合法。主要法律依據(jù)：工業(yè)用地土地使用權(quán)出讓的最高年限為50年3首先應(yīng)將該集體所有的土地依法征用，變?yōu)閲?guó)有土地；然后由工廠交納土地出讓金，并經(jīng)過權(quán)屬登記方可取得土地使用權(quán)。案例分析題（三）：1999年8月A工廠經(jīng)本縣計(jì)委批準(zhǔn)立項(xiàng)，進(jìn)行某種電子產(chǎn)品項(xiàng)目建設(shè)，并于同年12月經(jīng)縣政府批準(zhǔn)，同意其征用小巷村土地10畝，其中耕地5畝，非耕地5畝。后由于電子市場(chǎng)行情發(fā)生變化，該工廠的技改項(xiàng)目一直未開工建設(shè)。為使企業(yè)擺脫困境，2000年10月該工廠將10畝土地作為出資與暢達(dá)公司聯(lián)營(yíng)，暢達(dá)公司在簽約后，立即在土地上圈起了圍墻。后被群眾舉報(bào)。據(jù)此請(qǐng)回答以下問題：（1）A工廠用地10畝是否合法?（2）A工廠為擺脫困境，將10畝地出讓給暢達(dá)公司的行為屬于什么性質(zhì)?（3）對(duì)暢達(dá)公司圈起的土地如何處理?答：1A工廠征地不合法。主要法律依據(jù)：國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定（國(guó)發(fā)200428號(hào)），決定中規(guī)定征用土地的審批權(quán)由省人民政府和國(guó)務(wù)院享有。2A工廠將10畝土地出讓給暢達(dá)公司的性質(zhì)屬于非法轉(zhuǎn)讓土地。A工廠以非法占有的土地與暢達(dá)公司聯(lián)營(yíng)，目的是以土地為條件獲得利益，實(shí)質(zhì)上是以合法的形式實(shí)施了非法轉(zhuǎn)讓土地的行為。3暢達(dá)公司圈起的土地，應(yīng)按非法轉(zhuǎn)讓土地處理，即沒收非法所得，并處以罰款。同時(shí)還應(yīng)追究非法批地直接責(zé)任者的法律責(zé)任。案例分析題（四）：A酒店與某市公園簽訂租賃合同，雙方商定由A酒店承租公園內(nèi)的醉仙飯店，并投資改建為A酒店的分店，醉仙飯店門前的停車場(chǎng)及公園的兩個(gè)大門由租賃雙方共同使用，租賃期限為10年。隨后，A酒店向規(guī)劃局申請(qǐng)改建醉仙飯店，規(guī)劃局查明該飯店的土地使用權(quán)屬于園林局，遂發(fā)文要求園林局辦理報(bào)建手續(xù)。規(guī)劃局根據(jù)園林局的申請(qǐng)，核準(zhǔn)將醉仙飯店改建成一棟四層樓的酒樓，建筑面積為8000平方米。改建期間，A酒店在原醉仙飯店的北側(cè)加建一幢三層面積為900平方米的附屬用房，在西側(cè)加建一幢四層面積為1500平方米的酒樓雅座。規(guī)劃部門發(fā)現(xiàn)后，認(rèn)為園林局未批準(zhǔn)擅自擴(kuò)大建設(shè)規(guī)模，侵占綠地，違反了城市規(guī)劃法的規(guī)定，影響了城市規(guī)劃，遂作出處罰決定，沒收上述違章加建的兩座樓房。園林局對(duì)該處罰不服，向市政府有關(guān)主管部門申請(qǐng)復(fù)議。請(qǐng)回答復(fù)議機(jī)關(guān)如何處理此案。答：1在本案中，園林局和A酒店在進(jìn)行改建工程時(shí)，未經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)，擅自擴(kuò)大建設(shè)規(guī)模，侵占公園綠地，屬于違反城市規(guī)劃法的行為。2根據(jù)城市規(guī)劃法的規(guī)定，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者違反建設(shè)工程規(guī)劃許可規(guī)定進(jìn)行建設(shè)，嚴(yán)重影響城市規(guī)劃的，由縣級(jí)以上人民政府規(guī)劃行政主管部門責(zé)令停止建設(shè)，限期拆除或沒收違法建筑物、構(gòu)筑物或其他設(shè)施。3由此可知，規(guī)劃部門對(duì)園林局違法事實(shí)的認(rèn)定準(zhǔn)確，處罰有法律依據(jù),復(fù)議機(jī)關(guān)應(yīng)維持原處罰決定。案例分析題（五）：甲、乙兄弟倆父母早亡，留有遺產(chǎn)房屋一幢多間。該幢房屋租賃給丙居住，雙方簽訂有房屋租賃合同，并向市房產(chǎn)管理部門辦理了登記手續(xù)，領(lǐng)取了房屋租賃證。因租期屆滿，丙向留在當(dāng)?shù)氐募滋岢鲑?gòu)買該幢房屋，甲認(rèn)為，乙在外地工作，不需要當(dāng)?shù)胤课?，自己是長(zhǎng)子有權(quán)作主，經(jīng)協(xié)商，甲與丙簽訂了房屋買賣合同。數(shù)日后，乙一家調(diào)回當(dāng)?shù)毓ぷ?，提出要在租賃給丙的自家私房居住，請(qǐng)丙在近期搬出此屋，丙辯稱，該幢房屋甲已賣給他，雙方簽訂了書面的房屋買賣合同，他已交清了買房款，房屋產(chǎn)權(quán)已屬他自己所有。若有異議，由甲、乙相互交涉。雙方意見分歧，乙上訴法院，要求終止與丙的房屋租賃合同，歸還房屋自用。丙認(rèn)為為房屋應(yīng)歸自己所有，并要求辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。問：該房屋應(yīng)歸誰所有?依據(jù)是什么?答：1該房屋應(yīng)歸甲和乙共有。2該房屋為甲、乙父母所留下的遺產(chǎn)，由二人共同繼承。3本案中，甲和丙簽訂的合同未征求乙的意見，且房屋尚未辦理產(chǎn)權(quán)登記。故，房屋應(yīng)歸甲和乙共有。乙交付的款項(xiàng)可要求甲如數(shù)退還，并要求其賠償損失。第 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