08年春房地產(chǎn)法期末復(fù)習(xí)應(yīng)考指南.doc

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08年春《房地產(chǎn)法》期末復(fù)習(xí)應(yīng)考指南 龐 瑾 秋 2008年6月23日 第一部分 復(fù)習(xí)基本要求 本課程的考試重點(diǎn)包括基本知識(shí)和應(yīng)用能力兩個(gè)方面，主要考核學(xué)生對(duì)房地產(chǎn)法的基本理論，房地產(chǎn)法律問題的掌握和利用相關(guān)知識(shí)應(yīng)對(duì)實(shí)際房地產(chǎn)法律問題的分析和解決能力。 1．考核方式及考試時(shí)間 考試方式：本課程為開卷筆試。 考試時(shí)間：2008年7月14日, 考試時(shí)間為90分鐘。 2．適用范圍、教材 本課程期末復(fù)習(xí)適用范圍為開放教育專科法學(xué)專業(yè)的選修課程。 考試命題的教材是《房地產(chǎn)法》，揭明、張勇敏主編，浙江大學(xué)出版社出版，2004年4月第1版。 3．考題類型及結(jié)構(gòu) 考題類型及分?jǐn)?shù)結(jié)構(gòu)大致為：?jiǎn)雾?xiàng)選擇題（10%）；多項(xiàng)選擇題（20%）；判斷分析（15%）；名詞解釋（20%）；簡(jiǎn)答（20%）；案例分析（15%）。 4．考試資料的使用 本課程為開卷筆試，請(qǐng)學(xué)員帶上教材、作業(yè)復(fù)印件、期末復(fù)習(xí)應(yīng)考指南。 （1）、平時(shí)作業(yè) 平時(shí)作業(yè)與考試題型和要求基本上是一樣的，根據(jù)過去考試的情況看，也有考試題就是平時(shí)作業(yè)，所以一定要認(rèn)真用好。 平時(shí)作業(yè)老師均作過評(píng)講，作業(yè)答案也已經(jīng)掛在巴南電大教學(xué)平臺(tái)上，請(qǐng)同學(xué)們多瀏覽巴南電大網(wǎng)絡(luò)教學(xué)輔導(dǎo)平臺(tái)。 （2）、教材 《房地產(chǎn)法》教材?？荚噧?nèi)容一般不會(huì)脫離書本，所以吃透教材就顯得尤其重要。由于是開卷考試，考試時(shí)候務(wù)必帶上教材。翻書也要注意技巧和方法，先看目錄，再找到考題所在的章節(jié)，在找考題內(nèi)容。 （3）、在線自測(cè)題 有在線自題2套，同學(xué)們可以進(jìn)入巴南電大平臺(tái)和重慶電大平臺(tái)學(xué)習(xí)，哪個(gè)上面有答案。 （4）、《房地產(chǎn)法》期末復(fù)習(xí)應(yīng)考指南上的綜合練習(xí)題 該課程是選修課程，沒有期末復(fù)習(xí)指導(dǎo)小冊(cè)子。所以，《房地產(chǎn)法》期末復(fù)習(xí)應(yīng)考指南上的綜合練習(xí)題，是重點(diǎn)復(fù)習(xí)內(nèi)容。該課程在期末輔導(dǎo)課上完成后，《房地產(chǎn)法》期末復(fù)習(xí)應(yīng)考指南要掛在巴南電大主頁上的。這套綜合練習(xí)題一個(gè)是對(duì)平時(shí)練習(xí)的補(bǔ)充，同時(shí)也是對(duì)考試內(nèi)容的補(bǔ)充和強(qiáng)調(diào)，一定要引起注意。并且綜合練習(xí)習(xí)題和答案在后面，大家復(fù)習(xí)很方便。 5．考試注意事項(xiàng) （1）、一定要每題都答，不能留空白，首先要回答正確、盡量多答，因文字學(xué)科即使一時(shí)沒搞得準(zhǔn)確，答了總比不答好一些。 （2）、案例分析的題，一定要聯(lián)系實(shí)際認(rèn)真分析說明，要盡量多答，千萬不能答一點(diǎn)或者一點(diǎn)都不寫，否則扣分是比較多的。 （3）、案例題有幾個(gè)小問的，一定要注意不要答掉，每個(gè)問題均要回答。 （4）判斷正確與錯(cuò)誤題，一定要回答錯(cuò)在什么地方。 （5）、《房地產(chǎn)法》考試試題答題較多，一定要注意把握時(shí)間，先易后難，把好得的分先拿到手。 （6）、考試時(shí)資料一定要帶齊，對(duì)教材復(fù)習(xí)資料一定要熟悉，到時(shí)翻查資料可以速度快一些，以節(jié)省考試的時(shí)間。 第二部分 期末復(fù)習(xí)重點(diǎn) 第一章 房地產(chǎn)法概述 一、重點(diǎn)名詞 房地產(chǎn) P1 房地產(chǎn)法 P7 房地產(chǎn)法律關(guān)系 P19 二、重點(diǎn)掌握 1．房地產(chǎn)法的基本原則。P9—P14 2．房地產(chǎn)法的特征。P7 三、一般掌握 1．房地產(chǎn)法的體系。P15 2．房地產(chǎn)法律關(guān)系的特征。P19 第二章 房地產(chǎn)權(quán)屬法律制度 一、重點(diǎn)名詞 房地產(chǎn)權(quán)屬 P31 土地使用權(quán) P39 建筑物區(qū)分所有權(quán) P45 房地產(chǎn)相鄰關(guān)系 P51 二、重點(diǎn)掌握 1．土地所有權(quán)的歸屬。P34 2．房屋共有制度。P43 3．房地產(chǎn)相鄰關(guān)系的處理。P52 三、一般掌握 1．房地產(chǎn)權(quán)屬的特征。P31____P33 2．建筑物區(qū)分所有權(quán)的特征。P45___P46 第三章 房地產(chǎn)開發(fā)用地法律制度 一、重點(diǎn)名詞 農(nóng)用地 P73 房地產(chǎn)開發(fā)用地 P73 建設(shè)用地 P73 土地使用權(quán)劃撥 P80 土地使用權(quán)出讓 P85 土地使用權(quán)出讓合同 P94 二、重點(diǎn)掌握 1．農(nóng)村土地的城市化。P69 2．土地利用的規(guī)劃和審批。P71 3．集體所有建設(shè)用地使用。P79 4．國有土地使用權(quán)的劃撥。P80 5．國有土地使用權(quán)的出讓。P85 6．我國對(duì)于土地使用權(quán)出讓進(jìn)行控制的措施。P91 三、一般掌握 1．土地使用權(quán)的劃撥及終止。P82 2．土地使用權(quán)出讓的年限。P93 3．土地使用權(quán)期滿后和續(xù)展問題。P98 4．國有土地租賃和國有土地使用權(quán)作價(jià)出資或入股。P99 第四章 房地產(chǎn)開發(fā)管理法律制度 一、重點(diǎn)名詞 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) P101 立項(xiàng)管理 P111 二、重點(diǎn)掌握 1．房地產(chǎn)開發(fā)的必要條件。P102 三、一般掌握 1．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立。P102 2．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)管理。P104 第五章 房屋拆遷法律制度 一、重點(diǎn)名詞 房屋拆遷 P123 委托拆遷 P130 拆遷補(bǔ)償 P134 二、重點(diǎn)掌握 1．房屋拆遷的法律特征。P124 2．房屋拆遷的安置和補(bǔ)償 P134 3．特殊房屋的拆遷補(bǔ)償 P135 三、一般掌握 1．房屋拆遷的基本原則 P125 2．房屋拆遷法律關(guān)系 P126 3．房屋拆遷的形式和程序 P130 第六章 房地產(chǎn)交易法律制度 一、重點(diǎn)名詞 房地產(chǎn)交易 P141 二、重點(diǎn)掌握 1．房地產(chǎn)交易的管理機(jī)構(gòu)。P145 2．房地產(chǎn)交易的原則 P143 三、一般掌握 1．房地產(chǎn)交易的法律特征，P142 2．房地產(chǎn)交易的基本制度。P147 3．房地產(chǎn)的價(jià)格管理制度。P149 第七章 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓法律制度 一、重點(diǎn)名詞 商品房現(xiàn)售 P169 商品房預(yù)售 P169 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 P154 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 P166 二、重點(diǎn)掌握 1．房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的法律特征。P155 2．土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件。P167 3．商品房現(xiàn)售的程序。P191 4．商品房預(yù)售的條件。P180 三、一般掌握 1．房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的原則。P155 2．房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件。P157 3．已購公有住房與經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)讓的條件。P194 4．已購公房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售時(shí)土地收益分配。P195 第八章 房地產(chǎn)抵押法律制度 一、重點(diǎn)名詞 房地產(chǎn)抵押 P198 房地產(chǎn)抵押合同 P206 二、重點(diǎn)掌握 1．房地產(chǎn)設(shè)定抵押的范圍。P202 2．房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)。P208 三、一般掌握 1．房地產(chǎn)抵押的特征。P198 2．房地產(chǎn)抵押權(quán)的效力。P202 3．房地產(chǎn)抵押合同的生效。P207 第九章 房屋租賃法律制度 一、重點(diǎn)名詞 房屋租賃 P212 房屋租賃合同 P216 優(yōu)先承租權(quán) P222 二、重點(diǎn)掌握 1．簽訂房屋租賃合同的條件。P216 2．房屋租賃合同終止的原因。P229 三、一般掌握 1．房屋租賃的法律特征。P212 2．房屋租賃合同當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)。P220 3．房屋轉(zhuǎn)租。P223 4．房屋租賃合同的變更、轉(zhuǎn)讓和終止。P227 第十章 房屋贈(zèng)與和繼承 一、重點(diǎn)名詞 房屋贈(zèng)與 P234 房屋繼承 P239 二、重點(diǎn)掌握 1．房屋贈(zèng)與的法律效力。P237 2．房屋繼承的特征。P239 3．房屋遺產(chǎn)分割的原則。P243 三、一般掌握 1．房屋贈(zèng)與的條件。P235 2．房屋繼承的主要方式。P240 第十一章 房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理 一、重點(diǎn)名詞 房地產(chǎn)權(quán)屬登記 P247 二、重點(diǎn)掌握 1．房屋權(quán)屬登記管理。P254 2．土地權(quán)屬登記管理。P258 三、一般掌握 1．房地產(chǎn)權(quán)屬登記的特征。P248 2．房地產(chǎn)權(quán)屬登記模式。P248 3．我國房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度存在的問題。P251 第十二章 房地產(chǎn)中介服務(wù)管理 一、重點(diǎn)名詞 房地產(chǎn)中介服務(wù) P261 二、重點(diǎn)掌握 1．法律禁止的房地產(chǎn)中介服務(wù)行為。P269 三、一般掌握 1．房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的設(shè)立管理。P265 2．房地產(chǎn)中介服務(wù)人員資質(zhì)管理。P266 3．房地產(chǎn)中介服務(wù)管理。P267 第十三章 房地產(chǎn)價(jià)格管理 一、重點(diǎn)名詞 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估 P276 二、一般掌握 1．房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成。P271 2．土地使用權(quán)出讓價(jià)格的管理。P273 3．房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的內(nèi)容。P277 第十四章 房地產(chǎn)稅收管理 一、重點(diǎn)名詞 房地產(chǎn)稅收 P281 二、一般掌握 1．房地產(chǎn)稅收的法律特征。P281 2．房產(chǎn)稅。P288 3．房地產(chǎn)費(fèi)。P293 第十五章 物業(yè)管理 一、重點(diǎn)名詞 物業(yè)管理 P297 業(yè)主大會(huì) P312 業(yè)主自治機(jī)構(gòu) P310 業(yè)主委員會(huì) P315 物業(yè)管理公司 P304 物業(yè)管理委托合同 P317 二、重點(diǎn)掌握 1．業(yè)主對(duì)于共有部分物業(yè)的權(quán)益。P308 2．業(yè)主自治機(jī)構(gòu)的特征。P310 3．物業(yè)管理公司的義務(wù)。P319 三、一般掌握 1．物業(yè)管理運(yùn)作中的幾項(xiàng)制度。P316 2．物業(yè)管理的產(chǎn)生和發(fā)展。P297 3．物業(yè)管理的內(nèi)容。P299 4．物業(yè)管理公司的資質(zhì)管理。P305 5．物業(yè)前期管理制度。P316 6．物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)制度。P322 7．物業(yè)管理維修基金制度。P324 第十六章 房地產(chǎn)糾紛的概念和特征 一、重點(diǎn)名詞 房地產(chǎn)糾紛 P329 二、重點(diǎn)掌握 房地產(chǎn)糾紛的調(diào)處途徑。P334 房地產(chǎn)糾紛的處理原則。P335 三、一般掌握 1．房地產(chǎn)糾紛的特點(diǎn)。P332 2．房地產(chǎn)糾紛的種類。P329 第十七章 房地產(chǎn)糾紛的行政處理 一、重點(diǎn)名詞 房地產(chǎn)行政處罰 P338 聽證 P347 房地產(chǎn)行政復(fù)議 P348 二、重點(diǎn)掌握 1．房地產(chǎn)行政復(fù)議的受案范圍。P348 2．房地產(chǎn)行政復(fù)議的程序。P349 3．行政賠償。P349 三、一般掌握 1．房地產(chǎn)糾紛行政調(diào)處的程序。P339 2．房地產(chǎn)行政處罰必須遵循的原則。P339 第十八章 房地產(chǎn)糾紛的仲裁和訴訟 一、重點(diǎn)名詞 房地產(chǎn)仲裁 P351 房地產(chǎn)訴訟 P356 二、重點(diǎn)掌握 1．房地產(chǎn)執(zhí)行措施中強(qiáng)制執(zhí)行的方式。P352 2．房地產(chǎn)糾紛的處理原則。P335 3．房地產(chǎn)訴訟與仲裁的區(qū)別。P356 4．房地產(chǎn)訴訟的受理范圍、管轄。P361 三、一般掌握 1．房地產(chǎn)仲裁的原則。P351 2．房地產(chǎn)仲裁程序。P354 3．房地產(chǎn)糾紛的訴訟時(shí)效。P360 4．當(dāng)事人在房地產(chǎn)糾紛訴訟中的權(quán)利、義務(wù)。P361 第三部分 綜合練習(xí)題及答案 一、單項(xiàng)選擇題 1．在我國，房地產(chǎn)業(yè)屬于（ C ）。 A．第一產(chǎn)業(yè) B．第二產(chǎn)業(yè) C．第三產(chǎn)業(yè) D．未來產(chǎn)業(yè) 2．房地產(chǎn)權(quán)利變動(dòng)的成立要件是（ B ）。 A．轉(zhuǎn)移占有 B．登記公示 C．簽訂合同 D．實(shí)際取得 3．省級(jí)政府編制的土地利用總體規(guī)劃應(yīng)確保本行政區(qū)域內(nèi)（ A ）不減少。 A．耕地總量 B．農(nóng)民數(shù)量 C．經(jīng)濟(jì)總量 D．動(dòng)植物數(shù)量 4．國家土地所有權(quán)由（ C ）代表國家行使。 A．黨中央 B．全國人大 C．國務(wù)院 D．地方政府 5．農(nóng)民集體所有的土地由（ B ）登記造冊(cè)，核發(fā)證書，確認(rèn)所有權(quán)。 A．省級(jí)人民政府 B．縣級(jí)人民政府 C．村委會(huì) D．土地行政管理部門 6．集體土地所有權(quán)缺乏（ D ）。 A．占有權(quán) B．使用權(quán) C．收益權(quán) D．處分權(quán) 7．當(dāng)事人對(duì)土地有關(guān)爭(zhēng)議處理不服的，可在接到處理決定之日起（ C ）內(nèi)向法院起訴。 A．90日 B．60日 C．30日 D．7日 8．對(duì)于有爭(zhēng)議的集體用地，應(yīng)屬于（ A ）所有。 A．國家 B．集體 C．農(nóng)民個(gè)人 D．無人 9．教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地的出讓年限示是（ B ）。 A．70年 B．50年 C．40年 D．10年 10．對(duì)于已經(jīng)轉(zhuǎn)讓的土地滿（ A ）未使用的，國家可以無償收回。 A．2年 B．1年 C．半年 D．3個(gè)月 11．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以（ A ）為目的。 A．營(yíng)利 B．發(fā)展 C．建設(shè) D．服務(wù) 12．超過土地出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿1年未開發(fā)的，可以征收出讓金（ B ）的閑置費(fèi)用。 A．10％ B．20％ C．50％ D．100％ 13．獲得（ C ）示獲得土地使用權(quán)的前提條件。 A．商品房預(yù)售許可證 B．土地出讓合同 C．建設(shè)用地規(guī)劃許可證 D．建設(shè)工程許可證 14．《拆遷條例》是（ A ）公布的。 A．2001年6月 B．2002年6月 C．2003年6月 D．2004年6月 15．《拆遷條例》調(diào)整（ A ）土地上的房屋拆遷活動(dòng)。 A．國有 B．集體 C．國有和集體 D．所有權(quán)不明確 16．房屋建設(shè)工程的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓必須完成開發(fā)投資總額的（ B ）以上.。 A．20％ B．25％ C．30％ D．50％ 17．土地使用權(quán)出讓合同簽訂后必須在（ C ）內(nèi)交付土地使用權(quán)出讓金才能生效。 A．90日 B．60日 C．30日 D．15日 18．房地產(chǎn)抵押合同自簽訂之日起（ C ）內(nèi)當(dāng)事人辦理抵押登記方能生效。 A．90日 B．60日 C．30日 D．15日 19．房地產(chǎn)抵押不轉(zhuǎn)移（ D ）。 A．占有 B．使用 C．收益 D．處分 20．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須具備（ B ）以上專職技術(shù)人員。 A．3名 B．4名 C．8名 D．10名 21.我國房屋租賃采取（ A ）。 A．登記備案制 B．公示制 C．核準(zhǔn)制 D．審查制 22.房屋租賃的最長(zhǎng)期限是（ B ）。 A．10年 B．20年 C．50年 D．無期限 23.拖欠租金累計(jì)（ B ）以上的，出租人有權(quán)終止合同，收回房屋。 A．3個(gè)月 B．6個(gè)月 C．1年 D．1年半 24.房屋租賃合同應(yīng)當(dāng)采取（ D ）形式。 A．口頭 B．協(xié)商 C．明示 D．書面 25.房屋贈(zèng)與合同以（ C ）為標(biāo)志。 A．公示 B．告知受贈(zèng)人 C．過戶登記 D．批準(zhǔn) 26.贈(zèng)與人撤銷贈(zèng)與合同應(yīng)在知道或應(yīng)當(dāng)知道贈(zèng)與合同之日起（ C ）內(nèi)行使。 A．3個(gè)月 B．6個(gè)月 C．1年 D．2年 27.對(duì)于被繼承人未作處理的房產(chǎn)應(yīng)適用（ A ）。 A．法定繼承 B．遺囑繼承 C．不能繼承 D．作無主財(cái)產(chǎn)處理 28.房屋權(quán)屬登記主管部門是（ B ）。 A．土地管理機(jī)關(guān) B．房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān) C．工商機(jī)關(guān) D．公安機(jī)關(guān) 29.土地權(quán)屬登記主管部門是（ B ）。 A．土地管理機(jī)關(guān) B．房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān) C．工商機(jī)關(guān) D．公安機(jī)關(guān) 30.設(shè)立房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向（ B ）申請(qǐng)。 A．建設(shè)部門 B．工商部門 C．房地產(chǎn)主管部門 D．公安機(jī)關(guān) 31.現(xiàn)代物業(yè)管理起源于（ A ）。 A．英國 B．美國 C．法國 D．日本 32.設(shè)立物業(yè)管理公司應(yīng)向( B )辦理登記。 A．房屋登記部門 B．工商機(jī)關(guān) C．稅務(wù)機(jī)關(guān) D．土地管理部門 33.（ A ）是物業(yè)的第一業(yè)主。 A．房地產(chǎn)開發(fā)商 B．第一個(gè)購買物業(yè)的消費(fèi)者 C．房管部門 D．工商部門 34.經(jīng)（ B ）以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。 A．10％ B．20% C．30% D．50% 35.屋頂平臺(tái)設(shè)置廣告招牌的費(fèi)用應(yīng)屬于（ B ）。 A．業(yè)主委員會(huì) B．物業(yè)維修基金 C．頂樓住戶 D．居委會(huì) 36.以財(cái)產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議為主的房地產(chǎn)糾紛是（ B ）。 A．行政糾紛 B．民事糾紛 C．消費(fèi)者權(quán)益糾紛 D．刑事問題 37.對(duì)法人處以（ D ）以下罰款可以適用行政處罰簡(jiǎn)易程序。 A．10萬元 B．3萬元 C．1萬元 D．1000元 38.房地產(chǎn)糾紛的審理應(yīng)該依據(jù)（ B ）。 A．刑事訴訟法 B．民事訴訟法 C．行政訴訟法 D．憲法 39.土地所有權(quán)爭(zhēng)議協(xié)商不成的由（ B ）處理。 A．法院 B．仲裁機(jī)構(gòu) C．人民政府 D．當(dāng)事人 40.涉外房地產(chǎn)糾紛由（ B ）管轄。 A．基層人民法院 B．中級(jí)人民法院 C．高級(jí)人民法院 D．仲裁機(jī)構(gòu) 二、多項(xiàng)選擇題 1．房屋權(quán)利人對(duì)其所有的土地財(cái)產(chǎn)不能享有（ A D ）。 A．所有權(quán) B．使用權(quán) C．收益權(quán) D．處分權(quán) 2．房地產(chǎn)權(quán)利的內(nèi)容有（ B C D ）。 A．管理權(quán) B．所有權(quán) C．使用權(quán) D．開發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán) 3．征用耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括（ A B C D ）。 A．土地補(bǔ)償費(fèi) B．安置補(bǔ)助費(fèi) C．地上附著物補(bǔ)償費(fèi) D．青苗補(bǔ)償費(fèi) 4．土地使用權(quán)出讓可以采取的方式有（ A B C ）。 A．拍賣 B．招標(biāo) C．雙方協(xié)議 D．劃撥 5．不動(dòng)產(chǎn)相鄰關(guān)系的處理原則有 （ A B C D ）。 A．有利生產(chǎn) B．方便生活 C．團(tuán)結(jié)互助 D．公平合理 6．下列土地屬于農(nóng)村集體所有的包括（ A B C ）。 A．宅基地 B．自留地 C．自留山 D．城市土地 7．我國土地所有權(quán)的主體包括（ A B ）。 A．國家 B．集體 C．政府 D．業(yè)主 8．土地使用權(quán)終止的原因有（ A B C D ）。 A．期限屆滿 B．根據(jù)社會(huì)公共利益的需要提前收回 C．土地滅失 D．因逾期開發(fā)而被無償收回 9．下列土地使用權(quán)出讓最高年限為40年的是（ B C D ）。 A．工業(yè)用地 B．商業(yè)用地 C．旅游用地 D．娛樂用地 10．劃撥土地使用權(quán)不得（ A B C D ）。 A．轉(zhuǎn)讓 B．出租 C．抵押 D．進(jìn)入市場(chǎng) 11．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以（ A B ）為營(yíng)業(yè)范圍。 A．開發(fā) B．經(jīng)營(yíng) C．公益 D．社會(huì)發(fā)展 12．房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃管理的“一書兩證”是指（ B C D ）。 A．土地出讓合同 B．建設(shè)用地規(guī)劃許可證 C．建設(shè)工程許可證 D．核發(fā)選址意見書 13．房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的配套環(huán)境設(shè)施必須與主體工程（ A B D ）。 A．同時(shí)設(shè)計(jì) B．同時(shí)施工 C．同時(shí)檢驗(yàn) D．同時(shí)投產(chǎn)使用 14．在已經(jīng)確定屬于拆遷范圍的房屋應(yīng)暫停以下活動(dòng)（ A B C ）。 A．新建 B．改建 C．?dāng)U建 D．出租 15．拆遷安置費(fèi)用包括（ A B C D ）。 A．搬遷補(bǔ)助費(fèi) B．臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi) C．停產(chǎn)補(bǔ)助費(fèi) D．停業(yè)補(bǔ)助費(fèi) 16．房地產(chǎn)交易的形式包括房地產(chǎn)（ B C D ）。 A．出讓 B．轉(zhuǎn)讓 C．抵押 D．租賃 17．房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的原則是（ A B C ）。 A．公平 B．公正 C．公開 D．公示 18．商品房銷售中開發(fā)商的免責(zé)事由不包括（ A B C ）。 A．不可抗力 B．技術(shù)障礙 C．施工單位延遲 D．情勢(shì)變更 19．房地產(chǎn)抵押權(quán)的范圍包括（ A C ）。 A．房屋所有權(quán) B．土地所有權(quán) C．土地使用權(quán) D．抵押權(quán)設(shè)定后新增房屋 20．房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的方式有（ A B C ）。 A．拍賣 B．折價(jià) C．變賣 D．轉(zhuǎn)讓 21.房屋租賃是（ A B C ）的民事法律行為。 A．雙務(wù) B．要式 C．有償 D．諾成 22.房屋出租人的義務(wù)包括（ A B C ）。 A．按照約定交付房屋 B．修繕房屋 C．瑕疵擔(dān)保 D．妥善保管房屋 23.房屋承租人有以下權(quán)利（ B C D ）。 A．收取租金 B．按照合同行使承租房屋使用權(quán) C．優(yōu)先購買權(quán) D．優(yōu)先承租權(quán) 24.房屋登記的主管機(jī)關(guān)包括（ A B ）。 A．土地管理機(jī)關(guān) B．房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān) C．工商機(jī)關(guān) D．公安機(jī)關(guān) 25.房屋贈(zèng)與合同屬于（ A D ）合同。 A．實(shí)踐性 B．諾成性 C．雙務(wù) D．單務(wù) 26.下列房產(chǎn)不能繼承的有（ A B C D ）。 A．依法被征收的 B．公告決定拆遷的 C．未經(jīng)全體共有人同意的共有房屋 D．土地使用期限屆滿未經(jīng)續(xù)展的 27.房屋繼承的第一順序人包括（ A B C ）。 A．配偶 B．父母 C．子女 D．兄弟姐妹 28.我國現(xiàn)行房產(chǎn)登記制度的特點(diǎn)有（ A B C D ）。 A．不同機(jī)關(guān)分別登記 B．屬于權(quán)利動(dòng)態(tài)登記 C．采取審查登記制 D．具有公信力 29.未經(jīng)登記的房屋不得（ A B C ）。 A．買賣 B．出租 C．抵押 D．使用 30.房地產(chǎn)中介服務(wù)管理包含（ A B C ）。 A．機(jī)構(gòu)設(shè)立管理 B．從業(yè)人員資質(zhì)管理 C．業(yè)務(wù)管理 D．跨多機(jī)構(gòu)服務(wù) 31.物業(yè)由以下部分構(gòu)成（ A B C D ）。 A．建筑物本體 B．附屬設(shè)施 C．公共設(shè)施 D．建筑地塊 32.屬于物管企業(yè)常規(guī)服務(wù)的有（ A B D ）。 A．安全防衛(wèi) B．綠化美化 C．室內(nèi)清潔 D．相關(guān)資料的保管 33.可以出席業(yè)主大會(huì)的有（ A B C D ）。 A．居住業(yè)主 B．物業(yè)使用人代表 C．當(dāng)?shù)嘏沙鏊? D．房管局人員 34.房地產(chǎn)糾紛的處理方式有（ A B C D ）。 A．協(xié)商 B．調(diào)解 C．仲裁 D．訴訟 35.聽證會(huì)的參加人有（ A B C D ）。 A．調(diào)查人員 B．案件當(dāng)事人 C．利害關(guān)系人 D．委托代理人 36．仲裁機(jī)構(gòu)可以受理的房地產(chǎn)爭(zhēng)議案件有（ A C D ）。 A．房屋使用權(quán)爭(zhēng)議 B．涉及落實(shí)政策的房地產(chǎn)糾紛 C．房屋買賣爭(zhēng)議 D．房屋所有權(quán)爭(zhēng)議 37．違章建筑作為標(biāo)的引起的糾紛可能由（ A B ）管轄。 A．行政機(jī)關(guān) B．人民法院 C．仲裁機(jī)構(gòu) D．業(yè)主委員會(huì) 38．有權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)爭(zhēng)議行政復(fù)查的機(jī)關(guān)包括（ A B ）。 A．該行政機(jī)關(guān) B．該行政機(jī)關(guān)的上一級(jí)主管機(jī)關(guān) C．該行政機(jī)關(guān)本級(jí)政府 D．該行政機(jī)關(guān)上一級(jí)政府 39.房地產(chǎn)訴訟與仲裁的區(qū)別有（ A B C ）。 A．管轄權(quán)不同 B．處理制度不同 C．自愿程度不同 D．法律后果不同 40．以下房地產(chǎn)糾紛只能由人民法院受理的有（ A B C ）。 A．經(jīng)過公證機(jī)關(guān)公證后發(fā)生的房地產(chǎn)糾紛 B．涉及離婚的房地產(chǎn)糾紛 C．房屋所有權(quán)的爭(zhēng)議 D．房屋修繕的爭(zhēng)議 三、判斷分析題 1．我國實(shí)行土地公有制，所以房屋和土地的所有權(quán)是一致的。 錯(cuò) P3 2．房產(chǎn)和地產(chǎn)是一種從屬關(guān)系，房產(chǎn)從屬于地產(chǎn)。 錯(cuò) P5 3．地價(jià)是房地產(chǎn)制度的核心問題，對(duì)于城市房地產(chǎn)和鄉(xiāng)村房地產(chǎn)而言都很重要。錯(cuò) P6 4．消費(fèi)者在房地產(chǎn)法律關(guān)系中居于主導(dǎo)地位。 錯(cuò) P19 5．房地產(chǎn)法律關(guān)系的客體是房產(chǎn)、地產(chǎn)及其附屬物，行為不能成為客體。錯(cuò) P19 6．部分農(nóng)村用地比如自留地，可以由農(nóng)民個(gè)人私有。錯(cuò)P36 7．不能證明是按份共有還是共同共有的共有房產(chǎn)，一律按按份共有認(rèn)定。錯(cuò)P44 8．國有土地使用權(quán)和國有土地所有權(quán)可以依法分離，確定給直接使用土地的法人或者個(gè)人。正確P45 9．省級(jí)以上人民政府才有權(quán)對(duì)國有土地使用權(quán)進(jìn)行劃撥。錯(cuò)P81 10．國有土地和集體土地使用權(quán)可以有償出讓。錯(cuò)P91 11．一級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)注冊(cè)資本不得少于人民幣1000萬元，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)要3年以上。錯(cuò)P104—P105 12．超過土地出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿1年未開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)。 錯(cuò)P98 13．房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目需要配套建設(shè)的環(huán)保設(shè)施可以在主體工程完工后再進(jìn)行建設(shè)。錯(cuò)P116 14．拆除臨時(shí)建筑一律不予以補(bǔ)償。錯(cuò)P134 15．對(duì)于產(chǎn)權(quán)不明的房屋，可以先拆除再辦理拆遷許可證。錯(cuò)P135 16．對(duì)國有土地上的房屋進(jìn)行拆遷一律適用《拆遷條例》。正確P123—124 17．在房地產(chǎn)交易中，房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓或者抵押。正確P147 18．共有房地產(chǎn)未經(jīng)其他共有人書面同意的不得轉(zhuǎn)讓。正確P157—158 19．對(duì)于預(yù)售商品房的再轉(zhuǎn)讓（“炒樓花”），我國目前沒有明確規(guī)定禁止或者允許。 正確P184—185 20．房地產(chǎn)抵押以公示為成立要件。錯(cuò)P199 21．作為租賃標(biāo)的的房屋只是房屋本身。錯(cuò)P213 22．房屋轉(zhuǎn)租可以由承租人自行決定而不必經(jīng)原出租人同意。錯(cuò)P224 23．房屋贈(zèng)與合同一旦成立，贈(zèng)與人無權(quán)撤銷。錯(cuò)P238 24．房屋贈(zèng)與合同可以采取書面和口頭方式。正確P235 25．我國法律允許他人以自己的名義從事房地產(chǎn)中介服務(wù)。錯(cuò)P269 26．經(jīng)過業(yè)主書面授權(quán)的業(yè)主親屬享有業(yè)主的被選舉權(quán)，可以成為業(yè)主委員會(huì)的成員。錯(cuò)P312 27．前期物業(yè)管理應(yīng)以業(yè)主委員會(huì)成立為限。正確 P316 28．房管部門作出的營(yíng)業(yè)性處罰超過5萬元的才舉行聽證。錯(cuò)P347 29．單位職工對(duì)單位分房決定有意見可以向法院起訴。錯(cuò)P362 30．當(dāng)事人在房屋買賣時(shí)約定糾紛以仲裁方式解決，則法院無權(quán)受理該糾紛。錯(cuò)P355 四、名詞解釋題 1.房地產(chǎn)法律關(guān)系 P19 2.土地使用權(quán) P39 3.建筑物區(qū)分所有權(quán)P45 4.農(nóng)用地 P73 5.建設(shè)用地 P73 6.土地使用權(quán)劃撥 P85 7.土地使用權(quán)出讓 P85 8.土地使用權(quán)出讓合同 P94 9.委托拆遷 P130 10.拆遷補(bǔ)償 P134 11.商品房現(xiàn)售 P169 12.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓P154 13.房地產(chǎn)抵押 P198 14.繼承 P239 15.優(yōu)先承租權(quán) P222 16.房地產(chǎn)權(quán)屬登記 P247 17.房地產(chǎn)中介服務(wù) P261 18.物業(yè)管理 P297 19.業(yè)主大會(huì) P312 20．房地產(chǎn)仲裁P351 五、簡(jiǎn)答題 1．哪些建設(shè)用地的土地使用權(quán)可以劃撥取得？ 答：（1）國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地。 （2）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地。 （3）國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地。 （4）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。 2．我國對(duì)于土地使用權(quán)出讓進(jìn)行控制的措施有哪些？ 答：（1）禁止集體所有土地的使用權(quán)有償出讓。 （2）土地使用權(quán)出讓，必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和年度建設(shè)用地計(jì)劃。 （3）土地使用權(quán)出讓，必須擬訂年度出讓土地使用權(quán)總面積方案。 （4）土地使用權(quán)出讓，必須按照法定程序?qū)嵤? 3．房地產(chǎn)開發(fā)的必要條件是什么？ 答：（1）房地產(chǎn)開發(fā)主體具備相應(yīng)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照； （2）房地產(chǎn)開發(fā)主體具備相應(yīng)的資質(zhì)等級(jí)證書； （3）依法立項(xiàng)； （4）取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證； （5）依法取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的使用權(quán)； （6）依法取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證； （7）在規(guī)定期限內(nèi)按規(guī)定用途動(dòng)工開發(fā)房地產(chǎn)。 4．對(duì)于設(shè)有抵押權(quán)的房屋如何進(jìn)行拆遷補(bǔ)償？ 答：（1）債務(wù)人提前清償全部債務(wù)，使房屋抵押關(guān)系消滅； （2）抵押房屋以貨幣補(bǔ)償方式進(jìn)行拆遷補(bǔ)償； （3）抵押房屋以產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式進(jìn)行拆遷補(bǔ)償。 5.商品房現(xiàn)售的程序是什么？ 答：（1）簽定商品房買賣書面合同； （2）根據(jù)規(guī)定或當(dāng)事人的約定，將商品房買賣合同辦理公證手續(xù)； （3）買賣雙方持房地產(chǎn)權(quán)屬證書、買賣合同和合法身份證明等文件到房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門申報(bào)買賣價(jià)格，申請(qǐng)辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)； （4）雙方根據(jù)規(guī)定繳納契稅、營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、交易手續(xù)費(fèi)等稅費(fèi)； （5）辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)，購房人領(lǐng)取房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證。 6．簡(jiǎn)述商品房的預(yù)售條件。 答：（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書； （2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證； （3）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。 （4）向縣級(jí)以上人民政府地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證。 7．哪些房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押？ 答：（1）權(quán)屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)； （2）用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)； （3）列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物； （4）已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)； （5）被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)。 （6）依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。 8．簽訂房屋租賃合同的條件有哪些？ 答：（1）出租人必須是符合法律規(guī)定的人 （2）承租人必須是符合法律規(guī)定的人 （3）出租的房屋必須不屬于法律規(guī)定不得出租的房屋。 9．哪些行為屬于法律禁止的房地產(chǎn)中介服務(wù)行為？ 答：（1）索取、收受委托合同以外的酬金或其他財(cái)物，或利用工作之便，牟取其他不正當(dāng)?shù)睦妫? （2）允許他人以自已的名義從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)； （3）同時(shí)在兩個(gè)或兩個(gè)以上中介服務(wù)機(jī)構(gòu)執(zhí)行業(yè)務(wù)； （4）與一方當(dāng)事人串通損害另一方當(dāng)事人利益； （5）法律、法規(guī)禁止的其他行為。 10．業(yè)主自治機(jī)構(gòu)的特征有哪些？ 答：由于業(yè)主自治機(jī)構(gòu)是由業(yè)主自行組成的維護(hù)物業(yè)整體利益的組織，其應(yīng)具有民主性、自治性、公益性的特征。具體表現(xiàn)在以下幾方面： （1）業(yè)主自治機(jī)構(gòu)是民主性的組織，其成員在機(jī)構(gòu)的地位是平等的，能夠根據(jù)自己的意見發(fā)表建議，提出看法。 （2）業(yè)主自治機(jī)構(gòu)是自治性的組織，其成員是對(duì)物業(yè)享有所有權(quán)人，進(jìn)行的是自我服務(wù)、自我管理、自我協(xié)商、自我約束。 （3）業(yè)主自治機(jī)構(gòu)是公益性組織，其自治的目的不是為了個(gè)別成員的利益，而是要維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的整體利益。 六、案例分析題 案例分析題（一）．1997年10月，某市甲房地產(chǎn)開發(fā)公司與市土地管理局簽定了200畝土地使用權(quán)出讓合同，地價(jià)為10萬元。甲受讓土地后，未經(jīng)任何開發(fā)的情況下，將其所獲土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。1998年4月，甲與乙房地產(chǎn)開發(fā)公司簽定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，將其所獲得的200畝土地，以每畝12萬元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給乙公司，合計(jì)地價(jià)款2400萬元。1998年6月某市土地管理部門下達(dá)了處罰決定書，沒收甲房地產(chǎn)公司400萬元的非法收入。請(qǐng)回答： （1）甲與乙簽訂的轉(zhuǎn)讓合同是否有效？為什么？ （2）某市房地產(chǎn)管理部門的處罰是否有效？ 答：1．甲與乙簽訂的轉(zhuǎn)讓合同無效。主要法律依據(jù)： （1）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書； （2）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)總投資的25%以上，屬于成片開發(fā)的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。 甲公司的行為屬于典型的非法炒賣土地。 2．某市房地產(chǎn)管理部門的處罰有效。主要法律依據(jù)：違反法律規(guī)定轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，由縣級(jí)以上人民政府土地管理部門沒收違法所得的，可以并處罰款。 案例分析題（二）：某工廠為擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模，投資80萬元建一分廠，向某縣人民政府申請(qǐng)用地2畝（以出讓方式取得土地使有權(quán)），經(jīng)縣人民政府批準(zhǔn)使用城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)屬于A村集體所有的土地（非耕地）2畝。為保證按時(shí)使用土地，工廠與A村簽訂了土地使用權(quán)合同。合同規(guī)定A村向工廠出讓土地2畝，土地所有權(quán)出讓金30萬元，土地用途為工業(yè)用地，土地使用權(quán)出讓年限為70年。有關(guān)合同的其他內(nèi)容均參照國家出讓土地使用權(quán)的標(biāo)準(zhǔn)合同寫明。據(jù)此，請(qǐng)回答以下問題： （1）該土地使用權(quán)出讓合同是否有效？為什么？ （2）縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)的該工廠用地70年是否合法？為什么？ （3）按照有關(guān)法律規(guī)定，該工廠應(yīng)該怎樣取得土地使用權(quán)？ 答：1．該合同無效。主要法律依據(jù)：我國法律規(guī)定，城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地只有在被征用變?yōu)閲型恋匾院蠓娇沙鲎尅? 2．不合法。主要法律依據(jù)：工業(yè)用地土地使用權(quán)出讓的最高年限為50年 3．首先應(yīng)將該集體所有的土地依法征用，變?yōu)閲型恋兀蝗缓笥晒S交納土地出讓金，并經(jīng)過權(quán)屬登記方可取得土地使用權(quán)。 案例分析題（三）：1999年8月A工廠經(jīng)本縣計(jì)委批準(zhǔn)立項(xiàng)，進(jìn)行某種電子產(chǎn)品項(xiàng)目建設(shè)，并于同年12月經(jīng)縣政府批準(zhǔn)，同意其征用小巷村土地10畝，其中耕地5畝，非耕地5畝。后由于電子市場(chǎng)行情發(fā)生變化，該工廠的技改項(xiàng)目一直未開工建設(shè)。為使企業(yè)擺脫困境，2000年10月該工廠將10畝土地作為出資與暢達(dá)公司聯(lián)營(yíng)，暢達(dá)公司在簽約后，立即在土地上圈起了圍墻。后被群眾舉報(bào)。據(jù)此請(qǐng)回答以下問題： （1）A工廠用地10畝是否合法? （2）A工廠為擺脫困境，將10畝地出讓給暢達(dá)公司的行為屬于什么性質(zhì)? （3）對(duì)暢達(dá)公司圈起的土地如何處理? 答：1．A工廠征地不合法。主要法律依據(jù)：《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國發(fā)[2004]28號(hào)），決定中規(guī)定征用土地的審批權(quán)由省人民政府和國務(wù)院享有。 2．A工廠將10畝土地出讓給暢達(dá)公司的性質(zhì)屬于非法轉(zhuǎn)讓土地。A工廠以非法占有的土地與暢達(dá)公司聯(lián)營(yíng)，目的是以土地為條件獲得利益，實(shí)質(zhì)上是以合法的形式實(shí)施了非法轉(zhuǎn)讓土地的行為。 3．暢達(dá)公司圈起的土地，應(yīng)按非法轉(zhuǎn)讓土地處理，即沒收非法所得，并處以罰款。同時(shí)還應(yīng)追究非法批地直接責(zé)任者的法律責(zé)任。 案例分析題（四）：A酒店與某市公園簽訂租賃合同，雙方商定由A酒店承租公園內(nèi)的醉仙飯店，并投資改建為A酒店的分店，醉仙飯店門前的停車場(chǎng)及公園的兩個(gè)大門由租賃雙方共同使用，租賃期限為10年。隨后，A酒店向規(guī)劃局申請(qǐng)改建醉仙飯店，規(guī)劃局查明該飯店的土地使用權(quán)屬于園林局，遂發(fā)文要求園林局辦理報(bào)建手續(xù)。規(guī)劃局根據(jù)園林局的申請(qǐng)，核準(zhǔn)將醉仙飯店改建成一棟四層樓的酒樓，建筑面積為8000平方米。改建期間，A酒店在原醉仙飯店的北側(cè)加建一幢三層面積為900平方米的附屬用房，在西側(cè)加建一幢四層面積為1500平方米的酒樓雅座。規(guī)劃部門發(fā)現(xiàn)后，認(rèn)為園林局未批準(zhǔn)擅自擴(kuò)大建設(shè)規(guī)模，侵占綠地，違反了城市規(guī)劃法的規(guī)定，影響了城市規(guī)劃，遂作出處罰決定，沒收上述違章加建的兩座樓房。園林局對(duì)該處罰不服，向市政府有關(guān)主管部門申請(qǐng)復(fù)議。 請(qǐng)回答復(fù)議機(jī)關(guān)如何處理此案。 答：1．在本案中，園林局和A酒店在進(jìn)行改建工程時(shí)，未經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)，擅自擴(kuò)大建設(shè)規(guī)模，侵占公園綠地，屬于違反《城市規(guī)劃法》的行為。 2．根據(jù)城市規(guī)劃法的規(guī)定，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者違反建設(shè)工程規(guī)劃許可規(guī)定進(jìn)行建設(shè)，嚴(yán)重影響城市規(guī)劃的，由縣級(jí)以上人民政府規(guī)劃行政主管部門責(zé)令停止建設(shè)，限期拆除或沒收違法建筑物、構(gòu)筑物或其他設(shè)施。 3．由此可知，規(guī)劃部門對(duì)園林局違法事實(shí)的認(rèn)定準(zhǔn)確，處罰有法律依據(jù),復(fù)議機(jī)關(guān)應(yīng)維持原處罰決定。 案例分析題（五）：甲、乙兄弟倆父母早亡，留有遺產(chǎn)房屋一幢多間。該幢房屋租賃給丙居住，雙方簽訂有房屋租賃合同，并向市房產(chǎn)管理部門辦理了登記手續(xù)，領(lǐng)取了《房屋租賃證》。因租期屆滿，丙向留在當(dāng)?shù)氐募滋岢鲑徺I該幢房屋，甲認(rèn)為，乙在外地工作，不需要當(dāng)?shù)胤课荩约菏情L(zhǎng)子有權(quán)作主，經(jīng)協(xié)商，甲與丙簽訂了房屋買賣合同。數(shù)日后，乙一家調(diào)回當(dāng)?shù)毓ぷ?，提出要在租賃給丙的自家私房居住，請(qǐng)丙在近期搬出此屋，丙辯稱，該幢房屋甲已賣給他，雙方簽訂了書面的房屋買賣合同，他已交清了買房款，房屋產(chǎn)權(quán)已屬他自己所有。若有異議，由甲、乙相互交涉。雙方意見分歧，乙上訴法院，要求終止與丙的房屋租賃合同，歸還房屋自用。丙認(rèn)為為房屋應(yīng)歸自己所有，并要求辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。 問：該房屋應(yīng)歸誰所有?依據(jù)是什么? 答：1．該房屋應(yīng)歸甲和乙共有。 2．該房屋為甲、乙父母所留下的遺產(chǎn)，由二人共同繼承。 3．本案中，甲和丙簽訂的合同未征求乙的意見，且房屋尚未辦理產(chǎn)權(quán)登記。故，房屋應(yīng)歸甲和乙共有。乙交付的款項(xiàng)可要求甲如數(shù)退還，并要求其賠償損失。 第 21 頁 共 21 頁