房地產(chǎn)法期末復(fù)習(xí)資料歸納.doc

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《房地產(chǎn)法》期末復(fù)習(xí)資料歸納 名詞解釋 1、房地產(chǎn)法:房地產(chǎn)法是調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)、交易及管理過程中發(fā)生的社會關(guān)系的法律規(guī)范的總稱 2、房地產(chǎn)業(yè): 房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)，經(jīng)營，管理和服務(wù)的產(chǎn)業(yè)，是具有生產(chǎn)，經(jīng)營和服務(wù)職能的獨(dú)立行業(yè)。 3、房地產(chǎn)法律關(guān)系：是指房地產(chǎn)法律規(guī)范在調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)、交易幾管理過程中發(fā)生房地產(chǎn)主體之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，如房地產(chǎn)交易法律關(guān)系、房地產(chǎn)租賃法律關(guān)系、房地產(chǎn)管理法律關(guān)系等。 4、房地產(chǎn)法律關(guān)系主體：是指在房地產(chǎn)法律關(guān)系中一發(fā)享有權(quán)利（或行使職權(quán)）和承擔(dān)義務(wù)（或負(fù)有職責(zé)）的國家房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)、房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)公司、公民及其他法人或社會組織。 5、房地產(chǎn)法律關(guān)系客體: 指房地產(chǎn)法律關(guān)系主體之權(quán)利義務(wù)共同指向的對象。 6、國家建設(shè)征用土地法：是指調(diào)整因國家建設(shè)需要征用集體所有的土地而產(chǎn)生的社會關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。 7、土地征用 : 是指國家或政府為了公共目的，依法強(qiáng)制取得他人土地并給予補(bǔ)償?shù)囊环N行為。 8、土地使用權(quán)出讓：是國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家交付國有土地使用權(quán)出讓金的行為。 9、招標(biāo)出讓：是指在規(guī)定的期限以內(nèi)，由符合招標(biāo)條件 單位或個人，以書面投標(biāo)的形式，竟投某宗地塊的土地使用權(quán)，由招標(biāo)人擇優(yōu)確定土地使用者的出讓方式。 10、房地產(chǎn)開發(fā):廣義的房地產(chǎn)開發(fā)是指在土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。狹義的房地產(chǎn)開發(fā)是指在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上進(jìn)行的基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)的行為。 11、房屋租賃：是指房屋所有人作為出租人將其房屋出租給承租人，由承租人向出租人支付租金的行為。 12、房地產(chǎn)抵押: 是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。 13、物業(yè)管理：物業(yè)管理是指物業(yè)管理公司受物業(yè)管理人（或稱之為業(yè)主）的委托，對物業(yè)進(jìn)行修繕、養(yǎng)護(hù)、經(jīng)營并為使用人提供多方面的服務(wù)的行為。 14、房地產(chǎn)權(quán)屬登記：是指法律規(guī)定的房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)，對房地產(chǎn)的權(quán)屬狀況進(jìn)行持續(xù)登記。 15、契稅：是在房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記時，向不動產(chǎn)取得人征收的一種稅。 16、拆遷安置：指拆遷人按照拆遷協(xié)議的約定將被拆遷人安置到由拆遷人新建、購置或拆遷人提供的其他房屋中居住或供其使用。 17、城市房屋拆遷法：是指調(diào)整在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上，因?qū)嵤┓课莶疬w行為所發(fā)生的社會的社會關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。 18、安置補(bǔ)助費(fèi)：安置補(bǔ)助費(fèi)是指用地單位對被征地單位安置因征地所造成的多余勞動力而支付的補(bǔ)助金額。 19、商品房預(yù)售：商品房預(yù)售，又稱 "賣樓花"是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。它是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的一種最主要的買賣方式。這種轉(zhuǎn)讓方式不僅對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)廣籌資金具有重要作用，而且對活躍房地產(chǎn)市場，促進(jìn)居民住房條件的改善，也有著積極的意義 20、房屋產(chǎn)權(quán)登記:房屋產(chǎn)權(quán)登記是指房屋所有權(quán)和他項(xiàng)權(quán)利 (租賃、抵押等)的登記。房屋產(chǎn)權(quán)登記是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理的主要內(nèi)容，是依法確認(rèn)房屋所有權(quán)的法定形式之一。 21、基準(zhǔn)地價：所謂基準(zhǔn)地價，是指按照不同的土地級別、區(qū)域分別評估和測算的商業(yè)、工業(yè)、住宅等各類用地的使用權(quán)的平均價格。 問答題 1、房地產(chǎn)法律關(guān)系的特征 A、 房地產(chǎn)法律關(guān)系的多重性。 B、 房地產(chǎn)法律關(guān)系主體的廣泛性。 C、 房地產(chǎn)法律關(guān)系客體的特殊性。 D、 房地產(chǎn)法律關(guān)系產(chǎn)生、變更、消滅具有嚴(yán)格程序性。 2、國家建設(shè)征用土地的法律制度 是指調(diào)整因國家建設(shè)需要征用集體所有的土地而產(chǎn)生的社會關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。 3、土地使用權(quán)出讓的法律特征 1)財產(chǎn)性，指出讓的土地使用權(quán)是一種財產(chǎn)。 2)平等性，是指出讓主體的法律地位平等。 3)期限性，是指土地使用權(quán)出讓有年限限制。 4)出讓人的單一性和受讓人的廣泛性。 5)權(quán)利客體的特定性。 6)設(shè)權(quán)行為性。 4、土地使用權(quán)出讓合同的特點(diǎn) 1)土地使用權(quán)出讓合同是一種民事合同。 2)土地使用權(quán)出讓合同標(biāo)的的特殊性。 3)土地使用權(quán)出讓合同是一種要式合同。 5、土地使用權(quán)出讓與轉(zhuǎn)讓的關(guān)系： 出讓與轉(zhuǎn)讓的關(guān)系 土地使用權(quán)出讓作為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的一種形式，他們都是一方將其擁有的土地使用權(quán)依法，有償，有期限地讓度于另一方利用；土地使用權(quán)出讓與轉(zhuǎn)讓行為都不影響國家對出讓，轉(zhuǎn)讓土地的所有權(quán)。這兩點(diǎn)體現(xiàn)了兩者的共性。同時，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是以土地使用權(quán)出讓為前提條件，而土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓又可促進(jìn)土地使用權(quán)出讓市場的經(jīng)濟(jì)繁榮和發(fā)展 出讓與轉(zhuǎn)讓的區(qū)別 主要表現(xiàn)在以下幾個方面： 1) 土地使用權(quán)出讓屬于土地一級市場；土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓屬于土地使用權(quán)出讓以后，受讓方按照土地使用權(quán)出讓合同的約定的期限和條件對土地進(jìn)行投資開發(fā)后，通過出售，增與或交換等方式，將自己享有的未滿期的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給受讓人，受讓人在轉(zhuǎn)讓人土地使用權(quán)有效期限內(nèi)受讓土地使用權(quán)的民事法律行為屬于土地二級市場。 2) 土地使用權(quán)出讓是土地使用權(quán)從國家土地所有權(quán)分離而成為一項(xiàng)獨(dú)立的民事權(quán)利，而土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓則是土地使用權(quán)成為獨(dú)立的民事權(quán)利之后使用權(quán)人再依法將他轉(zhuǎn)移給其他公民和法人的行為。前者是土地所有者行使土地所有權(quán)的結(jié)果，后者則是土地使用者對土地使用權(quán)進(jìn)行法律上處分的結(jié)果。 3) 土地使用權(quán)出讓反映的是土地所有者與土地使用者之間的關(guān)系，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓不僅反映土地所有者與土地使用者之間的關(guān)系，而且反映土地使用者與土地使用者之間的關(guān)系。 6、完善我國土地征用法律制度的設(shè)想： （一） 建立國家統(tǒng)一征地制度 我國現(xiàn)行《土地管理法》規(guī)定，在建設(shè)征用土地時，由用地單位和被征地單位簽定征地協(xié)議，經(jīng)有審批權(quán)的人民政府批準(zhǔn)以后，用地單位取得了土地使用權(quán)。這一規(guī)定混淆了土地征用與使用行為的法律性質(zhì)，搞亂了土地所有權(quán)法律關(guān)系和土地使用權(quán)法律關(guān)系。征用行為的法律后果是產(chǎn)生土地所有權(quán)法律關(guān)系，實(shí)現(xiàn)土地所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。而我國法律規(guī)定的土地所有權(quán)主體只有國家和農(nóng)民集體，因此，土地征用協(xié)議只能由國家（或國家授權(quán)單位）與農(nóng)民集體（被征地單位）簽定，而不應(yīng)由用地單位和被征地單位簽定。國家取得土地所有權(quán)以后，再通過土地使用權(quán)出讓等方式，在用地單位和國家之間建立土地使用權(quán)法律關(guān)系。因此，我國應(yīng)建立國家統(tǒng)一征地制度，由國家授權(quán)有關(guān)單位代表國家與農(nóng)民集體簽定土地征用協(xié)議，辦理土地征用手續(xù)。 （二） 采取列舉法，明確公共利益的范圍 我國《憲法》第十條規(guī)定：“國家為了公共利益的需要，可以按照法律規(guī)定對土地實(shí)行征用。”《土地管理法》第2條也規(guī)定，國家為了公共利益的需要也可以對土地實(shí)行征用。何謂公共利益？我國《土地管理法》沒有明確規(guī)定，僅在第四章“國家建設(shè)用地中”，把公共利益與國家建設(shè)等同起來，規(guī)定“國家進(jìn)行經(jīng)濟(jì)，文化，國防建設(shè)以及社會公共事業(yè)需要征用集體所有土地。。。。。。，依照本章辦理”。本書認(rèn)為國家建設(shè)應(yīng)以該法第22條來判斷，凡屬下列情況之一的，均屬國家建設(shè)：（1）列入國家固定資產(chǎn)投資計(jì)劃；（2）各級人民政府批準(zhǔn)建設(shè)的項(xiàng)目。但經(jīng)過政府批準(zhǔn)的項(xiàng)目有的是以盈利為目的，有的是不以盈利為目的，《土地管理法》應(yīng)把不以盈利為目的的建設(shè)項(xiàng)目，作為土地征用的范圍，并在該法中予以列舉。 （三） 擴(kuò)大征地補(bǔ)償范圍，提高征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn) 我國先行的征用土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和范圍，以遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后與經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，應(yīng)參照世界其他國家的土地征用法，擴(kuò)大土地征用的補(bǔ)償范圍，提高土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。 7、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立的條件 設(shè)立房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)具備以下條件： 1）有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)。 2）有固定的經(jīng)營場所 3）有符合國務(wù)院規(guī)定的注冊資本。應(yīng)在100萬元以上，而且流動資金不低于100萬元。 4）有足夠的專業(yè)技術(shù)人員。 5）法律行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。 8、房地產(chǎn)開發(fā)的特點(diǎn) 1、房地產(chǎn)開發(fā)是多部門協(xié)作活動。房地產(chǎn)開發(fā)包括基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)和房屋開發(fā)，而要完成這些開發(fā)活動，必須要規(guī)劃、土地管理、設(shè)計(jì)、施工、市政、消防、環(huán)境、綠化、供電、供水、通訊、商業(yè)、銀行等相互協(xié)作，否則房地產(chǎn)開發(fā)活動就不能進(jìn)行。因此，房地產(chǎn)開發(fā)是一種多部門協(xié)作活動。 2、房地產(chǎn)開發(fā)投資大。房地產(chǎn)開發(fā)是以基礎(chǔ)設(shè)施和房屋為開發(fā)對象的投資活動。由于基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)涉及的范圍比較大，包括地面設(shè)施建設(shè)和地下設(shè)施建設(shè)，因此，投資量比較大。 3、房地產(chǎn)開發(fā)周期較長。房地產(chǎn)開發(fā)作為一種生產(chǎn)活動，它不像一般商品生產(chǎn)投資量少，涉及的面窄，生產(chǎn)場所比較小、生產(chǎn)環(huán)節(jié)比較集中。它需要許多環(huán)節(jié)，經(jīng)過多項(xiàng)程序才能完成。一般小型開發(fā)項(xiàng)目，從立項(xiàng)到交付使用，最少需要一二年時間；中型開發(fā)項(xiàng)目，需要三四年時間；大型項(xiàng)目則需要更長的時間，因此，房地產(chǎn)開發(fā)周期較長。 9、商品房預(yù)售的條件 (1)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書; (2)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證; (3)按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)全部投資的25%以上，并己經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。 10、房屋不可出租的情形 ⑴未依法取得房屋所有權(quán)證的； ⑵司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的； ⑶共有房屋未取得共有人同意的； ⑷權(quán)屬有爭議的； ⑸屬于違法建筑的； ⑹不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的； ⑺已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的； ⑻不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門的關(guān)規(guī)定的； ⑼有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形； 11、房屋租賃的條件 (1)有從事房屋租賃的營業(yè)熱照。房屋租賃屬于房地產(chǎn)經(jīng)營的一種方式，因此出租人應(yīng)辦理營業(yè)執(zhí)照，取得合法的經(jīng)營資格。 (2)出租房屋所占的土地是以出讓方式取得的。 (3)有合法的房屋所有證書。 (4)房屋能正常使用，符合安全條件。 12、房地產(chǎn)抵押的原則 (一)合法原則 合法原則包括兩層含義:其一，設(shè)定抵押的房地產(chǎn)是法律所允許的。其二，設(shè)定抵押的房地產(chǎn)必須是抵押人合法所有或合法占有的房地產(chǎn)。 (二)同一原則 同一原則是指土地使用權(quán)與地上建筑物一同抵押。即土地使用權(quán)抵押時，其地上建筑物、其他附著物隨之抵押。 (三)特定原則 特定原則是指設(shè)定抵押的房地產(chǎn)是現(xiàn)實(shí)存在的特定的房地產(chǎn)。 13、房地產(chǎn)權(quán)屬登記的特點(diǎn)： ⑴房地產(chǎn)登記由不同登記機(jī)關(guān)分別登記。 ⑵房地產(chǎn)權(quán)屬登記為房地產(chǎn)權(quán)利動態(tài)登記。 ⑶房地產(chǎn)權(quán)屬登記采取實(shí)質(zhì)審查主義。 ⑷房地產(chǎn)權(quán)屬登記具有公信力。 ⑸房地產(chǎn)權(quán)屬登記實(shí)行強(qiáng)制登記制度。 ⑹頒發(fā)權(quán)利證書 14、簡述拆遷補(bǔ)償?shù)母拍罴胺秶? 拆遷補(bǔ)償?shù)姆秶侵副徊鸪姆课荩?但并非拆遷范圍內(nèi)所有的被拆除的房屋都有予以補(bǔ)償。根據(jù)《條例》第22條規(guī)定，“拆除違章建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑，不予補(bǔ)償；拆除未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑給予適當(dāng)補(bǔ)償?！? 15、物業(yè)管理的法律特征 （1）物業(yè)管理行為是一種民事行為，物業(yè)管理關(guān)系是一種民事法律關(guān)系。 （2）物業(yè)管理關(guān)系基于物業(yè)服務(wù)合同而產(chǎn)生，物業(yè)管理行為是物業(yè)管理公司履行合同義務(wù)的行為。 （3）物業(yè)管理關(guān)系是雙方有償關(guān)系，物業(yè)管理行為是有償行為。 （4）物業(yè)管理行為具有一定公益性。 16、簡述現(xiàn)行土地管理法關(guān)于土地征收權(quán)限的規(guī)定 根據(jù)1998年修訂的《土地管理法》第四十五條規(guī)定：“征用下列土地的，由國務(wù)院批準(zhǔn)：（一）基本農(nóng)田；（二）基本農(nóng)田以外的耕地超過三十五公頃的；（三）其他土地超過七十公頃的。征用前款規(guī)定以外的土地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，并報國務(wù)院備案?！?。第三十四條規(guī)定：“國家實(shí)行基本農(nóng)田保護(hù)制度。下列耕地應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地利用總體規(guī)劃劃入基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)，嚴(yán)格管理：（一）經(jīng)國務(wù)院有關(guān)主管部門或者縣級以上地方人民政府批準(zhǔn)確定的糧、棉、油生產(chǎn)基地內(nèi)的耕地；（二）有良好的水利與水土保持設(shè)施的耕地，正在實(shí)施改造計(jì)劃以及可以改造的中、低產(chǎn)田；（三）蔬菜生產(chǎn)基地；（四）農(nóng)業(yè)科研、教學(xué)試驗(yàn)田；（五）國務(wù)院規(guī)定應(yīng)當(dāng)劃入基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)的其他耕地。 17、簡述房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同與土地使用權(quán)出讓合同的關(guān)系 1、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同以出讓合同的存在為生效的前提條件。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同中的轉(zhuǎn)讓人對土地并無所有權(quán)而只有使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓人的使用權(quán)是基于他與所有人訂立的土地使用權(quán)出讓合同而產(chǎn)生的。出讓合同是轉(zhuǎn)讓人享有使用權(quán)的依據(jù)，也是確定轉(zhuǎn)讓人使用權(quán)利范圍的標(biāo)準(zhǔn)。如果出讓合同不存在或無效，轉(zhuǎn)讓人出讓土地使用權(quán)就成了無權(quán)處分，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同就不會產(chǎn)生法律效力。 2、出讓合同中規(guī)定的受讓人的義務(wù)、土地使用規(guī)則、其他建設(shè)條件等條款仍然適用于轉(zhuǎn)讓合同，且必須成為轉(zhuǎn)讓合同的一部分內(nèi)容。不論轉(zhuǎn)讓合同中的受讓人是誰，也不論經(jīng)過多少次轉(zhuǎn)讓，土地使用權(quán)人都要承擔(dān)出讓合同規(guī)定的受讓人的義務(wù)。隨著轉(zhuǎn)讓合同的訂立與生效，出讓合同規(guī)定的建設(shè)條件、土地用途和規(guī)劃要求必須嚴(yán)格執(zhí)行。如需改變，應(yīng)向出讓人提出申請，經(jīng)政府有關(guān)部門審查、批準(zhǔn)后，重新簽訂出讓合同。 3、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同約定的土地使用權(quán)使用年限受出讓合同約定的年限的限制。我國《房地產(chǎn)法》第42條規(guī)定:"以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，其土地使用權(quán)的使用年限為原土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者己經(jīng)使用年限后的剩余年限。"這說明，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同約定的土地使用權(quán)的使用年限以原土地使用權(quán)出讓合同約定的期限為限。 18、簡述房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的含義 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。這一概念包含以下幾方面含義: 1、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的主體是房地產(chǎn)權(quán)利人。房地產(chǎn)權(quán)利人主要是指房地產(chǎn)的所有人，因?yàn)榉康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓作為所有權(quán)處分的一種民事法律行為，只有所有人才有資格按照自己的意愿從事這種行為。此外還有其他主體，如國家授權(quán)的行使房屋所有權(quán)的人等。 2、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的法律后果是所有權(quán)轉(zhuǎn)換。這是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓區(qū)別于房地產(chǎn)抵押和租賃的顯著特征。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是轉(zhuǎn)讓方與受讓方之間進(jìn)行的一種財產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移行為。而房地產(chǎn)抵押只有在抵押人不履行義務(wù)，抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時，才能產(chǎn)生所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，并且新的房地產(chǎn)所有人不一定就是抵押權(quán)人。房屋租賃只是使用權(quán)轉(zhuǎn)移，不涉及房屋的所有權(quán)。 3、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的實(shí)現(xiàn)方式有買賣、贈與或者其他合法方式。這里所說的"其他合法方式"，按建設(shè)部1995年8月7日發(fā)布的《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第3條規(guī)定，主要包括下列行為:(1)以房地產(chǎn)作價人股、與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權(quán)發(fā)生變更的；(2)一方提供土地使用權(quán)，另一方或者多方提供資金，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；(3)因企業(yè)被收購、兼并或合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的；(4)以房地產(chǎn)抵債的；(5)法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。 4、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的種類有己經(jīng)建成的房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓和尚末建成，但符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件的在建房屋 (半成品)的轉(zhuǎn)讓。 于抵押的土地使用權(quán)的范圍 (1）土地所有權(quán)不得用于抵押。 （2）集體所有的土地使用權(quán)抵押僅限于抵押人依法承包經(jīng)營并經(jīng)發(fā)包方同意的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)和鄉(xiāng) (鎮(zhèn))村企業(yè)的廠房等建筑物占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。 （3）土地使用權(quán)抵押必須是權(quán)屬明確的土地使用權(quán)。 20、簡述我國現(xiàn)行房地產(chǎn)登記的特點(diǎn) 我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)登記制度，類似德國式登記制，兼采托倫斯登記制，但又有自己的特點(diǎn)，概括起來，主要有以下凡點(diǎn): 1、房地產(chǎn)登記由不同登記機(jī)關(guān)分別登記。房地產(chǎn)由土地以及依附于地上的建設(shè)物及其他定著物所構(gòu)成。作為財產(chǎn)，房屋與土地是不可分割的，根據(jù)房屋依附于土地并且不可分割的這一特點(diǎn)，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的登記應(yīng)當(dāng)是一次進(jìn)行的，證書也應(yīng)當(dāng)只領(lǐng)取一個，但由于我國對房地產(chǎn)實(shí)行土地與房屋分部門管理體制，所以房地產(chǎn)權(quán)屬登記一般是土地使用權(quán)登記和房屋所有權(quán)登記分別在土地管理機(jī)關(guān)和房產(chǎn)管理機(jī)關(guān)進(jìn)行。 2、房地產(chǎn)權(quán)屬登記為房地產(chǎn)權(quán)利動態(tài)登記。當(dāng)事人對房地產(chǎn)權(quán)利的取得、變更、喪失均須依法登記，不經(jīng)登記，不發(fā)生法律效力，不能對抗第三人。房地產(chǎn)權(quán)屬登記，不僅登記權(quán)利的靜態(tài)狀況，而且也登記權(quán)利動態(tài)過程，使第三人可以就登記情況，推知該房地產(chǎn)權(quán)利狀態(tài)。 3、房地產(chǎn)權(quán)屬登記采取實(shí)質(zhì)審查主義。我國房地產(chǎn)法規(guī)定，房地產(chǎn)權(quán)屬登記時，登記機(jī)關(guān)對登記申請人提出的登記申請，不僅要審查形式要件，而且還必須對申請登記的權(quán)利的權(quán)源證明是否有效進(jìn)行嚴(yán)格審查，并要進(jìn)行實(shí)地勘驗(yàn)。形式要件與實(shí)地勘驗(yàn)結(jié)果一致，才能登記。 4、房地產(chǎn)權(quán)屬登記具有公信力。房地產(chǎn)權(quán)利一經(jīng)登記機(jī)關(guān)在登記簿上注冊登記，該權(quán)利對于善意第三人在法律上有絕對效力，權(quán)利人享有不可推翻之權(quán)利。 5、房地產(chǎn)權(quán)屬登記實(shí)行強(qiáng)制登記制度。房地產(chǎn)權(quán)利初始登記后，涉及權(quán)利轉(zhuǎn)移、設(shè)定、變更等，權(quán)利人必須申請登記，若不登記，房地產(chǎn)權(quán)利便得不到法律的保護(hù)，且要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。如《城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行辦法》第18條、第19條規(guī)定:"凡未按照本辦法申請并辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記的，其房屋產(chǎn)權(quán)的取得、轉(zhuǎn)移、變更和他項(xiàng)權(quán)利的設(shè)定，均為無效。"違反本辦法有關(guān)規(guī)定，縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門可以根據(jù)情節(jié)給予行政處罰。《土地登記規(guī)則》第69條規(guī)定，凡不按規(guī)定如期申請變更土地登記的，除按違法占地處理外，視情節(jié)輕重報經(jīng)縣級以上人民政府批準(zhǔn)，注銷土地登記和土地證書。 6、頒發(fā)權(quán)利證書。房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)對權(quán)利人申請登記的權(quán)利，按程序登記完畢后，由地方人民政府頒發(fā)房地產(chǎn)權(quán)利證書。權(quán)利證書為權(quán)利人權(quán)利之憑證，由權(quán)利人持有和保管。 21、試述房地產(chǎn)法律關(guān)系的構(gòu)成 房地產(chǎn)法律關(guān)系同其他法律關(guān)系一樣，也是由主體、客體、內(nèi)容三要素構(gòu)成的。 1、房地產(chǎn)法律關(guān)系的主體 房地產(chǎn)法律關(guān)系的主體是指在房地產(chǎn)法律關(guān)系中依法享有權(quán)利 (或行使職權(quán))和承擔(dān)義務(wù) (或負(fù)有職責(zé))的國家房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司、公民及其他法人或社會組織。按照房地產(chǎn)法律關(guān)系主體在房地產(chǎn)開發(fā)、交易、中介服務(wù)及管理過程中地位和作用不同?？梢苑譃橐韵路卜N: （1）房地產(chǎn)管理主體。包括國家各級房地產(chǎn)主管機(jī)關(guān) (房產(chǎn)管理部門、土地管理部門)、計(jì)劃委員會、城市建設(shè)規(guī)劃部門、物價管理部門以及房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)協(xié)會等。 （2）房地產(chǎn)開發(fā)主體，主要指房地產(chǎn)開發(fā)公司。 （3）房地產(chǎn)交易主體，包括從事房地產(chǎn)交易的公民、法人及其他社會組織等。 （4）房地產(chǎn)服務(wù)主體，包括房地產(chǎn)交易所、房地產(chǎn)評估事務(wù)所、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、物業(yè)管理公司等。 2、房地產(chǎn)法律關(guān)系的內(nèi)容 房地產(chǎn)法律關(guān)系的內(nèi)容是指房地產(chǎn)法律關(guān)系主體享有的權(quán)利(或職權(quán))和承擔(dān)的義務(wù) (或職責(zé))。 房地產(chǎn)管理職權(quán)、職責(zé)是指房地產(chǎn)管理主體依照法律規(guī)定或國家授權(quán)所享有的對房地產(chǎn)開發(fā)、交易活動進(jìn)行管理的職責(zé)權(quán)限。表現(xiàn)為它有權(quán)作出一定行為以及要求被管理主體為一定行為或不為一定行為，并對其違法行為禁止、處罰等。例如審查批準(zhǔn)權(quán)、監(jiān)督檢查權(quán)、調(diào)查處理權(quán)、指導(dǎo)協(xié)調(diào)權(quán)等。這些職權(quán)不僅是房地產(chǎn)管理主體依法享有的權(quán)利，而且也是對國家應(yīng)負(fù)的職責(zé)。房地產(chǎn)管理主體必須行使自己的職權(quán)或履行自己的職責(zé)，不可轉(zhuǎn)讓和放棄。 房地產(chǎn)民事權(quán)利是指房地產(chǎn)法律關(guān)系的平等主體間依法享有的權(quán)利。它包括:(1)房地產(chǎn)本身權(quán)利，即房地產(chǎn)主體依法對其所有的房地產(chǎn)及其產(chǎn)生的其他權(quán)利，如房地產(chǎn)所有權(quán)、租賃權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)、贈與權(quán)等。(2)房地產(chǎn)合同權(quán)，即房地產(chǎn)主體有訂立各種房地產(chǎn)合同的權(quán)利，有要求對方履行合同中約定的各項(xiàng)義務(wù)的權(quán)利，如房地產(chǎn)買賣合同中的賣方有權(quán)要求買方按照合同約定的時間、面積交付房屋;房屋租賃合同中的出租人有權(quán)要求承租人按時交付房租。(3)房地產(chǎn)活動中民事賠償?shù)臋?quán)利，即房地產(chǎn)主體在房地產(chǎn)開發(fā)、交易活動中因他方主體的違法行為給其造成經(jīng)濟(jì)損失時，有權(quán)請求賠償。 房地產(chǎn)法律義務(wù)是指房地產(chǎn)法律關(guān)系主體依據(jù)法律規(guī)定和合同約定在房地產(chǎn)活動中必須為一定行為或不為一定行為，以滿足權(quán)利主體的要求。如房地產(chǎn)交易價格申報義務(wù)、全面履行房地產(chǎn)合同的義務(wù)、依法繳納稅收的義務(wù)。 3、房地產(chǎn)法律關(guān)系的客體 房地產(chǎn)法律關(guān)系的客體是指房地產(chǎn)法律關(guān)系主體之權(quán)利義務(wù)共同指向的對象。房地產(chǎn)法律關(guān)系客體主要有經(jīng)濟(jì)行為和房地產(chǎn)兩大類:(1)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)行為，是指房地產(chǎn)法律關(guān)系主體為了獲得經(jīng)濟(jì)利益而進(jìn)行的房地產(chǎn)活動，如房地產(chǎn)開發(fā)主體進(jìn)行的房地產(chǎn)開發(fā)活動，房地產(chǎn)交易主體進(jìn)行的房地產(chǎn)交易活動等。房地產(chǎn)主體所進(jìn)行的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動必須經(jīng)過房地產(chǎn)法的調(diào)整，納人法律關(guān)系的軌道，才能有序進(jìn)行，以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)主體的經(jīng)濟(jì)利益。房地產(chǎn)法針對主體所進(jìn)行的各種房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)行為，規(guī)定房地產(chǎn)主管機(jī)關(guān)對房地產(chǎn)活動的管理職權(quán)，規(guī)定房地產(chǎn)當(dāng)事人對其房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動應(yīng)負(fù)的義務(wù)，從而將人們的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)行為納人法律關(guān)系的軌道，由此也就形成了房地產(chǎn)法律關(guān)系。(2)房地產(chǎn)法律關(guān)系主體的權(quán)利義務(wù)一般都是針對特定的房地產(chǎn)發(fā)生的，法律要規(guī)定房地產(chǎn)主體在房地產(chǎn)上的權(quán)利和義務(wù)，因而房地產(chǎn)就成為房地產(chǎn)法律關(guān)系的重要客體。 [案例討論] 1984年4月15日，第三人彭某及案外人吳某與被告某村委會簽定了承包養(yǎng)魚池合同，期限為15年。二人共同經(jīng)營一年后，將魚池一分為二各自經(jīng)營。1992年3月16日，第三人彭某將自己承包的魚池未經(jīng)被告同意，轉(zhuǎn)讓給原告董某，并訂立了協(xié)議。協(xié)議規(guī)定了轉(zhuǎn)讓期限轉(zhuǎn)讓費(fèi)6000元；魚翅設(shè)備完全歸董某所有。協(xié)議簽定后，魚翅轉(zhuǎn)歸原告董某經(jīng)營，原告付給彭某轉(zhuǎn)讓費(fèi)3000元。 1992年8月18日，國家征用土地搞開發(fā)區(qū)建設(shè)，原告經(jīng)營的魚翅包括在開發(fā)區(qū)內(nèi)。原告董某與被告村委會達(dá)成魚翅解除承包合同，賠償經(jīng)濟(jì)損失的協(xié)議。履行時，原告按協(xié)議第三條之規(guī)定領(lǐng)取了基建投資設(shè)備投資款合計(jì)7018元，協(xié)議第四條規(guī)定被告向董某賠償9736元，但在發(fā)放此款時發(fā)給了原合同承包人彭某，致使原告董某沒有得到相應(yīng)的補(bǔ)償，而后，原告在某縣法律服務(wù)中心的調(diào)節(jié)下，董某與彭某達(dá)成協(xié)議，由彭某將此款返還給董某。但協(xié)議到期后，彭某拒絕履行協(xié)議，協(xié)議中的第三人村委會因彭某拒絕履行協(xié)議，而拒絕履行其在承包合同協(xié)議中對董某的給付義務(wù)。董某無奈于1993年7月21日向縣法院起訴稱，彭某將魚翅轉(zhuǎn)讓于我經(jīng)營是被告同意的，我已向彭某付轉(zhuǎn)讓費(fèi)6000元。現(xiàn)因國家征用土地，我與被告達(dá)成解除承包合同，補(bǔ)償經(jīng)濟(jì)損失的協(xié)議，但被告將部分補(bǔ)償款給了彭某。因此，要求被告立即給付其經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償款9736元。 法律分析： 本案是因土地征用而發(fā)生的糾紛，其中涉及到彭某轉(zhuǎn)讓魚翅承包權(quán)的行為是否有效；國家征用土地時原有土地使用人的所有權(quán)如何保證以及第三人行為的性質(zhì)如何認(rèn)定。 首先，彭某是在未經(jīng)村委會同意的情況下，將土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓的。最高法《民通意見》95條規(guī)定：“公民和集體依法對集體所有的或國家所有的由集體使用的森林山地山嶺草原荒地灘涂水面等承包經(jīng)營的權(quán)利義務(wù)，按承包合同規(guī)定處理。承包人未經(jīng)發(fā)包人同意擅自轉(zhuǎn)包或者轉(zhuǎn)讓的無效?！钡窃诒景钢校鳛榘l(fā)包人的村委會對這種情況是明知的，并且不僅沒有表示反對，而且還在土地征用時與原告達(dá)成了解除土地承包合同的協(xié)議。村委會的這一系列行為表明了它對彭某擅自轉(zhuǎn)讓承包經(jīng)營權(quán)的行為是追認(rèn)同意的。因此，村委會主張轉(zhuǎn)讓承包經(jīng)營協(xié)議無效的說法是不成立的。 其次，本案還涉及到農(nóng)村集體所有土地的征用問題。農(nóng)村集體所有的土地征用，是指國家因建設(shè)需要，強(qiáng)制的將屬于農(nóng)村集體所有的土地變?yōu)閲型恋氐拇胧Ｍ恋卣饔玫男惺故艿絿?yán)格的限制（土地管理法45條）。國家在行使土地征用權(quán)時，對由此受到的損失的土地所有人一般是予以補(bǔ)償?shù)摹＃ㄍ恋毓芾矸?7條）。但是土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的綜合不得超過土地被征用前3年平均產(chǎn)值的30倍。在本案中，原告作為土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)?shù)玫絿艺饔猛恋厮o予的補(bǔ)償，而原告與村委會的所簽定的補(bǔ)償協(xié)議，其根據(jù)也在此。 另外，本案中，由于村委會的失誤使得補(bǔ)償款誤發(fā)給原合同承包人彭某，而彭某卻占用不還，以至造成糾紛，彭某的這種行為，根據(jù)《民法通則》92條“沒有合法根據(jù)，取得不當(dāng)利益，造成他人損失的，應(yīng)當(dāng)將取得的不當(dāng)利益反還受損失的人”的規(guī)定，屬于不當(dāng)?shù)美?，原告有?quán)要求其返還。