加快房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的計劃.doc

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工作計劃：________ 加快房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的計劃 單位：______________________ 部門：______________________ 日期：______年_____月_____日 第 1 頁 共 7 頁 加快房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的計劃 一、基本現(xiàn)狀 近年來，在全國房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的大環(huán)境下，我市建安房地產(chǎn)行業(yè)得到了持續(xù)快速的發(fā)展，年進入鼎盛發(fā)展時期。 在建筑安裝業(yè)方面：一是重點工程建設(shè)投資力度加強。隨高速公路及其配套工程共投資8億多元，已實現(xiàn)稅收2878萬元；高速公路計劃投資1.83億元，到今年上半年已經(jīng)投資3912萬元，實現(xiàn)稅收279萬元。二是房地產(chǎn)基礎(chǔ)建設(shè)如火如荼。年全市資質(zhì)以上建筑業(yè)完成總產(chǎn)值9.55億元，比上年增長34%。房屋建筑施工面積26.14萬平方米，同比增長11%，房屋建筑竣工面積7.77萬平方米，同比增長53%。 在房地產(chǎn)開發(fā)方面：年我市房地產(chǎn)開發(fā)投資2.92億元，同比增長20%，占城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資的比重為5.1%；商品房銷售面積11萬平方米，同比增長72%，均價每平方米約1600元，實現(xiàn)稅收2448萬元，同比增長239%；今年上半年我市房地產(chǎn)開發(fā)投資1.65億元，同比增長65.6%，占城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資的比重為5.7%，商品房銷售面積6.92萬平方米，同比增長13.4%，均價每平方米約XX元，實現(xiàn)稅收1253萬元，同比增長21.7%。就調(diào)查的12戶房地產(chǎn)開發(fā)商來看，總開發(fā)面積63.16萬平方米，但開發(fā)面積在10萬平方米以上的僅有新城（星星宏基置業(yè)有限公司）一個項目，其1－3期開發(fā)面積共28.54萬平方米，占調(diào)查的45%，其余項目開發(fā)面積均在5萬平方米以下。 我市建安房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)以下幾個方面的特點： 一是建安房地產(chǎn)行業(yè)稅負高，對地方經(jīng)濟貢獻大。建安房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀稅負遠遠高于其他行業(yè)的宏觀稅負，對地方經(jīng)濟的發(fā)展起著非常重要的拉動作用，年建安行業(yè)宏觀稅負達到7.26%，同比增長15%，比、高近2個百分點；年房地產(chǎn)業(yè)宏觀稅負為3.29%，同比增長最快，達76%，比高1.3個百分點，建安房地產(chǎn)業(yè)對我市經(jīng)濟的拉動作用已越來越明顯。 二是房地產(chǎn)業(yè)增長潛力大，前景可觀。我市房地產(chǎn)業(yè)才剛剛起步，投資還未形成規(guī)模。年我市房地產(chǎn)開發(fā)投資占城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資的比重只有5.1%，遠低于全省17.5%的比重；今年上半年我市房地產(chǎn)開發(fā)投資占城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資的比重也只有5.7%，比全省15.8%的比重低了10.1個百分點，房地產(chǎn)投資遠沒有達到全省平均水平。另外，我市房地產(chǎn)企業(yè)也沒有形成規(guī)模，全市23家房地產(chǎn)企業(yè)中，除星星宏基外，其余均為小型投資企業(yè)，且往往只有1－2個項目，周期只有兩年左右，相比而言，規(guī)模以上房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有39家，有32家。 三是在國家宏觀調(diào)控政策下，我市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展機遇大于挑戰(zhàn)。在國家銀根緊縮等政策的影響下，許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)二線城市，這為我市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展注入了活力。今年上半年，我市房地產(chǎn)開發(fā)投資1.65億元，同比增長65.6%，增幅在全省列第三位，銷售面積也有小幅上漲，上半年銷售6.92萬平方米，同比增長13.4%，而全省銷售面積同比下降了4%。商品房銷售均價每平方米由1600元上漲到XX元，增長25%，高于全省均價增幅6個百分點。 二、面臨的問題 總體上看，我市房地產(chǎn)業(yè)在投資額、銷售面積等方面都保持了小幅上漲，但是與全省發(fā)展快的地方相比，我市房地產(chǎn)業(yè)投資水平有較大差距。當前，制約我市房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的原因主要有兩個方面。 （一）宏觀政策的制約 今年4月以來，國家對房地產(chǎn)市場出臺了一系列宏觀調(diào)控措施，很大程度上制約了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 一是銀根緊縮。國家不斷上調(diào)存款準備金率，禁止對查實具有囤地和囤房行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款，銀行對房地產(chǎn)信貸規(guī)模從嚴控制，以往貸款額度是以年度為單位劃定的，但現(xiàn)在銀行的貸款多是以季度或月份為單位確定放貸的額度，即使獲得了相關(guān)的審批手續(xù)，也不一定有放貸指標，導致房地產(chǎn)企業(yè)幾乎不能獲得銀行貸款。 二是個人房貸首付比例提高，資格審查更嚴。銀行規(guī)定，將第二套房貸款首付比例從以前的30%提高到40%，同時，第二套房的貸款利率在標準利率基礎(chǔ)上上調(diào)10%，這與先前銀行普遍采用的基準利率下浮10%-15%的房貸實際利率相比，相當于上調(diào)了20%-25%。此外，對個人貸款買房的，家庭月收入至少要超過月供的兩倍，而且要穩(wěn)定可持續(xù)。 三是部分相關(guān)收費提高。除土地購置款外，每平方米住宅商品房分攤的收費為200元左右，中心城區(qū)更高。 （二）房地產(chǎn)市場的影響 房地產(chǎn)業(yè)來自市場的影響因素有兩點：一是成本上升較快，特別是材料成本與人工成本，均比上年增長40%左右，超過了房價的增幅；二是購房者觀望心理嚴重，銷售形勢嚴峻，資金周轉(zhuǎn)速度慢。如新城4月份銷售額2060萬元，6月份下滑到1050萬元。由于對市場前景的擔憂，房地產(chǎn)商普遍放慢了開發(fā)進度。房地產(chǎn)價格上行有市場壓力，下行有成本壓力，處于徘徊趨穩(wěn)的階段（住宅商品房維持在1800元—2200元之間），房地產(chǎn)商的利潤率大幅下降，整個房地產(chǎn)市場出現(xiàn)回落的趨勢。我市最大的房地產(chǎn)開發(fā)項目新城，已完工的第三期計劃銷售580套，實際銷售160套，銷售量不到計劃的三成，且主要集中在前4個月。由此可以看出，我市房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展勢頭呈現(xiàn)回落趨勢。 三、幾點建議 在國家宏觀調(diào)控政策措施的影響下，我市建安房地產(chǎn)業(yè)既面臨開發(fā)商轉(zhuǎn)戰(zhàn)二線城市發(fā)展的機遇，又面臨融資難、買方主導、開發(fā)成本高等多重挑戰(zhàn)，保持建安房地產(chǎn)投資持續(xù)穩(wěn)步增長對促進地方經(jīng)濟快速發(fā)展具有重要意義。 （一）加快重點基礎(chǔ)設(shè)施項目建設(shè) 分析來看，隨岳高速和高速公路等重點工程的投資拉動，對我市經(jīng)濟增長起到了重要作用。要保持經(jīng)濟持續(xù)快速增長，重點工程建設(shè)投資的拉動支撐作用不可小視。目前，中部崛起、城市圈建設(shè)正在加緊推進，圈內(nèi)城市之間、城市與外界的對接正在加速，交通對接的步伐將加快。我市道路基礎(chǔ)建設(shè)遠沒有達到標準，加快市級公路與高速公路、省道、國道的連接建設(shè)有很大的空間。 （二）加大對重點房地產(chǎn)企業(yè)的信貸支持力度 鼓勵銀行重點支持開發(fā)10萬平方米以上，具有一定規(guī)模、信譽良好、有長遠規(guī)劃的企業(yè)，引進國內(nèi)品牌房地產(chǎn)企業(yè)，在融資方面簡化審批程序，優(yōu)先發(fā)放貸款指標。同時限制開發(fā)在5萬平方米以下的小型企業(yè)，減少土地閑置率，提高銀行貸款指標的使用率。研究適時進一步提高住房公積金貸款額度，放寬還款年限，減輕購房負擔。 （三）擴大購房需求，刺激房地產(chǎn)消費市場 一是積極推進經(jīng)濟適用住房建設(shè)。根據(jù)我市的消費水平和住房需求，建設(shè)以90平方米以下的中小戶型為主，同時落實國家關(guān)于經(jīng)濟適用房建設(shè)用地行政劃撥和稅收減免優(yōu)惠政策。嚴格控制經(jīng)濟適用房銷售價格，加強住房成本監(jiān)控，禁止亂攤和虛置成本，以刺激消費，排除購房者的觀望心理。 二是大力培育和發(fā)展二手房市場及租賃市場。對轉(zhuǎn)讓滿5年的自由住宅，要嚴格按照政策減免營業(yè)稅及附加、土地增值稅、契稅等，對房屋租賃要給予優(yōu)惠照顧，同時簡化審批程序，推動擁有兩套以上住房的家庭，將房屋引向消費市場，提高住房的使用效率。 （四）提高土地使用效益，支持產(chǎn)業(yè)化發(fā)展 一是統(tǒng)一調(diào)控開發(fā)用地。建立房地產(chǎn)開發(fā)的土地儲備制度，根據(jù)城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃和市場需求，確定土地供應總量、供應結(jié)構(gòu)、供應方式和供應區(qū)位，合理引導地價水平，降低開發(fā)成本。 二是大力發(fā)展產(chǎn)業(yè)鏈。加強房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，特別是建材市場，培育1-2家全省乃至全國有名的建材批發(fā)市場，保證房地產(chǎn)開發(fā)原材料的本地供應能力，減少材料成本。 三是加強稅收方面的扶持。嚴格落實國家關(guān)于二手房買賣、房屋租賃等方面的稅收優(yōu)惠，另外對于像星星宏基、冠南等規(guī)模大、信譽好、有長期規(guī)劃的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其土地增值稅可以按照銷售額的0.5%預征，等房屋銷售完畢后再行清算，以緩解企業(yè)資金周轉(zhuǎn)壓力，土地使用稅和耕地占用稅，可以先征后返的形式直接給予企業(yè)實惠。 （五）建立快捷的房地產(chǎn)信息預警機制 要建立和完善房地產(chǎn)指標體系，對房地產(chǎn)市場運行進行測定、監(jiān)視、評價、預測和報告，準確判斷市場運行狀態(tài)。加強輿論引導，通過新聞媒體提供準確的投資、供應信息，幫助消費者建立正確的購房觀，合理引導消費者。 第 6 頁 共 7 頁 工作計劃 本文至此結(jié)束，感謝您的瀏覽! （資料僅供參考） 下載修改即可使用 第 7 頁 共 7 頁