探討房?jī)r(jià)與通貨膨脹的內(nèi)在聯(lián)系及相互影響

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1、探討房?jī)r(jià)與通貨膨脹的內(nèi)在聯(lián)系及相互影響 　　中國(guó)近十多年來，房地產(chǎn)業(yè)得到了快速發(fā)展，房?jī)r(jià)也隨之高速上升。房?jī)r(jià)問題已經(jīng)影響到老百姓的生活的方方面面，高房?jī)r(jià)也引發(fā)多種社會(huì)問題。房?jī)r(jià)的急速上漲已經(jīng)成為籠暈在社會(huì)大眾心頭的巨大陰影。同期，我國(guó)的通貨膨脹也在大家關(guān)注中持續(xù)保持著較高的水平，并且也引發(fā)了多種社會(huì)問題。那么在這十多年中，房?jī)r(jià)與通貨膨脹之間是一種什么樣的關(guān)系呢？本文將試圖探討兩者之間的內(nèi)在聯(lián)系以及相互影響的關(guān)系。 　　1 房?jī)r(jià)高企的原因分析 　　十多年的房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，把房?jī)r(jià)推高到讓世人瞠目的境地，根據(jù)中國(guó)房?jī)r(jià)指數(shù)，從

2、1999 年的 50 多到 2012 年的近150,價(jià)格漲了 3 倍之多，個(gè)別地區(qū)的中心地帶更是上漲了 5-10 倍，國(guó)外各種專家驚呼中國(guó)房地產(chǎn)有巨大的泡沫。根據(jù)國(guó)外流行的房屋租售比，1:300 是國(guó)際警戒線，房?jī)r(jià)收入比 6 :1 是國(guó)際警戒線，目前我國(guó)多個(gè)城市都已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過上述的警戒線，但是房?jī)r(jià)依然在上漲，絲毫沒有受泡沫說影響。那么支撐我國(guó)房?jī)r(jià)快速升高的原因有哪些呢？ 　　1.1 房?jī)r(jià)高企的時(shí)代背景 　　首先，改革開放后，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)得到了快速發(fā)展，國(guó)家和個(gè)人都積累的相當(dāng)?shù)呢?cái)富，人們生活水平日益提高，對(duì)住房的需求也開始升溫。20 世紀(jì) 80 年代初期，中國(guó)城鎮(zhèn)居民人均居住

3、面積不足 7 ㎡，到了 2012 年我國(guó)城鎮(zhèn)住房總面積達(dá)到 140億㎡，人均居住面積 20 多㎡。這與發(fā)達(dá)國(guó)家的水平相比仍然處于較低的水平，對(duì)住房改善的需求仍有很大的提升空間。同時(shí)人民對(duì)擁有不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)的欲望也開始膨脹。 　　其次，城市化城鎮(zhèn)化進(jìn)程，加快了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，大幅增加了住房需求，推升了房?jī)r(jià)上漲。中國(guó)從建國(guó)以來的傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)國(guó)家逐步走向工業(yè)化城市化的道路，大量的傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)人員進(jìn)入大城市務(wù)工生活。 　　新增的城鎮(zhèn)人口，對(duì)住房的需求遠(yuǎn)大于社會(huì)提供的房屋數(shù)量，供遠(yuǎn)小于求，是造成房?jī)r(jià)高漲的重要因素。隨著城市化城鎮(zhèn)化進(jìn)程的快速發(fā)展以及原有城市規(guī)模的不斷擴(kuò)大，城市人口急劇增多，進(jìn)

4、一步帶來了社會(huì)對(duì)住房巨大的需求。 　　另外，本幣升值也是推升房?jī)r(jià)的重要因素之一。從日本、臺(tái)灣等國(guó)家地區(qū)的歷史來看，其房?jī)r(jià)都與其經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中伴隨著本幣升值過程而上漲。2001 年中國(guó)加入到世貿(mào)組織，從此中國(guó)進(jìn)入到了以出口為導(dǎo)向的戰(zhàn)略發(fā)展，全面參與經(jīng)濟(jì)國(guó)際化全球化的進(jìn)程，人民幣由此也開始了升值過程。十幾年間，外匯儲(chǔ)備上漲了20倍。 　　大量的外資涌入中國(guó)，為推動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)發(fā)展起到了重要作用，同時(shí)也帶來了外資在中國(guó)投資的熱潮，房地產(chǎn)價(jià)格隨之上漲。 　　1.2 房?jī)r(jià)高企的經(jīng)濟(jì)因素 　　房地產(chǎn)作為一種商品，其交易受市場(chǎng)的因素所左右。房地產(chǎn)市場(chǎng)可由交易對(duì)

5、象，交易參與者，價(jià)格，資金四個(gè)基本要素組成。房地產(chǎn)的交易對(duì)象是物權(quán)包括所有權(quán)和使用權(quán)經(jīng)營(yíng)權(quán)等，交易過程中的首要對(duì)象是產(chǎn)權(quán)，購(gòu)買產(chǎn)權(quán)的行為也就是投資。交易參與者包括企業(yè)，居民個(gè)人，政府，土地所有者。價(jià)格是房地產(chǎn)參與者之間經(jīng)濟(jì)關(guān)系的重要體現(xiàn)形式 ;房?jī)r(jià)受成本、供求關(guān)系、級(jí)差地租、通脹預(yù)期等因素影響。資金作為市場(chǎng)的基本組成要素，任何市場(chǎng)沒有資金的參與都難以存活，資金供應(yīng)量的多寡直接會(huì)反映在交易商品的價(jià)格上，而且社會(huì)資金總量反映了國(guó)家的總需求，與通貨膨脹密切相關(guān)。 　　1.2.1 房?jī)r(jià)與供求關(guān)系 　　房地產(chǎn)作為商品有著其特有的商品屬性，首先是土地的稀缺性。土地的供給是有限的，而

6、伴隨著城市化進(jìn)程，越來越多的城鎮(zhèn)人口對(duì)房子的需求激增，土地的供應(yīng)一直是處于短缺狀態(tài)。政府作為土地的唯一供應(yīng)者，由于其事權(quán)與財(cái)權(quán)的不對(duì)應(yīng)，城市的發(fā)展建設(shè)、市政設(shè)施的完善、GDP 的增長(zhǎng)等等都需要大量資金，政府將土地出讓金作為獲取資金的重要手段，直接導(dǎo)致房?jī)r(jià)的快速上漲。政府在房?jī)r(jià)上漲過程中起到了推波助瀾的作用。其次是房地產(chǎn)具有投資屬性。在國(guó)際社會(huì)上通行把房子作為投資品，投資品受社會(huì)貨幣供應(yīng)量、通貨膨脹預(yù)期等因素影響，具有一定的不確定性和波動(dòng)性。近年來，我國(guó)及世界各地的通脹高企，國(guó)內(nèi)越來越多的人選擇了購(gòu)買房子作為保值增值的手段，使得對(duì)房子的需求進(jìn)一步增大。而需求的快速增加最直接的結(jié)果就是房?jī)r(jià)居高不下

7、。受城市化進(jìn)程的快速發(fā)展以及居民對(duì)住房改善的需要的雙重影響，住房建設(shè)的速度仍然趕不上需求的增加，供需矛盾持續(xù)存在著。 　　1.2.2 房?jī)r(jià)與貨幣供應(yīng)量、利率、CPI的關(guān)系 　　一般來說具有投資屬性的商品，其價(jià)格與貨幣供應(yīng)量 M1 高度正相關(guān)，而房子正是這樣一種商品。較高的貨幣供應(yīng)量，直接導(dǎo)致了 CPI 的上漲，對(duì)投資商品的價(jià)格上升起到了重要作用長(zhǎng)期以來我國(guó)的利率一直處于較低的水平，扣除 CPI 因素后，真實(shí)利率連續(xù)多年處于負(fù)利率狀態(tài)。人們出于對(duì)貨幣貶值的恐慌，四處尋求資產(chǎn)保值增值的渠道和方法，而房子是目前國(guó)內(nèi)最好的投資品。這樣房子除了各種剛性需求，改善型需求，有增加了投

8、資需求，進(jìn)一步加大了對(duì)房子的總需求量，從而導(dǎo)致房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲。 　　1.2.3 房?jī)r(jià)與成本、PPI、金融的關(guān)系 房?jī)r(jià)的成本主要包括土地成本、建筑成本、人工成本以及融資成本。據(jù)統(tǒng)計(jì)土地成本占到房?jī)r(jià)成本的 70%,而建筑成本、人工成本以及融資成本及房地產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)所占比例不高。建筑成本所包括的材料、裝修等成本基本上與 PPI 同步，上升速度低于房?jī)r(jià)上漲速度。人工成本以及融資成本與 CPI 基本同步，上升速度也低于房?jī)r(jià)上漲速度。那么房?jī)r(jià)的過快上漲就主要是由土地成本導(dǎo)致。人民購(gòu)買房屋不單純是購(gòu)買一套房子，更重要的是房子所在地方提供的綜合社會(huì)功能如市政設(shè)施、醫(yī)療、教育、社區(qū)服務(wù)等。這

9、樣導(dǎo)致房?jī)r(jià)的差異就主要是由級(jí)差地租引起的。 　　我國(guó)實(shí)行房改政策以后，為了增加住房建設(shè)投資，放開了金融政策，允許房地產(chǎn)企業(yè)以及居民個(gè)人通過信貸融資，并實(shí)行了住房預(yù)售制。信貸資本的提高為房地產(chǎn)投資建設(shè)起到了巨大的推動(dòng)作用，促使我國(guó)的住房建設(shè)高速發(fā)展，同時(shí)也帶來了經(jīng)濟(jì)的過熱，房地產(chǎn)業(yè)及其相關(guān)的行業(yè)的快速增長(zhǎng)，直接導(dǎo)致了結(jié)構(gòu)性通貨膨脹。 　　居民個(gè)人信貸購(gòu)房的政策實(shí)施，讓許多原本沒有購(gòu)房能力的居民加入到了購(gòu)房大軍，使得對(duì)房子的需求進(jìn)一步加大，對(duì)房?jī)r(jià)的上漲起到推動(dòng)作用。 　　2 通貨膨脹相關(guān)概念 　　在經(jīng)濟(jì)學(xué)上，通貨膨脹是指當(dāng)大多數(shù)商品和勞務(wù)的價(jià)格在連續(xù)

10、的一段時(shí)間內(nèi)普遍上漲，是物價(jià)整體水平的持續(xù)上升。 　　一般來說通貨膨脹會(huì)造成貨幣貶值或購(gòu)買力下降。通常情況下，通貨膨脹是由于政府提高貨幣供給政策。通貨膨脹通常是伴隨經(jīng)濟(jì)過熱發(fā)生的。 　　經(jīng)濟(jì)學(xué)中主流的通貨膨脹的原因主要有以下幾種原因 : 　　2.1 表現(xiàn)為貨幣現(xiàn)象的通貨膨脹 　　貨幣數(shù)量理論認(rèn)為通貨膨脹主要是源于貨幣供給的迅速增長(zhǎng)。也就是說，貨幣的增加是通貨膨脹的基本原因。 　　2.2 需求拉動(dòng)的通貨膨脹 　　是指總需求超過總供給而所起的一般價(jià)格水平在一段時(shí)間內(nèi)持續(xù)顯著上漲。 　　需求拉動(dòng)的通貨膨脹理論把通貨膨

11、脹解釋為"過多的貨幣追逐過少的商品";. 　　2.3 成本推動(dòng)的通貨膨脹 　　指在沒有超額需求的條件下由于供給方的成本的提高增長(zhǎng)導(dǎo)致一般物價(jià)水平持續(xù)顯著上漲。一般認(rèn)為，成本推動(dòng)的通貨膨脹主要是由于工資的提高造成的。 　　2.4 結(jié)構(gòu)性通貨膨脹 　　是指在沒有需求拉動(dòng)和成本推動(dòng)的情況下，由經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)因素的變動(dòng)而導(dǎo)致的一般價(jià)格水平的持續(xù)上漲。該理論認(rèn)為，由于生產(chǎn)部門的生產(chǎn)率提高的速度、部門發(fā)展周期以及與世界開放程度的不同，導(dǎo)致不同生產(chǎn)部門的工資增產(chǎn)快慢也不同，但是由對(duì)社會(huì)公平而要求工資需要各部門看齊，因此使得全社會(huì)的工資增長(zhǎng)速度高于生產(chǎn)率的增長(zhǎng)速度，引

12、致一般價(jià)格水平上漲從而引起通貨膨脹。 　　3 房?jī)r(jià)與通貨膨脹的關(guān)系 　　3.1 房?jī)r(jià)對(duì)通貨膨脹的影響 　　房子作為商品，其房?jī)r(jià)受成本、供求關(guān)系、級(jí)差地租、通脹預(yù)期、資金供給等多種因素影響。并且房?jī)r(jià)在一定程度上有著波動(dòng)周期。 　　在房?jī)r(jià)上漲周期的初期、中以及后期的前段時(shí)間，首先房?jī)r(jià)的上漲會(huì)刺激房地產(chǎn)開發(fā)加大投資，而房地產(chǎn)價(jià)格的上漲又會(huì)促使開發(fā)商進(jìn)一步加大對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的投資，房地產(chǎn)行業(yè)投資以及其帶動(dòng)的相關(guān)行業(yè)投資構(gòu)成了總需求的重要組成部分，從而造成總需求增加進(jìn)而造成通貨膨脹的壓力。而且，與房地產(chǎn)相關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)多達(dá) 26 個(gè)，房地產(chǎn)也的繁榮會(huì)間接影響到相

13、關(guān)行業(yè)的發(fā)展，同樣也增加了總需求，進(jìn)一步由總需求的增加造成通貨膨脹的壓力。 　　但是，到了房?jī)r(jià)上漲周期后期的后段時(shí)間，及房?jī)r(jià)下降的初期，房?jī)r(jià)上漲到一定高度后，房子的交易量大幅下降，有價(jià)無市。房地產(chǎn)開發(fā)商減少投資，相關(guān)行業(yè)也出現(xiàn)降溫，房地產(chǎn)信貸規(guī)模下降，這些都對(duì)通貨緊縮產(chǎn)生影響。另外，由于房地產(chǎn)的價(jià)格過高，導(dǎo)致對(duì)人民生活造成擠壓效應(yīng)，人們開始減少日常消費(fèi)，從而對(duì)通貨緊縮產(chǎn)生影響。 　　3.2 通貨膨脹對(duì)房?jī)r(jià)的影響。 　　首先，通貨膨脹發(fā)生時(shí)一定發(fā)生了總需求超過總供給，由過多的貨幣追求過少的產(chǎn)品。貨幣投放量的增加，信貸規(guī)模的增加，均對(duì)房?jī)r(jià)造成刺激，助推房?jī)r(jià)上漲。

14、 　　其次，由于通脹預(yù)期，通貨膨脹的存在讓人們擔(dān)心資產(chǎn)縮水，為了保值增值，購(gòu)買房子是最好的選擇，也會(huì)增加對(duì)房子的需求導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。 　　最后，當(dāng)通貨膨脹高過存款利率時(shí)，造成實(shí)際負(fù)利率，社會(huì)資金為避免因通貨膨脹而導(dǎo)致資產(chǎn)縮水，選擇實(shí)物資產(chǎn)是一種有效的手段，投資房地產(chǎn)就成為一種重要的選擇，這樣對(duì)房?jī)r(jià)會(huì)起到進(jìn)一步的推升作用。 　　4 結(jié)語 　　綜上所述，從上面的分析可以看出房?jī)r(jià)與通貨膨脹相互有著影響，但影響的途徑方式不同，相互影響的程度不同。房?jī)r(jià)對(duì)通貨膨脹的影響更為直接，并有一定的周期性，在房?jī)r(jià)波動(dòng)的周期中的不同階段對(duì)通貨膨脹的影響是不同的，并非是單向趨勢(shì)性的簡(jiǎn)單的正負(fù)相關(guān)性的關(guān)系。通貨膨脹對(duì)房?jī)r(jià)的影響是在社會(huì)總供給總需求的失衡基礎(chǔ)上的，影響的渠道相對(duì)間接，但對(duì)房?jī)r(jià)總體的上漲起著重要作用。 　　參考文獻(xiàn)： 　　[1] 陳淮《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué) ABC》 中國(guó)發(fā)展出版社 2011.7. 　　[2] 李揚(yáng)等《2014 年中國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析與預(yù)測(cè)》社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社2013.12.