《物業(yè)設(shè)備管理》PPT課件

物 業(yè) 管 理 第 八 章 物 業(yè) 基 礎(chǔ) 管 理第 一 部 分 第 二 部 分房 屋 維 修 管 理 設(shè) 備 維 修 管 理 n 物 業(yè) 公 司 是 否 可 以 拒 絕 為 業(yè) 主 提 供 自 用 部 分 的 維 修 服 務(wù) ？n 【 專(zhuān) 案 簡(jiǎn) 介 】某 商 品 房 業(yè) 主 因 夜 間 使 用 家 用 電 器 不 當(dāng) ， 而 使 自 家 的 保 險(xiǎn)絲 燒 斷 。 該 業(yè) 主 向 物 業(yè) 公 司 報(bào) 修 ， 物 業(yè) 公 司 的 維 修 人 員 感到 維 修 地 點(diǎn) 較 遠(yuǎn) ， 且 收 費(fèi) 不 高 ， 故 答 復(fù) 業(yè) 主 ： “ 你 反 正 一樣 要 交 錢(qián) ， 就 近 找 個(gè) 人 修 修 算 了 。 再 說(shuō) 自 用 部 位 的 維 修 應(yīng)由 業(yè) 主 自 己 負(fù) 責(zé) 。 ”【 分 析 解 答 】滬 房 地 物 （ 1997） 954號(hào) 文 關(guān) 于 上 海 市 居 住 物 業(yè) 管 理?xiàng)l 例 有 關(guān) 條 文 的 應(yīng) 用 解 釋 中 規(guī) 定 ： “ 業(yè) 主 自 用 部 位 和原 有 自 用 設(shè) 備 的 損 壞 ， 業(yè) 主 可 以 向 該 物 業(yè) 管 理 區(qū) 域 的 物 業(yè)管 理 企 業(yè) 報(bào) 修 ， 也 可 以 向 其 他 維 修 單 位 報(bào) 修 。 向 物 業(yè) 管 理企 業(yè) 報(bào) 修 的 ， 物 業(yè) 管 理 企 業(yè) 不 得 拒 絕 修 理 。 ” “ 物 業(yè) 管 理企 業(yè) 接 到 急 修 項(xiàng) 目 報(bào) 修 的 ， 應(yīng) 在 24小 時(shí) 內(nèi) 修 理 。 ”本 案 中 ， 保 險(xiǎn) 絲 燒 斷 雖 是 家 用 電 器 使 用 不 當(dāng) 引 起 ， 但 屬 因室 內(nèi) 線 路 故 障 引 起 的 停 電 事 故 ， 屬 于 規(guī) 定 的 物 業(yè) 急 修 項(xiàng) 目 。物 業(yè) 公 司 在 接 到 居 民 報(bào) 修 后 ， 應(yīng) 該 在 2小 時(shí) 內(nèi) 到 達(dá) 現(xiàn) 場(chǎng) 進(jìn)行 處 理 ， 24小 時(shí) 內(nèi) 修 復(fù) 。 自 用 部 位 和 自 用 設(shè) 備 的 維 修 、 更新 費(fèi) 用 ， 應(yīng) 由 業(yè) 主 承 擔(dān) 。 n 精 誠(chéng) 所 至 業(yè) 主 不 愿 配 合 公 共 部 位 維 修 怎 么 辦n 某 大 廈 16條 雨 水 干 管 垂 直 貫 穿 325層 主 人 房 陽(yáng) 臺(tái) 板 后 ， 從 4層 陽(yáng) 臺(tái) 頂 部 彎 出墻 外 連 通 污 水 干 線 ， 唯 一 的 檢 修 疏 通 孔 就 在 彎 部 。 要 實(shí) 施 檢 修 疏 通 ， 必 須 穿行 于 4層 的 居 室 ， 這 就 不 可 避 免 地 會(huì) 給 主 人 帶 來(lái) 或 多 或 少 的 不 便 。 因 而 ， 許多 人 不 愿 給 予 配 合 。 一 次 ， 管 理 處 準(zhǔn) 備 對(duì) 其 中 一 條 雨 水 干 管 進(jìn) 行 清 淤 。 維 修人 員 兩 次 上 門(mén) 聯(lián) 系 ， 都 被 住 戶 拒 之 門(mén) 外 。 維 修 主 管 又 第 三 次 登 門(mén) 做 工 作 ， 還是 沒(méi) 有 做 通 。 住 戶 認(rèn) 為 管 道 清 淤 總 是 折 騰 她 家 ， 強(qiáng) 調(diào) 管 理 處 應(yīng) 當(dāng) 拿 出 一 勞 永逸 的 方 案 ， 并 要 求 同 主 任 會(huì) 面 。 主 任 聞 訊 立 即 來(lái) 到 該 住 戶 家 （ 主 任 亦 招 之 即 來(lái) ， 起 碼 讓 其 心 動(dòng) ， 若 擺 架子 拖 上 幾 天 ， 很 可 能 就 會(huì) 使 其 更 為 不 滿 ） ， 在 誠(chéng) 懇 地 聽(tīng) 完 住 戶 的 意 見(jiàn) ， 表 示完 全 理 解 她 的 想 法 ， 并 對(duì) 她 以 往 的 配 合 致 以 謝 意 之 后 ， 首 先 和 顏 悅 色 地 講 明管 理 處 同 樣 也 希 望 對(duì) 管 道 進(jìn) 行 一 勞 永 逸 的 改 造 ， 但 囿 于 經(jīng) 濟(jì) 原 因 短 期 難 以 實(shí)施 （ 住 戶 的 要 求 并 不 為 過(guò) ， 管 理 處 的 安 排 也 情 有 可 原 ， 雙 方 相 互 理 解 ， 事 情就 好 辦 了 ） ； 然 后 詳 細(xì) 交 待 了 這 次 清 淤 的 具 體 安 排 和 防 污 染 措 施 ， 承 諾 一 定做 到 既 快 又 凈 。 精 誠(chéng) 所 至 ， 金 石 為 開(kāi) 。 在 管 理 處 不 厭 其 煩 的 努 力 下 ， 該 住 戶 轉(zhuǎn) 變 了 態(tài) 度 ，欣 然 同 意 馬 上 予 以 積 極 配 合 ， 當(dāng) 日 下 午 ， 清 淤 工 作 順 利 展 開(kāi) 。 點(diǎn) 評(píng) ： 說(shuō) 服 業(yè) 主 用 戶 有 時(shí) 是 相 當(dāng) 艱 難 的 ， 既 需 要 誠(chéng) 心 ， 又 需 要 足 夠 的 耐心 。 三 次 五 次 談 不 出 子 午 卯 酉 的 事 常 有 ， 那 就 苦 口 婆 心 、 不 厭 其 煩 地 談 下 去 ，相 信 絕 大 多 數(shù) 還 是 通 情 達(dá) 理 的 。 精 誠(chéng) 所 至 ， 金 石 為 開(kāi) 。 2021-5-7 5 1、 了 解 物 業(yè) 管 理 所 涉 及 的 房 屋 建 筑 附 屬 設(shè) 備 設(shè)施 的 種 類(lèi) 2、 掌 握 屋 建 筑 附 屬 設(shè) 備 設(shè) 施 正 常 運(yùn) 行 和 日 常 養(yǎng)護(hù) 應(yīng) 注 意 的 基 本 要 求 3、 重 點(diǎn) 掌 握 房 屋 建 筑 附 屬 設(shè) 備 設(shè) 施 日 常 運(yùn) 行 和養(yǎng) 護(hù) 的 技 術(shù) 要 點(diǎn)學(xué) 習(xí) 目 的 與 要 求 第 二 節(jié) 物 業(yè) 設(shè) 備 管 理 一 、 物 業(yè) 設(shè) 備 的 概 念 及 分 類(lèi) 概 念是 指 附 屬 于 建 筑 物 的 各 類(lèi) 設(shè) 備 的 總 稱 。 它 是 發(fā) 揮 物 業(yè) 功 能 、 實(shí) 現(xiàn) 物 業(yè) 價(jià) 值的 物 質(zhì) 基 礎(chǔ) 和 必 要 條 件 。 分 類(lèi)1. 衛(wèi) 生 設(shè) 備2. 供 水 設(shè) 備 ， 如 供 水 箱 、 供 水 泵 、 水 表 、 供 水 管 網(wǎng) 、 等 ；3. 排 水 設(shè) 備 ， 如 排 水 管 道 系 統(tǒng) 、 通 風(fēng) 管 、 清 通 設(shè) 備 、 抽 升 設(shè) 備 、 室 外 排 水管 、 污 水 處 理 設(shè) 施 等 ； 4. 熱 水 供 應(yīng) 設(shè) 備 ， 如 熱 水 表 、 加 熱 器 、 供 應(yīng) 熱 水 管 道 、 冷 水 箱 等 ；5. 消 防 設(shè) 備 ， 如 供 水 箱 、 滅 火 機(jī) 、 消 防 泵 等 ；6. 燃 氣 設(shè) 備 ， 如 廚 房 設(shè) 備 、 燃 氣 設(shè) 備 等 ；7. 供 暖 、 制 冷 和 通 風(fēng) 設(shè) 備 系 統(tǒng) 。 第 二 節(jié) 物 業(yè) 設(shè) 備 管 理 一 、 物 業(yè) 設(shè) 備 的 概 念 及 分 類(lèi) 分 類(lèi)2. 電 氣 工 程 設(shè) 備具 體 包 括 ：供 配 電 設(shè) 備 ， 如 變 壓 器 、 配 電 房 內(nèi) 設(shè) 備 、 樓 層 配 電 箱 、電 表 、 總 開(kāi) 關(guān) 、弱 電 設(shè) 備 ， 如 公 用 天 線 電 視 設(shè) 備 、 通 訊 設(shè) 備 、 有 線 電視 設(shè) 備 、 廣 播 設(shè) 備 等 ；運(yùn) 輸 設(shè) 備 ， 如 電 梯 、 自 動(dòng) 扶 梯 等 ；防 雷 設(shè) 備 ， 如 避 雷 針 、 避 雷 網(wǎng) 等 。 一 、 房 屋 附 屬 設(shè) 備 設(shè) 施 的 構(gòu) 成建 筑 電 氣 工 程 設(shè) 備 供 電 設(shè) 備 、 照 明 設(shè) 備 、 弱 電 設(shè) 備 、房 屋 的 避 雷 設(shè) 備 、 室 內(nèi) 運(yùn) 輸 設(shè) 備 房 屋 給 排 水 系 統(tǒng) 供 水 設(shè) 備 、 房 屋 的 排 水 設(shè) 備 、 房 屋衛(wèi) 生 設(shè) 備 、 房 屋 的 熱 水 供 應(yīng) 設(shè) 備 、房 屋 的 消 防 設(shè) 備 供 暖 、 供 冷 、 通 風(fēng) 設(shè)備 供 暖 設(shè) 備 、 室 內(nèi) 供 冷 設(shè) 備 、 室 內(nèi) 的通 風(fēng) 設(shè) 備 燃 氣 設(shè) 備 煤 氣 灶 、 煤 氣 表 、 煤 氣 管 道 以 及 天 然氣 管 網(wǎng) 等 房 屋 建 筑 新 型 設(shè) 備 房 屋 的 裝 飾 性 設(shè) 備 、 房 屋 的 庫(kù) 房 設(shè) 備 供 電 設(shè) 備 ： 變 壓 器 室 內(nèi)設(shè) 備 、 配 電 房 室 內(nèi) 設(shè) 備 、發(fā) 電 機(jī) 組 、 供 電 線 路 、樓 層 配 電 箱弱 電 設(shè) 備 ： 廣 播 設(shè) 備 、通 訊 設(shè) 備 、 公 用 天 線設(shè) 備 、 自 動(dòng) 監(jiān) 控 設(shè) 備 、報(bào) 警 系 統(tǒng) 及 電 腦 設(shè) 備 避雷設(shè)備：接閃器、引下線、接地線。分類(lèi)：針式、帶式 室內(nèi)運(yùn)輸設(shè)備：電梯、自動(dòng)扶梯。構(gòu)成：電梯房、轎廂、井道 上 一 張 供 水 設(shè) 備 ： 供 水 箱 、供 水 泵 、 小 水 表 、供 水 管 網(wǎng) 按 照 用 途可 分 為 生 產(chǎn) 用 水 、生 活 用 水 和 消 防 用 水 排 水 設(shè) 備 ： 包 括 排 水 管 道 、通 風(fēng) 管 道 、 清 通 設(shè) 備 、抽 升 設(shè) 備 、 室 外 排 水管 道 等 。 房 屋 的 排水 管 道 可 分 為 生 活 污 水 管道 、 工 業(yè) 廢 水 管 道 、 室 內(nèi) 雨 水 管 道 ， 供 暖 設(shè) 備 ： 熱 水 供 暖和 蒸 汽 供 暖 設(shè) 備 通 風(fēng) 機(jī) 、 排 氣 管 以及 一 些 凈 化 除 塵 設(shè) 備 等 。 返 回 使 用 時(shí) 間 的 不 同 分 類(lèi)日 常 使 用 設(shè) 備 ： 給 排 水 、 供 電 、 燃 氣 、 電梯緊 急 使 用 設(shè) 備 ： 消 防 、 自 動(dòng) 報(bào) 警 設(shè) 備季 節(jié) 使 用 設(shè) 備 ： 供 暖 、 供 冷 設(shè) 備 一 、 物 業(yè) 設(shè) 備 管 理 的 方 式 及 組 成 有 分 散 管 理 和 集 中 的 專(zhuān) 業(yè) 化 管 理 方 式 ；由 維 修 管 理 部 分 和 運(yùn) 行 管 理 部 分 組 成二 、 物 業(yè) 設(shè) 備 管 理 的 內(nèi) 容1、 基 礎(chǔ) 資 料 管 理（ 1） 物 業(yè) 設(shè) 備 原 始 資 料 檔 案 管 理 。（ 2） 重 要 設(shè) 備 維 修 資 料 檔 案 。2 、 運(yùn) 行 管 理3、 維 修 管 理4、 設(shè) 備 備 件 管 理二 物 業(yè) 管 理 設(shè) 備 管 理 的 內(nèi) 容 設(shè) 備 原 始 檔 案 的 管 理建 立 原 始 資 料 檔 案 驗(yàn) 收 文 件 （ 驗(yàn) 收 記 錄 、 測(cè) 試 記 錄 、產(chǎn) 品 與 配 套 件 的 合 格 證 ） 、 訂 貨 合 同 、 安 裝 合 同 、 設(shè) 備安 裝 圖 與 建 筑 結(jié) 構(gòu) 圖 、 使 用 維 護(hù) 說(shuō) 明 、 遺 留 問(wèn) 題 處 理 協(xié)議 與 會(huì) 議 紀(jì) 要建 立 設(shè) 備 卡 片 ， 記 錄 有 關(guān) 設(shè) 備 的 各 項(xiàng) 明 細(xì) 資 料設(shè) 備 維 修 資 料 檔 案 的 管 理報(bào) 修 單運(yùn) 行 記 錄技 術(shù) 革 新 資 料1、 基 礎(chǔ) 資 料 管 理 設(shè)備運(yùn)行管理的目的在于： (1) 確保設(shè)備安全、正常運(yùn)行； (2) 及早發(fā)現(xiàn)設(shè)備隱患并有效排除； (3) 節(jié)約能源。是設(shè)備運(yùn)行管理的重點(diǎn) u 空調(diào)、制冷系統(tǒng)中，應(yīng)根據(jù)實(shí)際冷負(fù)荷的變化，確定冷水機(jī)組及相應(yīng)循環(huán)水泵、冷卻塔風(fēng)機(jī)的投入臺(tái)數(shù)，提高制冷系統(tǒng)運(yùn)行效率。并且針對(duì)不同的季節(jié)，修改溫度、濕度設(shè)定值，以減少能量消耗。u 公共照明系統(tǒng)中，高效節(jié)能燈具的使用，燈具開(kāi)啟的聲控、光控等，都是節(jié)能的有效措施。u 對(duì)于變配電、給排水、電梯、鍋爐、冷水機(jī)組、熱泵機(jī)組等進(jìn)行日常監(jiān)測(cè)，而且監(jiān)測(cè)參數(shù)要有利于運(yùn)行管理和機(jī)電設(shè)備維修。2、 樓 宇 設(shè) 備 的 運(yùn) 行 管 理 n （ 三 ） 物 業(yè) 設(shè) 備 管 理 的 意 義n （ 1） 物 業(yè) 設(shè) 備 管 理 是 人 們 生 產(chǎn) 、 生 活 、 學(xué) 習(xí) 正 常進(jìn) 行 的 有 力 保 障n （ 2） 物 業(yè) 設(shè) 備 管 理 是 延 長(zhǎng) 設(shè) 備 使 用 壽 命 、 保 障 設(shè)備 安 全 運(yùn) 行 的 技 術(shù) 保 證n （ 3） 物 業(yè) 設(shè) 備 管 理 是 城 市 文 明 建 設(shè) 和 發(fā) 展 的 需 要n （ 4） 物 業(yè) 設(shè) 備 管 理 能 強(qiáng) 化 物 業(yè) 服 務(wù) 企 業(yè) 的 基 礎(chǔ) 建設(shè) 三 、 物 業(yè) 設(shè) 備 的 保 養(yǎng) 與 維 修 物 業(yè) 設(shè) 備 的 保 養(yǎng)1.日 常 維 護(hù) 保 養(yǎng)指 設(shè) 備 操 作 人 員 所 進(jìn) 行 的 經(jīng) 常 性 的 保 養(yǎng) 工 作 。 它 主 要 包 括 ： 定 期 檢 查 、 清潔 潤(rùn) 滑 ， 發(fā) 現(xiàn) 小 故 障 及 時(shí) 排 除 ， 認(rèn) 真 做 好 維 護(hù) 以 及 必 要 的 記 錄 等 工 作 。2.一 級(jí) 保 養(yǎng)是 指 由 設(shè) 備 的 操 作 人 員 、 維 修 人 員 按 計(jì) 劃 進(jìn) 行 的 保 養(yǎng) 維 修 工 作 。 它 主 要 包括 對(duì) 設(shè) 備 的 某 些 局 部 進(jìn) 行 的 解 體 、 清 洗 、 調(diào) 整 ， 以 及 按 照 設(shè) 備 磨 損 規(guī) 律進(jìn) 行 的 定 期 保 養(yǎng) 等 。3.二 級(jí) 保 養(yǎng)是 指 設(shè) 備 維 修 人 員 對(duì) 設(shè) 備 進(jìn) 行 的 全 面 清 洗 、 部 分 解 體 檢 查 和 局 部 修 理 、 更換 或 修 復(fù) 磨 損 零 件 ， 使 設(shè) 備 能 夠 達(dá) 到 完 好 狀 態(tài) 的 保 養(yǎng) 。4.設(shè) 備 查 檢 是 指 根 據(jù) 要 求 利 用 檢 測(cè) 儀 器 、 設(shè) 備 或 人 的 感 覺(jué) 器 官 ， 對(duì) 某 些 關(guān) 鍵 部 位 進(jìn) 行的 檢 查 。 三 、 物 業(yè) 設(shè) 備 的 保 養(yǎng) 與 維 修 物 業(yè) 設(shè) 備 的 維 修 工 程1.零 修 維 修 工 程是 指 對(duì) 設(shè) 備 進(jìn) 行 日 常 的 保 養(yǎng) 、 檢 修 ， 以 及 為 排 除 運(yùn) 行 故 障 而 進(jìn) 行 的 局 部 修 理2.中 修 工 程指 對(duì) 設(shè) 備 進(jìn) 行 正 常 、 定 期 的 全 面 檢 修 ， 部 分 解 體 修 理 和 更 換 少 量 的 零 部 件 ，保 證 設(shè) 備 能 夠 恢 復(fù) 、 達(dá) 到 應(yīng) 有 的 標(biāo) 準(zhǔn) 與 技 術(shù) 要 求 ， 使 設(shè) 備 正 常 運(yùn) 轉(zhuǎn) 。 更換 率 一 般 為 10 20 。3.大 修 工 程是 指 對(duì) 設(shè) 備 定 期 進(jìn) 行 全 面 檢 修 、 全 部 解 體 ， 更 換 主 要 部 件 或 修 理 不 合 格 的 零部 件 ， 使 設(shè) 備 基 本 恢 復(fù) 原 有 性 能 。 更 換 率 一 般 不 超 過(guò) 30 。4.設(shè) 備 更 新 與 技 術(shù) 改 造是 指 在 設(shè) 備 使 用 達(dá) 到 一 定 年 限 以 后 ， 針 對(duì) 其 技 術(shù) 性 能 落 后 、 效 率 低 、 能 耗 大或 污 染 日 趨 嚴(yán) 重 等 情 況 ， 通 過(guò) 更 新 設(shè) 備 ， 提 高 和 改 善 設(shè) 備 的 技 術(shù) 性 能 。5.設(shè) 備 日 常 零 星 維 修 保 養(yǎng) 工 程 是 指 對(duì) 設(shè) 備 進(jìn) 行 日 常 的 保 養(yǎng) 、 檢 修 及 排 除 運(yùn) 行 故 障 進(jìn) 行 的 修 理 。 三 、 物 業(yè) 設(shè) 備 的 保 養(yǎng) 與 維 修 三 、 物 業(yè) 設(shè) 備 的 保 養(yǎng) 與 維 修n定期維修、保養(yǎng)工作對(duì)于保持設(shè)備良好的運(yùn)轉(zhuǎn)狀態(tài)、延長(zhǎng)設(shè)備壽命極為重要，但必須制定一套定期維修、保養(yǎng)計(jì)劃并且嚴(yán)格遵照?qǐng)?zhí)行。n緊急維修 突發(fā)情況下的快速應(yīng)急搶修，時(shí)間緊、要求高，如電梯、供水設(shè)備、供電設(shè)備、供暖設(shè)備、空調(diào)設(shè)備搶修 3、 物 業(yè) 設(shè) 備 的 保 養(yǎng) 與 維 修 要 求 要 求 設(shè) 備 操 作 人 員 嚴(yán) 格 遵 守 設(shè) 備 操 作 制 度 和 安 全 操 作 規(guī)程 以 設(shè) 備 操 作 人 員 為 主 ， 對(duì) 設(shè) 備 采 取 清 潔 、 堅(jiān) 固 、 調(diào) 整 、潤(rùn) 滑 、 防 腐 為 主 的 檢 查 和 預(yù) 防 性 保 養(yǎng) 措 施 ， 停 機(jī) 時(shí) 應(yīng) 切斷 電 源 要 求 操 作 人 員 實(shí) 行 定 期 保 養(yǎng) 責(zé) 任 制 ， 做 好 交 接 班 前 準(zhǔn) 備 、檢 查 設(shè) 備 工 作 ， 在 保 證 設(shè) 備 系 統(tǒng) 安 全 、 正 常 、 各 部 位 清潔 潤(rùn) 滑 和 運(yùn) 行 正 常 的 情 況 下 ， 方 可 接 受 投 入 使 用 操 作 設(shè) 備 備 件 管 理 保 證 規(guī) 格 、 品 種 、 質(zhì) 量 ， 并 且 及 時(shí) 、 經(jīng)濟(jì) 、 合 理 的 備 件 供 應(yīng) ， 是 設(shè) 備 維 修 工 作 順 利 進(jìn) 行 的物 質(zhì) 基 礎(chǔ) 和 后 勤 保 障 。 設(shè) 備 備 件 的 種 類(lèi)根 據(jù) 設(shè) 備 備 件 用 途 的 不 同 ， 分 為 以 下 四 類(lèi) ：1.常 用 備 件 。 即 設(shè) 備 維 修 工 作 中 經(jīng) 常 使 用 、 需 要 數(shù) 量大 的 零 配 件 。2.易 損 備 件 。 即 在 設(shè) 備 運(yùn) 行 中 工 作 頻 繁 、 容 易 磨 損 或損 耗 的 零 部 件 。3.事 故 備 件 。 即 為 防 止 設(shè) 備 的 關(guān) 鍵 部 位 發(fā) 生 故 障 造 成停 機(jī) 而 準(zhǔn) 備 的 替 換 零 配 件 。4.修 理 備 件 。 即 在 設(shè) 備 修 理 中 按 規(guī) 定 需 要 定 期 更 換 的零 配 件 或 成 套 配 件 。四 、 設(shè) 備 備 件 管 理 設(shè) 備 備 件 管 理 的 內(nèi) 容1.編 制 備 件 計(jì) 劃 、 組 織 備 件 的 采 購(gòu) 和 訂 制 ；2.掌 握 設(shè) 備 修 理 對(duì) 備 件 需 求 的 規(guī) 律 和 備 件 的 品 種 、 質(zhì)量 要 求 ， 搜 集 市 場(chǎng) 信 息 ， 選 購(gòu) 或 打 制 適 用 的 備 件 ；3.保 存 、 積 累 設(shè) 備 備 件 消 耗 的 統(tǒng) 計(jì) 資 料 ， 研 究 備 件 消耗 規(guī) 律 ， 提 高 備 件 供 應(yīng) 的 科 學(xué) 性 ；4.控 制 備 件 儲(chǔ) 備 定 額 ， 保 持 合 理 的 儲(chǔ) 備 數(shù) 量 ；5.核 定 備 件 資 金 ， 保 證 供 應(yīng) ；6.加 速 資 金 周 轉(zhuǎn)7. 搞 好 備 件 的 倉(cāng) 庫(kù) 管 理 ， 提 高 工 作 效 率 。設(shè) 備 備 件 管 理 第 三 節(jié) 物 業(yè) 設(shè) 備 管 理 部 門(mén) 設(shè) 置 和 管 理 制度 一 、 物 業(yè) 服 務(wù) 企 業(yè) 各 部 門(mén) 與 設(shè) 備 管 理 的 關(guān) 系1、 設(shè) 備 管 理 主 管 部 門(mén) ： 工 程 管 理 部 門(mén)2、 其 他 部 門(mén) 協(xié) 助 。二 、 設(shè) 備 管 理 部 門(mén) 的 任 務(wù) 及 機(jī) 構(gòu) 設(shè) 置（ 一 ） 設(shè) 備 管 理 部 門(mén) 的 任 務(wù)1、 安 全 運(yùn) 行 設(shè) 備 設(shè) 施2、 維 護(hù) 保 養(yǎng) 設(shè) 備 設(shè) 施3、 有 計(jì) 劃 更 新 改 造 設(shè) 備 設(shè) 施 （ 二 ） 設(shè) 備 管 理 部 門(mén) 的 機(jī) 構(gòu) 設(shè) 置 部 門(mén) 經(jīng) 理 （ 1人 ） 部 門(mén) 副 經(jīng) 理（ 1-2人 ， 專(zhuān) 業(yè) 工 程 師 、 技 術(shù) 主 管 ） 班 組 長(zhǎng) （ 領(lǐng) 班 ， 若 干 人 ） 班 組 成 員（ 技 術(shù) 工 人 ， 若 干 人 ） 可 另 設(shè) 資 料 統(tǒng) 計(jì) 員 1人 。 三 、 物 業(yè) 設(shè) 備 管 理 的 制 度（ 一 ） 崗 位 職 責(zé)1、 工 程 部 經(jīng) 理 的 崗 位 職 責(zé)2、 技 術(shù) 主 管 職 責(zé)3、 領(lǐng) 班 職 責(zé)4、 技 術(shù) 工 人 職 責(zé)5、 資 料 員 職 責(zé) 物 業(yè) 設(shè) 備 管 理 的 基 本 制 度n 1. 崗 位 責(zé) 任n （ 1） 部 門(mén) 經(jīng) 理n 部 門(mén) 經(jīng) 理 的 主 要 職 責(zé) 是 ： 在 公 司 經(jīng) 理 的 領(lǐng) 導(dǎo) 下 ， 貫 徹 執(zhí) 行 有 關(guān) 本 部 門(mén)負(fù) 責(zé) 的 設(shè) 備 和 能 源 管 理 方 面 的 工 作 方 針 、 政 策 、 規(guī) 章 和 制 度 等 ； 負(fù) 責(zé)組 織 設(shè) 備 的 使 用 、 維 護(hù) 、 革 新 改 造 直 至 報(bào) 廢 的 整 個(gè) 使 用 過(guò) 程 的 管 理 規(guī)章 ， 確 保 設(shè) 備 始 終 處 于 良 好 的 技 術(shù) 狀 態(tài) ； 在 “ 安 全 、 可 靠 、 經(jīng) 濟(jì) 、 合理 ” 的 前 提 下 ， 及 時(shí) 供 給 各 設(shè) 備 所 需 的 能 源 ， 并 做 好 節(jié) 約 能 源 的 工 作 ；組 織 人 力 、 物 力 ， 及 時(shí) 完 成 業(yè) 主 提 出 的 報(bào) 修 要 求 ， 為 業(yè) 主 提 供 良 好 的工 作 、 生 活 條 件 ； 組 織 編 制 各 種 設(shè) 備 的 保 養(yǎng) 、 檢 修 計(jì) 劃 ， 并 組 織 實(shí) 施 ；組 織 收 集 、 編 制 各 種 設(shè) 備 的 技 術(shù) 資 料 、 圖 紙 ， 做 好 設(shè) 備 技 術(shù) 管 理 工 作 ；組 織 擬 定 設(shè) 備 管 理 、 操 作 、 維 護(hù) 等 各 種 規(guī) 章 制 度 和 技 術(shù) 標(biāo) 準(zhǔn) ， 并 監(jiān) 督執(zhí) 行 ； 組 織 員 工 開(kāi) 展 技 術(shù) 業(yè) 務(wù) 學(xué) 習(xí) ， 不 斷 提 高 員 工 的 業(yè) 務(wù) 和 技 術(shù) 水 平等 。 n （ 2） 各 專(zhuān) 業(yè) 技 術(shù) 主 管n 負(fù) 責(zé) 編 制 所 管 設(shè) 備 的 年 、 季 、 月 檢 修 計(jì) 劃 及 相 應(yīng) 的 材 料 、 工 具 準(zhǔn) 備 計(jì)劃 ， 經(jīng) 工 程 部 經(jīng) 理 審 批 后 負(fù) 責(zé) 組 織 計(jì) 劃 的 實(shí) 施 ， 并 檢 查 計(jì) 劃 的 完 成 情況 ； 負(fù) 責(zé) 檢 查 所 管 設(shè) 備 的 使 用 、 維 護(hù) 和 保 養(yǎng) 情 況 ， 并 解 決 有 關(guān) 技 術(shù) 問(wèn)題 ， 以 保 證 設(shè) 備 經(jīng) 常 處 于 良 好 的 技 術(shù) 狀 態(tài) ； 負(fù) 責(zé) 制 定 所 管 系 統(tǒng) 的 運(yùn) 行方 案 并 審 閱 運(yùn) 行 記 錄 ， 督 導(dǎo) 下 屬 員 工 嚴(yán) 格 遵 守 崗 位 責(zé) 任 ， 嚴(yán) 格 執(zhí) 行 操作 規(guī) 程 ， 保 證 設(shè) 備 的 正 常 運(yùn) 行 ； 組 織 調(diào) 查 、 分 析 設(shè) 備 事 故 ， 提 出 處 理意 見(jiàn) 及 措 施 ， 并 組 織 實(shí) 施 ， 以 防 同 類(lèi) 事 故 的 再 次 發(fā) 生 ； 負(fù) 責(zé) 制 定 所 管設(shè) 施 的 更 新 改 造 計(jì) 劃 ， 以 完 善 原 設(shè) 計(jì) 和 施 工 以 來(lái) 的 缺 陷 ， 并 負(fù) 責(zé) 工 程監(jiān) 督 ， 以 實(shí) 現(xiàn) “ 安 全 、 可 靠 、 經(jīng) 濟(jì) 、 合 理 ” 的 目 標(biāo) ； 負(fù) 責(zé) 組 織 培 訓(xùn) ，不 斷 提 高 下 屬 員 工 的 技 術(shù) 、 思 想 素 質(zhì) 以 及 服 務(wù) 水 平 。 完 成 上 級(jí) 交 代 的其 他 工 作 等 。n （ 3） 領(lǐng) 班n 負(fù) 責(zé) 本 班 所 管 設(shè) 備 的 運(yùn) 行 、 維 修 、 保 養(yǎng) 工 作 ， 嚴(yán) 格 做 到 （ 設(shè) 機(jī) 房 、 工作 場(chǎng) 地 ） 三 干 凈 、 （ 電 、 油 、 水 、 氣 ） 四 不 漏 、 （ 使 用 性 能 、 密 封 、潤(rùn) 滑 、 緊 固 、 調(diào) 整 ） 五 良 好 ； 以 身 作 則 ， 帶 領(lǐng) 并 監(jiān) 督 全 班 員 工 嚴(yán) 格 遵守 崗 位 責(zé) 任 制 、 操 作 規(guī) 程 、 員 工 守 則 及 公 司 各 項(xiàng) 規(guī) 章 制 度 ， 及 時(shí) 完 成上 級(jí) 下 達(dá) 的 各 項(xiàng) 工 作 任 務(wù) ； 負(fù) 責(zé) 本 班 的 日 常 工 作 安 排 和 調(diào) 整 ， 做 好 各項(xiàng) 記 錄 并 匯 總 ， 定 期 上 交 上 級(jí) 主 管 審 閱 ； 負(fù) 責(zé) 制 定 本 班 設(shè) 備 的 檢 修 計(jì) 劃 和 備 件 計(jì) 劃 ， 報(bào) 主 管 審 核 后 組 織 實(shí) 施 。 n （ 4） 技 術(shù) 工 人n 服 從 上 級(jí) 的 調(diào) 度 和 安 排 ， 及 時(shí) 、 保 質(zhì) 、 保 量 地 完成 工 作 任 務(wù) ； 自 覺(jué) 遵 守 公 司 的 各 項(xiàng) 規(guī) 章 制 度 和 操作 規(guī) 程 ， 認(rèn) 真 操 作 ， 保 證 安 全 ， 文 明 生 產(chǎn) ； 努 力工 作 、 學(xué) 習(xí) ， 不 斷 提 高 思 想 素 質(zhì) 和 技 術(shù) 水 平 ， 保證 優(yōu) 質(zhì) 服 務(wù) 等 。n （ 5） 資 料 員n 負(fù) 責(zé) 收 集 、 整 理 、 保 管 相 關(guān) 技 術(shù) 資 料 ， 并 建 立 設(shè)備 資 料 檔 案 ； 負(fù) 責(zé) 本 部 門(mén) 各 下 屬 單 位 的 各 項(xiàng) 工 作報(bào) 表 的 匯 總 、 存 檔 ， 并 定 期 送 經(jīng) 理 審 閱 ； 負(fù) 責(zé) 能源 、 材 料 、 人 力 等 各 項(xiàng) 資 源 的 統(tǒng) 計(jì) ； 完 成 上 級(jí) 交辦 的 其 他 工 作 等 。 物 業(yè) 設(shè) 備 管 理 的 制 度（ 二 ） 管 理 制 度1、 接 管 驗(yàn) 收 制 度2、 預(yù) 防 性 計(jì) 劃 維 修 保 養(yǎng) 制 度3、 值 班 制 度4、 交 接 班 制 度5、 報(bào) 告 紀(jì) 錄 制 度 工 程 驗(yàn) 收 制 度n 1 所 有 工 程 系 統(tǒng) 驗(yàn) 收 均 須 由 發(fā) 展 商 籌 建 處 或 發(fā) 展 商 工 程部 負(fù) 責(zé) 及 牽 頭 。2 所 有 系 統(tǒng) 必 須 在 系 統(tǒng) 正 常 、 調(diào) 試 完 畢 的 情 況 下 ， 連 續(xù)試 運(yùn) 行 一 段 時(shí) 間 （ 需 根 據(jù) 設(shè) 備 情 況 詳 定 ） ， 盡 量 檢 查 出 存在 之 隱 患 后 ， 方 可 進(jìn) 行 驗(yàn) 收 。3 在 驗(yàn) 收 過(guò) 程 中 ， 須 以 將 來(lái) 運(yùn) 行 及 維 修 為 重 點(diǎn) ， 進(jìn) 行 逐項(xiàng) 檢 查 ， 如 發(fā) 現(xiàn) 問(wèn) 題 ， 須 盡 快 以 書(shū) 面 形 式 通 報(bào) 給 發(fā) 展 商 ，并 做 出 詳 細(xì) 記 錄 及 拍 照 。 工 程 驗(yàn) 收 制 度n 4 所 有 系 統(tǒng) 之 驗(yàn) 收 ， 必 須 以 獲 得 政 府 有 關(guān) 部 門(mén) 簽 發(fā) 之 合格 證 書(shū) 、 使 用 許 可 證 書(shū) 等 相 關(guān) 文 件 為 標(biāo) 準(zhǔn) ， 并 須 以 此 做 為驗(yàn) 收 合 格 之 必 要 條 件 。5 必 須 要 求 發(fā) 展 商 提 供 所 有 合 同 副 本 、 技 術(shù) 資 料 、 使 用說(shuō) 明 書(shū) 、 維 修 保 養(yǎng) 手 冊(cè) 、 調(diào) 試 檢 測(cè) 報(bào) 告 及 竣 工 圖 紙 、 竣 工資 料 等 全 部 有 關(guān) 工 程 資 料 ， 并 建 立 檔 案 ， 以 備 查 用 。6 必 須 清 楚 了 解 所 有 工 程 系 統(tǒng) 及 設(shè) 備 之 保 修 期 起 止 日 期 、保 修 內(nèi) 容 以 及 保 修 責(zé) 任 人 及 其 聯(lián) 系 方 式 ， 并 制 定 承 建 商 、供 貨 商 保 修 聯(lián) 系 表 備 查 。7 必 須 收 齊 所 有 由 發(fā) 展 商 、 承 建 商 、 供 貨 商 等 提 供 之 備品 、 備 件 及 專(zhuān) 用 工 具 等 ， 清 點(diǎn) 入 庫(kù) ， 妥 為 保 管 并 做 出 詳 細(xì)清 單 。 （ 一 ） 竣 工 總 平 面 圖 ， 單 體 建 筑 、 結(jié) 構(gòu) 、設(shè) 備 竣 工 圖 ， 配 套 設(shè) 施 、 地 下 管 網(wǎng) 工 程 竣工 圖 等 竣 工 驗(yàn) 收 資 料 ；（ 二 ） 設(shè) 施 設(shè) 備 的 安 裝 、 使 用 和 維 護(hù) 保 養(yǎng)等 技 術(shù) 資 料 ； （ 三 ） 物 業(yè) 質(zhì) 量 保 修 文 件 和 物 業(yè) 使 用 說(shuō) 明文 件 ； 設(shè) 備 維 修 保 養(yǎng) 制 度n 1 預(yù) 防 性 維 護(hù) 保 養(yǎng)1.1所 有 設(shè) 備 必 須 根 據(jù) 維 修 保 養(yǎng) 手 冊(cè) 及 相 關(guān) 規(guī) 程 ， 進(jìn) 行 定期 檢 修 及 保 養(yǎng) ， 并 制 訂 相 應(yīng) 年 度 、 季 度 、 月 度 保 養(yǎng) 計(jì) 劃 及保 養(yǎng) 項(xiàng) 目 。1.2相 關(guān) 工 程 人 員 必 須 認(rèn) 真 執(zhí) 行 保 養(yǎng) 計(jì) 劃 及 保 養(yǎng) 檢 修 項(xiàng) 目 ，以 便 盡 可 能 延 長(zhǎng) 系 統(tǒng) 設(shè) 備 正 常 使 用 之 壽 命 ， 并 減 少 緊 急 維修 之 機(jī) 會(huì) 。1.3保 養(yǎng) 檢 修 記 錄 及 更 換 零 配 件 記 錄 必 須 完 整 、 真 實(shí) ， 并須 由 工 程 部 建 立 設(shè) 備 維 修 檔 案 ， 以 便 分 析 故 障 原 因 ， 確 定責(zé) 任 。 1.4各 系 統(tǒng) 之 維 護(hù) 保 養(yǎng) 計(jì) 劃 及 保 養(yǎng) 檢 修 項(xiàng) 目 之 制 訂 由 主 管負(fù) 責(zé) ， 并 提 交 工 程 部 經(jīng) 理 審 閱 ； 保 養(yǎng) 檢 修 及 更 換 零 配 件 之記 錄 由 領(lǐng) 班 負(fù) 責(zé) ， 并 提 交 主 管 審 閱 。1.5進(jìn) 行 正 常 系 統(tǒng) 維 修 保 養(yǎng) 及 檢 修 時(shí) ， 如 對(duì) 客 戶 使 用 產(chǎn) 生影 響 ， 必 須 提 前 三 天 通 知 管 理 處 客 戶 服 務(wù) 部 ， 由 客 戶 服 務(wù)部 發(fā) 出 通 告 ， 確 定 檢 修 起 止 日 期 及 時(shí) 間 （ 須 盡 可 能 減 少 對(duì) 客 戶 之 影 響 范 圍 ） ， 以 便 使 受 影 響 之 客 戶 做 好 充 分 準(zhǔn) 備 。 設(shè) 備 維 修 保 養(yǎng) 制 度n 2 緊 急 維 修2.1必 須 進(jìn) 行 緊 急 維 修 時(shí) ， 須 立 即 通 知 經(jīng) 理 ， 安 排 有 關(guān) 人員 立 即 赴 現(xiàn) 場(chǎng) 檢 查 情 況 ， 并 按 實(shí) 際 情 況 進(jìn) 行 處 理 。n 2.2如 因 緊 急 維 修 ， 必 須 對(duì) 客 戶 使 用 產(chǎn) 生 影 響 時(shí) ， 須 立 即通 知 管 理 處 客 戶 服 務(wù) 部 ， 并 由 客 戶 服 務(wù) 部 向 受 影 響 之 客 戶發(fā) 出 緊 急 通 告 ， 同 時(shí) ， 需 考 慮 盡 量 減 少 影 響 范 圍 。2.3如 發(fā) 生 故 障 之 設(shè) 備 在 保 修 期 內(nèi) ， 應(yīng) 做 出 適 當(dāng) 之 應(yīng) 急 處理 ， 以 盡 量 減 少 對(duì) 客 戶 之 影 響 ， 并 立 即 通 知 有 關(guān) 供 應(yīng) 商 之保 修 負(fù) 責(zé) 人 。2.4緊 急 維 修 結(jié) 束 后 ， 須 由 領(lǐng) 班 填 寫(xiě) 維 修 記 錄 及 更 換 零 配件 記 錄 ， 并 以 書(shū) 面 形 式 將 事 故 障 原 因 、 處 理 方 法 、 更 換 零配 件 之 名 稱 、 規(guī) 格 及 數(shù) 量 、 品 牌 等 、 處 理 結(jié) 果 、 事 故 發(fā) 生時(shí) 間 、 恢 復(fù) 正 常 時(shí) 間 等 向 主 管 報(bào) 告 ， 并 提 交 經(jīng) 理 審 閱 。 此 報(bào) 告 由 工 程 助 理 存 入 設(shè) 備 維 修 檔 案 ， 備 查 。 設(shè) 備 維 修 保 養(yǎng) 制 度n 3 設(shè) 備 的 更 新 及 系 統(tǒng) 改 造3.1出 于 技 術(shù) 更 新 、 提 高 效 率 、 安 全 運(yùn) 行 、 減 少 污染 及 降 低 能 耗 等 方 面 考 慮 ， 工 程 部 有 責(zé) 任 提 高 對(duì)現(xiàn) 有 設(shè) 備 做 出 更 新 或 改 造 之 建 議 。3.2 設(shè) 備 更 新 及 改 造 建 議 ， 必 須 向 物 業(yè) 總 經(jīng) 理 提交 可 行 性 及 經(jīng) 濟(jì) 性 分 析 報(bào) 告 ， 并 須 考 慮 總 體 系 統(tǒng)運(yùn) 行 之 安 全 性 及 可 靠 性 。3.3 由 于 此 類(lèi) 工 作 通 常 沒(méi) 有 迫 切 性 ， 故 須 盡 量 安排 在 最 有 利 及 對(duì) 客 戶 影 響 最 小 之 時(shí) 間 進(jìn) 行 。 維 修 保 養(yǎng) 總 體 要 求n 1 工 程 部 各 專(zhuān) 業(yè) 主 管 分 別 制 定 設(shè) 備 維 修 保 養(yǎng) 計(jì) 劃 ， 維 修保 養(yǎng) 計(jì) 劃 經(jīng) 經(jīng) 理 審 批 后 ， 統(tǒng) 一 安 排 ， 形 成 整 個(gè) 物 業(yè) 的 設(shè) 備維 修 保 養(yǎng) 計(jì) 劃 。2 各 專(zhuān) 業(yè) 主 管 根 據(jù) 設(shè) 備 維 修 保 養(yǎng) 計(jì) 劃 的 要 求 ， 將 任 務(wù) 分別 落 實(shí) 到 各 專(zhuān) 業(yè) 班 組 或 人 員 ， 安 排 好 時(shí) 間 、 器 材 、 工 具 。3 維 修 保 養(yǎng) 人 員 根 據(jù) 各 專(zhuān) 業(yè) 領(lǐng) 班 的 安 排 ， 準(zhǔn) 備 好 工 具 、材 料 、 按 照 維 修 保 養(yǎng) 的 要 求 ， 維 修 保 養(yǎng) 相 關(guān) 設(shè) 備 。4 維 修 保 養(yǎng) 完 成 后 認(rèn) 真 填 寫(xiě) 維 修 保 養(yǎng) 記 錄 ， 上 報(bào) 存 檔 。5 專(zhuān) 業(yè) 主 管 要 進(jìn) 行 維 修 保 養(yǎng) 檢 查 、 結(jié) 果 ， 經(jīng) 理 亦 應(yīng) 抽 查 。6 在 正 常 進(jìn) 行 維 修 保 養(yǎng) 時(shí) 遇 到 有 緊 急 情 況 發(fā) 生 ， 應(yīng) 先 安排 排 除 故 障 ， 后 將 維 修 保 養(yǎng) 內(nèi) 容 補(bǔ) 上 。7 一 般 情 況 下 不 得 拖 延 維 修 保 養(yǎng) 的 時(shí) 間 。 設(shè) 備 設(shè) 施 維 修 養(yǎng)護(hù) 計(jì) 劃 維 修 養(yǎng) 護(hù) 的 對(duì) 象 ： 名 稱 、 位 置 、狀 態(tài) 、 范 圍維 修 養(yǎng) 護(hù) 的 責(zé) 任 人 ： 人 員 構(gòu) 成 、分 工 和 責(zé) 權(quán)維 修 養(yǎng) 護(hù) 的 標(biāo) 準(zhǔn) ： 包 括 養(yǎng) 護(hù) 的 頻次 和 時(shí) 間 間 隔維 修 養(yǎng) 護(hù) 的 方 法 ： 包 括 必 要 的 程序 和 規(guī) 程維 修 養(yǎng) 護(hù) 效 果 的 驗(yàn) 證 ： 包 括 驗(yàn) 證的 方 法 、 記 錄 等 例 、 供 電 系 統(tǒng) 維 修 保 養(yǎng) 制 度n 1 變 壓 器 在 察 看 運(yùn) 行 中 觀 察 其 聲 音 、 溫 度 是 否 正 常 ， 觀察 電 壓 電 流 的 測(cè) 量 讀 數(shù) 。2 察 看 所 有 計(jì) 量 儀 表 的 測(cè) 量 讀 數(shù) 及 指 示 燈 、 信 號(hào) 裝 置 等是 否 正 常 工 作 。3 運(yùn) 行 中 的 開(kāi) 關(guān) 、 母 線 、 接 頭 等 一 切 載 流 導(dǎo) 體 有 無(wú) 跳 火 、冒 煙 、 燒 焦 、 發(fā) 熱 、 變 色 等 現(xiàn) 象 。4 各 開(kāi) 關(guān) 回 路 標(biāo) 明 需 供 電 范 圍 以 便 工 作 ， 每 星 期 檢 查 開(kāi)關(guān) 一 次 ， 每 天 檢 查 電 表 一 次 ， 發(fā) 現(xiàn) 問(wèn) 題 及 時(shí) 處 理 。5 變 壓 器 外 殼 及 電 纜 系 統(tǒng) 有 良 好 的 接 地 ， 接 地 電 阻 每 年測(cè) 一 次 。6 配 電 室 做 好 通 風(fēng) 和 降 溫 工 作 ， 一 般 室 內(nèi) 溫 度 以 不 超 過(guò)40度 為 宜 。7 檢 查 電 纜 坑 有 無(wú) 積 水 ， 如 發(fā) 現(xiàn) 積 水 應(yīng) 及 時(shí) 清 除 。8 配 電 室 每 月 吸 塵 一 次 ， 保 持 室 內(nèi) 清 潔 、 干 凈 。9 有 檢 修 記 錄 和 測(cè) 試 記 錄 ， 試 驗(yàn) 有 效 期 為 二 年 。 報(bào) 告 制 度n 1 各 系 統(tǒng) 操 作 運(yùn) 行 人 員 在 下 列 情 況 下 須 在 運(yùn) 行記 錄 或 交 接 班 記 錄 中 書(shū) 面 報(bào) 告 專(zhuān) 業(yè) 領(lǐng) 班 ：1.1所 轄 設(shè) 備 非 正 常 操 作 的 開(kāi) 停 及 開(kāi) 停 時(shí) 間 。1.2所 轄 設(shè) 備 除 正 常 操 作 外 的 調(diào) 整 。1.3所 轄 設(shè) 備 發(fā) 生 故 障 或 停 臺(tái) 檢 修 。1.4零 部 件 更 新 、 代 換 、 或 加 工 修 理 。1.5運(yùn) 行 人 員 短 時(shí) 間 離 崗 ， 須 報(bào) 告 離 崗 時(shí) 間 及 去 向 。1.6運(yùn) 行 人 員 請(qǐng) 假 、 換 班 、 加 班 、 倒 休 等 。 n 2 各 系 統(tǒng) 維 修 人 員 在 下 列 情 況 下 須 以 書(shū) 面形 式 報(bào) 告 維 修 領(lǐng) 班 ：2.1執(zhí) 行 維 修 保 養(yǎng) 計(jì) 劃 時(shí) ， 發(fā) 現(xiàn) 設(shè) 備 存 在 重大 故 障 隱 患 。2.2重 要 零 部 件 的 更 換 、 代 替 或 加 工 修 理 。2.3系 統(tǒng) 巡 檢 時(shí) 發(fā) 現(xiàn) 的 隱 患 或 故 障 ， 必 須 在巡 檢 記 錄 之 備 注 欄 中 加 以 說(shuō) 明 。2.4維 修 人 員 請(qǐng) 假 、 加 班 、 倒 休 等 。報(bào) 告 制 度 n 3 各 專(zhuān) 業(yè) 領(lǐng) 班 在 下 列 情 況 下 必 須 書(shū) 面 報(bào) 告 本 主管 ：n 3.1重 點(diǎn) 設(shè) 備 除 正 常 操 作 外 的 調(diào) 整 。3.2變 更 運(yùn) 行 方 式 。3.3主 要 設(shè) 備 發(fā) 生 故 障 或 停 臺(tái) 檢 修 。3.4系 統(tǒng) 故 障 或 正 常 檢 修 。3.5零 部 件 更 新 、 改 造 、 或 加 工 修 理 。3.6領(lǐng) 用 工 具 、 備 件 、 材 料 、 文 具 及 勞 保 用 品 。3.7加 班 、 換 班 、 倒 休 、 病 假 、 事 假 等 。報(bào) 告 制 度 n 4 主 管 在 下 列 情 況 下 必 須 以 書(shū) 面 形 式 報(bào) 告 經(jīng) 理 ：4.1重 點(diǎn) 設(shè) 備 發(fā) 生 故 障 或 停 臺(tái) 檢 修 。4.2因 正 常 檢 修 必 須 停 止 系 統(tǒng) 正 常 運(yùn) 行 而 影 響 客 戶 使 用 。4.3應(yīng) 急 搶 修 及 正 常 檢 修 后 的 維 修 總 結(jié) 。4.4系 統(tǒng) 運(yùn) 行 方 式 有 較 大 改 變 。4.5影 響 本 物 業(yè) 運(yùn) 行 （ 如 停 電 、 停 水 、 停 空 調(diào) 、 停 電 話 等 ）之 任 何 施 工 及 檢 修 。4.6重 要 設(shè) 備 主 要 零 部 件 的 更 新 、 代 換 或 加 工 維 修 。4.7系 統(tǒng) 及 設(shè) 備 的 技 術(shù) 改 造 、 移 位 安 裝 、 增 改 工 程 及 外 部施 工 。4.8人 員 調(diào) 度 及 班 組 重 大 組 織 結(jié) 構(gòu) 調(diào) 整 。4.9所 屬 人 員 請(qǐng) 假 、 換 班 、 倒 休 、 加 班 等 。4.10對(duì) 外 部 門(mén) 、 外 單 位 聯(lián) 系 、 協(xié) 調(diào) 。4.11領(lǐng) 用 工 具 、 備 件 、 材 料 、 文 具 及 勞 保 用 品 等 。4.12維 修 保 養(yǎng) 計(jì) 劃 及 工 作 計(jì) 劃 的 變 更 或 調(diào) 整 。4.13月 度 工 作 總 結(jié) 報(bào) 告 。5 除 以 上 各 項(xiàng) 外 ， 所 有 有 關(guān) 工 作 事 項(xiàng) 必 須 口 頭 匯 報(bào) 上 級(jí)人 員 。 遇 有 緊 急 事 件 發(fā) 生 或 發(fā) 現(xiàn) 重 大 故 障報(bào) 告 制 度 值 班 制 度n 1 值 班 人 員 必 須 堅(jiān) 守 崗 位 ， 不 得 擅 自 離 崗 、 串 崗 。 如 有特 殊 情 況 ， 必 須 向 主 管 或 部 門(mén) 經(jīng) 理 請(qǐng) 假 ， 經(jīng) 準(zhǔn) 許 后 方 可 離 開(kāi) 。 2 值 班 電 話 為 工 作 電 話 ， 不 得 長(zhǎng) 時(shí) 間 占 用 電 話 聊 天 ， 不得 打 私 人 電 話 。 3 每 班 必 須 按 規(guī) 定 時(shí) 間 及 范 圍 巡 檢 所 轄 設(shè) 備 ， 做 到 腿 勤 、眼 尖 、 耳 靈 、 手 快 、 腦 活 ， 并 認(rèn) 真 填 寫(xiě) 設(shè) 備 運(yùn) 行 及 巡 檢 記 錄 ，及 時(shí) 發(fā) 現(xiàn) 并 處 理 設(shè) 備 隱 患 。 4 須 按 計(jì) 劃 及 主 管 之 安 排 做 好 設(shè) 備 日 常 保 養(yǎng) 和 維 修 。 如有 較 大 故 障 ， 值 班 人 員 無(wú) 力 處 理 時(shí) ， 應(yīng) 立 即 報(bào) 告 上 級(jí) 領(lǐng) 班 或主 管 。 值 班 制 度n 5 值 班 人 員 用 餐 時(shí) ， 必 須 輪 換 進(jìn) 行 ， 必 須 保 持 值 班室 內(nèi) 24小 時(shí) 有 人 值 班 ， 當(dāng) 班 人 員 嚴(yán) 禁 飲 酒 。 6 值 班 人 員 必 須 每 班 打 掃 值 班 范 圍 內(nèi) 之 衛(wèi) 生 ， 每 班兩 次 ， 清 潔 地 面 、 窗 臺(tái) 、 門(mén) 窗 、 設(shè) 備 表 面 等 所 有 產(chǎn) 生 積 塵之 處 ， 隨 時(shí) 保 持 值 班 范 圍 內(nèi) 之 清 潔 衛(wèi) 生 。 7 非 值 班 人 員 未 經(jīng) 許 可 不 準(zhǔn) 進(jìn) 入 配 電 室 ， 如 有 違 者 ，值 班 人 員 必 須 立 即 制 止 ， 否 則 追 究 其 責(zé) 任 。 如 有 來(lái) 訪 者 ，必 須 進(jìn) 行 登 記 。 8 任 何 易 燃 、 易 爆 物 品 ， 不 準(zhǔn) 暫 放 、 存 放 于 值 班 室 ，違 者 一 切 責(zé) 任 由 值 班 人 員 負(fù) 責(zé) 。 交 接 班 制 度n 1 接 班 人 員 須 提 前 10分 鐘 到 達(dá) 崗 位 ， 更 換 工 服 ， 做 好 接班 準(zhǔn) 備 工 作 。 2 接 班 人 員 接 班 時(shí) 必 須 檢 查 以 下 工 作 ： 2.1查 看 上 一 班 運(yùn) 行 記 錄 是 否 真 實(shí) 可 靠 ， 聽(tīng) 取 上 一 班 值 班 人員 運(yùn) 行 情 況 介 紹 ， 交 接 設(shè) 備 運(yùn) 行 記 錄 表 。 2.2查 看 上 一 班 巡 檢 記 錄 表 ， 聽(tīng) 取 上 一 班 值 班 人 員 巡 檢 情 況介 紹 ， 交 接 系 統(tǒng) 設(shè) 備 巡 檢 記 錄 表 。 2.3檢 查 所 轄 設(shè) 備 之 運(yùn) 行 情 況 是 否 良 好 ， 是 否 與 運(yùn) 行 記 錄 、巡 檢 記 錄 相 符 ， 如 有 不 符 ， 應(yīng) 記 入 備 注 欄 ， 并 應(yīng) 要 求 上 一 班值 班 人 員 簽 字 。 2.4檢 查 儀 表 及 公 用 工 具 是 否 有 缺 、 損 ， 是 否 清 潔 ， 并 按 原位 整 齊 擺 放 ， 如 有 問(wèn) 題 。 應(yīng) 要 求 上 一 班 值 班 人 員 進(jìn) 行 整 理 ，如 有 丟 失 ， 應(yīng) 記 入 交 接 班 記 錄 備 注 欄 ， 并 由 上 一 班 人 員 簽 字 。 2.5查 看 交 接 班 記 錄 中 是 否 有 上 級(jí) 領(lǐng) 班 及 主 管 發(fā) 布 之 特 別 任 務(wù) 或 安 排 ， 并 在 交 接 班 記 錄 上 簽 字 。 交 接 班 制 度n 3 交 班 人 員 在 下 列 情 況 時(shí) 不 得 交 班 離 崗 ： n 3.1接 班 人 員 未 到 崗 時(shí) ， 應(yīng) 通 知 上 級(jí) 領(lǐng) 班 或 主 管 ，須 在 上 級(jí) 安 排 之 接 班 人 員 到 崗 后 方 可 進(jìn) 行 交 接 班 。 3.2接 班 人 員 有 醉 酒 現(xiàn) 象 或 其 他 原 因 造 成 精 神 狀 態(tài)不 良 時(shí) ， 應(yīng) 通 知 上 級(jí) 領(lǐng) 班 或 主 管 ， 須 在 上 級(jí) 安 排 之接 班 人 員 到 崗 后 方 可 進(jìn) 行 交 接 班 。 3.3所 轄 設(shè) 備 有 故 障 ， 影 響 系 統(tǒng) 正 常 運(yùn) 行 時(shí) ， 交 班人 員 須 加 班 與 接 班 人 員 共 同 排 除 故 障 后 ， 方 可 進(jìn) 行交 接 班 ， 此 時(shí) ， 接 班 人 員 必 須 協(xié) 助 交 班 人 員 排 除 故障 。 3.4交 接 班 人 員 對(duì) 所 轄 值 班 范 圍 之 清 潔 衛(wèi) 生 未 做 清理 時(shí) ， 接 班 人 員 應(yīng) 要 求 交 班 人 員 做 好 清 潔 工 作 后 ，方 可 進(jìn) 行 交 接 班 。 巡 檢 制 度n 1 巡 檢 工 作 是 及 時(shí) 發(fā) 現(xiàn) 設(shè) 備 缺 陷 ， 掌 握 設(shè) 備 狀 況 ， 確 保安 全 運(yùn) 行 的 重 要 手 段 ， 各 巡 檢 人 員 必 須 按 規(guī) 定 的 時(shí) 間 、 巡 視路 線 、 檢 查 項(xiàng) 目 等 認(rèn) 真 執(zhí) 行 ， 并 認(rèn) 真 記 錄 。 2 在 巡 檢 過(guò) 程 中 ， 如 發(fā) 現(xiàn) 設(shè) 備 存 在 問(wèn) 題 ， 應(yīng) 立 即 用 對(duì) 講機(jī) 通 知 領(lǐng) 班 ， 并 在 可 能 的 情 況 下 自 行 消 除 故 障 。 如 條 件 所 限一 時(shí) 不 能 處 理 ， 則 必 須 做 好 臨 時(shí) 補(bǔ) 救 措 施 后 ， 報(bào) 告 領(lǐng) 班 ， 并將 詳 細(xì) 情 況 記 入 巡 檢 記 錄 備 注 欄 。 3 巡 檢 人 員 在 巡 視 完 畢 機(jī) 房 、 泵 房 、 配 電 室 、 豎 井 等 所有 無(wú) 人 值 守 之 設(shè) 備 間 后 ， 必 須 做 到 隨 手 鎖 門(mén) 。 4 巡 檢 人 員 在 巡 檢 完 畢 設(shè) 備 及 其 控 制 箱 、 動(dòng) 力 柜 、 照 明柜 、 高 壓 柜 、 低 壓 柜 等 所 有 供 配 電 設(shè) 施 后 ， 必 須 將 門(mén) 鎖 好 。 5 各 運(yùn) 行 、 維 修 領(lǐng) 班 ， 必 須 每 天 對(duì) 所 轄 系 統(tǒng) 設(shè) 備 進(jìn) 行 檢查 ； 各 主 管 必 須 每 周 一 次 巡 檢 本 系 統(tǒng) 所 有 設(shè) 備 ， 發(fā) 現(xiàn) 問(wèn) 題 ， 書(shū) 面 報(bào) 告 經(jīng) 理 ， 并 應(yīng) 立 即 組 織 處 理 。 獎(jiǎng) 罰 制 度n 1 獎(jiǎng) 罰 分 明 ， 細(xì) 則 明 確 2 3 4 5