房地產和房地產價格

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1、房 地 產 估 價 本 書 內 容 提 要一 、 房 地 產 估 價 的 基 本 知 識二 、 房 地 產 估 價 的 方 法市 場 比 較 法收 益 法成 本 法假 設 開 發(fā) 法基 準 地 價 和 路 線 價 法三 、 房 地 產 估 價 報 告 的 撰 寫四 、 房 地 產 估 價 其 他 方 法 及 估 價 信息 系 統(tǒng) 簡 介 3 第 一 章 房 地 產 與 房 地 產 價 格房 地 產 估 價 房 地 產 與 房 地 產 估 價 實 物 實 體質 量功 能 +土地+建筑物房地產產權房地產特性房地產類型房地產價格（一）房地產的概念 指土地、建筑物及其他地上定著物，包括、依托于實物上的

2、。 利益(interests)收益(benefits) 權益 包 含 礎基 （ 二 ） 土 地 的 概 念 從 房 地 產 估 價 的 角 度 看 ， 土 地 是 指 地球 表 層 的 陸 地 及 其 地 上 、 地 下 一 定 范 圍 內的 空 間 。 地殼一定深度大氣對流層土壤母質母巖土地的空間價值位置 設計 權 利四至面積 利用 生熟 地質環(huán) 境 形狀1、 認 識 土 地 的 層 面 房 地 產 與 房 地 產 價 格房地產概念+房地產+土地+建筑物房地產產權房地產特性房地產類型房地產價格 我 國 目 前 主 要 有 所 有 權 、 使 用 權 、租 賃 權 、 地 役 權 、 典 權

3、、 抵 押 權 。2、 土 地 利 用 的 三 大 制 約土 地 使 用 管 制 ： 政 府 的 城 市 規(guī) 則 ， 如 容 積 率及 建 筑 高 度土 地 權 利 設 置相 鄰 關 系房 地 產 與 房 地 產 價 格房地產概念+房地產+土地+建筑物房地產產權房地產特性房地產類型房地產價格 （ 三 ） 建 筑 物 的 概 念 建 筑 物 是 指 人 工 建 筑 而 成 ， 由 建 筑 材 料 、建 筑 構 配 件 和 設 備 等 組 成 的 整 體 物 ， 包 括房 屋 和 構 筑 物 兩 大 類 。 位 置面 積層 數高 度結 構裝 修 用 途 產 權 成 新 設 備 、 設 施房 地 產

4、 與 房 地 產 價 格+房地產+土地房地產產權房地產特性房地產類型房地產價格 房 地 產 的 產 權 具 有 排 他 性 的 絕 對 權 和 完 全 支配 權 。 是 房 地 產 估 價 的 基 礎 ，只 有 合 法 的 產 權 才 能 評 估 出 合 理 的 價 格 。房地產權利類型 所 有 權他 項 權使 用 權 土 地 所 有 權房 屋 所 有 權國 有 土 地 使 用 權集 體 土 地 使 用 權房 屋 使 用 權抵 押 權 、 地 役 權 、租 賃 權 、 空 中 權 、地 下 權 、 地 上 權抵 押 權 、 租 賃 權 、典 當 權 、 采 光 通 風權 、 安 全 權房 地

5、產 與 房 地 產 價 格房地產概念房地產特性房地產類型房地產價格 房 地 產 轉 讓 ： 是 指 房 地 產 權 利 人 通 過 買賣 、 贈 與 或 者 其 他 合 法 方 式 將 其 房 地 產 轉 移給 他 人 的 行 為 。 房 地 產 抵 押 ： 是 指 抵 押 人 以 其 合 法 的 房地 產 以 不 轉 移 占 有 的 方 式 向 抵 押 權 人 提 供 債 務履 行 擔 保 的 行 為 。 債 務 人 不 履 行 債 務 時 ， 抵 押權 人 有 權 依 法 以 抵 押 的 房 地 產 拍 賣 所 得 的 價 款優(yōu) 先 受 償 。房 地 產 與 房 地 產 價 格房地產概念房

6、地產特性房地產類型房地產價格 是 指 出 租 人 按 照 約 定 將房 地 產 交 給 承 租 人 使 用 ， 承 租 人 按 照 約 定 交納 租 金 并 于 合 同 終 止 時 將 房 地 產 返 還 給 出 租人 的 法 律 行 為 。 是 指 房 地 產 行 政 主管 部 門 代 表 政 府 對 房 屋 所 有 權 以 及 由 上 述 權利 產 生 的 抵 押 權 、 典 權 等 房 屋 他 項 權 利 進 行登 記 ， 并 依 法 確 認 房 屋 產 權 歸 屬 。房 地 產 與 房 地 產 價 格房地產概念房地產特性房地產類型房地產價格 n不 可 移 動 性n個 別 性 n長 期

7、使 用 性 n昂 貴 性 n增 值 保 值 性n相 互 影 響 性 n易 受 政 策 影 響 性 特性 1、 按 用 途 劃 分 的 類 型n 居 住 用 房 地 產n 工 商 用 房 地 產n 其 他 用 途 房 地 產類型房 地 產 與 房 地 產 價 格房地產概念房地產產權房地產價格 類型 2 按 開 發(fā) 程 度 劃 分 的 類 型u生地、毛地、熟地、u在建房地產、竣工房地產3、 按 是 否 產 生 收 益 劃 分 的 類 型u收益性房地產u非收益性房地產4 按 經 營 使 用 方 式 劃 分 的 類 型u出租型u出售型u營業(yè)型u自用型四類房地產 房 地 產 與 房 地 產 價 格房地產

8、概念房地產產權房地產特性房地產價格 從 房 地 產 估 價 的 角 度 理 解 ， 房 地產 價 格 是 和 平 地 獲 得 他 人 的 房 地 產 所必 須 付 出 的 代 價 貨 幣 額 、 商 品 或其 他 有 價 物 。 （ 一 ） 房 地 產 價 格 的 形 成 基 礎 1 有 用 性 2 稀 缺 性 3 有 效 需 求 房 地 產 與 房 地 產 價 格房地產概念房地產產權房地產特性房地產類型+價格特征+價格種類 （ 二 ） 房 地 產 價 格 特 征 與 一 般 物 品 價 格 的 差 異 1 供 求 變 化 不 同 2 生 產 成 本 不 同3 折 舊 不 同 4 價 格 差

9、異 不 同 5 市 場 性 質 不 同 6 價 格 形 成 時 間 不 同 與 一 般 物 價 共 同 之 處 ：都 是 價 格 都 有 波 動 按 質 論 價房 地 產 與 房 地 產 價 格房地產概念房地產產權房地產特性房地產類型+形成基礎+價格種類 （ 二 ） 房 地 產 價 格 的 特 征 1.受 區(qū) 位 的 影 響 大 2.本 質 上 是 房 地 產 權 益 的 價 格 3.出 售 價 格 與 出 租 價 格 并 重 4.形 成 基 礎 是 長 期 和 綜 合 考 慮 的結 果 5.房 地 產 價 格 通 常 是 個 別 形 成 的 ，容 易 受 交 易 者 的 個 別 因 素 的

10、影 響房 地 產 與 房 地 產 價 格房地產概念房地產產權房地產特性房地產類型+形成基礎+價格種類 （ 三 ） 房 地 產 價 值 和 價 格 的 種 類 成 交 價 格 ： 房 地 產 交 易 雙 方 的 實 際 達 成交 易 的 價 格 市 場 價 格 ： 指 某 種 房 地 產 在 市 場 上 的 一般 、 平 均 水 平 價 格 ， 是 該 類 房 地 產 大 量 成 交 價格 的 抽 象 結 果 。 理 論 價 格 ： 在 合 理 的 市 場 上 交 易 應 該 實現 的 價 格 評 估 價 格 ： 估 價 人 員 對 房 地 產 客 觀 合 理價 格 做 出 的 一 種 估 計

11、， 推 測 或 判 斷1 根 據 形 成 基 礎 不 同 的 分 類市 場 價 格 理 論 價 格評 估 價 格 成 交 價 格公 開 市 場 價 值 成 交 價 格 圍 繞 市 場 價 格上 下 波 動 ， 市 場 價 格 圍繞 理 論 價 格 上 下 波 動一 個 良 好 的 評 估 價 =正 常 成 交 價 =市 場 價格 房 地 產 與 房 地 產 價 格房地產概念房地產產權房地產特性房地產類型+形成基礎+價格特征 2 根 據 不 同 用 途 的 分 類租 賃 價 買 賣 價抵 押 價 課 稅 價典 當 價 保 險 價 征 用 價 3 根 據 實 物 形 態(tài) 不 同 的 分 類 土 地 價 格 、 建 筑 物 價 格 和 房 地 價 格房 地 產 與 房 地 產 價 格房地產概念房地產產權房地產特性房地產類型+形成基礎+價格特征