分析深圳房地產(chǎn)現(xiàn)狀、發(fā)展趨勢(shì)和對(duì)策

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1、分析深圳房地產(chǎn)現(xiàn)狀、發(fā)展趨勢(shì)和對(duì)策 　　 摘要：住宅是人類(lèi)生存和發(fā)展必備的物質(zhì)條件，人的生存必須具備衣、食、住三方面必要的生活資料，住宅的發(fā)展水平、功能齊備與否，反映了人們生活水平和生活質(zhì)量的高低。深圳是我國(guó)培育房地產(chǎn)市場(chǎng)最早的城市，改革開(kāi)放二十多年來(lái)，深圳房地產(chǎn)業(yè)取得了巨大的成就，市場(chǎng)經(jīng)過(guò)曲折的發(fā)展歷程，呈現(xiàn)出持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢(shì)。就目前來(lái)說(shuō)，在深圳“地產(chǎn)熱”成為一種趨勢(shì)，也成為政府、企業(yè)及各界人士普遍關(guān)注的問(wèn)題。本文在分析深圳房地產(chǎn)現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，仔細(xì)探究了造成這一現(xiàn)狀的原因，并對(duì)深圳市房地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)做出了預(yù)測(cè)，針對(duì)存在的問(wèn)題提出了一些有益的建議。

2、 關(guān)鍵詞：深圳房地產(chǎn)趨勢(shì)分析 一、深圳房地產(chǎn)現(xiàn)狀和現(xiàn)狀的原因分析 對(duì)于深圳而言，2005年的樓市充滿(mǎn)玄機(jī)，宏觀調(diào)控并非弱于其它城市，但房?jī)r(jià)卻一路高歌猛進(jìn)，市場(chǎng)在博弈中行進(jìn)，喜和憂、快與痛，不同的利益主體感受不一?；仡欉^(guò)去，展望未來(lái)，“不安寧”是深圳房地產(chǎn)的基調(diào)，市場(chǎng)在博弈中抉擇。 （一）深圳房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析 縱觀2005年深圳市房地產(chǎn)業(yè)，價(jià)格上漲和供需求比例失衡并存是給人們第一印象，這也是外界對(duì)深圳市房地產(chǎn)“不安寧”這一定調(diào)的主要原因。 1、價(jià)格上漲明顯。2005年，深圳商品房?jī)r(jià)格為7659.18元/平方米，同比上漲17.28％。2006年2月9日，深圳市房地產(chǎn)研究中心公布了《2005深圳房地產(chǎn)

3、市場(chǎng)發(fā)展與2006年展望》，研究中心副主任王鋒博士在報(bào)告中指出，深圳樓市供求關(guān)系有望在今年下半年趨于平衡。2005年，深圳樓市在全國(guó)一片調(diào)控聲中逆市飛漲，部分地區(qū)樓價(jià)甚至一度漲幅高達(dá)20％¬¬——30％，迫使政府不得不一再出手調(diào)控。在這份權(quán)威報(bào)告中，全面描述了去年的漲跌變化:從2005年各月住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)看，住宅價(jià)格在1月份同比上升了3.98％，其他各月份都保持了兩位數(shù)的同比增長(zhǎng)率。但隨著國(guó)家及深圳穩(wěn)定房?jī)r(jià)系列措施的實(shí)施，6——9月，房?jī)r(jià)開(kāi)始回落，基本保持在同比增長(zhǎng)率15％以下的波動(dòng)。10月份以后，價(jià)格持續(xù)上升，其中10、11月同比增長(zhǎng)為24.70％和38.62％，由于深圳1

4、1月份市場(chǎng)調(diào)控措施的及時(shí)出臺(tái)，12月份住房?jī)r(jià)格開(kāi)始回落，同比增長(zhǎng)19.90％。經(jīng)過(guò)一年的狂漲后，深圳當(dāng)前商品住宅均價(jià)突破了7000元大關(guān)；辦公樓均價(jià)則達(dá)到了12490.88元/平方米，同比上漲24.71％；商業(yè)用房均價(jià)為15611.48元/平方米，同比上漲25.63％。 2、房屋供求失衡。新增住房供求比繼續(xù)縮小，從2003年上半年的0.93，2004年上半年的0.9，迅速縮小為2005年的0.66，供需失衡進(jìn)一步擴(kuò)大。同時(shí)，有跡象表明，宏觀調(diào)控的鐵錘砸碎了房產(chǎn)投資者在長(zhǎng)三角的投資夢(mèng)，但幸存者似乎又找到了另一個(gè)投資樂(lè)園——深圳。深圳中原地產(chǎn)深港研究中心指出，正常情況下，批準(zhǔn)預(yù)售面積與銷(xiāo)售面積之比

5、應(yīng)當(dāng)為1.3：1，但資料表明，1——8月份深圳批準(zhǔn)預(yù)售面積為402萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售面積為551萬(wàn)平方米，兩者比率僅為0.73:1。供不應(yīng)求趨勢(shì)明顯。此外，供應(yīng)結(jié)構(gòu)失衡的矛盾也很突出。 （二）造成深圳房地產(chǎn)現(xiàn)狀原因分析 1、從整個(gè)城市化建設(shè)的角度，房產(chǎn)依然是熱門(mén) 深圳作為我國(guó)改革開(kāi)放的中心城市，是我國(guó)勞動(dòng)力資源流動(dòng)的主要方向，相對(duì)貧乏的資源無(wú)法滿(mǎn)足日子增長(zhǎng)的住房需求，主要表現(xiàn)在： ①每年兩千萬(wàn)的農(nóng)民工涌入城市，城市安居的壓力。 ②生育的高峰期，對(duì)買(mǎi)房安定的需求。 ③中國(guó)城市化建設(shè)的熱潮、趨勢(shì)。 ④房地產(chǎn)是中國(guó)的龍頭產(chǎn)業(yè)，他在一定程度上代表了中國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)勢(shì)頭，外界對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的認(rèn)可，對(duì)房產(chǎn)發(fā)展也

6、會(huì)認(rèn)可。 ⑤資源匱乏的瓶頸效應(yīng)。深圳總面積為2020平方公里，陸地面積1953平方公里，其中建設(shè)用地面積800多平方公里。2004年深圳城市建成區(qū)面積達(dá)到500多平方公里，所剩建設(shè)用地面積僅200多平方公里，建設(shè)用地緊缺。而近三年來(lái)，深圳每年平均出讓土地面積在10——12平方公里，按這樣的速度，剩余建設(shè)用地僅夠出讓20年。近幾年來(lái)，深圳每年出讓房地產(chǎn)用地在1平方公里上下，每年市場(chǎng)新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目約70%以上用地來(lái)自存量。隨著存量用地的逐步消耗，房地產(chǎn)用地形勢(shì)嚴(yán)峻。作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)上游資源的土地供應(yīng)的嚴(yán)重匱乏是導(dǎo)致2005年深圳房?jī)r(jià)大幅上漲的基礎(chǔ)性因素。 2、從房地產(chǎn)商的角度，大部分發(fā)展商承受不住走低的

7、趨勢(shì) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商是房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)營(yíng)者，在房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展中起著重要作用，深圳市經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，土地資源相對(duì)成本攀升，銀行貸款難度增大，加上宏觀調(diào)控后房地產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)收縮，房地產(chǎn)商承受不住走低的趨勢(shì)，主要表現(xiàn)在： ①土地成本上漲。房地產(chǎn)批地越來(lái)越難，拿地成本也越來(lái)越高，尤其是在深圳，好不容易拿到稀缺資源，這樣對(duì)于房地產(chǎn)商而言沒(méi)理由不炒一把，賣(mài)個(gè)好價(jià)錢(qián)。 ②土地資源稀缺。就目前而言，深圳的好地已經(jīng)不多了，好多地都要填湖移山，開(kāi)發(fā)成本增大。 ③房地產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)空間萎縮。經(jīng)過(guò)國(guó)家連續(xù)十多年的宏觀調(diào)控，地產(chǎn)行業(yè)并不是高利潤(rùn)行業(yè)，總體上看沒(méi)有幾個(gè)項(xiàng)目盈利的絕對(duì)額度很大，并且大部分是負(fù)債經(jīng)營(yíng)，即房地產(chǎn)商的投資額不大，

8、基本上是依助銀行貸款。在利潤(rùn)不高、成本日益增高的情況下，跌價(jià)肯定會(huì)使發(fā)展商承受不起。 ④貸款成本增大。在房地產(chǎn)運(yùn)作中房地產(chǎn)商的投資額不大，基本上是依助銀行貸款，房地產(chǎn)商在向銀行貸款過(guò)程中，銀行并不會(huì)為難發(fā)展商，畢竟是大客戶(hù)，他如果不好過(guò)，銀行虧得更大。但是高額的利息一定程度上限制了發(fā)展商通過(guò)銀行取得資助途徑。 ⑤房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資結(jié)構(gòu)不合理。在深圳，年輕白領(lǐng)在房地產(chǎn)消費(fèi)群中占有相當(dāng)大的比重。他們最需要的是面積適中、居住舒適、性?xún)r(jià)比高、使用成本低的普通住宅。但是，雖然2005年深圳商品住宅成交面積突破900萬(wàn)平方米，創(chuàng)下歷年成交量新高，但是其中豪宅供應(yīng)面積達(dá)132萬(wàn)平方米，接近總供應(yīng)面積的二成，遠(yuǎn)遠(yuǎn)

9、超出正常的市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)比例。大面積豪宅供應(yīng)過(guò)多，價(jià)格增長(zhǎng)過(guò)快，帶動(dòng)整體市場(chǎng)房?jī)r(jià)快速上揚(yáng)，普通人置業(yè)越來(lái)越難。這也從側(cè)面顯示了目前深圳樓市中大眾精品樓盤(pán)的緊缺。 ⑥大量閑置土地沒(méi)有轉(zhuǎn)化為市場(chǎng)有效供應(yīng)。我國(guó)土地資源極度缺乏而需求十分巨大，但在房地產(chǎn)領(lǐng)域卻存在著土地大量閑置和巨大浪費(fèi)的現(xiàn)象。土地購(gòu)置面積占土地開(kāi)發(fā)面積的比例持續(xù)降低，差額逐年增大。問(wèn)題在于房地產(chǎn)上為了自己利益的最大化處于觀望態(tài)度，從而也加劇了房產(chǎn)供應(yīng)的緊張。 3、從客戶(hù)的角度，深圳的市場(chǎng)在短期內(nèi)會(huì)呈現(xiàn)求大于供的局面 客戶(hù)是房地產(chǎn)商出售商品的購(gòu)買(mǎi)者，是房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)流通環(huán)節(jié)中的重要組成部分，深圳市外來(lái)人口比例增大，個(gè)人投資轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)業(yè)，一

10、定程度上造成了房地產(chǎn)業(yè)不安寧的局面。 ①深圳1200萬(wàn)人口，200多萬(wàn)常住戶(hù)口，大多數(shù)是外來(lái)人口，其中可能購(gòu)房的潛在客戶(hù)有600萬(wàn)之眾。客戶(hù)面和需求量都是巨大的。 ②深圳比鄰香港，香港來(lái)深圳置業(yè)是一個(gè)趨勢(shì)，香港人看好深圳的發(fā)展，根據(jù)香港的房產(chǎn)發(fā)展，深圳的房子肯定會(huì)越來(lái)越貴，所以不但可以安居，還可以作為投資保值。有這種意向的香港人有100萬(wàn)之眾。單從目前的情況來(lái)看，港人在深圳置業(yè)已經(jīng)成為深圳外向型樓市的重要支柱。香港經(jīng)濟(jì)在金融風(fēng)暴后一直處于較低迷的狀態(tài)，銀行利息一降再降，而投資房地產(chǎn)是香港一種普遍的投資意識(shí)，以為深圳經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好，房地產(chǎn)的投資收益率遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于香港。 ③近期股市不景氣，深圳的中產(chǎn)階級(jí)

11、，除了吃住不愁，手里還有些閑錢(qián)，存銀行利息又低，企圖購(gòu)房保值。投資市場(chǎng)的不景氣，造成“熱錢(qián)”瞄準(zhǔn)了房地產(chǎn)，上海的炒房者已經(jīng)看準(zhǔn)機(jī)會(huì)，在深圳將房?jī)r(jià)炒起來(lái)了，人民幣資產(chǎn)升值對(duì)擁有大量土地儲(chǔ)備和房地產(chǎn)的地產(chǎn)股影響更大，繼續(xù)推動(dòng)房地產(chǎn)股的牛市行情。2007年即將實(shí)施的新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則允許將公司持有的經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)按照市場(chǎng)價(jià)格估值記價(jià)，刺激了市場(chǎng)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值挖掘和資產(chǎn)重估熱情，將房地產(chǎn)股的炒做熱情推向高潮。4、從市場(chǎng)的角度，深圳市場(chǎng)在現(xiàn)階段，很容易被炒熱。 ①?lài)?guó)家宏觀調(diào)控實(shí)際上對(duì)這個(gè)市場(chǎng)起了反作用，甚至在深圳有幫助炒作之嫌。 ②深圳房產(chǎn)市場(chǎng)的信息極度不對(duì)稱(chēng)，成交信息不公開(kāi)，促使消費(fèi)者交易盲目。 ③“熱錢(qián)”讓

12、樓市變得緊俏，排隊(duì)搶房的情景已經(jīng)造成。 ④很多企業(yè)變相批地，如物流企業(yè)，借市政府輔助物流之際，批地名建物流，實(shí)做房產(chǎn)。消費(fèi)是感性的，市場(chǎng)在同一時(shí)期對(duì)龐大的消費(fèi)群宣傳房子緊俏，房?jī)r(jià)不漲，不搶才怪。 ⑤信息傳播的暗示效應(yīng)。2005年，兩項(xiàng)信息的宣布對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了很大的影響，對(duì)房?jī)r(jià)的上漲起到推波助瀾的作用。一是公安部門(mén)宣布深圳總?cè)丝谶_(dá)到1200萬(wàn)人，而此前公開(kāi)的信息是700萬(wàn)人；二是多次政府高規(guī)格會(huì)議包括年底首次全市規(guī)劃工作會(huì)議，都宣布深圳土地資源匱乏，房地產(chǎn)供地嚴(yán)重不足。政府及其部門(mén)的公開(kāi)宣示具有權(quán)威性，這對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成很大的心理暗示，即房地產(chǎn)供應(yīng)不足，但需求旺盛。 二、2006年深圳房地產(chǎn)

13、發(fā)展趨勢(shì)展望 深圳關(guān)內(nèi)住宅均價(jià)逾萬(wàn)元政府再次調(diào)控時(shí)機(jī)已到。隨著調(diào)控的持續(xù)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式將逐漸改變，金融對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的制約作用將更加突出，開(kāi)發(fā)貸款和消費(fèi)貸款增速的放緩，將起到抑制房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)的作用。如果今后不出臺(tái)更嚴(yán)厲的調(diào)控措施，估計(jì)2006年房地產(chǎn)投資增速將與2005年持平。受稅收政策限制和拆遷規(guī)模控制的影響，投機(jī)性需求和被動(dòng)性需求會(huì)繼續(xù)減少，加之隨著前幾年開(kāi)工的商品房逐漸進(jìn)入完工階段，商品房竣工面積增速將有所提高，房地產(chǎn)供求矛盾將有所緩解，2006年房地產(chǎn)價(jià)格將在2005年的基礎(chǔ)上趨向緩和的小幅上升。 （一）房地產(chǎn)融資方式呈現(xiàn)多元化趨勢(shì) 長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)采用的是典型的“香港模式”

14、，即開(kāi)發(fā)商利用大量銀行資金買(mǎi)地、建房、賣(mài)房，然后再開(kāi)始新一輪循環(huán)。在這個(gè)過(guò)程中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金主要來(lái)自銀行的土地及開(kāi)發(fā)貸款、預(yù)收款、銀行按揭貸款、施工企業(yè)墊款，而開(kāi)發(fā)商自有資金比例甚低。經(jīng)過(guò)政策調(diào)整后，土地使用趨于透明，但是資金的制約日益明顯。近幾年國(guó)家有關(guān)監(jiān)管部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金實(shí)力提出了越來(lái)越高的要求，先是清理工程拖欠款，接著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資本金比例提高，存貸款基準(zhǔn)利率提高，個(gè)人房貸利率及按揭成數(shù)提高，繼之“招拍掛”后的國(guó)有土地出讓金的限期繳清，直到最近人民銀行建議取消期房銷(xiāo)售，資金成為房地產(chǎn)行業(yè)面臨的最大挑戰(zhàn)：舊的融資渠道受阻、資金鏈日益趨緊。在這種形勢(shì)下，房地產(chǎn)業(yè)正由土地運(yùn)營(yíng)向金融運(yùn)營(yíng)

15、轉(zhuǎn)變，而房地產(chǎn)更加依賴(lài)于銀行信貸外的其他金融創(chuàng)新產(chǎn)品，以銀行貸款為主導(dǎo)的間接融資將轉(zhuǎn)變?yōu)槎嘣谫Y模式。 從近兩年的情況來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)的融資活動(dòng)空前活躍。據(jù)有關(guān)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，2004年，房地產(chǎn)基金投向房地產(chǎn)資金超過(guò)7億美元，2005年，房地產(chǎn)基金投向房地產(chǎn)資金將達(dá)到28億美元；2004年，全國(guó)30家信托投資公司共計(jì)發(fā)行了約83個(gè)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，募集金額約122億元，2005年，房地產(chǎn)信托募集資金將達(dá)到220億元?？梢钥闯觯S著調(diào)控的持續(xù)，房地產(chǎn)企業(yè)融資更加依賴(lài)于銀行信貸外的其他金融創(chuàng)新產(chǎn)品。同時(shí)，海外地產(chǎn)基金也紛紛進(jìn)入中國(guó)迅速發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)，像摩根士丹利、SUN-REF盛陽(yáng)地產(chǎn)基金、ING地產(chǎn)

16、、美林投資銀行等著名國(guó)際地產(chǎn)基金采取多種渠道陸續(xù)進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，拓寬了國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道。 （二）房地產(chǎn)投資增速趨穩(wěn)，供給量有所增加 就全國(guó)而言，基于2005年采取的一系列宏觀調(diào)控措施整體上已收成效，來(lái)年再次出臺(tái)專(zhuān)門(mén)針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策的可能性不大，可能比較大的是一些金融、產(chǎn)業(yè)政策的出臺(tái)會(huì)順勢(shì)影響到房地產(chǎn)業(yè)。在深圳，基于2005年市場(chǎng)發(fā)生逆轉(zhuǎn)，調(diào)控政策并未收到實(shí)質(zhì)性成效，因此繼續(xù)出臺(tái)調(diào)控政策是毋庸置疑的，關(guān)鍵是看政策的針對(duì)性、力度和成效。目前已明確的政策有增加土地供應(yīng)等。從短期看，深圳房地產(chǎn)投資將繼續(xù)保持增長(zhǎng)勢(shì)頭，但增長(zhǎng)速度將繼續(xù)放緩?？梢灶A(yù)計(jì)，隨著宏觀調(diào)控政策作用的繼續(xù)顯現(xiàn)，200

17、6年房地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)幅度將繼續(xù)回落。一方面，在宏觀調(diào)控政策的慣性作用下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和消費(fèi)貸款增速將繼續(xù)放緩，直接影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的規(guī)模和施工速度，發(fā)揮抑制投資增長(zhǎng)的作用。另一方面，海外資金和民間資金將繼續(xù)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，資金偏緊狀況將有所改善。同時(shí)，國(guó)家將強(qiáng)化擴(kuò)大居民消費(fèi)政策，為了滿(mǎn)足廣大中低收入群體的住房需求，國(guó)家將繼續(xù)鼓勵(lì)對(duì)普通住房和經(jīng)濟(jì)適用房的投資建設(shè)，因而，普通住房的投資增加將成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿Α?由于房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)品生產(chǎn)周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)供給表現(xiàn)出很強(qiáng)的慣性。由于2005年國(guó)家繼續(xù)加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控力度，使房地產(chǎn)供求形勢(shì)發(fā)生了變化，價(jià)格預(yù)期改變，加之房屋建設(shè)周期不能拖的過(guò)長(zhǎng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為降低投資風(fēng)險(xiǎn)，將加快建設(shè)速度，確保已開(kāi)工項(xiàng)目按時(shí)竣工。 （三）非理性需求繼續(xù)減少，自住性需求將逐漸回暖 隨著調(diào)控政策的不斷完善和落實(shí)，投機(jī)性需求將會(huì)繼續(xù)受到抑制。同時(shí)，深圳關(guān)內(nèi)改造與拆遷規(guī)模受到控制，由此產(chǎn)生的被動(dòng)性需求也會(huì)有所下降。但在匯率調(diào)整幅度不大的情況下，一些國(guó)際熱錢(qián)仍會(huì)對(duì)深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)投資感興趣，因此，外資對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)仍然存在。 畢業(yè)論文搜集整理：