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1、
地產(chǎn)項目全程策劃
案
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2020 年 4 月 19 日
文檔僅供參考
目 錄
第一部分 : 項目分析
一、 項目概況
2、二、 項目的優(yōu)劣勢分析
(一) 項目的優(yōu)勢分析
(二) 項目的劣勢分析
三、項目的 SWOT分析及相應(yīng)營銷對策
(一) 項目的 SWOT矩陣分析
(二) 相應(yīng)營銷對策
第二部分 : 項目定位
一、項目目標(biāo)市場定位
二、項目目標(biāo)客戶群定位
三、項目物業(yè)形象定位
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2020 年 4 月 19 日
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3、
第一部分 : 項目分析
一、 項目概況
觀海臺項目是由深圳中建 ( 蛇口 ) 發(fā)展有限公司出資興建的商
品住宅項目?,F(xiàn)根據(jù)有關(guān)圖文資料及實地調(diào)查結(jié)果整理其概況如
下 :
觀海臺項目概況一覽表
序號
項 目
內(nèi)
容
1
地理位置
南山商業(yè)文化中心區(qū) 28 號地塊
2
占地面積
37415.2M 2
3
建筑面積
133218.27 M 2
商業(yè)面積 (5910 M 2), 住宅面積 (102450.3 M 2),
4
面積分布
肉菜市場 (1500
4、 M 2), 社區(qū)服務(wù)中心
(300 M 2), 托兒所 (600
M 2), 居委會 (100 M 2)
5
建筑規(guī)模
9 棟 27 座
6
建筑風(fēng)格
新古典主義
7
建筑結(jié)構(gòu)
住宅部分鋼混剪力墻 ,群樓框架結(jié)構(gòu)
8
建筑類型
小高層、高層結(jié)合 ,一梯 2~4 戶
9 層 數(shù)由南向北 9、12、 18 層
10
戶 數(shù)
913 戶
11
車庫及車位
花園式車庫 , 共 618 個車位
12
戶型及面積
2 房 2 廳~5 房 2 廳
面積 :80.61 平方米 ~327.
5、03平方米
13 主導(dǎo)戶型2 房 2 廳、 3 房 2 廳、 4 房 2 廳
14
主導(dǎo)面積
105~170平方米
15
園林規(guī)劃
中式園林風(fēng)格庭園廣場、雕塑、疊水、園林綠化
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工程進度
10 月 15 日開工 ,現(xiàn)已封頂 , 竣工入伙。
1)
緊鄰規(guī)劃中的后海濱路、創(chuàng)業(yè)路、環(huán)東路、環(huán)南路、交通
路網(wǎng)發(fā)達(dá)。
17
周邊交通
2)
公交建設(shè)落后 ,附近當(dāng)前尚無大巴上落站 ,乘車往返市區(qū)非
常不便。
3)
當(dāng)前經(jīng)后海路的公交線路較多
,
6、但從項目步行至車站約需
10—— 15 分鐘。
1)
周邊地區(qū)當(dāng)前配套分布有購物、飲食、教育、醫(yī)療等設(shè)
18
社區(qū)配套
施 ,如海雅百貨、北師大附小、海珠城酒樓、南油醫(yī)院、
南油郵電局、南油文體中心等等。
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2020 年 4 月 19 日
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2) 根據(jù)中心區(qū)規(guī)劃 ,片區(qū)還將有展覽中心、金融中心、體育
中心、信息中心、文化廣場等。
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東面 :一覽無遺開闊海景 ;
周邊景觀
南面 :近有小區(qū)綠化、水景 ,遠(yuǎn)有高尚小區(qū)規(guī)劃景觀
7、 ;
西南 :有規(guī)劃中學(xué)校及運動場景觀 ;
北面 :中心區(qū)際展覽中心景觀。
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周邊環(huán)境
小區(qū)周邊當(dāng)前為填??盏丶敖ㄖさ? ,但海景資源豐富 ,永續(xù)無
遮擋 ,遠(yuǎn)眺可見香港、華僑城、世界之窗等秀麗景象。
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會所設(shè)施
游泳池、健身房、網(wǎng)球場、茶藝?yán)?、棋牌閣、晨跑道、書畫
廊、
二、項目優(yōu)劣勢分析
(一) 項目優(yōu)勢分析
依據(jù)項目現(xiàn)場和周邊環(huán)境情況顯示 , 本項目擁有自身的一些優(yōu)
勢 , 具體而言 , 主要有以下幾方面 :
8、
1、 地處南山文化中心區(qū) , 易受市場關(guān)注
南山商業(yè)文化中心區(qū)東區(qū)未來將建成 21 世紀(jì)最具現(xiàn)代
化氣息 , 深圳最大的純?yōu)I海住宅區(qū)。項目位于南山商業(yè)文化
中心區(qū)景觀絕佳地段 , 優(yōu)勢不言而喻。隨著南山區(qū)的發(fā)展、
西部通道的建設(shè) , 以及周邊地區(qū)規(guī)劃開發(fā)的不斷完善 , 該區(qū)的
升值潛力將日益顯現(xiàn)。
2、 瀕臨深圳灣 , 海景資源豐富
項目東面緊鄰深圳灣 , 空氣質(zhì)素好 , 環(huán)境優(yōu)美 , 永享無敵
海景。是項目的獨特優(yōu)勢和賣點。
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2020 年 4 月
9、 19 日
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3、 高尚濱海大社區(qū)初具規(guī)模
項目周邊已初具規(guī)模的知名樓盤有 : 蔚藍(lán)海岸、招商海月、浪琴嶼、藍(lán)月灣畔、創(chuàng)世紀(jì)濱?;▓@、保利城、西海灣花
園等。這些樓盤優(yōu)質(zhì)社區(qū)形象深入人心 , 在南山以至深圳都具有相當(dāng)?shù)闹?。高尚濱海社區(qū)已初具規(guī)模。這對二次置業(yè)者將產(chǎn)生極大的吸引力。
4、 相對鄰近樓盤 , 本項目的位置是社區(qū)組團內(nèi)最好的
本項目東面與海相鄰 , 北面與規(guī)劃中的展覽中心一路之
隔。南面是安靜的高尚住宅小區(qū) , 道路通暢而不嘈雜 , 配套
10、齊全而不靠近。視野開闊無遮擋。在社區(qū)組團內(nèi)的位置優(yōu)勢非常明顯。
5、 新古典建筑風(fēng)格 , 半圍合布局 , 庭院式組團 , 中式園林在片區(qū)獨樹一幟
項目采用半圍合式布局及庭院式組團 , 像一個巨大的四合
院 , 營造了傳統(tǒng)的親和力和私家尊貴感覺。為住戶提供了良好的交流空間和平臺 , 體現(xiàn)了以人為本的規(guī)劃理念。將溫馨、舒
適提升到最高層次。本項目建筑風(fēng)格獨特, 規(guī)劃以自然為本色
的中式悠閑庭園。使生活在本小區(qū)的住戶能夠放松心情 , 陶冶
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性情。本項目的獨特風(fēng)格將成為中心區(qū)樓盤中一道亮麗的風(fēng)
景。
6、 實用性強、利用率高的中式功能性水景園林
當(dāng)前市場上樓盤的園林設(shè)計大部分是以滿足觀賞為主的
風(fēng)格性園林 , 實用性不強 , 可利用率低。本項目發(fā)展商一改傳統(tǒng)
作風(fēng) , 為用戶實際利益著想 , 將小區(qū)園林規(guī)劃成為實用性強的功
能性園林。這種體貼入微的園林規(guī)劃將成為本項目的獨有賣點
獲取市場認(rèn)同。
12、,
7、 戶型結(jié)構(gòu)合理 , 南北通透 , 景觀優(yōu)勢明顯
項目的戶型設(shè)計空間感強 , 住戶活動空間大 , 功能獨立 , 開放空間與私密空間分離 , 項目座北向南 , 因此戶型大多南北通透 , 采光良好。兼之項目近海 , 住戶將享受清新、潔凈的自然風(fēng) , 這在深圳是比較少見的一個優(yōu)勢。
8、 ”街坊式”會所 , 利于使用及自由溝通
本項目規(guī)劃為”街坊式”會所 , 便于人與人之間的溝通及
使用。同時 , 其”分布式”排布 , 不會因人流集中而喧鬧 , 業(yè)主
可在寧靜中品味高雅悠閑的生活。是本項目
13、人本主義的又一體
現(xiàn)。
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9、 花園式半地下車庫 , 陽光車道 , 自然為本 , 體貼入微
本項目將園林綠化引入地下 , 采用地庫上浮半層的設(shè)計手
法。在車庫內(nèi)建造春、夏、秋、冬等主題庭園 ; 同時 , 重點塑造
出入陽光車道。進入車庫如入花園 , 充分關(guān)懷住戶感受。將以人為本的自然主義進行到底。
10、 著名管理公司 , 完善、快捷的家居智能化管理
項目由戴德梁行做物業(yè)管理顧問。在物管方面倍添信
14、
心。同時 , 小區(qū)智能化設(shè)施非常完善 , 使住戶安心舒適。同時 , 網(wǎng)絡(luò)化管理平臺 , 業(yè)主”一卡通” , 以及家居化生活服務(wù)都有效地增加了項目的附加值。
11、 發(fā)展商實力雄厚 , 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗豐富
本項目的發(fā)展商——中建蛇口發(fā)展有限公司 , 有多年的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗 , 開發(fā)物業(yè)遍布國內(nèi)各大城市。曾成功開發(fā)的物
業(yè)有 : 蛇口著名的標(biāo)志性建筑之一 , 集寫字樓、住宅、為一體的綜合性物業(yè)——蛇口海景廣場 ; 錦隆花園 ; 武漢三陽廣場 ; 上海浦東小區(qū)等 , 在深圳市享有較高的知名度。
(二) 項目劣勢分析
由于種種客觀原因 , 本項目也存在不足之處 , 具體有以下幾點 :
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