天津濱海-萬K金域藍(lán)灣營銷策略提報(143頁)

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1、 項 目 ： 萬 科 金 域 藍(lán) 灣 萬 科 金 域 藍(lán) 灣 策 略 提 報萬 科 風(fēng) 暴 “ 世 中 心 ” 觀天時：市場大勢簡說序 促 進(jìn) 濱 海 新 區(qū) 開 發(fā) 開 放 。 要 按 照 國 務(wù) 院 關(guān) 于 推 進(jìn) 天 津 濱 海 新 區(qū) 開 發(fā) 開 放 有關(guān) 問 題 的 意 見 （ 國 發(fā) 2006 20號 ） 要 求 ， 切 實 做 好 濱 海 新 區(qū) 的 規(guī) 劃 工作 ， 建 設(shè) 若 干 特 色 鮮 明 的 功 能 區(qū) ， 構(gòu) 建 合 理 的 空 間 布 局 。 濱 海 新 區(qū) 的發(fā) 展 要 堅 持 科 教 優(yōu) 先 ， 不 斷 推 進(jìn) 綜 合 改 革 和 對 外 開 放 。 要 充

2、分 發(fā) 揮 濱 海 新 區(qū)對 于 振 興 環(huán) 渤 海 區(qū) 域 經(jīng) 濟(jì) 的 重 要 作 用 ， 增 強 和 完 善 濱 海 新 區(qū) 為 區(qū) 域 經(jīng) 濟(jì) 服 務(wù)的 綜 合 功 能 。 要 按 照 總 體 規(guī) 劃 的 部 署 ， 加 強 對 包 括 天 津 港 、 天 津 經(jīng) 濟(jì) 技術(shù) 開 發(fā) 區(qū) 、 天 津 港 保 稅 區(qū) 、 塘 沽 、 漢 沽 、 大 港 在 內(nèi) 的 現(xiàn) 有 各 類 資 源 進(jìn) 行 整 合 ，不 斷 提 高 綜 合 實 力 、 創(chuàng) 新 能 力 、 服 務(wù) 能 力 和 國 際 競 爭 力 ， 將 濱 海 新 區(qū) 建 設(shè) 成為 我 國 北 方 對 外 開 放 的 門 戶 、 高 水

3、 平 的 現(xiàn) 代 制 造 業(yè) 和 研 發(fā) 轉(zhuǎn) 化 基 地 、 北 方 國際 航 運 中 心 和 國 際 物 流 中 心 ， 以 及 宜 居 生 態(tài) 型 新 城 區(qū) 。 要 妥 善 協(xié) 調(diào) 中 心 城 區(qū) 和 濱 海 新 區(qū) 的 關(guān) 系 ， 中 心 城 區(qū) 要 優(yōu) 化 產(chǎn) 業(yè) 結(jié) 構(gòu) ， 加 快 發(fā) 展 第 三 產(chǎn) 業(yè) ， 實 施 工業(yè) 東 移 戰(zhàn) 略 ， 促 進(jìn) 濱 海 新 區(qū) 的 發(fā) 展 。 國 函 天 津 市 城 市 總 體 規(guī) 劃 （ 2005年 -2020年 ） 回 復(fù) 批 準(zhǔn) 天 津 濱 海 新 區(qū) 為 全 國 綜 合 配 套 改 革 試 驗 區(qū) 。 近 期 工 作 重 點 是 ：鼓

4、 勵 天 津 濱 海 新 區(qū) 進(jìn) 行 金 融 改 革 和 創(chuàng) 新 。推 動 天 津 濱 海 新 區(qū) 進(jìn) 一 步 擴 大 開 放 ， 設(shè) 立 天 津 東 疆 保 稅 港 區(qū) 。 為 適 應(yīng) 天 津 建 設(shè) 北方 國 際 航 運 中 心 和 國 際 物 流 中 心 的 需 要 ， 在 天 津 港 東 疆 港 區(qū) 設(shè) 立 保 稅 港 區(qū) ， 重 點 發(fā) 展國 際 中 轉(zhuǎn) 、 國 際 配 送 、 國 際 采 購 、 國 際 轉(zhuǎn) 口 貿(mào) 易 和 出 口 加 工 等 業(yè) 務(wù) ， 積 極 探 索 海 關(guān) 特殊 監(jiān) 管 區(qū) 域 管 理 制 度 的 創(chuàng) 新 ， 以 點 帶 面 ， 推 進(jìn) 區(qū) 域 整 合 。給

5、予 天 津 濱 海 新 區(qū) 一 定 的 財 政 稅 收 政 策 扶 持 。 對 天 津 濱 海 新 區(qū) 所 轄 規(guī) 定 范 圍 內(nèi) 、符 合 條 件 的 高 新 技 術(shù) 企 業(yè) ， 減 按 15%的 稅 率 征 收 企 業(yè) 所 得 稅 。天 津 濱 海 新 區(qū) 的 功 能 定 位 是 ：依 托 京 津 冀 、 服 務(wù) 環(huán) 渤 海 、 輻 射 “ 三 北 ” 、 面 向 東 北 亞 ， 努 力 建 設(shè) 成 為 我 國 北 方 對外 開 放 的 門 戶 、 高 水 平 的 現(xiàn) 代 制 造 業(yè) 和 研 發(fā) 轉(zhuǎn) 化 基 地 、 北 方 國 際 航 運 中 心 和 國 際物 流 中 心 ， 逐 步 成

6、為 經(jīng) 濟(jì) 繁 榮 、 社 會 和 諧 、 環(huán) 境 優(yōu) 美 的 宜 居 生 態(tài) 型 新 城 區(qū) 。 國 務(wù) 院 關(guān) 于 推 進(jìn) 天 津 濱 海 新 區(qū) 開 發(fā) 開 放 有 關(guān) 問 題 的 意 見 從 有 關(guān) 部 門 獲 悉 ， 今 后 5年 ， 濱 海 新 區(qū) 常 住 人 口 將 達(dá) 到 180萬 人 ，其 中 城 鎮(zhèn) 人 口 165萬 人 ， 比 2004年 分 別 增 長 45萬 人 和 70萬 人 。 為 了適 應(yīng) 人 口 增 長 需 求 ， “ 十 一 五 ” 期 間 濱 海 新 區(qū) 房 地 產(chǎn) 也 將 同 時 實 現(xiàn) 大 發(fā) 展 ，盡 快 形 成 住 宅 產(chǎn) 業(yè) 化 。預(yù) 計 今 后

7、 5年 ， 濱 海 新 區(qū) 用 于 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 的 規(guī) 劃 發(fā) 展 用 地 4310公 頃 ， 規(guī) 劃建 設(shè) 住 宅 2586萬 平 方 米 、 公 建 1000萬 平 方 米 。 據(jù) 介 紹 ， 結(jié) 合 濱 海 新 區(qū) 的功 能 定 位 ， 今 后 5年 濱 海 新 區(qū) 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 的 重 點 ， 是 建 設(shè) 一 批 大 型 公 建 、商 貿(mào) 設(shè) 施 和 高 級 寫 字 樓 項 目 ， 建 設(shè) 一 批 賓 館 和 旅 游 設(shè) 施 ， 進(jìn) 行 旅 游 區(qū) 綜 合開 發(fā) 。 在 住 宅 建 設(shè) 方 面 ， 將 在 大 港 、 漢 沽 和 海 河 下 游 區(qū) 規(guī) 劃 開 發(fā) 20個

8、 居 住區(qū) ， 規(guī) 劃 建 設(shè) 住 宅 1600萬 平 方 米 ， 吸 引 越 來 越 多 的 市 民 到 濱 海 新 區(qū) 安 家 落 戶 ， 投 身 濱 海 新 區(qū) 開 發(fā) 建 設(shè) 。 今 晚 報 規(guī) 劃 建 設(shè) 住 宅 與 人 口 發(fā) 展 的 消 息 一 、 國 際 化 定 向?qū)?外 開 放 的 門 戶 、 北 方 國 際 航 運 中 心 和 國 際 物 流 中 心 。二 、 資 源 整 合天 津 港 、 開 發(fā) 區(qū) 、 保 稅 區(qū) 、 塘 沽 、 漢 沽 、 大 港 ， 現(xiàn) 有 各 類 資 源 整 合 。三 、 重 新 劃 分 功 能 分 區(qū)臨 空 產(chǎn) 業(yè) 區(qū) 、 海 港 物 流 區(qū) 、

9、 高 新 技 術(shù) 產(chǎn) 業(yè) 區(qū) 、 先 進(jìn) 制 造 業(yè) 產(chǎn) 業(yè) 區(qū) 、濱 海 休 閑 旅 游 區(qū) 、 中 央 商 務(wù) 商 業(yè) 區(qū) 等 等 ， 細(xì) 分 區(qū) 域 。這 個 細(xì) 分 使 濱 海 開 發(fā) 區(qū) 將 重 點 成 為 濱 海 新 區(qū) 的 “ 中 央 商 務(wù) 商 業(yè) 區(qū) ” 。這 個 細(xì) 分 意 味 著 開 發(fā) 區(qū) 將 以 金 融 、 商 務(wù) 、 商 業(yè) 、 居 住 為 核 心 ！ 成為 濱 海 新 區(qū) 的 首 腦 從 而 影 響 新 增 人 口 的 結(jié) 構(gòu) 。兩 個 文 件 透 露 三 大 信 息 目 前 濱 海 新 區(qū) 人 口 大 約 100萬 人 ，到 2010年 ， 城 鎮(zhèn) 人 口 將

10、增 加 至 165萬 。5年 之 內(nèi) ， 人 口 增 長 大 約 60萬 ，平 均 每 年 新 增 人 口 12萬 。塘 沽 、 漢 沽 、 大 港 三 區(qū) 是 濱 海 主 體 三 區(qū) ，因 此 ， 最 保 守 估 計 塘 沽 增 加 人 口 4萬 。人 口 增 長 的 背 景 是 北 方 經(jīng) 濟(jì) 中 心 的 總 規(guī) ，工 人 、 白 領(lǐng) 、 管 理 中 層 將 成 為 增 長 的 主 體 。泰 達(dá) 開 發(fā) 區(qū) 定 向 為 “ 中 心 商 務(wù) 商 業(yè) 區(qū) ” 。將 成 為 白 領(lǐng) 、 管 理 中 層 人 口 增 長 和 選 擇 居 住 的 第 一 核 心 。人 口 激 增 的 分 析 進(jìn) 入

11、正 題 價 值 價 格 論PART 1 不 要 小 看 我 們 的 消 費 者 。 花 100萬 買 房 的 人 都 值 得 尊 重 再 尊 重 。我 們 相 信 他 買 的 是 房 子 ， 而 不 是 廣 告 。所 以 我 們 的 廣 告 ， 花 樣 很 多 ， 但 沒 有 一 招 是 花 拳 繡 腿 。實 際 上 我 們 只 有 一 樣 工 作 ， 尋 求 價 值 最 大 化 的 誘 人 表 現(xiàn) 。現(xiàn) 在 ， 一 切 從 價 值 價 格 比 開 始 。世 界 瑞 博堅 定 的 價 值 價 格 論 者 價 格 掃 描 區(qū) 域 市 場 價 格板 塊 樓 盤 名 稱 總 盤 量（ 萬 平 方米

12、） 當(dāng) 前 銷 售主 力 價 格(元 /平 方 米 ) 主 力 戶 型(平 方 米 ） 主 力 總 價（ 萬 元 /套 )開 發(fā)區(qū) 競爭項目 天 保 金 海 岸 160 7350（ 洋 房 ） 200 150萬 通 新 城 國際 36 8500（ 精 裝 小 戶 型 ） 60100 5085濱 海 新 城 54 67007000（ 預(yù) 計 ） 150180(2棟 ) 110-135非競 爭項目 御 景 園 邸 7800 200 150愛 麗 榭 11 70007500 150180 100120伴 景 灣 22 8500 150350 130300注 ： 提 案 中 的 數(shù) 據(jù) 主 要 來 自

13、 06.10.1528日 采 盤 ， 部 分 數(shù) 據(jù) 與 萬 科 提 供 資 料 存 在 一 些 差 異 。 結(jié) 論 ：在 開 發(fā) 區(qū) 范 圍 內(nèi) ， 2006年 的 主 流 住 宅 價 格 為 7000元 /平 方 米 （ 底 價 ） 。以 年 度 漲 幅 10%計 算 ， 2007年 的 市 場 價 約 7700元 /平 方 米 （ 底 價 ） 。資 料 中萬 通 小 戶 型 宣 稱 精 裝 成 本 10001500， 折 算 毛 坯 單 價 70007500。天 保 金 海 岸 洋 房 單 價 7350元 ， 推 算 高 層 單 價 7000元 之 內(nèi) 。伴 景 灣 為 150350平

14、方 米 大 戶 型 ， 客 群 、 產(chǎn) 品 與 本 項 目 分 屬 不 同 市 場 。 判 斷 ：萬 科 金 域 藍(lán) 灣 ，預(yù) 計 單 價 ： 8000元 /平 方 米 （ 底 價 ）預(yù) 計 總 價 ： 7090萬 （ 兩 居 ） 100120萬 （ 三 居 ）以 靜 態(tài) 價 格 推 算 ，預(yù) 計 本 項 目 單 價 略 高 于 市 場 均 值 ， （ 而 以 往 的 表 現(xiàn) 顯 示 ， 萬 科 往 往 高于 對 手 1000元 .) 故 我 們 判 斷 ， 本 項 目 將 成 為 “ 單 價 的 市 場 領(lǐng) 跑 者 ” 。而 總 價 預(yù) 計 則 處 于 市 場 的 主 流 （ 因 戶 型 面

15、 積 偏 小 。 ） 所 以 ， 客 群 面 臨 著 這 樣 的 選 擇 ：在 同 級 總 價 上 選 擇 更 多 面 積 ， 還 是 更 高 生 活 品 質(zhì) ？在 單 價 領(lǐng) 跑 情 況 下 ， 本 項 目 的 獨 特 吸 引 點 所 在 ？這 一 切 來 自 于 產(chǎn) 品 價 值 的 深 度 挖 掘 。 。 。 產(chǎn) 品 價 值 挖 掘 一 、 地 段 基 因 天 津濱 海 新 區(qū)塘 沽漢 沽 大 港 東 麗津 南 開 發(fā) 區(qū)上 北 河 南 紫 云老 城 A、 塘 沽 市 場 五 大 板 塊 分 析板 塊 板 塊 位 置 主 要 項 目 板 塊 均 價 板 塊 總 評紫 云 板 塊 津 塘 公

16、 路 南 面 。 入港 必 經(jīng) 之 路 。 距 離開 發(fā) 區(qū) 、 老 城 板 塊很 近 。 但 現(xiàn) 狀 陳 舊 。 紫 云 國 際 、 紫云 綠 洲 、 貽 芳嘉 園 、 貽 成 尚海 國 際 等 約 5000元 / 地 圖 上 看 板 塊 處 于 核心 位 置 ， 實 質(zhì) 是 被 卡死 了 。 去 開 發(fā) 區(qū) 只 有東 西 兩 條 路 。 區(qū) 域 現(xiàn)狀 很 差 ， 難 于 和 開 發(fā)區(qū) 爭 奪 客 群 。老 城 板 塊 津 塘 公 路 、 津 濱 高速 直 達(dá) 該 地 區(qū) 。 開發(fā) 區(qū) 西 南 側(cè) 。 陽 光 金 地 、 貽港 城 、 貽 信 康庭 、 第 七 領(lǐng) 地 、 6000元 / 配

17、 套 成 熟 （ 洋 貨 市 場 、外 灘 ） ， 相 對 開 發(fā) 區(qū)落 后 。開 發(fā) 區(qū) 板 塊 老 城 區(qū) 以 東 ， 紫 云以 北 、 保 稅 區(qū) 以 西 。 京 津 塘 高 速 直 達(dá) 該區(qū) 域 ， 輕 軌 、 未 來的 京 津 塘 交 通 干 線以 此 為 始 。 伴 景 灣 、 天 保金 海 岸 、 萬 通新 城 國 際 、 濱海 新 城 、 愛 麗榭 、 御 景 園 邸 70007500元 / ， 酒店 式 公 寓已 超 10000元 / 濱 海 新 規(guī) 的 金 融 、商 務(wù) 、 商 業(yè) 中 心 區(qū) 。區(qū) 域 內(nèi) 商 業(yè) 等 項 目 也在 積 極 發(fā) 展 ， 未 來 趨勢 越 來

18、 越 好 。 但 目 前快 速 提 價 ， 可 能 會 有泡 沫 產(chǎn) 生 。 板 塊 板 塊 位 置 主 要 項 目 板 塊 均 價 板 塊 總 評上 北 板 塊 京 津 塘 高 速 下 高 速后 回 轉(zhuǎn) 。 地 處 開 發(fā)區(qū) 西 界 ， 老 城 區(qū) 北界 。 開 發(fā) 區(qū) 西 區(qū) 在其 西 側(cè) ， 西 區(qū) 開 發(fā)是 上 北 的 重 大 利 好 。 水 域 未 來 城 、貽 景 花 園 、 心貽 灣 等 50006000元 / 上 北 板 塊 地 處 開 發(fā) 區(qū) 、開 發(fā) 區(qū) 西 區(qū) 、 老 城 區(qū)三 者 中 心 。 區(qū) 域 開 發(fā)程 度 低 ， 但 前 景 非 常看 好 （ 西 區(qū) 啟 動 ）

19、 。且 區(qū) 域 內(nèi) 擁 有 水 庫 等資 源 ， 自 然 條 件 是 幾個 板 塊 內(nèi) 最 好 的 。 但目 前 自 用 型 居 住 條 件差 。河 南 板 塊 海 河 以 南 。 主 要 路徑 需 過 海 門 大 橋 到達(dá) 。 水 岸 陽 光 、 4000元 / 以 內(nèi) 在 開 發(fā) 區(qū) 居 住 用 地 緊張 情 形 下 ， 河 南 板 塊與 上 北 板 塊 必 將 成 為未 來 居 住 的 兩 大 重 要 板 塊 。 但 現(xiàn) 狀 情 況 不佳 ， 項 目 銷 售 差 ， 客戶 認(rèn) 可 率 低 。 板 塊 之 間 差 異 明 顯 ，紫 云 板 塊 已 然 老 化 ，河 南 板 塊 遠(yuǎn) 景 尚

20、早 ，老 城 板 塊 后 勁 不 足 ，上 北 板 塊 處 于 老 城 區(qū) 、 開 發(fā) 區(qū) 、 開 發(fā) 區(qū) 西 區(qū) 三 區(qū) 交 界 點 ，現(xiàn) 狀 不 佳 ， 但 前 景 甚 好 。 其 中 的 水 域 未 來 城 產(chǎn) 品 品 質(zhì) 較 好 ，而 融 科 心 貽 灣 等 項 目 也 具 有 一 定 的 號 召 力 ， 因 此 部 分 投 資型 客 戶 可 能 被 上 北 分 流 。 B、 回 到 開 發(fā) 區(qū) 泰 達(dá) 時 尚 廣 場位 置 ： 位 于 開 發(fā) 區(qū) 東 端 ， 過 北 海 路 為 保 稅 區(qū) 。 北 界 第 五 大 街 、 南 界 泰 達(dá) 大 街 、 西 界 北 海 路 、 東 界 東

21、 海 路交 通 ： 開 發(fā) 區(qū) 內(nèi) 交 通 順 暢 ， 30分 鐘 抵 達(dá) 各 處 。 津 濱 輕 軌 47分 鐘 抵 達(dá) 天 津 市 區(qū) 。 京 津 塘 高 速 、 津 濱 高 速 至 市 區(qū) 20分 鐘 。 京 津 塘 第 二 條 高 速 在 修 建 之 中 ， 終 點 在 泰 達(dá) 時 尚 廣 場 北 側(cè) 。 京 津 高 速 鐵 路 計 劃 修 建 ， 終 點 在 泰 達(dá) 時 尚 廣 場 南 側(cè) 。 交 通 狀 況 日 益 優(yōu) 化 。意 義 ： 被 市 委 納 入 “ 十 年 初 步 建 成 濱 海 新 區(qū) ” 戰(zhàn) 略 規(guī) 劃 ， 開 發(fā) 區(qū) 建 區(qū) 20年 形 象 年 建 設(shè) 目 標(biāo) 的

22、 重 要 組 成 部 分 。 規(guī) 劃 ： 總 用 地 面 積 116萬 平 方 米 ， 總 建 筑 面 積 120萬 平 方 米 。 一 座 12萬 平 米 城 市 大 湖一 個 地 標(biāo) 性 噴 泉 作 品 （ 120噴 泉 高 度 ， 亞 洲 最 高 ）一 組 高 檔 商 業(yè) 配 套一 座 奧 運 足 球 場 （ 泰 達(dá) 球 隊 主 場 ， 08奧 運 會 場 館 ）一 組 體 育 休 閑 健 身 場 館一 個 會 展 中 心 （ 開 發(fā) 區(qū) 最 大 的 會 展 中 心 ）一 座 五 星 級 酒 店兩 組 高 尚 住 區(qū) （ 左 為 萬 通 ， 右 為 萬 科 ）泰 達(dá) 廣 場 是 開 發(fā)

23、區(qū) 至 高 品 質(zhì) 的 綜 合 體 。 開 發(fā) 區(qū) 未 來 地 標(biāo) ！地 標(biāo)生 活健 康工 作 C、 泰 達(dá) 時 尚 廣 場 價 值 分 析 ：稀 缺 ： 泰 達(dá) 廣 場 是 開 發(fā) 區(qū) 最 稀 缺 、 最 高 檔 次 的 城 市 配 套 群 。 開 發(fā) 區(qū) 高 檔 商 業(yè) 只 有 友 誼 新 都 市 百 貨 。 餐 飲 、 超 市 等 也 遠(yuǎn) 遠(yuǎn) 不 能 滿 足 當(dāng) 地 巨 大 的 消 費 能 力 。 泰 達(dá) 時 尚 廣 場 是 一 個 120萬 平 米 的 高 檔 配 套 。 對 整 個 開 發(fā) 區(qū) 有 巨大 的 意 義 。 它 甚 至 可 以 整 體 提 升 開 發(fā) 區(qū) 配 套 檔 次

24、！ 首 先 ， 廣 場 已 經(jīng) 納 入 政 府 重 點 規(guī) 劃 。 因 此 它 是 市 民 廣 場 、 其 他 項 目 無 法 取 代 的 ，具 有 特 殊 的 地 位 。 而 且 ， 其 最 終 實 現(xiàn) 度 是 無 可 置 疑 的 。形 象 ： 泰 達(dá) 廣 場 是 政 府 規(guī) 劃 的 重 要 組 成 ， 天 生 擁 有 非 凡 地 位 。 文 化 ： 泰 達(dá) 廣 場 是 城 市 文 化 的 集 中 體 現(xiàn) ， 開 發(fā) 區(qū) 形 象 建 設(shè) 第 一 窗 口 。中 心 ： 泰 達(dá) 廣 場 因 規(guī) 劃 而 具 有 強 大 的 向 心 力 ， 吸 引 人 流 商 流 。商 務(wù) 有 會 館 、 五 星

25、酒 店 ， 休 閑 有 奧 運 場 館 ， 商 業(yè) 有 最 大 的 商 業(yè) 組 團(tuán) ， 自 然 有 12萬 平 米 城 市 大 湖 、 標(biāo) 志 有 120高 亞 洲 最 大 噴 泉 。 毫 無 疑 問 ， 該 配 套 足 以 成 為 聚 集人 流 、 商 流 的 核 心 區(qū) 域 ， 具 有 強 大 的 向 心 力 。 也 因 此 ， 廣 場 有 條 件 、 有 資 格 成為 開 發(fā) 區(qū) 未 來 的 “ 市 ” 中 心 。參 考 世 界 著 名 城 市 ， 凱 旋 門 廣 場 、 布 拉 格 廣 場 、 中 央 公 園 幾 乎 每 個 城 市 都有 自 己 的 廣 場 ， 并 且 每 個 中 心

26、 廣 場 都 承 擔(dān) 展 現(xiàn) 城 市 文 化 的 重 任 。凝 聚 力 、 綜 合 性 、 地 標(biāo) 性 ， 各 方 因 素 考 評 ， 泰 達(dá) 時 尚 廣 場 都 是 開 發(fā) 區(qū) 文 化 、 精神 的 代 言 人 ， 第 一 窗 口 。 D、 泰 達(dá) 時 尚 廣 場 價 值 判 定 ： E、 泰 達(dá) 時 尚 廣 場 地 位 判 定 ： F、 金 域 藍(lán) 灣 是 什 么 ？因 此 ， 廣 場 之 配 套 即 萬 科 之 配 套 廣 場 之 地 位 即 萬 科 之 地 位 廣 場 是 萬 科 金 域 藍(lán) 灣 的 第 一 價 值 ！ G、 掃 描 競 爭 對 手萬 通 新 城 國 際 ： 共 享 同

27、 一 地 塊 ， 廣 場 也 是 其 第 一 價 值 。濱 海 新 城 ： 市 民 廣 場 一 體 ， 配 套 良 好 ， 但 地 位 、 形 象 、 凝 聚 力 皆 不 如 萬 科 與 萬通 所 在 的 泰 達(dá) 時 尚 廣 場 。天 保 金 海 岸 ： 160萬 平 米 體 量 自 然 形 成 的 板 塊 ， 價 值 、 地 位 、 配 套 無 疑 是 最 差的 。 （ 因 此 天 保 慣 用 的 是 低 價 戰(zhàn) 略 。 ）伴 景 灣 ： 泰 豐 公 園 與 泰 達(dá) 時 尚 廣 場 之 間 ， 借 勢 公 園 與 廣 場 ， 但 它 只 是 借 勢 。水 域 未 來 城 ： 面 臨 水 庫

28、大 湖 ， 環(huán) 境 優(yōu) ， 其 他 配 套 欠 缺 。愛 麗 榭 ： 政 府 對 面 ， 當(dāng) 前 最 優(yōu) 的 地 段 。 但 潛 力 有 限 。 結(jié) 論 ： 參 考 競 品 地 段 ， 萬 科 的 板 塊 優(yōu) 勢 最 為 鮮 明 。 但 是 ， 板 塊 問 題 仍 然 存 在未 來 未 來 有 多 遠(yuǎn) ？目 前 開 發(fā) 區(qū) 的 核 心 仍 然 是 第 二 、 三 大 街 之 間 。泰 達(dá) 時 尚 廣 場 工 程 尚 未 過 半 ， 現(xiàn) 狀 仍 然 是 開 發(fā) 區(qū) 的 邊 緣 地 帶 。 雖然 有 政 府 規(guī) 劃 支 持 ， 但 仍 免 不 了 競 品 的 攻 擊 ?；?解 手 段 ：1、 售

29、樓 現(xiàn) 場 易 拉 寶 等 展 示 ： 廣 場 是 政 府 規(guī) 劃 的 標(biāo) 志 工 程 ， 增 強可 信 度 。 2、 銷 售 強 調(diào) 奧 運 與 商 業(yè) 的 聯(lián) 系 。 廣 場 是 08奧 運 舉 辦 地 ， 周 邊 商業(yè) 之 必 需 。 H、 推 廣 ， 放 大 地 段 價 值1、 從 市 中 心 到 世 中 心 放 大 板 塊 的 中 心 地 位 。泰 達(dá) 時 尚 廣 場 開 發(fā) 區(qū) 的 市 中 心泰 達(dá) 開 發(fā) 區(qū) 濱 海 新 區(qū) 的 中 心濱 海 新 區(qū) 中 國 經(jīng) 濟(jì) 的 第 三 極它 是 國 際 的 、 全 球 的 、 世 界 的 ！不 僅 僅 是 市 中 心世 中 心 _ 未

30、來 的 世 界 港 2、 深 度 挖 掘 廣 場 文 化 。廣 場 生 活 擁 有 五 大 精 神 力1豐 盛 完 善 的 配 套 ， 高 品 質(zhì) 地 滿 足 生 活 全 部 。2和 諧 有 繁 華 ， 有 寧 靜 ， 有 激 情 ， 有 安 詳 ， 完 美 共 融 。3共 享 非 封 閉 社 區(qū) ， 與 市 民 來 分 享 ， 但 “ 你 ” 在 中 心 。4自 由 足 夠 豐 盛 之 后 ， 心 所 想 物 所 及 ， 一 切 我 行 我 素 。5歡 樂 公 園 、 噴 泉 、 奧 運 ， 一 個 城 市 的 盛 宴 集 中 地 。 二 、 總 規(guī) 掃 描總 用 地 ： 6萬 平 方 米總

31、 建 面 ： 24萬 平 方 米容 積 率 ： 4.0綠 化 率 ： 35% （ 綠 地 面 積 2.1萬 平 方 米 ）總 戶 數(shù) ： 1919車 位 數(shù) ： 1944 棟 數(shù) ： 9棟 33層 高 板 。 規(guī) 劃 中 無 商 業(yè) 配 套 。 會 所 建 面 2800 。 1、 金 域 藍(lán) 灣 與 廣 場 的 一 體 性 。A、 總 規(guī) 價 值 提 煉伴 景 灣 可 以 借 景 于 泰 達(dá) 時 尚 廣 場 ， 天 保 金 海 岸 也 可 借 用 泰達(dá) 時 尚 廣 場 。 但 無 疑 只 有與 廣 場 一 體 的 項 目 才 能 最大 限 度 使 用 廣 場 資 源 。 無論 心 理 上 、

32、實 際 中 萬 科 才是 廣 場 最 大 受 益 者 。但 是 ， 此 價 值 無 法 屏 蔽 萬 通 新 城 國 際 的 競 爭 。 2、 視 中 心 每 個 樓 座 都 觀 景 （ 泰 達(dá) 廣 場 ） 。金 域 藍(lán) 灣 南 側(cè) 面 向 泰 達(dá) 廣 場 ， 觀景 效 果 最 佳 。 而 通 過 布 局 規(guī) 劃 ，項 目 北 側(cè) 樓 座 亦 可 透 過 南 側(cè) 樓 座間 距 看 到 泰 達(dá) 廣 場 水 景 。 從 而 將廣 場 景 觀 融 入 社 區(qū) ， 與 每 個 樓 都產(chǎn) 生 視 覺 聯(lián) 系 。 萬 科 在 規(guī) 劃 的 細(xì)微 之 處 見 真 誠 。萬 通 新 城 國 際 樓 座 密 集 ，

33、 前 有 球 場 ， 雖 在 廣 場 卻 無 法 達(dá) 到 如 此 效 果 。 3、 視 中 心 廣 場 “ 共 享 ” 里 的 “ 專 屬 ” 中 庭 園林 金 域 藍(lán) 灣 綠 化 率 35%， 是 一 個 常規(guī) 水 平 ， 但 營 造 出 2.1萬 平 方 米的 中 心 景 觀 。 周 邊 項 目 僅 伴 景 灣有 類 似 內(nèi) 園 林 。 在 此 一 點 ， 萬 科再 次 領(lǐng) 先 同 級 競 爭 者 。此 外 ， 泰 達(dá) 廣 場 “ 共 享 ” 精 神 有了 特 例 ， 誕 生 了 私 家 的 中 央 公 園 。 4、 首 層 架 空 ， 陽 光 車 庫社 區(qū) 首 層 架 空 ， 用 于 停

34、 車 。 園 林 在 架 空 層 之 上 。因 此 社 區(qū) 內(nèi) 無 車 行 線 路 ， 全 部 為 環(huán) 樓 及 園 林 間 道 路 ， 自 然 保證 人 車 分 流 。上 層 園 林 的 道 路 部 分 采 用 透 光 材 料 （ 鋼 化 玻 璃 ） ， 因 此 其 停車 場 可 以 透 過 道 路 采 光 ， 采 光 性 好 。這 是 一 個 優(yōu) 秀 的 創(chuàng) 新 點 ， 但 我 們 在 萬 通 新 城 也 看 到 了類 似 的 設(shè) 計 。 因 此 ， 此 價 值 是 重 要 價 值 ， 但 不 構(gòu) 成 核 心 價 值 。 保 證 景 觀 最 大 化 是 總 規(guī) 的 核 心 理 念 。B、 總

35、 規(guī) 理 念 與 指 導(dǎo) 思 想 視 中 心 每 個 樓 座 都 觀 景 （ 廣 場 ） 視 中 心 廣 場 專 屬 公 園 中 庭 園 林 首 層 架 空 ， 陽 光 車 庫 C、 不 要 讓 細(xì) 節(jié) 問 題 藏 起 來1可 能 的 噪 音 問 題 ：東 部 為 輕 軌 。 北 部 為 第 五 大 街 ， 交 通 便 利 ， 但 可 能 有 一 定噪 音 影 響 （ 尤 其 第 五 大 街 繁 華 后 ） 。2社 區(qū) 內(nèi) 配 套 問 題 ：社 區(qū) 幾 乎 無 配 套 。 全 部 依 賴 廣 場 商 業(yè) 配 套 。 這 不 是 一 個 問題 ， 但 很 容 易 被 一 次 次 的 問 到 。

36、問 題 一 ： 防 患 未 然 。第 五 大 街 目 前 不 會 有 噪 音 干 擾 ， 通 過 增 加 綠 植 也 可 化 解 未 來 可 能 帶來 的 噪 音 。 輕 軌 問 題 已 經(jīng) 通 過 園 林 規(guī) 劃 基 本 屏 蔽 掉 了 。 無 須 贅 述 。問 題 二 ： 借 “ 問 ” 而 “ 興 ” 萬 客 會 廣 場 VIP購 房 人 都 會 問 到 配 套 問 題 。 我 們 可 以 借 題 發(fā) 揮 。 與 廣 場 其 他 配 套 協(xié)商 ， 為 萬 客 會 金 域 藍(lán) 灣 會 員 提 供 特 別 VIP， 會 員 享 受 未 來 廣 場 健 身中 心 打 折 卡 、 自 動 晉 升

37、 為 商 業(yè) 中 心 會 員 等 等 。這 一 舉 動 使 廣 場 與 萬 科 間 距 離 貼 得 更 近 ， 融 得 更 緊 ！ 體 現(xiàn) “ 一 體 化 ”優(yōu) 勢 ， 力 爭 棋 先 一 招 ， 屏 蔽 競 爭 ！D、 問 題 解 決 方 式 ： 三 、 景 觀 價 值綠 地 面 積 2.1萬 平 方 米 。 合 圍 的 中 央 公 園 。由 日 本 鳳 咨 詢 株 式 會 社 環(huán) 境 設(shè) 計 研 究 所 規(guī) 劃 。部 分 景 觀 帶 有 明 顯 日 式 的 精 致 （ 如 坡 地 噴 泉 ） 。園 林 有 兩 條 主 線 。一 為 “ 水 系 ” 、 二 為 “ 光 軸 ” 。 兩 條 軸

38、 線 將 整 個 園 林 連 成 有 機 整 體 。 水 舞 光 陰 中 庭 園 林不 僅 是 面 積 的 “ 大 ” ， 而 且 是 有 主 題 ！“ 水 系 ” ： 入 口 處 疊 水 瀑 布 、 延 伸 向 東 的 水 系 、 東 端 坡 地 平 緩 噴 泉 ?！?光 軸 ” ： 光 柱 燈 沿 路 向 西 ， 形 成 燈 光 景 觀 路 ， 點 亮 園 林 夜 景 。因 此 ， 再 次 強 調(diào) ， 內(nèi) 園 林 是 景 觀 最 大 化 理 念 的 重 要 表 達(dá) ！A、 總 規(guī) 價 值 提 煉 B、 找 到 園 林 的 問 題優(yōu) 秀 的 園 林 ， 可 惜 人 們 看 不 見 。5月 開

39、 盤 （ 預(yù) 計 ） ， 園 林 怎 樣 呈 現(xiàn) 出 來 ？ 我 們 推 測 園 林 的成 形 會 較 晚 ， 項 目 景 觀 的 重 要 價 值 支 撐 ， 似 乎 會 打 折 扣 。 C、 問 題 解 決 方 式 ：1、 園 林 沙 盤 -炫 出 園 林 風(fēng) 采 。制 作 一 幅 區(qū) 域 沙 盤 ， 標(biāo) 定 項 目 與 廣 場 的 關(guān) 系 。制 作 一 幅 單 體 建 筑 沙 盤 ， 展 現(xiàn) 建 筑 細(xì) 節(jié) 與 都 會 公 寓 感 。制 作 一 幅 園 林 沙 盤 ， 突 出 園 林 的 總 規(guī) 與 各 個 細(xì) 部 。 突 出 項 目 差 異 化 優(yōu) 勢 。2、 制 作 水 舞 光 陰 園

40、 林 手 冊 圖 片 ： 手 繪 圖 +效 果 圖 +部 分 萬 科 其 它 項 目 實 景 圖文 字 ： 理 念 +故 事 （ 將 規(guī) 劃 過 程 寫 成 精 彩 隨 筆 展 現(xiàn) 用 心 做 事 的 形 象 ）支 持 ： 需 園 林 設(shè) 計 單 位 大 力 支 持 四 、 建 筑 立 面 黑 、 白 、 金 三 色 組 合 外 立 面 、 硬 朗 現(xiàn) 代 。不 同 樓 層 間 陽 臺 錯 落 ， 為 立 面 增 添 了 變 化 與 生 機 。因 戶 型 有 花 廳 、 露 臺 ， 故 硬 朗 中 貼 入 自 然 氣 息 。A、 建 筑 風(fēng) 格 建 筑 風(fēng) 格 定 位 ： 都 市 公 寓 典

41、范判 斷 ： 目 前 我 們 的 資 料 沒 有 看 到 與 其 它 項 目 的 差 異 ， 關(guān) 于 建 筑 ， 金 域 藍(lán) 灣 不 占 優(yōu) 勢 也 沒 有 劣 勢 。 四 、 戶 型 價 值舒 適 型 兩 居 （ 90110平 方 米 ） 兩 梯 四 戶 緊 湊 型 三 居 （ 130140平 方 米 ） 兩 梯 三 戶A、 戶 型 寫 真 緊 湊 型 三 居 室 內(nèi) 擁 有 10 以 上 空 中 露 臺 ， 一 座 透 天 的 別 廳 。B、 戶 型 價 值 提 煉舒 適 型 兩 居 入 口 處 設(shè) 10 以 上 入 戶 花 園 。 先 進(jìn) 花 園 才 進(jìn) 家 門 。（ 注 ： 部 分 戶

42、 型 露 臺 贈 送 或 半 價 。 露 臺 可 以 改 造 成 一 個 房 間 ）云 中 花 房 ：藤 云 花 閣 ： 戶 型 價 值 提 煉10 以 上 入 戶 花 園 或 10 以 上 空 中 露 臺 ， 都 借 助 了 萬 科 專 利 產(chǎn) 品情 景 洋 房 的 特 點 ， 將 透 天 景 觀 留 給 市 中 心 的 高 層 客 戶 。憑 什 么 說 服 客 戶 以 同 一 總 價 放 棄 其 它 項 目 更 大 面 積 的 戶 型 ， 核 心在 于 萬 科 對 生 活 的 觀 點 人 是 離 不 開 自 然 的 ！視 中 心 情 景 洋 房 的 高 層 視 界 C、 稍 稍 有 些 不

43、 完 美1、 三 居 部 分 戶 型 廚 房 與 餐 廳 距 離 過 遠(yuǎn) ， 且 隔 著 一 個 露 臺 。2、 同 樣 存 在 因 工 期 而 引 起 的 現(xiàn) 場 呈 現(xiàn) 力 不 足 問 題 ， 掩 蓋 了差 異 化 賣 點 的 表 現(xiàn) 。 D、 問 題 解 決 方 式 ：1、 售 樓 處 門 前 ， 設(shè) 立 花 廳 樣 板 間 。售 樓 處 外 平 臺 上 設(shè) 立 兩 間 10 的 花 廳 樣 板 間 。 用 鑒 賞 代 替 想 象 。2、 制 作 云 上 的 日 子 花 廳 手 冊 模 擬 二 人 世 界 、 三 口 之 家 、 小 太 陽 家 庭 等 設(shè) 計 空 中 花 房 、 兒 童

44、 游樂 園 、 露 天 餐 廳 等 場 景 制 作 裝 潢 設(shè) 計 （ 聘 請 專 業(yè) 設(shè) 計 師 ） 。 印 制成 冊 ， 向 客 戶 展 現(xiàn) 花 廳 的 不 同 功 能 ， 引 領(lǐng) 認(rèn) 知 。3、 盡 早 實 現(xiàn) 實 樓 樣 板 間 。 戶 型 內(nèi) 視 中 心 10 的 空 中 花 園 ， 情 景 洋 房 的 高 層 視 界看 遠(yuǎn) 景 視 中 心 每 個 樓 座 都 觀 景 （ 泰 達(dá) 廣 場 ） 。內(nèi) 園 林 視 中 心 水 舞 光 陰 ， “ 共 享 ” 廣 場 里 的 “ 專 屬 ” 中 庭 園 林五 、 產(chǎn) 品 核 心 價 值 A、 典 型 競 爭 者 選 擇a 萬 通 新 城 國

45、 際六 、 產(chǎn) 品 價 值 競 爭 性 分 析萬 通 新 城 國 際 與 萬 科 同 屬 泰 達(dá) 時 尚 廣 場 組 成 部 分 。 地 段 上 無 差 異 ， 并且 有 相 互 扶 持 ， 相 互 促 進(jìn) 的 作 用 。項 目 體 量 更 大 一 些 ， 但 總 規(guī) 、 布 局 普 通 。 該 項 目 的 園 林 、 樓 座 觀 景 度均 略 遜 于 本 項 目 。園 林 只 有 樓 間 組 團(tuán) 、 社 區(qū) 入 口 有 廣 場 景 觀 ， 但 景 觀 與 居 民 的 關(guān) 系 不 強 。戶 型 多 樣 ， 明 年 主 力 戶 型 與 萬 科 項 目 略 大 ， 因 此 單 價 總 價 基 本

46、持 平 。因 此 ， 萬 通 的 競 爭 最 為 直 接 ， 我 們 將 其 視 為 第 一 競 爭 者 。 b 濱 海 新 城濱 海 新 城 位 于 市 民 廣 場 。 雖 不 如 泰 達(dá) 廣 場 標(biāo) 準(zhǔn) ， 但 成 熟 度 較 高 。 該 項目 是 市 民 廣 場 的 組 成 部 分 ， 因 此 其 （ 和 生 活 相 關(guān) 的 商 業(yè) ） 配 套 成 熟 度不 低 于 萬 科 項 目 ， 只 是 檔 次 、 級 別 略 遜 。該 項 目 最 多 特 點 是 先 運 作 商 業(yè) 、 酒 店 ， 后 銷 售 住 宅 物 業(yè) 。其 戶 型 以 150180大 戶 型 為 重 點 ， 與 萬 科

47、項 目 重 疊 的 較 少 ， 然 而 一 旦使 用 低 價 策 略 ， 就 可 能 與 萬 科 項 目 總 價 相 似 ， 而 客 戶 所 的 面 積 更 大 。因 此 ， 將 其 列 為 競 爭 對 手 。 c 天 保 金 海 岸天 保 金 海 岸 是 濱 海 新 區(qū) 最 大 而 唯 一 的 大 盤 ?？?體 量 160萬 ， 規(guī) 劃 中 各 種 物 業(yè) 類 型 、 各 種 住 宅 形 態(tài) 兼 備 ， 開 發(fā) 周 期 又很 長 。 雖 然 目 前 看 不 到 項 目 本 體 的 創(chuàng) 新 與 差 異 化 優(yōu) 勢 ， 但 其 一 貫 的 低價 策 略 足 以 使 其 成 為 不 可 回 避 的

48、 競 爭 者 。d 水 域 未 來 城水 域 未 來 城 不 在 開 發(fā) 區(qū) 內(nèi) ， 屬 于 上 北 板 塊 。 該 板 塊 處 于 起 步 階 段 ， 與開 發(fā) 區(qū) 頗 為 不 同 ， 但 綜 合 其 地 段 素 質(zhì) （ 西 區(qū) 、 開 發(fā) 區(qū) 、 老 城 三 區(qū) 中 點 ） 、 產(chǎn) 品 素 質(zhì) （ 面 臨 水 庫 、 開 發(fā) 到 中 盤 、 立 面 戶 型 等 均 已 呈 現(xiàn) ） 等仍 將 其 列 入 競 品 之 一 。 A 地 段 價 值 ：萬 科 金 域 藍(lán) 灣 泰 達(dá) 時 尚 廣 場 ， 未 來 的 市 中 心 。 政 府 規(guī) 劃 的 重 中 之 重 。 且輕 軌 在 側(cè) 。 A+萬

49、 通 新 城 國 際 泰 達(dá) 時 尚 廣 場 ， 未 來 的 市 中 心 。 政 府 規(guī) 劃 的 重 中 之 重 。 A+濱 海 新 城 市 民 廣 場 ， 開 發(fā) 區(qū) 南 部 重 要 配 套 、 廣 場 。 A=天 保 金 海 岸 開 發(fā) 區(qū) 東 部 ， 無 重 點 配 套 規(guī) 劃 。 且 輕 軌 噪 音 干 擾 較 強 烈 。 A水 域 未 來 城 上 北 居 住 區(qū) ， 地 段 配 套 、 價 值 等 都 待 開 發(fā) ， 發(fā) 展 仍 需 時 日 AB、 綜 合 評 定 B 環(huán) 境 價 值 ：萬 科 金 域 藍(lán) 灣 泰 達(dá) 時 尚 廣 場 ， 12萬 平 米 大 湖 。 120米 高 的

50、噴 泉 景 觀 。 A+萬 通 新 城 國 際 泰 達(dá) 時 尚 廣 場 ， 12萬 平 米 大 湖 。 120米 高 的 噴 泉 景 觀 。 A+天 保 金 海 岸 無 景 觀 優(yōu) 勢 。 部 分 樓 座 可 借 泰 達(dá) 時 尚 廣 場 的 光 輝 A=濱 海 新 城 市 民 廣 場 ， 未 見 突 出 景 觀 。 A-水 域 未 來 城 面 臨 城 市 水 庫 ， 環(huán) 境 優(yōu) 異 A+ C 配 套 價 值 ：萬 科 金 域 藍(lán) 灣 泰 達(dá) 時 尚 廣 場 ， 奧 運 球 場 、 運 動 休 閑 、 會 館 、 酒 店 、 商 業(yè)齊 備 。 A+萬 通 新 城 國 際 泰 達(dá) 時 尚 廣 場

51、， 奧 運 球 場 、 運 動 休 閑 、 會 館 、 酒 店 、 商 業(yè)齊 備 。 A+天 保 金 海 岸 依 托 自 身 配 套 （ 未 成 型 ） ， 與 第 三 大 街 、 第 四 大 街 距 離 近于 萬 通 、 萬 科 A=濱 海 新 城 市 民 廣 場 ， 商 業(yè) 、 酒 店 配 套 齊 備 （ 20萬 平 方 米 ） 。 距 樂 購友 誼 等 距 離 較 近 。 A+水 域 未 來 城 區(qū) 域 內(nèi) 配 套 差 ， 但 因 距 樂 購 、 友 誼 等 實 際 距 離 較 近 ， 故 不構(gòu) 成 大 礙 A- D 總 規(guī) 價 值 ：萬 科 金 域 藍(lán) 灣 容 積 率 4.0， 產(chǎn) 品

52、 規(guī) 劃 單 一 ， 社 區(qū) 內(nèi) 無 配 套 ， 但 本 身 即 屬 于時 尚 廣 場 ， 因 此 不 成 問 題 。 總 規(guī) 中 園 林 規(guī) 劃 好 、 總 規(guī) 景 觀優(yōu) 勢 好 。 A+萬 通 新 城 國 際 內(nèi) 部 無 配 套 。 沙 盤 顯 示 密 度 較 高 ， 但 容 積 率 3.3小 于 金 域 藍(lán)灣 A=天 保 金 海 岸 超 級 大 盤 。 多 種 住 宅 形 態(tài) 兼 備 ， 預(yù) 計 后 期 將 有 商 業(yè) 商 務(wù) 配套 A=濱 海 新 城 酒 店 、 商 業(yè) 在 中 心 ， 住 宅 兩 側(cè) 合 圍 。 先 建 商 業(yè) 酒 店 ， 后 賣住 宅 ， 優(yōu) 勢 明 顯 。 A+水

53、 域 未 來 城 洋 房 、 高 層 、 別 墅 等 建 筑 形 態(tài) 多 元 ， 布 局 合 理 。 而 無 明 顯特 色 A= E 產(chǎn) 品 （ 立 面 ） 價 值 ：萬 科 金 域 藍(lán) 灣 統(tǒng) 一 為 33層 高 板 ， 天 際 線 整 齊 而 缺 少 變 化 。 但 立 面 細(xì) 節(jié) 豐富 。 A=萬 通 新 城 國 際 建 筑 高 低 錯 落 ， 立 面 簡 潔 明 快 A=天 保 金 海 灣 未 見 實 景 。 A=濱 海 新 城 未 見 實 景 。 A=水 域 未 來 城 城 市 公 寓 立 面 ， 質(zhì) 感 尚 佳 ， 已 呈 現(xiàn) ， 銷 售 中 有 實 景 優(yōu) 勢 。 A+ F 產(chǎn)

54、品 （ 戶 型 ） 價 值 ：萬 科 金 域 藍(lán) 灣 90140平 方 米 ， 控 制 合 理 。 有 入 戶 花 廳 設(shè) 計 ， 頗 有 特 色 。 2梯 /3戶 、 2梯 /4戶 A+萬 通 新 城 國 際 新 盤 未 上 市 ， 戶 型 面 積 110160平 方 米 。 A=天 保 金 海 岸 新 盤 未 上 市 ， 60160平 米 戶 型 ， 1梯 3戶 。 A？濱 海 新 城 戶 型 設(shè) 計 中 規(guī) 中 矩 ， 但 沒 有 突 出 亮 點 。 對 應(yīng) 戶 型 數(shù) 量 有 限 。 A=水 域 未 來 城 150180平 方 米 三 居 為 主 力 。 A= 七 、 競 爭 性 分

55、析 結(jié) 論絕 對 優(yōu) 勢 ：萬 科 將 景 觀 價 值 最 大 化 呈 現(xiàn) 。 戶 型 入 戶 花 園 的 設(shè) 計 。 超 越 所 有 對 手 。相 對 優(yōu) 勢 ：地 段 、 配 套 （ 泰 達(dá) 時 尚 廣 場 ） ， 是 萬 科 與 萬 通 共 享 的 ， 超 越 其 他 對 手 。劣 勢 所 在 ：項 目 最 大 問 題 在 于 呈 現(xiàn) 力 。 競 爭 對 手 皆 處 于 二 期 三 期 ， 有 部 分 趨 近 實景 。 金 域 藍(lán) 灣 銷 售 時 現(xiàn) 場 呈 現(xiàn) 力 是 最 弱 的 。 八 、 價 格 判 斷1、 產(chǎn) 品 全 面 領(lǐng) 先 ， 現(xiàn) 場 呈 現(xiàn) 力 較 弱 。 高 于 市 場

56、 價 格 500元 /平 方 米 是 可 行 的 。2、 當(dāng) 現(xiàn) 場 呈 現(xiàn) 力 完 美 呈 現(xiàn) 后 ， 產(chǎn) 品 價 值 一 目 了 然 。 高 于 市 場 價 格 8001000元 /平 方 米 是 可 行 的 。 品 牌 增 值 價 值 萬 科 ： 品 牌 的 力 量濱 海 新 區(qū) 多 了 一 位 企 業(yè) 公 民 。 萬 科 。 來 了 。 萬 科 水 晶 城東 麗 湖 萬 科 城萬 科 金 色 家 園萬 科 都 市 花 園萬 科 花 園 新 城萬 科 假 日 風(fēng) 景在 天 津 ， 萬 科 擁 有 比 較 全 面 的 產(chǎn) 品 線 。 市 民 對 萬 科 的 認(rèn) 知 、 美 譽 也非 常 高

57、 。 水 晶 城 情 景 洋 房 更 塑 造 了 一 種 全 新 生 活 形 態(tài) ， 創(chuàng) 造 一 種 全新 的 居 住 文 化 。 “ 產(chǎn) 品 力 為 王 ” 已 經(jīng) 成 為 根 植 于 心 的 重 要 價 值 。因 此 ， 萬 科 就 是 信 心 ， 萬 科 就 是 價 值 。 深 圳 ： 產(chǎn) 品 的 榜 樣40000元 /平 方 米 的 金 域 藍(lán) 灣 ， 從 深 圳 來 到 濱 海 。 。 。 在 萬 科 4條 產(chǎn) 品 線 中 ， 金 域 藍(lán) 灣 是其 高 端 產(chǎn) 品 線 的 重 要 組 成 部 分 。深 圳 金 域 藍(lán) 灣 ， 景 觀 卓 絕 ， 高 層 可觀 海 景 、 紅 樹 林

58、。 因 此 它 正 是 濱 海金 域 藍(lán) 灣 的 ” 現(xiàn) 實 版 ” 榜 樣 。 公 關(guān) 事 件目 的 ： 傳 達(dá) 信 息 萬 科 高 端 品 牌 入 主 濱 海 ！時 間 ： 開 盤 前 預(yù) 熱 期 ， 客 戶 積 累 達(dá) 到 200人 左 右 時 。形 式 ： 邀 請 5名 客 戶 、 5名 記 者 ， 組 成 深 圳 采 風(fēng) 團(tuán) 。 利 用 周 末 2天 組 織 深 圳 萬 科 項 目 （ 以 金 域 藍(lán) 灣 為 重 點 ） 參 觀 活 動 。 回 程 后 ， 集 結(jié) 成 冊 （ 發(fā) 布 于 萬 客 會 ）萬 客 會 深 圳 金 域 藍(lán) 灣 采 風(fēng) 行 客 群 基 因PART 2 戶 型

59、 面 積 ： 90110 兩 居 ， 130140 三 居預(yù) 計 單 價 ： 8000元預(yù) 計 總 價 ： 70120萬首 付 三 成 ： 21萬 40萬A、 產(chǎn) 品 數(shù) 據(jù)年 齡 分 析 ： 2329歲 客 戶 占 購 房 比 例 52%絕 對 多 數(shù)職 業(yè) 分 析 ： 職 員 31%， 中 層 管 理 人 員 32%， 高 管 9% 。企 業(yè) 類 型 ： 外 企 56%， 渤 海 石 油 18%家 庭 狀 況 ： 單 身 +夫 妻 47%， 夫 妻 （ 帶 18歲 以 上 小 孩 ） 25%購 房 動 機 ： 換 大 房 35%， 結(jié) 婚 30%B、 客 群 調(diào) 研 透 過 產(chǎn) 品 數(shù) 據(jù)

60、 ， 透 過 萬 科 自 己 的 客 群 調(diào) 研我 們 看 一 看 濱 海 金 域 藍(lán) 灣 目 標(biāo) 客 群 到 底 在 哪 里 ？或 許 就 是 小 藕 、 芊 芊 、 芊 芊 的 客 戶 們 。 。 被 訪 者 ： 小 藕濱 海 新 區(qū) 媒 體 從 業(yè) 者開 白 色 威 馳 。 98年 已 經(jīng) 購 房 。喜 歡 開 發(fā) 區(qū) 的 理 由1交 通 順 暢 ， 從 不 堵 車 ， 放 心 工 作 。2酒 吧 多 ， 外 國 風(fēng) 味 純 正 ， 開 心 娛 樂 。不 滿 之 處購 物 的 失 樂 園 。 濱 海 生 活 三 人 談 速 寫 被 訪 者 ： 芊 芊五 星 酒 店 高 級 主 管談 話

61、之 中 不 離 本 行 。喜 歡 開 發(fā) 區(qū) 的 理 由1教 育 、 藝 術(shù) 修 養(yǎng) 高 。2熱 衷 公 益 事 業(yè) 的 人 多 ， 高 素 質(zhì) 。不 滿 之 處缺 少 好 去 處 和 好 住 處 ， 配 套 嚴(yán) 重 不 足 。C、 客 層 寫 真 來 自 萬 客 會 濱 海 生 活 三 人 談 速 寫芊 芊 眼 中 的 開 發(fā) 區(qū) 人開 發(fā) 區(qū) 輸 入 人 口 頗 多 ， 大 多 是 高 知 人 群 又 服 務(wù) 于 外 企 。 素 質(zhì) 高 、 修 養(yǎng) 高 。普 遍 對 所 參 加 的 高 端 活 動 報 以 高 度 的 重 視 。普 遍 對 藝 術(shù) 活 動 有 較 高 欣 賞 水 平 ， 能

62、 與 藝 術(shù) 家 產(chǎn) 生 良 好 互 動 。普 遍 有 較 好 的 教 育 水 平 （ 幼 兒 園 老 師 要 求 CET6水 平 ）普 遍 具 有 公 益 公 德 （ 外 籍 人 瑪 西 業(yè) 務(wù) 充 當(dāng) 交 通 協(xié) 管 員 ） D、 客 層 物 理 特 征主 力 客 群 ： 以 30歲 為 核 心 ， 主 力 在 2535之 間 ?？?群 類 型 ： 新 婚 族 （ 需 借 助 父 母 力 量 ） 、 小 太 陽 家 庭職 業(yè) 特 點 ： 高 級 白 領(lǐng) 、 中 層 管 理 、 部 分 開 發(fā) 區(qū) 公 務(wù) 員我 們 的 客 群 ， 是 處 于 上 升 期 的 精 英 階 層 D、 客 層 深

63、 層 洞 悉（ 思 想 ） 活 躍 新 鮮（ 行 動 ） 自 信 嚴(yán) 謹(jǐn)（ 意 氣 ） 積 極 向 上處 于 天 津 最 好 的 環(huán) 境 中 。 自 身 處 于 事 業(yè) 的 上 升 期 。 因 此 心 里 充 滿 陽 光 。外 向 型 板 塊 、 外 企 競 爭 氛 圍 、 自 身 接 受 的 教 育 及 文 化 使 之 成 為 永 遠(yuǎn) 的“ 新 新 人 類 ” 最 接 近 世 界 的 地 方 ， 工 作 的 節(jié) 奏 是 世 界 的 。 忙 碌 、 緊 張 、 責(zé) 任 重 大 ，理 想 主 義 族 群 ， 以 理 性 主 義 檢 閱 一 切 。（ 文 化 ） 高 知 開 放開 發(fā) 區(qū) 是 高

64、素 質(zhì) 外 來 人 口 輸 入 型 板 塊 ， 高 知 、 留 學(xué) 背 景 人 群 較 為 普 遍 ，頻 繁 接 觸 國 外 人 員 、 事 務(wù) 是 工 作 的 常 態(tài) 。 造 就 了 一 批 濱 海 國 際 人 。 E、 客 群 定 位 LOHAS 國 際 樂 活 族一 個 適 度 高 調(diào) 的 身 份 標(biāo) 簽 樂 活 族在 google搜 索 有 174,000條 相 關(guān) 信 息LOHAS在 Yahoo英 文 網(wǎng) 站 搜 索 有 390,000條 相 關(guān) 信 息在 世 界 上 ， 目 前 美 國 每 四 人 中 有 一 人 是 樂 活 族 、 歐 洲 約 是 三 分 之 一 ， 美 國 的“

65、 樂 活 族 ” 速 度 成 長 是 每 年 1 。在 北 京 ， 樂 活 俱 樂 部 已 經(jīng) 涌 現(xiàn) 。 如 臺 灣 亞 歷 山 大 集 團(tuán) 在 北 京 推 出 “ 樂 活 卡 ” 。在 企 業(yè) ， 英 特 爾 、 戴 爾 電 腦 、 飛 利 浦 等 國 際 企 業(yè) 先 后 設(shè) 計 出 樂 活 產(chǎn) 品 。 在 媒 體 ， 美 國 有 40本 以 上 關(guān) 于 樂 活 族 的 雜 志 。 日 本 、 臺 灣 也 有 很 多 類 似 雜 志 。 最 HOT， 最 IN， 樂 活 族并 非 我 們 制 造 概 念 ， 而 是 這 個 族 群 真 實 存 在 ， 并 且 不 斷 壯 大 ， 不 斷主

66、流 化 。 更 重 要 的 ， “ 樂 活 ” 已 經(jīng) 帶 來 相 關(guān) 經(jīng) 濟(jì) 持 續(xù) 增 長 ！最 國 際 、 最 活 躍 、 最 高 素 質(zhì) 的 濱 海 人 ，是 否 會 接 受 時 代 的 浪 潮 選 擇 “ 樂 活 ” 生 活 呢 ？ F、 LOHAS起 源樂 活 族 ，音 譯 自 LOHAS（ lifestyles of health and sustainability） ， 健 康 與可 持 續(xù) 的 生 活 方 式 。1998年 由 美 國 社 會 學(xué) 家 保 羅 雷 (Poul Ray)提 出 。 保 羅 雷 與 他 的 同 事在 歷 經(jīng) 15年 的 調(diào) 查 后 ， 出 版 了 一 本 書 文 化 創(chuàng) 造 ： 5000萬 人 如 何 改變 世 界 ， 書 中 首 次 提 出 了 樂 活 的 概 念 ： 一 群 人 在 作 消 費 決 策 時 ， 會考 慮 到 自 己 與 家 人 的 健 康 和 環(huán) 境 責(zé) 任 。 從 細(xì) 節(jié) 看 LOHAS 堅 持 自 然 溫 和 的 輕 慢 運 動 ，對 自 己 的 健 康 負(fù) 責(zé) 。不 抽 煙 ， 也 盡 量 不 吸 二 手 煙 ，