某電力公司投資與戰(zhàn)略發(fā)展總體報告(ppt 255頁)

秦龍電力股份有限公司投資與戰(zhàn)略發(fā)展總體報告秦龍電力股份有限公司投資與戰(zhàn)略發(fā)展總體報告Allpku00306本文件專為客戶使用 分發(fā)、引用和復制-即使是節(jié)選方式-給第三方使用需事先得到北大縱橫公司的書面認可機密Allpku-qlep00306page2導讀：引言導讀：引言 引言引言 問題的提出與秦龍面臨的根本戰(zhàn)略問題問題的提出與秦龍面臨的根本戰(zhàn)略問題5 秦龍發(fā)電業(yè)務的定位與發(fā)展方向秦龍發(fā)電業(yè)務的定位與發(fā)展方向13 秦龍公司資源與能力分析秦龍公司資源與能力分析35 秦龍新投資行業(yè)的行業(yè)分析秦龍新投資行業(yè)的行業(yè)分析44 秦龍新投資行業(yè)的選擇秦龍新投資行業(yè)的選擇197 秦龍公司的戰(zhàn)略定位秦龍公司的戰(zhàn)略定位212 秦龍公司的戰(zhàn)略支撐體系秦龍公司的戰(zhàn)略支撐體系 222 秦龍公司戰(zhàn)略的實施秦龍公司戰(zhàn)略的實施244引言引言2Allpku-qlep00306page3項目總體計劃安排項目總體計劃安排第第1-781-78天天2/4-18/6秦龍投資與戰(zhàn)略總體報告行業(yè)研究報告第第7979天天19/6第三階段匯報資料搜集、訪談、調查問卷調查問卷報告階段性報告秦龍公司組織結構與業(yè)務流程設計報告秦龍公司母子公司管理設計報告第四階段匯報秦龍公司人力資源管理設計報告秦龍公司企業(yè)文化設計報告秦龍公司財務管理體系設計報告秦龍公司企業(yè)診斷報告第五階段匯報第第80-10980-109天天20/6-18/7第第110110天天19/7第第111-139111-139天天20/7-18/8第第140140天天19/8戰(zhàn)略階段（80天）組織結構與人力資源階段（60天）Allpku-qlep00306page4下一階段的工作安排下一階段的工作安排6月20日7月19日秦龍公司組織結構與業(yè)務流程設計報告秦龍公司母子公司管理設計報告秦龍公司人力資源管理設計報告秦龍公司企業(yè)文化設計報告秦龍公司財務管理體系設計報告秦龍公司企業(yè)診斷報告7月20日8月19日Allpku-qlep00306page5導讀：問題的提出與秦龍面臨的根本戰(zhàn)略問題導讀：問題的提出與秦龍面臨的根本戰(zhàn)略問題 引言引言2 問題的提出與秦龍面臨的根本戰(zhàn)略問題問題的提出與秦龍面臨的根本戰(zhàn)略問題5 秦龍發(fā)電業(yè)務的定位與發(fā)展方向秦龍發(fā)電業(yè)務的定位與發(fā)展方向13 秦龍公司資源與能力分析秦龍公司資源與能力分析35 秦龍新投資行業(yè)的行業(yè)分析秦龍新投資行業(yè)的行業(yè)分析44 秦龍新投資行業(yè)的選擇秦龍新投資行業(yè)的選擇197 秦龍公司的戰(zhàn)略定位秦龍公司的戰(zhàn)略定位212 秦龍公司的戰(zhàn)略支撐體系秦龍公司的戰(zhàn)略支撐體系 222 秦龍公司戰(zhàn)略的實施秦龍公司戰(zhàn)略的實施244 問題的提出與秦龍面臨的根本戰(zhàn)略問題問題的提出與秦龍面臨的根本戰(zhàn)略問題5Allpku-qlep00306page6以上市為目的成立的秦龍股份在上市不順后不得不反思自以上市為目的成立的秦龍股份在上市不順后不得不反思自己的生存與發(fā)展己的生存與發(fā)展秦秦 龍龍 上上 市市 投資集團：投資集團：劃撥優(yōu)質資產，組建秦龍支持秦龍進行資產重組讓秦龍租賃代管略陽電廠數(shù)度給秦龍公司留存利潤 秦龍公司：秦龍公司：經營電力企業(yè)進行資產重組調整組織結構尋求募集資本投向“秦龍公司上市，是集團公司發(fā)展過程中非常重要的戰(zhàn)略步驟，是集團公司今年工作的重要任務，集團公司上下必須齊心協(xié)力、全力以赴支持與作好秦龍的上市工作?！保ㄒ?001年集團公司總經理齊煥印工作報告）公司的成立、公司工作的主要目標都為了秦龍的上市，上市成了秦龍的戰(zhàn)略重心上市是目的還是手段上市是目的還是手段？Allpku-qlep00306page7“發(fā)展才是硬道理發(fā)展才是硬道理”，是秦龍人在目的與手段之間的苦惱，是秦龍人在目的與手段之間的苦惱掙扎中做出的明智選擇掙扎中做出的明智選擇發(fā)展才是硬道理發(fā)展才是硬道理假如秦龍順利上市，是否能解決秦龍的順利發(fā)展？即使上市，如果秦龍不能夠找到立足市場競爭，建立自己的核心競爭力，建立能使自己持續(xù)發(fā)展的正確戰(zhàn)略路徑，同樣會衰落、會失敗。拋開人為因素，立足市場競爭開拓發(fā)展才是秦龍長久的道路。秦龍未能上市，有政策等的原因，但根本的是秦龍不以發(fā)展為核心，只追求短期利益（圈錢等）的結果。即使上市，秦龍完成了作為集團籌資入口的作用，如果秦龍本身不能發(fā)展、不能有立足市場競爭的本領，秦龍最終還是會衰落；秦龍在集團中的地位仍然是問題。如果未能上市，秦龍沒有自己的發(fā)展，不能在市場競爭中證明自己的價值，秦龍同樣在集團中沒有地位。不管能不能上市，秦龍在市場競爭中打拼出來的地位決定了秦龍的一切如果秦龍順利上市如果秦龍順利上市秦龍未能上市秦龍未能上市秦龍在集團公司中的地位秦龍在集團公司中的地位秦龍在市場競爭中的地位秦龍在市場競爭中的地位短期行為和長期發(fā)展規(guī)律的矛盾。不注重長期發(fā)展的規(guī)律，沒有長期眼光的短期行為，最終會走彎路。例子：海爾注重質量，聯(lián)想不炒地產等一心考慮發(fā)展的秦龍，不管是謀求上市還是尋求在集團、省內甚至全國的話語權，都是順理成章、容易實現(xiàn)的。一句話，發(fā)展才是硬道理。Allpku-qlep00306page8以產權結構為核心的公司治理結構是企業(yè)發(fā)展的基礎，而以產權結構為核心的公司治理結構是企業(yè)發(fā)展的基礎，而秦龍公司國有股權一股獨大的股權結構從根本上制約了其秦龍公司國有股權一股獨大的股權結構從根本上制約了其發(fā)展發(fā)展投資集團一股獨大（絕對控股）使國有企業(yè)的所有弊病都能在秦龍找到：大股東并不主要關心，秦龍在市場競爭中如何長期發(fā)展（行為短期化），秦龍如何建立自己的核心競爭力；這必然導致秦龍不可能在市場經濟的激烈競爭中取勝。Allpku-qlep00306page9國有控股企業(yè)問題集中表現(xiàn)在經營者個人利益與企業(yè)利益國有控股企業(yè)問題集中表現(xiàn)在經營者個人利益與企業(yè)利益不相容不相容全國人民全國人大中央政府省級政府地方政府國有資產管理部門企業(yè)董事會企業(yè)長長的委托代理鏈條誰都是所有者，誰都不是所有者所有者缺位企業(yè)經理人無有效監(jiān)督內部人控制經理人以個人利益最大化為行動準則經理人個人利益與企業(yè)利益不相容經理人個人利益與企業(yè)利益不相容這種現(xiàn)象在秦龍以及和秦龍密切相關的集團公司和秦龍子公司中都有不同程度的存在Allpku-qlep00306page10秦龍大股東投資集團的政府背景和經營者的特殊來源放大秦龍大股東投資集團的政府背景和經營者的特殊來源放大了國企的弊病了國企的弊病投資集團的雙重職能投資集團的雙重職能放大的國企弊病放大的國企弊病 投資集團作為公司必須要有獲得收益和利潤以便生存發(fā)展的職能 但作為省政府培植的大型投資集團必須要擔負一定的政府職能 這兩種職能在某種情況下是沖突的作為擔負兩種職能的集團公司，目前主要的經營班子成員大部分來自政府前官員 作為前官員的主要經營班子成員，其思維模式容易打上政府的行為模式，而集團公司的事實存在的兩種職能又強化了這一模式 集團公司擔負兩種常有矛盾的職能，更加重了集團公司不按照市場經濟規(guī)律來辦事 不按照市場經濟規(guī)律辦事的企業(yè)不可能有立足市場的競爭力 這為本來就很嚴重的國有企業(yè)經理人以個人利益為出發(fā)點考慮企業(yè)問題的弊病找到了很好的借口Allpku-qlep00306page11秦龍和其控股公司經營者的收入模式不能體現(xiàn)經營者的價秦龍和其控股公司經營者的收入模式不能體現(xiàn)經營者的價值也放大了國企的弊病值也放大了國企的弊病收入模式收入模式弊病弊病收入水平較低（和社會各種所有制企業(yè)經營者比較）收入和貢獻沒有必然的聯(lián)系收入和風險沒有對稱收入和責任（包括失誤）沒有必然的聯(lián)系相對較低的收入使國企中經營者為自己謀利益在社會上被“理解”這使得在國企中，經營者工作努力程度不高可能為了個人的一些利益，犧牲企業(yè)的巨額資產和利潤責任心不強，更少有承擔責任的勇氣和魄力Allpku-qlep00306page12如何排除各種非市場因素，按照事物本來的規(guī)律求發(fā)展是如何排除各種非市場因素，按照事物本來的規(guī)律求發(fā)展是擺在秦龍人面前迫切要回答的中心問題，也是秦龍面臨的擺在秦龍人面前迫切要回答的中心問題，也是秦龍面臨的根本戰(zhàn)略問題根本戰(zhàn)略問題秦龍原有發(fā)電業(yè)務的定位秦龍新的增長點的選擇與進入方式秦龍未來的業(yè)務戰(zhàn)略與實現(xiàn)途徑以產權為中心的公司治理結構按照事物本來規(guī)律求發(fā)展秦龍未來的發(fā)展戰(zhàn)略與方向以產權為核心的戰(zhàn)略支撐體系的改革與設計適應企業(yè)戰(zhàn)略的組織結構經營層激勵體系與人力資源體系Allpku-qlep00306page13導讀：秦龍發(fā)電業(yè)務的定位與發(fā)展方向導讀：秦龍發(fā)電業(yè)務的定位與發(fā)展方向 引言引言2 問題的提出與秦龍面臨的根本戰(zhàn)略問題問題的提出與秦龍面臨的根本戰(zhàn)略問題5 秦龍發(fā)電業(yè)務的定位與發(fā)展方向秦龍發(fā)電業(yè)務的定位與發(fā)展方向13 秦龍公司資源與能力分析秦龍公司資源與能力分析35 秦龍新投資行業(yè)的行業(yè)分析秦龍新投資行業(yè)的行業(yè)分析44 秦龍新投資行業(yè)的選擇秦龍新投資行業(yè)的選擇197 秦龍公司的戰(zhàn)略定位秦龍公司的戰(zhàn)略定位212 秦龍公司的戰(zhàn)略支撐體系秦龍公司的戰(zhàn)略支撐體系 222 秦龍公司戰(zhàn)略的實施秦龍公司戰(zhàn)略的實施244 秦龍發(fā)電業(yè)務的定位與發(fā)展方向秦龍發(fā)電業(yè)務的定位與發(fā)展方向13Allpku-qlep00306page14發(fā)電業(yè)務作為秦龍的核心業(yè)務是秦龍目前收益的唯一來源發(fā)電業(yè)務作為秦龍的核心業(yè)務是秦龍目前收益的唯一來源秦龍業(yè)務收益秦龍業(yè)務收益投資收入投資收入房地產房地產電力業(yè)務電力業(yè)務年均收入約1.5億元長期投資收入長期投資收入0.7億元短期投資收入短期投資收入0.02億元左右主營業(yè)務收入主營業(yè)務收入發(fā)電業(yè)務發(fā)電業(yè)務發(fā)電業(yè)務發(fā)電業(yè)務？業(yè)務還沒有開展起來資料來源：秦龍內部資料分析Allpku-qlep00306page15電力行業(yè)是屬于資本密集型和自然壟斷性行業(yè)，行業(yè)的進電力行業(yè)是屬于資本密集型和自然壟斷性行業(yè)，行業(yè)的進入與退出壁壘都很高入與退出壁壘都很高行業(yè)特點行業(yè)特點行業(yè)特點行業(yè)特點行業(yè)進入與退出壁壘行業(yè)進入與退出壁壘行業(yè)進入與退出壁壘行業(yè)進入與退出壁壘資本密集型資本密集型：火電廠項目投資至少30億元以上（除熱電廠外），使投資者面臨沉重的財務還貸負擔。技術密集性：技術密集性：電力行業(yè)是自動化程度很高的行業(yè)，集電力自動化、儀表自動化、通信技術、熱力控制自動化于一身的行業(yè)。自然壟斷性：自然壟斷性：電力體制改革后，電力輸送、配送仍然是自然壟斷性，完全被政府管制。建設周期長建設周期長：發(fā)電廠或電網建設周期至少12年使用周期長：使用周期長：發(fā)電設備及其他資產使用周期都在25年以上收入穩(wěn)定但利潤率低：收入穩(wěn)定但利潤率低：發(fā)電廠或電網的電價和發(fā)電量相對固定，年營業(yè)收入一般很穩(wěn)定，但相對高科技行業(yè)利潤率較低。行業(yè)進入壁壘行業(yè)進入壁壘：電網是政府壟斷性經營,發(fā)電盡管完全放開，但進入壁壘還很高。（1）資金壁壘：需要資本金很高（2）技術壁壘：需要電力技術的運用能力和創(chuàng)新能力（3）業(yè)內管理壁壘：需要當?shù)卣?、社區(qū)、供應商、員工等利益相關者的公關能力、組織協(xié)調能力以及企業(yè)內外資源整合能力行業(yè)退出壁壘：行業(yè)退出壁壘：電力行業(yè)退出壁壘很高。（1）資產可轉移性：電力行業(yè)固定資產投資很大，資產的專用性很強，相對應的轉移性很差。（2）技能通用性：員工技能的專用性較強，向相關專業(yè)轉移性很弱，如鍋爐、儀表、電力監(jiān)控等方面技能工人（3）企業(yè)破產的社會效應：一方面，電力行業(yè)在國計民生中處于重要地位，影響面很廣，另一方面，電力企業(yè)就業(yè)人數(shù)很多（至少1000多員工），一旦企業(yè)破產，對社會穩(wěn)定影響很大Allpku-qlep00306page16發(fā)電行業(yè)政府定價、涉及公眾利益的行業(yè)特點，決定了投發(fā)電行業(yè)政府定價、涉及公眾利益的行業(yè)特點，決定了投入發(fā)電行業(yè)的資本不可能獲得高收益率入發(fā)電行業(yè)的資本不可能獲得高收益率電價定電價定價方法價方法主要內容備注國際上通行電價定價方法英國采取價格封頂及服務區(qū)域限定方式。政府對輸電采取RPIX價格上限監(jiān)管機制世界各國都將電力工業(yè)作為“公益事業(yè)”，連市場化程度最高的國家英國，輸配電仍然是自然壟斷式政府管制，因而電價不會完全放開，仍被政府所管制美國采取資本回報率限定方式。即管制機構認為電力公司確保給最終消費者提供足夠服務水平而需要的成本加一定的回報率中國是采取美國式定價法行業(yè)管行業(yè)管制制 發(fā)電行業(yè)由于涉及到千家萬戶居民和企業(yè)，電價一直是由政府控制。電力體制的改革將為電價的降低提供了市場化平臺，但最高電價的管制在一定的時期內會依然存在。輸配電仍然屬于自然壟斷性行業(yè)。資料來源：國外電力工業(yè)體制與改革Allpku-qlep00306page17電力行業(yè)具有較穩(wěn)定的營業(yè)收入，經營風險相對較低，屬電力行業(yè)具有較穩(wěn)定的營業(yè)收入，經營風險相對較低，屬于穩(wěn)妥型投資類行業(yè)于穩(wěn)妥型投資類行業(yè)銷售利潤率總資產報酬率凈資產回報率資本收益率資本保值增值率電力5.143.333.94.61107.5%醫(yī)藥15%6.6120%軟件12%40%以上經營經營經營指標指標指標經營經營經營收入收入收入穩(wěn)定穩(wěn)定穩(wěn)定電價電價電量電量=經營經營經營經營收入收入收入收入相對穩(wěn)定相對穩(wěn)定資料來源：國務院研究中心，資料來源：國務院研究中心，20002000年行業(yè)研究報告等相關資料年行業(yè)研究報告等相關資料Allpku-qlep00306page18作為收益穩(wěn)定、低盈利率的發(fā)電行業(yè)，是追求安全大額資作為收益穩(wěn)定、低盈利率的發(fā)電行業(yè)，是追求安全大額資金的理想投入方向金的理想投入方向銀行銀行證券證券產業(yè)投資產業(yè)投資其他投資其他投資高科技產業(yè)高科技產業(yè)傳統(tǒng)產業(yè)傳統(tǒng)產業(yè)其他類型產業(yè)其他類型產業(yè)高風險高收益低風險收益不定資金投資資金投資資金投資資金投資低風險幾乎零收益高風險低收益風險/收益不確定由于電力產業(yè)是政府壟斷型行業(yè)，電價受政府管制的，盡管發(fā)電環(huán)節(jié)走向市場化，只要滿足環(huán)保條件，政府會保證發(fā)電企業(yè)的收益率的，因而，發(fā)電行業(yè)投資風險相對很低。當企業(yè)剩余資金較多（幾億人民幣以上），可以將發(fā)電行業(yè)作為投資方向Allpku-qlep00306page19發(fā)電市場已經進入發(fā)電市場已經進入“搶城掠地搶城掠地”的激烈競爭格局，并形成的激烈競爭格局，并形成了從東向西的發(fā)展梯度了從東向西的發(fā)展梯度 發(fā)電行業(yè)的外發(fā)電行業(yè)的外發(fā)電行業(yè)的外發(fā)電行業(yè)的外部市場競爭環(huán)部市場競爭環(huán)部市場競爭環(huán)部市場競爭環(huán)境非常激烈，境非常激烈，境非常激烈，境非常激烈，秦龍有多少發(fā)秦龍有多少發(fā)秦龍有多少發(fā)秦龍有多少發(fā)展機會？展機會？展機會？展機會？國華電力、國投電力、長江電力形成發(fā)國華電力、國投電力、長江電力形成發(fā)電市場競爭的第二梯隊電市場競爭的第二梯隊國電、大唐、華電、華能、國電投五大發(fā)電國電、大唐、華電、華能、國電投五大發(fā)電集團形成中國發(fā)電市場競爭的第一梯隊集團形成中國發(fā)電市場競爭的第一梯隊地方電力上市公司、外商電力投資集團地方電力上市公司、外商電力投資集團等形成電力市場的第三梯隊等形成電力市場的第三梯隊地方電力投資企業(yè)、民營投資者等形成地方電力投資企業(yè)、民營投資者等形成電力市場的第四梯隊電力市場的第四梯隊發(fā)電市場競爭集團的競爭梯度分布圖發(fā)電市場競爭集團的競爭梯度分布圖發(fā)電市場競爭集團的競爭梯度分布圖發(fā)電市場競爭集團的競爭梯度分布圖東部地區(qū)東部地區(qū)東部地區(qū)東部地區(qū)東南地區(qū)東南地區(qū)東南地區(qū)東南地區(qū)北部地區(qū)北部地區(qū)北部地區(qū)北部地區(qū)電力投資電力投資擴張方向擴張方向西南、西部地區(qū)西南、西部地區(qū)西南、西部地區(qū)西南、西部地區(qū)發(fā)電市場投資區(qū)域發(fā)展趨勢圖發(fā)電市場投資區(qū)域發(fā)展趨勢圖發(fā)電市場投資區(qū)域發(fā)展趨勢圖發(fā)電市場投資區(qū)域發(fā)展趨勢圖Allpku-qlep00306page20發(fā)電行業(yè)的產業(yè)專業(yè)化是社會資源配置最大化、企業(yè)運行效發(fā)電行業(yè)的產業(yè)專業(yè)化是社會資源配置最大化、企業(yè)運行效率最大化的基礎，是發(fā)電行業(yè)發(fā)展的必然趨勢率最大化的基礎，是發(fā)電行業(yè)發(fā)展的必然趨勢發(fā)電發(fā)電發(fā)電發(fā)電輸電輸電輸電輸電配電配電配電配電特定配電區(qū)域批發(fā)批發(fā)零售零售代理代理發(fā)電輸電配電銷售批發(fā)批發(fā)零售零售代理代理發(fā)電輸電配電銷售電力產業(yè)專業(yè)化實際上包括兩個方面：產業(yè)分工專業(yè)化、各價值環(huán)節(jié)的專業(yè)化兩個方面。不論產業(yè)分工專業(yè)化還是各價值環(huán)節(jié)的專業(yè)化，都是以社會價值最大化為前提的只有實行專業(yè)化分工，才能達到資源配置最大化、企業(yè)運營效率的最大化按產業(yè)價值鏈進行專業(yè)分工，在此基礎上進行部分環(huán)節(jié)市場化垂直一體化價值鏈垂直一體化價值鏈橫向一體化價值鏈橫向一體化價值鏈Allpku-qlep00306page21市場化提高了企業(yè)的運行效率，也帶來了發(fā)電企業(yè)的購并市場化提高了企業(yè)的運行效率，也帶來了發(fā)電企業(yè)的購并重組和競爭的加劇重組和競爭的加劇批發(fā)批發(fā)零售零售代理代理發(fā)電輸電配電銷售政府管制的自政府管制的自然壟斷市場然壟斷市場市場化市場化交易交易市場化市場化交易交易企業(yè)外部市場化：（1）發(fā)電廠建設招投標（2）原材料采購招投標（3）產品銷售靠競價上網（4）人才招聘市場化企業(yè)內部市場化（1）政企分開（2）兩權分離（3）內部建立經濟核算制度（4）建立內部競爭機制、激勵機制市場化交易：（1）根據(jù)市場供需關系決定電價（2）消費者具有自由選擇電力供應商的權利（3）供應商按照市場化運行規(guī)律進行企業(yè)形象宣傳、產品推廣（4）消費者對服務質量不滿意供應商進行投訴Allpku-qlep00306page22通過對秦龍現(xiàn)有資產和能力進行分析，僅靠自身發(fā)展在發(fā)通過對秦龍現(xiàn)有資產和能力進行分析，僅靠自身發(fā)展在發(fā)電行業(yè)很難做大做強電行業(yè)很難做大做強秦龍秦龍 投資集團投資集團權益資產：權益資產：208208萬萬KWKW所占市場份額：所占市場份額：22%22%秦龍自秦龍自我發(fā)展我發(fā)展秦龍整合秦龍整合集團內部集團內部資源資源 潛在競爭者加入更降低秦龍在市場上的競爭地位由于發(fā)電企業(yè)成功的關鍵因素在于：規(guī)模經濟和內部成本控制。發(fā)電行業(yè)要具備競爭力，必須要有規(guī)模效應，而僅僅靠秦龍自身是沒有大規(guī)模投資的能力。發(fā)電行業(yè)具有一定規(guī)模的單個電廠就需要100億的投資數(shù)量級，秦龍無此投資能力。沒有規(guī)模投資和再投資能力就難以在發(fā)電行業(yè)參與競爭，其前途黯然。秦龍投資能力秦龍投資能力？秦龍有沒有充秦龍有沒有充足的發(fā)展資金足的發(fā)展資金資料來源：秦龍內部資料分析、北大縱橫分析Allpku-qlep00306page23盡管秦龍為盡管秦龍為“上市上市”而優(yōu)選了優(yōu)良資產，但除渭河電廠有而優(yōu)選了優(yōu)良資產，但除渭河電廠有特殊情況外，其它資產的凈資產收益率較低特殊情況外，其它資產的凈資產收益率較低渭河秦華秦龍2000年2001年2002年2000年2001年2002年2000年2001年2002年總資產447707417585381407572725906959786205540146129152057凈資產22722723596923829911665103079621834809069789021利潤總額45015477585155110-1358-13621041390256350資產負債率49.25%43.49%37.52%79.63%82.55%83.91%59.39%40.26%40.25%流動比率138.3189.7175.7341.5029.7137.65155.04150.59124.56速動比率122.4481.6571.4331.6425.4934.83151.71146.37122.46總資產收益率8.7410.4911.440.02-2.33-2.295.785.373.89凈資產收益率20.1721.2721.210.09-12.36-13.6712.2611.047.07資本收益率23.1325.2025.380.09-11.65-11.6814.6113.378.41秦龍的資產中除渭河（19股權）由于特殊的原因（電價遠遠高于其它發(fā)電企業(yè)）使凈資產收益率很高外，秦龍其它資產的凈資產收益率均很低。資料來源：秦龍內部資料分析Allpku-qlep00306page24秦龍雖然靠自己的力量難以在發(fā)電業(yè)務上做大做強，但其秦龍雖然靠自己的力量難以在發(fā)電業(yè)務上做大做強，但其龐大的發(fā)電資產可以為其進入高回報行業(yè)提供戰(zhàn)略融資支龐大的發(fā)電資產可以為其進入高回報行業(yè)提供戰(zhàn)略融資支持持資產融資渠道資產融資渠道企業(yè)債券企業(yè)債券項目融資項目融資銀行貸款銀行貸款銀行授信銀行授信商業(yè)信用商業(yè)信用 銀行貸款銀行貸款：利用電力資產抵押進行銀行貸款 銀行授信銀行授信：由于秦龍信譽好、資產優(yōu)良、現(xiàn)金流穩(wěn)定，銀行給予秦龍的信譽貸款額度 商業(yè)信用商業(yè)信用：利用秦龍與供應商的談判能力延遲結算時間而獲得資金占有時間 發(fā)行企業(yè)債券發(fā)行企業(yè)債券：向社會或社會團體發(fā)行企業(yè)債券而進行募集資金項目融資：秦龍在進行技術改造或在對現(xiàn)有機組進行擴容而向社會招商，以項目融資方式而進行資產變現(xiàn)資產融資價值分析資產融資價值分析資產融資價值分析資產融資價值分析Allpku-qlep00306page25在投資類型上，發(fā)電行業(yè)屬于穩(wěn)妥型行業(yè)；這為秦龍進入在投資類型上，發(fā)電行業(yè)屬于穩(wěn)妥型行業(yè)；這為秦龍進入新的積極型行業(yè)發(fā)展提供了戰(zhàn)略上的協(xié)同與配合新的積極型行業(yè)發(fā)展提供了戰(zhàn)略上的協(xié)同與配合穩(wěn)妥型積極性穩(wěn)妥型積極性發(fā)電行業(yè)特點（1）風險小，管理較易（2）收益率偏低，但穩(wěn)定（3）為企業(yè)發(fā)展提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流秦龍資源和能力積累（1）前期投入大（2）對人員要求不高（3）運營模式比較簡單積極性行業(yè)特點：（1）風險大，經營難度大（2）收益率高（3）行業(yè)成長速度快（4）未來市場競爭激烈資源和能力要求（1）前期資金投入大（2）對人員素質要求高（3）要求企業(yè)具有先進的運行體制、運行機制和管理模式提供現(xiàn)金流提供現(xiàn)金流和融資資源和融資資源提供后方提供后方保證與支持保證與支持Allpku-qlep00306page26秦龍的發(fā)電業(yè)務定位必須要考慮集團公司發(fā)電業(yè)務的戰(zhàn)略秦龍的發(fā)電業(yè)務定位必須要考慮集團公司發(fā)電業(yè)務的戰(zhàn)略定位和戰(zhàn)略趨勢定位和戰(zhàn)略趨勢秦龍發(fā)電業(yè)務與集團發(fā)電業(yè)務關系秦龍發(fā)電業(yè)務與集團發(fā)電業(yè)務關系秦龍發(fā)電業(yè)務與集團的戰(zhàn)略趨勢秦龍發(fā)電業(yè)務與集團的戰(zhàn)略趨勢集團公司電力業(yè)務戰(zhàn)略（可能的戰(zhàn)略趨勢）秦龍公司戰(zhàn)略與發(fā)電業(yè)務的定位集團其他子公司發(fā)電業(yè)務定位秦龍的任何大的投資和大的戰(zhàn)略還必須獲得集團公司的批準與認可秦龍公司發(fā)電業(yè)務的定位如果和集團公司的戰(zhàn)略（或最有可能的戰(zhàn)略）沖突，將是失敗或不可行的戰(zhàn)略定位秦龍的發(fā)電業(yè)務是集團公司為了上市而撥付的部分發(fā)電業(yè)務資產秦龍的發(fā)電業(yè)務資產與管理并不是獨立的自成體系的資產和業(yè)務集團公司還掌握著秦龍發(fā)電業(yè)務中主要資產的實際管理權秦龍的發(fā)電業(yè)務是集團整個發(fā)電業(yè)務密不可分的組成部分秦龍目前還不具備讓集團公司認可的發(fā)電業(yè)務管理與運營能力Allpku-qlep00306page27集團公司發(fā)電業(yè)務戰(zhàn)略趨勢是全面整合集團所有發(fā)電業(yè)務，集團公司發(fā)電業(yè)務戰(zhàn)略趨勢是全面整合集團所有發(fā)電業(yè)務，建立自己的核心競爭力，做大做強建立自己的核心競爭力，做大做強1.集團公司具備做大做強的能力2.作為陜西第二大發(fā)電公司，不做強做大就會在電力改革的大背景下衰落3.在廠網分開的國家電力改革大背景下，在電力業(yè)務不斷走向市場化的過程中，集團電力業(yè)務需要通過整合來加強競爭力的壓力越來越大4.建立自己的以企業(yè)產權改革為核心的治理結構是集團公司做大做強的保證集團公司發(fā)電業(yè)務在陜西的地位集團公司發(fā)電業(yè)務在陜西的地位集團公司發(fā)電業(yè)務戰(zhàn)略趨勢集團公司發(fā)電業(yè)務戰(zhàn)略趨勢Allpku-qlep00306page28附表附表(一一)企業(yè)名稱權益裝機容量（萬KW）臺數(shù)備注大唐集團韓城發(fā)電廠384略陽發(fā)電廠7.52灞橋熱電廠4.93戶縣熱電廠153渭河發(fā)電廠(一期)102寶雞發(fā)電廠（一期）102渭河發(fā)電廠(二期)120*0.3=364總發(fā)電裝機容量120萬KW（30%股權）韓城二廠120*0.6=722在建中,占60%股權秦華發(fā)電廠25*0.4=102總發(fā)電裝機容量25萬KW占40%股權秦嶺發(fā)電廠82*0.2=16.44總發(fā)電裝機容量82萬KW占20%股權寶雞第二發(fā)電公司120*0.4=484總發(fā)電裝機容量120萬KW占40%股權合計267.829.1%華電蒲城發(fā)電廠66*0.6=39.62總發(fā)電裝機容量66萬KW占60%股權省電投集團新力發(fā)電公司11*0.14=1.542總發(fā)電裝機容量11萬KW占14%股權蒲城發(fā)電廠66*0.4=26.42總發(fā)電裝機容量66萬KW占40%股權韓城二廠120*0.4=482總發(fā)電裝機容量120萬KW占40%股權秦嶺發(fā)電廠82*0.6=49.24總發(fā)電裝機容量120萬KW占60%股權寶雞第二發(fā)電公司120*0.35=424總發(fā)電裝機容量120萬KW占35%股權合計167.1418.2%資料來源：秦龍內部資料分析Allpku-qlep00306page29附表附表(二二)企業(yè)名稱裝機容量（萬KW）臺數(shù)備注省電網公司安康水電廠804石泉水電廠13.53石泉發(fā)電廠92寶雞第二發(fā)電公司120*0.2=244總發(fā)電裝機容量120萬KW占20%股權秦嶺發(fā)電廠82*0.2=16.44總發(fā)電裝機容量82萬KW占20%股權合計142.915.6%秦龍公司渭河發(fā)電廠120*0.19=22.84總發(fā)電裝機容量120萬KW占19%股權秦華發(fā)電廠25*0.6=152總發(fā)電裝機容量25萬KW占60%股權二郎壩3.054合計40.854.4%北京國華神華伊士奇202合計202.2%港中旅渭河發(fā)電廠(二期)120*0.51=61.24總發(fā)電裝機容量120萬KW占51%股權合計61.26.7%其他發(fā)電企業(yè)218.8723.8%總合計918.76資料來源：秦龍內部資料分析Allpku-qlep00306page30在集團做大做強的戰(zhàn)略趨勢下，秦龍發(fā)電業(yè)務有兩種可能在集團做大做強的戰(zhàn)略趨勢下，秦龍發(fā)電業(yè)務有兩種可能定位，但作維持業(yè)務定位可能性最大定位，但作維持業(yè)務定位可能性最大作為秦龍主業(yè)定位作為秦龍主業(yè)定位以秦龍為主導，整合集團公司全部發(fā)電業(yè)務資產，做大做強秦龍有能力整合集團公司全部發(fā)電業(yè)務前提前提條件條件集團新成立一家控股公司整合集團全部發(fā)電業(yè)務，做大做強。在成立整合發(fā)電業(yè)務新公司之前有時間讓秦龍進行新領域投資戰(zhàn)略的實施或者維持集團公司現(xiàn)有狀況可能性可能性作為秦龍維持業(yè)務定位作為秦龍維持業(yè)務定位如果秦龍以電力主業(yè)上市，集團發(fā)電業(yè)務由秦龍整合有一定的可能性如果不上市或者雖上市但集團有其他戰(zhàn)略考慮，加上秦龍現(xiàn)有能力和處境，秦龍以發(fā)電業(yè)務作為主業(yè)的可能性小根據(jù)秦龍的現(xiàn)狀，秦龍把發(fā)電業(yè)務作為維持業(yè)務定位的可能性很大根據(jù)秦龍自己的愿望，在上述前提條件下，秦龍應該把發(fā)電業(yè)務作為維持業(yè)務地位發(fā)電業(yè)務要作為秦龍主業(yè)必須要取得集團公司的同意與授權，秦龍不可能等；而做為維持定位秦龍可以贏得主動，贏得自我發(fā)展的時間和地位。Allpku-qlep00306page31以上市為目的組建的秦龍公司，繼續(xù)通過自我力量發(fā)展發(fā)以上市為目的組建的秦龍公司，繼續(xù)通過自我力量發(fā)展發(fā)電業(yè)務，會缺乏立足的價值點電業(yè)務，會缺乏立足的價值點方式一：整合集團所有發(fā)電業(yè)務，以五大發(fā)電集團為競爭對手，全面開展與五大發(fā)電集團競爭。方式二：整合秦龍現(xiàn)有發(fā)電業(yè)務，使自己名下的資產完全由自己經營，擺脫目前秦龍自己的資產由他人經營的局面。秦龍自身缺乏領先的發(fā)電企業(yè)管理能力，缺乏整合的能力就是秦龍有能力，集團公司戰(zhàn)略部署不一定會考慮讓秦龍牽頭整合秦龍發(fā)電業(yè)務資產量太小，自身又不具備規(guī)模投資的能力，難以做強做大方式三：維持現(xiàn)有發(fā)電業(yè)務局面，加強管理創(chuàng)新，建立自己的有競爭力的發(fā)電企業(yè)管理模式，以圖發(fā)展自己唯一能夠直接管理的資產只有二郎壩水電，且二郎壩的資產也處分離狀態(tài)，建立有競爭力的管理模式較難。二郎壩資產在整個秦龍發(fā)電資產中的比重較小。秦龍主要利潤來源的資產都不是秦龍自己管理。秦龍的價值無法體現(xiàn)，秦龍立足市場、立足集團公司的價值點缺失。繼續(xù)發(fā)電業(yè)務的方式繼續(xù)發(fā)電業(yè)務的方式面臨的問題面臨的問題秦秦龍龍缺缺乏乏立立足足的的價價值值點點Allpku-qlep00306page32根據(jù)以上分析綜合判斷：在現(xiàn)有情況下，秦龍的發(fā)電業(yè)務根據(jù)以上分析綜合判斷：在現(xiàn)有情況下，秦龍的發(fā)電業(yè)務在秦龍的發(fā)展戰(zhàn)略中應該定位為維持業(yè)務在秦龍的發(fā)展戰(zhàn)略中應該定位為維持業(yè)務維持定位維持定位發(fā)電業(yè)務屬投資大、風險較小、收益相對穩(wěn)定發(fā)電業(yè)務由于涉及公眾利益，不可能有很高的受益發(fā)電業(yè)務屬穩(wěn)妥型業(yè)務，可以為秦龍開展積極性新業(yè)務提供協(xié)同和支持廠網分離，開始了發(fā)電行業(yè)的市場化進程，全國形成了五大發(fā)電集團，他們在規(guī)模上、管理經驗和政府關系上具有較大的優(yōu)勢集團公司發(fā)電業(yè)務的趨勢的整合集團現(xiàn)所有發(fā)電業(yè)務，做大做強。集團整合發(fā)電業(yè)務，可以新成立發(fā)電公司整合，也可以讓秦龍整合（可能性較?。┤绻孕鲁闪l(fā)電公司整合，在整合之前秦龍可以現(xiàn)有發(fā)電業(yè)務為依托，進入新的行業(yè)發(fā)展秦龍現(xiàn)在并無立足市場和集團公司的業(yè)務與業(yè)績。秦龍急需證明自己秦龍靠自己不可能做大做強發(fā)電業(yè)務發(fā)電行業(yè)發(fā)展的特點發(fā)電行業(yè)發(fā)展的特點秦龍的外部競爭環(huán)境秦龍的外部競爭環(huán)境集團公司發(fā)電業(yè)務的戰(zhàn)略趨勢集團公司發(fā)電業(yè)務的戰(zhàn)略趨勢秦龍的處境與發(fā)電資產在進入新業(yè)務中的作用秦龍的處境與發(fā)電資產在進入新業(yè)務中的作用陜西作為全國發(fā)電基地，具有發(fā)電原料優(yōu)勢，是五大發(fā)電集團的兵家必爭之地陜西以大唐和省投資集團規(guī)模最大秦龍發(fā)電業(yè)務的低收益率的龐大資產可以為秦龍進入新的行業(yè)提供融資保證和協(xié)同支持Allpku-qlep00306page33對現(xiàn)有發(fā)電業(yè)務，秦龍的戰(zhàn)略重點應在于改革管理、降低對現(xiàn)有發(fā)電業(yè)務，秦龍的戰(zhàn)略重點應在于改革管理、降低成本、提高資產收益率成本、提高資產收益率戰(zhàn)略戰(zhàn)略運行機制運行機制/管理模式管理模式資源資源/能力能力戰(zhàn)略是企業(yè)的發(fā)戰(zhàn)略是企業(yè)的發(fā)展方向和目標展方向和目標企業(yè)運行機制和企業(yè)運行機制和管理模式是實現(xiàn)管理模式是實現(xiàn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的基本保障基本保障資源和能力是提資源和能力是提高企業(yè)運營效率高企業(yè)運營效率的前提條件的前提條件秦龍欲立足于電力業(yè)務發(fā)展，實現(xiàn)電力業(yè)務的戰(zhàn)略發(fā)展目標，首先必須按發(fā)電市場運行規(guī)則，建立系統(tǒng)、規(guī)范的企業(yè)運行機制和管理模式，形成自己核心的市場競爭力；同時，企業(yè)在建立運行機制和管理模式的基礎上，優(yōu)化資源和能力配置，從而降低企業(yè)綜合管理成本，提高企業(yè)的運行效率Allpku-qlep00306page34發(fā)電業(yè)務在維持定位下作為第一層面業(yè)務，為秦龍?zhí)峁┗l(fā)電業(yè)務在維持定位下作為第一層面業(yè)務，為秦龍?zhí)峁┗A業(yè)務和現(xiàn)金流而不在擴張；第二和第三層面的新業(yè)務如礎業(yè)務和現(xiàn)金流而不在擴張；第二和第三層面的新業(yè)務如何發(fā)展，將在后續(xù)的研究中展現(xiàn)何發(fā)展，將在后續(xù)的研究中展現(xiàn)價值價值時間時間發(fā)電業(yè)務作為秦龍的基礎業(yè)務，在維持定位下應改革管理、降低成本、提高效率。第二層面第二層面發(fā)展新業(yè)務第三層面第三層面開創(chuàng)未來業(yè)務機會第一層面第一層面確保核心業(yè)務的運作？對三個發(fā)展層面進行均衡管理，是秦龍保持不斷增長的途徑對三個發(fā)展層面進行均衡管理，是秦龍保持不斷增長的途徑Allpku-qlep00306page35導讀：秦龍公司資源與能力分析導讀：秦龍公司資源與能力分析 引言引言2 問題的提出與秦龍面臨的根本戰(zhàn)略問題問題的提出與秦龍面臨的根本戰(zhàn)略問題5 秦龍發(fā)電業(yè)務的定位與發(fā)展方向秦龍發(fā)電業(yè)務的定位與發(fā)展方向13 秦龍公司資源與能力分析秦龍公司資源與能力分析35 秦龍新投資行業(yè)的行業(yè)分析秦龍新投資行業(yè)的行業(yè)分析44 秦龍新投資行業(yè)的選擇秦龍新投資行業(yè)的選擇197 秦龍公司的戰(zhàn)略定位秦龍公司的戰(zhàn)略定位212 秦龍公司的戰(zhàn)略支撐體系秦龍公司的戰(zhàn)略支撐體系 222 秦龍公司戰(zhàn)略的實施秦龍公司戰(zhàn)略的實施244 秦龍公司資源與能力分析秦龍公司資源與能力分析35Allpku-qlep00306page36企業(yè)的資源與能力共同構成企業(yè)競爭優(yōu)勢，企業(yè)的核心資企業(yè)的資源與能力共同構成企業(yè)競爭優(yōu)勢，企業(yè)的核心資源與核心能力則構成企業(yè)的核心競爭力源與核心能力則構成企業(yè)的核心競爭力資源（核心資源）競爭優(yōu)勢（核心競爭力）能力（核心能力）資源與能力必須同時具備才能形成競爭優(yōu)勢，二者缺一不可。企業(yè)有資源但沒有運用資源的能力，就不可能形成競爭力（優(yōu)勢）。比如我們中國企業(yè)與國際企業(yè)比較都有人工成本低的資源，但有運用這個資源能力的企業(yè)只是一部分，格蘭仕是這部分企業(yè)的杰出代表，它把我國人工成本低的資源充分地加以運用，從而形成了自己獨有的核心競爭力。Allpku-qlep00306page37財務資源人力資源政府資源隱形資源各種經營管理人員、專業(yè)人才等和政府的各種關系渠道品牌形象，公司文化，員工忠誠度等營業(yè)利潤、投資收益、銀行授信秦龍現(xiàn)有哪些資源可以支持新業(yè)務的投資與發(fā)展？秦龍現(xiàn)有哪些資源可以支持新業(yè)務的投資與發(fā)展？秦秦龍龍的的內內部部資資源源物資資源廠房土地、生產設備、材料等Allpku-qlep00306page38秦龍財務資源可轉移性強，對企業(yè)投資新業(yè)務支持度高秦龍財務資源可轉移性強，對企業(yè)投資新業(yè)務支持度高高中等低內部資源支持投資新業(yè)務戰(zhàn)略的強度 利 用 度轉 移 性低低中中高高財務財務資源資源這部分資源（主要是資金）具有較好的轉移性，目前秦龍具有較強的財務資源但秦龍目前運用這些財務資源的能力沒有充分發(fā)揮Allpku-qlep00306page39目前秦龍的目前秦龍的人力資源對人力資源對投資新業(yè)務投資新業(yè)務戰(zhàn)略發(fā)展支持度較低戰(zhàn)略發(fā)展支持度較低 秦龍缺乏高級經營與管理人才，現(xiàn)有的電力業(yè)務人才結構相對比較單一，轉移性較低 高高 利 用 度轉 移 性低中低中人力人力人力人力資源資源資源資源高中等低內部資源支持投資新業(yè)務戰(zhàn)略的強度Allpku-qlep00306page40目前秦龍的政府資源轉移度較高，對投資新業(yè)務戰(zhàn)略支目前秦龍的政府資源轉移度較高，對投資新業(yè)務戰(zhàn)略支持度較高持度較高高中等低內部資源支持投資新業(yè)務戰(zhàn)略的強度 利 用 度轉 移 性低低中中高高這部分資源具有較好的轉移性，目前秦龍具有較強的政府資源 但秦龍目前運用政府資源的能力能力較弱 目前秦龍的政府資源還不能轉變?yōu)榍佚埖母偁巸?yōu)勢政府政府資源資源Allpku-qlep00306page41秦龍物質資源可轉移性低，但對企業(yè)投資新業(yè)務支持度秦龍物質資源可轉移性低，但對企業(yè)投資新業(yè)務支持度高高高中等低內部資源支持投資新業(yè)務戰(zhàn)略的強度 利 用 度轉 移 性低低中中高高物質物質資源資源這部分資源轉移度低，但其能帶來相對穩(wěn)定的現(xiàn)金流收益，可以作為新戰(zhàn)略的融資擔保Allpku-qlep00306page42秦龍的隱形資源可轉移性中等，對企業(yè)投資新業(yè)務支持秦龍的隱形資源可轉移性中等，對企業(yè)投資新業(yè)務支持度一般度一般高中等低內部資源支持投資新業(yè)務戰(zhàn)略的強度 利 用 度轉 移 性低低中中高高隱形隱形資源資源這部分資源轉移度中等，雖然秦龍還沒有形成全體員工和利益相關者共同認同的企業(yè)文化，但企業(yè)員工對領導者的認同感、對公司凝聚力很高。雖然秦龍的品牌形象還沒有完全樹立起來，但在業(yè)內有一定知名度、銀行的信譽較高Allpku-qlep00306page43綜合判斷：秦龍目前的財務資源、政府資源和物資資源對投資新業(yè)務綜合判斷：秦龍目前的財務資源、政府資源和物資資源對投資新業(yè)務的支持度較高，而人力資源和隱形資源的支持度一般；秦龍對財務資的支持度較高，而人力資源和隱形資源的支持度一般；秦龍對財務資源和政府資源的運用能力較低源和政府資源的運用能力較低政府政府資源資源隱形隱形資源資源高利 用 度低中低中高轉 移 性財務財務資源資源物資物資資源資源人力人力資源資源高中等低內部資源支持投資新業(yè)務戰(zhàn)略的強度Allpku-qlep00306page44導讀：秦龍新投資行業(yè)的行業(yè)分析導讀：秦龍新投資行業(yè)的行業(yè)分析 引言引言2 問題的提出與秦龍面臨的根本戰(zhàn)略問題問題的提出與秦龍面臨的根本戰(zhàn)略問題5 秦龍發(fā)電業(yè)務的定位與發(fā)展方向秦龍發(fā)電業(yè)務的定位與發(fā)展方向13 秦龍公司資源與能力分析秦龍公司資源與能力分析35 秦龍新投資行業(yè)的行業(yè)分析秦龍新投資行業(yè)的行業(yè)分析44 秦龍新投資行業(yè)的選擇秦龍新投資行業(yè)的選擇197 秦龍公司的戰(zhàn)略定位秦龍公司的戰(zhàn)略定位212 秦龍公司的戰(zhàn)略支撐體系秦龍公司的戰(zhàn)略支撐體系 222 秦龍公司戰(zhàn)略的實施秦龍公司戰(zhàn)略的實施244 秦龍新投資行業(yè)的行業(yè)分析秦龍新投資行業(yè)的行業(yè)分析44Allpku-qlep00306page45A.房地產業(yè)務房地產業(yè)務Allpku-qlep00306page469898年以來我國房地產市場每年以兩位數(shù)的速度快速增長，年以來我國房地產市場每年以兩位數(shù)的速度快速增長，20012001年市場總額已達年市場總額已達46254625億元億元資料來源：中國統(tǒng)計信息網Allpku-qlep00306page47我國目前的經濟發(fā)展階段與家庭收入水平剛剛達到了住房大規(guī)模進入百我國目前的經濟發(fā)展階段與家庭收入水平剛剛達到了住房大規(guī)模進入百姓消費的階段，也使房地產業(yè)的發(fā)展進入了快速增長階段姓消費的階段，也使房地產業(yè)的發(fā)展進入了快速增長階段國民經濟高速增長，為房地產業(yè)的發(fā)展提供持續(xù)的發(fā)展動力。房地產業(yè)作為國民經濟的支柱產業(yè)，對拉動國民經濟的發(fā)展起到巨大作用。99年以來，房地產總投資的增長都高于“GDP”的增長，2001年達到了16.9%居民可支配收入的增加，大大地增強了人們購房的能力。購房、教育是居民可支配收入的主要消費主體。北京青年報調查：北京37.1%的人認為現(xiàn)在購房正得其時。恩格爾系數(shù)（食品占總消費的比重）不斷降低，住房等消費必然上升。20012010年，我國城鎮(zhèn)居民的恩格爾系數(shù)將下降到35%左右，生活水平進入富裕階段，住宅消費比重將提高到1318恩格爾系數(shù)居民可支配收入國內生產總值（GDP）經濟指標發(fā)展趨勢影響資料來源：中國房地產市場年鑒2002Allpku-qlep00306page48住房金融的發(fā)展、住房分配貨幣化等因素也促進了房地產住房金融的發(fā)展、住房分配貨幣化等因素也促進了房地產的快速增長的快速增長住房金融發(fā)展的影響住房金融發(fā)展的影響住房抵押貸款極大地提高了居民購房的支付能力，已經成為居民提前實現(xiàn)住房消費的重要手段。住房抵押貸款極大地提高了居民購房的支付能力，已經成為居民提前實現(xiàn)住房消費的重要手段。個人住房公積金存貸利率降低(5年以下由4.14%下調為3.6%，5年以上由4.59%下調為4.05%）住房按揭利率降低，期限延長（最長30年），比例增加（最高為80%)。住房信貸消費形成了新的預期消費觀念，開始打破中國人傳統(tǒng)文化的禁錮。住房信貸消費形成了新的預期消費觀念，開始打破中國人傳統(tǒng)文化的禁錮。這讓更多的人不是在有了充分的積累后再開始消費，而是根據(jù)收入的預期提前改善自己的生活現(xiàn)狀，預先提高生活的質量；不是“一步到位”地進行消費，而是根據(jù)收入的變化進行多次置業(yè)。此外，個人住房貸款的不良率遠遠低于其他品種貸款的不良率。此外，個人住房貸款的不良率遠遠低于其他品種貸款的不良率。從統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，工商銀行、建設銀行平均不到0.5，因此，商業(yè)銀行有足夠的動力來推動個人住房貸款的發(fā)展。住房分配貨幣化影響住房分配貨幣化影響住房分配貨幣化推動房地產行業(yè)走向市場化住房分配貨幣化推動房地產行業(yè)走向市場化 住房分配貨幣化政策將以前財政和單位買房和建房的資金轉換為住房補貼；政府與單位只負責發(fā)工資而不再進行實物住房分配。這是中國住房政策的根本改變，確保了住房資產私有化；從1998年開始，逐步停止住房實物分配，集團購買退出市場，市場的選擇權利交給了消費者與投資者。住房分配貨幣化改變了居民住房消費行為住房分配貨幣化改變了居民住房消費行為 失去了單位分房依賴的消費者開始按自己的能力與生活意愿自由地在市場中做出選擇；住房補貼和住房信貸提高了居民買房的支付能力，促進了居民住房消費，帶動了大量的民間資本進入消費領域，促進了經濟的發(fā)展；住房二級市場的逐漸啟動促進了住房市場流通，使居民能夠根據(jù)現(xiàn)實的經濟實力和收入預期完成多次置業(yè)，不斷提高居住質量。Allpku-qlep00306page499797年以來西安房地產市場投資與需求快速增長，年以來西安房地產市場投資與需求快速增長，20022002年市年市場規(guī)模已達場規(guī)模已達6060億元億元資料來源：西安市統(tǒng)計年鑒2002、陜西統(tǒng)計年鑒2002、2002年陜西省國民經濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報Allpku-qlep00306page50西安經濟的高速增長促進了房地產投資的增長西安經濟的高速增長促進了房地產投資的增長1.51.782.272.52.62.897年以來西安市的國內生生產總值的年增長率一直為定在12%14之間西安市歷年國內生產總值與房地產行業(yè)國內生產總值比較圖資料來源：西安市統(tǒng)計年鑒2002Allpku-qlep00306page51房地產開發(fā)中，土地價值的挖掘和土地成本是項目開發(fā)房地產開發(fā)中，土地價值的挖掘和土地成本是項目開發(fā)成功的關鍵之一成功的關鍵之一 土地是稀缺資源，為房產提供最基本的生產要素 土地價格能保值增值 土地供給易受政策影響：管理權的行使進行規(guī)劃、行政征收權的行使強行征用和收購。地產位置的固定性衍生出房產的地區(qū)性和個別性地產房產 房產是實現(xiàn)產品功能、滿足需求的的載體房地產項目的成功從地塊的判斷開始，要善于判斷土地的潛在價值，把它作為作為項目建筑功能和市場定位的核心依據(jù)。土地是房地產的重要價格組成，要有投資的眼光來獲得、擁有、控制這一重要資源作為日益稀缺的第一生產要素，土地對房地產的影響作用會日益重大房產和地產密不可分，相互依存的有機結合體Allpku-qlep00306page52地塊的綜合素質和價格決定了投資的價值地塊的綜合素質和價格決定了投資的價值影響該地塊所在的城鎮(zhèn)的總體水平的社會、經濟、政策和國際因素。影響城鎮(zhèn)內部區(qū)域之間地價水平的城鎮(zhèn)繁華程度及區(qū)域在城市中的位置、交通條件、基礎設施及公共設施水平、區(qū)域環(huán)境條件、土地使用限制和自然條件等 與宗地直接相關的自然條件、市政設施條件、宗地形狀、深度、寬度、使用限制和宗地臨街條件等。一般因素一般因素區(qū)域因素個別因素城市競爭力 區(qū)域競爭定位商流、人流的數(shù)量和素質所在地塊的條件地塊的綜合素質市場價格投資的價值適合開發(fā)什么投資分析潛在需求未滿足的功能如何去實現(xiàn)地塊綜合素質的構成Allpku-qlep00306page53目前西安房地產市場處于半市場化的過渡期，政府公關能目前西安房地產市場處于半市場化的過渡期，政府公關能力是企業(yè)獲取土地所必須具備的重要的能力力是企業(yè)獲取土地所必須具備的重要的能力比其他企業(yè)更早發(fā)現(xiàn)地塊潛在價值的能力比其他企業(yè)更強的政府公關能力土地有償出讓招標、投標方式為主無償使用土地資源過渡時期政府導向經濟手段價值規(guī)律市場導向存在雙軌制協(xié)議出讓為主行政手段半市場化低價獲得有價值的土地西安目前還處于過渡期，土地拍賣次數(shù)較少，大部分土地還是以協(xié)議出讓的方式獲得。因此政府公關能力在獲取土地的過程中作用十分巨大，但隨著過渡期向市場導向期轉化，該能力將逐步弱化。Allpku-qlep00306page54房地產開發(fā)融資方式的優(yōu)劣，直接影響著融資成本的大房地產開發(fā)融資方式的優(yōu)劣，直接影響著融資成本的大小，并關系到開發(fā)風險與開發(fā)效益小，并關系到開發(fā)風險與開發(fā)效益房地產開發(fā)融融 資資 渠渠 道道自有資本銀行貸款股市融資債券金融工具創(chuàng)新買殼借殼上市開發(fā)貸款項目貸款結算資金IPO上市資本運營層面資本運營層面資金融通層面資金融通層面資金信托住房貸款證券化 內部積累吸收權益性投資項目債券企業(yè)債券工程墊款預售房款Allpku-qlep00306page55企業(yè)經營層的經營策劃與資源整合能力是房地產企業(yè)獲企業(yè)經營層的經營策劃與資源整合能力是房地產企業(yè)獲得競爭優(yōu)勢的核心得競爭優(yōu)勢的核心項目決策 設計策劃 建設施工 營銷策劃 物業(yè)管理施工/監(jiān)理材料設備采購招標銷售策劃項目策劃取得土地建筑設計市政設計物業(yè)服務廣告銷售投資分析價價值值活活動動企企業(yè)業(yè)價價值值鏈鏈市場調查報批/審核辦理規(guī)劃證投資計劃竣工驗收出租通過價值鏈分析可發(fā)現(xiàn)，各階段的價值活動，都可以由專業(yè)化公司提供服務。隨著房地產開發(fā)企業(yè)的職能日趨于專業(yè)化，房地產企業(yè)的競爭優(yōu)勢主要體現(xiàn)在決策和投資以及對各階段價值活動的資源整合和控制上。這種以決策和投資為核心的經營策劃能力和資源整合能力的高低一般由企業(yè)經營層的能力所決定。資源整合過程資源整合過程Allpku-qlep00306page56綜合來看房地產企業(yè)建立市場競爭力所需的關鍵資源與能綜合來看房地產企業(yè)建立市場競爭力所需的關鍵資源與能力（關鍵成功因素）如下力（關鍵成功因素）如下關鍵資源與能力項目策劃與整合能力資金實力土地獲取力項目前期規(guī)劃和市場預測能力品牌與營銷策劃能力項目設計規(guī)劃能力對策劃、營銷、設計、監(jiān)理、施工和政府資源的整合能力自有資本資金運作與融資能力政府資源政府資源的運用能力成本控制與質量控制能力項目策劃與整合能力是通過獲得高級經營人才而獲得資金實力包括自有資金資源和通過高級經營人才獲得的資金運作能力土地獲取力包括政府資源和通過激勵機制及通過高級經營人才獲得的資源運用能力Allpku-qlep00306page57綜合考慮秦龍公司綜合考慮秦龍公司戰(zhàn)略的需要、戰(zhàn)略的需要、自身能力與西安房地產行自身能力與西安房地產行業(yè)吸引力，我們認為秦龍公司可以進入該行業(yè)業(yè)吸引力，我們認為秦龍公司可以進入該行業(yè)進入西安房地產市場進入西安房地產市場秦龍戰(zhàn)略需要秦龍戰(zhàn)略需要秦龍需要為閑置的充裕資金尋求合適的投資方向。房地產市場對資金的需求量較大，比較適合大資金運作。秦龍自身能力秦龍自身能力秦龍擁有資金實力和政府資源?？梢酝ㄟ^學習迅速掌握應用政府資源的能力，從而獲得與紫薇等企業(yè)同樣的土地獲取能力可以通過合資、人才引進等方式獲取項目策劃與整合能力。西安市場吸引力西安市場吸引力西安房地產市場長期發(fā)展?jié)摿κ鞘志薮蟮摹?yōu)秀企業(yè)的投資回報率都在10以上可以被秦龍所接受。但秦龍在進入的同時，應首先清楚地意識到但秦龍在進入的同時，應首先清楚地意識到：房地產行業(yè)在西安的暴利時代由于市場的不斷完善已經結束，要想獲取利潤必須進入行業(yè)競爭的第一方陣。雖然秦龍公司的政府資源較多，但利用政府資源的能力還需要進一步培養(yǎng)。秦龍進入房地產行業(yè)必須注重培養(yǎng)能在行業(yè)內立于不敗之地的核心競爭力。Allpku-qlep00306page58我們認為可選擇的進入方式有兩種：（一）與處于國內前我們認為可選擇的進入方式有兩種：（一）與處于國內前列的優(yōu)秀房地產企業(yè)合資建立新公司列的優(yōu)秀房地產企業(yè)合資建立新公司選擇的理由存在的問題成功的可能通過與市場化企業(yè)合資可以改變秦龍現(xiàn)有的產權體制，使秦龍建立起適應市場競爭、建立自己的核心競爭力和吸引人才、激勵人才的機制。國內處于前列的優(yōu)秀房地產企業(yè)在開發(fā)經驗、品牌知名度、開發(fā)理念上與西安本土企業(yè)相比都有較大的優(yōu)勢。而且他們成功的開發(fā)模式與優(yōu)秀的人才在一定程度上可以被秦龍所借鑒。我國房地產市場地域性較強，上述優(yōu)秀企業(yè)向外擴張時往往缺乏各地的政府資源。與上述公司合作，秦龍公司的背景優(yōu)勢和資金優(yōu)勢都能充分發(fā)揮。合資最大的難點是與對方在開發(fā)理念上與合作上的契合，這是未來公司成功的基礎，開始階段要相對控股，在磨合一定時期后在根據(jù)情況使股權結構合理化、科學化。秦龍存在著被外來企業(yè)控制的可能性。西安的市場前景和目前發(fā)達地區(qū)房地產市場競爭不斷加劇的現(xiàn)狀，將吸引國內優(yōu)秀的房地產企業(yè)或港臺房地產企業(yè)進入西安尋求機會。目前秦龍公司的政府背景和充裕的資金是吸引外來優(yōu)秀房地產企業(yè)的重要籌碼。綜合而言成功的可能性較大。Allpku-qlep00306page59（二）（二）與西安本地優(yōu)秀企業(yè)合作建立新公司與西安本地優(yōu)秀企業(yè)合作建立新公司選擇的理由存在的問題成功的可能通過以市場化企業(yè)合資可以改變秦龍現(xiàn)有的產權體制，使秦龍建立起吸引人才、激勵人才的機制，這是最核心的。與本優(yōu)秀的房地產企業(yè)合作可以在一定程度上借用這些企業(yè)在西安的品牌優(yōu)勢、開發(fā)經驗，優(yōu)秀人才，彌補秦龍獨立開發(fā)所帶來的經驗與人才的缺乏。合資最大的難點是與對方在開發(fā)理念上與合作上的契合，這是未來公司成功的基礎，開始階段要相對控股，在磨合一定時期后在根據(jù)情況使股權結構合理化、科學化。另外對本地企業(yè)來說，秦龍的政府資源優(yōu)勢并不明顯。很多本地民營企業(yè)通過常年的積累，已經建立了一定的政府資源和公關能力。目前本土很多房地產企業(yè)資金比較缺乏，大資金的介入可以使其開發(fā)規(guī)模擴大，形成規(guī)模效應。例如紫薇實業(yè)正在面向社會吸引投資。目前秦龍公司充裕的資金是吸引優(yōu)秀房地產企業(yè)的重要籌碼。綜合而言存在著成功的可能性。Allpku-qlep00306page60房地產行業(yè)的獨有特點，使房地產企業(yè)的競爭力集中體現(xiàn)房地產行業(yè)的獨有特點，使房地產企業(yè)的競爭力集中體現(xiàn)在少數(shù)經理人知識與智