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地產(chǎn)項目策劃案
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2020 年 4 月 19 日
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盛世家園策劃案
前言
本部
2、成立調(diào)研小組 , 以周密細(xì)致的市場調(diào)查為基礎(chǔ) , 根據(jù)整體市場的現(xiàn)狀
和區(qū)域市場的特性 , 發(fā)掘項目的優(yōu)點加以發(fā)揮 , 以配合銷售部盡快完成銷
售目標(biāo)。
1、市場分析
1． 1．區(qū)域市場分析
本案處于城陽區(qū) , 城陽區(qū)位于青島市北部 , 有青島”北大門”之稱。面
積 553.2 平方公里 , 其中耕地面積 4.19 萬公頃．總?cè)丝?43.6 萬人 , 其東依嶗山 , 西臨膠州灣 , 南接李滄 , 北望即墨。城陽區(qū)交通四通八達(dá) , 距青島市中心 25 公里 , 區(qū)內(nèi)有青島流亭國際機(jī)場 ,
3、外臨青島港 , 膠濟(jì)鐵路、環(huán)膠
州灣高速公路、青銀高速公路、濟(jì)青高速公路、 308 國道、 204 國道縱貫
其中 , 形成極其便利的海陸空立體交通網(wǎng)絡(luò) , 是青島連接世界的橋梁和紐
帶。正陽路為城區(qū)內(nèi)一條主要交通干道 , 而本案恰位于正陽路與李王路交
叉口 , 另外 , 城陽區(qū)內(nèi)有 5 所大專院校 ,250 所中學(xué) ,69 所科研所 , 一所職
中 ,302 所小學(xué) ,115 所幼兒園。城陽區(qū)近年來經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭迅猛 , 是山東
省經(jīng)濟(jì)發(fā)展的高增長地區(qū)之一。 , 完成 GDP162.1億元 , 總稅收 ( 不含海
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關(guān)稅 )15.7 億元 , 農(nóng)民人均純收入 4459 元, 外貿(mào)出口 16 億美元 , 全社會固
定資產(chǎn)投資達(dá) 50.5 億元 , 綜合經(jīng)濟(jì)實力跨入全省十強(qiáng)。
由于市中心可開發(fā)土地基本接近開發(fā)極限 , 致使眾多房產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)軍
北部 , 進(jìn)行大規(guī)模的”圈地運動”。當(dāng)前大約有 12 個開發(fā)項目 , 總占地面
積 10907 畝, 總建筑面積約 400 萬平方米 , 樓盤分布相對集中 , 主要分布在城陽區(qū)明陽路以東 , 向陽路以西 , 以
5、太陽城為主的集中區(qū)域。
隨著城陽區(qū)政府欲將區(qū)主干道正陽路建成金融一條街規(guī)劃的日漸成
熟 , 有關(guān)此區(qū)域利好的消息不斷展示在人們眼前 , 屆時城陽區(qū)將發(fā)展為以區(qū)政府為中心 , 正陽路為中軸線的新區(qū)中心。
1． 2．定向市場分析
王家村位于城陽區(qū)惜福鎮(zhèn) , 毗鄰惜福鎮(zhèn)政府與正待開發(fā)的王家村公園 ,
地理位置得天獨厚 , 附近工廠較多 , 居民較為密集 , 消費群體以工薪階層
為主。隨著多年發(fā)展 , 該外來人口越來越多 , 逐漸發(fā)展成了外來人口聚居
地。由于城陽區(qū)對惜福鎮(zhèn)一帶的
6、市政規(guī)劃與環(huán)境進(jìn)行了一系列的調(diào)整和
完善 , 加速了區(qū)域房地產(chǎn)的發(fā)展 , 吸引了不少在市中心工作的人士在此置
業(yè)安居。
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由于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的不成熟 , 以及管理制不完善的原因 , 致使該區(qū)城
內(nèi)開發(fā)了不少不同性質(zhì)的房地產(chǎn) , 有商品房、安居房、集資房、宅基地等 ,
成了青島市典例 , 區(qū)域市場競爭十分激烈。
王家村作為城陽開發(fā)區(qū)域的一部分 , 在規(guī)劃發(fā)展或房地產(chǎn)發(fā)展都有其
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特殊的一面 , 正如該區(qū)域樓盤的價格與半里之遙福林花園等項目樓盤相差
甚遠(yuǎn) , 原因不明而喻。這就要我們的產(chǎn)品定位為市區(qū)或城陽區(qū)外來工薪階
層 , 而被譽(yù)為”全國縣 500 強(qiáng)”的惜福鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)在整個城陽區(qū)乃至整個青島地區(qū)的舉足輕重的地位 , 再加上區(qū)政府規(guī)劃的逐步完善 , 必然帶動本地區(qū)的經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步發(fā)展 , 人氣的進(jìn)一步提升。
1． 3．項目分析
1、項目名稱 : 盛世家園
2、項目規(guī)模 : 由 8 幢多層 (6 層) 組成
3、推售情況 : 現(xiàn)推 1-2 號樓的 1F、
8、2F、 6F
4、宣傳主題 : 自備一萬元 , 房子戶口一個都不少
5、價 格:1 號樓 :1076 ～ 2598 元/m2, 均價 1708 元/m2
2 號樓 :1228 ～2489 元/m2, 均價 2255 元/m2
6、裝修標(biāo)準(zhǔn) : 毛胚房
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7、優(yōu)劣勢分析
⑴優(yōu)勢分析
1、 本項目由青島銀盛泰房地產(chǎn)開發(fā)項目開發(fā) , 其被評為” 城陽區(qū)十佳
商品房銷售單位”發(fā)展商實力雄
9、厚 , 信譽(yù)良好 , 能給買家充分的信心。
2、 位于城陽區(qū)中軸線 - 正陽路上 , 發(fā)展?jié)摿薮蟆?
3、 臨近城區(qū)商業(yè)中心—太陽城 , 可盡享區(qū)內(nèi)的成熟配套。
4、 地處交通主干道正陽路和李王路交匯點 , 交通十分便利 ;
5、社區(qū)配套設(shè)施完善 , 綠化率達(dá) 30%以上 , 小區(qū)內(nèi)道路全部硬化 , 內(nèi)設(shè)超
市、幼兒園、停車場、診所、健身娛樂設(shè)施、專門的老人、兒童活動場
所、園區(qū)背景音樂 , 另有大小貯藏室及車庫。
6、戶型可供選擇多 ;
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7、每戶配有車庫 , 物業(yè)收費合理。
(2) 劣勢分析
1、 配套設(shè)施依然未成熟 , 如無暖氣 , 發(fā)展尚須時日。
2、 競爭對手的廣告宣傳及促銷活動皆比本案強(qiáng) , 形象已經(jīng)廣為人知。
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3、 由于項目檔次和周邊物業(yè)無區(qū)隔 , 其銷售對象競爭激烈。
4、 外來人員多 , 治安問題多 , 影響買家心理 ;
5、 緊鄰主干道旁 , 噪音大 , 空氣污染嚴(yán)重 ;
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6、 周圍全為個體業(yè)戶 , 經(jīng)營項目單一 , 缺乏濃重商業(yè)氣氛 , 社區(qū)配套不
成熟 ;
7、周邊樓盤較多 , 競爭激烈 , 影響銷售 ;
1． 4．競爭對手資料分析
對手一
1、項目名稱 : 新城花園
2、項目規(guī)模 : 由 10 幢 7 層組成
3、推售情況 : 現(xiàn)推 2 號樓、 3 號樓 3～6 層,7 號樓、 8 號樓的 2～ 6 層
4、宣傳主題 : 新城區(qū)、新中心、新文化
5、價 格:2-3
12、號樓 :1481 ～2845 元 /m2, 均價 2163 元/m2
7-8 號樓 :1668 ～3195 元/m2, 均價 2431 元/m2
( 最新價格 )
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6、裝修標(biāo)準(zhǔn) : 一級二類裝修
7、優(yōu)劣勢分析
⑴優(yōu)勢分析
①該樓盤已為現(xiàn)樓 , 可即買即入住 , 易于吸引買家入住 ;
②價格較同區(qū)域其它樓盤為低 , 有競爭優(yōu)勢 ;
③位于內(nèi)街 , 方便出入主干
13、道 , 區(qū)位優(yōu)勢明顯 , 有一定的升值潛力 ;
④發(fā)展商為城陽城建集團(tuán) , 知名度較高 , 能夠給買家一定的信心支持 ;
⑵劣勢分析
①周邊外來人口較多 , 人流復(fù)雜 , 治安環(huán)境較差 , 影響買家購買心理 ;
②樓盤周圍環(huán)境欠佳 , 影響樓盤檔次 ;
③戶型設(shè)計一般 ;
④外立面缺乏特色 ;
⑤建筑密度較大 , 樓距較密 , 私密性較差
對手二
1、項目名稱 : 天泰奧園
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