房地產(chǎn)估價概述

單擊此處編輯母版文本樣式,第二級,第三級,第四級,第五級,*,單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式,房地產(chǎn)估價,第三章,房地產(chǎn)估價概述,第三章 房地產(chǎn)估價概述,3-1,房地產(chǎn)估價的概念,一、概念,（一）含義,人員、目的、原則、程序、方法、影響因素、估算和判定,（二）兩點把握,1,、房地產(chǎn)估價是科學(xué)與藝術(shù)的有機(jī)結(jié)合,2,、房地產(chǎn)估價是把客觀存在的房地產(chǎn)價格揭示、顯現(xiàn)出來,第三章 房地產(chǎn)估價概述,二、內(nèi)容,（一）專業(yè)估價人員,扎實的理論知識,豐富的實務(wù)經(jīng)驗,良好的,職業(yè)道德,能力要求,能力要求,誠實程度,對專業(yè)人員要求,考試取得,房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格證書,注冊取得,房地產(chǎn)估價師注冊證書,第三章 房地產(chǎn)估價概述,（二）目的,一個具體估價項目的估價結(jié)果的期望用途,不同的估價目的源于對估價的不同需要不同的估價目的將影響估價結(jié)果,第三章 房地產(chǎn)估價概述,二、內(nèi)容,：結(jié)果所對應(yīng)的時間（年、月、日）,：合法、最高最佳使用、替代、時點、公平,：市場比較法、收益還原法、成本法,（三）原則（四）程序（五）方法（六）影響因素（七）時點（八）客觀合理價格或價值的估算和判定,第三章 房地產(chǎn)估價概述,二、內(nèi)容,3,2,房地產(chǎn)估價原則,一、合法原則,1.,合法產(chǎn)權(quán),權(quán)證：出讓轉(zhuǎn)讓、行政劃撥、集體,外銷、內(nèi)銷,違法、臨時、產(chǎn)權(quán)爭議、部分產(chǎn)權(quán),2.,合法使用,城市規(guī)劃、土地用途,第三章 房地產(chǎn)估價概述,一、合法原則,法律、法規(guī)、合同依據(jù)，買賣、租賃、抵押,4.,其他,價格政策：房改售房、經(jīng)濟(jì)適用房、拆遷補償,第三章 房地產(chǎn)估價概述,3.,合法處分,二、最高最佳使用原則,（一）四方面依序篩選,1.,法律上允許,2.,技術(shù)上可能,3.,經(jīng)濟(jì)上可行,4.,能否使估價對象價值最大,第三章 房地產(chǎn)估價概述,（二）三個經(jīng)濟(jì)學(xué)原理,1.,收益遞增遞減原理,2.,均衡原理,內(nèi)部構(gòu)成要素組合是否均衡,3.,適合原理,與其外部環(huán)境是否保持協(xié)調(diào),適合原理 均衡原理,外部環(huán)境最協(xié)調(diào) 內(nèi)部構(gòu)成要素最適當(dāng),最高最佳使用,第三章 房地產(chǎn)估價概述,二、最高最佳使用原則,（三）判斷與選擇,1.,保持現(xiàn)狀前提,現(xiàn)狀價值,新建價值（拆除費 建造費）,3000,元,/5000,元,/,3000,元,/,2.,裝修改造前提,改造后價值增加額,裝修改造費,V,新,V,現(xiàn),改造費,5000,元,/,3000,元,/,1500,元,/,第三章 房地產(chǎn)估價概述,二、最高最佳使用原則,3.,轉(zhuǎn)換用途前提,價值增加額,轉(zhuǎn)換用途所需費用,4.,重新利用前提,5.,上述情形組合,3,2,：轉(zhuǎn)換用途,+,裝修改造,第三章 房地產(chǎn)估價概述,二、最高最佳使用原則,三、替代原則,使估價結(jié)果不明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格,.,類似房地產(chǎn)：,同一供求范圍,指明兩點：,1,可以依據(jù)替代原則推算價格,2,不能孤立思考估價對象價格,用途、規(guī)模、檔次、結(jié)構(gòu)等相同或相似,第三章 房地產(chǎn)估價概述,四、估價時點原則,估價時點,估價對象狀況,房地產(chǎn)市場狀況,過去,過去,過去,現(xiàn)在,過去,現(xiàn)在,現(xiàn)在,將來,將來,將來,將來,第三章 房地產(chǎn)估價概述,五、公平原則,1.,假設(shè)當(dāng)事人理性、精明,2.,換位思考,估價總原則：獨立、公平、公正、客觀,技術(shù)性原則：合法、最高最佳、時點、替代,第三章 房地產(chǎn)估價概述,有,A,、,B,兩宗位置、面積、形狀、用途等相當(dāng)?shù)呐f城區(qū)土地，,A,是空地、,B,是有,2000,平方米破舊建筑物的土地，估計拆除舊建筑物的費用為每平方米建筑面積,200,元，建筑物殘值為每平方米建筑面積,50,元，求,B,地塊相對于,A,地塊的減價額。,B,地塊相對于,A,地塊的減價額,=,（,200-50,）,2000=30,萬元,例,3,8,第三章 房地產(chǎn)估價概述,例,3,9,有一建筑面積為,10000,平方米的新建建筑物，用成本法估算出的該建筑物的重置價格為每平方米,2500,元；用市場比較法評估得出：其坐落的土地樓面地價為每平方米,1000,元，房地價值為每平方米,3000,元。試分析其土地與房屋的匹配是否均衡。,該建筑物的價值,=,房地價值,土地價值,=3000,1000,=2000,元,/,該建筑物的實際價值小于重置價格,2500,元,/,第三章 房地產(chǎn)估價概述,職業(yè)道德的要求,1,、不得做任何虛偽的估價，應(yīng)做到公正、客觀、誠實；,2,、應(yīng)保持估價的獨立性，必須回避與自己、近親屬或其他有利 害關(guān)系人有關(guān)的估價業(yè)務(wù)；,3,、如果感到自己的專業(yè)能力有限而難以對某房地產(chǎn)進(jìn)行估價時，不應(yīng)接受該估價委托；,4,、應(yīng)妥善保管委托人的文件資料，未經(jīng)委托人的書面許可，不得將委托人的文件資料擅自公開或泄露給他人；,5,、應(yīng)執(zhí)行政府規(guī)定的估價收費標(biāo)準(zhǔn)，不得以不正當(dāng)理由或名目收取額外的費用，也不得降低收費標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行不正當(dāng)?shù)母偁?；不得將資格證書借給他人使用或允許他人使用自己的名義，不得以估價者的身份在非自己估價的估價報告上簽名、蓋章。,第三章 房地產(chǎn)估價概述,