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1、單擊此處編輯母版文本樣式,第二級,第三級,第四級,第五級,*,單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式,房地產(chǎn)估價(jià),第三章,房地產(chǎn)估價(jià)概述,第三章 房地產(chǎn)估價(jià)概述,3-1,房地產(chǎn)估價(jià)的概念,一、概念,（一）含義,人員、目的、原則、程序、方法、影響因素、估算和判定,（二）兩點(diǎn)把握,1,、房地產(chǎn)估價(jià)是科學(xué)與藝術(shù)的有機(jī)結(jié)合,2,、房地產(chǎn)估價(jià)是把客觀存在的房地產(chǎn)價(jià)格揭示、顯現(xiàn)出來,第三章 房地產(chǎn)估價(jià)概述,二、內(nèi)容,（一）專業(yè)估價(jià)人員,扎實(shí)的理論知識,豐富的實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn),良好的,職業(yè)道德,能力要求,能力要求,誠實(shí)程度,對專業(yè)人員要求,考試取得,房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格證書,注冊取得,房地產(chǎn)估價(jià)師注冊證書,第三章 房地產(chǎn)估價(jià)概述
2、,（二）目的,一個(gè)具體估價(jià)項(xiàng)目的估價(jià)結(jié)果的期望用途,不同的估價(jià)目的源于對估價(jià)的不同需要不同的估價(jià)目的將影響估價(jià)結(jié)果,第三章 房地產(chǎn)估價(jià)概述,二、內(nèi)容,：結(jié)果所對應(yīng)的時(shí)間（年、月、日）,：合法、最高最佳使用、替代、時(shí)點(diǎn)、公平,：市場比較法、收益還原法、成本法,（三）原則（四）程序（五）方法（六）影響因素（七）時(shí)點(diǎn)（八）客觀合理價(jià)格或價(jià)值的估算和判定,第三章 房地產(chǎn)估價(jià)概述,二、內(nèi)容,3,2,房地產(chǎn)估價(jià)原則,一、合法原則,1.,合法產(chǎn)權(quán),權(quán)證：出讓轉(zhuǎn)讓、行政劃撥、集體,外銷、內(nèi)銷,違法、臨時(shí)、產(chǎn)權(quán)爭議、部分產(chǎn)權(quán),2.,合法使用,城市規(guī)劃、土地用途,第三章 房地產(chǎn)估價(jià)概述,一、合法原則,法律、法規(guī)、
3、合同依據(jù)，買賣、租賃、抵押,4.,其他,價(jià)格政策：房改售房、經(jīng)濟(jì)適用房、拆遷補(bǔ)償,第三章 房地產(chǎn)估價(jià)概述,3.,合法處分,二、最高最佳使用原則,（一）四方面依序篩選,1.,法律上允許,2.,技術(shù)上可能,3.,經(jīng)濟(jì)上可行,4.,能否使估價(jià)對象價(jià)值最大,第三章 房地產(chǎn)估價(jià)概述,（二）三個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理,1.,收益遞增遞減原理,2.,均衡原理,內(nèi)部構(gòu)成要素組合是否均衡,3.,適合原理,與其外部環(huán)境是否保持協(xié)調(diào),適合原理 均衡原理,外部環(huán)境最協(xié)調(diào) 內(nèi)部構(gòu)成要素最適當(dāng),最高最佳使用,第三章 房地產(chǎn)估價(jià)概述,二、最高最佳使用原則,（三）判斷與選擇,1.,保持現(xiàn)狀前提,現(xiàn)狀價(jià)值,新建價(jià)值（拆除費(fèi) 建造費(fèi)）,30
4、00,元,/5000,元,/,3000,元,/,2.,裝修改造前提,改造后價(jià)值增加額,裝修改造費(fèi),V,新,V,現(xiàn),改造費(fèi),5000,元,/,3000,元,/,1500,元,/,第三章 房地產(chǎn)估價(jià)概述,二、最高最佳使用原則,3.,轉(zhuǎn)換用途前提,價(jià)值增加額,轉(zhuǎn)換用途所需費(fèi)用,4.,重新利用前提,5.,上述情形組合,3,2,：轉(zhuǎn)換用途,+,裝修改造,第三章 房地產(chǎn)估價(jià)概述,二、最高最佳使用原則,三、替代原則,使估價(jià)結(jié)果不明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格,.,類似房地產(chǎn)：,同一供求范圍,指明兩點(diǎn)：,1,可以依據(jù)替代原則推算價(jià)格,2,不能孤立思考估價(jià)對象價(jià)格,用途、規(guī)模、檔次、結(jié)構(gòu)等相同或相似,
5、第三章 房地產(chǎn)估價(jià)概述,四、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則,估價(jià)時(shí)點(diǎn),估價(jià)對象狀況,房地產(chǎn)市場狀況,過去,過去,過去,現(xiàn)在,過去,現(xiàn)在,現(xiàn)在,將來,將來,將來,將來,第三章 房地產(chǎn)估價(jià)概述,五、公平原則,1.,假設(shè)當(dāng)事人理性、精明,2.,換位思考,估價(jià)總原則：獨(dú)立、公平、公正、客觀,技術(shù)性原則：合法、最高最佳、時(shí)點(diǎn)、替代,第三章 房地產(chǎn)估價(jià)概述,有,A,、,B,兩宗位置、面積、形狀、用途等相當(dāng)?shù)呐f城區(qū)土地，,A,是空地、,B,是有,2000,平方米破舊建筑物的土地，估計(jì)拆除舊建筑物的費(fèi)用為每平方米建筑面積,200,元，建筑物殘值為每平方米建筑面積,50,元，求,B,地塊相對于,A,地塊的減價(jià)額。,B,地塊相對于
6、,A,地塊的減價(jià)額,=,（,200-50,）,2000=30,萬元,例,3,8,第三章 房地產(chǎn)估價(jià)概述,例,3,9,有一建筑面積為,10000,平方米的新建建筑物，用成本法估算出的該建筑物的重置價(jià)格為每平方米,2500,元；用市場比較法評估得出：其坐落的土地樓面地價(jià)為每平方米,1000,元，房地價(jià)值為每平方米,3000,元。試分析其土地與房屋的匹配是否均衡。,該建筑物的價(jià)值,=,房地價(jià)值,土地價(jià)值,=3000,1000,=2000,元,/,該建筑物的實(shí)際價(jià)值小于重置價(jià)格,2500,元,/,第三章 房地產(chǎn)估價(jià)概述,職業(yè)道德的要求,1,、不得做任何虛偽的估價(jià)，應(yīng)做到公正、客觀、誠實(shí)；,2,、應(yīng)保持估價(jià)的獨(dú)立性，必須回避與自己、近親屬或其他有利 害關(guān)系人有關(guān)的估價(jià)業(yè)務(wù)；,3,、如果感到自己的專業(yè)能力有限而難以對某房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)，不應(yīng)接受該估價(jià)委托；,4,、應(yīng)妥善保管委托人的文件資料，未經(jīng)委托人的書面許可，不得將委托人的文件資料擅自公開或泄露給他人；,5,、應(yīng)執(zhí)行政府規(guī)定的估價(jià)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，不得以不正當(dāng)理由或名目收取額外的費(fèi)用，也不得降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行不正當(dāng)?shù)母偁帲徊坏脤①Y格證書借給他人使用或允許他人使用自己的名義，不得以估價(jià)者的身份在非自己估價(jià)的估價(jià)報(bào)告上簽名、蓋章。,第三章 房地產(chǎn)估價(jià)概述,
房地產(chǎn)估價(jià)概述
