房地產項目投資收益測算分析研究報告.ppt

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**項目投資收益測算分析,,,,報告框架及分析內容,項目背景及規(guī)劃指標,本項目由公寓、商業(yè)、辦公等物業(yè)組成，具體的項目規(guī)劃指標如下表：,,,,貼圖,貼圖,貼圖,財務報表體系,,本項目主要采取以下三類報表作為投資收益分析的主表：,成本核算細表,投資、收益估算表,現金流量表,Part.1,項目總收益計算,銷售收入計算,所以，該項目住宅部分銷售總收入為：g*住宅銷售面積（其他部分同樣方法計算）,本項目可售部分為**，可售面積為**，項目分6年售完，各年的產品均價及銷售總收入如下表：,租金收入計算（以寫字樓租金為例）,本案辦公樓租金=2.2元/平方米/天（建筑面積）,項目甲級辦公樓面積為10000平方米，辦公樓租金收益以項目預計投入使用的2014年開始計算，以每年3%的租金漲幅計算，第一年除去40%的不確定因素，之后的每年則除去10%的不確定因素：,各年預期租金 ＝ 當前平均租金 （1＋3%）2012年（1＋3%）2013年（1＋3%）2014年…（1＋3%）2032年,從2013年開始，未來20年的寫字樓租金收益為2.01億元。,,Part.2,項目成本計算,土地成本,基礎設施費,主體建安工程費,前期費,營銷管理及財務費用,成本匯總,Part.3,項目財務綜合分析,※,舉例說明,項目背景：位于上海楊浦區(qū)，為商辦綜合體項目，產品包括辦公樓、商鋪、LOFT公寓式辦公樓。,銷售收入合計：辦公樓總銷金額+商鋪總銷金額+10000平方米持有物業(yè)的租賃收入＝8.88億元+4.19億元+2.01億元＝15.08億元,投資估算分析,投資估算即為直接開發(fā)成本，由項目實際產生的成本進行分類并綜合計算，估算總建設投資成本。,經濟收益分析,方案一：（自有資金26950萬元，保留10000平方米甲級辦公物業(yè)及無償提供給政府使用的面積，其余物業(yè)全部銷售）。,經濟收益表：,,通過投資估算表及經濟收益表，我們可以繪制出該項目的現金流量表。,,現金流量表,在現金流量表中，項目稅前利潤為56123萬元，稅前利潤率為62.55％，稅前自有資金的回報率為208.25%，從財務成本上看可行。 當折現率設定為15%時，內部收益率（IRR）為30.63%，凈現值(NPV)為17412，該方案可行。,附：幾個專業(yè)術語的解釋,比如，有物品A，準備一年后出售，可估計賣到115元，現決定立馬出售，那么A只能賣出100元，也就是說一年后出售的物品A折現到今年出售，損失了15元，折現率可粗略計作15%。（折現率就是1年后到期的資金折算為現值時所損失的數值，以百分數計。） 相對于賣方而言，希望折現率越低越好，未來收益折現成目前價值損耗的利益越少越好；而作為買方，則相反。（房地產投資行業(yè)一般折現率取8%-15%，折現率肯定比一年定期的國債利率高，因為國債利率可定義為無風險報酬率。而折現率基本可看作是報酬率的反過程。）,NPV：,IRR：,基于折現率基礎上，對未來各年的凈現金流量折現后的價值總和，減去初始投資額的價值差。 對于一個投資項目而言，凈現值為正，表示項目方案可行；凈現值正值越高，說明項目越優(yōu)質。（作為多種方案比較時的一個選擇依據。）,內部收益率，表示項目投資實際可望達到的收益率。也就是當凈現值等于0時的折現率。（一般20%作為項目安全度的臨界點，越高表示項目越優(yōu)質。）,折現率：,靜態(tài)敏感性分析,（通過建設投資、營業(yè)收入的變動，觀察項目利潤變動）,單位：萬元,該方案采用靜態(tài)敏感性分析時，在其它費用不變的情況下： 如將建設投資下降20％，則稅前利潤為64038萬元； 如將建設投資下降10％，則稅前利潤為60080.5萬元； 如將建設投資上升10％，則稅前利潤為52165.5萬元； 如將建設投資上升20％，則稅前利潤為48208萬元； 如收入下降20％其利潤為25963萬元； 如收入下降10％其利潤為41013萬元； 如收入上升10％其利潤為71203萬元； 如收入上升20％其利潤為86283萬元；,從靜態(tài)敏感性分析表上來看，此項目可操作，營業(yè)收入的增減幅度對項目利潤的影響最大，其次為建設投資。,投標建議,土地拍賣項目的可行性研究，其目的是確定企業(yè)可以接受的土地最高限價，以及接受該限價需要冒多大的風險，以確定土地最高限價。首先確定企業(yè)可接受的最低收益率（基準收益率），然后倒推土地價格。考慮到本項目為商業(yè)性質，在收益較大的同時也存在相應風險，從規(guī)避風險的角度出發(fā)以20%作為行業(yè)基準收益率，項目土地投標價格與內部收益率安全性對應關系如下表：,本地塊起拍價按***萬元起算，按逐步遞增形式測算報價方案，直至某一方案出現低于設定的基準收益率為止，這種方法模擬土地拍賣情景，土地價格由低到高，每上一個臺階經濟效益降低一定幅度，通過模擬投標價格的不斷上升來對本項目的預期內部收益率進行測算，直到內部收益率到達20%的分界線時，投資需要進一步謹慎，最終的投標價格上限以開發(fā)商所能接受的內部收益率為底線。,通過上表對土地投標價格不斷上漲的投資分析可以看到： 當投標價格進一步上漲到36750萬元時，方案一的內部收益率為20.09%，投資需要謹慎； 為了最大程度的規(guī)避不可預知的市場風險以及為項目的靈活操作預留空間，我司建議土地最高投標價為36750萬元。,投標方案,End,